Rt-1915-497
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1915-02-24 |
| Publisert: | Rt-1915-497 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 24/1 s.a. |
| Parter: | Kristiania kommune (advokat Krog) mot frøken Augusta Wulfsberg (advokat Helmer). |
| Forfatter: | Frisak, Fürst, Birkeland, Prydz, Scheel, Heggen, Reimers |
| Lovhenvisninger: | Bygningsloven for Kristiania (1899) §8, Bygningsloven for Kristiania (1899), Grunnloven (1814) §105 |
Under en av Kristiania kommune tilstevnt forsøksekspropriationstakst vedkommende Louises gate og Wilhelms gate har Kristiania skjønskommission for bygningssaker den 21 august 1913 fastsat for Louises gate nr. 30, tilhørende frøken Augusta Wulfsberg, erstatning efter kr. 12,00 pr. m2 . kr. 1.789,20 og ulempeerstatning i anledning tap for hendes bedrift (skole) ved reguleringens gjennemførelse kr. 4.000,00. Mot tilkjendelse av ulempeerstatning var nedlagt indsigelse av Kristiania kommune, idet skolen var indrettet efter beslutningen om regulering av vedkommende gate. Angaaende kommissionens grunde for at tilkjende ulempeerstatnig henvises til de av den gjorte bemerkninger. Det blev av kommissionen tillike bestemt, at nævnte erstatning kr. 4.000,00 skulde fordeles paa samtlige grundeiere til Louises og Wilhelms gater.
Ved stevning av 17 september 1913 har Kristiania kommune til Høiesteret indanket skjønskommissionens avgjørelse om frøken Wulfsbergs berettigelse til erstatning for det tap, hun ved reguleringens gjennemførelse antages at lide for sin bedrift, og har nedlagt paastand om, at den eieren av Louises gate nr. 30 tilkjendte ulempeerstatning, stor kr. 4.000,00, bortfalder, og at appellanten tilkjendes omkostninger hos indstevnte ved Høiesteret.
Frøken Augusta Wulfsberg har nedlagt saadan paastand: «At Kristiania skjønskommissions skjøn og kjendelse av 21 august 1913, hvorved frøken Augusta Wulfsberg som eier av Louises gate 30 blev tilkjendt en grund- og ulempeerstatning av henholdsvis kr. 1.789,20 og
Side:498
kr. 4.000,00 stadfæstes, samt at frøken Wulfsberg hos Kristiania kommue tilkjendes saksomkostninger».
Det er oplyst at Louises gate blev regulert i 1869 og 1877, at Louises gate nr. 30 blev bebygget i 1886-87, at eiendommen blev indkjøpt av frøken Wulfsberg i 1898, og at den senere er benyttet som skole med stigende antal elever. Det er i saa henseende oplyst av eieren, at skolen begyndtes meget beskedent, men efterhvert har vokset sig stor, og først derved er den eksproprierte plads foran skolehuset blit et led i skolen og uundværlig for den. Eiendommen ligger paa hjørnet av Ullevoldsveien og Louises gate, og ekspropriationen gjælder den del av tomten (foran det paa samme opførte hus), som ligger i den regulerte Louises gate. Frk. Wulfsberg har oplyst, at den grund, som ligger foran skolebygningen, benyttes som lekeplads, og at det vil medføre ulempe for skolen at miste denne grund. Hun gjør videre gjældende, at det er forhold og priser ved reguleringens iverksættelse gjennem ekspropriation, ikke ved reguleringens beslutning, som skal lægges til grund for erstatningen, og at det ved bygningslovgivningen for Kristiania kun er (og har været) forbudt at opføre nye bygninger eller at foreta visse forandringer med opførte bygninger, mens enhver anden benyttelse av et grundstykke, som er regulert til gate, f.eks. til have eller skolegaard, er tillatt. Har grundeieren foretat saadanne dispositioner over gategrunden, som er ham tillatt, maa erstatning tilkjendes ham for enhver ulempe, han lider ved, at den videre benyttelse av grunden betages ham, i nærværende tilfælde benyttelse av grunden som skoletomt.
Appellanten har bygget sin indsigelse mot ulempeerstatningen principalt derpaa, at der paa tomten var bygget et almindelig vaaningshus efter reguleringen og overensstemmende med denne, hvorved bygningen har faat facaderet, og at den eier, som derefter utnytter sin grund uten hensyn til, at grunden i en kortere eller længere fremtid nødvendigvis maa utlægges til gate, ikke har noget retskrav paa erstatning. Appellanten har videre fremholdt forskjellige specielle omstændigheter, som skulde bevirke, at der ikke i nærværende tilfælde tilkommer frøken Wulfsberg den tilkjendte særskilte ulempeerstatning.
Høiesteret kommer til et andet resultat end skjønskommissionen. Det er vistnok saa, at grunden skal takseres efter den værdi, den har ved ekepropriationens iverksættelse. Men hertil er der tat hensyn ved kommissionens tilkjendelse av erstatning for grunden med kr. 1.789,20, hvorved grunden ifølge kommissionens erklæring ogsaa er blit betragtet som byggegrund (overensstemmende med høiesteretsdom i Rt-1897-730 post 1 og Rt-1900-273). Reguleringen er bindende for grundeieren allerede fra den tid, da reguleringsbestemmelserne blev avgit. Herfor er der git uttryk i bygningsloven for Kristiania 26 mai 1899 §8, 1ste punktum, som uten nogen begrænsning bestemmer, at de lovlig avgivne reguleringsbestemmelser straks er bindende saavel for vedkommende grundeiere som for de byggende, om end gaten endnu ikke er utlagt til almindelig avbenyttelse. Lignende bestemmelser om tilfølgetagelse av reguleringerne findes i før gjældende bygningslov for Kristiania. Grundeieren maa respektere reguleringen og er pligtig til ved sine senere dispositioner over eiendommen at ta hensyn til de indskrænkninger i eller ulemper ved benyttelsen av den, som reguleringen ved dens iverksættelse vil medføre. Gjør han ikke det, kan han ikke fordre ulempen særskilt erstattet hos kommunen. Man
Side:499
skal herom henvise til høiesteretsvotering i Rt-1894-157 flg. og høiesteretsdom i Rt-1897-730 flg. post 2.
Den av appellanten nedlagte paastand antages saaledes at burde tages tilfølge, dog saa at processens omkostninger for Høiesteret ophæves.
Tre av de voterende, assessorerne Scheel, Prydz og Reimers, stemmer for, at skjønskommissionens kjendelse og skjøn stadfæstes, og at frøken Wulfsberg tilkjendes procesomkostninger for Høiesteret. De er enige i skjønskommissionens begrundelse og skal yderligere tilføje:
Det er en anerkjendt og heller ikke i nærværende sak bestridt sætning i vor ekspropriationsret, at grund, som eksproprieres, skal erstattes ikke alene med, hvad den objektivt og isolert set er værd, men med det, som den er værd for eieren under hensyn til dennes bedrift eller andre særlige forhold og navnlig som bestanddel av den grundeiendom, hvorfra den utskilles. Det maa endvidere ansees for at være ganske paa det rene, at det er forholdene paa ekspropriationstiden og ikke paa reguleringstiden, som skal lægges til grund for erstatningens fastsættelse. Og det er fastslaat, at grunden trods det av reguleringen flytende forbud mot bebyggelse skal erstattes som bebyggelig, hvilket selvfølgelig ikke er det samme som, at den skal erstattes som byggetomt ogsaa i tilfælde av, at den er mere værdifuld til andet bruk. Hvis i mellemtiden mellem reguleringen og ekspropriationen byen er vokset, bydelen har faat sporvei eller der i nærheten, kanske umiddelbart ved siden av, er kommet en bedrift, som indirekte eller direkte ved behov for oplagsplads eller lignende medfører efterspørsel efter grund, maa utvilsomt den merværdi, som følger herav, tages i betragtning ved taksten. Endelig er det ogsaa paa det rene, at hvis eieren, naar reguleringen finder sted, paa den øvrige del av sin eiendom har en bedrift, som senere utvides til et saadant omfang, at han trænger til at ta i bruk for den ogsaa den til gate regulerte del, skal der ved ekspropriationen tages hensyn hertil.
De foran opstillede grundsætninger sees ikke at være bestridt under nærværende sak. Men det gjøres gjældende, at der ikke skal tages hensyn til den værdi, grunden har som skolegaard (lekeplads), fordi den paa eiendommen drevne skolevirksomhet er paabegyndt efter reguleringen. For en saadan undtagelse fra de almindelige regler om ekspropriationserstatningens fastsættelse kan der imidlertid ikke findes at foreligge nogen hjemmel. I bygningslovenenes bestemmelser finder den ingen støtte. I bygningsloven for Kristiania av 8 september 1842 siges der om reguleringens betydning for grundeieren alene, at ingen forandring av bygningers grundvold maa foretages eller nye bygninger av hvilketsomhelst slags opføres, medmindre den i den approberte plan bestemte retning følges (§7), samt - hvad her er uten interesse - at eieren under visse betingelser kan kræve ekspropriation straks. I loven av 5 juni 1875 gjentages det samme under tilføielse av nærmere forklaring om, hvad der forstaaes ved «bygningers grundvold», og ved «ny bygning», (§8). Og saa siges der (§7), at saalænge approberte planer ikke er istandbragt, blir de specielle reguleringer, som av reguleringskommissionen er eller blir besluttet, at ta tilfølge. Dette var de love, som gjaldt, da den omhandlede regulering fandt sted. Men selv om man ogsaa vil lægge vegt paa senere love, finder man heller ikke der bedre hjemmel. Dette gjælder for det første om loven av 27 juli 1896, men dernæst ogsaa om den gjældende lov av 26 mai 1899, hvortil der i flertallets begrundelse henvises, men som forøvrig først
Side:500
traadte i kraft, efterat eiendommen var tat i bruk til skole, og altsaa ogsaa av den grund ingen anvendelse kan faa paa det foreliggende tilfælde. I bestemmelsen i første punktum av denne lovs §8 ligger øiensynlig vegten paa ordet «straks» i forbindelse med slutningsordene «om end gaten eller pladsen endnu ikke er utlagt til almindelig avbenyttelse». Hvad det vil si, at reguleringsbestemmelser er «bindende», er nærmere forklart i paragrafens sidste del. Og naar det siges, at reguleringen straks er bindende «saavel for vedkommende grundeiere som for de byggende», maa dette sees i lys av §98, hvorefter ansvar for overtrædelse paahviler «saavel eieren som de haandverksmænd eller andre, som har forestaat arbeidet», i forbindelse med §5 nr. 6, hvorefter «enhver bestemmelse om regulering blir offentlig at kundgjøre samt saavidt mulig at meddele vedkommende grundeiere». At loven ikke ved den her omhandlede bestemmelse har villet hjemle nogen anden retslig virkning av reguleringen end de i loven specielt omhandlede, synes indlysende; den maatte isaafald ha sagt, hvori denne virkning skulde bestaa, og ikke overlatt dette til en gjetning av læseren. Aller mindst kan man i det benyttede uttryk lægge ind en bestemmelse om, at eieren uten paa nogen maate at være «bundet» i sin anvendelse av eiendommen skal finde sig i, at en ny anvendelse, som han herefter gjør av den, ikke skal komme i betragtning til forøkelse av ekspropriationserstatningen. Derimot indeholder loven i §10 nr. 3 en særlig uttrykkelig bestemmelse (som iøvrig alt findes i l. 1875 §9), sigtende til at forebygge, at kommunens ansvar skal forøkes ved en av eieren efter reguleringen foretat vilkaarlig forføining over eiendommen, nemlig dens deling. Men fra denne bestemmelse maatte man snarest slutte, at der ellers ved avgjørelsen av erstatningsspørsmaalet ikke skal sees bort fra senere forføininger fra eierens side, som medfører, at ekspropriationen paafører ham et større tap, end den vilde gjort, om disse forføininger ikke hadde foreligget.
Det vilde da ogsaa være urimelig, om eieren, som uten erstatning maa finde sig i det av reguleringen flytende byggeforbud, tillike skulde underkastes saa trykkende vilkaar med hensyn til adgangen til at gjøre sig fordel av sin eiendom paa anden maate. Naar reguleringen ikke binder kommunen til indløsning, end si til indløsning inden bestemt tid, men man hyppig ser, at reguleringer atter ophæves, eller at der hengaar en lang aarrække før deres gjennemførelse (i dette tilfælde og i det i Rt-1897-730 omhandlede over 40 aar), synes billighet at tilsi, at kommunen ikke skal kunne fralægge sig risikoen for, at der i sin tid, naar grunden skal eksproprieres for at utlægges til gate, lides et særlig tap paa grund av, at eieren har søkt paa bedste maate - og paa helt lovlig maate - at nyttiggjøre sig sin eiendom, et tap som vel i de fleste tilfælde i større eller mindre grad vil være en nødvendig følge av nyttiggjørelsen. Det kan i denne forbindelse nævnes, at der her ikke bare er tale om ubebygget grund, idet ogsaa bebygget grund kanomfattes av reguleringen.
Et hovedøiemed for lovbestemmelserne om gateregulering er det at undgaa den forholdsvis overordentlig store byrde for kommunen, som det vilde være, om den ved gateanlæg i større utstrækning skulde maatte ekspropriere bygninger. Ved forbudet mot bebyggelse av regulert gategrund og mot paabygning har man sikret sig herimot. Men likesaa litt som man uten hjemmel i lov kan utstrække dette forbud til at gjælde anden anvendelse av eiendommen, som kan medføre særlig
Side:501
tap ved ekspropriationen, likesaa litt kan man uten positiv lovhjemmel gaa ut fra, at der for saadanne tilfælde skal gjælde nogen undtagelse fra de almindelige regler om erstatning for ekspropriation.
Der sees her bort fra saadanne tilfælde, hvor man kan gaa ut fra, at de forføininger, hvorom der er tale, er truffet netop med en forestaaende ekspropriation for øie. Spørsmaalet om følgerne herav, - et spørsmaal, som ikke staar i nogen særlig forbindelse med gatereguleringer, men kan opstaa ved alle slags ekspropriationer, - er det unødig her at indlate sig paa. Heller ikke behøver man under nærværende sak at ta standpunkt til det tilfælde, at eieren helt unødig træffer forføininger, som han maa forstaa vil medføre særlig tap, naar grunden skal utlægges til gate. I det foreliggende tilfælde er det paa det rene, at der til det forhold, hvorpaa skjønskommissionens forhøielse av erstatningen er grundet, ikke knytter sig nogen illoyalitet fra eierens side.
I flertallets begrundelse er der henvist til en tidligere høiesteretsdom, nemlig den i Rt-1897-730 refererte. Det kan dog ikke erkjendes, at denne doms begrundelse er saa klar, at den kan betragtes som et avgjørende præjudikat for det retsspørsmaal, som foreligger til avgjørelse i den foreliggende sak.
Dom:
Den eieren av Louises gate nr. 30 ved skjøn av Kristiania skjønskommission for bygningsaker den 21 august 1913 tilkjendte ulempeerstatning, stor kr. 4.000,00, bortfalder. Processens omkostninger for Høiesteret ophæves.
Av skjønskommissionens kjendelse hitsættes:
- - - Eieren av Louises gate nr. 30 antages ved reguleringens gjennemførelse at lide et tap for sin bedrift (skole), hvilket kommissionen anslaar til 4.000 kr.
Kommuneadvokaten har gjort gjældende, at da skolen er indrettet efter regulerindsbeslutningen, maa eieren fra første stund av ha været forberedt paa, at reguleringen blev gjennemført, og kan derfor ikke kræve nogen erstatning for det særlige tap, han lider derved, at han tiltrods herfor har indrettet eiendommen til skole.
I denne betragtning finder dog kommissionen ikke at kunne gi kommunen medhold. Ved en reguleringsbeslutning antages der ikke at lægges andet baand paa en eiendom, end at bebyggelse ikke maa ske paa den til gate regulerte grund. Enhver anden lovlig benyttelse av grunden er derimot eieren tillatt, indtil grunden eksproprieres. Eieren kan etter loven ikke forlange nogen erstatning eller kræve gategrunden indløst, medmindre eiendommen formedelst den indskrænkning i byggefriheten, som reguleringen medfører, blir utjenlig til regningssvarende bebyggelse. For nogen anden indskrænkning i eiendommens benyttelse tilstaar loven ham ingen erstatning. Som følge herav antages eieren at ha været berettiget til at benytte den regulerte gategrund paa den maate, han har fundet mest lønnende for sig, og antages han i henhold til grundlovens §105 at ha krav paa fuld erstatning for det tap, han faktisk lider ved, at grunden ved reguleringens gjennemførelse berøves ham, saalede ogsaa for den skade paa hans bedrift, som herved forvoldes.
I nærværende tilfælde blev reguleringen besluttet allerede i 1869 og 1877, det fremtræder derfor her som særlig ubllig, om eieren skulde være
Side:502
pligtet til enten i den lange tid, som saaledes er hengaat før reguleringens gjennemførelse, at avstaa fra enhver utnyttelse av eiendommen, som vilde kunne lide særlig ulempe ved gjennemførelsen, eller maatte finde sig i saadan ulempe uten erstatning. - - -