RG-1986-397
| Instans: | Agder lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1985-10-02 |
| Publisert: | RG-1986-397 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 2. oktober 1985 i sak nr. 11/1985 |
| Parter: | Skien kommune (advokat Kjell Skjelbred) mot 1. Johs. Gurholt og 2. Bergljot Gurholt (advokat Svein Arild Philstrøm). |
| Forfatter: | Lagdommer Trude Sæbø med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §7, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, §10, §4 |
I sak mellom Skien kommune på den ene side og Johs. Gurholt og Bergljot Gurholt, Skien, på den annen side avsa Skien og Porsgrunn byrett - byrettsdommer Odvar Rye med 4 skjønnsmenn - den 8. november 1984 skjønn med slik slutning:
«1. I erstatning for erverv av Duestien 4 og 4 B, gnr. 300, bnr. 835 og 836 i Skien, med påstående bebyggelse m.v., betaler Skien kommune til:
Johs. Gurholt:
Gjenervervserstatning for tomt, forretning, lager og verksted m.v. kr. 2 350 000,-
Side:398
Flytteutgifter m.v. kr. 20 000,-
Andel av bruksverdi av leilighet på Duestien 4 kr. 50 000,-
Bergljot Gurholt:
Andel av bruksverdi av leilighet på Duestien 4 kr. 30 000,-
med renter som foran nevnt.
2. I leie betaler Johs. Gurholt til Skien kommune kr. 12 000,- pr. måned fra mottakelse av ekspropriasjonserstatninga og inntil kommunens tiltredelse av eiendommen skjer.
3. Skien kommune bærer de lovbestemte utgiftene ved skjønnet.
4. I saksomkostninger betaler Skien kommune innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse til:
Advokat Svein Arild Pihlstrøm, Oslo 1, kr. 36 957,90 - kronertrettisekstusennihundreogfemtisju 90/100.
Asbjørn Habberstad A/S, Oslo 1, kr. 10 000,-
- kronertitusen 00/100.»
Bakgrunnen for saken og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens skjønnsgrunner.
Johs. Gurholt og Bergljot Gurholt v/advokat Svein Arild Pihlstrøm har begjært overskjønn for Agder lagmannsrett. Begjæringen gjelder slutningens punkt 1 og 2 samt saksomkostningsavgjørelsen vedrørende teknisk bistand fra Asbjørn Habberstad A/S under punkt 4. Skien kommune v/h.r.advokat Kjell Skjelbred har imøtegått begjæringen.
Skien kommune v/h.r.advokat Skjelbred har i hovedsak anført:
Johs. Gurholt og Bergljot Gurholt v/advokat Pihlstrøm har i hovedtrekk anført:
Lagmannsretten skal bemerke:
Det har vært enighet mellom partene om at det ikke skal betales erstatning for Duestien 4 B (et lite areal på 3,1 m2, som ifølge skjøte skal falle vederlagsfritt tilbake til Skien kommune ved eventuell sanering av bebyggelsen på Duestien 4), og heller ikke for et areal øst for Duestien 4 som Gurholt leier av kommunen som parkeringsområde i henhold til en oppsigelig leiekontrakt.
I samsvar med ekspropriasjonserstatningslovens §10 har lagmannsretten gått ut fra det tidspunkt skjønnet blir avhjemlet ved fastsettelsen av erstatningene. Det er enighet mellom partene om byrettens rentefastsettelse, som går ut på at dersom eiendommen tiltres før skjønnet er rettskraftig, skal det svares 10 prosent rente. Fra skjønnet er rettskraftig skal det løpe morarente på 15 prosent, likevel først fra tiltredelsen dersom denne skjer senere.
Erstatning for Duestien 4, bortsett fra leiligheten.
Det er enighet mellom partene om at eiendommen, bortsett fra leiligheten i annen etasje, skal erstattes ut fra gjenanskaffelsesverdien, jfr. ekspropriasjonserstatningslovens §4 annet ledd og §7. Kommunen har skaffet Gurholt en erstatningstomt i Herman Baggersgate. Selv om denne tomten er større enn Duestien 4, er lagmannsretten enig med byretten i at det ikke av denne grunn kan bli spørsmål om noe
Side:399
«mellomlegg» fra Gurholts side i erstatningsoppgjøret med kommunen. I likhet med byretten antar man at grunnprisen er høyere i Duestien enn i Herman Baggersgate, og dessuten har Gurholt behov for et så stort areal som han nå får for å kunne tilpasse den eksisterende bedrifts funksjoner.
Lagmannsretten har dernest vurdert utgiftene ved et nybygg på tomten i Herman Baggersgate som vil være likeverdig med det bygg Gurholt har i dag. Man har funnet at det prosjekterte nybygg fra Arkidé A/S v/arkitekt Amlie med tilhørende prisoverslag kan danne et realistisk utgangspunkt for vurderingen. Nybygget gir et noe større areal enn Gurholt har i dag, og utgiftene til dette må han bære selv. Fra saksøkers side har det vært anført at Gurholt heller ikke kan ha krav på å få dekket fullt ut et bygg på 440 m2, slik byretten har gått ut fra, idet noe av det areal på 440 m2 som Gurholt har i dag, er «dødrom» (trapperom m.v.), noe er uisolert loft, og noe går med til tykke kjellermurer. Det må imidlertid her tas i betraktning at for å få godkjent et nybygg, vil det bli stilt krav fra det offentlige med hensyn til størrelsen av spiserom, garderobe m.v. Og utgiftene til dette merareal må da erstattes.
Det er tatt i betraktning at arkitekt Amlies prosjekt har en noe dyrere takkonstruksjon enn strengt tatt nødvendig. Man antar ikke at det kunne oppnås noen prisreduksjon av betydning ved å legge mer areal i kjeller eller i annen etasje enn prosjektet tar sikte på.
For øvrig antar lagmannsretten at Gurholt må ha krav på å få erstattet utgiftene til to smøregraver tilsvarende dem han har i dag, da man ikke kan se at løftebukker vil være et fullgodt alternativ. I motsetning til smøregravene vil de legge beslag på gulvareal i verkstedet også når de ikke er i bruk, og dertil kommer at dersom man skulle benytte slike bukker ved reparasjon av lastebiler eller såkalte kassevogner, måtte takhøyden i verkstedet være høyere, hvilket ville være fordyrende.
Ved erstatningsfastsettelsen har retten også gått ut fra at Gurholt må ha nye reklameskilt og reoler, da det ikke anses hensiktsmessig å flytte disse. Endelig har retten lagt til grunn at Gurholt må ha krav på erstatning til ny safe. Denne behøver imidlertid neppe å være innebygd i veggen for å tjene sitt formål både med hensyn til brannsikkerhet og tyverisikkerhet.
For øvrig har lagmannsretten tatt hensyn til de samme poster som byretten ved erstatningsfastsettelsen.
Når det gjelder spørsmålet om erstatning for fremtidig prisstigning i byggetiden, er det ifølge Høyesteretts praksis klart at slik prisstigning normalt ikke skal erstattes, jfr. Rt-1973-1352 flg. I samsvar med tidligere rett fastsetter også den nye ekspropriasjonserstatningslovens §10 at tidspunktet når skjønnet blir avhjemlet skal legges til grunn for fastsettelsen av ekspropriasjonsvederlaget. Dersom det hadde vært mulig for Gurholt å skaffe seg nye lokaler for bilverksted m.v. ved kjøp av en eksisterende bygning, måtte således kjøpesummen på avhjemlingstidspunktet legges til grunn. Tilsvarende finner lagmannsretten det riktig å legge til grunn hva en entreprenør på avhjemlingstidspunktet ville forlange for å oppføre bygget med et anbud basert på fast pris,
Side:400
det vil si uten prisstigningstillegg i byggeperioden. Slike anbud er ikke uvanlige i bransjen. Ettersom man i bransjen for tiden, i motsetning til de siste par årene, baserer seg på en forholdsvis sterk prisstigning i nær fremtid, må det antas at en entreprenør i dag ville innkalkulere et visst tillegg i et anbud med fast pris. Lagmannsretten finner at bare på dette grunnlag vil Gurholt få full erstatning ut fra gjenanskaffelsesverdien. - Det skal her også pekes på at mulig avkastning av erstatningssummen når ekspropriasjon blir gjennomført og beløpet utbetalt til Gurholt, er tatt i betraktning ved fastsette lsen av den leie Gurholt etter dette tidspunkt skal betale for fortsatt å kunne disponere lokalene i Duestien 4, jfr. nedenfor.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at den totale byggesum bør settes til kr. 3 700 000,-. Det skal her bemerkes at når beløpet er blitt betydelig høyere enn det byretten kom frem til, antas dette å bero på at byretten hadde et adskillig dårligere grunnlag å bygge på ved erstatningsfastsettelsen. Vurderingene antas ellers ikke å være vesensforskjellige.
Når det gjelder fradrag etter ekspropriasjonserstatningslovens §7 tredje ledd for fordeler i form av lengre levetid, mer rasjonell drift, mer moderne utstyr og lavere vedlikeholdsutgifter, er lagmannsretten enig med byretten i dens betraktninger. Det vises her særlig til at Gurholts nåværende lokaler i Duestien 4 har vært betydelig påkostet i de senere år og fremtrer som meget velholdt. Fradraget settes etter dette til kr. 200 000,-, slik at den samlede gjenanskaffelseserstatning blir kr. 3 500 000,-.
Erstatning for flytteutgifter og næringstap i flyttetiden.
Lagmannsretten er kommet til at flytteutgiftene vil bli noe høyere enn byretten har gått ut fra. Særlig flytting av delelageret er svært tidkrevende dersom delene ikke skal komme i uorden under flyttingen. Man vil anse det rimelig at de ansatte bistår noe under flyttingen, særlig i forbindelse med å holde orden på delelageret. Det må imidlertid antas å være behov for bistand fra profesjonelle flyttefolk.
Når det gjelder næringstap legger lagmannsretten til grunn at salg av biler vil kunne skje kontinuerlig også under flyttingen. Det vil imidlertid bli et avbrudd i verksteddriften.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at erstatning for flytteutgifter og næringstap i flyttetiden bør settes til kr. 100 000,-.
Fastsetting av husleie for Gurholt fra gjennomføringen av ekspropriasjonen til fraflytting.
I likhet med byretten finner lagmannsretten at Gurholt bør betale leie for lokalene i Duestien 4 etter at ekspropriasjonen er gjennomført og kommunen er blitt eier av eiendommen og har utbetalt ekspropriasjonserstatningen. Helt klart må det være at han må dekke de utgifter han også tidligere hadde som huseier, så som eiendomsskatt, renovasjonsavgift m.v. Dertil kommer at han ved kommunens overtagelse av eiendommen får utbetalt hele ekspropriasjonserstatningen, og selv om den etter hvert må betales ut i byggeperioden, vil det være mulig å oppnå en viss avkastning. For at Gurholt skal holdes skadesløs, det vil si ikke selv måtte bære noen utgifter i forbindelse med overføring av forretningsdriften til ny eiendom, finner man at leien ikke bør settes
Side:401
høyere enn kr. 6 000,- pr. måned. - - -
Byrettens omkostningsavgjørelse.
For byretten hadde Johs. Gurholt en utgift på kr. 50 550,- til rapporten utarbeidet av Asbjørn Habberstad A/S. Byretten fant at arbeidet med rapporten i det vesentlige hadde vært unødvendig, og begrenset erstatningen på dette punkt til kr. 10 000,-.
Lagmannsretten finner at Habberstads rapport må ha vært noe mer nyttig enn byretten har lagt til grunn. Man viser her til at byretten selv ved vurderingen av salærkravet fra saksøktes prosessfullmektig la til grunn at det helt til skjønnsforhandlingene begynte var tvilsomt om eiendommen skulle verdsettes etter gjenanskaffelsesverdi eller etter salgs- eller bruksverdi. Det var således nødvendig å fremskaffe og vurdere materiale av betydning for bruksverdien. Det var her ikke tilstrekkelig utelukkende å se på regnskapene for Gurholts virksomhet, da disse tall, uten nærmere analyse, på det daværende tidspunkt ville føre til en så lav bruksverdi at Gurholt ikke ville hatt krav på erstatning ut fra gjenanskaffelsesverdien, men måtte nøyd seg med erstatning basert på opphør av virksomheten.
Lagmannsretten finner således at rapporten var nødvendig for Gurholt i den grad den inneholder faktiske opplysninger og vurderinger vedrørende Gurholts virksomhet. Rapporten går imidlertid en del lenger enn hva som var nødvendig for formålet, særlig ved utregningen av de forskjellige alternative erstatninger.
Lagmannsretten finner etter dette at Gurholt bør få erstattet kr. 30 000,- av utgiftene til rapporten.
Fra kommunens side er det anført at byretten ikke skulle ha erstattet merutgiftene ved at de saksøkte brukte prosessfullmektig fra Oslo. Lagmannsretten er enig i byrettens omkostningsavgjørelse på dette punkt. Det er her tale om et omfattende inngrep overfor Johs. Gurholt, idet Duestien 4, hvor han driver næringsvirksomhet, blir ekspropriert i sin helhet. Det er videre tale om en ekspropriasjonserstatning på flere millioner kroner. Det kan da ikke anses unødvendig at Gurholt valgte en prosessfullmektig fra et Oslo-firma som er spesialisert på skjønn. Det er også svært vanlig i lignende tilfeller. - - -
Saksomkostningene for lagmannsretten.
De saksøkte har oppnådd en bedre avgjørelse ved overskjønnet enn ved underskjønnet, og i medhold av skjønnslovens §42 siste ledd, jfr. §54a første ledd, jfr. §54 første ledd, må Skien kommune erstatte Johs. Gurholt og Bergljot Gurholt sakens omkostninger. Når det gjelder utgiftene til de saksøktes prosessfullmektig, vises til det som er sagt ovenfor vedrørende spørsmålet om valg av prosessfullmektig utenfor Skiensdistriktet. Også for lagmannsretten antar man at de saksøkte må ha krav på å få dekket utgiftene til prosessfullmektig fra Oslo. Advokat Pihlstrøm har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr. 24 200,- i salær, kr. 2 131,50 i utgifter til telefon, porto og kopiering og kr. 2 200,30 i reise- og oppholdsutgifter, til sammen kr. 28 531,80. Oppgaven legges til grunn. Omkostningene for lagmannsretten utgjør kr. 3 750,- i gebyr til retten, samt kr. 9 372,20 til godtgjørelse samt dekning av reiseutgifter og diett for skjønnsmennene.
Side:402
Gurholt har videre krevd dekket utgiftene til arkitekt Amlie og sivilingeniør Mathisen for faglig bistand i forbindelse med saken. Arkidé A/S v/arkitekt Amlie har fremlagt regning på kr. 13 128,- inklusive merverdiavgift, og sivilingeniør Mathisen har fremlagt regning på kr. 7 200,- inklusive merverdiavgift. Lagmannsretten finner at Gurholt har hatt behov for sakkyndig bistand for å få fremlagt materiale som grunnlag for erstatningsfastsettelsen. De fremlagte oppgaver legges til grunn. Lagmannsretten antar imidlertid at sakkyndig bistand for retten ikke er merverdiavgiftspliktig. Regningen til Arkidé A/S beløper seg uten merverdiavgift til kr. 10 940,- og sivilingeniør Mathisens til kr. 6 000,-. Disse beløp blir å erstatte.
Avhjemlingen av overskjønnet er blitt forsinket p.g.a. reisefravær. Skjønnskonferanse ble holdt umiddelbart etter skjønnsforhandlingenes avslutning.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. I erstatning for erverv av Duestien 4 og 4 B gnr. 300 bnr. 835 og 836 i Skien med påstående bebyggelse m.v., betaler Skien kommune til: Johs. Gurholt:
Gjenanskaffelseserstatning kr. 3 500 000,-
Flytteutgifter m.v. kr. 100 000,-
Andel av bruksverdi i leilighet i annen etasje i Duestien 4 kr. 62 500,-
Bergljot Gurholt:
Andel av bruksverdi av leilighet i annen etasje i Duestien 4 kr. 37 500,-
med renter som foran nevnt.
2. I leie betaler Johs. Gurholt til Skien kommune kr. 6 000,- pr. måned fra mottagelse av ekspropriasjonserstatningen og inntil han fraflytter eiendommen.
3. I byrettens omkostningsavgjørelse gjøres den endring at erstatningen for utgifter til Asbjørn Habberstad A/S skal være kr. 30 000,- - kronertrettitusen.
4. Skien kommune betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn til Johs. Gurholt og Bergljot Gurholt kr. 58 594,- - kronerfemtiåttetusenfemhundreognittifire i saksomkostninger for lagmannsretten.