RG-1989-624
| Instans: | Frostating lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1988-12-16 |
| Publisert: | RG-1989-624 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn 16. desember 1988 i sak nr. 27/1988 |
| Parter: | Trondheim kommune (kommuneadvokat Sissel Endresen) mot Arne Husby (advokat John J. Stamnæs). |
| Forfatter: | Lagdommer Kjell Buer med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Tvistemålsloven (1915) §98, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §54, §54a, §10, Plan- og bygningsloven (1985) §20-6, §35 |
Trondheim skjønnsrett for bygningssaker avhjemlet 3. juni 1988 skjønn i sak 3/1987. Saksøker var Trondheim kommune v/ordføreren - saksøkt Arne Husby, Trondheim.
Skjønnet gjaldt verdsettelse av grunnareal (ca. 955 m2 ) til ombygging av Granåsveien, herunder bygging av gang- og sykkelvei. Grunnervervet var hjemlet i ekspropriasjonsvedtak med hjemmel i plan- og bygningslovens §35 nr. 1.
Ved skjønnsrettens avgjørelse ble erstatningen fastsatt til kr. 50 000,- - basert på en tomteprisvurdering.
Trondheim kommune har den 8. august 1988 rettidig krevet overskjønn. Arne Husby har avgitt tilsvar datert 1. september 1988. Overskjønnsforhandlingene fant sted i Trondheim Tinghus 25. oktober 1988. Ervervsarealene ble befart i henhold til partenes opplegg. Overskjønnet var jfr. tvistemålslovens §98 jfr. skjønnslovens §2 forenet til felles behandling med overskjønn nr. 24/1988 O: Trondheim kommune - Ruth Ottem. Overskjønnene avhjemles særskilt. Partene er enige om å legge samme skjønnsforutsetninger til grunn for lagmannsretten som for skjønnsretten. Forutsetningene er inntatt i skjønnsrettens rettsbok. Lagmannsretten viser til det der inntatte. Det er ikke fremkommet formelle innvendinger mot overskjønnets fremme.
Trondheim kommune har i det vesentlige anført:
- at det ikke ville ha vært påregnelig, jfr. vederlagslovens §5, å utnytte ervervsarealene til utbyggingsformål dersom ekspropriasjonen ikke hadde skjedd.
- at erstatningen må basere seg på en bruksverdibetraktning, jfr. vederlagslovens §6, dvs. et brukstap knyttet til landbruksproduksjon.
Trondheim kommune har nedlagt slik påstand:
«Overskjønnet fremmes.»
Arne Husby har i det vesentlige anført:
- at det ville ha vært påregnelig å utnytte ervervsarealene til utbygningsformål jfr. vederlagslovens §5 og at verdien må fastsettes
Side:626
basert på omsetningsverdien til slik utnyttelse.
- at den fastsatte tomtepris er satt vesentlig for lavt.
Arne Husby har nedlagt slik påstand:
«1. Overskjønnet fremmes.
2. Arne Husby tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett.»
Lagmannsretten vil bemerke:
Ekspropriasjonservervet gjelder en stripe grunn (ca. 130 m x 7,5 m) ca. 955 m2 langs Granåsveien. Ervervet medgår til omlegging av Granåsveien samt bygging av gang- og sykkelvei.
Ved ervervet berøres gnr. 49 bnr. 141 og gnr. 49 bnr. 27, begge parseller eiet av Arne Husby.
Arne Husby eier og driver Granåsen gård. Eiendommen er opplyst å være på ca. 350 da. dyrket mark. Driftsformen er i dag kornproduksjon. Eiendommen ligger like ved Omkjøringsveien, vis a vis Reitgjerdeområdet. Eiendommen er tildels omkranset av utbyggede areal - til næringsvirksomhet og boligbebyggelse. De dyrkede parseller vest for gårdsbebyggelsen er oppgitt til ca. 55 da. og ca. 30 da. Parsellene er delt av en adkomstvei. Grunnervervet skjer fra parsellen på ca. 55 da. nærmest Omkjøringsveien. Arealet ligger i svakt hellende terreng mot vest. Eiendommens øvrige dyrkede mark ligger øst for gårdsbebyggelsen mot Brundalen/Charlottenlund.
Ervervsarealet er tiltrådt 8. desember 1987 og verdsettelsen skal skje pr. dette tidspunkt jfr. vederlagslovens §10.
Sakens hovedspørsmål er om ervervsarealene skal vurderes med grunnlag i omsetningsverdien til utbyggingsformål jfr. vederlagslovens §5 eller om erstatningen skal fastsettes som et bruksverditap (avståelse av dyrket mark) jfr. vederlagslovens §6.
Dersom lagmannsretten kommer til at tapet skal fastsettes som et brukstap jfr. §6, er partene enige om at erstatningen kan fastsettes til kr. 15,- pr. m2 basert på en marginalvurdering.
Det er lite tvilsomt at alle areal på Granåsen er ypperlig egnet til utbyggingsformål. Områdene har sentral beliggenhet i Trondheim og kommunaltekniske anlegg - veier, vann og avløp ligger i umiddelbar nærhet til arealene. Rent faktisk ligger den berørte del av eiendommen som en øy i allerede utbygget byområde. Med sin beliggenhet må eiendommen i dag karakteriseres som særlig attraktiv til alle former for utbyggingsformål.
Spørsmålet om arealutnyttelse til utbyggingsformål vil imidlertid i sterk grad være avhengig av kommunale planer og standpunkter. Ved en påregnelighetsvurdering jfr. vederlagslovens §5 må retten ta sitt utgangspunkt i de signaler offentlige planer og vedtak gir om fremtidig utnyttelse av de areal som berøres. Lagmannsretten viser her eksempelvis til Rt-1981-700.
Arne Husby har påpekt at det fra kommunalt hold to ganger på 1960-tallet ble tatt skritt til å regulere deler av Granåsen til utbyggingsformål. I det kommunale boligbyggeprogrammet for 1968/72 var det planlagt betydelige boligfelt på eiendommen. I den forbindelse har Arne Husby opplyst at han fikk forespørsler fra kommunalt hold om salg av eiendommen til kommunen. Arne Husby ville ikke selge og han protesterte mot planene, idet han ønsket at eiendommen i det lengste
Side:627
ble opprettholdt som gårdsbruk. Arne Husby, som nå er 65 år, har anført som grunn til at eiendommen eller betydelige deler av denne ikke er utbygget pr. i dag, skyldes hans «kamp» for i lengst mulig grad å bevare jordbrukseiendommen. Så lenge han har kjempet har landbruksmyndighetene støttet dette standpunkt. Arne Husby er imidlertid av den oppfatning at dersom han ikke lenger skulle ønske å drive jorda, så ville den relativt umiddelbart bli omdisponert til utbyggingsformål enten i kommunal eller privat regi. Han kan vanskelig forstå at hans subjektive standpunkt skal påvirke verdivurderingen når kommunen foretar delekspropriasjon av eiendommen.
Trondheim kommune har i desember 1987 vedtatt kommuneplan hvor planens arealdel viser målsettingene for utbygging i perioden 1987-1994. I planen er Granåsen disponert til landbruksområde. Ifølge plan- og bygningslovens §20-6 er virkningen for arealdelen begrenset til 4 år fra planen ble vedtatt. Det er for lagmannsretten opplyst at arealplanen grunner seg på et forhandlingsresultat hvor hensyn er tatt til utbyggingsinteresser - friluftsinteresser - grunneierinteresser og landbruk. Eiendommen Granåsen har ikke spesielt vært behandlet i forbindelse med dette planarbeidet.
På initiativ fra Sør-Trøndelag fylkeskommune høsten 1986 ble det i januar 1988 utarbeidet en hovedrapport for «Utbyggingsaksen Trondheim Øst-Stjørdal». Asplan Trondheim A/S har utarbeidet rapporten basert på en styringsgruppe med representanter fra kommunene Trondheim, Malvik og Stjørdal samt fra fylkeskommunene i Nord- og Sør-Trøndelag, Statens Vegvesen i Sør-Trøndelag, Fylkeslandbruksstyret i Sør-Trøndelag og Miljøverndepartementet.
Under overskriften pkt. 3.3 «Langsiktige utbyggingsmuligheter i Trondheim», er det blant annet anført:
«En eventuell videre utbygging i øst, ut over dagens planer, må vesentlig skje på landbruksområder. Kommunen har tidligere foretatt en utredning av mulighetene for å bygge ut en rekke sentrale ubebygde arealer som berører dyrket jord. 9 av disse områdene er aktuelle som nye utbyggingsfelt i øst (område 24-32).»
I rapporten er Granåsen Øst betegnet som område 26 og Granåsen Vest som område 27. Det er videre anført at kommunen regner med at flere av områdene vil bli omdisponert på lang sikt.
Etter lagmannsrettens oppfatning er Granåsen blant de områder som i særlig grad vil peke seg ut som utbyggingsareal. Som det fremgår av redegjørelsen foran synes det ganske på det rene at områdene allerede ville ha vært helt eller delvis utnyttet dersom ikke eieren konsekvent hadde kjempet for å beholde eiendommen til jordbruk.
I Ot.prp. nr. 50 (1982-83) «Om lov om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom» er det på 49 første spalte, siste avsnitt anført følgende når det gjelder den aktuelle eiers pretensjon/oppfatning av utnyttelsesmulighetene for en eiendom.
«Man vil i tillegg bare bemerke at så lenge det er tale om erstatning etter salgsverdi, kan det ikke stilles krav om at ekspropriaten selv har aktuelle planer om endret utnytting. Men det må dreie seg om en utnytting som er realistisk og påregnelig for andre som kan tenkes å være interessert i å erverve eiendommen (frivillig).»
Side:628
Man må med andre ord objektivisere påregnelighetsvurderingen ved å spørre hva som ville ha skjedd dersom eieren ikke hadde fastholdt sitt jordbruksstandpunkt, men ønsket å utnytte arealene økonomisk best mulig. Lagmannsretten kan vanskelig se at jordbruksmyndighetene eller kommunen ville ha motsatt seg endret utnyttelse dersom eieren hadde ønsket dette. Den jordbruksmessige situasjon med til dels overproduksjon og manglende lønnsomhet, har resultert i større imøtekommenhet når det gjelder å nedbygge jord i de mest sentrale bystrøk. Avgjørende vil ofte være eierens subjektive standpunkt. For kommunen vil slike sentrale restareal ha en meget lav utbyggingskostnad sammenlignet med utbygging i byens utkant hvor såvel tekniske anlegg som servicetilbud må bygges opp fra grunnen av. Med sin beliggenhet kan Granåsen sett fra kommunens side vanskelig ses som annet enn et meget attraktivt og interessant areal for utnyttelse til nærings- og boligformål.
Lagmannsretten vil følgelig anta at det vil være påregnelig at Granåsen på noe sikt vil bli utbygget. Rent beliggenhetsmessig antar retten at områdene i vest, mot Omkjøringsveien, ville ha vært de areal som først vil bli omdisponert. Med utgangspunkt i foreliggende planer, vil det rent faktisk ta tid før en utbygging kan skje. Skjønnsmessig vil lagmannsretten anta at omdisponering vil kunne skje innenfor en tidsramme på 5 til 10 år. Med utgangspunkt i en råtomtepris for utbyggingsareal pr. desember 1987 må lagmannsretten skjønnsmessig foreta en neddiskontering fordi arealene ikke kan tenkes tatt i bruk før om 5 til 10 år. Man må med andre ord finne frem til en pris en kjøper kunne vært villig til å betale i desember 1987 med den usikkerhet som ville hefte når det gjelder tidsintervallet for når arealene kunne tas i bruk til utbygging. Skjønnsmessig settes denne pris til kr. 70,- pr. m2 . For salg av råtomteareal med den arrondering områdene har, vil enhver kvadratmeter ha den samme gjennomsnittsverdi fordi utbyggingspotensialet vil avhenge av arealenes størrelse, enten det skal utnyttes til næringsvirksomhet eller boligbebyggelse. Grunnerstatningen settes følgelig til kr. 70,- pr. m2 selv om det kun avstås en stripe areal.
Tiltredelse/avsavnsrente.
Arealene er tiltrådt 8. desember 1987. Fra nevnte dato skal det svares avsavnsrente til betaling skjer. Ved skjønnsrettens avgjørelse er avsavnsrenten satt til 12 % p.a. fra 8. desember 1987 til betaling skjer. Over dette tap er det ikke begjært overskjønn. Avgjørelsen er følgelig rettskraftig avgjort.
Saksomkostninger.
Trondheim kommune har begjært overskjønn. Under henvisning til skjønnslovens §54a jfr. §54 må kommunen dekke Arne Husbys saksomkostninger. Advokat John J. Stamnæs har fremlagt omkostningsoppgave på kr. 17 000,- hvorav kr. 1 500,- utgjør omkostninger. Omkostningsoppgaven legges til grunn, idet advokat Stamnæs' bistand anses som nødvendig. Saksomkostningene fastsettes til kr. 17 000,-.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
Side:629
1. Trondheim kommune betaler erstatning som fastsatt i overskjønnet.
2. Trondheim kommune betaler saksomkostninger til Arne Husby v/advokat John J. Stamnæs med kr. 17 000,- for lagmannsrett. Saksomkostningsbeløpet forfaller 14 - fjorten - dager etter forkynnelsen av nærværende overskjønn.