Rt-1981-700

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1981-05-23
Publisert:	Rt-1981-700
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 88/1981.
Parter:	1. Harald og Carl Løvenskiold (høyesterettsadvokat John Arff-Pettersen), 2. Erling Gynther Ellefsen (advokat Per P. Hodneland - til prøve) mot Bærum kommune (høyesterettsadvokat Kjell Haavind).
Forfatter:	Schweigaard Selmer, Hellesylt, Løchen, Tønseth, justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §4, §5, Tvistemålsloven (1915) §387, Skjønnsprosessloven (1917) §52, Bygningsloven (1965) §21, §35, §41, §43, §11, §9

Dommer Schweigaard Selmer: Bærum kommunestyre vedtok 21. november 1974 reguleringsplan for Griniveien fra Oslo grense til krysset Listuveien/Griniveien. Reguleringsplanen ble stadfestet 2. januar 1975. Skjønn i henhold til bygningslovens §35 og §41 ble begjært av Bærum kommune 25. september 1976 til fastsettelse av om - og i tilfelle i hvilken utstrekning - de som ble berørt av ekspropriasjonen tilkom erstatning.

Bærum skjønnsrett for bygningssaker avhjemlet skjønnet 19. mars 1977. For takst nr. 1 og 11 - parseller av Fossum jordbruk, eiere Harald og Carl Otto Løvenskiold - og takst nr. 2 a - parsell av Grini gård, eier Erling Gynther Ellefsen - ble erstatning for grunnavståelsen i medhold av ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1, jfr. §4, satt til kr. 15 pr. m2. Skjønnsrettens mindretall - to av skjønnsmennene - fant at arealene måtte bli å erstatte som jordbruk etter lovens §4 nr. 1. For takst nr. 2 d - en liten parsell av Grini gård - ble erstatningen fastsatt til en rund sum på kr. 800. Mindretallet stemte for et mindre beløp.

Når det gjaldt skråningsarealene, var skjønnsretten enstemmig av den oppfatning at de måtte innløses av kommunen, jfr. bestemmelsene i bygningslovens §43 nr. 1. Også på dette punktet var det uenighet om erstatningsutmålingen.

Bærum kommune påanket skjønnet til opphevelse for så vidt angikk takstnummerne 1, 2a, 2b, 2c, 2d og 11. Også takst nr. 2b og 2c er parseller av Grini gård.

Eidsivating lagmannsrett avsa 12. juni 1979 dom med slik domsslutning:

«1. Bærum skjønnsrett for bygningssakers skjønn av 19. mars 1977 oppheves forsåvidt angår takst nr. 1, takstnr. 2a, takstnr. 2d og takstnr. 11 og hjemvises til ny behandling ved skjønnsretten.

2. Skjønnet stadfestes forsåvidt angår takstnr. 2b og takstnr. 2c.

3. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Side:701

Kommunens påstand om at henvisningen til ny behandling skulle skje til Asker og Bærum herredsrett og ikke tilbake til Bærum skjønnsrett for bygningssaker, som ble opphevet med virkning fra 1. april 1978, ble ikke tatt til følge.

Lagmannsrettens dom - domsslutningens punkter I og 3 - er påanket til Høyesterett av Harald og Carl Otto Løvenskiold og av Erling Gynther Ellefsen. Bærum kommune har aksessorisk motanket, for å få den opphevede del av skjønnet henvist til Asker og Bærum herredsrett eller subsidiært til skjønnsretten med ny sammensetning.

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Asker og Bærum herredsrett 12. mars, 23. april og 18. juni 1980. En hel del nye dokumenter er fremlagt, men i det vesentlige står saken i samme stilling som for lagmannsretten.

Det nærmere saksforhold og partenes tidligere anførsler fremgår av skjønnsrettens og lagmannsrettens avgjørelser.

De ankende parter nr. l, Harald og Carl Otto Løvenskiold, har inngående redegjort for reguleringsplanleggingen for Fossum-området fra 1960-årene og frem til i dag. For øvrig har de i det vesentlige, men mer utdypet, gjort gjeldende de samme anførsler som for lagmannsretten. De hevder i tillegg at lagmannsretten i strid med sin kompetanse i realiteten har overprøvet skjønnsrettens vurdering av mulighetene for utbygging av ekspropriasjonsarealet. I alle fall har lagmannsretten stillet uforholdsmessig strenge krav til skjønnsgrunnene, som lest i sammenheng viser at skjønnsretten har tatt hensyn til alle relevante momenter. Harald og Carl Otto Løvenskiold har nedlagt slik påstand:

«I hovedanken:

1. Bærum skjønnsretts skjønn av 19.3.1977 stadfestes.

2. Den ankende part tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og

Høyesterett.

I motanken:

Den ankende part frifinnes og tilkjennes saksomkostninger.»

Den ankende part nr. 2, Erling Gynther Ellefsen, har for den del av skjønnet som er påanket til Høyesterett, i hovedtrekk gjort gjeldende det samme som for lagmannsretten og har sluttet seg til anførslene fra de ankende parter nr. 1.

Denne part har etter avtale med de ankende parter nr. 1 på alles vegne særlig behandlet den del av anken som gjelder skråningsarealene. Også her har anførslene stort sett vært som for lagmannsretten. Det bestrides at skjønnsretten pliktet å gi alternative takster etter skjønnslovens §52 første punktum.

Erling Gynther Ellefsen har nedlagt slik påstand:

«1. I hovedanken: Bærum skjønnsretts skjønn datert 19.03.77 stadfestes.

2. Ankende part nr. 2 tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett og lagmannsretten efter oppgave.

3. I motanken: Den ankende part frifinnes og tilkjennes saksomkostninger.»

Side:702

Også ankemotparten - Bærum kommune - har mer utdypet, men ellers i det vesentlige anført det samme som for lagmannsretten. For Høyesterett er imidlertid ikke gjort gjeldende at det vedtatte forslag til generalplanvedtekt må likestilles med en godkjent plan i forhold til ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 3.

For Høyesterett er fremholdt at skjønnsretten - når det gjaldt skråningsarealene - i henhold til skjønnslovens §52 første punktum under enhver omstendighet pliktet å holde alternativt skjønn når dette var begjært av kommunen.

Kommunen har understreket at partene for lagmannsretten var enige om at skjønnsretten i tilfelle nytt skjønn skulle stå helt fritt når det gjaldt den skjønnsmessige erstatningsfastsettelse. Også for Høyesterett erklærte de ankende parter seg innforstått med dette.

Bærum kommune har nedlagt denne påstand:

«I hovedanke-saken:

1. Bærum skjønnsrett for bygningssakers skjønn av 19.3.77 oppheves forsåvidt angår takstnr. 1, takstnr. 2A og D og takst nr. 11.

2. Bærum kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og for Høyesterett.

I motanke-saken:

1. Skjønnet påstås henvist til ny behandling ved Asker og Bærum herredsrett. Subsidiært påstås det hjemvist til Bærum skjønnsrett for bygningssaker med ny besetning.

2. Bærum kommune tilkjennes saksomkostninger.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Hovedspørsmålet i saken er om skjønnsretten - flertallet - har anvendt ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1 jfr. §4 riktig.

Ekspropriasjonsarealet var i bruk som jordbruksjord. Skjønnsretten har først vurdert og funnet grunnlag for å anvende §5 nr. 1. Ved denne vurdering har retten lagt vekt på «at ekspropriasjonsarealet vil ha adskillig større verdi som utbygningsgrunn enn som jordbruk», og har sammenlignet «også med de arealer som ligger syd for den nye Grinivei». Disse arealer var utlagt til byggegrunn. Skjønnsgrunnene er her ufullstendige. Det sies ikke noe om hva ekspropriasjonsarealet kan forventes utnyttet til. Dette er av betydning for anvendelsen av §5 nr. 1 og for hvilke eiendommer det skal sammenlignes med.

Skjønnsretten går så over til å behandle om §5 nr. 2 eller 3 er til hinder for mererstatning. Under drøftelsen av §5 nr. 3 kommer skjønnsretten igjen inn på spørsmål som rettelig gjelder anvendelsen av §5 nr. 1, idet arealets utnyttelsesmuligheter behandles der. Denne skjevhet i selve opplegget kan tyde på at skjønnstemaene, som er ganske vanskelige, har stått noe uklart for skjønnsretten. Jeg tilføyer imidlertid at skjønnet ble avhjemlet allerede mars 1977, og den nye lov var nok da ennå ikke særlig innarbeidet.

Skjønnsretten har i tilknytning til §5 nr. 3 redegjort for at generalplanarbeid var i gang i kommunen på tiden for skjønnet. Forslag til generalplanvedtekt var vedtatt av kommunestyret 21. november 1974. Vedtekten gjaldt blant annet for områdene nord for

Side:703

Griniveiens nye trasé og skulle ha gyldighet i 10 år fra stadfestelsen. Av skjønnsgrunnene fremgår videre at kommunestyret i vedtak 4. september 1974 «ber om at arbeidet med å regulere områdene . Fossum/Grini til landsbruksformål tas opp».

Generalplanvedtekten ble stadfestet 31. mai 1978, det vil si etter at skjønnet var avhjemlet. Generalplan ble vedtatt av kommunestyret 16. februar 1978, men er ennå ikke godkjent. Reguleringsplan for deler av Fossum/Grini-området ble vedtatt 30. april 1980 og stadfestet 15. september 1980. Arealene nord for Griniveiens nye trasé er regulert til jordbruk. Når dette er nevnt, understreker jeg imidlertid at spørsmålet om holdbarheten av skjønnsrettens rettsanvendelse må prøves på bakgrunn av forholdene slik de var på skjønnstidspunktet.

Jeg er enig med skjønnsretten og lagmannsretten i at «godkjent plan» som utelukker mererstatning etter §5 nr. 3 ikke forelå da skjønnet ble behandlet. For Høyesterett har heller ikke kommunen hevdet dette. I slikt tilfelle var skjønnstemaet for spørsmålet om vilkårene for erstatning etter §5 nr. 1 forelå, hva som da ville være den naturlige og påregnelige regulering av ekspropriasjonsarealet, jfr. Rt-1977-1065 (Viko-saken). Arealets utbyggingsmuligheter måtte vurderes i lys av de offentlige planer som forelå, selv om disse ikke var «godkjente». Også andre indikasjoner på det offentliges planleggingsvilje måtte tas i betraktning, og jo klarere denne vilje var kommet til uttrykk, jo sterkere vekt måtte den tillegges. Den forventede regulering måtte også være avgjørende for hvilke eiendommer det skulle sammenlignes med, jfr. Rt-1976-1, særlig side 13 (Kløftasaken).

Etter at skjønnsretten har redegjort for planlegging og vedtak i kommunen, følger de skjønnsgrunner som er gjengitt i lagmannsrettens dom; og jeg viser til disse.

Jeg finner skjønnsgrunnene uklare når det gjelder skjønnsrettens anvendelse av §5 nr. 1. Av skjønnsgrunnene kan det se ut til at det er det vedtatte forslag til generalplanvedtekt med dets tidsbegrensede gyldighet som skjønnsretten særlig har hatt for øye ved sin vurdering av arealets utnyttelsesmuligheter. Kommunestyrets enstemmige prinsippvedtak av 4. september 1974 er i alle fall ikke direkte behandlet. Og det til tross for at det ved vedtaket - i det området som her er aktuelt - var trukket en klar grense mellom arealer til jordbruksformål og til utbygging, og det var gitt uttrykk for at man ønsket at arbeidet med sikte på slik regulering skulle tas opp. Vedtaket var følgelig etter sitt innhold nettopp rettet mot den fremtidige utnyttelse. Jeg finner det vanskelig å forstå at skjønnsretten ikke nærmere har drøftet betydningen nettopp av dette vedtaket, og jeg mener det er en feil at det ikke ble gjort. Heller ikke fremgår det av skjønnet om skjønnsretten har vært av den oppfatning at ekspropriasjonsarealet på avhjemlingstidspunktet - som etter lovens §11 her er avgjørende - kunne omsettes for høyere lovlig pris enn etter jordbruksverdi. Dersom arealet etter skjønnsrettens vurdering ikke kunne det, har skjønnsretten i realiteten gitt erstatning for en ventesjanse, og dette er i tilfelle i strid med §4 nr. 2 annet punktum.

De ankende parter har gjort gjeldende at ved det vedtatte forslag til generalplanvedtekt og kommunestyrets prinsippvedtak av 4. september

Side:704

1974, var det bare arealene nord for Griniveiens nye trasé som var påtenkt til jordbruksformål, og at situasjonen for ekspropriasjonsarealet derfor var en annen. Jeg ser annerledes på forholdet. Det offentlige har av åpenbare grunner ønsket en klar grense for jordbruksområdet, og det eneste naturlige var å trekke denne langs den nye trasé ettersom veien av trafikkmessige grunner skulle legges om. Dersom veiomlegging ikke hadde vært aktuelt, må jeg legge til grunn at grensen hadde fulgt den gamle vei. På denne bakgrunn er det uten betydning at vedtakene i kommunen er knyttet til den nye trase.

Jeg finner etter dette at skjønnet - for de påankede takstnumre - må oppheves fordi skjønnsgrunnene ikke viser at ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 1 er riktig anvendt.

Når skjønnet av den grunn må oppheves, finner jeg det ikke påkrevet å ta stilling til de spørsmål som gjelder anken knyttet til skråningsarealene. Også for disse arealer er erstatningen utmålt etter §5 nr. 1, og med samme mangelfulle begrunnelse som for arealene for øvrig. I samsvar med partenes anførsler for Høyesterett må dette føre til at opphevelsen også omfatter skråningsarealene. Jeg tilføyer imidlertid at det etter min mening ikke kan anses som en feil at skjønnsretten, når den påbød innløsning, ikke gav alternative takster.

Kommunen har også for Høyesterett påstått skjønnet henvist til herredsretten, ettersom den særskilte skjønnsrett for bygningssaker er opphevet. Subsidiært har kommunen som ny påstand krevet at skjønnsretten for bygningssaker skal gis ny sammensetning. Kommunens tidligere anførsel om at skjønnsrettens formann er ugild, er ikke opprettholdt for Høyesterett. Jeg er enig med lagmannsretten i at skjønnet bør hjemvises til ny behandling ved Bærum skjønnsrett for bygningssaker, og finner ikke grunn til å påby ny sammensetning av skjønnsretten.

Ankene har ikke ført frem. Jeg finner at lagmannsrettens omkostningsavgjørelse bør opprettholdes. Saken har vært så vidt uklar at jeg finner at saksomkostninger heller ikke bør ilegges for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.

2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Hellesylt: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Løchen, Tønseth og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av skjønnsrettens skjønn (formann, h.r.adv. Arvid Fossum med skjønnsmenn): - - -

Rettens bemerkninger: - - -

På bakgrunn av de argumenter som er ført i marken fra saksøkeren og de saksøkte, og eftersom det er første gang efter plenumsdommen, som er referert i Rt-1976-1, at retten har til behandling de spørsmål som reiser seg i forbindelse med at det blir ekspropriert av eiendommer som er i drift som

Side:705

jordbruk, men beliggende med grense til - eller umiddelbart i nærheten av - et tettbebygget område nær en by, vil retten først nærmere presisere hvordan den forstår ovennevnte dom.

Før retten går over til å se på de forskjellige §i lov om erstatningsutmåling ved ekspropriasjon, citeres fra Rt-1976-1 nederst og øverst side - - -

Retten citerer også fra den samme dom side 8 dette som sies om prisforskriftenes betydning: - - -

Retten ser det da slik at hvis omsetningsverdien av f. eks. en som jordbruk drevet eiendom, eller deler av en slik, vurdert på bakgrunn av de bestemmelser som er inntatt i lovens §4 og §5, eller det innhold Høyesterett har gitt disse bestemmelser, er større enn bruksverdien, skal omsetningsverdien - som den høyeste - legges til grunn.

Da takstnr. 1, 2 A og 11, er temmelig likeverdige, passer det å diskutere forholdet til ovennevnte bestemmelser under ett for disse eiendommer. Takstnr. 1 og 11 er mindre deler av det som går under navn av «Fossum jordbruk». Tilsammen utgjør det dyrkete areal ca. 1350 dekar. Eiendommenen er i full drift som jordbruk, i god hevd, og er for tiden basert på kornproduksjon. - - -

Takst nr. 2 A er en mindre del av Grini gård og også denne drives på samme måte. - - -

Intet tyder efter rettens mening på at det er aktuelle planer om å legge om driften innen rammen av den næring eller det alminnelige formål som eiendommen brukes til. Lovens §4, nr. 2, kan derfor ikke være aktuell og komme til anvendelse. - - -

Før retten undersøker om det blir aktuelt å anvende lovens §5, vil retten se på hva der i dette tilfelle vil være riktig pris, basert på bruksverdien som jordbruk, jfr. saksøkernes prinsipale og de saksøktes subsidiære påstand.

Det vil bl.a. bero på rettens syn på den såkalte «marginalkalkyle».

Rettens flertall, skjønnsmennene Bronebakk og Ovenstad samt rettens formann, vil bemerke. - - -

Rettens flertall finner efter dette synspunkt at en verdi efter ren jordbruksberegning vil ligge på kr. 7. - syv kroner pr. m2.

Rettens mindretall - skjønnsmennes Grinde og Vogt - mener at de arealer som eksproprieres av igangværende jordbruk i dette tilfelle er så store at marginalbetraktninger ikke kan medføre at verdien settes høyere enn jordbruksverdien for gården sett under ett. Etter deres mening er denne verdi kr. 2. - pr. m2. - - -

Rettens flertall finner at de jordbruksverdier som henholdsvis flertallet og mindretallet er kommet til ovenfor, ligger lavere enn den som generelt gjelder for tilsvarende eiendommer i distriktet efter deres vanlige bruk, og det skal da efter Høyesteretts avgjørelse i Kløftasaken tas hensyn til denne høyere verdi. Med tilsvarende eiendommer i distriktet forstår Høyesterett loven slik (citert fra førstvoterendes votum i Rt-1976-1 på side 3): - - -

I vårt tilfelle er forholdet at grunnen i umiddelbar nærhet gjennom flere år er utnyttet til bebyggelse og grunnen er sikkert meget efterspurt som sådan. Således har Bærum kommune selv ervervet større arealer og utnyttet disse til boliger. Det er således ingen tvil om at ekspropriasjonsarealet vil ha adskillig større verdi som utbygningsgrunn enn som jordbruk. Retten finner at det er riktig å sammenligne også med de arealer som ligger syd for den nye Grinivei og hvor det er solgt grunn til boliger, ervervsvirksomhet m.m. Det er således

Side:706

fremlagt en pristakst for nabotomten til takstnr. 4 (dok. nr. 23) som viser en godkjent pris på kr. 110,- pr. m2. - - -

Rettens flertall finner således at lovens §5, nr. 1, vil gi dekning for en høyere erstatning enn efter §4. Rettens flertall vil derefter se på om lovens §5 nr. 2 eller 3 er til hinder for at det gis slik mererstatning. Det er ikke fra saksøkerens side prosedert på at det offentliges planer for grunnutnytting eller planlagte tiltak ellers har medført verdauk i distriktet. Heller ikke er det påstått at gjennomførte tiltak og investeringer har medført slik verdauk.

Rettens flertall kan for øvrig ikke se at forholdene ligger slik an i dette tilfelle.

Når det gjelder lovens §5, nr. 3, så er lovens ord slik:

«Det tas bare hensyn til den høyere verdi når slik bruk som betinger denne verdi ville ha vært i samsvar med godkjente planer for arealdisponeringen av den eiendom som eksproprieres.»

Om forståelsen av lovens §5, nr. 3, uttaler førstvoterende seg i Kløftadommen på side 18. Det var her tale om en disposisjonsplan. Om denne sier dommer Blom:

«Jeg tilføyer at den omhandlede disposisjonsplan ikke er noen «godkjent» plan efter §5, nr. 3.»

Mere enn dette uttalte førstvoterende ikke. Annenvoterende sluttet seg til dommer Bloms uttalelser (side 31) og det gjorde også de øvrige dommere. Høyesterett uttaler seg også i den såkalte Skårdommen, Rt-1976-464, om forståelsen av lovens §5, nr. 3. Retten har kjennskap til at Høyesterett den 29. januar 1977 i plenum avsa dom i sak mellom eierne av Østensjø gård og Oslo kommune og har hatt en utskrift av dommen til gjennomsyn. ( Rt-1977-24) - - -

Rettens flertall vil redegjøre for områdets forhold slik det er i dag og redegjøre for de planer som er under arbeide. De to store eiendommer på nordsiden av nuværende Grinivei er som allerede nevnt, ikke regulert verken efter den gamle eller den nye bygningslov. Det er således heller ikke regulert til jordbruk eller friområde. Eierens bruk gjør dem om sommeren til rene jordbruk, om vinteren er ferdselen fri som ellers. Av de samme eiendommer er - som nevnt - allerede store arealer tidligere regulert og utnyttet til den vanlige bruk, bebyggelse av forskjellig slag, veier, friarealer, skoler m.m.

Bærum kommune har under arbeid generalplan i h.t. bygningsloven av 1965. Om dette er fremlagt kartskisser og forslag til vedtekter, men disse er ennu gjenstand for bemerkninger fra grunneier og almenheten og skal endelig senere bestemmes av de sentrale myndigheter.

Med stevningen er fremlagt en skisse som viser generalplanens nordre begrensning, som på dette stedet er den nye Griniveien. Videre er fremlagt et forslag til generalplanvedtekter efter bygningslovens §21 annet ledd.

I dette forslag har kommunens advokat spesielt henvist til avsnitt III som lyder slik:

«De arealer hvor denne vedtekt gjelder, kan ikke uten samtykke av bygningsrådet i Bærum kommune nyttes på annen måte enn vanlig der arealet ligger, heller ikke tas i bruk på en måte som i vesentlig grad vil kunne vanskeliggjøre planleggingen eller gjennomføringen av planen, herunder anlegg av skogsbilveier, større sprengnings-, gravnings- og fyllingsarbeider m.v.»

I IV heter det så:

«Denne vedtekt trer i kraft ved stadfestingen og gjøres gjeldende for inntil 10 år.»

Side:707

Forslaget til generalplanvedtekter ble vedtatt i kommunestyremøtet den 21. november 1974.

Videre er med stevningen som bilag 6 fremlagt utskrift av Bærum kommunestyres protokoll for så vidt angår møtet den 4. september 1974, hvor er behandlet forslag om regulering av en del områder til landbruksformål. Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt og innstillingen lyder slik:

«Formannskapet slutter seg til generalplanutvalgets vedtak i møte 11. mars 1974, og ber om at arbeidet med å regulere områdene i gruppe 1 på kart bilag 3 (Tanum, Jaren, Frogner, Tandberg, ISI, Bryn, Vøyen, Dælivannssenkningen og Øverland, Fossum, Grini) til landbruksformål tas opp.»

Under sakens behandling fremsatte representanten Berggrav forslag om at kommunestyret mener dyrkningsjord prinsipielt ikke må disponeres til andre formål enn jordbruk. Alle utbygningsprosjekter og planer vurderes i et slikt perspektiv.

Dette forslaget ble forkastet av kommunestyret, men efter forslag fra ordføreren oversendt formannskapet.

Den foreslåtte plan har som (søndre) begrensning (se sitat i lagmannsrettens dom) - - -

Noe av grunnen ligger for tiden «brakk» på grunn av at det ikke lønner seg å drive denne med moderne jordbruksredskaper, men da det ville ha latt seg gjøre å nytte disse områder til noe annet innen jordbruksnæringen, gjør rettens flertall i og for seg ingen forskjell på de forskjellige m2 innen disse to store takstnummer.

Rettens flertall fastsetter erstatningen til en gjennomsnittlig grunnpris stor kr. 15 - femten kroner - pr. m2.

Rettens mindretall, skjønnsmennene Grinde og Vogt - mener at den grunn som eksproprieres av jordbrukseiendommene skal erstattes efter ekspropriasjonserstatningslovens §4, nr. 1 da det er naturlig å sammenligne med de andre jord- og skogbrukseiendommene som ligger nord for riksvei 168. Det er den økonomiske bruk idag, og dagens økonomiske muligheter, som skal erstattes. Rettens mindretall har oppfattet det slik at Bærum kommune i mange år har sett Griniveien som en grense for utbyggingen mot nord, og at tracéen for den nye Grinivei (riksvei 168) har vært kjent og blitt betraktet som grense i mere enn 10 år (se eieren av Grini gårds planer for tomtedeling sør for takstnr. 2 C). Det er ikke lagt frem noe materiale som viser at det foreligger noe press for å bruke arealene nord for riksvei 168 til annet enn jordbruk. - - -

Partene var enige om å begjære alternative skjønn når det gjelder skråningsarealene, enten erverves (innløses) til eiendom eller klausuleres.

Retten er enstemmig av den oppfatning at skråningsarealene i dette tilfelle må innløses, jfr. bestemmelsene herom i bygningslovens §43, nr. 1.

Grunnen mister en så vesentlig verdi for eierne i den tid jordbruk drives - at eksproprianten må erverve dette til eiendom.

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Christian Borchsenius, Agnes Nygaard Haug og ekstraordinær lagdommer, byrettsdommer Ole Herud): - - -

Etter kommunens mening er det en feil ved rettsanvendelsen når skjønnsrettens flertall i det foreliggende tilfelle har tilkjent mererstatning etter ekspropriasjonslovens §5 nr. 1. Prinsipalt hevder kommunen at lovens §5 overhodet ikke kommer til anvendelse her. Det er jordbruksgrunn som er

Side:708

ekspropriert, og det er ikke påregnelig at disse arealene kunne vært utnyttet til noe annet enn jordbruk i overskuelig fremtid. Det er en feil når skjønnsretten har festet seg ved den foreliggende generalplanvedtekt med 10 års gyldighet, uten samtidig å ta hensyn til de klare intensjoner og den bastante og uttalte vilje i Bærum kommune til videre bevaring av arealene nord for Griniveien som jordbruksjord. Dersom man tar denne planleggingsviljen i betraktning, kan det ikke være riktig å sammenligne de eksproprierte arealer med de allerede utparsellerte arealer på sydsiden av Griniveien. Det følger av Kløftadommen ( Rt-1976-1) at det skal gis mererstatning etter lovens §5 nr. i dersom ikke begrensningen i §5 nr. 3 kommer til anvendelse, men betingelsene i §5 nr. 1 må selvsagt oppfylles. Det er nettopp ikke tilfelle i nærværende sak. «Tilsvarende eiendommer i distriktet etter deres vanlige bruk» tilsier først og fremst en sammenligning med jordbruksarealene på nordsiden av Griniveien.

De prinsipper for erstatningsutmåling som for øvrig er fastslått i Kløftadommen, passer ikke her. Der dreide det seg om etablerte tomteverdier, som ville ha vært realisable dersom motorveien ikke hadde kommet. Det kunne dertor foretas en direkte sammenligning med andre «tilsvarende» eiendommer, som ikke var blitt ekspropriert.

I nærværende sak er det all grunn til å tro at de eksproprierte arealer ikke i fremtiden vil kunne utnyttes til tomter. Selv om forholdene forsåvidt er blitt ytterligere klarlagt etter at Bærum skjønnsretts skjønn ble avhjemlet, bl.a. ved at generalplanen nå er endelig vedtatt i kommunestyret i februar 1978, og at reguleringsplanen for Fossum også i det alt vesentlige er klar - i all fall forsåvidt angår de spørsmål som her berøres -, hadde det også på tidspunktet for skjønnsrettens behandling manifestert seg en klar vilje i de kommunale organer til å bevare områdene nord for Griniveien som jordbruksjord. Dette var alment kjent, og det er derfor en feil når skjønnsretten ikke har tatt dette moment i betraktning ved beregningen av de påregnelige utnyttelsesmuligheter. Den grensen som gjennom lengre tid har vært trukket langs Griniveien - med jordbruksarealer på nordsiden og boligbebyggelse og annen utparsellering på sydsiden - er nettopp en slik «enkel grense» som omhandles i Østensjødommen ( Rt-1977-24 på side 30 pkt. 3), og som etter Høyesteretts mening skulle føre til at tvil ikke skulle oppstå. Når det er spørsmål om påregnelig utnytting, spiller det ingen rolle at en slik «enkel grense» ikke er stadfestet ved noen bindende, godkjent plan.

Også Vikodommen ( Rt-1977-1065) kaster lys over rettsspørsmålene i nærværende sak. Der var det på det rene at de planer som forelå om å utlegge de senere eksproprierte arealer til jord- og skogbruksområde ikke var stadfestet, og at de ikke var endelige. Den tekniske sjef i Gol kommune hadde endog som vitne erklært at man ikke kunne utelukke at arealet i en senere plan ville bli ekspansjonsområde for tettbebyggelsen i Gol. Erstatningen ble likevel utmålt etter bruksverdien som skoggrunn i det overskjønnsretten ikke fant grunn til å fravike bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningslovens §4. Anken over rettsanvendelsen på dette punkt førte ikke frem. - - -

Når det gjelder skråningsarealene, foreligger det etter kommunens mening såvel saksbehandlings- som rettsanvendelsesfeil. Det fremgår av rettsboken for skjønnet (s. 31b) at partene for skråningsarealene var enige om å begjære alternative skjønn, basert enten på innløsning eller klausulering. Det er da under enhver omstendighet en saksbehandlingsfeil at dette ikke er foretatt, og

Side:709

at det ikke engang er gitt en begrunnelse for hvorfor skjønnsretten ikke har tatt hensyn til anmodningen. - - -

Kommunen bestrider at vilkårene for innløsning er til stede. Det må være en rettsanvendelsesfeil når skjønnsretten har truffet bestemmelse om innløsning under henvisning til at arealet mister en vesentlig verdi i den tid jordbruk drives, og samtidig fastsatte erstatningen til kr. 15,- pr. kvm., til tross for at man kan se av premissene for øvrig at jordbrukserstatningen er vurdert til kr. 7,- pr. kvm. Skjønnsretten har - når det gjelder det øvrige areal - forutsatt at dette må drives som jordbruk i allfall i 10 år, men at det deretter foreligger muligheter for annen anvendelse. Betydningen av denne neddiskonteringen er ikke vurdert når det gjelder skråningsarealene.

Det er i allfall en saksbehandlingsfeil når det ikke er gitt uttrykk for hvorfor skjønnsretten mener at skråningsarealene ved innløsning skal erstattes med mer enn jordbrukserstatningen, kr. 7,- pr. kvm. Man kan ikke se om skjønnsretten har vurdert skråningene som verdiløse også i tilfelle av tomtesalg i fremtiden. Henvisningen til bygningslovens §43 er forsåvidt ikke tilstrekkelig.

Kommunen har påpekt at den særskilte skjønnsrett for bygningssaker i Bærum nå er opphevet. Etter kommunens mening er det da - dersom skjønnet helt eller delvis oppheves - lite praktisk å henvise til den opphevede skjønnsrett. - - -

Ankemotpart nr. 1, Harald og Carl Otto Løvenskiold, har ved sin prosessfullmektig, h.r.advokat John Arff-Pettersen, tatt til gjenmæle og påstått skjønnet stadfestet. Det er fremholdt at skjønnsretten har anvendt reglene i ekspropriasjonserstatningslovens §5 på en korrekt måte. Lovens §4 er ikke av interesse; det er først og fremst §5 og §9 som står sentralt, og for §5's vedkommende da med den ramme for fortolkningen som er trukket opp i Kløftadommen.

Det skal gis mererstatning dersom lovens §5 nr. 3 ikke er til hinder. Det sentrale poeng i nærværende sak er at det ikke foreligger noen stadfestet, bindende plan. En generalplanvedtekt etter bygningslovens §21 annet ledd er ikke å anse som en slik godkjent plan som §5 nr. 3 krever. Dette er et faktum som blir ytterligere aksentuert ved det som er uttalt i Miljøverndepartementets stadfestelsesbrev av 31. mai 1978, der det heter: «En gjør videre oppmerksom på at en vedtekt av denne art faller bort når det foreligger godkjent generalplan, og den må også vike for senere stadfestede reguleringsplaner». Det er dertor uregulerte områder det her er ekspropriert fra.

Griniveien er ikke noen klar opptrukket grense mellom jordbruksareal og boligfelt m.v. før man har en stadfestet reguleringsplan eller en godkjent generalplan med tilhørende vedtekter. Skjønnsretten har i den foreliggende sak på en helt korrekt måte tatt hensyn til de reguleringstanker som er kommet til uttrykk i kommunale organer. Det rene skjønn kan lagmannsretten naturligvis ikke overprøve, og for å forsikre seg om at det ikke foreligger rettsanvendelsesfeil, må det være tilstrekkelig å fastslå at skjønnsretten minst har sett 10 år frem i tiden. Retten har korrekt vurdert det slik at Griniveien er av en viss betydning, men at den på ingen måte er noen endelig fastsatt grense for bebyggelse for enhver fremtid. Presset mot bebyggelige arealer er meget stort i Bærum, og dette har retten nettopp gjort et forsøk på å skjønne over, samtidig som den korrekt har foretatt en betydelig neddiskontering. Det er også riktig når retten ved sammenligningen med «tilsvarende eiendommer i

Side:710

distriktet» har sett hen til eiendommer både nord for og syd for Griniveien, og foretatt en avveining der såvel aktuell bruk som påregnelig utnytting i fremtiden kommer inn. - - -

Ankemotpart nr. 2, Erling Gynther Ellefsen, har ved sin prosessfullmektig, h.r.advokat Ernst Hodneland i det vesentlige henholdt seg til det som er anført fra Harald og Carl Otto Løvenskiolds side, og har på samme måte frafalt det opprinnelige krav om erstatning basert på tomteverdi.

Fra Ellefsens side er det spesielt nevnt at det har vært betydelig press på eieren av Grini gård med sikte på øket utparsellering i årene etter krigen. Selv om dette stort sett har dreiet seg om arealer syd for Griniveien, har det også vært vurdert utbygging på nordsiden. - - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Hovedpunktet i saken er om skjønnsrettens flertall har foretatt en korrekt anvendelse av bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningslovens §4 og §5 ved fastsettelsen av erstatningsbeløpene for de avståtte arealer. Det er på det rene at skjønnsretten har hatt kjennskap til - og henvist til - de sentrale dommer som forelå på dette rettsfelt da skjønnet ble avhjemlet. Dette gjelder først og fremst de to plenumsdommene i Høyesterett i Kløftasaken og i Østensjøsaken. Dommen i den siste av disse sakene var ikke avsagt da skjønnet ble påbegynt (22. november 1976), men den ble avsagt før avhjemlingen av skjønnet, og det er referert til den flere ganger i skjønnsrettens premisser. Det er videre grunn til å merke seg at dommen i Vikosaken først ble avsagt av Høyesterett 27. oktober 1977, og at den forståelse av ekspropriasjonserstatningslovens §4 og §5 som er kommet til uttrykk i denne dom, derfor ikke kan ha nedfelt seg i skjønnsrettens vurderinger.

Lagmannsretten forstår skjønnsretten slik at den ikke har ansett den foreliggende generalplanvedtekt som «godkjent plan» i relasjon til ekspropriasjonserstatningslovens §5 nr. 3. Lagmannsretten er enig i denne forståelse av loven.

Det spesielle i Vikosaken var at det, på samme måte som i den foreliggende sak, hadde funnet sted en kommunal planlegging, som imidlertid ikke hadde resultert i godkjente planer da tiltredelsen fant sted. Som fremholdt i Vislie: Grunnerstatning og fradrag 168, finner man verken direkte i §5 nr. 3 eller i de tidligere dommer noen klar anvisning på om det kan tilkjennes mererstatning hvor det ikke foreligger noen godkjent bindende plan. Vikodommen må forstås slik at retten i slike tilfelle må vurdere hva som vil være påregnelig regulering. Forsåvidt kan offentlige planer få betydning, selv om de ikke er godkjent. Det er med andre ord ikke §5 nr. 3 som er til hinder for mererstatning, men det er de ikke-godkjente planer eller den alminnelige kommunale planlegging som kan lede til et tilsvarende eller lignende resultat i forbindelse med vurderingen etter §5 nr. 1. (Vislie 1.c. 169). I samsvar med det som ellers er slått fast i Kløftadommen, skal retten etter §5 nr. 1 vurdere hva arealene etter en samlet vurdering er egnet til, og hvilket sammenligningsgrunnlag som skal benyttes. Retten skal ved denne vurdering ta i betraktning ikke bare beliggenhet, beskaffenhet og bonitet, men også utbyggingsmuligheter, f. eks. i lys av offentlige planer som foreligger, selv om disse ikke er «godkjente».

Spørsmålet blir da om skjønnsretten i nærværende sak har foretatt en korrekt rettsanvendelse, bl.a. i lys av de prinsipielle dommer som foreligger på området. I de ellers meget utførlige skjønnsgrunner uttaler rettens flertall (s. 28-29):

Side:711

«Den foreslåtte plan har som søndre begrensning den nye Griniveien og det nordenfor denne vei liggende område er i forslaget tenkt brukt som jordbruk. Imidlertid er dette forslag som nevnt ennu ikke godkjent. Imidlertid ville det være galt av retten å se bort fra den plan som foreligger. Planen gjør det efter rettens mening upåregnelig at området ville ha blitt regulert til bebyggelse på de nærmeste 10 år. På den annen side mener rettens flertall at det ikke kan ses bort fra at dette kan bli tilfelle efter 1986. Området ligger i et slikt strøk at Bærum kommune nok vil være under sterkt press slik at nettopp ekspropriasjonsarealet kan tenkes utnyttet til bebyggelse innen overskuelig fremtid.

Rettens flertall mener at erstatningslovens §5, nr. 3, ikke er til hinder for å gi mererstatning efter lovens §5, nr. 1, og henviser til Høyesteretts dom referert i Rt-1976-1, Høyesteretts dom i Rt-1976-464 og Høyesteretts dom av 29. januar 1977 ( Rt-1977-24, Østensjødommen).

Rettens flertall mener at når det som her ikke foreligger noen stadfestet bindende plan, må det være den naturlige og påregnelige utvikling som legges til grunn for erstatningsutmålingen.

For å finne frem til hvilken grunnverdi ekspropriaten her har krav på å få erstattet, har rettens flertall da sett hen til arealenes egnethet til bebyggelse, beliggenheten og nærheten av vanlige tekniske anlegg. Dessuten har retten hatt for øye den relativt lange tid som man under alle omstendigheter må regne med at eiendommene ennu vil bli nyttet i jordbruksnæringen.»

Av dette fremgår klart at flertallet har funnet at erstatningslovens §5 nr. 3 ikke er til hinder for å gi mererstatning i det foreliggende tilfelle. Videre er det tydelig at flertallet har lagt betydelig vekt på den senere stadfestede generalplanvedtekt som i alle fall vil gjøre det umulig å utnytte arealet til bebyggelse før tidligst i 1986. Derimot fremgår det ikke av skjønnsgrunnene at flertallet har vurdert betydningen av de klare indikasjoner som allerede da forelå om varig fremtidig bevaring av arealene nord for Griniveien som jordbruksjord. Riktignok gir flertallet, som ovenfor sitert, uttrykk for at det er den «naturlige og påregnelige utvikling» som må legges til grunn. Argumentasjonen for øvrig gir imidlertid inntrykk av at flertallet har oppfattet lovens bestemmelser slik at når det ikke foreligger en bindende, godkjent plan, skal det gis mererstatning etter §5 nr. 1, etter at det er tatt tilbørlig hensyn til den midlertidige plan som foreligger for området, og i den forbindelse også til «den relativt lange tid» som vil gå før arealene kan bebygges. Flertallet har imidlertid ikke på noe punkt tydelig markert at det også må legges vekt på den konsekvente og uttalte planleggingsvilje i de kommunale organer, og den mer alminnelige sannsynlighet for at arealene nord for Griniveien vil bli varig regulert til jordbruk. Lagmannsretten sitter igjen med inntrykket av at skjønnsrettens flertall har bygget sin erstatningsfastsettelse på at arealene nok er «låst fast» som jordbruksjord til 1986, og kanskje også i noen tid etter generalplanvedtektens utløp, men at det bør gis mererstatning etter §5 nr. 1 for den alminnelige egnethet til bebyggelse som arealene vil ha etter dette fremtidige tidspunkt. Dersom dette er slik å forstå at flertallet ikke har lagt vekt på de planer som forelå for området, og heller ikke på den tverrpolitiske enighet i Bærum kommune om å opprettholde en «grønn» stripe nord for Griniveien, er dette etter lagmannsrettens oppfatning en feilaktig rettsanvendelse. Det kan nok være tvil om hvorledes skjønnsgrunnene er å forstå på dette punkt, men lagmannsretten er alt i alt blitt stående ved å oppheve skjønnet for de takstnumres vedkommende der denne feilaktige rettsanvendelse kan ha fått

Side:712

betydning, nemlig for takstnr. 1, 2a, 2d og 11. - - -

Skjønnet vedrørende skråningsarealene må etter lagmannsrettens oppfatning under enhver omstendighet oppheves. Det må anses som en saksbehandlingsfeil når skjønnsretten - etter å ha slått fast at partene var enige om å begjære alternative skjønn for innløsning eller klausulering av disse arealene - uten nærmere begrunnelse besluttet innløsning. Henvisningen til bygningslovens §43 nr. 1 er forsåvidt ikke fyldestgjørende. Etter denne bestemmelse er det en betingelse for innløsning at grunnen mister en vesentlig del av sin verdi for eieren. Av skjønnsrettens premisser fremgår det at selve jordbruksverdien er ansatt til kr. 7,-pr. kvm. og mererstatningen må da være ansatt til kr. 8,-pr. kvm. Skjønnsretten har ikke drøftet disse verdiers betydning i forhold til vesentlighetskriteriet i loven, og den har heller ikke vurdert hvilke muligheter som ville ligge i en fremtidig anvendelse av arealene dersom utnytting som tomtegrunn skulle bli aktuelt. Dette er etter lagmannsrettens mening også en rettsanvendelsesfeil. - - -

Lagmannsretten er blitt stående ved at skjønnet bør hjemvises til ny behandling ved Bærum skjønnsrett for bygningssaker, uten hensyn til at denne domstol nå er opphevet. En kan ikke se at det forhold at skjønnssaker i Bærum ellers nå skal behandles av Asker og Bærum herredsrett, er en særegen grunn som gjør det uhensiktsmessig at skjønnsretten i dette spesielle tilfelle behandler nærværende sak på nytt, jfr. tvml. §387, annet ledd. At rettens formann nå muligens er å anse som inhabil under den nye behandling, er ikke nærmere sannsynliggjort for lagmannsretten, og vil måtte vurderes av skjønnsretten selv i forbindelse med den nye behandling. - - -