RG-1991-183

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1990-07-05
Publisert:	RG-1991-183
Stikkord:	Overskjønn
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 5. juli 1990 i overskjønn nr. 52/89, hl.nr 913/89:
Parter:	Saksøker: Staten v/Hedmark fylkeslandbruksstyre (Prosessfullmektig: Advokat Karl Svanøe-Hafstad, Hamar). Saksøkt: Odd Lilleøyen (Prosessfullmektig: Advokat Tor Stiklestad, Askim)
Forfatter:	Lagdommer Dag Stousland, formann, med 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, Grunnloven (1814) §105, §43, Konsesjonsloven (1974) §14, §11

Nord-Østerdal herredsrett avhjemlet 26. juni 1989 skjønn i sak nr. B-4/1988. Saksøker var Staten v/Hedmark fylkeslandbruksstyre og saksøkt var Odd Lilleøyen. Skjønnet gjaldt fastsettelse av det vederlag staten skal betale til Lilleøyen for et areal på ca 156 dekar av eiendommen Moseng, gnr. 121 bnr. 1 m.fl. i Os kommune. Lilleøyen har fått eiendommen i gave og staten stilte som betingelse for å meddele konsesjon at bl.a. nevnte areal skal overdras til staten.

Ved begjæring av 25. august 1989 begjærte Odd Lilleøyen overskjønn. Staten v/Hedmark fylkeslandbruksstyre har avgitt tilsvar datert 25. september 1989.

Overskjønnsforhandlingene fant sted 12. juni 1990. Den berørte del av eiendommen ble befart.

Det er ikke fremkommet formelle invendinger mot overskjønnets fremme. Til grunn for overskjønnet legges de samme skjønnsforutsetninger som for herredsretten. Lagmannsretten viser til herredsrettens rettsbok side 7 - 8 hvor skjønnsforutsetningene er inntatt.

Saksøkeren, Staten v/Hedmark fylkeslandbruksstyre, har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Staten v/Hedmark fylkeslandbruksstyre tilkjennes alle saksomkostninger for overskjønnet.

3. Prinsipalt:

Lagmannsretten fastsetter at hver av partene bærer hver av sine saksomkostninger og halvparten av de lovbestemte omkostninger for herredsretten.

Subsidiært:

Lagmannsretten opprettholder herredsrettens saksomkostningsavgjørelse."

Saksøkte, Odd Lilleøyen, har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Odd Lilleøyen tilkjennes fulle saksomkostninger for herredsrett og ved overskjønnet i lagmannsretten."

Saksøkeren har i det vesentlige anført:

Det aktuelle areal på ca 156 dekar skal overdras til staten ikke som ledd i en ekspropriasjon, men for at saksøktes konsesjonsmeddelelse skal kunne opprettholdes. Vederlaget skal derimot fastsettes etter ekspropriasjonsrettslige betraktninger.

Dersom saksøkte ikke hadde godtatt konsesjonsvilkåret, måtte han enten gitt hele eiendommen tilbake til giveren eller solgt den til en annen som ville kunne få konsesjon på samme vilkår.

Det er heller intet forkjøp som finner sted, men en frivillig overdragelse som ledd i konsesjonsbehandlingen. Saksøkte har godtatt konsesjonesvilkåret for å kunne erverve en betydelig landbrukseiendom.

Staten vil denne gang ikke motsette seg at vederlaget fastsettes etter prinsippene i ekspropriasjonserstatningsloven av 1984 slik herredsretten har gjort. Herredsretten har imidlertid fastsatt vederlaget for høyt. Den årlige nettoinntekt som herredsretten har lagt til grunn er for høy og den kapitaliseringsrentefot som er benyttet er for lav. Landbruksdepartementet har i sitt rundskriv M - 147/80: Priser på landbrukseiendommer ved konsesjon, angitt 7 % som riktig kapitaliseringsrentefot. I sitt rundskriv M - 138/89 har departementet angitt 9 % som riktig kapitaliser ingsrentefot.

Det er bruksverdien beregnet slik landbruksdepartementet angir i foran nevnte rundskriv som er den høyeste verdi for arealet.

Salg av et slikt område er betinget av konsesjon. Prisen skal da godkjennes av myndighetene som legger foran nevnte rundskriv fra landbruksdepartementet til grunn.

Som eksempel på godkjente priser i området er vist til salg i 1984/85 av eiendommer i Tolga kommune hvor en eiendom på 32 dekar dyrket jord og ca 700 dekar skog ble overdratt for kr 35000,-. I 1986 ble en eiendom på 22 dekar solgt for kr 2800,-. I 1986 ble en eiendom på 255 dekar solgt for kr 46000,-. Endelig er vist til en overdragelse i 1987 av en eiendom på 266 dekar i Os kommune for kr 60000,-.

Saksøktes krav om at den mariginale bruksverdi skal legges til grunn godtas ikke. En slik bruksverdiberegning forutsetter at saksøkte er avhengig av å dyrke angjeldende areal. Eiendommen er imidlertid så stor at han ikke er avhengig av dette arealet.

Saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres etter skjønnsloven §43 og ikke §42 som herredsretten har lagt til grunn. Saksøkte er ikke i noen tvangssituasjon, dog erkjennes at dersom han ikke hadde akseptert konsesjonsvilkåret ville han risikert ikke å få konsesjon på eiendommen i det hele tatt.

I og med at saksøkte har godtatt konsesjonsvilkåret har han dermed godtatt og ville overdra teigen til staten. Partene har således felles og like stor interesse i å få vederlaget fastsatt.

Hver av partene bør derfor bære sine egne omkostninger og dekke halvparten av de lovbestemte omkostningene.

Dersom skjønnsloven §42 legges til grunn må unntaksregelen i annet ledd få anvendelse i og med statens tilbud om å overta arealet for kr 90000,-. Tilbudet står ikke ved lag i forbindelse med overskjønnsforhandlingene.

Atter subsidiært anføres at herredsrettens omkostningsavgjørelse må stadfestes.

Saksøkte har i det vesentlige anført:

Lagmannsrettens oppgave i denne sak er å taksere det omhandlede areal på ca 160 dekar.

Utgangspunktet er da grunnloven §105 om at den som må avgi noe av sin eiendom til offentlig bruk skal ha full erstatning.

Dertil kommer spesiallovgivningen samt teori og rettspraksis.

Når Lilleøyen for å få konsesjon på eiendommen må overdra en del til staten, er det i realiteten en forkjøpsrett som benyttes.

Prinsippet i konsesjonsloven §14 annet og tredje ledd om at prisen skal fastsettes til bruksverdien som landbruk må derfor få anvendelse. I denne forbindelse er det vist til artikkel av

Austenå i Advokatforeningens småskriftserie nr. 35 side 133 flg. og til Øystein Knutsen: Konsesjons- og forkjøpsrett side 189 flg.

Det er videre henvist til den rettspraksis som det er vist til i disse artikler.

Det er den subjektive verdi for Lilleøyen som skal legges til grunn i henhold til denne teori og rettspraksis. Arealet som skal overdras har en subjektiv verdi for Lilleøyen i forhold til andre kjøpere. Seteren har vært benevnt vårsetera av familien Moseng, idet dette området har vært det tidligste sted som var klart for beiting på eiendommen. Ved å overdra dette arealet mister Lilleøyen derfor den tidlige produksjon som har tilligget eiendommen helt fra 1700-tallet. Det finnes intet tilsvarende areal på eiendommen. Lilleøyen har derfor ingen mulighet for tilpasning. Området er å betrakte som et mariginalareal og må verdsettes deretter.

Den største bruksverdien har området som overflatedyrket beite.

Det er ikke nødvendig med drenering og bjerkeskogen på arealet gir inntekter i form av vedsalg.

Subsidiært gjøres gjeldende at området har verdi i forbindelse med skogproduksjon. Området må da tilplantes.

Atter subsidiært gjøres gjeldende at området vil kunne bli frigitt til fritidsbebyggelse. Det går vei inn til arealet fra hovedveien og kostnadene i forbindelse med utnyttelse til fritidsbruk er minimale. Myndighetenes innstilling til utnyttelse av et slikt området til fritidsbebyggelse er på gli. Sett hen til at eiendommens totalte areal er på ca 7000 dekar vil området kunne romme ca 40 punktfester. Hvert punktfeste vil kunne gi en inntekt på fra kr 500,- til kr 2000,- pr. år.

Priseksemplene som saksøkeren har fremlagt er et utvalg av svært billige overdragelser. Dette viser en artikkel i Arbeidets

Rett for mandag 8. januar 1990 hvor det fremgår at Os kommune har vedtatt å kjøpe en skogteig på 63 dekar for kr 138000,-.

Kravet om å overdra området til staten som vilkår for å oppnå konsesjon, er i realiten en form for ekspropriasjon. Lilleøyen ønsker primært å få beholde hele eiendommen som han fikk i gave.

Giveren hadde heller ikke noe annet ønske. Lilleøyen har derfor gått motvillig med på vilkåret. Dette er helt parallelt med den som blir rammet av et ekspropriasjonsvedtak. Under denne synsvinkel er det riktig å se hen til ekspropriasjonserstatningsloven av 1984 slik herredsretten har gjort. Etter loven §4 er det salgsverdien som skal legges til grunn. Høyeste verdi ved salg er som utparselleringsområde for hyttebebyggelse. Salgsverdien som landbruk er uinteressant fordi området ikke er noen salgsvare. Dersom bruksverdien legges til grunn er det den subjektive bruksverdi som Lilleøyen har krav på.

Når det gjelder valg av kapitaliseringsrentefot er 7 % altfor høy dersom skogbruksverdien legges til grunn. I praksis har 4 1/2 til 5 1/2 % vært lagt til grunn. Ved fastsettelsen av verdien av dyrket jord har kapitaliseringsrentefoten i skjønnspraksis variert mellom 6 og 7 %.

Den rentefot på 9 % som landbruksdepartementet angir i sitt rundskriv av 1989 er helt uaktuelt. Rundskrivet er forøvrig ikke bindende for retten.

Når det gjelder saksomkostningsspørsmålet er det skjønnsprosessloven §42 og ikke §43 som skal legges til grunn. Det er i statens interesse overdragelsen finner sted. I en slik situasjon må saksøkte ha krav på å holdes skadesløs.

Avgjørelsen i RG-1985-195 er ikke anvendelig for vår sak, idet saksøkte i den saken hadde akseptert å dekke sine egne kostnader.

Lagmannsretten skal bemerke:

Arealet på ca 156 dekar av eiendommen Moseng, gnr. 121, bnr. 1 m.fl. i Os kommune, ligger i uregulert område ca 825 m.o.h. ved privat bilvei, Hørtdalsveien, ca 4 km fra riksvei 30 mellom Tynset og Røros og ca 8 km fra Os sentrum. Det består av ca 147 dekar dyrkbar jord, dels som åpen tidligere setervoll og dels som meget tett bevokset krattskog, hovedsakelig bestående av bjerk, men også noe furu. Ca. 8,6 dekar er angitt som udyrkbart. Dette er også bevokst med tett krattskog. Den dyrkbare delen av arealet har muldjord, slik det er vanlig i dette området. Hele arealet ligger i en sydvendt helning.

Partene er uenig om verdsettelsesprinsippene. Staten viser til ekspropriasjonserstatningsloven, mens Lilleøyen prinsipalt viser til verdsettelsesprinsippene i konsesjonsloven §14, annet og tredje ledd som gjelder ved statens bruk av forkjøpsrett i forbindelse med konsesjonspliktig overdragelse, subsidiært viser han til ekspropriasjonserstatningsloven av 1984.

I landbruksdepartementets brev av 28. september 1979 hvor Lilleøyen ble meddelt konsesjon og vilkårene for dette, heter det i forbindelse med vilkåret om at arealet skal avstås:

"Prisen fastsettes i mangel av minnelig overenskomst ved skjønn der ekspropriasjonserstatningsloven skal komme tilsvarende til anvendelse."

Lilleøyen har ikke mottsatt seg dette vilkår og lagmannsretten legger til grunn at det er godtatt. Under enhver omstendighet må det anses som en forutsetning for konsesjonsvedtaket. Lagmannsretten anser det derfor klart at det er ekspropriasjonserstatningslovens regler som skal legges til grunn. Det er gjeldende lov, loven av 6. april 1984 som får anvendelse, jfr. §11 annet ledd.

Dette aksepterer nå staten, hvilket den ikke gjorde for herredsretten.

Etter ekspropriasjonserstatningsloven §4 er det salgsverdien av arealet som Lilleøyen har krav på dersom ikke bruksverdien er høyere for han.

Lagmannsretten er kommet til at arealet må vurderes som en jordbrukseiendom. Det ligger i uregulert område og utskilling eller bortfeste av tomter til hytter e.l. er ikke aktuelt. Det er ingen hyttebebyggelse i denne del av kommunen. Lilleøyen har for lagmannsretten opplyst at han ikke har noen konkrete planer om salg eller bortfeste av tomter, hverken på dette område eller på andre deler av eiendommen, idet han har ansett det nytteløs en gang å forsøke å fremme slike planer for kommunen. Arealet ligger adskilt fra den øvrige del av eiendommen slik at gjeldende oppfatning om nødvendig friområde i forbindelse med hyttebebyggelse ikke kan oppfylles på egen eiendom. Utbyggingen kan derfor bare foretas i samarbeid med naboene. Lagmannsretten peker også på at kommuneplanen for 1989 - 2000 angir at fritidsbebyggelse skal nektes i dette området.

I likhet med herredsretten finner lagmannsretten at det i dette tilfelle ikke er noen forskjell på salgsverdien som jordbruk og bruksverdien. På grunn av høyden har arealet sin største verdi for Lilleøyen som dyrkningsjord. Det samme vil det ha for potensielle kjøpere av arealet som tilleggsjord.

Partene har lagt frem priseksempler på overdragelse av eiendommer i distriktet. Lagmannsretten har imidlertid ikke funnet noen veiledning i disse. De overdragelser staten har vist til er i det alt vesentlige kombinerte jord- og skogbrukseiendommer. Det foreligger ingen opplysninger om beliggenhet, bonnitet etc. Det eksempel Lilleøyen har vist til, gjelder en skogeiendom beliggende i utbyggingsområde.

Lagmannsretten har derfor tatt utgangspunkt i påregnelig avkastning i forbindelse med dyrkning av arealet. Beliggenheten tilsier at arealet er best egnet for grasproduksjon. Lagmannsretten har tatt i betraktning at det er kostnader forbundet med å gjøre arealet klart for dyrking. Det må foretas avskoging, drenering etc. Lagmannsretten har lagt til grunn at dette arbeide må gjøres med innleid maskinhjelp. Det udyrkbare areal vil i og for seg også kunne avskoges og dyrkes for å få et bedre arrondert areal. Over deler av dette må det imidlertid anlegges traktorvei for å komme til hele området. Lagmannsretten legger til grunn at slik traktorvei bør gå fra Hørtedalsveien langs grensen i vest for å spare areal og kostnader.

Etter det opplyste legger lagmannsretten til grunn at påregnelig grasproduksjon vil gi 280 forenheter pr. dekar. Ved beregningen av nettoavkastningen er tatt i betraktning vanlige kostnader til varekjøp etc. Det er lagt til grunn at dyrkingen av et slikt areal vil være basert på egeninnsats.

Lilleøyen kan ikke høres med at den mariginale bruksverdi for ham skal legges til grunn. Det er opplyst at det til eiendommen hører ca 450 dekar dyrkbar mark. Det er således arealer nok til erstatning for det tapte. Den mulighet for tidlig beite (vårbeite) som Lilleøyen særlig har pekt på, anses ikke lenger å være av økonomisk betydning for ham. Med dagens driftsform er det kalving i mai, hvoretter dyrene først i midten av juni blir sluppet på kulturbeite. Det såkalte vårbeite er derfor ikke aktuelt lenger.

Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at arealets verdi bør settes til kr 45000,-. Når lagmannsretten har kommet til et lavere beløp enn herredsretten, skyldes dette at prisen for produkter av denne type er gått ned, mens kostnadene har gått opp. Videre har lagmannsretten bygget på en kapitaliseringsrentefot på 6 % p.a. hvilket retten har funnet å være best i overenstemmende med rettspraksis og den realrentebetraktning som har kommet til uttrykk i Høyesteretts dom i Rt-1986-178.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at skjønnsloven §42 må legges til grunn ved avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet.

Det er riktignok slik at staten ikke gjør forkjøps-, innløsningseller avløsningsrett gjeldende. Vilkåret om at Lilleøyen må avstå en del av sin eiendom for å få konsesjon, medfører imidlertid at eiendomsretten til arealet i det offentliges interesse blir tatt med tvang mot vederlag. Det er med andre ord et inngrep av klar ekspropriasjonsrettslig karakter.

Statens henvisning til avgjørelsen i RG-1985-195 er ikke relevant. Lagmannsretten er her enig med herredsretten og viser til dennes begrunnelse.

Det er på det rene at Lilleøyen har avslått et rimelig forlikstilbud. Med hjemmel i skjønnsloven §42 annet ledd har herredsretten delvis fritatt staten for å betale Lilleøyen hans saksomkostninger. Under henvisning til den begrunnelse herredsretten har gitt, finner lagmannsretten ingen grunn til å endre dens skjønnsmessige avgjørelse.

I skjønnsloven §42 tredje ledd er bestemmelsene i §54a gitt tilsvarende anvendelse så langt de passer. Det er Lilleøyen som har begjært overskjønn og han har ikke oppnådd noe bedre resultat enn ved underskjønnet. Etter lagmannsrettens mening lider ikke underskjønnet av slike feil eller at avgjørelsen er så tvilsom at han hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn.

I overskjønnsbegjæringen er det anført at underskjønnet "er knapt og mangelfult, når det gjelder de påståtte fradrag som er gjort ved kostnaden for dyrking, da retten ikke har nevnt noe om hva slags kostnader som her er lagt til grunn". Under overskjønnsforhandlingene berørte Lilleøyen dette bare i svært liten grad og lagmannsretten finner intet grunnlag for en slik anførsel. Staten fritas derfor for å erstatte Lilleøyen hans saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten er videre kommet til at det er hjemmel for å anvende skjønnsloven §54a tredje ledd. Lilleøyen har som sitt vesentligste grunnlag for å få høyere vederlag, anført muligheten for salg eller bortfeste av hyttetomter. Dette har han gjort vel vitende om at han ikke har noen konkrete planer om dette og at han endog er av den oppfatning at det er nytteløst å forsøke å fremme slike planer for kommunen. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at det var åpenbart urimelig av ham å begjære overskjønn. Han pålegges derfor å erstatte Statens saksomkostninger.

Advokat Svanøe-Hafstad har innsendt omkostningsoppgave på kr 11861,-, hvorav kr 8000,- er salær. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn og fastsetter saksomkostningene til kr 11861,-. I tillegg kommer utgiftene til skjønnsmennene og gebyr som Odd Lilleøyen er ansvarlig for overfor lagmannsretten i egenskap av rekvirent av overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Vederlaget Staten skal betale til Odd Lilleøyen ved overtagelse av ca 156 dekar av gnr. 121, bnr. 1 m.fl. i Os kommune fastsettes til 45.000 - førtifemtusen - kroner.

2. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes.

3. I saksomkostninger for overskjønnet betaler Odd Lilleøyen til Staten innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn 11.861 - ellevetusenåttehundreogsekstien - kroner samt inne tilsvarende frist de lovbestemte utgifter i forbindelse med skjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.