RG-1992-939
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-01-20 |
| Publisert: | RG-1992-939 (147-92) |
| Stikkord: | Husleierett, Familierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. hl. 18/89-37 - Eidsivating lagmannsrett LE-1990-00483. HR-1992-00294 (Anken avvises). |
| Parter: | Den ankende part: Kari Getz (Prosessfullmektig: Advokat Olav Bråten, Oslo). Ankemotpart: AS Schäffersgategården (Prosessfullmektig: Advokat Thore Fjelstad, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Ola Melheim, formann. Lagdommer Jan Villum. Ekstraordinær lagdommer Olaf Hagen |
| Lovhenvisninger: | Grunnloven (1814) §97, Husleieloven (1939) §31, LOV-1991-07-04-§5, Tvistemålsloven (1915) §172, §173, §174, §175, §176, §177, §178, §179, §180, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Ekteskapsloven (1918), §51, Borettslagsloven (1960), Arveloven (1972) |
Hallingsgate 2 i Oslo er en boliggård fra århundreskiftet i fire etasjer med loft. Gården ble kjøpt av AS Schäffersgategården i 1972, og den ble seksjonert i 1984. Seks leiligheter er solgt, og fem leiligheter eies av AS Schäffersgategården. Disse fem leiligheter er leid ut.
En leilighet i gårdens fjerde etasje har siden 1925 vært leid av familien Kristiansen. Svein T. Kristiansen bodde sammen med sine foreldre i leiligheten fra han ble født i 1937. Hans mor døde for mange år siden, faren døde i 1970. Svein T. Kristiansen overtok da leiligheten etter sine foreldre.
I 1977 ble Svein T. Kristiansen samboer med Kari Getz som 31. desember 78 meldte flytting til Hallingsgate 2. Kari Getz og Svein T. Kristiansen var deretter samboere i leiligheten i fjerde etasje til 29. oktober 1987 da Kristiansen døde. Samboerne hadde ikke barn sammen. Kristiansen hadde en sønn som bodde hos sin mor.
Det ble ikke gitt melding til gårdeieren om at Kari Getz var flyttet inn i leiligheten, og det ble ikke gitt melding til gårdeieren om Kristiansens dødsfall. Kari Getz fortsatte å bo i leiligheten etter Kristiansens død.
På grunn av manglende husleiebetaling begjærte gårdeieren i februar 1988 Kristiansen utkastet. Da gårdeieren ble gjort kjent med dødsfallet, ble det sendt skriftlig oppsigelse av leieforholdet til dødsboet ved Oslo skifterett under henvisning til husleieloven §31. Boet reiste ikke sak om gyldigheten av oppsigelsen.
I april 1988 meddelte Kari Getz at hun ønsket å fortsette leieforholdet. Hun hevdet å ha selvstendig leierett, subsidiært at hun hadde rett til å tre inn i leieretten.
Senere i samme måned begjærte gårdeieren Kari Getz kastet ut av leiligheten i medhold av tvangsloven §234 tredje ledd. Getz tok til gjenmæle og anførte at hun som mangeårig samboer med avdøde måtte ha rett til å overta leiligheten i medhold av husleieloven §31. Namsretten fant den påberopte hjemmelen tvilsom, men ikke åpenbar uholdbar.
Etter kjæremål fra Getz ble namsrettens kjennelse om ikke å ta begjæringen om utkastelse til følge stadfestet av lagmannsretten som fant det uklart hvilke rettigheter hun hadde etter leiekontrakten, og om hun kunne påberope seg at leieretten var overdratt til henne fra Kristiansen.
I januar 1989 anla gårdeieren søksmål mot Kari Getz for Oslo husleierett med påstand om at Kari Getz manglet rett til fortsatt beboelse i leiligheten i Hallingsgate 2. Leiligheten hadde ved seksjoneringen fått betegnelse seksjon 9.
Oslo byrett avsa 21. juni 1990 dom med slik domsslutning:
1. Kari Getz har ikke leierett til leilighet i Hallingsgate 2.
2. Saksøktes refusjonskrav avvises.
3. Saksøktes krav om utkastelse avvises.
4. Kari Getz betaler til A/S Schäffersgategården v/advokat Thore Fjelstad kr 6000 - kronersekstusen 00/100 - i saksomkostninger innen 14 - fjorten - dager.
Lagmannsretten viser til byrettens dom for så vidt gjelder sakens bakgrunn og partenes anførsler for byretten.
Kari Getz har i rett tid påanket byrettens dom til lagmannsretten. Anken gjaldt såvel byrettens bevisbedømmelse som dens rettsanvendelse og saksbehandling. Anken over saksbehandlingen hadde imidlertid sammenheng med Kari Getz subsidiære krav for byretten om refusjon for kostnader til oppussing og rehabilitering av leiligheten. Denne del av byrettens dom er senere opphevet ved kjennelse avsagt av Eidsivating lagmannsrett 25. februar 1991, slik at saksbehandlingsanken er bortfallt.
Kari Getz har ved sin prosessfullmektig, advokat Olav Bråten nedlagt slik påstand for lagmannsretten:
1. Kari Getz har leierett til leilighet med seksjonsnr. 9 i Hallingsgate 2 i Oslo.
2. AS Schäffersgategården dømmes til å betale Kari Getz sakens omkostninger for lagmannsrett og byrett.
AS Schäffersgategården har ved sin prosessfullmektig, advokat Thore Fjelstad tatt til gjenmæle og nedlagt slik påstand:
1. Byrettens dom pkt. 1 og 4 stadfestes.
2. Kari Getz betaler ankemotpartens saksomkostninger for lagmannsretten.
Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 12. desember 1991. Kari Getz møtte med sin prosessfullmektig og avla partsforklaring. For AS Schäffersgategården møtte prosessfullmektigen, advokat Thore Fjelstad. Det er ikke avhørt vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Saken står i samme stilling for lagmannsretten som for byretten, bortsett fra at husleieloven §31 er blitt endret som en følge av en ny lov av 4. juli 1991 om rett til felles bolig og innbo når hustandsfellesskap opphører. Den nye loven og endringen av husleieloven §31 trådte i kraft 1. oktober 1991.
Den ankende part, Kari Getz, har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det prinsipale grunnlaget for Kari Getz leierett til leiligheten i Hallingsgate 2 finnes i husleieloven §31 tredje ledd, etter endringen 1. oktober 1990, jf. lov om rett til felles bolig og innbo når hustandsfellesskap opphører av 4. juli 1991 som også trådte i kraft 1. oktober 1991.
Tretten år etter kjæremålsutvalgets kjennelse i 1978 og elleve år etter NOU 1980: 50 fikk gjenlevende samboer samme rett som gjenlevende ektefelle til å tre inn i leieforhold til felles bolig.
Lovendringen er trådt i kraft, og den må få virkning for avgjørelser som treffes etter ikrafttredelsen uansett om hustandsfellesskapet er opphørt tidligere ved en samboers død.
Subsidiært vil lovendringen måtte få betydning ved en analogisk og utvidende fortolkning av husleieloven §31, slik den lød før endringen 1. oktober 1991. Ny rett er skapt av lovgiverne, og det er ikke lenger spørsmål om rettsskapende virksomhet fra domstolens side når gjenlevende samboer krever likestilling med gjenlevende ektefelle i forbindelse med retten til å overta felles bolig.
Kari Getz har videre anført følgende som er gjengitt fra ankeerklæringen og som hun viste til under ankeforhandlingen:
Den ankende part, Kari Getz, mener byretten tok feil når den hevder at hun ikke var loddeier etter Svein Kristiansen og ikke hadde krav på oppsigelse.
Anførselen om at Kristiansen direkte overdro leieretten til Kari Getz ved erklæring av 26. mai 1979 frafalles. Derimot hevdes at erklæringen viste at Kristiansen mente Kari Getz skulle ha leiligheten etter ham. Det fastholdes at Kristiansen overtok leiekontrakten etter sine foreldre etter gjeldende bestemmelser fra før husleieloven av 1939 - da det stort sett var avtalefrihet for leiefohold og at det var anledning til å overdra leieretten etter muntlige leiekontrakter som de fleste i gården må ha hatt, så også Kristiansen og hans foreldre før han. Byretten har ikke lagt tilstrekkelig vekt på de muntlige kontraktsvilkår, men kan synes å ha oppfattet det som om flere av de gamle leieboerne manglet skriftlig kontrakt. Byretten hevdes å ha anvendet bevisene ukorrekte.
Den subsidiære anførsel om at det foreligger selvstendig borett p.g.a. lang botid fastholdes, men det frafalles at utleieren stilletiende har akseptert leieforholdet.
Ankemotparten, AS Schäffersgategården har i det vesentlige anført:
Lovendringene som trådte i kraft 1. oktober får ingen betydning for denne saken. Etter den tidligere §31 tredje ledd i husleieloven hadde Kari Getz ingen rett til å tre inn i Svein Kristiansens leieforhold ved hans død. Gjenlevende samboer kunne ikke likestilles med gjenlevende ektefelle. Det er vist til Rt-1978-1558, til Arne Kobbe: Husleieloven - 1989, side 113, til Kirsti Strøm Bull: Ugift samliv - 1990, side 179 og til byrettens dom.
Kari Getz har siden samboerens død blitt boende i leiligheten uten å ha lovlig rett til det. Hennes krav om å få overta leieretten ble fremsatt mens husleieloven ikke ga henne rett til å overta, og hun mistet derfor retten til leiligheten.
Det er ikke bestridt at dersom hustandsfellesskapet mellom Kari Getz og Svein Kristiansen skulle vært opphørt etter 1. oktober 1991, ville Kari Getz som gjenlevende samboer hatt rett til å overta leieretten i medhold av den nye §31 tredje ledd i husleieloven.
Men en lovendring i 1991 kan ikke føre til at Kari Getz får tilbake en rett hun mistet i 1987/88. Det ville være å gi loven tilbakevirkende kraft i strid med Grunnloven §97.
De øvrige anførslene fra den ankende part er bestridt av ankemotparten.
Kari Getz har aldri hatt noen selvstendig leierett. Hun flyttet inn til Kristiansen uten å melde fra til gårdeieren, og det er aldri opprettet noen form for leieavtale med Kari Getz. Det bestrides at Kristiansen skulle kunne ha overdratt noen leierett til Kari Getz uten gårdeiers samtykke, og "erklæringen" som Kristiansen medundertegnet i 1979 er ikke noe gyldig testament som kunne overføre noen leierett til Kari Getz etter hans død.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:
Endringene i samlivsformene i etterkrigstiden har avdekket et behov for visse lovendringer. Samliv mellom kvinne og mann var lenge ensbetydende med ekteskap, og ektefellene ble av lovgiverne sikret særlige rettigheter på mange områder.
Spørsmålet om rettigheter for og beskyttelse av personer som levde i samliv uten vigsel ble behandlet i NOU 1980:50 - "Samliv uten vigsel". Utvalget ble oppnevnt i 1971 og avga sin utredning til Justisdepartementet i 1980. Utvalget fremmet utkast til endringer i ekteskapsloven, arveloven og lov om borettslag, og det fremmet utkast til en ny lov om ugifte samboeres rett til felles bolig når samlivsforholdet er opphørt. Den nye loven ville føre til en endring av husleieloven §31, tredje ledd på den måte at gjenlevende samboer ble likestilt med gjenlevende ektefelle når det gjaldt retten til å tre inn i leieforholdet til bolig etter avdøde ektefelle (samboer).
Mens arbeidet i "samlivsutvalget" pågikk, avsa Høyesteretts kjæremålsutvalg en kjennelse i 1978, inntatt i Rt-1978-1558. Saken gjaldt spørsmålet om en utkastelse fra bolig av gjenlevende samboer. Oslo namsrett hadde kommet til at mannens stilling i forholdet til leietakeren ikke gikk inn under begrepet "ektefelle" i husleieloven §31, tredje ledd og avsa kjennelse for utkastelse. Lagmannsretten fant derimot at hjemmelen som mannen hadde påberopt seg ikke kunne anses "åpenbart uholdbart", og lagmannsretten viste til endringene i samlivsformene de siste 20 år.
Kjæremålsutvalget var ikke enig med lagmannsretten og bemerket at det ikke var plass for en slik utvidende/analogisk tolkning av husleieloven §31, tredje ledd. I kjennelsen fra kjæremålsutvalget heter det videre: "Dette er en positiv lovbestemmelse som uttømmende regulerer hvem som har rett til å tre inn i leieforholdet ved leietakerens død. Spørsmålet om å likestille et "papirløst ekteskap" med ekteskap er et tvilsomt og vanskelig rettspolitisk spørsmål som det må tilligge lovgiveren å ta standpunkt til, og hvor det ville være betenkelig for domstolene å begi seg inn på en slik rettsskapende virksomhet."
Byretten har i nærværende sak vist til kjæremålsutvalgets kjennelse og en samstemt oppfatning i den juridiske teori om at husleieloven §31, tredje ledd bare gjaldt for ektefeller og ikke for samboere. Byretten kunne ikke se at det hadde funnet sted noen rettsutvikling som hadde endret rettstilstanden på dette feltet.
Byretten viste videre til at NOU 1980: 50 var politisk behandlet uten at Regjering eller Storting hadde ønsket å gå videre med lovgivningsspørsmålet, og at dette syntes å bekrefte Høyesteretts kjæremålsutvalgs oppfatning om at det ville være betenkelig for domstolene å begi seg inn på en slik rettsskapende virksomhet.
For lagmannsretten er situasjonen en annen. Lovgiverne har nå tatt stilling, og det er kommet en ny lov av 4. juli 1991 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører. Loven trådte i kraft 1. oktober 1991, og samtidig ble husleieloven §31, tredje ledd endret slik at gjenlevende samboer er likestilt med gjenlevende ektefelle.
Det er ikke bestridt at Kari Getz ville hatt rett til å tre inn i leieforholdet til felles bolig etter sin avdøde samboer Svein Kristiansen, dersom dødsfallet hadde inntruffet etter 1. oktober 1991.
Spørsmålet er hvilken betydning lovendringen får for denne saken.
Den nye loven har ingen overgangsregler. §5 i utkastet til ny lov i NOU 1980: 50 hadde denne ordlyden:
Denne loven trer i kraft når Kongen bestemmer.
Loven gjelder ikke når samlivsbruddet er opphørt før loven er trådt i kraft. Fra den tid loven trer i kraft gjøres følgende endringer i lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie: ............. .
Lov nr. 45 av 4. juli 1991 har ingen tilsvarende overgangsbestemmelse. Her heter det i §5:
Loven trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer. Fra samme tid gjøres følgende endringer i andre lover: ......... .
Det kan heller ikke sees at forarbeidende til den nye loven har behandlet overgangsspørsmålet. Det er uvisst om unnlatelsen i den nye lovteksten betyr at man skal følge prinsippet fra utkastet i 1980 eller om man tvertimot har forkastet det. Lagmannsretten forstår det slik at lovgiver har overlatt avgjørelsen til domstolene basert på en konkret vurdering. Lagmannsretten er kommet til at avgjørelsestidspunktet må legges til grunn i dette tilfellet. Lovens formål er å avhjelpe et lenge følt savn for å trygge samboers rettsstilling, og samfunnsutviklingen på dette området har ført til at samboers rettigheter stadig er blitt utvidet. Domstolenes tilbakeholdenhet med hensyn til å tilpasse seg samfunnsutviklingen skyldes forholdet til lovgivernes primære ansvar for å styre utviklingen på områder som er så politisk betonet som ekteskapets fremtidige status.
Etter at lovgivernes mening nå er klarlagt finner lagmannsretten at den nye loven kan gis direkte anvendelse i dette tilfellet.
Ankemotparten har anført at en slik løsning vil innebære at loven gis tilbakevirkende kraft i strid med Grunnloven §97. Lagmannsretten er ikke enig i det. Tvisten mellom partene i denne saken var ikke avgjort før lovendringen. Kari Getz fortsatte å bo i leiligheten etter at samboeren døde, og hun bor der fremdeles. Partene har ikke kunnet innrette seg etter annen rettstilstand. Samboerens død førte til et problem for Kari Getz i forhold til gårdeieren som ennå ikke er løst.
En interesseavveining vil etter lagmannsrettens oppfatning tilsi at Kari Getz får nyte godt av den forbedrede rettstilstand som er opprettet for gjenlevende samboere. En henvisning til tidligere regler ville være urimelig sett på bakgrunn av at lovgiverne på mange måter kan sies å ha fulgt opp utviklingen for så vidt gjelder samboeres faktiske likestilling med ektefeller.
Selv om lagmannsretten skulle kommet til at den nye loven ikke kunne gis direkte anvendelse, finner lagmannsretten at den nye loven vil føre til at Kari Getz som gjenlevende samboer vil kunne likestilles med en gjenlevende ektefelle etter en utvidende/analogisk fortolkning av husleieloven §31, tredje ledd, slik den lød før 1. oktober 1991. Etter at lovgiverne nå har tatt stilling til "et tvilsomt og vanskelig rettspolitisk spørsmål" ved å vedta og sette i kraft en ny lov vedrørende samboers rettigheter, kan det ikke lenger være like betenkelig for domstolen å foreta en lovfortolkning i tråd med samfunnsutviklingen og det syn som er kommet til uttrykk hos lovgiverne.
Etter dette er lagmannsretten kommet til at Kari Getz får medhold i sin prinsipale anførsel om at hun har rett til å tre inn i leieforholdet til leiligheten i Hallingsgate 2 i medhold av husleieloven §31, tredje ledd.
Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å drøfte partenes øvrige anførsler.
Anken har ikke vært forgjeves, og i medhold av tvistemålsloven §180, annet ledd kommer reglene i tvistemålsloven §172, §173, §174, §175, §176, §177, §178, §179 til anvendelse for avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet.
AS Schäffergategården har tapt saken for lagmannsretten, og i henhold til hovedregelen i tvistemålsloven §172, første ledd skulle det pålegges selskapet å erstatte motparten hennes saksomkostninger. Lagmannsretten finner imidlertid at saken har vært så tvilsom at det var fyldesgjørende grunn for begge parter å la den komme til retten.
I medhold av §172, annet ledd finner lagmannsretten derfor at begge parter må bære sine egne omkostninger både for byretten og for lagmannsretten, og saksomkostninger tilkjennes derfor ikke.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Kari Getz har leierett til leilighet med seksjonsnummer 9 i Hallingsgate 2 i Oslo.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for byretten eller for lagmannsretten.