RG-1996-156
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-06-26 |
| Publisert: | RG-1996-156 (19-96) |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kongsberg byrett Nr. 93-00204 A - Eidsivating lagmannsrett LE-1994-01221 A. (Se RG-1996-156). |
| Parter: | Ankende part: Einar Aarvelta (Prosessfullmektig: Advokat Orwall Andersen). Motpart: Gjermund Aarvelta (Prosessfullmektig: Advokat Olav Felland). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Hjalmar Austbø 2. Lagdommer Hilde Wiesener Haga 3. Lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §16, §21, Odelsloven (1821) §24, Tvistemålsloven (1915) §180, Konsesjonsloven (1974), §14 |
Saken gjelder tvist om odelsløsning.
Ved skjøte av 5 juni 1991 solgte Sebjørn Aarvelta gården Aarvelta, gnr 4 bnr 1, 2, 3 og 4 i Rollag, til sin brorsønn Einar Aarvelta. Gjermund Aarvelta, sønn av en eldre bror av kjøperens far, har satt fram krav om odelsløsning.
Gården har gjennomgått flere fradelinger og tilbakekjøp. I 1850 ble en skogteig - Skjondalsåsen - fradelt som bnr 2 og solgt. I 1914 ble enda en stor skogteig fradelt som Aarvelta skog, bnr 3, og solgt. Etter fradelingene,som til sammen utgjorde ca 2350 mål skog besto gården, bnr 1, av 100 mål. Av disse var ca 30 mål skog, ca 40 mål kulturbeite og ca 20-30 mål innmark, alt beliggende i brattlendt terreng ca 460 meter over havet. Denne gården kjøpte Erik Aarvelta i 1916.
I forbindelse med et salg av bnr 2 og 3 i 1941, søkte Erik Aarvelta om å få kjøpe disse bruksnumrene tilbake. Først i 1949-1950 ble saken endelig avgjort ved at en annen kjøper fikk konsesjon mot at Erik Aarvelta fikk kjøpe ca 250 mål av bnr 3. Denne teigen fikk navnet Vestre Aarvelta skog og ble gitt bnr 4. Den har senere blitt drevet sammmen med bnr 1 som kombinasjonsbruk skog/jord. Erik Aarvelta døde like etterpå. I 1955 overtok eldste og ugifte sønn Sebjørn Aarvelta denne gården, bnr 1 og 4. Sebjørn Aarvelta drev gården sammen med søsteren Anne Aarvelta. Begge var ugifte, og ingen hadde barn.
I 1981 kjøpte Sebjørn Aarvelta bnr 2 og bnr 3. Etter 10 år overdro han hele gården til brorsønnen Einar Aarvelta. Gjermund Aarvelta reiste løsningssak, og Kongsberg byrett kom til at hele gården - alle bruksnumre - var odelsjord i medhold av odelsloven §16, fjerde ledd, og at det ikke var grunnlag for å nekte løsning etter odelsloven §21. Byretten avsa dom med slik domsslutning:
1. Gjermund Aarvelta har løsningsrett til gnr. 4, bnr. 1, 2, 3 og 4.
2. Einar Aarvelta betaler saksomkostninger til Gjermund Aarvelta med kr 34170,- - kronertrettifiretusenett-hundreogsytti -, innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.
Det nærmere saksforhold fremgår av dommen og fremstillingen nedenfor.
Einar Aarvelta har anket dommen og lagt ned slik påstand:
1. Prinsipalt: Gjermund Aarvelta gis ikke rett til å løse gnr 4 bnr 1, 2, 3 og 4 på odel.
2. Subsidiært: Gjermund Aarvelta gis ikke rett til å løse gnr 4 bnr 2, 3 og 4 på odel.
3. Atter subsidiært: Gjermund Aarvelta gis ikke rett til å løse gnr 4 bnr 2 og 3 på odel.
4. Einar Aarvelta tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Gjermund Aarvelta har tatt til gjenmæle og har lagt ned slik endelig påstand:
1. Punkt 1 og 2 i domsslutninga frå Kongsberg byrett i sak nr. 93-204 A blir å stadfeste.
2. I tillegg til sakskostnadene for byretten betalar Einar Aarvelta 12% rente på sakskostnadene, frå 7. mars 1994 til betaling skjer.
3. Einar Aarvelta erstattar sakskostnadene for Gjermund Aarvelta for lagmannsretten.
Ankeforhandlingene ble holdt i Kongsberg 13-15 juni 1995. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og ga forklaring. Retten var på befaring på gården, og partene forklarte seg ytterligere og påviste forhold for retten. Under befaringen avhørte retten også to vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Den ankende part, Einar Aarvelta, har gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten. For lagmannsretten har han særlig fremholdt:
Gjermund Aarveltas odelsrett er begrenset til bnr 1. Riktignok odlet Sebjørn Aarvelta bnr 4, men Gjermund Aarvelta kan som brorsønn ikke utlede odelsrett fra ham. Bnr 2 og 3 ble først kjøpt i 1981 og har ikke vært i slektens eie i hevdstid.
Bestemmelsene i odelsloven §16, fjerde ledd om at tilleggsjord går inn under odel på den eiendom den blir tillagt, kommer ikke til anvendelse på bnr 4. Bestemmelsen trådte i kraft 1 januar 1975 og har ikke tilbakevirkende kraft på eiendom som ble ervervet som tilleggsjord i 1950. For slik jord gjelder odelsloven slik den lød før 1975. Det vil si at de vanlige odlingsreglene kom til anvendelse for tilleggsjord, med mindre tilleggsjorden ble ervervet ved makeskifte.
Heller ikke bnr 2 og 3 er odlingsjord etter odelsloven §16, fjerde ledd, da vilkårene i fjerde ledd ikke er oppfylt. Disse teigene er ikke tilleggsjord i odelsloven forstand, og de er ikke anskaffet etter den fremgangsmåte som odelsloven §16 foreskriver. Således dreier det seg om kjøp av arealer som er underlagt en helt annen driftsform, skogsdrift, enn driftsformen på bnr 1, som er jordbruk. Dessuten er bnr 2 og 3 ikke gjort odelsfri.
Odelsloven §16, fjerde ledd må tolkes innskrenkende, slik at den ikke kommer til anvendelse der det er misforhold mellom verdien av hovedbølet,odelseiendommen, og tilleggsarealet. Det vil ellers lett kunne føre til urimelig resultat og skape eierforhold som odelsloven ikke har tilsiktet. Bnr 1 kan bare benyttes til grasproduksjon. Driftsbygningen er i meget dårlig forfatning, slik at driften i fremtiden vil bli konsentrert om skogen. Det er den som kan gi inntekter av betydning.Skogen har i lang tid vært drevet som en selvstendig enhet, mens jordveien alltid har vært drevet som støttebruk for eieren. Han har hatt hoveddelen av inntekten på annet arbeid. Det vil derfor være meget urimelig om odelsretten til den mindre verdifulle del - bnr 1 - skulle gi rett til å overta den langt mer verdifulle og større del, skogen. Denne rimelighetsvurderingen må komme inn som et selvstendig moment ved tolkingen av §16 fjerde ledd for å hindre utilsiktete og uheldige følger. Det gjelder særlig når det som her dreier seg om tilleggsjord med annen driftsform enn hovedbølet.
I de tilfeller rettspraksis har tillatt odelsløsning av eiendom hvor deler er ervervet som tilleggsjord, har tilleggsjorden ikke hatt større verdi, i hvert fall ikke vesentlig større verdi, enn hovedbølet. Det foreligger således ingen dom som har tillatt innløsning der det har foreligget slikt misforhold mellom verdiene som i denne saken.
I §21 annet ledd er rimelighet gjort til det avgjørende momentet. Misforholdet mellom verdien på bnr 1 og de øvrige deler av driftsenheten er så stort at det i seg selv gjør løsning klart urimelig og må nektes. I denne sammenheng må retten også legge vekt på at Einar Aarvelta ble valgt av Sebjørn Aarvelta som etterfølger fordi han var til stor hjelp på gården etter at Sebjørn Aarvelta ble skrøpelig. Einar Aarvelta har innrettet seg som eier og har påtatt seg føderådsforpliktelser for Anne Aarvelta. Gjermund Aarvelta har annen gård. Det har ikke Einar Aarvelta, som har kjøpt driftsløsøret på gården og i tillegg investert rundt kr 25000 i nytt utstyr.
Da Gjermund Aarvelta bare har odelsrett til bnr 1, følger av dette at løsningsretten må begrenses til dette bruksnummer. Høyesterett har godtatt deling av gård der odelsretten var begrenset til del av gården, jf Rt-1981-447, jf også uttalelse i Rt-1992-1. Gjermund Aarvelta ville da kunne drive bnr 1 sammen med jordbrukseiendommen, som han har ca 3 km lenger ned i bygda.
Dersom retten skulle komme til at Gjermund Aarvelta har odelsrett også til bnr 4, må retten legge vekt på at skogen bevares som en driftsenhet. Dersom bnr 4 skilles fra den øvrige del av skogen, blir den mindre bærekraftig. En slik deling ville være klart urimelig jf odelsloven §21.
Dersom også bnr 2 og 3 er odelsjord etter odelsloven §16, må løsning likevel begrenses til bnr 1 og 4. Det vil avdempe den klare urimelighet som blir resultatet om odelsløsningen skal omfatte alle bruksnumre.
Ankemotparten, Gjermund Aarvelta, har ved sin prosessfullmektig gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten. For lagmannsretten har han særlig fremholdt:
Erik Aarvelta fikk kjøpe bnr 4 fordi han satt med bnr 1, og Sebjørn Aarvelta fikk senere kjøpe bnr 2 og 3 fordi han satt som eier av bnr 1 og 4. Begge satte mye inn på å få kjøpt tilbake den skogen som tidligere var fradelt gården, slik at gården igjen kunne bli en bærekraftig driftsenhet. Denne driftsenhet ville landbruksmyndighetene idag ikke gått med på å dele. Gården med jord og skog er arrondert som en sammenhengende eiendom og for skogen er det utarbeidet en felles driftsplan. Kombinasjonsdrift mellom jord og skog er vanlig driftsform og sikrer inntektsgrunnlag og jevn sysselsetting sommer og vinter. Slik odelsloven tolkes, særlig ved dommen i Rt-1991-1288 er det skjedd en harmonisering mellom jordlov, konsesjonslov og odelslov for å oppfylle det jordbrukspolitiske mål å sikre bærekraftige produksjonsenheter. Det strider mot dette målet å dele opp det som etter 1981 har vært drevet som en driftsenhet.
Det følger av odelsloven §16, fjerde ledd at når det legges tilleggsjord til odelsjord, blir tilleggsjorden også odelsjord. Denne regelen kom inn i odelsretten ved lovreform som trådte i kraft 1 januar 1975. Det er imidlertid en klar oppfatning i teorien, og det er rettspraksis for at regelen i odelsloven §16, fjerde ledd også må gjelde erverv før 1 januar 1975 - altså også ervervet av bnr 4, som skjedde i 1949-50.
Det er ikke et vilkår etter §16 at hovedbølet må være mer verdt enn tilleggsjorden. Når de objekive vilkår som er satt i paragrafen er oppfylt, blir tilleggsjord automatisk odelsjord. Verdiforholdene mellom hovedbølet og tilleggsjorden vurderes av landbruksmyndighetene under håndhevingen av jordloven og konsesjonsloven når spørsmål om tilleggsjord er aktuelt. Gis det først samtykke til tilleggsjord, blir tilleggsjorden dermed odelsjord på linje med den jord den tillegges. Etter dette er det klart at Gjermund Aarvelta også har odelsrett og dermed løsningsrett til bnr 4.
Han har også odelsrett og løsningsrett til bnr 2 og 3. Betingelsene som knytter seg til frivillig handel er oppfylt. Fylkeslandbruksstyret ga samtykke - konsesjon - til at Sebjørn Aarvelta fikk kjøpe bnr 2 og 3 på betingelse av at eiendommen ble tillagt og drevet sammen med bnr 1 og 4. Spørsmålet om odelsfrigjøring er ikke aktuelt, da odelsrett ikke ble gjort gjeldende på selgersiden, og løsningsfristen er preskribert.
Bestemmelsen i odelsloven §21 er en sikkerhetsventil for å hindre løsning der det vil være "klårt urimeleg". Det er ikke tilfelle i denne saken. Einar Aarvelta hadde ikke forventninger om å bli eier. Han ble overrasket da han ble spurt om han var interessert i å kjøpe. Han har ikke bosatt seg på gården, og kårytelsene til Anne Aarvelta er slik at de like gjerne kan oppfylles av Gjermund Aarvelta. Det foreligger ikke slike særlige forhold som etter rettspraksis tilsier at odelsløsning nektes. Einar og Gjermund Aarvelta står i realiteten temmelig likt når det gjelder tilknytning til gården.
Lagmannsretten er kommet til samme resutlat som byretten.
Tolkingen av odelsloven §16, fjerde ledd er av vesentlig betydning i saken. Den bestemmer at jord som blir lagt til en eiendom etter jordlova, går inn under odel på den eiendom jorda blir tillagt. Dette gjelder også om jord er gått over ved frivillig handel, når fylkeslandbrukstyret har godkjent kjøpet fordi kjøperen bør få tilleggsjord, og jorda - dersom den er odelsjord - er gjort odelsfri. Partene er enige om at Gjermund Aarvelta har odelsrett - bedre odelsrett - til bnr 1 enn Einar Aarvelta. Et avgjørende spørsmål er om Gjermund Aarveltas odelsrett også omfatter de øvrige bruksnumre som ble tillagt eiendommen i 1949-50 og i 1981.
Da Sebjørn Aarvelta solgte gården til Einar Aarvelta i 1991, besto gården som nevnt av alle fire bruksnumre, både jordeiendommen og skogen. Einar Aarvelta anfører at den någjeldende regel om odling av tilleggsjord først ble innført 1 januar 1975 og derfor ikke kan gjøres gjeldende på ervervet av bnr 4 i 1950. Dessuten anfører han at odelsretten på jordveien ikke kan omfatte odelsrett til skog fordi det gjelder to forskjellige driftsformer, og jordveien har ubetydelig verdi i forhold til skogen.
Til dette bemerker lagmannsretten at reelle grunner og hensynet til samsvar og harmoni i regelverket sterkt taler for at bestemmelsen i fjerde ledd også bør anvendes på tidligere erverv. Dessuten har bnr 1 og 4 vært drevet som en kombinert jord- og skogbrukseiendom i ca 45 år. Det ville stride mot de jordbrukspolitiske mål som også odelsloven skal ivareta, om den skulle medføre oppsplitting av gårder som gjennom forvaltningen av jordloven og konsesjonsloven er gjort til driftsenheter ut fra jordbrukspolitiske og driftsøkonomiske hensyn. Lagmannsretten viser i denne sammenheng til Rt-1991-1288, som gjaldt et beslektet spørsmål, odelsloven §14 og hvor Høyesterett også viste til odelsloven §16, fjerde ledd.
Det syn at regelen om odling også må gjelde tilleggsjord ervervet før bestemmelsen kom inn i odelsloven i januar 1975 har støtte hos Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer, 3 utgave, side 81 og i en uttalelse fra Justisdepartementets lovavdeling gjengitt samme sted. Denne oppfatningen er også lagt til grunn blant annet av Eidsivating lagmannsrett i dom av 23 juli 1991, av Agder lagmannsrett i dom av 18 november 1992, av Sand herredsrett i dom av 18 september 1989 og - uten drøftelse - av Gulating lagmannsrett i dom inntatt i RG-1982-220. Det nevnes også at samme prinsipp er lagt til grunn i Rt-1953-311 ved tolking av dagjeldende odelslov §24. Lagmannsretten finner det etter dette ikke tvilsomt at bestemmelsen i odelsloven §16, fjerde ledd også må gjelde eldre erverv. Da bnr 4 ble lagt til bnr 1 som tilleggsjord, er betingelsen for odling i medhold av odelsloven §16, fjerde ledd etter dette oppfylt.
Gnr 2 og bnr 3 ble tillagt gården ved frivillig handel og med fylkeslandbruksstyrets samtykke. Det fremgår av fylkeslandbruksstyrets vedtak at samtykket ble gitt på den "betingelse at eiendommene blir tillagt og drevet sammen med kjøperens eiendom Aarvelta, gnr. 4 bnr. 1 og 4" Det er med denne begrunnelsen klart at fylkeslandbruksstyret har gitt samtykke fordi eieren av bnr 1 og 4 skulle få tilleggsjord. Dermed er vilkårene for at tilleggsjorden også går inn under odelen også oppfylt. Det tilføyes at vilkår om odelsfrigjøring ikke er aktuell problemstilling. Etter dette konstaterer lagmannsretten at hele eiendommen bnr 1, 2, 3 og 4 er odelsjord og at Gjermund Aarvelta har bedre odelsrett til denne eiendommen enn Einar Aarvelta.
Foranlediget av prosedyren fra Einar Aarveltas side bemerker lagmannsretten at det verken i lov, lovforarbeider eller rettspraksis kan sees å være holdepunkter for å stille vilkår om forholdsmessighet mellom verdien på den opprinnelige odelseiendom og den tilleggsjord/skog som erverves. Det tilligger landbruksmyndighetene gjennom forvaltningen av jordlov og konsesjonslov å vurdere om erverv av tilleggsjord skal tillates. Har det skjedd slikt erverv, inntrer odling når de betingelser som er satt i fjerde ledd foreligger. Da gnr 2 og 3 ble kjøpt tilbake til gården, slik at den fikk samme utstrekning som før salget i 1850, hadde den siden 1950 bestått av en kombinert jord- og skogbrukseiendom på ca 2-300 mål.
Etter odelsloven §21 annet ledd kan odelsløsning nektes når det ville være "klårt urimeleg om løysingsmannen fekk drive eigaren bort". Her kommer rimelighetsavveiningen inn. Gjermund Aarvelta har ikke bare best odelsrett til bnr 1, men altså også til bnr 2, 3 og 4, det vil som nevnt si til hele den gården Sebjørn Aarvelta solgte. Det er derfor ikke grunnlag for å vurdere rimelighet ut fra forholdet mellom verdien av bnr 1 mot resten av gården.
I §21 første ledd er nevnt forhold som det kan tas hensyn til når gården er overtatt etter foreldre. Ingen av de hensyn som er nevnt foreligger i denne saken. Ingen av partene har hatt sitt hjem eller har bodd fast på gården. Kjøperen har ikke bosatt seg på gården. Selgeren, Sebjørn Aarvelta, er død. Etter kjøpekontrakten har Anne Aarvelta, hans søster, som drev gården sammen med ham, uinnskrenket bruksrett til hovedbygningen. De kårytelser hun har rett til: ved, garasjeplass, vedlikehold, brøyting og grusing av vei kan like godt oppfylles av Gjermund Aarvelta som av Einar Aarvelta. Det foreligger ikke opplysninger om at hun har et annet forhold til den ene enn til den andre av partene. Ifølge Einar Aarvelta kom det uventet på ham at han ble tilbudt å kjøpe gården. Riktignok hadde han arbeidet mye der og hjulpet sin onkel og tante. Det hadde imidlertid flere av slektningene, også Gjermund Aarvelta, da han var yngre, selv om behovet da var mindre.
Einar Aarvelta overtok redskaper i forbindelse med kjøpet og har også senere investert ytterligere ca kr 25000. Også Gjermund har foretatt investeringer med tanke på at han i sin tid skulle overta gården. Den vesentligste forskjellen mellom dem i denne sammenhengen er at Gjermund Aarvelta allerede har en gård 3 km unna. Gården hans er på ca 50 mål dyrket mark og ca 100-150 mål skog, altså ikke nok til å leve av. Gjermund Aarvelta har tidligere forgjeves forsøkt å kjøpe skog til gården.
Det er ikke lovens ordning at den som sitter på odelseiendom kan velge etterfølger blant de odelsberettigede. Regelen i odelsloven §21 er bare ment som en ""sikringsventil" i systemet - ei naudhjelp til bruk i sjeldne unntakstilfelle" jf Olav Lid i Lov og Rett 1978 145.
Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger tungtveiende grunner som tilsier at odelsrekkefølgen bør fravikes. Det er ikke klart urimelig at Gjermund Aarvelta overtar. Etter dette foreligger ikke betingelsene for å nekte odelsløsning. Byrettens dom blir å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i omkostningsavgjørelsen.
I tillegg til saksomkostninger for byretten har Einar Aarvelta krevd renter av tilkjente saksomkostninger med 12% fra 7 mars 1994 til betaling skjer. Kravet tas til følge, jf Rt-1994-1370.
Anken har ikke ført frem. I medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180, første ledd, bør den ankende part, Einar Aarvelta, erstatte motparten omkostningene for lagmannsretten, idet lagmannsretten ikke finner grunnlag for å anvende unntaksregelen i første ledd i.f. Omkostningene settes i samsvar med inngitt oppgave til kr 47800. Av dette er kr 42000 salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Einar Aarvelta betaler 12% årlig rente av kr 34170 til Gjermund Aarvelta fra 7. mars 1994 til betaling skjer.
3. Einar Aarvelta betaler 47800 - førtisjutusenåttehundre - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten til Gjermund Aarvelta innen 2 - to - uker etter at dommen er forkynt.