RG-2000-91

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-05-21
Publisert:	RG-2000-91 (17-2000)
Stikkord:	Eiendomshevd
Sammendrag:
Saksgang:	Akershus og Oslo jordskifterett Nr. 28/1995 - Borgarting lagmannsrett LB-1998-01014 A/01. Anket til Høyesterett, se HR-2000-00018B.
Parter:	Ankende part: Betzy Kjelsberg (Prosessfullmektig: Advokat Kristin Bjella). Motpart: Sameiet Løvenskiold-Ullern v/Kristian Løvenskiold (Prosessfullmektig: Advokat Håkon Mathiesen).
Forfatter:	Flertall: Lagdommer Steingrim Bull, formann, ekstraordinær lagdommer Oscar Nørgaard. Mindretall: Lagdommer Kjersti Graver
Lovhenvisninger:	Hevdslova (1966) §2, §4, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §4, §2, Jordskifteloven (1979) §81, §88, §89

DOM:

Saken gjelder tvist om grensen mellom Betzy Kjelsbergs eiendom, gnr 10 bnr 327, og eiendom tilhørende sameiet Løvenskiold-Ullern, gnr 28 bnr 1, begge i Oslo.

Eiendommene ligger på Ullern, like ved utløpet av Granfosstunnelen. De har en felles grenselinje ned mot Ullernchausseen. Før tunnelen kom gikk grenselinjen for Betzy Kjelsbergs eiendom over i Bærumsveien. Den er senere lagt om og er på det aktuelle veistykket avløst av Ullern Gårdsvei. Det er uklart hvor overgangen mellom Ullernchausseen og Bærumsveien nøyaktig gikk i forhold til Kjelsbergs eiendom. Grensene på denne side er endret, etter at det ble fraekspropriert grunn i forbindelse med vei- og tunnelanlegg, først i 1962 og så i 1992. Betzy Kjelsberg kjøpte eiendommen i 1977, fra Peter Valeur. Han hadde eid den fra 1948, da han kjøpte den fra Sophie Robsahm. Skjøtet er tinglyst 16 august 1948.

Sameiet Løvenskiold-Ullern består av dem som arvet Øraker gård, gnr 10 bnr 26, og Ullern gård, gnr 28 bnr 1. Det ble etablert i 1951-52, da eiendommene ble overført fra eieren Carl Løvenskiold til barnebarna. Kristian Løvenskiold er ett av barnebarna og forretningsfører for sameiet.

Betzy Kjelsbergs eiendom ble skilt ut fra hovedbruket gnr 10 bnr 26, senere inngått i gnr 28 bnr 1, ved skylddelingsforretning i 1928 og gitt gnr 10 bnr 327. Eiendommen ble i 1928-29 solgt av Carl Løvenskiold til Robsahm. Det ble holdt kart- og oppmålingsforretning, der grensene ble stukket ut . Arealet ble målt til 2767,6 kvadratmeter. Det ble utarbeidet en detaljert grensebeskrivelse og kart over eiendommen. Skylddelingen ble tinglyst 31 august 1928, mens målebrevet først ble tinglyst 31 juli 1948. I skjøtet fra 10 mai 1929 er det inntatt at kjøper plikter å sette gjerde «om tomten».

Eiendommen ble gjerdet inn, men på hvilket tidspunkt og av hvem er uklart. Det har i ettertid vist seg at gjerdet i øst, mot Løvenskiold-Ullerns eiendom, ikke følger den grensen som ble trukket opp i kart- og oppmålingsforretningen fra 1928, men at det er satt opp et stykke inn på Løvenskiolds eiendom. Gjerdet har stått på samme sted i alle år. Det var etterhvert noe nedslitt.

Gjerdet stod der da Peter Valeur kjøpte eiendommen i 1948. I 1949 kjøpte han en parsell av Løvenskiolds eiendom på 202,1 kvadratmeter, øst for sin eiendom. Skjøtet er datert 18 mai 1949. Det er forklart at formålet var å få plass til en garasje med utkjøring mot Ullernchausseen. Det skal på dette tidspunkt ha sett ut til at den eksisterende utkjøring mot Bærumsveien ville måtte opphøre. Kart- og oppmålingsforretning ble holdt 15 februar 1949 og avsluttet 14 mars 1949. Det er i målebrevet oppgitt at hjemmelsinnehaverne ved A. Bergem med fullmakt og eier av gnr 10 bnr 327, P. Valeur, møtte. Parsellen fikk gnr 10 bnr 594. I grensebeskrivelsen er inntatt:

Parsellen ble stukket ut i samsvar med reguleringsvesenets godkjennelse og måltes til midt regulert Bærumsveien. Tidligere holdte kart- og oppmålingsforretninger over gnr 10, bnr 327 og over grunn til Ullernchausseen respekteres.

Grensene måler i meter: Mot nord i en spiss, mot nordøst til gnr 10, bnr 26: 47,71, mot sørøst til kant veigrunn i Ullernchausseen og til midt regulert Bærumsveien henholdsvis: 3,81 - 4,64, mot sørvest til gnr 10, bnr 327: 48,40.

Parsellen ble aldri tatt i bruk til formålet, og det ble ikke gjort noe med plasseringen av gjerdet. Valeur fikk fortsette å bruke utkjørselen mot Bærumsveien og anla garasje på denne, vestlige, side av eiendommen. Parsellen ble i 1996 sammenføyet med gnr 10 bnr 327.

Tvisten gjelder et område av Løvenskiold-Ullerns eiendom som innenfor gjerdet utgjør ca 1/2 mål. Utenfor gjerdet er det igjen en tomt også på ca 1/2 mål. Denne tomten er ikke i bruk av Løvenskiold-Ullern og har ikke vært benyttet på mange år. Den ligger i utkanten av Ullern gård.Tidligere lå det en potetkjeller der.

Etter at vei- og tunnelarbeidene var ferdige, satte Statens vegvesen i 1994 opp nytt og tilsvarende gjerde der det gamle hadde gått. Da reagerte Kristian Løvenskiold og ga uttrykk for at gjerdet stod på sameiets grunn.

Kristian Løvenskiold fremmet overfor Akershus og Oslo jordskifterett den 15 november 1995 krav om grensegang etter jordskifteloven §88. Betzy Kjelsberg tok til motmæle. Jordskifteretten avsa den 10 november 1997 dom med slik domsslutning:

1. Grensen mellom gnr 28/1 og gnr 10/327 går i henhold til målebrev av 15.2.1949 (for gnr 10/594). Grensa er merket i marka slik det går frem av grensebeskrivelse og kartvedlegg.

2. Løvenskiold-Ullern tilkjennes saksomkostninger med kr 15.500,-. Betaling skal skje 2 - to - uker fra forkynningen av denne dom.

Betzy Kjelsberg har i rett tid påanket dommen. Løvenskiold-Ullern v/Kristian Løvenskiold har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus den 29 april 1999. Partene møtte og avga forklaring. Det ble avhørt to vitner, og det ble foretatt åstedsbefaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Den ankende part, Betzy Kjelsberg, har for lagmannsretten hovedsaklig gjort gjeldende:

Prinsipalt gjøres gjeldende at det omstridte tomtestykket er hevdet, idet Peter Valeur i hele sin eiertid har vært i aktsom god tro med hensyn til eiendomsgrensene. Da Betzy Kjelsberg kjøpte eiendommen i 1977 fikk hun oppgitt at grensen fulgte gjerdet rundt eiendommen, og hun la det uten videre til grunn.

Da eiendommen ble kjøpt av Peter Valeur i 1948 stod gjerdet plassert som i dag. Det hadde stått der i lang tid, uten at man vet når det ble satt opp. Den tidligere eier Robsahm hadde benyttet eiendommen frem til gjerdet eksklusivt. Valeur hadde ingen foranledning til å reise spørsmål ved om gjerdet avgrenset eiendommen. Dets funksjon var ingen annen enn å trekke opp grensen. Valeur hadde ingen foranledning til å undersøke målebrevet i 1948. Det er ikke grunn til å tro at Valeur ville ha forstått at grenselinjen gikk annerledes enn etter gjerdet om han hadde sett målebrevet og kartet. Det var ikke klart ut fra disse dokumenter hvor østgrensen for Valeurs eiendom gikk.

Peter Valeur var etter dette i aktsom god tro da han i 1948 la til grunn at gjerdet markerte grensen mellom hans eiendom og naboeiendommen tilhørende Løvenskiold.

Peter Valeurs gode tro ble ikke svekket året etter, da han kjøpte parsellen. Den ble tvertimot styrket. Han var til stede ved kart- og oppmålingsforretningen 15 februar 1949. Målebrevet og kartet som her ble benyttet, måtte forstås slik at grensen skulle trekkes ned til Ullernchausseen, hvilket passet med gjerdegrensen. Det er uklart om målebrevet fra 1929, som først ble tinglyst i 1948, ble vist Peter Valeur ved forretningen i 1949. Løvenskiold var her representert ved A. Bergem, bestyreren på Ullern gård. Han protesterte ikke på gjerdelinjen. Det er ikke anmerket noe som tyder på at det var noen diskusjon overhodet vedrørende grensedragningen. Om oppmålingsforretningen fra 1929 skulle legges til grunn, ville det bli et lite område igjen mellom parsellens østgrense og gjerdet som skulle tilhøre Løvenskiold, hvilket ville være unaturlig.

Valeur eide eiendommen fra 1948 og i 29 år frem til 1977. Han og hans familie benyttet den frem til gjerdet eksklusivt og synbart. Det ble aldri reist spørsmål ved gjerdeplasseringen eller bruken fra Løvenskiolds side. Gjerdet stod oppe i alle år, til Vegvesenet tok det ned i 1992-94 og satte det opp igjen da tunnellarbeidene var ferdige.

Ved utbetaling av ekspropriasjonserstatning i 1962 ble arealet i henhold til kart- og oppmålingsforretningen fra 1929 benyttet som grunnlag, uten at Peter Valeur festet seg ved at dette areal var mindre enn det som gikk frem til gjerdet. Det gjaldt her så små områder at det ikke ga Valeur noen spesiell foranledning til å reagere på arealet.

Subsidiært anføres at det foreligger estinktivt erverv for Betzy Kjelsberg, etter et ulovfestet prinsipp. Hun hadde eid eiendommen i 17 - 18 år før det ble reist spørsmål om grenselinjen. I denne tiden har hun benyttet arealet frem til gjerdet til hageformål, uten noen protester fra Løvenskiold-Ullern.

Atter subsidiært anføres at Peter Valeur ervervet bruksrett til området ved hevd. Om han ikke anses å ha vært i aktsom god tro med hensyn til målebrevet, har han benyttet eiendommen som sin egen i mer enn 20 år. Det var ingen foranledning til å tvile på at bruksretten var godtatt av Løvenskiold.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

I. Prinsipalt:

1. Eier av gnr 10, bnr 327 i Oslo har eiendomsrett til gnr 28, bnr 1 fram til oppsatt gjerde i forlengelse av gnr 10, bnr 327, med tillegg av gjenværende areal av parsell på opprinnelig 202 m2 utenfor oppsatt gjerde.

2. Grensen mot gnr 28, bnr 1 skal trekkes i rett linje fra nord til grense i sør utenfor dagens gjerdelinje slik at gjenværende areal av parsell på opprinnelig 202 m2 blir tillagt gnr 10, bnr 327 utenfor dagens gjerdelinje.

II. Subsidiært:

Eier av gnr 10, bnr 327 i Oslo har eksklusiv bruksrett til parsell av gnr 28, bnr 1 fram til oppsatt gjerde i forlengelse av gnr 10, bnr 327.

III. Betzy Kjelsberg tilkjennes saksomkostninger for Akershus og Oslo jordskifterett og Borgarting lagmannsrett, med tillegg av morarenter.

Ankemotparten, sameiet Løvenskiold-Ullern, har i hovedsak gjort gjeldende for lagmannsretten:

Det klare utgangspunkt etter gjeldende rett er at for fast eiendom skal dokumentene som angår eiendommen legges til grunn. Det innbefatter dokumenter der eiendommens grenser er trukket opp. Det dreier seg om dokumenter som bør ha stor notoritet. Det foreligger klare og entydige kart- og målebrev både fra 1929 og fra 1949, som man må kunne forholde seg til. Grensebeskrivelsene er meget nøyaktige, og avstandene er målt ut med to desimaler. I forretningen fra 1949 er det uttrykkelig vist til at tidligere kart- og oppmålingsforretninger skal respekteres. Med veiomleggingene i ettertid kan det ikke i dag påvises akkurat hvor den overgangen som er tegnet på kartet mellom Ullernchausseen og Bærumsveien, gikk.

Det er uomtvistet at Peter Valeur deltok på kart- og oppmålingsforretningen i 1949. Det foreligger ikke opplysninger om hva som her ble tatt opp og påvist. Men det må legges til grunn at Valeur var blitt kjent med forholdene, og at han ikke kunne være i god tro med hensyn til hvor eiendomsgrensen gikk. Det må stilles strenge krav til aktsomheten på et område som gjelder fast eiendom.

Det betviles ikke at Valeur har brukt området, men han kan ikke ha trodd at han var eier av det.

Ved ekspropriasjonen i 1962 fikk Valeur foranledning til å reagere, ettersom han etter erstatningsoppgjøret fikk kompensert for tap av et mindre område enn han mente seg berettiget til.

Da det nye gjerdet ble satt opp i 1994 oppdaget Kristian Løvenskiold at det stod på sameiets grunn. Det gamle gjerdet hadde ligget delvis nede. Sameiet har aldri godtatt at det gamle gjerdet utgjorde en grense.

Det foreligger ikke grunnlag for estinktivt erverv. Det skal mye til for at det foreligger. Det foreligger kart- og oppmålingsforretninger som en kjøper har plikt til å sette seg inn i. Gjerdet er bare ett moment i denne sammenheng. Avviket gjelder et så stort område som 1/2 mål av en eiendom som etter målebrevet er på 2,7 mål.

Det er ikke grunnlag for hevd av bruksrett om kravet om god tro for eiendomshevd ikke er oppfylt. Det dreier seg i hovedsak om de samme krav til den gode tro.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

1. Akershus og Oslo jordskifteretts dom pkt 1 stadfestes.

2. Løvenskiold-Ullern tilkjennes saksomkostninger for jordskifteretten og lagmannsretten, med tillegg av 12 % årlig rente fra oppfyllelsestidspunktet.

Lagmannsretten bemerker:

Sakens hovedspørsmål er om Valeur var så aktsom som han etter forholdene burde være med hensyn til hvor eiendomsgrensen gikk, fra han ervervet eiendommen i 1948 og minst 20 år fremover, jf hevdsloven §2 og §4. I så fall foreligger grunnlag for at Betzy Kjelsberg som hans rettsetterfølger kan påberope seg hevd av det omstridte tomtestykke frem til gjerdet.

Det er uomtvistet at det foreligger entydige grenser mellom de to eiendommene basert på kart- og oppmålingsforretningene i 1929 og i 1949. Disse oppmålingene ble kontrollert av jordskifteretten i 1996/97. Denne grensen er nå avmerket i terrenget, inne på Betzy Kjelsbergs eiendom.

Det er likeledes uomtvistet at det langt tilbake i tid, fra den første eier, Robsahm, mot øst har gått et gjerde mellom de to eiendommene som er lagt et stykke inn på Løvenskiolds eiendom.

Hvorfor denne plassering av gjerdet ble valgt, hvem som stod for det, hvilken eventuell kontakt det var mellom de to naboene i denne sammenheng, er alle spørsmål som i dag må stå ubesvarte. Forhold i terrenget er ikke egnet til å gi noen forklaring. Det har ikke kommet frem noe i saken om andre formål den oppsatte gjerdelinjen skulle tjene. I mangel av andre holdepunkter legger lagmannsretten til grunn at hensikten var å sette opp gjerdet i grenselinjen mellom de to eiendommer.

Det er ubestridt at de på hverandre følgende eierne av gnr 10 bnr 327, Robsahm, Valeur og Kjelsberg, i alle år har brukt arealet frem til gjerdet som sitt eget, eksklusivt og uten begrensninger. Det har ikke kommet frem indikasjoner på at det gjennom årene skal ha vært reist innsigelser mot plasseringen av gjerdet fra Løvenskiolds side, før det nye gjerdet kom opp i 1994.

På Kjelsbergs side av gjerdet har området vært benyttet til slike hageformål som er vanlige for ytterområdet av en såvidt stor eiendom, herunder til hageavfall, til noen bærbusker, men mest som naturtomt og uteareal for barn og hund. Eierne av gnr 10 bnr 327 har rådet over eiendommen som om eiendomsgrensen går langs gjerdet. Det ses i denne sammenheng bort fra at det ikke ble protestert mot det ekspropriasjonsoppgjør som ble gitt for grunn som ble avstått til veiutvidelsen. Arealet på den andre siden av gjerdet synes ikke å ha vært benyttet av sameiet Løvenskiold-Ullern på mange år. Det er fra Kristian Løvenskiolds side opplyst i retten at han er i ferd med å undersøke om det lar seg gjøre å få atkomstvei frem til tomten, muligens over Betzy Kjelsbergs eiendom. Tomten vil i så fall være aktuell for eiendomsbebyggelse.

Lagmannsretten har delt seg i et flertall og et mindretall med hensyn til om Valeur og hans rettsetterfølger har hevdet noen rett til det omtvistede areal.

Flertallet - lagdommer Bull og ekstraordinær lagdommer Nørgaard - bemerker om dette:

Da Valeur kjøpte eiendommen i 1948, hadde han grunn til å tro at gjerdet utgjorde grensen mot Løvenskiold.

Spørsmålet blir så om han derved var i aktsom god tro med hensyn til at grensen gikk langs gjerdet.

Studier av kart- og oppmålingsforretningen fra 1929 ville ha gitt ham et klart svar med hensyn til hvor grenselinjen gikk. En helt nøyaktig påvisning ville ha vært tidkrevende, men det ville neppe ha kostet ham mye tid å fastslå at grensen gikk flere meter (ca ti meter) innenfor det gjerdet som stod. Slik traséen for Ullernchausséen/Bærumveien da gikk, ville det trolig være umiddelbart iøynefallende å se at gjerdet var i uoverensstemmelse med den tilnærmet symmetriske form eiendommen hadde om den buede grenselinje mot overgangen fra Ullernchauséen til Bærumveien, og det ville uansett ha vært relativt enkelt for ham å oppdage uoverensstemmelsen ved å måle avstandene langs med de tre gjerdelinjene.

Det kan ikke stilles som et absolutt krav til en kjøper av en boligeiendom at han alltid undersøker om den antatte grensen er i overensstemmelse med de opplysninger som er gitt i kart- og oppmålingsforretningen for eiendommen. Om han kan påberope aktsom god tro uten å gjøre slike undersøkelser må bero på omstendighetene i det enkelte tilfellet, jf. Rådsegn 6 fra Sivillovbokutvalet side 24 i tilknytning til §4, der det heter:

«Aktsemdkravet skal retta seg etter omstenda i det einskilde tilfellet. Det som er aktlaust i ei sak, kan såleis vera orsakande og aktsamt nok i ei anna. Dette gjeld og kravet til etterrøkingar i tinglysingsbøker og liknande. Slike etterrøkingar krevst i somme tilfelle, men i andre ikkje. Avgjerande er om tilhøva i det heile gjer det rimeleg å setja krav om slike etterrøkingar.»

En lang rekke momenter kan tillegges vekt ved denne vurderingen. Det vises til Aage Thor Falkanger: God tro, 1998, særlig kap. V pkt 3.4 og 3.5. Det påpekes der at det som utgangspunkt kreves at det foretas slike undersøkelser «som er vanlig i den type forhold det dreier seg om». Det kan likevel «godt tenkes at godtrosubjektet regnes som uaktsom og uhederlig, selv om de fleste andre ville ha gjort det samme eller hatt den samme oppfatning i en tilsvarende situasjon» (side 147).

Flertallet er kommet til at Valeur her ikke kan sies å ha vært i aktsom god tro med hensyn til eiendomsgrensen da han ervervet eiendommen i 1948. Han hadde grunn til å regne med at det fantes en kart- og oppmålingsforretning som ved nøyaktige angivelser gav entydige svar med hensyn til hvor grenselinjen gikk. Det må iallfall antas at han ble klar over dette i løpet av 1949. Da ble det holdt en kart- og oppmålingsforretning for det tilleggsarealet han kjøpte fra Løvenskiold. I mangel av andre opplysninger må det legges til grunn at han på vanlig måte mottok denne sammen med skjøtet på dette arealet. Av sistenevnte forretning fremgår tilsvarende nøyaktighet som av forretningen av 1929. Begge forretninger angav arealet med en nøyaktighet på en tidels kvadratmeter. Videre må det legges til grunn at Valeur ikke kan ha fått forståelsen av at det var noen helt vanlig villatomt hans eiendom grenset mot. Han måtte se at det var et i det alt vesentlige ubebygd og helt ubenyttet areal. Arealet var en rest av Ullern gård, som var en større eiendom tilhørende Løvenskiold. Dette arealet fremstår i dag ikke som annet enn et mulig areal til bruk for bebyggelse. Det fremstod neppe heller på annen måte i 1948. Den potetkjeller som ennå ikke var revet, var ikke egnet til å gi arealet noe annet preg. Under disse omstendigheter hadde ikke Valeur noen spesiell grunn til å regne med som sikkert at Løvenskiold som nabo hadde vært påpasselig med at gjerdet var blitt satt opp nøyaktig langs grenselinjen, slik det vanligvis må påregnes at en villaeier i et villastrøk vil opptre. Det fremstår også som unaturlig å akseptere at det var aktsomt av Valeur å regne med som sikkert at gjerdet utgjorde grenselinjen når han fra 1949 lot det gå det resterende av sin eiertid - som utgjorde tjueåtte år - uten å sette opp gjerde eller annen grensemarkering. I 1949 ble det holdt en kart- og oppmålingsforretning etter at han hadde kjøpt et tilleggsareal på 202 kvadratmeter. Heller ikke Betzy Kjelsberg har i sin eiertid markert denne eiendomsutvidelsen, til tross for at hun sier at det ble opplyst av Valeur at gnr. 10 bnr. 594 utgjorde arealet utenfor gjerdet.

Det kan ikke legges til grunn at kart- og oppmålingsforretningen i 1949 gav Valeur noen større grunn til å tro at grensen gikk langs med gjerdet. Det fremstår nemlig som helt uvisst hva som ble sagt da, og om det ble foretatt noen oppmålinger i marken mens partene var til stede. Det er ikke fremkommet noe som gir grunnlag for å anta at noen av de fremmøtte parter - verken Valeur eller Bergem hos Løvenskiold - var seg bevisst at grenselinjen ikke gikk langs med gjerdet. Det er heller ikke grunnlag for å anta at andre omstendigheter omkring oppmålingsforretningen gav Valeur konkret grunnlag for å anta at daværende grense gikk langs med gjerdet. Det påpekes i denne sammenheng at det ikke har vært noen bevisførsel om hvor det ville være naturlig å trekke en ny grense, tatt i betraktning daværende trasé for Ullernchausséen/Bærumveien, om det er riktig, som forklart av Valeurs enke, at bakgrunnen for ervervet av tilleggsarealet var bygging av garasje som skulle ha avkjørsel fra Ullernchausséen.

Flertallet er etter dette kommet til at Valeur ikke var i aktsom god tro. Kjelsberg har ikke vært i god tro i full hevdstid, og flertallet kan ikke se at ovennevnte omstendigheter gir grunnlag for å konstatere noe rettsgrunnlag for ekstinktivt erverv basert på ulovfestede regler.

Saksomkostninger bør ikke tilkjennes for lagmannsretten, jf unntaksregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Hevdsreglene reiser vanskelige skjønnsmessige spørsmål, og det kan ikke ses å foreligge rettspraksis om sammenlignbare tilfeller som dette. Saksomkostninger bør heller ikke tilkjennes for jordskifteretten, jf. tvistemålsloven §180 annet ledd sammenholdt med jordskifteloven §89 og §81 første ledd jf. tvistemålsloven §172 annet ledd.

Mindretallet - lagdommer Graver - bemerker:

Da Valeur kjøpte eiendommen i 1948 var den inngjerdet som i dag. Som et utgangspunkt må en erverver av en etablert eiendom kunne legge til grunn at et gjerde som har stått i flere år, trekker opp eiendommens grenser. Det kan ikke stilles som et alminnelig krav til en privatperson som kjøper en 20 år gammel, bebygget, bebodd og vel innarbeidet eiendom, at vedkommende skal foreta undersøkelser av om gjerdet rundt eiendommen stemmer overens med kart- og oppmålingsforretninger. Når det ikke foreligger spesielle forhold og det ikke kommer frem opplysninger om noe annet, må en erverver som har innrettet seg i tillit til gjerdegrensen i utgangspunktet anses å være i aktsom god tro etter hevdsloven §4.

Det vises til Thor Falkanger, Fast eiendoms rettsforhold 2. utgave, side 122, der det heter: «Noe ubetinget krav om gransking av hjemmelsdokument og grunnbok kan imidertid ikke oppstilles». Det er her også omtalt en Høyesterettsdom i Rt-1972-643, som gjaldt hevd av fast eiendom, der Høyesteretts mindretall uttalte at det ikke ga grunnlag for bebreidelse at hjemmelsdokumentene ikke var gransket nærmere, mens flertallet fant at det ikke forelå eksklusiv rådighetsutøvelse. Som flertallet viser mindretallet videre til Rådsegn 6 fra Sivillovbokutvalet, side 24, til §4, siterert foran side 9.

Det springende punkt er om Valeur fortsatt var i aktsom god tro etter kart- og oppmålingsforretningen i 1949, der han var til stede den 15 februar. Det er ukjent om det her ble kommentert på de tidligere oppmålte grenser i forhold til gjerdelinjen. Det er ikke notert noe i protokollen vedrørende dette. Det er ikke nedtegnet om det ble foretatt noen grenseoppgang med partene til stede eller hvor langt de forøvrig fulgte forretningen. Protokollen fra forretningen er ikke egnet til å bringe klarhet. Forretningen ble i følge protokollen sluttet den 14 mars 1949.

Jordskifteretten har funnet det overveiende sannsynlig at de som gjennomførte forretningen hadde reagert om grensene ikke var klare, og at det derfor har formodningen mot seg at grensene for bnr 327 ikke var klare. Mindretallet bemerker at det aldri har vært uklart hvor grensen går etter kart- og oppmålingsforretningen fra 1929. Det er imidlertid ikke klart om det overhodet ble kommentert på forholdet mellom gjerdet og grensen som ble bestemt i 1929. Mindretallet finner ikke at henvisningen til kart- og oppmålingsforretningen av 1929 i grensebeskrivelsen datert 14 mars 1949, i seg selv kan sies å medføre sannsynlighet for at spørsmålet var oppe under forretningen i 1949. Det kan ha vært gjort for å skape sikkerhet for at det ikke skulle oppstå uklarheter fremover vedrørende forholdet mellom de to forretningene.

Henvisningen til kart- og oppmålingsforretningen i 1929 i grensebeskrivelsen fra 1949 understreker imidlertid at det må forutsettes at Valeur kjent med den. Det må likeledes legges til grunn at Valeur ble gjort kjent med grensebeskrivelsen og kartet over den utskilte parsellen gnr 10 bnr 594 etter forretningen i 1949. Det spørsmål som forblir ubesvart er om det i forbindelse med forretningen i 1949 kom frem forhold som tilsa at Valeur hadde en særskilt oppfordring til å undersøke hvordan det forholdt seg med grenselinjen, og at hans gode tro dermed ikke kan anses som aktsom.

Det har ikke kommet frem noe som tyder på at Løvenskiold i 1949 hadde sett at eiendomsgrensen etter kart- og oppmålingsforretningen var en annen enn gjerdelinjen. Om grensen etter kartet skulle legges til grunn, ville det bli igjen et lite tomtestykke tilhørende Løvenskiold innenfor gjerdet. Det anses lite sannsynlig at partene ville ha valgt en slik løsning om noen av dem var oppmerksom på forholdene. Det naturlige ville ha vært enten å overdra en parsell som rakk frem til gjerdet, eller å sørge for at gjerdet ble flyttet til eiendomsgrensen. Den angjeldende del av Løvenskiolds eiendom lå brakk, og det måtte ha vært en nærliggende løsning å fraselge en større parsell. Mindretallet legger til grunn at det verken under forretningen i 1949 eller i årene etter, før i 1994, fremkom noen innsigelser fra Løvenskiolds side vedrørende gjerdeplasseringen. Det tilsier at heller ikke Løvenskiold i de angjeldende år var klar over at det ikke var samsvar mellom grensen etter kartet og etter terrenget.

Mindretallet anser det som nevnt ovenfor sannsynlig at Løvenskiolds representant under forretningen i 1949, A. Bergem, ikke reiste spørsmål vedrørende gjerdet som eiendomsgrense. Det tillegges betydning når det skal tas stilling til om Valeurs gode tro skal anses fortsatt å ha vært aktsom etter forretningen i 1949. Det omstridte stykket er på 1/2 mål, mens eiendommen er på 2,7 mål, med tillegg av parsellen på 202,1 kvadratmeter. Løvenskiolds representant var gårdsbestyrer på Ullern gård og skulle ha forutsetninger for og foranledning til å kontrollere eiendomsgrensene.

Etter åstedsbefaringen må avviket, slik det nå fremgår av grensepeler i terrenget, anses å være ikke ubetydelig. Det kan etter mindretallets syn likefullt ikke ses å være iøyenfallende for en person som ikke er fagkyndig og som ikke forutsettes å ha noen spesiell oppfordring til å stille spørsmål ved hvor grensen går. Grensebeskrivelsen er nøyaktig med hensyn til desimaler, men uten spesiell foranledning til å foreta målinger, kan den ikke for en utrenet person anses å gi et klart annet resultat enn om gjerdet skulle være utgangspunkt for angivelse av parsellens grenser. Det er ikke vist til punkter i landskapet som fremhever seg med særskilt tydelighet. Henvisningen til veigrunn i Ullernchausseen og midt i Bærumsveien gir heller ikke entydige svar. Mindretallet finner ut fra en samlet vurdering at Valeur opptrådte så aktsomt som han etter omstendighetene burde i forbindelse med forretningen av 1949. Uvisshet om hva som kom frem her bør ikke belastes ham i denne sammenheng.

Mindretallet anser ikke Valeurs gode tro forrykket ved at han i 1962 fikk utbetaling ekspropriasjonserstatning basert på et eiendomsareal som tilsvarte kart- og oppmålingsforretningen. Det dreide seg her som et såvidt lite areal at det ikke kunne gi foranledning til å undersøke om det stemte med Valeurs oppfatning av eiendomsgrensen.

Mindretallet legger til grunn at Valeur fortsatte å være i god tro med hensyn til eiendomsgrensen frem til han overdro eiendommen til Kjelsberg i 1977. Det skjedde intet med hensyn til beføyelsene over det omstridte området som skulle tilsi en annen forståelse. Hustruen Alfhild Valeur og sønnen Thomas Valeur forklarte i retten at det aldri hadde vært spørsmål om plasseringen av gjerdet eller forøvrig snakk om eiendomsgrensen. Valeur opplyste til Kjelsberg at eiendommen gikk til gjerdet.

Mindretallet finner etter dette at Valeur må anses å ha vært i aktsom god tro fra han ervervet eiendommen i 1948 og frem til salget til Kjelsberg i 1977. Han har utøvet kontinuerlig, synbar og eksklusiv eierrådighet over eiendommen frem til gjerdet. Vilkårene for hevd etter hevdloven §2 og §4 anses oppfylt.

Mindretallet finner resultatet i samsvar med hovedformålet med hevdsinstituttet, å skape sikkerhet og kontinuitet i eiendomsforholdene. Det legges til grunn at gjerdet har vært plassert på samme sted i ca 70 år, at eierne av gnr 10 bnr 237 hele tiden har rådet over eiendommen innenfor gjerdet som sin egen og at eier av gnr. 28 bnr 1 aldri har reist innvendiger mot denne rådigheten, før i 1994.

Mindretallet slutter seg til flertallets avgjørelse av saksomkostningsspørsmålet.

Dommen er avsagt under dissens.

Domsslutning:

1. Jordskifterettens dom stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for jordskifterett eller lagmannsrett.