Rt-1955-661
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1955-06-30 |
| Publisert: | Rt-1955-661 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 75 B/1955 |
| Parter: | Martha og Johan Hops bo av Fana m.fl. (høyesterettsadvokat Rolf Vedeler) mot Georg Fagerås (overrettssakfører Sam. Harris - til prøve). |
| Forfatter: | Heiberg, Kruse-Jensen, kst. dommer Rode, Bendiksby, Skau |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1821) §10, Odelsloven (1821), Skifteloven (1930) §62 |
Dommer Heiberg: Under Midhordland skifteretts behandling av dødsboet etter Martha Hop og før avdøde mann Johan R. Hop krevet ektefellenes eldste sønn Georg Fagerås med hjemmel i skiftelovens §62 boets eiendom g.nr. 41, b.nr. 54, Fagerås av Hop i Fana, utlagt til seg som odels- og åsetesberettiget arving, og begjærte skiftetakst holdt. Under skiftetaksten - som ble holdt av herredsskriveren med skjønnsmenn - protesterte medarvingene mot fremme av forretningen som åsetestakst, med den begrunnelse at eiendommen ikke var undergitt åsetesrett. Ved skiftetaksten, som ble avhjemlet 15. mai 1954, ble eiendommens verdi som fullverditakst satt til kr. 176 000 og som åsetestakst til kr. 140 000.
Begge parter forlangte overtakst, som ble avsagt 15. september 1954 av byrettsdommer Per Lorentzen som settedommer med skjønnsmenn. Slutningen lød:
«Hvis Georg Fagerås får seg utlagt g.nr. 41, b.nr, 54, Fagerås, Hop i Fana, som åsete i boet etter Martha og Johan Hop, fastsettes taksten til kr. 131 000. Eiendommens fullverditakst er kr. 210 000.
Side:662
De lovbestemte omkostninger ved overtaksten bæres av dødsboet. Hver av partene bærer for øvrig sine omkostninger.»
Boet og de fire medarvinger har påanket skifteovertaksten til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen. De ankende parter hevder at det er en feil når overtaksten har antatt at eiendommen er gjenstand for åsetesrett. Videre hevdes det at det er en feil når overtaksten ved fastsettelsen av billig takst har lagt jordbruksverdien til grunn, samtidig som den har fastslått at hele eiendommen utvilsomt kan selges til byggetomter. Endelig anføres det som en feil ved saksbehandlingen at skjønnsgrunnene er utilstrekkelige, idet de ikke nærmere redegjør for de rettssetninger som er lagt til grunn både når det gjelder forståelsen av lovens uttrykk «billig takst» og når det uttales at overtaksten, skjønt den har lagt jordbruksverdien til grunn, «allikevel i en viss utstrekning har tatt hensyn til tomteverdien».
De ankende parters påstand lyder:
«Overskjønnet oppheves. Ved eventuelt nytt skjønn tilkalles nye skjønnsmenn. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger ved begge skjønn og Høyesterett.»
Ankemotparten, Georg Fagerås, har nedlagt påstand:
«Prinsipalt: At Georg Fagerås kjennes berettiget til å få seg utlagt g.nr. 41, b.nr. 54, Fagerås, Hop i Fana, som åsete i boet etter Martha og Johan Hop for åsetetakst kr. 131 000.
Subsidiært: At anken forkastes.
Sub-subsidiært: At saken hjemvises.
I alle tilfelle: At de ankende parter in solidum tilpliktes å betale Georg Fagerås sakens omkostninger for undertakst, overtakst og Høyesterett.»
Hva angår spørsmålet om eiendommen er åsetesrett undergitt, anser jeg det etter overtakstens beskrivelse utvilsomt at det her dreier seg om et «jordegods» i den betydning odelslovens §10 bruker ordet, og at eiendommen derfor med rette er blitt taksert som et åsete. Jeg nevner i denne sammenheng at det er opplyst at grunnen til at alternativ taksering ble foretatt, var at Georg Fagerås hadde påberopt både odels- og åsetesrett som grunnlag for sin begjæring om takst.
Om de prinsipper som er lagt til grunn for takseringen anføres i overtaksten: «Skjønnsretten legger - - jordbruksverdien til grunn, idet det antas at det ikke er anledning til å bygge på en verdiansettelse som forutsetter en utnyttelse i strid med åsetesinstitusjonens idé. Det vil være utenkelig at rekvirenten skulle kunne overta eiendommen etter tomteverdien, og drive et regningssvarende gårdsbruk. - Men skjønnsretten har allikevel i en viss utstrekning tatt hensyn til tomteverdien. Det antas at en viss utparsellering vil og kan finne sted, og at det kan gjøres uten at brukets karakter av jordbrukseiendom derved endres.»
Etter min mening tyder meget på at overtaktsten på dette
Side:663
punkt er bygget på en uriktig rettsoppfatning. Ved fastsettelsen av «billig takst» må det tas hensyn til de momenter som i en annen forbindelse er fremhevet i premissene, nemlig «at gården ligger i et strøk som nå må betegnes som villastrøk, at det er utarbeidet utparselleringsplan, og at hele eiendommen utvilsomt kan selges til byggetomter». Selv om eiendommen tross dette må betegnes som et «jordegods» i odelslovens forstand, kommer disse momenter nødvendigvis inn ved vurderingen av hvilken pris i det konkrete tilfelle må ansees som rimelig.
Jeg finner imidlertid ikke premissene tilstrekkelig klare til at jeg tør fastslå at rettsanvendelsen på dette punkt er uriktig. Derimot er skjønnsgrunnene så vidt ufullstendige at de etter min mening etterlater tvil om riktigheten av det rettslige grunnlag for overtaksten, og overtaksen må av den grunn oppheves, og saken hjemvises til ny behandling. Jeg kan ikke se at det er grunn til i dette tilfelle å gi anvisning på nye skjønnsmenn.
Ankemotparten må betale sakens omkostninger for Høyesterett. Derimot finner jeg ikke grunn til å endre omkostningsavgjørelsen ved de to takster.
Jeg stemmer for denne
kjennelse:
Skifteovertaksten oppheves og saken hjemvises til ny behandling.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Georg Fagerås til Johs. Hop, Lyder Fagerås, Magnhild Stigen og Ruth Røen i fellesskap 1800 - ett tusen åtte hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts kjennelse.
Dommer Kruse-Jensen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Kst. dommer Rode, dommerne Bendiksby og Skau: Likeså.
Av skifteovertaksten (byrettsdommer Per Lorentzen som settedommer med skjønnsmenn):
- - -
Idet for øvrig henvises til den åstedsbeskrivelse som er gitt i undertaksten, bemerkes:
Eiendommen ble utskilt og tilskjøtet partenes far, Johan Hop i 1902. Eiendommen var opprinnelig et utmarksstykke på ca. 65 dekar. Johan Hop har bygget våningshus og løebygning og har dyrket opp eiendommen som nå må betegnes som innmark. Johan Hop har drevet eiendommen som småbruk. Han var også veiarbeider, men retten legger til grunn at eiendommens inntekter har betydd et vesentlig tilskudd til familiens underhold.
Allerede i Johan Hops eiertid ble en del parseller fraskilt eiendommen. Det gjelder noen parseller til folk utenfor familien og en parsell
Side:664
til hver av barna. Etter Johan Hops død - da enken satt i uskifte - ble ytterligere tre parseller fraskilt. Kjøpesummen for disse er til dels gjort opp, men skjøte er ikke utstedt. Det gjenværende areal er av oppmålingssjefen i Fana angitt til 42 500 m2. Det er på det rene at dette er bruttoarealet, dvs. veigrunner og husgrunner er medregnet.
Når motpartene motsetter seg at det avgis åsetestakst, er det først og fremst fordi eiendommen har en slik beliggenhet at den kan utparselleres. Det er utenkelig at den skal kunne drives som jordbrukseiendom. Når da formålet med odelslovens §10 og lov 9. mai 1863 er å tilsi arvinger av egentlige gårdsbruk en adgang for den som skal drive gården i fremtiden, å overta gården ubeskåret og til en pris som gjør driften rentabel, vil det falle helt utenfor det nevnte formål om rekvirenten overtok eiendommen til jordbrukspris, mens han når som helst kan innvinne et flerdobbelt beløp ved å utparsellere. Det foreligger en utparselleringsplan som er utarbeidet av reguleringssjefen i Fana i mai 1953. Etter denne plan skal det bygges en offentlig vei østenfor eiendommen, og det er en forutsetning for utparselleringen at veien blir bygget. Men selv om veien ennå ikke er ferdig, kan bebyggelse allerede nå settes i gang. Derfor er det ikke tale om et «jordegods» i den forstand odelslovens §10 nevner, men et tomteareal. - Motpartene har henvist til en rekke rettsavgjørelser, herunder også dom i Rt-1948-359 og uttalelse av professor Skeie i Odelsretten og åseteretten side 212.
Skjønnsretten finner at det er åsetesrett til eiendommen, og i samsvar med denne forutsetning avgis åsetestakst. Eiendommen har vært drevet som gårdsbruk i Johan Hops eiertid og av rekvirenten siden farens død i 1949. Gården har i dag en besetning på hest, 4-5 stykker storfe og 29 griser. Den har et areal på 42 mål innmark. Den har driftsbygninger som gårdsbruk. Retten er ikke i tvil om at den må betegnes som «jordegods» i odelslovens forstand. Den omstendighet at gården ligger i et strøk som nå må betegnes som villastrøk, at det er utarbeidet utparselleringsplan og at hele eiendommen utvilsomt kan selges til byggetomter, endrer etter skjønnsrettens mening ikke eiendommens karakter av jordbrukseiendom. Det bemerkes at utparselleringsplanen ikke er utarbeidet på foranledning av rekvirenten, som for øvrig har erklært at det er hans mening å drive gården.
Motpartene hevder imidlertid videre at selv om rekvirenten har åsetesrett, må en ved taksten legge til grunn eiendommens utparselleringsverdi. Når loven av 1863 taler om «billig» takst, må det forståes som rimelig eller rettferdig. Og det vil, hevdes det, virke svært urimelig om rekvirenten gis anledning til å overta eiendommen til en pris (jordbrukspris) som ikke svarer til den virkelige verdi (utparselleringsverdien).
Skjønnsretten legger imidlertid jordbruksverdien til grunn, idet det antas at det ikke er anledning til å bygge på en verdiansettelse som forutsetter en utnyttelse i strid med åsetesinstitusjonens idé. Det vil være utenkelig at rekvirenten skulle kunne overta eiendommen etter tomteverdien, og drive et regningssvarende gårdsbruk. - Men skjønnsretten har allikevel i en viss utstrekning tatt hensyn til tomteverdien. Det antas at en viss utparsellering vil og kan finne sted, og at det kan gjøres uten at brukets karakter av jordbrukseiendom derved endres. - - -
Side:665
Ved fullverditaksten er arealet regnet som utparselleringsobjekt etter priser som er oppnådd for tilsvarende tomter. Mangelen på vei, vann og kloakk i arealet betinger noen reduksjon i verdien.
I begge tilfelle er det tatt hensyn til påstående bygninger. Driftsbygningen er i dårlig forfatning. - - -