Rt-1965-1360
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1965-10-22 |
| Publisert: | Rt-1965-1360 |
| Stikkord: | Husleie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 227 B/1965 |
| Parter: | A/S Kontorhuset (advokat Torgny Hanisch - til prøve) mot Sigurd Abusdal (høyesterettsadvokat Ivar Steig). |
| Forfatter: | Eckhoff, Roll-Matthiesen, Stabel |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §107, §404, §18, §37 |
Dommerne Eckhoff, Roll-Matthiesen og Stabel.
Eieren av Sørkedalsveien 1, Oslo, A/S Kontorhuset, oppsa Sigurd Abusdal fra hans leilighet i gården. Abusdal protesterte mot oppsigelsen, men reiste ikke husleiesak innen 30-dagers fristen. Gårdeieren begjærte Abusdal utkastet og Oslo namsrett tok begjæringen til følge. Deretter tok Abusdal ut stevning ved Oslo husleierett og begjærte utkastelsessaken stanset.
Eidsivating lagmannsrett tok ikke utkastelsesbegjæringen til følge og tilkjente Abusdal saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten.
For Høyesteretts kjæremålsutvalg begjærte gårdeieren kjæremålssaken stanset. Kjæremålsutvalget uttalte:
«Kjæremålsutvalget er kommet til at kjæremålet ikke kan føre frem. Lagmannsretten har begrunnet sin avgjørelse slik:
«Det kan ikke sees at leiekontrakten mellom partene er dokumentert. De opplysninger som kontrakten inneholdt er ikke bestridt. Lagmannsretten må da legge til grunn at Abusdal har et innestående «leieforskudd» nå til rest kr. 852,50, og at han ifølge kontrakten ikke kan oppsies av utleieren før «leieforskuddet» er tilbakebetalt i sin helhet. Under disse omstendigheter kan det neppe antas at Abusdal mister den frist som er angitt i husleielovens §37. Det er iallfall ikke åpenbart uholdbart når han på grunnlag av leiekontrakten hevder at oppsigelsen av 6. mars 1965 er uten virkning.
Det er fra utleierens side anført at selvom en leieavtale er uoppsigelig beskytter den ikke mot følgene av mislighold. Dette er i og for seg riktig. Et mislighold kan være så grovt at det berettiger til å heve leieforholdet. Noe slikt er ikke sannsynliggjort i dette tilfelle. Det er vel i det hele ikke på det rene om det foreligger mislighold, jfr. de foran omtalte bestemmelser i husleielovens §18 og husleievedtektene for Oslo. Lagmannsretten behøver dog ikke å gå inn på dette.
Side:1361
Etter det anførte finner lagmannsretten at den påberopte hjemmel for fortsatt besiddelse av leiligheten ikke er åpenbart uholdbar, hvorfor begjæringen og utkastelse ikke kan tas til følge».
Lagmannsretten har således lagt til grunn at Abusdal har et innestående leieforskudd til rest kr. 852,50, og at han ifølge kontraktens bestemmelser ikke kan oppsis av utleieren, før leieforskuddet er tilbakebetalt i sin helhet. Denne vurdering kan utvalget ikke prøve, jfr. kompetansereglene i tvistemålslovens §404. Det skal tilføyes at den kjærende parts anførsel, om at leieforskuddet er gjort opp ved kompensasjon, først kan ses gjort gjeldende under behandlingen for Kjæremålsutvalget; det er intet opplyst om at det overhodet var reist noe krav om kompensasjon, før utkastelsesbegjæringen ble fremmet.
Den kjærende part hevder - så vidt utvalget har forstått hans standpunkt - at lagmannsrettens avgjørelse bygger på en uriktig tolking av husleielovens §38 første ledd, jfr. §37. Den ting at det forelå oppsigelse av leieboeren er etter hans oppfatning uten videre avgjørende for at leieretten tapes når fristen for å reise søksmål blir oversittet. Det måtte da være klart at leieboeren savnet hjemmel til fortsatt besittelse og at utkastelse kunne kreves etter tvangsfullbyrdelseslovens §234 tredje ledd. Utvalget er ikke enig i dette syn. Lagmannsrettens kjennelse må forstås slik at i og med at leiekontrakten ennå ikke kunne oppsis av huseieren, kan en oppsigelse fra hans side ikke gi grunnlag for utkastelse. selvom leietakeren ikke har gått til søksmål etter husleielovens §38 første ledd. Utvalget viser i denne forbindelse til Høyesteretts dom i Rt-1953-1031, og finner ikke at lagmannsrettens tolking av loven er uriktig eller at dens kjennelse er utilstrekkelig begrunnet.
Utvalget har ikke funnet grunn til å ta tilfølge begjæringen om stansing av kjæremålssaken i medhold av tvistemålslovens §107.
Etter dette må kjæremålet forkastes.
Den kjærende part bør tilpliktes å erstatte motparten hans saksomkostninger også for Kjæremålsutvalget.
Kjennelsen er enstemmig.»
Side:1362