Rt-1965-233

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1965-03-06
Publisert:	Rt-1965-233
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 41 B
Parter:	1. Alf Berger, 2. Birger Rønning, (høyesterettsadvokat Per Kjær), 3. A. Høibo A/S (høyesterettsadvokat Lars Chr. Hægg) mot Kristiansand kommune (høyesterettsadvokat Jørgen Øslebø) og Kristiansand kommune (høyesterettsadvokat Jørgen Øslebø) mot Gunda Johnsens dødsbo (høyesterettsadvokat Lars Chr. Hægg).
Forfatter:	Gaarder, Helgesen, Ryssdal, Roll-Matthiesen, Bahr
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917), Bygningsloven (1965), Skjønnsprosessloven (1917) §14, Bygningsloven (1965) §40, §43

Dommer Gaarder: Ved stevning av 19. mars 1963, senere supplert med en tilleggsstevning av 17. april 1963, har høyesterettsadvokat Jørgen Øslebø på vegne av Kristiansand kommune begjært avholdt forsøksekspropriasjonstakst over eiendommer og

Side:234

rettigheter i kvartal 34 i Kristiansand. Taksten ble begjært i henhold til bygningslovens §43 jfr. §40, nr. 1 b, idet kvartalet er regulert til offentlige formål, således er en del av det tenkt anvendt til tinghus. Ved Kristiansand byretts skjønn av 5. juni 1963 ble erstatningssummen for takstnr. 1, Tollbodgt. 43, eier Alf Berger, satt til kr. 123000, beregnet som eiendommens bruksverdi, med tillegg av kr. 2000 i ulempeserstatning for flytningsutgifter, altså i alt kr. 125000. For takstnr. 7, Rådhusgt. 26, eier Gunda Johnsen, ble erstatningen satt til kr. 63000. For takstnr. 10, Rådhusgt. 32, eier Birger Rønning, ble det fastsatt en samlet erstatning på kr. 135000, herav kr. 20000 i ulempeserstatning. For takstnr. 13, som er en leierett som Gunda Johnsens datter, fru Herdis Høibo og dennes mann Albin Høibo har i fru Johnsens eiendom Rådhusgt. 26 (jfr. takstnr. 7), ble erstatningen fastsatt i to alternativer til henholdsvis kr. 17000 og kr. 25000. Alle de her nevnte skjønn var enstemmige.

De ekspropriater jeg her har nevnt, begjærte - sammen med de fleste andre saksøkte - overskjønn. Overskjønnsretten ble i henhold til skjønnslovens §14 satt med skjønnsmenn oppnevnt utenfor utvalget, og dens avgjørelse falt 13. november 1963. Overskjønnet tok til følge en begjæring fra prosessfullmektigene om at erstatningene for fast eiendom og ulempeserstatningene måtte bli fastsatt hver for seg. For takstnr. 1, Alf Berger, ble erstatningen for den faste eiendom satt til kr. 100000. Hertil kom «ulempeserstatning for den særlige bruksverdi huset har for ham (Berger), derunder tap i næring samt flytningsutgifter» kr. 42000, altså samlet erstatning kr. 142000. En av skjønnsmennene satte erstatningen for eiendommen til kr. 105000 og stemte for en samlet erstatning på kr. 147000. For taktnr. 7, Gunda Johnsen, ble erstatningen satt til kr. 85000, for takstnr. 10, Rønning, til kr. 85000 for den faste eiendom og som ulempeserstatning for tap i næring ved at forretningen må flyttes og for flytningsomkostninger kr. 95000, altså i alt kr. 180000. For takstnr. 13, Albin og Herdis Høibos leierett hos fru Johnsen, ble erstatningen satt slik:

«Alternativ I. Ingen erstatningsleilighet:

Erstatningen settes til kr. 25.000.

Alternativ II. Etter valg en eller to erstatningsleiligheter:

Erstatningen settes til kr. 20.000.»

Kommunen ble pålagt de lovbestemte utgifter ved skjønnet og erstatning for juridisk bistand til de saksøkte.

Alf Berger, Herdis og Albin Høibo og Birger Rønning har påanket overskjønnet til Høyesterett. Kristiansand kommune har påanket skjønnet for Gunda Johnsens vedkommende, og Gunda Johnsen har erklært motanke. Under ankesakens gang er Gunda Johnsen avgått ved døden, og hennes interesser overtatt av hennes dødsbo. Videre er det opplyst at Albin og Herdis Høibos interesser er gått over på et nystiftet aksjeselskap, A. Høibo A/S.

For de ankende Alf Berger og Birger M. Rønning er det nedlagt slik påstand:

Side:235

«Kritiansand byretts overskjønn av 13/11 1964 vedr. kvartal 34 - Tinghuskvartalet i Kristiansand for så vidt angår takst nr. 1 Alf Berger og takst nr. 10 Birger M. Rønning oppheves og saken hjemvises til Kristiansand byrett til nytt skjønn med ny dommer og nye skjønnsmenn.

Alf Berger og Birger M. Rønning tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

For de ankende A. Høibo A/S og Gunda Johnsens dødsbo (motanken) er det nedlagt denne påstand:

«I. Vedr. A. Høibo A/S.

1. Overskjønnet oppheves forsåvidt angår takst nr. 13 A. Høibo A/S, og saken henvises til ny behandling ved Kristiansand byrett med ny sammensetning.

2. A. Høibo A/S tilkjennes saksomkostninger.

II. Vedr. Gunda Johnsens dødsbo - motanken.

1. Overskjønnet oppheves forsåvidt angår takst nr. 7 Gunda Johnsens dødsbo, og saken henvises til ny behandling ved Kristiansand byrett med ny sammensetning.

2. Gunda Johnsens dødsbo tilkjennes saksomkostninger.»

Kristiansand kommune har påstått følgende:

1. Overskjønnet oppheves forsåvidt angår takst nr. 7 Gunda ger, Birger Rønning og Albin og Herdis Høibo (nå A. Høibo A/S).

2. Overskjønnet blir - forsåvidt det oppheves for Albin og Herdis Høibos (nå A. Høibo A/S's) vedkommende - også å oppheve og hjemvise til ny behandling for Gunda Johnsen (nå hennes dødsbo). Forøvrig stadfestes det.

3. Kristiansand kommune tilkjennes saksomkostninger hos de ankende parter og hos Gunda Johnsens dødsbo.»

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak i Kristiansand og Oslo, og det foreligger en del nytt skriftlig materiale, som det er overflødig å spesifisere.

For de ankende Alf Berger, Birger M. Rønning og Gunda Johnsens dødsbo er der en felles ankegrunn som knytter seg til den såkalte rammeavtale mellom staten og Kristiansand kommune angående bl.a. kvartal 34 i Kristiansand og som jeg behandler først. Forholdet er at det under skjønnssaken ble drevet forhandlinger mellom staten og kommunen om et makeskifte basert bl.a. på at staten skulle få overta grunn til tinghus i kvartal nr. 34. Om dette heter det i ankeerklæringen for Alf Berger:

«I denne forbindelse skal grunnen i kvartal 34 overdras til Staten etter en kvadratmeterpris (tomtepris) på kr. 400.-, som man regner med prismyndighetenes godkjennelse av. De eiendommer Staten på sin side overdrar til kommunen skal likeledes overdras til pristakst. Såvel Staten som kommunen har således basert avtalen på at omsetningsverdien av grunnen i kvartal 34 utgjør kr. 400.- pr. m2.

Dette må da også gjelde Bergers tomt.

Som anført ovenfor har skjønnsretten korrekt lagt til grunn at Bergers har krav på gjenanskaffelsesverdien men at

Side:236

bruksverdien gir den største erstatning. Har imidlertid Berger først krav på gjenanskaffelsesverdien, må han, foruten å ha krav på erstatning for bygning m.v. basert på gjenanskaffelse, også ha krav på at erstatningssummen stipuleres så vidt høyt at det muliggjør anskaffelse av en noenlunde likeverdig tomt. I første rekke må da tomten ha en noenlunde tilsvarende verdi som den eksproprierte. Ellers får ekspropriaten ikke full erstatning.

Hvis dette er riktig, må overskjønnet være galt. Bergers tomt utgjør ialt ca. 340 m2. Tomtens verdi utgjør følgelig, beregnet etter kr. 400.- pr. m2, ca. kr. 136.000.-. Overskjønnet har satt hele eiendommens verdi til kr. 100.000.-, og har lagt til grunn at dette beløp - basert på bruksverdien - er høyere enn gjenanskaffelsesverdien. Dette resultat kan skyldes at skjønnet har vurdert verdiene feil. I så fall skyldes dette at overskjønnet ikke har skaffet seg den nødvendige oversikt over de verdier det dreier seg om. Bl. a. burde avtalen mellom kommunen og staten ha vært lagt frem for skjønnet, hvilket ikke er blitt gjort.»

Denne ankegrunn kan etter min mening ikke føre fram. Det må anses helt på det rene at de 400 kroner pr. m2 som staten skal betale for tinghustomten - avtalen ble for øvrig formelt sluttet først 29. juni 1964 - er beregnet ut fra den forutsetning at staten skulle holde kommunen skadesløs for det det ville koste kommunen å erverve tinghustomten. Foruten erstatning for grunnverdien regnet man med betydelige ulempeserstatninger og dessuten bl.a. med utgiftene til omlegging av hovedkloakk og ryddiggjøring av tomten. som skulle overdras staten i ryddiggjort tilstand. Det dreide seg altså om en anslagsvis forhåndsvurdering av de totale ekspropriasjonsutgifter med tillegg av utgiftene med å ryddiggjøre arealet, legge om kloakk m.v.

Jeg går så over til de særskilte ankegrunner for hver enkelt av de ankende.

1) Alf Berger. Berger er fruktgrosserer og driver sin virksomhet fra Tollbodgt. 43, hvor han foruten sin privatleilighet har et lite kontor samt lager i porten. Han har også leiet et par små lagerrom i nærheten. I overskjønnets begrunnelse heter det:

«Foruten at saksøkte har bolig i gården driver han også næringsvirksomhet der. Retten har funnet at det er en rekke fordeler for saksøkte forbundet med at han driver forretningen fra samme sted som han bor. Kundene kan oppsøke ham hjemme hvor han også har kontor og hans hustru og datter kan passe kontoret og telefonen når han er ute. Beliggenheten like ved torvet er heldig og transportutgiftene blir små. Den ordning han nu har med lager i porten er ikke ideel, men retten har tatt hensyn til at han har stor nok tomt til at han kan bygge et kjølelager i gården. Man regner med at saksøkte vil bli nødt til å flytte sin forretning utenfor kvadraturen og at han vil måtte ha bolig et annet sted enn der hvor han har kontor og lager. Man finner at han har krav på gjenanskaffelsesverdi, men finner likesom skjønnet at bruksverdien vil gi ham den største erstatning.»

Alf Berger anfører at skjønnsgrunnene ikke er tilstrekkelige

Side:237

til at man kan fastslå på hvilket grunnlag gjenanskaffelsesverdien er vurdert. Det foreligger således etter hans mening en feil i saksbehandlingen (skjønnsgrunnene). Begrepet «gjenanskaffelsesverdi» er gitt et for snevert innhold dersom skjønnsretten ikke har tatt i betraktning at erstatning basert på gjenanskaffelsesverdien betinger et erstatningsbeløp som gir anledning til å anskaffe en i alle henseender fullt likeverdig tomt. Har retten gått ut fra noe annet, mener den ankende det foreligger feil rettsanvendelse.

Jeg finner at anken ikke kan føre fram. Jeg er for det første ikke enig med den ankende i at gjenanskaffelsesverdien nødvendigvis må beregnes ut fra den forutsetning at han settes i stand til å kjøpe en annen likeverdig tomt innenfor kvadraturen. Det kan ikke være riktig at man ser på tomten isolert når man skal vurdere gjenanskaffelsesverdien, idet en i og for seg mindre verdifull tomt kan oppveies av andre fordeler ved en nyanskaffet eiendom. Den innvending mot beregningen av gjenanskaffelsesverdien som den ankende part har fremsatt, er derfor etter min mening ikke berettiget, og det samme gjelder følgelig den angivelige mangel ved skjønnsgrunnene. Jeg finner således ikke at overskjønnsretten har gjort noen rettslige feil m.h.t. sammenligningsgrunnlaget, når den har sammenholdt med hverandre de forskjellige måter det kan være spørsmål om å beregne erstatningen på. Når den på dette grunnlag har fastsatt erstatningen for Berger ut fra (den objektive) bruksverdien med tillegg av ulempeserstatning «for den særlige bruksverdi huset har for ham, derunder tap i næring samt flytningsutgifter», og har funnet at denne beregningsmåte er den gunstigste for Berger, så har han i lovens forstand fått full erstatning.

2) Birger M. Rønning driver skraphandlerforretning i sin eiendom Rådhusgt. 32. Forretningen har også en lagerplass eller avdeling i Fiskå utenfor Kristiansand. Den beskjeftiger foruten eieren 5 mann, hvorav 1 arbeider fast i avdelingen i Fiskå.

Overskjønnet anfører:

«Retten går ut fra at saksøkte må flytte sin forretning til et sted utenfor kvadraturen og at det avgiftspliktige salg ved det vil bli betydelig redusert. Retten antar imidlertid at det avgiftsfrie salg ikke vil gå nevneverdig tilbake. Som saksøktes regnskaper viser er det det avgiftsfrie salg som utgjør den aller vesentligste del av hans omsetning. Retten har vurdert dette i forbindelse med firmaets innkjøp og taksert den skadevirkning som vil oppstå ved at forretningen må flyttes utenfor kvadraturen.»

Videre heter det: «Retten finner at omsetningsverdien gir saksøkte den høyeste erstatning.» Det tilføyes at det avgiftsfrie salg, som overskjønnet antar ikke vil gå nevneverdig tilbake ved en flytning, er opplyst for størstedelens vedkommende å gå til fabrikker.

Rønning har gjort gjeldende som særskilt ankegrunn for sitt vedkommende at innkjøpene til hans forretning i det vesentlige

Side:238

foregår ved forretningsstedet i byen hvortil leverandørene kommer med de ting de vil selge. Ved at han må oppgi dette sentrale mottagersted vil omsetningen gå tilbake. Hvis innkjøpet går ned med 60 %, må klarligvis salget gå ned tilsvarende. Forretningsstedets betydning for innkjøpene mener han er gått overskjønnet forbi, iallfall er ikke skjønnsgrunnene klare i denne henseende. - Rønning har dessuten under ankeforberedelsen i likhet med Berger gjort gjeldende at han har krav på gjenanskaffelsesverdi beregnet etter hva det vil koste å erverve en tilsvarende eiendom (tomt) i kvadraturen.

Jeg vil bemerke at skjønnsgrunnene når det gjelder adgangen til innkjøp er noe knappe, men at jeg finner det uantagelig at overskjønnsretten har vært uoppmerksom på forholdet. Rønning har selv under bevisopptaket forklart at han mener at han under rettsmøtet for overskjønnet «redegjorde for betydningen av beliggenheten i kvadraturen for innkjøp av varer». I overskjønnet er da også, som det fremgår av det siterte, henvist til firmaets innkjøp, og når ulempeserstatningen er satt så høyt som til kr. 95000, finner jeg det klart at overskjønnet må ha vurdert forholdet med innkjøpene. Når det gjelder spørsmålet om gjenervervelse av eiendom i kvadraturen, henviser jeg til det jeg har uttalt i forbindelse med Bergers anke.

3) Albin og Herdis Høibo (A. Høibo A/S). Høibos driver engrosforretning i skotøy i Rådhusgt. 26, som eides av fru Høibos mor Gunda Johnsen. Disse leieboere er tilkjent erstatning for tapet av sin leierett fordi denne var av varig karakter, jfr. bl.a. Rt-1959-213. Overskjønnet har her uten tilleggsbegrunnelse sluttet seg til underskjønnets skjønnsgrunner, som er sålydende:

«Iflg. de spesielle skjønnsforutsetninger som er inntatt foran, vil saksøkte kunne fortsette sin næringsvirksomhet i Rådhusgt. 26 inntil 1/1 1966. Saksøkeren har videre oppstillet følgende spesielle skjønnsforutsetninger: «For saksøkte nr. 13 gis alternativ takst, basert på den forutsetning at de til bruk for sin forretning får stillet til disposisjon til leie og for et tidsrom av 10 år fra skjønnets gjennomføring, etter eget valg, en eller to gjennomgangsleiligheter i Industrigt. 4.»

De saksøkte har anført at det av hensyn til kunder fra Kristiansand og fra distriktet (f. eks. fra Mandal og Arendal), er av betydning å ha forretningen i sentrum som nå. Erstatningslokalene i Industrigaten 4 anser saksøkte meget uheldig og ikke brukbare. Det vil medføre tap i næringen å måtte flytte fra Rådhusgt. 26, og saksøkte krever også ulempeserstatning for at de ikke vil kunne utnytte denne eiendommen som det var meningen at de senere skulle overta som eiere.

Retten finner at saksøktes nåværende lagerlokaler i Rådhusgt. 26 er lite hensiktsmessige. I den hårde konkurranse hvor det gjelder å rasjonalisere driften mest mulig, ville saksøkte før eller senere måtte skaffe seg mer egnede lokaler, enten ved leie annet sted, eller ved nybygg i Rådhusgt. 26. I begge tilfelle ville saksøkte få høyere leie enn nå. Retten ser ikke bort fra at

Side:239

det nok kan være en fordel for saksøkte å ha lageret i sentrum, men antar at omsetningen neppe vil gå tilbake om forretningen flytter til utkanten av Kristiansand hvor - på den annen side leiene er mindre enn i sentrum. Retten finner videre at de tilbudte erstatningslokaler i Industrigt. 4 må antas godt brukbare for saksøktes formål, og at de her vil få bedre lagerforhold. Ved beregningen av erstatningen til saksøkte tas da hensyn til høyere leie. Da retten som nevnt antar at saksøkte under enhver omstendighet ville måttet skaffe seg andre og mer hensiktsmessige lokaler om noen år, finner man ikke at saksøkte har krav på erstatning utover 10 år etter fraflytningen av Rådhusgt. 26. Videre finner man at saksøktes tap i disse 10 år ikke kan bli annet enn forhøyet leie samt noe økede transportutgifter. Forsåvidt angår de 2 erstatningsleiligheter som er tilbudt saksøkte i Industrigt. 4, så er leien ennå ikke beregnet, men skal fastsettes av kontrollnemnda. Grunnflaten for hver leilighet, som er delvis i 2 etasjer, er oppgitt å være ca. 50 m2, og bruttoarealet for hver leilighet er 78.25 m2.»

Ekteparet Høibo, eller nå A. Høibo A/S, har påanket skjønnet på grunn av feil i saksbehandlingen (ufullstendige og mangelfulle skjønnsgrunner). Det hevdes at det ikke fremgår at overskjønnet har tatt med i sin vurdering verdien av leieretten til en mindre leilighet (på ca. 30 m2) som ble overtatt av Høibos forretning som lagerlokale da den ble ledig i tiden mellom under- og overskjønnet. Videre er det anført at retten ikke har tatt med i sin vurdering den viktige omstendighet at Høibo ikke kan få plassert sitt store lager i de tilbudte erstatningslokaler, som er for små. Høibos forretning trenger stor lagerplass. Endelig er det anført at skjønnet er vilkårlig.

Om den først nevnte ankegrunn vil jeg bemerke at det etter min mening ikke er noe grunnlag for å anta at leieretten til den lille leilighet på ca. 30 m2 ikke er tatt i betraktning. Det er på det rene at overskjønnsretten foretok befaring av eiendommen, herunder også av denne leilighet, og Høibo avgav partsforklaring for overskjønnsretten. Heller ikke er det noe grunnlag for at betydningen av lagerlokalenes størrelse ikke er behørig vurdert av overskjønnsretten. Underskjønnets premisser, som overskjønnet henholder seg til, går temmelig utførlig inn på beskaffenheten og hensiktsmessigheten av lagerlokalene.

Anførselen om vilkårlighet knytter seg til det moment at retten etter alternativ II har satt erstatningen til samme beløp, kr. 20 000, enten Høibo overtar 1 eller 2 erstatningsleiligheter. Hertil kommer at etter alternativet «Ingen erstatningsleilighet» (alt. I) har overskjønnet bare satt erstatningen kr. 5000.- høyere enn etter alt. II, skjønt det nå så å si er håpløst å få skikkelige og brukbare lagerlokaler til overkommelig pris. - Om dette vil jeg bemerke at Høibo - slik jeg forstår det - kan velge om han vil overta 1 eller 2 erstatningsleiligheter, eller overhodet ikke overta noen sådan, og han vil da naturlig velge det alternativ som han anser gunstigst. Velger han 2 leiligheter, blir husleien tilsvarende

Side:240

større. Selv om skjønnet uttaler seg noe knapt på dette punkt, er det ingen grunn til å tale om vilkårlighet. 4) Gunda Johnsen (hennes dødsbo). Kommunen har erklært anke fordi den mener det er tatt for lite hensyn til den heftelse som datterens og svigersønnens (Høibos) varige leierett betød for eiendommens verdi på eierens hånd. Derved er erstatningen til eieren satt for høyt. Det anføres i ankeerklæringen at dette er en anke mot rettsanvendelsen og saksbehandlingen, men at anken er fremsatt på grunn av Høibos anke. Jeg forstår det slik at anken ikke opprettholdes dersom Høibos anke ikke fører fram, og det har jeg tidligere antatt at den ikke gjør.

Gunda Johnsen har på sin side erklært motanke, og har - foruten til den ankegrunn bygd på «rammeavtalen» mellom staten og kommunen som jeg tidligere har behandlet - anført at overskjønnet bygger på uriktig faktum fordi det ikke fremgår at det er tatt hensyn til det hele areal i husets 2. etasje. Jeg anser det tilstrekkelig å henvise til hva jeg har sagt om dette i forbindelse med Høibos anke.

Resultatet blir således at ekspropriatenes anker ikke på noe punkt fører fram, og kommunens anke overfor Gunda Johnsen er ikke blitt aktuell på grunn av utfallet av Høibos anke.

Saksomkostninger bør etter min mening ikke tilkjennes i forholdet mellom Gunda Johnsens dødsbo og kommunen. De øvrige ankende - Berger, A. Høibo A/S og Rønning bør tilsvare saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet stadfestes i den utstrekning det er påanket.

I saksomkostninger til Kristiansand kommune for Høyesterett betaler Alf Berger 1.200 - ett tusen to hundre - kroner, Birger Rønning 1.200 - ett tusen to hundre - kroner og A. Høibo A/S 1.200 - ett tusen to hundre - kroner.

I ankesak: Kristiansand kommune mot Gunda Johnsen eller nå hennes dødsbo tilkjennes ikke saksomkostninger.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Helgesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Ryssdal, Roll-Matthiesen og Bahr: Likeså.

Side:241