Rt-1979-321

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1979-03-10
Publisert:	Rt-1979-321
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 27/1979
Parter:	I. A/S Grenseveien 84 (høyesterettsadvokat F. B. Sigmond) mot 1. Oslo kommune (advokat Rolv Hellesylt - til prøve). 2. Bryn-Halden Nitedals Tændstikfabrik A/S (høyesterettsadvokat J. C. Heuch Bugge) og II. Oslo kommune (advokat Rolv Hellesylt - til prøve) mot Bryn-Halden Nitedals Tændstikfabrik A/S (høyesterettsadvokat J.C. Heuch Bugge).
Forfatter:	Elstad, Endresen, Syvertsen, Sinding-Larsen, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §176, Prisloven (1953) §18, Bygningsloven (1965) §43

Dommer Elstad: Grenseveien 84, gnr. 130 bnr. 60 i Oslo, har et areal på 3.909,2 kvm. På tomten er det et kontor- og verkstedsbygg og dessuten en lagerbygning oppført mot midlertidighetserklæring. Oslo kommune har til gjennomføring av stadfestet reguleringsplan blant annet krevd avstått fra Grenseveien 84 til vei 861,6 kvm og til park 2.484,2 kvm - til sammen 3.345,8 kvm. Bebyggelsen ligger på grunn som skal avstås. Grunneier er Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S Selskapet har festet bort tomten til A/S Grenseveien 84, som eier bygningene. Festeren driver ikke selv virksomhet på stedet, men har inntekter ved bortleie.

Oslo skjønnsrett, avdeling II, avhjemlet 5. desember 1975 skjønn hvor det for takstnummer 11, Grenseveien 84, ble fastsatt erstatninger med kr. 363.000 til grunneieren og kr. 140.000 til festeren. Det ble begjært overskjønn for flere eiendommer, og blant dem også Grenseveien 84, hvor overprøving ble krevd både av grunneieren og festeren. Oslo overskjønnsrett avhjemlet skjønn 22. april 1977. For takstnummer 11 som saken gjelder, kom overskjønnsretten til at festeren ikke hadde lidt noe tap som kunne gi grunnlag for erstatning, mens grunneieren ble tilkjent erstatning med kr. 110 pr. kvm avstått areal. For grunneierens vedkommende tilsvarer dette en erstatning på noe over kr. 360.000.

Det nærmere saksforhold, og partenes anførsler for de tidligere instanser, fremgår av skjønnsgrunnene. Likevel nevner jeg kort: Ved overskjønnet var partene enige om a) at retten skulle fordele den samlede erstatning mellom grunneier og fester i henhold til en bestemmelse inntatt i §10 i festekontrakten, og b) at denne bestemmelse ikke kunne føre til høyere samlet erstatning enn resultatet måtte blitt om eiendomsretten til tomt og bebyggelse hadde vært samlet på en hånd. Overskjønnsrettens resultat var basert på at det avståtte real hadde sin høyeste verdi som tomtegrunn, at kontor- og verkstedsbygget ikke representerte noen plussverdi for eiendommen vurdert på dette grunnlag, og at grunneieren etter fortolkning av festekontraktens §10 hadde krav på hele grunnverdien.

Side:322

A/S Grenseveien 84 har påanket overskjønnet. Anken er rettet mot Oslo kommune som ekspropriant, og mot Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S som grunneier og bortfester. Den gjelder overskjønnsrettens lovanvendelse og saksbehandling, - mangelfulle skjønnsgrunner. A/S Grenseveien 84 har prosessvarslet kreditorer som har pantesikkerhet i festeretten. Panthaverne har ikke erklært hjelpeintervensjon. Oslo kommune har tatt til gjenmæle mot anken fra festeren, og har selv påanket overskjønnet overfor grunneieren. Denne anke gjelder et enkelt punkt i overskjønnet. Den skyldes også ønsket om å sikre seg mot at overskjønnet skal bli rettskraftig for grunneieren før det er endelig avklart om festeren har krav på erstatning.

A/S Grenseveien 84 har i den utstrekning anken er rettet mot grunneieren, særskilt påberopt to ankepunkter:

Overskjønnsretten har fortolket §10 i festekontrakten uriktig når den er kommet til at grunneieren har rett til den fulle grunnerstatning. Poenget med §10 må være at grunneieren ved en eventuell ekspropriasjon skal ha rett til engangsinnløsning, fremfor å måtte finne seg i at festeren fortsatt betalte festeavgift. Det grunneieren har krav på etter §10, riktig fortolket, skulle således bli den kapitaliserte verdi av festeavgiften. Eller sagt på en annen måte: Grunneieren har rett til verdien av eiendommen vurdert med påhefte av festeavtalen, mens resten av verdien skal gis som erstatning til festeren. Den fortolkning overskjønnsretten har lagt til grunn, vil gi urimelig resultat, tenderende mot overtredelse av prislovens §18. Som tidligere ved overskjønnet bekreftes det at den samlede erstatning til grunneier og fester ikke kan bli høyere på grunn av §10 i festekontrakten. Men det tilføyes at det ikke dermed er utelukket at den samlede erstatning skal kunne bli høyere på grunn av ekspropriasjonsrettslige regler.

Endelig hevdes det at festeren i forholdet til grunneieren har krav på erstatning for verdier som festeren har tilført eiendommen. Dette gjelder således refusjon for veiutvidelse og fremføring av vann- og kloakkanlegg frem til tomtegrensen.

I den utstrekning anken er rettet mot kommunen, er særskilt påberopt disse ankepunktene:

Overskjønnsretten har bare vurdert eiendommens verdi etter to alternativer. Eiendommen er vurdert som ren byggegrunn under forutsetning av at påstående bebyggelse rives. Videre er det foretatt vurdering av eiendommens bruksverdi for festeren. Ved den siste vurdering er overskjønnsretten kommet til at kontor- og verkstedsbygget med tilhørende tomt har en kapitaliseringsverdi på kr. 245.000,- mens kapitalisert leieverdi for resten av eiendommen er satt til kr. 115.000,- basert på at hele denne del av eiendommen anvendes til parkeringsplass eller annen tilsvarende utnyttelse. Til tross for at kommunen gav anvisning på en tredje mulighet, har overskjønnsretten unnlatt å vurdere om eiendommens samlede verdi for eier og fester blir høyere dersom man i tillegg til den kapitaliserte leieverdi av bygget med tilhørende tomt, - som ble satt til kr. 245.000,- regnet med omsetningsverdien for restandelen på ca. 3.000

Side:323

kvm etter den tomtepris overskjønnsretten har lagt til grunn på kr. 110,- pr. kvm. Den samlede verdi ville i så fall bli betydelig høyere. Det må være feil rettsanvendelse at overskjønnsretten ikke har tatt hensyn til denne vurderingsmulighet. Subsidiært er gjort gjeldende at det i alle fall er en mangel at skjønnsgrunnene ikke inneholder noe om en vurdering på det nevnte grunnlag. Etter festerens oppfatning er det også en feil at overskjønnsretten ikke har tatt hensyn til det subjektive tap festeren har lidt ved å være fratatt muligheten for å foreta videre utbygging av eiendommen i egen regi.

Ved overskjønnet er lagt til grunn at tiltredelse skjedde 1. juli 1973. Det er riktig for grunneierens vedkommende, men ikke for festerens. Overfor denne skjedde denne dato forhåndstiltredelse av et ubebygd areal på 1.485 kvm. Resten av tomten med bebyggelsen er fortsatt på festerens hånd. En vesentlig del av det festeren må avgi, skulle således vært vurdert etter prisnivået på avhjemlingstiden. Dette er vesentlig blant annet fordi festeren i senere år har fått til en ordning slik at leieinntektene er økt sterkt.

For overskjønnsretten ble krevd ulempeerstatning. Ulemper er oppstått på grunn av arealet som ble forhåndstiltrådt, og den virksomhet som fulgte med det. Således må en regne med at dette har ført til lavere leieinntekter enn festeren ellers kunne ha oppnådd. Overskjønnsretten avviste kravet ut fra det uriktige syn at tiltredelse i sin helhet var skjedd fra 1. juli 1973, og at forholdene på dette tidspunkt skulle legges til grunn.

A/S Grenseveien 84 har lagt ned slik påstand:

«1. Oslo Skjønnsretts overskjønn av 22.4.1977 oppheves så langt det er påanket og henvises til fornyet behandling av overskjønnet med ny sammensetning.

2. A/S Grenseveien 84 tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Oslo kommune har, når det gjelder anken fra festeren, tatt utgangspunkt i §10 i festekontrakten mellom grunneier og fester. Etter kommunens mening har overskjønnsretten tolket bestemmelsen riktig. Hvis den skulle oppføres slik festeren gjør, kunne den like godt vært uskrevet. Ordlyden er klar. Poenget må være å sikre grunneieren den verdiøkning som er en følge av utviklingen, og som igjen har gjort det lønnsomt for festeren å inngå festeavtalen. For så vidt har bestemmelsen en tilnærmet parallell i bestemmelser om indeksregulering av festeavgifter. Når det fører til null-erstatning til festeren slik tilfellet er blitt her, kan det virke noe påfallende. Men det skyldes at festeren har latt en verdifull tomt bli utilstrekkelig utnyttet. Kommunen mener at fortolkningen av §10 må få avgjørende betydning ved vurderingen av de forskjellige ankepunkter som festeren har satt frem.

Festerens ankepunkter om bebyggelighet og festerens subjektive interesse ved selv å kunne foreta utbygging, kan ikke føre frem fordi det er grunneieren alene som skal ha grunnverdien, og også er blitt tilkjent erstatning for det. Overskjønnsretten har som nevnt også av festeren, Ikke direkte omtalt takstaltemativet omsetningsverdien av

Side:324

tomt med påstående kontor- og verkstedsbygg. Men den sannsynlige forklaring må være at dette takstalternativ ville gi lavere resultat enn byggetomtverdien.

Kommunen er enig i at overskjønnsretten har gjort feil ved å angi 1. juli 1973 som tiltredelsesdato for hele ekspropriasjonsarealet. Etter kommunens oppfatning er dette imidlertid en feil uten praktisk betydning. Forholdet er nemlig at det etter 1. juli 1973 er skjedd en markert øking av salgsprisene for faste eiendommer. Om det skulle være slik at festeren etter denne dato har oppnådd vesentlig høyere leieinntekter som prismessig er lovlige, vil man stå overfor en parallell-forskyvning. En vurdering av bruksverdien basert på disse høyere leieinntekter, vil fortsatt ligge lavere enn omsetningsverdien av tomten med fradrag for nedrivningsomkostninger.

Når det gjelder festerens ankepunkt om ulempeerstatning, viser kommunen til at det er én ekspropriasjon som er foretatt, selv om tiltredelsen er delt opp. Det vesentlige er at festeren har kunnet få inntekter ved bortleie, fordi kommunen har avstått fra med en gang å tiltre hele ekspropriasjonsarealet.

Kommunen har, når det gjelder dens egen anke mot grunneieren, anført:

Det takstalternativ overskjønnsretten la til grunn, var omsetningsverdien av tomten med fradrag for omkostninger ved nedrivning av bebyggelsen. Det fremgår av skjønnsgrunnene at omsetningsverdien ble anslått til kr. 110,- pr. kvm og rivningsomkostningene til kr. 20.000,-. Takstresultatet er likevel ved en feil angitt til kr. 110,- pr. kvm uten noe fradrag.

Oslo kommune har i forhold til A/S Grenseveien 84 lagt ned slik påstand:

«I.

1. Overskjønnet stadfestes forsåvidt det er påanket.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.

II. Subsidiært for det tilfelle at overskjønnet oppheves:

Overskjønnet hjemvises til ny behandling ved Oslo Overskjønnsrett.»

Oslo kommune har i forhold til Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S lagt ned denne påstand:

«1. Den erstatning overskjønnet har fastsatt til Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S reduseres med kr. 20.000,-.

2. Subsidiært til pkt. 1 for det tilfelle at overskjønnet oppheves forsåvidt angår A/S Grenseveien 84: Overskjønnet oppheves og hjemvises også forsåvidt angår Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S.

3. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S har til anken fra festeren i det vesentlige anført:

En kontraktsbestemmelse som i §10 i den aktuelle festekontrakten, er inntatt i alle de festeavtaler som fyrstikkfabrikken gjennom årene har inngått. Det har aldri noen gang tidligere vært fremsatt tvil om at kontraktsbestemmelsen måtte forstås etter sin ordlyd. Det ble da også lagt til grunn så vel ved underskjønnet som ved overskjønnet.

Side:325

Den erstatning som er oppnådd på ca. kr. 360.000,-, er heller for lav enn for høy i forhold til det som lovlig er oppnådd ved salg. Og ved slike salg har det ikke virket pristrykkende at salgseiendommen var beheftet med en festekontrakt.

Overfor anken fra kommunen anføres det at overskjønnsrettens omtale av rivningsutgiften kom i forbindelse med sammenligningen mellom omsetningsverdi og bruksverdi. Når det gjelder omtalen av hva grunneieren skal ha i erstatning, er det så vel i skjønnsgrunnene som i taktsresultatet angitt kr. 110,- pr. kvm uten fradrag. Det er ikke grunnlag for å hevde at overskjønnsretten har ment det annerledes.

Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S har lagt ned slik påstand:

«1. Overskjønnet stadfestes i den utstrekning det er angrepet ved anker rettet mot Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S.

2. Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til at ankene må tas til følge.

Fortolkningen av §10 i festekontrakten står sentralt i saken. Det er hensiktsmessig å behandle det spørsmålet først. Bestemmelsen har denne ordlyd:

«Dersom der i leietiden måtte bli ekspropriert noen del av grunnen, skal ekspropriasjonsbeløpet tilfalle grunneieren, og eksproprieres bebyggelse, skal ekspropriasjonsbeløpet tilfalle festeren. Ekspropriasjonsbeløpet i øvrig skal fordeles mellom festeren og grunneieren etter ekspropriasjonsrettens bestemmelser. Reduksjon i leien skal samtidig finne sted i forhold til det avståtte areal.»

Først skal nevnes at det i seg selv ikke kan være noe i veien for i festeforhold å avtale en bestemt fordeling av erstatningsbeløpet ved eventuell ekspropriasjon, annerledes enn den som følger av vanlige ekspropriasjonsrettslige regler. Som andre avtaler må også den vurderes i lys av de krav lovgivningen stiller, for eksempel i prislovens §18. Slik jeg oppfatter innholdet av den konkrete avtalen, ser jeg imidlertid ingen grunn til å gå nærmere inn på det forhold. Videre skal nevnes at slik avtale ikke kan medføre noen form for dobbelterstatning. Det beløp eksproprianten samlet må ut med, kan ikke bli høyere enn om avtalen ikke forelå. En annen sak er at vanlige ekspropriasjonsrettslige regler etter omstendighetene vil kunne føre til større samlet uttelling for eksproprianten hvor rettigheter i en eiendom er fordelt på flere, i stedet for å være samlet på en hånd. Se Lid: Tomtefeste side 320.

Ordvalget i §10 kan umiddelbart gi inntrykk av at bestemmelsen er myntet på ekspropriasjoner som fører til mindre avskallinger av festetomten. Det er også mulig at det er slike begrensede ekspropriasjoner man fortrinnsvis har hatt for øye ved utformingen. Etter mitt skjønn kan man imidlertid ikke av det nøytrale uttrykk «noen del av grunnen» utlede at bestemmelsen bare kan få anvendelse ved de

Side:326

mindre ekspropriasjonsinngrep. Grunntanken i fordelingsregelen taler mot det. Slik jeg ser det, må således bestemmelsen gjelde også der hvor festetomten i det vesentlige, og endog i helhet, blir tatt ved ekspropriasjon.

Når det gjelder det nærmere innhold av §10, er jeg ikke enig i den oppfatning som er hevdet av festeren. Det syn festeren har forfektet, vil så vidt jeg kan skjønne, føre til samme fordeling som om §10 ikke hadde foreligget. Men meningen med §10 må klarligvis ha vært å etablere en annen erstatningsfordeling enn den som ellers blir fulgt ved ekspropriasjoner. På den annen side kan jeg heller ikke helt ut dele den oppfatning av §10 som ligger til grunn for overskjønnsrettens anvendelse av bestemmelsen. Jeg oppfatter innholdet av bestemmelsen slik:

Blir det ekspropriert festetomt med bebyggelse som festeren eier, skal grunneieren ha erstattet grunnverdien med arealet bebyggelsen står på, og festeren verdien av bebyggelsen. I det konkrete tilfelle er det tale om kontor- og verkstedsbygget, idet lagerbygningen er oppført mot midlertidighetsklausul. Ved fordelingen skal hver ha sitt, men eksproprianten skal ikke på grunn av fordelingsregelen betale mer enn tilfellet ellers ville vært. Dersom skjønnsretten skulle komme til at ekspropriasjonsarealet har sin høyeste verdi som byggetomt og med den eksisterende bebyggelse som minusfaktor ved en vurdering på dette grunnlag, kan ikke det føre til at festeren mister ethvert krav. Ved fordelingen mellom grunneier og fester må den siste fortsatt ha krav på verdien av det som etter §10 skal tilfalle ham. Selv om grunnverdien av arealet uten bebyggelse skulle overstige verdien av arealet med kontor- og verkstedsbygget fortsatt stående, må således festeren etter §10 likevel ha krav på leieverdien av bygget med fradrag av verdien for tilhørende tomt, med den følge at grunneieren ikke får den fulle tomteverdi for seg alene.

Det jeg har sagt nå, kan trenge en tilføyelse. Så vidt skjønnes er §10 av grunneieren anvendt gjennom en lang årrekke og i en mangfoldighet av festekontrakter. En slik standardbestemmelse kan neppe dekke enhver konstellasjon som kan tenkes å oppstå i forbindelse med ekspropriasjon. Man må se i øynene at det som ved avtaler ellers, kan oppstå for utfyllende tolking.

Den forståelse av festekontraktens §10 som jeg er kommet frem til, gir i seg selv tilstrekkelig grunn til at overskjønnet må oppheves.

Jeg går så over til å behandle de enkelte ankepunkter som festeren har påberopt overfor kommunen.

Det fremgår av det jeg alt har sagt om forståelsen av festekontraktens §10 at festeren ikke kan gis medhold i sitt syn på vurderingen av den ubebygde del av ekspropriasjonsarealet som bebyggelig. Som nevnt er det grunneieren som ved erstatningsfordelingen med festeren har krav på grunnverdien. Jeg går ikke nærmere inn på det festeren har påberopt om det subjektive tap festeren kan ha lidt ved å være fratatt muligheten for å foreta utbygging i egen regi. Jeg nøyer meg med å vise til at festeavgiften var regulerbar, at festetomten hittil synes å være blitt svakt utnyttet, og endelig også til de synspunkter som er kommet til uttrykk i Rt-1978-190 flg.

Side:327

Derimot er jeg enig i at det er en mangel ved skjønnet at overskjønnsretten har nøyd seg med å vurdere de to takstalternativer som før er nevnt. Forklaringen kan være den som er antydet fra kommunens side. Men dette fremgår ikke av skjønnsgrunnene.

Det er en klar feil ved overskjønnet at retten har regnet 1. juli 1973 som tiltredelsesdato for hele ekspropriasjonsarealet også overfor festeren. Feilen er slik at den må lede til opphevelse uansett hvilke tanker man kan gjøre seg om den praktiske betydning for takstresultatet. Ved det nye skjønn som må avholdes, vil de ulike tiltredelsesdatoer kunne føre til en særegen konstellasjon. Siden det er ukjent hvilke takstalternativer som kan komme på tale, går jeg ikke nærmere inn på forholdet.

Overskjønnsrettens uttalelser til festerens krav på ulempeerstatning er tilsynelatende forankret i rettens uriktige syn på 1. juli 1973 som tiltredelsesdato. Jeg kan ikke se at skjønnsgrunnene gir Høyesterett noen mulighet for å vurdere om rettsanvendelsen er riktig.

Når det gjelder festerens anke rettet mot grunneieren, skyldes den i det vesentlige partenes ulike oppfatning av §10 i festekontrakten. Om dette viser jeg til hva jeg har sagt før. Ytterligere er krevd erstatning for verdier som angis å være tilført festetomten. Jeg er enig med overskjønnsretten i at utgifter som faller på festeren etter §7 i festekontrakten ikke beskjærer grunneierens krav på grunnverdierstatningen. Etter mitt skjønn er det heller ikke uriktig at overskjønnsretten har regnet et refusjonsbeløp på kr. 7.843,55 betalt av festerens rettsforgjenger i festeforholdet, som fallende inn under §7.

Tilbake står behandlingen av anken fra kommunens side rettet mot grunneieren. Jeg er enig i kommunens oppfatning. Skjønnsgrunnenes omtale av omsetningsverdi pr. kvm under forutsetning av at bebyggelsen rives, står tilsynelatende i strid med takstresultatet. Det er i beste fall uklart om overskjønnsretten, når erstatningen ble satt til kr. 110,- pr. kvm, har gjort fradrag for rivningsomkostningen som retten har anslått til kr. 20.000,-.

Etter dette mener jeg at overskjønnet må oppheves dels på grunn av feil ved rettsanvendelsen og dels som følge av mangler ved begrunnelsen. Festeren har krevd henvisning til fornyet behandling av overskjønnet med ny sammensetning. Det siste kan jeg ikke se at det kan være grunn til.

Ankene har ført frem. De ankende parter har lagt ned påstand om erstatning for saksomkostninger. For så vidt ankene har vært rettet mot Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S, finner jeg at saksomkostninger ikke bør tilkjennes. Når det gjelder anken fra A/S Grenseyeien 84, har avgjørelsen budt på tvil, og kommunens anke har dreiet seg om et lite enkeltspørsmål som ikke kan ha foranlediget synderlig arbeid. Derimot mener jeg at Oslo kommune bør pålegges å dekke en andel av de omkostninger A/S Grenseveien 84 har hatt. Selskapets prosessfullmektig har lagt frem omkostningsoppgave som nevnt i tvistemålslovens §176. Ifølge den har prosessfullmektigene hatt utlegg på kr. 7.124,-, hvortil kommer salæret. Jeg finner det riktig at kommunen pålegges å dekke kr. 15.000,-.

Jeg stemmer for denne

Side:328

dom:

1. Oslo overskjønnsretts skjønn av 22. april 1977 oppheves så langt det er påanket, og saken hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Oslo kommune til A/S Grense veien 84 15.000,- - femten tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

3. Saksomkostninger for øvrig tilkjennes ikke.

Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Kst. dommer Syvertsen, dommer Sinding-Larsen og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av overskjønnet (h.r.adv. Otto Chr. Hagemann): - - -

Takstnr. 11. Gnr. 130 bnr. 60. Eier: Bryn-Halden & Nitedals Tændstikfabrik A/S. Prosessfullmektig: H.r.advokat I.C. Heuch Bugge. Fester: A/S Grenseveien 84. Prosessfullmektig: H.r.advokat F.B. Sigmond. - - -

Overskjønnsretten bemerker:

Av det areal som eksproprieres til Grenseveien er 47 m2 gammel veigrunn, som ikke betinger noen erstatning.

Eiendommen er bortfestet til A/S Grenseveien 84 i h.t. festekontrakt av 1/2-47 (dok. 7-7).

Det restareal på 563,4 m2 som blir tilbake etter ekspropriasjonen, har grunneieren ikke forlangt avstått til kommunen i medhold av bygningslovens §43 pkt. 1. Det vises for så vidt til bemerkningene herom i underskjønnet, og man legger til grunn at Tændstikfabrikken beholder dette areal, for eventuell senere sammenslåing med takstnr. 12.

Festeren A/S Grenseveien 84 kan ikke nyttiggjøre seg restarealet separat, og det legges til grunn at festeretten til restarealet bortfaller ved ekspropriasjonen.

Den opprinnelige festekontrakt som var utstedt til firma C. H. Norsted er ved senere overdragelser tiltransportert A/S Grenseveien 84 ved kjøpekontrakt av 15/5-63 (dok. 7-9) og skjøte av 1/7-63 (dok. 7-8). Festet løper til år 2022.

Gjeldende festeavgift er kr. 2.000,- pr. da. Iflg. brev av 22/7-76 fra Oslo Prisnemnd til h.r.advokat Heuch Bugge (dok. 18) har nemnda samtykket i at festeavgiften forhøyes til kr. 5.000,- pr. da fra 1/3-76. Festeren bestrider imidlertid at en slik forhøyelse har hjemmel i festekontrakten, og har heller ikke vært varslet i anledning søknaden om forhøyelse av avgiften.

Festeren har oppført to bygninger på eiendommen:

1. En verkstedsbygning på ca. 225 m2 i en etasje, oppført i 1950 med verkstedslokale, kontor, garderobe etc. Bygningen er av bindingsverk på betong grunnmur og utvendig kledd med Eternitplater.

2. En lagerbygning på ca. 700 m2 oppført i 1950-årene og påbygget senere.

Bygningen inneholder dels isolert lager på ca. 200 m2, dels uisolert lager på ca. 300 m2. I en del av bygningen er innredet kontor. Lagerbygningen er oppført som skur mot midlertidighetserklæringer av 10/10-55 og 29/11- 58.

Side:329

Festeren A/S Grenseveien 84 driver ikke selv noen virksomhet på eiendommen, men leier den i sin helhet ut til disponent Olav A. Søgaard iflg. kontrakter av 30/7-63 og 6/3-74 (dok. 7-4 og 5). Iflg. bilag 4 utgjør leien kr. 24.000,- etter siste forhøyelse, og iflg. bilag 5 kr. 45.000,-. Dessuten skal det foreligge en ikke dokumentert kontrakt med firma Papirservice som utbringer årlig kr. 1.680,-. De samlede leieinntekter til A/S Grenseveien 84 er således oppgitt til kr. 70.680,- (dok. 7-3 og dok. 31).

Disponent Olav A. Søgaard har fra 1/4-74 leiet ut lagerlokale på ca. 400 m2 til Ristvedt Bryggeservice v/Reidar Ristvedt for en årlig leie av kr. 45.000,-. Videre har Søgaard inngått to leiekontrakter av h.h.v. 28/1 og 2/2-76 med H. J. Sparre for h.h.v. 110 og 230 m2 av lokalene til en årlig leie av kr. 22.000,- og kr. 38.000,-, til sammen kr. 60.000,- (dok. 35 m. bilag). Søgaard oppebærer således for tiden en samlet leieinntekt på kr. 105.000,- pr. år.

H. J. Sparre har fremleiet verkstedet og et kontor til Auto-Kvikk A/S for kr. 52.500,- pr. år iflg. en fremlagt kontrakt av 1/10-76.

Iflg. brev fra h.r.advokat Thomas Idsøe v/advokat Trygve Rynning til h.r.advokat F. B. Sigmond av 22/3-77 (bilag til dok. 35) har disponent Søgaard og advokat Helge Strøm opplyst at så vidt de kjenner til, er ingen av de forannevnte fremleieforhold anmeldt til Prisnemnda.

Prosessfullmektigene for grunneier og fester har opplyst at det etter 13/8-73 ikke er krevet og ikke er betalt festeavgift for den veigrunn som omfattes av ekspropriasjonen. Det areal som er regulert til park disponeres fortsatt av festeren som har bortleiet dette slik det fremgår av foranstående opplysninger.

Om fordelingen av erstatningen er det tvist mellom grunneier og fester, idet disse har forskjellig syn på fortolkningen av festekontraktens §10 som lyder slik: (sitert i Høyesteretts dom). - - -

Det er enighet mellom partene om at den fordelingsbestemmelse som inneholdes i §10 ikke kan føre til en samlet høyere erstatning enn om rettighetene hadde vært samlet på en hånd, og det hele utnyttet av en eier.

Kommuneadvokaten har for øvrig gjort gjeldende at samlet erstatning til eier og fester må settes lik den høyeste av følgende verdier:

1. Omsetningsverdi av tomt minus nedrivningsutgifter for begge bygninger.

2. Omsetningsverdi av tomt og verkstedsbygning sett under ett.

3. Bruksverdi av tomt og verkstedsbygning.

Samlet erstatning til eier og fester må eventuelt fordeles mellom dem etter overskjønnsrettens bestemmelse, uten at dette medfører noen form for dobbelterstatning eller høyere erstatning som følge av avtalen om fordeling av ekspropriasjonserstatningen. Festeren kan ikke tilkjennes ulempeerstatning for tiden etter 1/7-73 til betaling skjer.

Kommuneadvokaten har for øvrig ikke ønsket å ta definitivt standpunkt til hvorledes festekontrakten skal fortolkes, idet han anser fordelingsspørsmålet som kommunen uvedkommende.

H.r.advokat I. C. Heuch Bugge har anført at grunneieren iflg. festekontrakten har krav på verdien av den ubebyggede tomt. Det må regnes med at Tændstikfabriken gjennom festetiden ville hatt mulighet for å ta ut grunnens

Side:330

fulle bortfesteverdi gjennom de reguleringer av festeavgiften som kontrakten hjemler adgang til.

Alle utgifter til vann og kloakkledninger er båret av grunneieren. Når det gjelder utgifter til veiutvidelsen er det forholdt noe forskjellig. Et refusjonsbeløp på kr. 1.308,83 tinglyst som heftelse på tomten 10/11-56 er betalt av grunneieren (dok. 22), mens et annet beløp på kr. 7.843.35 tgl. 9/12-60 antagelig er dekket av festeren i medhold av festekontraktens §7, første ledd som pålegger festeren å bære alle byrder og utgifter som har sitt utspring i tomtens utskillelse eller bebyggelse, så som vei, vann- og kloakkanlegg.

Det bestrides at tomten har redusert verdi fordi den er disponert ved en langsiktig festeavtale. Det er henvist til salg av andre festetomter til festere som har betalt full pris, og spesielt påberopt to kjøpeavtaler av h.h.v. 2/1 og 1/4-74 til priser på kr. 150,- pr. m2 (dok. 34 - 1 og 2).

H.r.advokat F. B. Sigmond har på vegne av festeren A/S Grenseveien 84 anført at festekontraktens §10 ikke kan fortolkes slik at bortfesteren skal ha større verdi enn det økonomiske vederlag man kunne oppnå av eiendommen påheftet festekontrakten. At arealer uten festekontrakt har en høyere salgsverdi enn kapitalisert festeavgift, fører ikke til at grunnverdien på ekspropriasjonsarealet er større enn den kapitaliserte festeavgift. Eventuell tilleggsverdi på grunn og påkostninger er en verdi i festekontrakten som vedvarer i festetiden.

Skulle festekontraktens §10 fortolkes på en annen måte ville det i realiteten være en gevinst bortfesteren oppnådde ved ekspropriasjonen.

I den utstrekning bortfesteren kan dokumentere at denne har bekostet opparbeidelse av vei. vann og kloakk til tomtegrense, bestrides ikke at verdien av disse ytelser så langt det gir seg utslag i lovlig pristakst skal erstattes på grunneierens hånd.

Festerens erstatningskrav utgjør det tap han lider ved ikke å kunne fortsette festeforholdene frem til år 2022.

Taksering kan skje etter to alternativer:

Enten kan festekontraktens verdi takseres på basis av utleien av bilverkstedet og bruk av ubebygde arealer, herunder arealer beslaglagt av lagerbygning, som parkeringsarealer, utelager etc. Fradrag for tomteleie kan i så fall bare baseres på den foreliggende utnyttelsesgrad av tomten, hvilket vil bety en vesentlig reduksjon av festeavgiften.

Eller arealet kan takseres som bebyggelig, og slik at festeren utnytter arealet ved ytterligere bebyggelse. Den årlige festeavgift må i så fall fordeles mellom den eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse og kan bare delvis gå til fradrag ved beregninger av erstatningen ved ekspropriasjonen. En vurdering etter dette alternativ innebærer riktig rettsanvendelse.

I tillegg til erstatning for forventet tap ved ekspropriasjonen av festekontrakten, som også må inkludere arealet til gategrunn og avskåret areal, påløper ulempeserstatning for tapet ved avståelse av gategrunn. - - -

Overskjønnsretten bemerker:

Partene har gjort gjeldende at de ønsker overskjønnsrettens avgjørelse vedrørende fordelingsspørsmålet iflg. festekontraktens §10, og at de anser retten kompetent til å treffe denne avgjørelse. Retten finner også at den har kompetanse til å ta standpunkt i fordelingsspørsmålet, istedenfor å avgi alternative takster, og henskyte avgjørelsen for øvrig til de ordinære domstoler.

Side:331

Partene er enige om at den samlede erstatning til fester og bortfester ikke kan bli høyere på grunn av fordelingsreglene i kontraktens §10, enn om grunn og bygninger var samlet på en hånd. Retten deler denne oppfatning, og foretar derfor en vurdering av eiendommens høyeste totale verdi med og uten påstående bebyggelse - uten tanke på at grunn og bygninger er på forskjellige hender.

Man vurderer først tomtens forrentningsverdi etter sitt fulle areal på 3.909,2 m2 med påstående verkstedsbygning, mens man ser bort fra leieverdien av lagerbygningen som er oppført mot midlertidighetserklæringer, og derfor ikke betinger noen erstatning.

Ved beregningen av forrentningsverdien legger man til grunn påregnelig lovlig leie av grunn og bygning. For verkstedet regnes det med en passende tomt på ca. 1 da, dertil kommer så påregnelig leie for resten av tomten, anvendt til parkeringsplasser eller annen tilsvarende utnyttelse, etter fradrag for utgiftene ved rivning av lagerbygningen.

Basert på prisnivået pr. 1/7-73 da tiltredelse fant sted med festerens samtykke (dok. 1-2 og 4) kommer man til en kapitalisert leieverdi for verkstedet med tilhørende tomt på kr. 245.000,-. Kapitalisert leieverdi for gjenværende del av tomten - med fradrag av rivningsutgifter for lagerbygningen ansettes tilsvarende til kr. 115.000,-. Samlet forrentningsverdi for tomt og verksted blir etter dette kr. 360.000,-.

Man har ved forannevnte beregninger ikke funnet å kunne bygge på de leier som for tiden oppebæres ved de etablerte fremleieforhold, og som er dokumentert ved bilagene til dok. 35. Disse leieforhold er inngått etter 1/7-73 som retten legger til grunn for sin vurdering av leienivået og de er heller ikke innberettet til prismyndighetene overensstemmende med bestemmelsene i Kgl. res. av 6/12-74. Retten bygger derfor på det man har ansett for å være en rimelig lovlig og påregnelig leie, jfr. Rt-1969-914 etter leienivået pr. 1/7-73.

Den tilsvarende beregning av tomtens omsetningsverdi baserer man på kr. 110,- pr. m2 etter prisnivået pr. 1/7-73, hvilket gir kr. 430.000,-. Herfra er så trukket antatte rivningsutgifter for lager og verksted med til sammen kr. 20.000,-. Omsetningsverdien for den samlede tomt blir dermed kr. 410.000.-.

Foranstående sammenligning viser at tomtens omsetningsverdi - fratrukket rivningsutgifter - overstiger avkastningsverdien med påstående verkstedsbygning.

Utgifter til vei samt hovedledning for vann og kloakk er båret av bortfesteren, med unntak av kr. 7.843,55 som er dekket av den tidligere fester Heje og Eeg. Iflg. det fremlagte utgiftsbilag, gjelder beløpet veiutvidelse av Grenseveien fra Strømsveien til Økernveien. Iflg. festekontraktens §7, første ledd skal slike utgifter bæres av festeren. Dessuten har festeren lagt vann og kloakk fra hovedledning til tomtegrense.

Slik retten forstår festekontraktens §10, beskjærer ikke festerens utgifter etter §7 grunneierens rett til full grunnerstatning. I så fall måtte dette vært uttrykkelig sagt i kontrakten og §10 inneholder ingen reservasjon for så vidt. I anledning av festerens anførsel om at en slik fortolkning vil være i strid med vanlig ekspropriasjonsrett, bemerkes at kontraktens §10 etter rettens oppfatning nettopp tar sikte på å etablere en annen erstatningsfordeling mellom fester og bortfester enn den som ellers ville blitt fulgt ved en

Side:332

ekspropriasjon. Festeren antas derfor heller ikke å kunne påberope seg dekningen av utgiftene som hjemmel for en andel i grunnerstatningen.

Overskjønnsretten er etter dette kommet til at grunneieren iflg. festekontraktens §10 har krav på den samlede erstatning for grunnen etter verdien ved tiltredelsen 1/7-73, som settes til kr. 110,- pr. m2.

Da tomteverdien overstiger avkastningsverdien, innebærer det at verkstedsbygningen i seg selv ikke har noen verdi som kan kreves erstattet på festerens hånd.

I og med at bortfesteren etter kontrakten har krav på den fulle grunnerstatning når ekspropriasjon iverksettes, kan festeren ikke kreve noen selvstendig erstatning fordi festet på grunn av denne ekspropriasjon ikke kan fortsette til utløp i år 2022.

Heller ikke har festeren krav på noen særskilt erstatning basert på en utnyttelse av tomten ved ytterligere bebyggelse. Det er nettopp disse latente utnyttelsesmuligheter som nedfeller seg i grunnverdien til enhver tid, og som derfor inngår i den erstatning bortfesteren er tilkjent for grunnen.

Tilbake står spørsmålet om festeren har krav på erstatning for tap og ulemper ved gateekspropriasjonen fra 13/8-73 til denne gjennomføres. Festeren har ikke betalt festeavgift for den gategrunn som er tatt i besittelse og grunnen er erstattet på bortfesterens hånd slik det fremgår foran. Det antas derfor ikke her å være oppstått noe tap på festerens hånd som kan være gjenstand for erstatning.

Festeren har påberopt seg at de nye leieavtaler er utferdiget i en situasjon hvor man var klar over at veivesenet ville iverksette ekspropriasjon. Det hevdes derfor at leiene sannsynligvis er basert på denne situasjon slik at tapet er belastet A/S Grenseveien 84.1 og med at retten ved sin vurdering av eiendommens avkastningsverdi har lagt til grunn en rimelig lovlig og påregnelig leie i 1973, uten hensyn til en mulig forventet ekspropriasjon, foreligger det heller ikke her noe tap til erstatning i tilleggtil grunnverdien.

Erstatning:

Til grunneieren: 1. For grunn til Grenseveien, Vei 2552 og park kr. 110,- pr. m2. Til festeren: kr. 0,-. - - -