Rt-1983-1167

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1983-10-20
Publisert:	Rt-1983-1167 (278-83)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 20. oktober 1983 i l.nr. 112/1983
Parter:	Gerd Dehli (advokat Just Finne - til prøve) mot 1. Gustav Blakstad (høyesterettsadvokat Johan Hjort) 2. Anne Helene Røhr (høyesterettsadvokat Johs. Thallaug).
Forfatter:	Hellesylt, Skåre, Christiansen, Holmøy, Tønseth
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §146, §180, §366, Odelsloven (1974) §40, §41

Dommer Hellesylt: Morten Helgeby var eier av eiendommen Helgeby, gnr. 662 bnr. 1 i Ringsaker. Han døde i 1966. Arvinger i boet var avdødes mor Gerd Dehli og hennes datter Anne Helene Helgeby, senere gift Røhr. I henhold til et forlik inngått for skifteretten i 1967 overtok Anne Røhr eiendommen Helgeby, med påhefte av en forkjøpsrett for Gerd Dehli i tilfelle av overgang av eiendommen til andre enn datterens livsarvinger.

I 1979 overdrog Anne Røhr Helgeby til Gustav Blakstad. Skjøtet er datert 18. mai 1979 og tinglyst 4. september 1980 etter at konsesjon var meddelt kjøperen.

Det oppstod uenighet om forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende, og Gerd Dehli reiste sak mot Gustav Blakstad med krav om å få skjøte på Helgeby og mot Anne Røhr med krav om erstatning og om føderåd.

Nord-Hedmark herredsrett avsa den 9. mars 1981 dom med slik domsslutning:

«1. Gustav Blakstad frifinnes.

2. Anne Helene Røhr frifinnes i begge krav.

3. Gerd Dehli dømmes til å betale Anne Helene Røhr kr. 6310,- i saksomkostninger.

4. Gerd Dehli dømmes til å betale Gustav Blakstad kr. 19424,32 i saksomkostninger.

5. Oppfyllelsesfristen settes til 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse, jfr. tvistemålsloven §146 annet ledd.»

Dommen ble avsagt under dissens fra rettens formann, dommerfullmektigen.

Gerd Dehli anket dommen bortsett fra føderådsspørsmålet, og Eidsivating lagmannsrett avsa 3. mai 1982 dom med følgende domsslutning:

«1. Herredsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Gerd Dehli til Gustav Blakstad 16050 - sekstentusenogfemti - kroner og til Anne Helene Røhr 8530 - åttetusenfemhundreogtredve - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»

Dommen er av Gerd Dehli anket til Høyesterett. Anken gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

Ankesaken mot Anne Røhr er begjært hevet uten tilkjennelse av saksomkostninger for Høyesterett. Saksomkostningene vedrørende Anne Røhr er således endelig avgjort ved lagmannsrettens dom. For Høyesterett er etter dette bare Gustav Blakstad ankemotpart, og saken gjelder bare spørsmålet om forkjøpsretten. Det foreligger noen nye dokumenter for Høyesterett, og fem nye forklaringer ved bevisopptak, blant annet fra Anne Røhr. Saken står ellers for Høyesterett som for lagmannsretten, med den endring at det som selvstendig innsigelse er gjort gjeldende at forkjøpsretten var falt bort allerede før Gerd Dehli fikk formell underretning om salget.

Den ankende part, Gerd Dehli, har ved sin prosessfullmektig utførlig gjort gjeldende de anførsler hun har mot innsigelsene om at forkjøpsretten ikke kunne gjøres gjeldende. Disse anførsler er i hovedsak de samme som for lagmannsretten. Hun har således blant annet anført:

Hun har ikke i gjerning godtatt salget til Gustav Blakstad, som hun først ble kjent med ved sankthanstider 1979. Hun bestrider således å ha møtt Jørgen Blakstad eller Arnt Helge Lundby på Helgeby i slutten av april eller først i mai og der gitt positive uttalelser om overdragelsen til Gustav Blakstad.

Men heller ikke ankemotpartens versjon av hendingsforløpet gir grunnlag for å hevde at retten til å gjøre forkjøpsretten gjeldende var tapt. Det var ingen direkte kontakt mellom de to parter angående forkjøpsretten, og det forelå intet direkte utsagn fra den ankende part om at hun ikke ville bruke denne. Høyesterettsadvokat Thallaugs brev av 25. april 1979 til Jørgen Blakstad viser at Thallaug på dette tidspunkt ikke visste hvorvidt Gerd Dehli ville fraskrive seg forkjøpsretten. De krav hun skal ha stilt i den telefonsamtale med advokat Thallaugs kontor som ankemotparten hevder fant sted 21. mai 1979, var ikke forenlig med at hun hadde gitt avkall på forkjøpsretten. Underretningen fra Thallaug den 27. juni 1979 om salget viser at han ikke bygde på at retten da var bortfalt. Verken ankemotparten eller Gerd Dehli kan således ha oppfattet forholdet slik at hun hadde gitt avkall på forkjøpsretten, noe som først nå - fire år senere - anføres som selvstendig innsigelse.

Det er videre ikke grunnlag for - som lagmannsretten og herredsrettens flertall har gjort - å anta at det foreligger misbruk av forkjøpsretten. To ganger har hun solgt eiendommen billig. Forkjøpsretten er en avtalt rett, og ordlyden setter ingen begrensning med hensyn til hvilke formål den kan brukes. Det ville være en innsnevring om ikke den ankende part kunne bruke retten for å overta gården og drive den med sikte på å holde den innen slekten. Det foreligger ikke sjikanehensikt eller annet misbruk. det kan ikke trekkes noen analogi fra misbruk av odelsrett. Det har stor betydning for den ankende part at en av slekten, som hun kan godta, blir sittende på gården som hun selv bor på. Hadde hennes meddelelse om at hun ville bruke retten blitt akseptert, ville hun ikke behøvd å søke videre ut i slekten for å finne støtte for sin overtakelse. Det er ikke hennes skyld at hun har måttet søke kontakt med flere i slekten for å finansiere overtakelse og sikre at gården blir innen slekten. Det har ikke vært noe dobbeltspill fra hennes side.

Til innsigelsen om at forkjøpsretten ikke er brukt i rett tid og på rett måte, anføres at selger og kjøper har en ubetinget varslingsplikt til forkjøpsrettshaveren. Den ankende part fikk først underretning ved advokat Thallaugs brev av 27. juni 1979. I svarbrev av 12. juli 1979 fra høyesterettsadvokat Grøstad gjorde hun retten gjeldende uten forbehold. Den senere korrespondanse skyldes advokat Thallaugs brev av 2. august 1979 hvor det synes satt spørsmål ved forkjøpsretten og hvor det stilles et krav om bankgaranti som det ikke var grunnlag for før senere når skjøtet ble sendt til tinglysing.

Den ankende parts forbehold med hensyn til vederlaget var rettmessig. Hun ville ikke ha plikt til å betale mer enn den pris som måtte bli satt som vilkår for å meddele konsesjon. Så lenge ikke endelig konsesjonsavgjørelse forelå, fortonte det seg usikkert om på hvilke vilkår salget ville bli gjennomført. Den ankende part hadde en rettslig klageinteresse når det gjaldt spørsmålet om hvilken pris som kunne godkjennes, og denne måtte hun ha rett til å benytte uten konsekvenser for hennes forkjøpsrett. Det skyldes en feil forståelse av advokat Launes' brev av 15. oktober 1979 når det hevdes at den ankende part krevde at Anne Røhr skulle fraskrive seg sin odelsrett.

Avslaget på tilbudet fra Gustav Blakstad gjennom høyesterettsadvokat Askvig i 1980 kan ikke få konsekvenser for den ankende parts rettsstilling. Forhandlinger om forlik mens saken står for retten som ikke fører fram, kan ikke influere på avgjørelsen, bortsett fra i saksomkostningsspørsmålet. Dertil kom at det i tilbudet fra Askvig ble stilt uhjemlede krav om bankgaranti og om avgivelse av en erklæring om bruk av forkjøpsretten.

For lagmannsretten nedla den ankende part en fastsettelsespåstand. For Høyesterett er prinsipalt nedlagt en fullbyrdelsespåstand. Det erkjennes at dette er en utvidelse av påstanden, som motparten ikke har samtykket i. Men utvidelsen hevdes å være hjemlet i tvistemålsloven §366 annet ledd. Den nedlagte påstand lyder slik:

«1. Prinsipalt: Gustav Blakstad dømmes til å overskjøte gnr. 662, bnr. 1, Helgeby i Ringsaker til Gerd Dehli mot oppgjør i henhold til skjøtet av 18. mai 1979. Subsidiært: Gerd Dehli's forkjøpsrett til gnr. 662 bnr. 1, Helgeby i Ringsaker i henhold til skifteskjøte av 27. november 1967 er i behold.

2. Gerd Dehli tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotparten - Gustav Blakstad - hevder at lagmannsrettens dom er riktig. For det første anføres at den ankende part forut for salget av Helgeby i gjerning viste at hun samtykket i dette. Hennes partsforklaring i den forbindelse er på flere punkter uriktig. Gerd Dehli ble således av datteren holdt løpende orientert om salgsforhandlingene og hadde ingen innsigelser mot at eiendommen ble solgt til Gustav Blakstad. Hun møtte ankemotpartens far, Jørgen Blakstad, på Helgeby i april/mai 1979 og gav uttrykk for glede over at Gustav skulle komme til Helgeby. Det samme har hun gitt uttrykk for overfor vitnet Arnt Helge Lundberg i begynnelsen av mai. I telefonsamtalen med advokat Thallaugs kontor den 21. mai 1979 - nedtegnelsen av denne er gjengitt i lagmannsrettens dom - var Gerd Dehlis misnøye rettet mot datteren, det kom intet fram om at hun ville gjøre forkjøpsretten gjeldende.

Meddelelsen om salget ved advokat Thallaugs brev av 27. juni 1979 var av formell karakter. Når Thallaug ikke på forhånd rettet en direkte forespørsel til den ankende part om eventuell bruk av forkjøpsretten, må dette skyldes at han etter opplysninger fra Anne Røhr gikk ut fra som selvsagt at moren ikke ville bruke forkjøpsretten. Etter den holdning Gerd Dehli hadde tatt, måtte hun være avskåret fra å gjøre bruk av forkjøpsretten slik hun - helt uventet - satte fram krav om gjennom advokat Grøstads brev av 12. juli 1979.

Det må legges til grunn at forkjøpsretten var forbeholdt Gerd Dehli for at hun selv skulle kunne overta og drive eiendommen, ikke for at hun skulle kunne bestemme hvem som skulle ha eiendommen ved et mulig salg. Videre hevdes det - og det er på dette grunnlag herredsretten og lagmannsretten har avgjort saken - at den ankende parts bruk av forkjøpsretten er et misbruk av rett som ikke fortjener rettsordenens beskyttelse.

I denne sak vil ikke den ankende part bruke forkjøpsretten for selv å besitte og drive eiendommen. Hun er bare en nødvendig mellomstasjon for den som skal bli reell eier og bruker, og som skal få hjemmel så fort fristen for å løse eiendommen på odel er utløpt. At det er misbruk, bestyrkes ved det dobbeltspill Gerd Dehli har drevet. Hun har så lenge som mulig fortiet hvem hun har vært i kontakt med, og hennes forklaring står på flere punkter ikke til troende.

Påberopelsen av et ønske om å holde gården innen slekten virker nærmest pinlig så fjern den slekt er som det her er tale om.

Det vises for øvrig til lagmannsrettens domsgrunner om misbruksspørsmålet, som ankemotparten tiltrer.

Når det gjelder anførselen om at løsningskravet ikke er satt fram i rett tid og på rett måte, vises til lagmannsrettens gjengivelse av ankemotpartens anførsler, som i det vesentlige er dekkende for det som er anført for Høyesterett, det samme gjelder betydningen av advokat Askvigs tilbud.

Ankemotparten hevder at han, slik denne sak har utviklet seg, har grunnlag for å motsette seg at det nå nedlegges påstand om fullbyrdelse. Betingelsene for utvidelse etter tvistemålsloven §366 annet ledd foreligger ikke.

Gustav Blakstad har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Gustav Blakstad tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og bygger mitt standpunkt i hovedsak på samme grunnlag som den.

Jeg har ikke funnet grunnlag for å fravike lagmannsrettens bevisvurdering når det gjelder spørsmålet om hvilket kjennskap Gerd Dehli hadde til salgsforhandlingene og hvilken holdning hun den gang inntok. Lagmannsrettens bevisvurdering, som bygger på direkte avhør av parter og vitner for retten, synes tvert imot styrket gjennom Anne Røhrs forklaring, som er ny for Høyesterett.

Etter min mening taler atskillig for at den ankende part i gjerning og ord hadde forholdt seg slik at adgangen til å gjøre forkjøpsretten gjeldende var forspilt før hun fikk den formelle meddelelse om salget. Ifølge Anne Røhrs forklaring var moren hele tiden positiv til salget til Blakstad. Jeg må videre legge til grunn at hun i april/mai 1979 også var positiv overfor Jørgen Blakstad - Gustav Blakstads far og verge - under møter på Helgeby, at dette var hennes holdning støttes av forklaringen fra vitnet Arnt Helge Lundberg. Så sent som under den telefonsamtale Gerd Dehli den 21. mai 1979 hadde med advokat Thallaugs kontor etter at skjøtet var skrevet, ble det ikke nevnt noe om at forkjøpsretten ville bli gjort gjeldende. Jeg går imidlertid ikke nærmere inn på om retten til å bruke forkjøpsretten på dette grunnlag - som ikke har vært anført som selvstendig innsigelse for de tidligere retter - var gått tapt, da jeg i likhet med herredsretten og lagmannsretten finner å kunne bygge mitt standpunkt på et annet grunnlag.

Til spørsmålet om det foreligger misbruk av forkjøpsretten, skal jeg bemerke:

Forkjøpsretten har sitt grunnlag i et forlik mellom Gerd Dehli og Anne Røhr inngått på et møte i skifteretten 9. november 1967. Forkjøpsretten, som ble inntatt i det skifteskjøte som ble utferdiget den 27. november 1967, har følgende ordlyd:

«Fru Aslaug Gerd Dehli har forkjøpsrett til gnr. 662 bnr. 1 i Ringsaker i tilfelle overdragelse eller overgang til andre enn Anne Helene Helgeby's livsarvinger.»

Forkjøpsretten framtrer her uten spesielle reservasjoner med hensyn til formålet, og det foreligger ikke noe skriftlig materiale fra den tid retten ble avtalt som kaster lys over dette. I sin partsforklaring har Gerd Dehli uttalt at bakgrunnen var et ønske om at gården skulle bli i slekten. Anne Røhr har i sin partsforklaring gitt uttrykk for at hun oppfattet det slik at forkjøpsretten ble inntatt for at moren selv skulle kunne overta og drive gården. Ut fra de noe motstridende uttalelser om hva som var formålet med forkjøpsretten, og i mangel av faste holdepunkter ellers, er det vanskelig å vite noe bestemt om hvilken rekkevidde forkjøpsretten var ment å skulle ha. Men selv om man i tråd med ordlyden ikke legger snevre formålsbetraktninger til grunn, er det ikke dermed gitt at forkjøpsretten kan utøves helt etter rettighetshaverens forgodtbefinnende.

I saken her finner jeg det - som lagmannsretten - bevist at Gerd Dehlis hensikt med å bruke forkjøpsretten ikke var å overta eiendommen for å drive den i egen regi. De interessenter hun var i kontakt med for å reise kapital til kjøpet, skulle selv overta eiendommen etter en relativt kort periode hvor den skulle stå i Gerd Dehlis navn. Disse synes også å skulle ha den reelle drift og økonomiske risiko ved kjøpet. At Gerd Dehli i en alder på 63 år hadde en egen, personlig interesse i å drive eiendommen noen ganske få år uten å ha hatt del i driften på en årrekke, finner jeg usannsynlig selv tatt i betraktning at hun var frisk og hadde utdannelse som agronom. Jeg nevner i denne sammenheng at Anne Røhr i sin partsforklaring har uttalt at moren ved påsketider 1979 på forespørsel om hun ville kjøpe gården, sa at hun var sliten og i en alder hvor hun ikke kunne drive gården.

Jeg kan heller ikke etter det som foreligger tillegge det påståtte slektsmotiv nevneverdig vekt. Gerd Dehlis kontakt har vært med fjerne slektninger, som ikke har hatt tilknytning til eiendommen. Den nå aktuelle interessent, Erling Nystuen, som i tilfelle ville overta eiendommen til fordel for sin sønn, er således gift med en femmenning av Anne Røhr. Så fjern slekt må etter min mening likestilles med hvilke som helst andre personer fra de bygdelag det er tale om. Skulle forkjøpsretten kunne anvendes for å hindre Gustav Blakstad i å overta eiendommen, måtte det i tilfelle foreligge andre, plausible, grunner for det. Slike grunner er ikke framkommet. I april/mai 1979 var således Gerd Dehli positivt innstilt til Gustav Blakstad, og det er ikke fra hennes side framkommet noe negativt om ham senere. Jeg nevner i denne sammenheng at om Gerd Dehli skulle ha til hensikt å bli boende på «Meieriet», er dette en bygning som ligger ca 100 meter fra våningshuset hvor Gustav Blakstad bor, på den andre side av veien og på en egen eiendom. Hennes føderåd består i en ren pengeytelse.

Min konklusjon blir etter dette - i likhet med lagmannsrettens - at forkjøpsretten er søkt brukt av den ankende part på en måte som må anses vilkårlig og som ikke kan antas hjemlet i forkjøpsrettsavtalen. Det blir nærmest et terminologisk spørsmål om det skal karakteriseres som misbruk av rett.

Lagmannsrettens dom må således stadfestes. Det blir etter dette ikke nødvendig for meg å gå inn på de øvrige innsigelser som ankemotparten har gjort gjeldende.

Etter utfallet må den ankende part svare saksomkostninger til ankemotparten også for Høyesterett, jfr. tvistemålsloven §180. Det er lagt fram omkostningsoppgave, som legges til grunn. Saksomkostninger tilkjennes etter dette med 31384 kroner, av dette er 1384 kroner for utlegg.

Jeg stemmer for denne dom:

I.

1. Lagmannsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Gerd Dehli til Gustav Blakstad 31384 - trettien tusen tre hundre og åttifire - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

II. For Anne Helene Røhr heves ankesaken.

Dommer Skåre: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Christiansen, Holmøy og Tønseth: Likeså.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Øivind Thorenfeldt med domsmenn): - - -

Saken gjelder strid om Gerd Dehlis forkjøpsrett til den faste eiendommen Helgeby gnr. 662 bnr. 1 i Ringsaker i forbindelse med at Anne Helene Røhr har utstedt skjøte på eiendommen til Gustav Blakstad. - - -

Eiendommen Helgeby, gnr. 662, bnr. 1 i Ringsaker kom inn i Dehli-slekten i 1830. Gerd Dehli er inngiftet i slekten. Hun kom til gården i 1936 og var da gift med Bjarne Dehli. Bjarne Dehli ble syk i 1958 og døde i 1960.

Gerd og Bjarne Dehli hadde to barn, nemlig en sønn og saksøkte nr. 2 Anne Helgeby, nå Anne Helgeby Røhr eller Anne Helene Røhr. Sønnen var 25 år i 1960. Han overtok eiendommen i 1964. For øvrig ble Gerd Dehli sittende i uskifte. Sønnen drev gården til 1966 da han døde. Gerd Dehli som var mor og satt i uskifte etter sønnens far ønsket å overta hele gården og drive den. Gerd Dehli er agronomutdannet og var i 1967 ca 50 år. Hun hadde hatt ansvaret for gårdsdriften etter at hennes mann ble syk til sønnen overtok gården i 1964.

Anne Helgeby Røhr krevde imidlertid gården utlagt på odel. Hun skulle gifte seg og ønsket å overta gården. Gerd Dehli fant å måtte respektere dette. Ved skifteskjøte av 28. november 1967 ble gården overført til Anne Helgeby Røhr. Gerd Dehli forbeholdt seg imidlertid forkjøpsretten til eiendommen. Skifteskjøte har følgende ordlyd vedr. forkjøpsretten:

«Aslaug Gerd Dehli har forkjøpsrett til gnr. 662 bnr. 1 i Ringsaker i tilfelle overdragelse eller overgang til andre enn Anne Helgebyes livsarvinger.»

Kjøpesummen ble satt til kr. 251938,05 + føderåd til Gerd Dehli til årlig verdi kr. 9200,-. I kjøpesummen var inkludert løsøre for kr. 90000,- + en del aksjer.

Ved skjøte av 18. mai 1979 med tillegg av 6. juni 1979 solgte Anne Helene Helgeby, nå Anne Helene Røhr, gården til Gustav Blakstad, født xx.xx.1960 v/fødte verger Gerd og Jørgen Blakstad. Skjøte ble godkjent av Ringsaker overformynderi 6. juni 1979.

Ved brev av 27. juni 1979 ble Gerd Dehli formelt orientert om salget og salgssummen av Anne Helene Røhr v/hr.adv. Thallaug.

Ved brev av 12. juli 1979 meddelte Gerd Dehli v/hr.adv. Grøstad at hun ønsket å gjøre sin forkjøpsrett gjeldende og ba om å få tilsendt kopi av skjøte og eventuelt andre dokumenter.

Ved brev av 2. august 1979 ber hr.adv. Thallaug om at Gerd Dehli oversender bankgaranti i henhold til skjøte. Han ville deretter overlate til sin part å vurdere om hun ønsket å utstede skjøte i henhold til forkjøpsretten.

Ved brev av 15. oktober 1979 fra Gerd Dehli v/hr.adv. O. Trampe Kindt v/adv. Kristian Launes hevdes det at størrelsen på kjøpesummen vil være avhengig av hvilken pris jordbruksmyndighetene vil kunne godta ved overdragelse, idet det selvsagt ikke med virkning for Gerd Dehlis forkjøpsrett - kan fastsettes høyere salgssum enn dette.

Det ble videre krevd at selger skulle godta at hennes odelsrett er bortfalt når eiendommen skjøtes videre til moren idet dette ville være tilfelle ved salg til Blakstad.

Så snart ovenstående var bekreftet og utkast til skjøte var sendt adv. Launes for godtagelse ville det bli ordnet med betalingen under forutsetning av at salgssummen mellom selger og kjøper var godkjent av jordbruksmyndighetene. Noe krav på bankgarantien på forhånd ble det hevdet at det ikke kunne bli snakk om i en sak av denne type.

I brev av 12. november 1979 fra adv. Launes blir det presisert at det er unndratt selgers herredømme å vurdere om skjøte skal utstedes til Gerd Dehli idet forkjøpsretten er blitt aktuell i og med skjøte er utstedt til Blakstad. Idet finansieringen var klar ble det bedt om at skjøte ble utstedt. I motsatt fall ville det bli foretatt rettslig skritt for å få fastsatt Gerd Dehlis forkjøpsrett.

Ved brev av 14. november 1979 fra hr.adv. Thallaug ble det bestridt at Gerd Dehli hadde forkjøpsrett til gården idet det ble påstått å foreligge misbruk av forkjøpsrett fra Gerd Dehlis side. Gerd Dehli skulle ha meddelt både selger og kjøper at det ikke var hun som skulle overta og drive Helgeby, men Arne Sørlundsengen. - - -

Retten skal bemerke:

Det må i nærværende sak tas utgangspunkt i skifteskjøte av 1967 mellom saksøker og saksøkte nr. 2. Dette er en avtalehjemlet forkjøpsrett. Etter rettens vurdering er det her tale om en personlig forkjøpsrett for saksøker på nærmere angitte betingelser. Hvis forkjøpsretten skulle være reell ville det innebære at forkjøpsretten tillå en annen eiendom som sådan slik at tredjemann hadde forkjøpsrett i medhold av sin eiendomsrett til den andre eiendommen. Dette er ikke tilfelle her.

Det er på det rene at eiendommen er solgt til andre enn «Anne Helgeby's livsarvinger». Forkjøpsretten er følgelig blitt aktuell i forbindelse med inngåelse av bindende avtale som i dette tilfellet er et skjøte av 18. mai 1979 med tillegg av 6. juni 1979.

Striden gjelder spørsmålet om forkjøpsretten er misbrukt, om saksøker har oppfylt sine plikter for å tre inn i salgsavtalen samt om garanti for betaling er framsatt for sent. Videre er det framsatt erstatningskrav og krav om selger fremdeles er pliktig til å betale rettighetshaver føderåd.

En rettighetshaver trenger vanligvis ikke gjøre rede for sine motiver når han vil bruke retten. Han kan bruke den ut fra de beregninger han har foretatt og ut fra det han selv mener vil tjene ham best. Professor Torgeir Austenå har i sin bok «Løsningsrettigheter» akseptert at en forkjøpsrett ikke alltid kan benyttes selv om retten i og for seg er blitt aktuell. Disposisjonen må ikke ha som eneste hensikt å skade de andre parter i forholdet. Videre hevder han at selv om formålet med disposisjonen er å tilgodese rettshaveren og ligger innenfor den hjemmel retten har kan forkjøpsretten settes til side som misbruk fordi rettsanvenderen finner resultatet urimelig.

Fra odelsretten foreligger det flere dommer som viser at domstolene har nektet odelsløsning med den begrunnelse at det forelå forsøk på misbruk av odelsretten. For private løsningsretter foreligger det imidlertid ingen høyesterettspraksis som direkte tar standpunkt til dette problemet.

Ved vurderingen av om det foreligger forsøk på misbruk av forkjøpsrett i dette tilfellet, har retten delt seg i et flertall bestående av de 2 domsmennene og et mindretall bestående av rettens formann.

Flertallet finner å legge til grunn at saksøker og Sørlundsengen høsten 1979 hadde inngått avtale om at Sørlundsengen skulle drive gården i form av forpaktning fra saksøker fikk hjemmel og selv overta gården etter ca 2 år. Da ville det eventuelt være avklaret om saksøkte nr. 2 ville benytte sin odelsrett til å ta gården tilbake. Sørlundsengen skulle som vederlag gi saksøker et lån på kr. 500000,- rentefritt mot pant i gården straks hjemmel til gården ble overført til saksøker. Ved senere endelig overdragelse til Sørlundsengen skulle det så være et sluttoppgjør. Sørlundsengen trakk seg imidlertid etter en tid fordi han ikke ønsket å være med på å «ta» eiendommen fra saksøkte nr. 1 samt fordi han fant den fastsatte prisen på kr. 1,2 mill. for høy.

Flertallet viser at Hr. i en dom inntatt i Rt-1903-228 har ansett som misbruk av odelsrett en avtale mellom to søstre som hadde anlagt odelssøksmål. På forhånd hadde de inngått en skriftlig kontrakt mellom søstrene og en tredjemann hvorved den ene av søstrene forpliktet seg til å gjøre sin odelsrett gjeldende samt gi 3. mann fri bruk av gården i 3 år fra utløsningen. Etter 3 år skulle så den ene søsteren utstede skjøte til ham, samtidig som den andre søsteren skulle frafalle sin odelsrett. Til gjengjeld skulle søstrene få en sum penger.

Flertallet finner at nærværende sak har så mange fellestrekk med saken inntatt i Rt-1903-228 at det må sies å foreligge et analogt tilfelle. Hr's avgjørelse gjelder imidlertid odelsrett, mens en i dette tilfellet har en avtalehjemlet forkjøpsrett.

På bakgrunn av at det i teorien er akseptert at en forkjøpsrett kan misbrukes finner flertallet at nærværende avtalehjemlet forkjøpsrett også må kunne misbrukes, og at den inngåtte avtale må anses som et forsøk på misbruk av forkjøpsrett fra saksøkers side med den følge at saksøkte nr. 2 må frifinnes.

Flertallet finner det tilstrekkelig å bevise misbruk av forkjøpsrett i startfasen for at saksøkte nr. 1 skal kunne frifinnes. Flertallet finner det imidlertid rimelig å anta at saksøker har inngått en ny tilsvarende avtale i dag med en ukjent tredjemann.

Mindretallet finner derimot ikke bevist at det er inngått bindende avtale mellom saksøker og Sørlundsengen som lagt til grunn av flertallet. Mindretallet finner å legge til grunn at saksøker og Sørlundsengen høsten 1979 har inngått i forhandlinger om framtidig overtakelse av gården. Herunder hadde partene kommet fram til en foreløpig, uforbindende avtale om at Sørlundsengen skulle overta gården. Det var imidlertid ikke avklart når Sørlundsengen skulle overta gården, men saksøker hadde forutsatt at det først skulle skje en gang i framtiden når hun av helbredsgrunner ikke orket å drive gården lenger eller døde. For så vidt gjelder Sørlundsengens vederlag og bakgrunnen for at han trakk seg vises til flertallets votum.

Mindretallet er enig med flertallet i at det i nærværende sak er tilstrekkelig å bevise at det forelå misbruk av forkjøpsrett i startfasen.

Mindretallet finner videre ikke å kunne anvende ovennevnte rettspraksis fra odelsretten analogt på dette tilfellet. Det eksisterer mange typer forkjøpsrett. En del av disse har nok så mange fellestrekk med odelsretten at det i enkelte tilfelle vil være naturlig å anvende misbrukslæren fra odelsretten analogt på dem. En avtalehjemlet forkjøpsrett som i dette tilfelle skiller seg imidlertid så mye fra en lovhjemlet odelsrett at mindretallet ikke finner å kunne gi ovennevnte rettspraksis analog anvendelse.

Etter mindretallets vurdering må en rettighetshaver etter en slik avtalehjemlet forkjøpsrett som er aktuell i dette tilfelle stå meget fritt ved finansieringen av kjøpet, uten at rettighetshaveren skal kunne bli møtt med at det foreligger misbruk. Ved vurderingen av om det foreligger misbruk må en her ta i betraktning at bestemmelsen om forkjøpsrett i skifteskjøtet av 1967 medførte at overtakelsesprisen den gang ble lavere enn hva den ville ha blitt uten en slik klausul. Saksøker er i dag i 60-årene. Hun er da i en alder hvor det er naturlig å tenke på hvem som skal overta gården etter henne. Den gang avtalen ble inngått var saksøker 50 år. Det var den gang ikke rimelig å anta at forkjøpsretten skulle bli aktuell innen få år. Avtalen måtte følgelig være forutsatt også å skulle gjelde selv om rettighetshaver ble over 60 år.

Så lenge saksøker (rettighetshaver) ved senere salg er villig til å overta eiendommen på kjøperens vilkår finner derfor ikke mindretallet det urimelig at saksøker får overta eiendommen. Det er heller ikke bevist ren sjikane i denne sak. En avtale mellom saksøker og Sørlundsengen som forutsatt av mindretallet med den forutsetning at Sørlundsengen skal få anledning til å overta gården når saksøker ikke lenger ønsker å drive gården, kan etter mindretallets vurdering ikke anses som misbruk av forkjøpsretten i dette konkrete tilfelle.

Under henvisning til ovenstående er mindretallet kommet til at det ikke ligger misbruk av forkjøpsrett i startfasen. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Jan Frøystein Halvorsen, Råmund Stuhaug og Odd Hansson): - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsrettens flertall og skal bemerke:

Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at fru Dehli på forhånd var kjent med datterens salgsplaner, og at hun da ga uttrykk for at hun fant det i orden at Gustav Blakstad skulle kjøpe gården. Jørgen Blakstad og h.r.advokat Thallaug har som vitner forklart at Anne Helene Røhr på forhånd hadde fortalt dem at salgsplanene var klarert med fru Dehli som ikke hadde noe ønske om å benytte forkjøpsretten og heller ikke hadde økonomi til å overta gården. Jørgen Blakstad forklarte videre at Blakstadfamilien, i forbindelse med salgsforhandlingene og konsesjonssøknaden, forpaktet Helgeby gård to perioder for ett år ad gangen fra april 1979 og drev gården med redskap, maskiner og arbeidshjelp fra Jørgen Blakstads gård, Tjerne. Under våronnen på Helgeby gård, før skjøteutstedelsen i mai 1979, traff han Gerd Dehli der ute. Fru Dehli hadde da sagt til ham at hun håpet at hans sønn Gustav ville trives på gården. Vitnet Arnt Helge Lundberg forklarte at han arbeidet på Tjerne i tidsrommet fra høsten 1978 til juli 1979 som agronom. I forbindelse med dette arbeid deltok han i våronnen i en 14 dagers tid på Helgeby i begynnelsen av mai. Her ute traff han fru Dehli sammen med ekteparet Blakstad og Nils Johansen som også deltok i arbeidet fra Tjerne gård. Gerd Dehli viste dem rundt i hovedbygningen på Helgeby og spiste også sammen med dem der. Det ble snakket om salget av gården og driften av den, og fru Dehli hadde i samtalens løp gitt uttrykk for at hun syntes det var svært hyggelig at Gustav Blakstad - som da var 19 år - skulle kjøpe gården. - Etter at hun hadde hørt Lundbergs forklaring, benektet fru Dehli at hun hadde visst noe om salget på forhånd, og at hun hadde truffet vitnet og Blakstads ute på Helgeby. Arnt Lundberg fastholdt sin forklaring og ga uttrykk for at han var sikker i sin sak, samtidig som han også var sikker på at det var før 17. mai denne hendelsen hadde funnet sted.

Lagmannsretten legger videre til grunn at det var henvendelser fra fru Dehli til Jørgen Blakstad og til h.r.advokat Thallaugs kontor som var foranledningen til at h.r.advokat Thallaug tok skifteskjøtets bestemmelser om føderåd inn i skjøtet til Gustav Blakstad ved tilføyelsen av 6. juni 1979. - Gerd Dehli benekter at hun har gjort noen slike henvendelser overhodet.

På ett eller annet tidspunkt - enten før eller etter skjøteutstedelsen 18. mai 1979 - henvendte Gerd Dehli seg til vitnet Grete Anne Rødsrud og hennes mann med forespørsel om de var interessert i å finansiere en løsning av gården i h.t. forkjøpsretten. Vitnet opplyste at hennes mann var firmenning av Anne Helene Røhr. Ekteparet Rødsrud skulle skaffe alle pengene, hvilket fru Rødsrud forklarte ikke bød på problemer. Hun og mannen var villige til å deponere kjøpesummen eller stille bankgaranti da kravet om dette ble fremsatt i h.r.advokat Thallaugs brev av 2. august 1979, selv om de syntes at kravet om bankgaranti var urimelig. De var ved denne anledning sammen med fru Dehli hos h.r.advokat Grøstad som sterkt tilrådet at kravet om bankgaranti ble oppfylt. Garanti ble ikke stillet. På spørsmål om hva grunnen til dette var, svarte vitnet at det vel egentlig var Gerd Dehli som mente at de ikke kunne imøtekomme slike urimelige krav. Forutsetningen for finansieringen var at ekteparet Rødsruds 19 år gamle sønn skulle overta gården etter at fru Dehli først hadde drevet den en tid med Rødsrud jr. s hjelp. Han skulle flytte inn på gården så snart fru Dehli hadde overtatt den. Det kom aldri så langt som til noen nærmere avtale om Gerd Dehlis motytelser og om tidspunktet for videreskjøtning av gården. Svein Rødsrud hadde nevnt at han gjerne ville sette seg i forbindelse med Anne Helene Røhr, men dette hadde fru Dehli sagt nei til.

Samtidig med at hun var i forbindelse med Rødsruds om finansieringen, søkte fru Dehli kontakt med vitnet Arne Sørlundsengen - antagelig i juli eller august 1979, så vidt vitnet kunne huske. Fru Dehli spurte ham om han var interessert i gården, og det bekreftet han. Sørlundsengen antok at Gerd Dehli «var ute etter en slektning av sin mann», mens han «var ute etter å bli eier». - Hans kone var en fjern slektning av Bjarne Dehli. - Vitnet skulle skaffe til veie kr. 500000,-, hvilket han fikk tilsagn om fra Kreditkassen, Hamar, mot pant i Helgeby gård, samt visse sidesikkerheter. Fru Dehli skulle skaffe resten av pengene. De var sammen i Kreditkassens filial i Gjøvik, hvor banksjefen ga uttrykk for at Gerd Dehli kunne få låne det resterende der - også mot pant i Helgeby - men under den absolutte forutsetning at Sørlundsengen skulle stå for utførelsen av gårdsarbeidet. Dette var også fru Dehli og Sørlundsengen enige om. Han skulle oppgi sin daværende beskjeftigelse og flytte til Helgeby så snart gården var overtatt. Driften skulle skje for fru Dehlis regning i ca 2 år før Sørlundsengen overtok gården. Det kom ikke så langt som til noen skriftlig avtale, men Sørlundsengen skrev, som ledd i forhandlingene, 22. oktober 1979 følgende brev til Gerd Dehlis juridiske rådgiver, h.r.advokat Trampe Kindt:

«Helgeby gård - Gerd Dehli - Arne Sørlundsengen.

Vi tillater oss å søke deres hjelp for å få klarhet i et par ting.

Av deres brev til h.r.adv. Johs. Thallaug ser vi at Gerd Dehli må eie gården i 2 år forat hennes datter skal miste odel. Gerd Dehli mener at vi skal ha pantobligasjon i gården allerede fra starten, og at den på papiret går i hennes navn. Hvis hun klarer å ta tilbake gården, slik at vi kommer inn i bildet, vil det lønne seg for oss med «rein» forpaktning eller ordne det slik som Gerd Dehli foreslår?

G. Dehli hevder jo at hun vil beholde gården i slekta. Dette slektskapet med oss er imidlertid svært fjernt -, vil dette slektskap ha noe å si til hennes (og vår) fordel?»

Også Sørlundsengen fikk beskjed om ikke å henvende seg til Anne Helene Røhr. Han opplyste at det var i begynnelsen av 1980 at han ordnet med lånetilsagnet i Kreditkassens filial på Hamar.

Vitnet Martin Øvren satte seg i forbindelse med Gerd Dehli like før jul 1979, etter at han hadde sett i avisen at Gustav Blakstad hadde kjøpt Helgeby. - Øvren er tremenning til Anne Helene Røhr. - Ut på våren 1980 fikk han en forespørsel fra fru Dehli om han kunne hjelpe henne med å skaffe kr. 380000,- til kjøp av gården. Resten av den nødvendige kapital skulle hun skaffe selv. Til gjengjeld skulle han kanskje få kjøpe gården når hun ikke lenger skulle drive den. Han regnet med at dette kunne dreie seg om en 2-3 års tid og var interessert i å overta gården. Driften av gården ble ikke drøftet. Vitnet mente at det vel måtte ordnes med forpaktning. Noen bestyrelse av eiendommen var han ikke interessert i. - Heller ikke Øvren snakket med Anne Helene Røhr.

Vitnet Erling Nystuen har forklart at Gerd Dehli i midten av september 1980 spurte om han kunne hjelpe henne med kr. 1200000,- til kjøp av Helgeby. - Hans kone er femmenning av Anne Helene Røhr. - Han svarte at han var lei for at hun ikke var kommet til ham først, idet han hadde hørt at Martin Øvren var interessert i å kjøpe. Pengene sa han seg imidlertid villig til å skaffe innen 14 dager. Kr. 400000,- hadde han selv, og han fikk tilsagn om lån fra Ringsaker sparebank for resten, kr. 800000,-. Motytelser fra fru Dehlis side ble ikke diskutert, men han oppfattet det slik at han kanskje skulle få kjøpe gården. Denne mulighet uttrykte vitnet var «kjernen i det», og han anså muligheten for å være realistisk. Driften av gården ble ikke drøftet. Fru Dehli skulle refundere ham rentene på lånet. Hans finansieringstilbud står fortsatt ved makt.

Etter å ha vurdert de avgitte forklaringer, sammenholdt med de øvrige bevis i saken, finner lagmannsretten godtgjort at fru Dehli ikke hadde til formål å bli eier og sikre seg Helgeby for sin egen del, og at en gjennomføring av forkjøpskravet ikke ville gi henne den reelle eierinteresse. Interessen fra fru Dehlis side har konsentrert seg om å finne en annen til å overta gården i Gustav Blakstads sted, etter at driften formelt hadde gått i fru Dehlis navn et par års tid. Klarest fremgår dette av brevet fra Sørlundsengen av 22. oktober 1979, som er inntatt ovenfor, og hvor spesielt 2-årsfristen i odelsloven §40, §41 for preklusjon av Anne Helene Røhrs odelsrett er berørt. Gerd Dehlis mulige interesser i driften av gården i egen regi har hun ikke brakt på bane overfor noen av de interessenter hun har henvendt seg til. Retten finner at hun i 1977 har vært på det rene med at hun, i en alder av 63 år, ikke hadde realistisk mulighet for å starte opp selvstendig drift av gården for egen regning. Heller ikke har Gerd Dehli brakt opp i samtalene med interessentene spørsmål om kjøpet av gården i sin tur skulle innbringe henne andre økonomiske fordeler. Det virkelige motiv for å gjøre forkjøpsretten gjeldende finner lagmannsretten har vært fru Dehlis interesse i å dirigere gårdens endelige eierforhold etter sitt eget hode. Hun har påberopt seg som et beskyttelsesverdig hovedformål å sikre at gården forblir i slekten Dehlis eie. I denne forbindelse bemerkes at hennes henvendelser til de interessenter hun har valgt å ta kontakt med, synes nokså tilfeldige. De aktuelle interessenters slektskapsforhold til Bjarne Dehli er så fjernt at det påberopte slektsmotiv ikke kan ansees beskyttelsesverdig.

Lagmannsretten finner etter dette at en bruk av forkjøpsretten under de foreliggende forhold, hvor Gustav Blakstad i tilfelle skulle fordrives fra den gård han lovlig har kjøpt og fått konsesjon på, ville være en utilbørlig bruk av den rett skifteskjøtet hjemler, og at løsningskravet derfor må underkjennes som misbruk av rett. Det henvises herom til Olav Lid: Misbruk av rett, særleg i privatretten, Jussens Venner Serie V side 75-77, Torgeir Austenå: Løsningsrettigheter side 240-244 og Nils Nygaard: Om misbruk av odelsrett, Jus og jord side 141-151.

Etter dette er det ikke nødvendig å ta standpunkt til det andre hovedgrunnlag som er påberopt for at løsningsretten må ansees tapt.

Etter det resultat lagmannsretten er kommet til i løsningssaken, er det ikke noe grunnlag for fru Dehlis erstatningskrav mot Anne Helene Røhr, som da ikke kan sees å ha gjort seg skyldig i noen rettsstridig, tapsbringende opptreden overfor fru Dehli. - - -