RG-1991-148
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1990-06-25 |
| Publisert: | RG-1991-148 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 25. juni 1990 i overskjønn LE-1989-00070 O, hl. nr 1242/89. |
| Parter: | Saksøker: Borghild Granerud. (Prosessfullmektig: Advokat Fredrik Nannestad), Moelv. Saksøkt: Dagheid Andreassen. (Prosessfullmektig: Advokat Jon Lie, Moelv). |
| Forfatter: | Lagdommer Dag Stousland, formann, med 4 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst.
Nord-Hedmark herredsrett avhjemlet den 10. oktober 1989 odelstakst med slik slutning:
"1. Odelstakst for eiendommen Puttenberg Nordre, gnr. 497 bnr. 1 i Ringsaker settes til kr 330000,- - trehundreogtrettitusenkroner 00/100.
2. Borghild Granerud betaler saksomkostninger til Dagheid Andreassen med kr 15000,- samt de lovbestemte utgifter ved saken."
Overskjønn er i rett tid begjært av Dagheid Andreassen og Borghild Granerud har levert tilsvar. Skjønnsforhandlingene ble holdt den 6. juni 1990 med befaring av odelseiendommen. Partene avga forklaring og foretok påvisninger på eiendommen. Det ble ikke ført vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Saksøkeren, Borghild Granerud, la ned slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Dagheid Andreassen betaler de lovbestemte utgifter til overskjønnet, samt fulle saksomkostninger til Borghild Granerud."
Saksøkte, Dagheid Andreassen, la ned slik påstand:
"1. Begjæring om overskjønn over eiendommen gnr. 497, bnr. 1 i Ringsaker fremmes.
2. Saksøker betaler sakens omkostninger."
Eiendommen befinner seg i dag i det vesentlige i samme stand som ved taksten i 1989.
Borghild Granerud har for overskjønnet bl.a. anført:
Eiendommen er et småbruk og ligger i uregulert område. Den må takseres i samsvar med odelsloven §49, hvoretter det skal tas hensyn til den bruk som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenelige med at eiendommen hovedsakelig benyttes til landbruksformål. Høyesterett har fortolket bestemmelsen slik at det skal legges vekt på hva en vanlig kjøper ville gi for eiendommen, jfr. Rt-1980-233 flg.
Etter saksøkerens oppfatning har herredsretten anvendt §49 riktig. Det er tatt utgangspunkt i eiendommens omsetningsverdi som landbrukseiendom og taksten ligger innenfor det som anses akseptabelt.
Når det gjelder saksomkostningene anføres det at underskjønnet er enstemmig og at det derfor er meget urimelig å begjære overskjønn. Saksøkte må derfor pålegges å erstatte saksøkerens omkostninger i saken.
Dagheid Andreassen har for overskjønnet bl.a. anført:
Herredsretten har lagt for mye vekt på bruksverdien som landbrukseiendom og for lite på boverdien.
Ca. 30 mål innmark og ca 100 mål skog er alt for lite å kunne drive og leve av. Eiendommen er derfor ikke lenger en landbrukseiendom og må vurderes som bolig-/fritidseiendom. Den vesentlige delen av eiendommen idag ligger i boligen. De landbruksmessige verdier kommer bare som et tillegg til boverdien.
Det er vist til Rygg og Skarpnes: Odelsloven m/kommentar som i 2. utgave på side 173 hevder at vurderinger som ligger utenom det driftsøkonomiske, som f.eks. eiendommens beliggenhet, bygningenes størrelse og standard, skal foretas ved fastsettelsen av verdien. Dette er spesielt viktig i denne sak, men også generelt fordi landbrukseiendommer vanligvis har vært takstert for lavt. Dette har igjen ført til at mange gårdbrukere idag ikke lenger er kredittverdige.
Våningshuset er av tømmer, hvilket godkjennes av husbanken som byggemateriale. Tømmerhus har for øvrig en kvalitet langt utover hus bygget etter dagens byggemetoder. Huset må minst verdsettes til samme verdi som et vanlig bolighus, og med en rommelig tomt må verdien utgjøre ca kr 550000,-. I tillegg kommer verdien av skogen etc. Det erkjennes at de øvrige hus på eiendommen ikke har synderlig verdi.
Det ville være høyst urimelig om denne fine eiendommen skulle kunne overtas for en verdi fastsatt etter odelsloven regler.
Lagmannsretten skal bemerke:
I premissene til underskjønnet er det gitt en beskrivelse av eiendommen som lagmannsretten viser til, idet partene er enige om at beskrivelsen i det vesentlige er riktig. Visse presiseringer må imidlertid gjøres:
Etter de foreliggende opplysninger legger lagmannsretten til grunn at eiendommens samlede areal utgjør ca 165 dekar fordelt med ca 52 dekar jordbruksareal, ca 103 dekar skogareal og 10 dekar annet. I tillegg til skogarealet kommer et areal på ca 30 dekar som eies i sameie med Puttenberg Søndre, gnr. 497 bnr. 3 i Ringsaker. En større del av dette arealet, ca 12 dekar, består av myr, hvoretter skogen eiet i sameie utgjør ca 20 dekar. Jordbruksarealet består av ca 30 dekar fulldyrket jord, det alt vesentlige lettbrukt, men som følge av gårdens beliggenhet, ca 540 meter over havet, egner det fulldyrkede areal seg bare for produksjon av grasvekster. I tillegg til den fulldyrkede jorden er det ca 22 dekar gjødslet beite.
Av skogarealer har ca 68 dekar høy bonitet, ca 25 dekar middels bonitet og ca 9 dekar lav bonitet. Skogen som eies i sameie har høy bonitet. Det er drevet ut til sammen ca 600 m3 i sesongen 1987/88 og 1988/89. Når det gjelder aldersfordelingen er det anslagsvis 20 dekar i hogstklasse I. Resten av bestanden utgjøres av hogstklasse IV og V med overvekt i hogstklasse V.
Brutto tilvekst er oppgitt å være ca 30 m3.
Bebyggelsen består av ialt 10 hus:
Våningshus i tømmer. Oppført antagelig på slutten av 1700-tallet. Dette er restaurert og modernisert. Grunnflaten er ca 90 m2 og består i 1. etasje av stue, kjøkken med moderne innredning, soverom samt wc. 2. etasje består av stue og 2 soverom. Det er innlagt trykkvann fra egen brønn på eiendommen, og avløp er ført til egne kummer. Det finnes ingen isolering i gulvene i 1. og 2. etasje. Utvendig er huset panelt.
For øvrig finnes på eiendommen låve med stall, låve med fjøs, hønsehus, stabbur, grisehus, vognskjul, vedskjul, pumpehus og kårbolig. Samtlige av disse bygninger, med unntak av pumpehuset som er relativt nytt, bærer preg av manglende vedlikehold over lang tid. Kårboligen bl.a. ligger tildels nede i bakken med råteskader i de nederste verv til følge. Takene virker iorden.
Enkelte av husene kan i en viss utstrekning gjøre tjeneste som redskapshus/lager. Samlet sett er verdien meget beskjeden.
Når det gjelder det rettslige grunnlaget for taksten, viser lagmannsretten til det som er nevnt i underskjønnet. Det hersker noen uenighet mellom partene om det rettslige grunnlag.
Under henvisning til odelsloven §49 legger lagmannsretten til grunn omsetningsverdien på grunnlag av eiendommens utnyttelse til landbruksformål, altså en "bruksbestemt salgsverdi", idet man foretar en objektiv vurdering, jfr. Rt-1980-233 og Rygg og Skarpnes: Odelsloven med kommentar (2. utgave 1986) side 172 og 173.
Nærværende eiendom må i prinsippet vurderes som en landbrukseiendom. Utskilling av tomter til boliger, hytter e.l. er ikke aktuelt, og mulighetene for dette kan heller ikke anses nærliggende.
Saksøkte må gis medhold i at eiendommen er av meget beskjeden størrelse og kan ikke strekke til for underhold av en familie.
Våningshuset vil derfor bare for en mindre dels vedkommende være knyttet til jordbruksvirksomheten. Retten ser det slik at boligen vil i nærværende tilfelle, for den vesentligste dels vedkommende ha betydning for eierens (evt. familiens) arbeid utenfor eiendommen. Jo mindre rolle jordbruksdriften spiller for en eiers underhold, dersto større grunn er det til å tillegge boverdien betydning. Retten finner derfor at boligen i dette tilfellet må tillegges vesentlig vekt ved fastsettelsen av eiendommens verdi. I denne forbindelse må eiendommens beliggenhet, med ca 10 km fra Lillehammer sentrum, tillegges betydning. Lagmannsretten viser i denne forbindelse til avgjørelser i RG-1980-133 og Rt-1982-39 og Rt-1982-123.
For at våningshuset skal kunne tjene som helårsbolig, må det imidlertid påkostes relativt meget i form av isolering. Med de moderniseringer som Dagheid Andreassen har gjort, fyller huset imidlertid rimelige krav til standard idag. Det er lagt inn elektrisk strøm, anskaffet varmtvannsbereder og installert toalett, samt ombygget et produksjonsrom til moderne kjøkken.
Anordningen for avløpsvannet er oppgitt å være godkjent.
Ved beregningen av skogens avkastning har lagmannsretten lagt til grunn gjennomsnittlig pris for virke i området. Ved den skjønnsmessige beregning av driftskostnadene har retten tatt utgangspunkt i vanlige kjente kostnader for hogst og kjøring, men har også tatt hensyn til andre vanlige kostnader som utgifter til skogkultur m.v. Det er tatt hensyn til at eieren av et slikt støttebruk vil bidra med egeninnsats i forbindelse med planting og ungskogpleie, men retten finner likevel at driften i det vesentlige vil være basert på leiet hjelp.
Lagmannsretten anser forproduksjon kombinert med husdyrhold som en naturlig og påregnelig bruk av jordbruksarealene. Driftsbygningene slik de står idag er imidlertid ikke tjenelige for dette formål.
Innestående skogavgift er kr 24453,- som anses å være en plussverdi for eiendommen.
I Hedmark og Oppland slakteri er innestående låneinnskudd på kr 1116,22.
Det ligger almenningsrett til eiendommen. Ingen av partene har kunnet gjøre nærmere rede for hva almenningsretten består i, bortsett fra at den omfatter rett til å kjøpe trematerialer til rabattpris. Lagmannsretten finner det under disse omstendigheter vanskelig å vurdere almenningsrettens verdi, men ser det som en plussverdi.
Etter en samlet vurdering finner retten at eiendommens verdi bør settes til kr 380000,-.
Med dette resultat har Dagheid Andreassen oppnådd en avgjørelse i sin favør, idet løsningssummen er blitt forhøyet ved overskjønnet. Det følger da av skjønnsloven §42, som gjelder ved odelstakster, jfr. odelsloven §66, at hun skal tilkjennes dekning for sine saksomkostninger hos motparten. Med omkostninger forstås ikke bare prosessfullmektigens salær, men også de utgifter til rettsgebyr og skjønnsmenn som fru Andreassen i egenskap av rekvirent av overskjønnet står ansvarlig for overfor lagmannsretten.
Advokat Jon Lie har fremlagt omkostningsoppgave på kr 12000,- som alt utgjør salær. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen.
Saksøkeren vil som foran anført bli pålagt å dekke behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmenn. Disse forhold holdes derfor utenfor erstatningsbeløpet som etter dette fastsettes til kr 12000,-.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Taksten ved odelsløsning av eiendommen Puttenberg Nordre, gnr. 497 bnr. 1 i Ringsaker settes til 380.000 - trehundreogåttitusen - kroner.
2. I saksomkostninger for overskjønnet betaler Borghild Granerud til Dagheid Andreassen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn 12.000 - tolvtusen - kroner samt innen tilsvarende frist de lovbestemte utgifter i forbindelse med skjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.