RG-1985-461

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1984-10-26
Publisert:	RG-1985-461
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 26. oktober 1984 i sak nr. 84/84
Parter:	Olaf Johansen (advokat Morten E. Huser) mot Joar Johansen (advokat Ragnar Herud).
Forfatter:	Førstelagmann Astri Rynning, lagdommerne Håkon Wiker, Knut Bøhn med domsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §21, §51, §52, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §21, Odelsloven (1974)

Mentz Johansen kjøpte i 1918 eiendommene Løvli, gnr. 2 bnr. 80 og Vestli, gnr. 2 bnr. 81 i Grue. Eiendommene ble drevet som en bruksenhet. Gården kalles i det følgende Vestli.

Mentz Johansen og hustruen Toline hadde fem barn, Margit født i 1919, Olaf født i 1920, Joar født i 1922, Karlot født i 1925 og Karen født i 1927. Av barna ble Joar boende på Vestli også etter at han selv stiftet familie. I 1955 ble eiendommen tillagt parsell nr. 63 av Sorknesfeltet, gnr. 3 bnr. 121, som tilleggsjord. Til å begynne med drev faren gården sammen med Joar, men fra 1973 overtok sønnen driften alene som forpakter.

Mentz Johansen avgikk ved døden i 1982. Han satt da i uskiftet bo etter Toline som døde i 1961. I testament av 9. februar 1979 hadde Mentz bl.a. bestemt at 1/3 av alt han etterlot seg, skulle tilfalle Joar «som en påskjønnelse for det at han alltid har vært hjemme med meg og vært meg til stor hjelp, spesielt siden jeg ble enkemann». I testamentet ga han også uttrykk for ønske om at Joar skulle få overta gården mot å svare sine søsken «den arv - - - de tilkommer etter loven - - -».

På skifte etter foreldrene har Olaf som eldste sønn krevet gården utlagt til seg. Det er ikke bestridt at han har best odels- og åsetesrett, men Joar har påstått seg berettiget til å overta eiendommen i medhold av unntaksregelen i odelslovens §52, jfr. §21.

Solør herredsrett avsa den 25. november 1983 dom i saken med slik domsslutning:

«1. Joar Johansen kjennes berettiget til å overta eiendommen Løvli gnr. 2, bnr. 80, Vestli gnr. 2, bnr. 81 og parsell nr. 63 av Sorknesfeltet gnr. 3, bnr. 121 i Grue etter åsetestakst.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen ble avsagt under dissens idet rettens formann - sorenskriveren - stemte for å la Olaf Johansen få overta gården.

Olaf Johansen har i rett tid påanket herredsrettens dom og har nedlagt slik påstand:

«1. Olaf Johansen kjennes berettiget til å overta eiendommen «Løvli», gnr. 2, bnr. 80, «Vestli», gnr. 2, bnr. 81 og parsell nr. 63 av Sorknesfeltet, gnr. 3 bnr. 121 i Grue etter åsetestakst.

2. Olaf Johansen tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.»

Joar Johansen har tatt til motmæle og har nedlagt slik påstand:

«1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Joar Johansen tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.»

Saksforholdet og partenes anførsler fremgår nærmere av herredsrettens domsgrunner og av lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Olaf Johansen har under ankeforhandlingen gjort gjeldende de samme anførsler som tidligere og har særlig vist til premissene fra herredsrettens mindretall som han mener gir uttrykk for både riktig bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Han har i det vesentlige fremholdt følgende:

Side:463

Inntil han flyttet fra foreldrene like etter krigen, hjalp både han og Joar faren med gårdsarbeidet. Etter at han stiftet familie selv, ble det imidlertid ikke plass lenger på Vestli. Ved siden av foreldrene bodde både Joar og Karlot der. Olaf følte seg på en måte presset til å flytte, men som best odelsberettiget aktet han å overta gården senere når faren ville gi den fra seg. Det ga han også uttrykk for ved en rekke anledninger. At det var han som hadde best rett til gården, og at han ville bruke retten sin, var et stadig tilbakevendende tema under familiesammenkomster. Joar har derfor aldri hatt grunn til å tro at han skulle få beholde gården etter faren.

Olaf fikk først leiet og senere kjøpt hus bare vel 200 m fra Vestli for nettopp å kunne ha kontakt med farsgården. Han fortsatte da også å hjelpe faren med gårdsarbeidet på fritiden både i helger og ferier, men det skjedde i mindre grad etter hvert og opphørte helt etter at Joar overtok som forpakter i 1973.

Det er riktig at faren og Joar drev gården sammen inntil da, men Olaf bestrider at Joars innsats var så betydelig som han vil ha det til. Det var først og fremst faren som drev gården og han tok også aktivt del i alt arbeid på eiendommen helt til Joar begynte som forpakter.

Forpaktningskontrakten av 20. mars 1973 fikk Olaf først tilfeldigvis kjennskap til i 1976. Det var uriktig av herredsagronom Langeland, som visste at Olaf hadde best odelsrett, å medvirke til at faren i en alder av nærmere 77 år forpaktet bort gården til Joar for et så langt tidsrom som 10 år. Forpaktningsavgiften var dessuten alt for lav. Kontrakten var reelt sett en illojal disposisjon overfor ham som best odelsberettiget, og han betraktet arrangementet som et opplegg fra faren og broren for å hindre ham i å gjøre bruk av odelsretten. Det var på den bakgrunn han påklaget jordstyrets godkjennelse av kontrakten. Herredsagronom Langeland har bekreftet at han flere ganger både før og etter 1976 nevnte for Joar at Olaf ville bruke sin odelsrett. Joar visste dessuten at Olaf var eldst og hadde best rett. Brevet fra Olaf av 3. mars 1981 som han sendte etter å ha konferert med advokat, kunne derfor umulig komme som noe sjokk på broren. Han har tvertimot hele tiden vært fullt orientert og har hatt god tid til å innrette seg på at Olaf ville overta gården når faren ga den fra seg. Var Joar i tvil, burde han ha tatt spørsmålet om hvem som skulle ha eiendommen opp med Olaf som hadde førsteretten. Det har han aldri gjort.

Herredsrettens flertall har som begrunnelse for sitt resultat, lagt uforholdsmessig stor vekt på Joars arbeide med nydyrkingen av tilleggsjorda. Storparten av parsell nr. 63 av Sorknesfeltet ble dyrket opp mens faren ennå sto for gården og selv var aktivt med. Oppdyrkingen foregikk dessuten i en tid med gunstige tilskuddsordninger. Det er ikke tvil om at Joar har hjulpet til på gården, men hjelpen har ikke vært vederlagsfri slik odelslovens §21 må antas å forutsette. Joar har fått fullt økonomisk vederlag for sin innsats. Den bistand han og ektefellen ytet faren de siste årene han levet, vil de få full godtgjørelse for på skiftet.

Odelslovens §21 stiller opp meget strenge vilkår for å fortrenge en bedre odelsberettiget, og det kan være spørsmål om ikke odelslovens §52 er en enda strengere norm. Etter den forståelse av bestemmelsen

Side:464

som rettspraksis har lagt til grunn, vil det ikke være «klårt urimeleg» at Olaf nå overtar gården. Det vises særskilt til avgjørelser i Rt-1978-268, Rt-1979-1534, Rt-1980-967 og til artikkel i Lov og Rett 243 flg.

Joar Johansen har vist til herredsrettens dom som han mener er riktig. Herredsrettens flertall har foretatt en korrekt bevisvurdering og har truffet sin avgjørelse på grunnlag av en riktig rettsanvendelse. Joar slutter seg derfor til flertallets premisser fullt ut.

Det er på det rene at Olaf har best odels- og åsetesrett. Det vil imidlertid være klart urimelig om han nå skal få utlagt eiendommen på skifte. Det aksepteres at rettspraksis har trukket opp en streng norm for den skjønnsmessige vurdering retten skal foreta. Men både ved bedømmelsen av bevisene og ved rimelighetsvurderingen må lagmannsretten ta i betraktning at gården har gjennomgått en vesentlig forandring, herunder oppdyrking, i den tiden Joar har vært med på å drive den.

Det bestrides at Olaf har hatt noen egentlig tilknytning til Vestli siden han flyttet derfra i 1945. Siden den gang har han hverken i ord eller handling lagt for dagen noen interesse for gården. Det er således ikke riktig at Olaf har hjulpet til på bruket etter at han flyttet, iallfall ikke i en slik grad at det er noe å snakke om. Heller ikke har han under familiesammenkomster nevnt at han senere aktet å overta gården. Det kan hans øvrige søsken bekrefte. Selv da Joar og broren arbeidet sammen i Oslo i begynnelsen av 1960-årene, nevnte ikke Olaf med ett ord at han tenkte på å overta når faren i sin tid ville gi gården fra seg.

Joar hørte heller ingen ting om protesten mot forpaktningskontrakten. Olaf nevnte ikke noe om den til ham, og det er ikke riktig at herredsagronom Langeland fortalte at Olaf aktet å bruke odelsretten sin. Dette fikk han først rede på i brevet av 3. mars 1981 fra Olaf. Brevet kom som et sjokk på ham. Før han mottok det, hadde han ikke hatt noen grunn til å regne med at Olaf ville ta over gården, og det var da gått en menneskealder etter at han flyttet hjemmefra.

De første årene etter krigen arbeidet Joar og faren sammen på gården. Etter hvert som faren ble eldre, falt mer og mer av arbeidet på Joar, og de siste årene før han overtok som forpakter, drev han i realiteten eiendommen som sin egen. Faren sto imidlertid som eier og inntektene ble det smått med.

Joar har nå kjøpt nye gårdsredskaper bortsett fra en traktor som han har igjen fra den tiden faren var med. Han driver gården alene og akter å fortsette med det. Han har ikke noe annet arbeide å gå til.

Ivan som er Joars eneste sønn, har vokst opp på Vestli og har hjulpet til på gården siden han var stor nok til å greie det. Han har også vært med på nydyrkingen. Han er nå 26 år og er maskinholder på Kirkenær.

Videre har ektefellen Marit faktisk vært gårdskone på Vestli siden lenge før Toline døde. Hun har hatt det meste av arbeidet inne og ute, riktignok med litt hjelp av Mentz i fjøset så lenge han greide det. Etter at Mentz ble syk og ufør, har Marit hatt et umenneskelig slit i vel to år med stellet av ham ved siden av gårdsarbeidet. Det vises for så vidt til erklæring av 19. mai 1983 fra distriktslegen i Grue. Hverken Joar eller

Side:465

Marit har tilnærmelsesvis fått vederlag for det arbeidet de har utført på gården. Fra 1. april 1973 har han betalt kr. 3 000 i forpaktningsavgift pr. år. Leien ble satt til et vanlig og realistisk beløp. Han har således ikke forpaktet gården på spesielt gunstige vilkår.

Ankeforhandling ble holdt i Grue rådhus den 2. oktober 1984. Begge parter møtte og forklarte seg. Vitnet Sigmund Langeland var avhørt ved bevisopptak forut for ankeforhandlingen, og hans rettslige forklaring ble lest opp. Det ble dessuten avhørt fem vitner hvorav 4 var nye for lagmannsretten. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige slutte seg til flertallets begrunnelse.

Det er ikke bestridt at Olaf har best åsetesrett. Han har derfor i medhold av odelslovens §51 rett til på skiftet etter foreldrene å få Vestli utlagt til seg med mindre det vil føre til «klårt urimelege resultat å følgja den vanlege åsetesrekkjefølgja», jfr. samme lovs §52 siste ledd. Oppstår en slik urimelighet, kan «retten ta anna avgjerd ut frå dei synsmåtar som er nemnde i §21». Rettspraksis har fastslått at «det i alle fall ikke kan anvendes noen mildere norm for å fravike rekkefølgen ved utøvelsen av åsetesrett enn ved fravikelse av reglene for odelsløsning etter §21», jfr. Rt-1980-967 (s. 970). Eiendommen kan med andre ord bare utlegges til Joar hvis det foreligger en klar og betydelig overvekt av hensyn som taler for å la ham gå foran broren. De normale virkninger av at åsetesretten gjøres gjeldende, kan ikke føre til at resultatet vil bli «klårt urimeleg». Lovens krav om et klart urimelig resultat utgjør således en sterk begrensning i adgangen til å avgjøre saken ut fra rene rimelighetsbetraktninger. Lagmannsretten har truffet sin avgjørelse på grunnlag av de øvrige omstendigheter omkring valget av hvem som bør få utlagt gården.

Mentz Johansen kjøpte Vestli i 1918 og både Olaf og Joar er vokst opp på eiendommen. På den tiden Olaf stiftet egen familie, var gården et småbruk på ca. 50 da. dyrket mark med et eldre våningshus på ca. 70 kvm., låve, fjøs og stabbur. Husene var lite tidsmessige. Det var ikke innlagt vann, og det må antas at bruket ga et temmelig beskjedent utkomme.

Olaf har anført at han følte seg presset til å flytte fra Vestli. Det var ingen uoverensstemmelser mellom ham og noen i familien, men det ble for trangt hos foreldrene. Joar og broren Karlot og hans forlovede bodde også hjemme på den tiden.

Lagmannsretten finner ingen grunn til å legge vekt på flyttingen i seg selv ved avgjørelsen av saken. Men det er lite som tyder på at Olaf den gangen brydde seg noe særlig om gården. Til tross for at han ble boende like ved, har han ikke siden flyttingen vært med på gårdsarbeidet i nevneverdig grad. Det er heller ikke godtgjort at han på annen måte har lagt for dagen noen interesse for bruket. Han tok f.eks. ikke del i dyrkingen av tilleggsjorda som faren i 1955 fikk tak i. I slutten av 1950-årene var han med på å føre opp et tilbygg til våningshuset på Vestli, men det arbeidet fikk han vanlig og full betaling for av faren.

Slik gården var like etter krigen, må det antas at arbeidet som snekker ga Olaf bedre inntekter enn han ville ha fått av Vestli. Det er

Side:466

iallfall ingen støtte i bevisførselen for at han valgte snekkeryrket som en midlertidig levevei inntil faren fant tiden inne til å gi fra seg eiendommen. Olaf har riktignok sterkt fremholdt at han flere ganger under familiesammenkomster minnet om sin odelsrett og at han senere aktet å overta gården. Ingen har imidlertid kunnet bekrefte dette.

I 1973 overtok Joar eiendommen som forpakter. Lagmannsretten legger til grunn at han da allerede en tid faktisk hadde drevet gården mer eller mindre alene. Det er på det rene at Olaf ikke fikk vite noe om forpaktningskontrakten før han tilfeldigvis fikk kjennskap til den i 1976. Det er uklart hvorfor faren og Joar ikke underrettet ham om avtalen, men noen ny eller vesentlig endret faktisk situasjon kan det egentlig ikke sies at forpaktningskontrakten førte til. Det må antas at Olaf i tilfelle ville ha hatt rett til å si opp avtalen.

I likelydende brev av 23. januar og 27. mars 1976 påklaget Olaf landbruksnemndas godkjennelse av forpaktningskontrakten. I brevet heter det bl.a.:

«Jeg har også for flere år tilbake, før forpaktningen ble skrevet, klart sagt fra til min yngre bror at jeg kom til å ta over farsgården når den tiden kom, men han har gjort alt han kan for å hindre meg i dette, noe denne forpaktningen også er et tydelig bevis for.»

Det er ikke gjennom bevisførselen under ankeforhandlingen godtgjort at Joar har foretatt seg noe for å hindre sin eldre bror i å overta Vestli. Olaf underrettet hverken faren eller Joar om brevet og han tok ikke spørsmålet om forpaktningskontrakten opp med noen av dem direkte. De fikk heller ikke oversendt brevet fra Grue jordstyre og det er et åpent spørsmål om Joar fikk rede på brorens standpunkt før han mottok brevet av 3. mars 1981 fra Olaf. Det er også uvisst om faren visste om brevet til Grue jordstyre eller kjente til Olafs standpunkt med hensyn til gården da han den 9. februar 1979 opprettet sitt testament. I testamentet ga han uttrykk for ønske om at Joar skulle få overta Vestli mot å svare «den arv mine øvrige barn, Margit, Olaf, Karlot og Karen tilkommer etter loven, enten etter mindelig overenskomst eller etter takst». Lagmannsretten har ikke tillagt farens ønske noen selvstendig vekt ved avgjørelsen av saken.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at Olaf etter at han flyttet fra Vestli i 1945-46, praktisk talt ikke har hatt noe med gården eller gårdsbruket å gjøre. Han må sies å ha «vore fråverande i lenger tid» som det er uttrykt i odelslovens §21, idet han i nærmere 40 år har arbeidet som snekker uten at dette yrket har vært ment som midlertidig i påvente av at faren skulle gi gården fra seg.

Joar har på sin side bodd på Vestli hele sitt liv og har hele tiden hatt sin hovedbeskjeftigelse på gården. Det legges til grunn at det er han som har dyrket opp storparten av parsell nr. 63 av Sorknesfeltet på vel 100 da., og de siste årene før han overtok som forpakter, var det også han som hadde mest med gårdsdriften å gjøre. Han har videre anskaffet nye gårdsredskaper. Det er nå bare en traktor igjen etter faren. Også hans ektefelle, Marit, har i alle år deltatt i arbeidet på gården. Etter at Toline døde i 1961, har Marit stort sett utført fjøsstellet alene.

Lagmannsretten finner det godtgjort at Joar før han overtok som forpakter, har tilført Vestli betydelige verdier som han ikke har fått

Side:467

fullt vederlag for. Eiendommen har i dag et oppdyrket areal på langt over det dobbelte av det gården hadde da Olaf flyttet hjemmefra. Eiendommen i dag og den gang kan således ikke sammenlignes.

Lagmannsretten finner ikke at det er grunnlag for å se på forpaktningskontrakten av 27. mars 1973 som noe illojalt arrangement overfor Olaf. Faren var riktignok vel 76 år da avtalen ble inngått, og i betraktning av hans alder var 10 år en lang leietid. Det må imidlertid tas med i vurderingen av kontrakten at Mentz i tillegg til å få ordnet med gården, tok sikte på å sikre seg aldersomsorg gjennom avtalen med Joar. Mentz skulle fortsatt ha borett på Vestli «sammen med forpakteren slik som det har vært i de senere år». Han ble også tatt hånd om hjemme i to år etter at han fikk hjerneblødning og ble fullstendig invalidisert. Det er ikke godtgjort at forpaktningsavgiften på kr. 3 000 har vært særlig fordelaktig.

Så lenge den gamle odelsloven gjaldt, hadde Olaf en ubetinget rett til å overta gården enten på skifte eller ved odelsløsning. Den mangel på interesse for eiendommen som han faktisk viste og hans langvarige engasjement i annet yrke, kan hverken i farens eller brorens øyne ha gjort det særlig sannsynlig at han ville komme til å bruke retten. Lagmannsretten ser både forpaktningskontrakten og innholdet av farens testament på denne bakgrunn.

Det er lagmannsrettens inntrykk at Olafs interesse for Vestli har våknet til live de senere år. Han er nå 64 år gammel. Han akter ikke å drive gården selv, men vil overlate den til en av sønnene. Ingen av dem er jordbrukskyndige eller har tilknytning til jordbruk i dag.

Joar er 62 år. Han har barn som har vokst opp på Vestli og deltatt i arbeidet på gården inntil for et par år siden. Joar har ikke noe annet yrke å gå til. Hvis han må gi fra seg gården, finner lagmannsretten at han vil komme i en særlig ugunstig stilling i forhold til de fleste som blir fortrengt av en bedre åsetesberettiget. Hans situasjon likner helt på den som er beskrevet i odelslovens §21. Etter §52 siste ledd skal en avgjørelse i en sak hvor det er spørsmål om å fravike den vanlige åsetesrekkefølgen, treffes «ut fra dei same synsmåtar». Ut fra en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at det vil være «klårt urimeleg» om Olaf får utlagt Vestli på skifte etter foreldrene. Herredsrettens dom blir således å stadfeste.

Anken har ikke ført frem. Det foreligger ikke særlige grunner til å fravike hovedregelen om saksomkostninger i tvml. §180 første ledd. Den påankede dom er utførlig og riktig begrunnet. Olaf Johansen må derfor betale sakens omkostninger for lagmannsretten. Ankemotpartens prosessfullmektig har levert omkostningsoppgave som legges til grunn. Saksomkostningene for lagmannsretten fastsettes i samsvar med denne til kr. 12 000 som er salær. I tillegg kommer utgifter til domsmenn. Det er ikke grunnlag for å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

Side:468

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Olaf Johansen til Joar Johansen 12 000 - tolvtusen - kroner og i tillegg det beløp godtgjørelsen til domsmennene endelig fastsettes til.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Av herredsrettens dom (sorenskriver Otto Weng med domsmenn):

Eiendommene Vestli, gnr. 2 bnr. 80 og Løvli, gnr. 2 bnr. 81 i Grue som er én bruksenhet, var opprinnelig på tilsammen 50 da. dyrket og 4 da. udyrket. Eiendommene ble ervervet av Mentz Johansen ved skjøte av 24/5 1918.

Ved skjøte av 10/3 1955, tinglyst 12/3 1955 ervervet han parsell nr. 63 av Sorknesfeltet, gnr. 3 bnr. 121 i Grue på ca. 103 da. som tilleggsjord.

Mentz Johansen var født xx.xx.1896 og døde i 1982. Hans hustru Toline var født xx.xx.1897 og døde 1961. De hadde 5 barn, tre gutter og to piker. Eldst er datteren Margit Høgbrenna som er 64 år og yngst er datteren Karen Westli som er 56 år. Av guttene er Olaf Johansen eldst. Han er 63 år. Nest eldste gutt er Joar Johansen som er 61 år. Yngst av guttene er Karlot Johansen som er 58 år.

Joar Johansen har alltid bodd på gården og deltatt i driften av den. Han har kone og voksne barn. Fra 1. april 1973 har han vært forpakter av gården i henhold til forpaktningskontrakt av 20/3 1973 mellom ham og hans far Mentz Johansen. Kontrakten lyder på 10 år. De øvrige søsknene flyttet hjemmefra etterhvert som de kom i voksen alder. Olaf Johansen stiftet familie og flyttet fra garden i 1945.

I sitt testament av 9/2 1979 har faren Mentz Johansen uttrykt ønske om at Joar Johansen skal få overta gården etter minnelig overenskomst eller etter takst. Ved skifteoppgjøret ble det ikke enighet om at Joar skal få overta gården, og ved stevning av 28/3 1983 har han reist odelssak mot sin eldste bror Olaf Johansen. Joar Johansen har nedlagt slik påstand:

«1. Joar Johansen kjennes berettiget til å overta eiendommen Løvli, gnr. 2 bnr. 80, Vestli, gnr. 2 bnr. 81 og parsell nr. 63 av Sorknesfeltet, gnr. 3 bnr. 121 i Grue etter åsetestakst.

2. Olaf Johansen bærer sakens omkostninger.»

Olaf Johansen har tatt til gjenmæle og har nedlagt slik påstand:

«1. Olaf Johansen kjennes berettiget til å overta eiendommen Løvli, gnr. 2 bnr. 80, Vestli, gnr. 2 bnr. 81 og parsell nr. 63 av Sorknesfeltet, gnr. 3 bnr. 121 i Grue etter åsetestakst.

2. Olaf Johansen tilkjennes saksomkostninger.» - - -

Rettens flertall - domsmennene - finner at det ville virke klart urimelig å kjenne Olaf Johansen berettiget til å overta eiendommen til fortrengsel for sin bror Joar Johansen.

Joar Johansen har bodd på eiendommen alle sine dager og nedlagt de beste år og storparten av sitt aktive arbeidsliv der. Han har og har alltid hatt sitt yrke knyttet til gården. Da han ble værende hos sine foreldre på gården, var det bare et småbruk på tilsammen 50 da. dyrket og 4 da. udyrket mark.

Avkastningen av bruket var svært beskjeden, og ga ikke meget igjen for arbeidet. Joar måtte derfor ta det arbeid han kunne få og kunne rekke utenom bruket. Det ble skogsarbeid om vinteren og snekring o.l. ellers. Dels snekret han sammen med broren Olaf Johansen. Arbeidsmarkedet var dengang bra, og bedre enn hva arbeidet på et småbruk kunne gi.

Joar Johansen utførte ikke bare det daglige på bruket, men arbeidet aktivt

Side:469

med å utvide bruket ved nydyrking. Faren var med de første år, men det ble mindre etterhvert.

Joar Johansen foretok det nødvendige vedrørende planlegging, tilskott og finansiering. Riktignok ble det drevet i farens navn, inntil Joar overtok forpaktningen i 1973, men Joar sto hele tiden for det administrative, og utførte en betydelig del av markarbeidet. En vesentlig del, ca. 30 da., har Joar dyrket opp etter 1973. Han overtok da som forpakter og alt gikk i hans navn. Det synes å være på det rene at Joar Johansen har vært den drivende kraft på gården og bragt den fra å være et småbruk på vel 40 da. dyrket mark til en gård på 120-130 da. kornland. Han har således tilført gården meget betydelige varige verdier. Han har vært innstilt på å overta gården, og har foruten å nedlegge mange års arbeid på gården, skaffet seg nødvendige redskaper. 1 stillere tider på gården har han arbeidet med nydyrkingen der, samt utført en del arbeid utenom for å skaffe kontanter til underhold og videre utbygging.

Olaf Johansen fraflyttet gården i 1945 og har drevet som snekker, og etter egen forklaring, ikke hatt tid til å arbeide på gården. Han har fremdeles sitt yrke som snekker. Forøvrig har han forklart at han er for gammel til å begynne som gårdbruker, men at han har en voksen sønn som kan overta.

Joar Johansen synes med god grunn å ha gått ut fra at han skulle overta gården. Han har stått for det hele og for oppdyrking av jorda. Det ble ikke ydet hjelp fra Olafs side. Joar og hans kone tok seg av faren i hans sykdom og ydet faren hjelp og pleie ut over det som kan forventes. Faren ble i alle år fra forpaktningen i 1973, ydet stell og omsorg og full pensjon. Dette var utenom forpaktningskontrakten. Forpaktningsavgift er betalt. Avgiften sammen med de øvrige forpliktelser etter kontrakten, synes å svare til vanlig vederlag for forpaktning av en slik eiendom.

Joar Johansen mener at Olafs brev av mars 1981 kom som en overraskelse og nærmest som et sjokk på ham. Joar Johansen fastholder at han ikke hadde fått noen henvendelse fra broren tidligere eller på annen måte forstått at Olaf aktet å overta gården. Joar mener at dersom Olaf aktet å overta, måtte han ha vist interesse og bl.a. hjulpet til med nydyrkingen. Selvom Olaf Johansen mener noe annet, synes det klart at Joar Johansen ikke tidligere på tilstrekkelig måte var gjort kjent med at Olaf ville benytte seg av sin odelsrett. Olaf Johansen har forklart at han ikke hadde nevnt det etter 1968 da han ikke hadde funnet det nødvendig å mase om dette. Olafs passivitet og manglende tilkjennegivende av interesse i gårdens utvidelse ved Joars oppdyrking m.v. må ha styrket Joar i hans oppfatning om at Olaf ikke var interessert i å overta gården, at Joar skulle bli ved den.

Det finnes klart urimelig om Olaf Johansen nå skulle fordrive Joar Johansen etterat han i alle år har arbeidet på gården og i så lang tid ha drevet den. Han har nedlagt mesteparten av sitt livsverk på gården og bragt småbruket opp til en bra korngård. Eiendommen er nå en helt annen enn da Olaf flyttet hjemmefra. Dette er i det vesentlige Joars verk, og en varig verdi som Joar ikke har fått kompensasjon for, og en innsats han neppe ville ha ydet dersom han ikke var sikker på å få overta eiendommen. Hans bopel har og har alltid vært på gården. Hans yrke er knyttet til gården og han eier nødvendig gårdsredskap. Han har de beste forutsetninger for å drive gården. I en alder av 61 år har han intet annet å falle tilbake på. Det ville være klart urimelig om han etter å ha arbeidet opp eiendommen fra et småbruk til en god korngård og tilføyet eiendommen betydelige verdier, skulle måtte overlate den til sin eldre bror.

Side:470

Olaf Johansen har derimot sitt yrke som snekker og har ikke hatt noen faktisk tilknytning til gården siden han flyttet derfra i 1945. Olaf mener dessuten at han er for gammel til nå å drive gården, men vil overta den for snarest å sette husene istand og sikre gården for sin sønn.

Flertallet er av den mening at de momenter som det er lagt vekt på i tidligere rettspraksis, alle i nærværende sak går i favør av at Joar Johansen må tilkjennes gården. Det finnes å være klart urimelig om eiendommen skulle tilkjennes Olaf Johansen. Det er på det rene at også faren mente at Joar skulle ha gården og dette er kommet til uttrykk i farens testamente.

Rettens mindretall - sorenskriveren - er under tvil kommet til at det ikke vil være klart urimelig å følge den vanlige odelsrekkefølge.

Som nevnt i høyesterettsdom inntatt i Norsk Rt-1978-268 flg. vil enhver odelsløsning innebære at den aktuelle besidder av odelsgodset fordrives. Dette ligger i odelsrettens innhold og gir i de normale tilfeller i seg selv ikke noe grunnlag for å hindre løsning. Rimelighetsvurderingen etter lovens §21 må derfor ha dette som utgangspunkt. Det er de øvrige omstendigheter omkring odelsløsningen som må vurderes.

Bestemmelsen finner anvendelse når de interesser som odelsløseren fremmer, er så beskjedne etter art og styrke i forhold til hva besidderen i tilfelle må ofre, at resultatet blir klart urimelig. Det må som det heter «være ei monaleg overvekt av omsyn som talar mot å tillate løysing».

Olaf Johansen flyttet ut av farsgården i 1945 da han giftet seg. På den tid var de øvrige søsken fremdeles boende hjemme på gården, såvel Joar Johansen som yngste broren og dennes forlovede. Det var da ikke plass for Olaf og hans familie på bruket. Olaf kan ikke bebreides at han leide hus like ved som han senere kjøpte. Lignende tilfelle er omhandlet i høyesterettsdom inntatt i Norsk Rt-1980-967 flg., særlig 970. Alle kunne heller ikke leve av bruket, og det var naturlig at Olaf som den eldste og som stiftet familie, flyttet ut.

Imidlertid må en kunne legge til grunn at Joar var klar over Olafs odelsrett helt fra guttedagene, og at hans rett ikke var til å komme utenom før den nye loven kom i 1974. Det er heller ikke bestridt at Joar var klar over Olafs stilling som odelsgutt. Inntil 1. januar 1975 måtte Joar være forberedt på at Olaf kunne overta gården når tiden kom. Dette er et moment som finnes å gå i favør av Olaf, jfr. Oluf Skarpnes i Lov og Rett 1978 249. Det samme er kommet til uttrykk i høyesterettsdom i Norsk Rt-1980-967 flg., særlig 971.

Det kan ikke sees at det er fremkommet noe som kunne gi Joar grunn til å tro at Olaf hadde oppgitt sin rett, jfr. ovennevnte dom side 971.

Det må tvert om ansees godtgjort at Olaf i 1968 klart sa fra, da spørsmålet ble tatt opp av en bror av Joars kone, at han hadde beste odelsrett og ville bruke den. Dette må ha gjort det enda klarere for Joar, hva han allerede visste fra før, nemlig at Olafs rett var ubestridelig og at Olaf ville benytte seg av dette.

Olaf reagerte kraftig da han i 1976 ble klar over at Joar hadde en 10 års forpaktningskontrakt på gården, regnet fra 1. april 1973. Han skrev til Grue jordstyre om forholdet for kontrakten var skrevet av herredsagronomen og forlangte kontrakten annullert. Han påpekte at faren snart var 80 år, og at herredsagronomen måtte ha visst at det var en eldre sønn enn forpakteren Joar. I samme brev gir Olaf uttrykk for at han for flere år tilbake, før forpaktningskontrakten ble skrevet, klart hadde sagt fra til sin yngre bror at han kom til å overta gården når den tid kom. Herredsagronom Langeland har som vitne ikke kunnet huske med sikkerhet når han nevnte denne klagen og odelsspørsmålet

Side:471

for Joar, men mente at han hadde nevnt det etter brevet av 1976, før 1981 og med sikkerhet flere ganger etter den tid.

Forpaktningskontrakten mellom faren og Joar på 10 år inngått da faren nærmet seg 80 år, bestyrker at Joar var klar over Olafs rett, og at Olaf ville benytte denne når tiden kom. Joar har ikke hatt noen plausibel forklaring på kontraktens lange løpetid. Man må kunne legge til grunn at Olaf hele tiden har vært innstilt på og regnet med at han skulle overta gården etter faren. Sålenge faren satt med gården var han imidlertid avskåret fra å gjøre sin rett gjeldende.

Dette er forøvrig ikke en uvanlig situasjon for den eldste og best odelsberettigede. Som rett og rimelig er og oftest nødvendig, må den best odelsberettigede flytte ut og ta annet arbeid i påvente av at gården kan overtas. Dette gjelder ikke minst de mindre bruk som ikke gir arbeid eller levebrød for mer enn en familie. Olaf har da også forblitt boende like ved gården, og således hatt en viss kontakt med den. Som best odels- og åsetesberettiget hele tiden har han dertil hatt rettslig tilknytning til gården, jfr. Norsk Rt-1982-836, den der inntatte høyesterettsdom. Olaf har arbeidet på gården under hele oppveksten og i ungdomsårene til han giftet seg og flyttet i 1945. Han har hele tiden bodd i bygda ved gården og således hatt kontakt med landbruket. Hans forutsetninger og mulighet for å drive gården, ansees på det rene. Olafs snekkerkyndighet vil være et gode ved reparasjoner og vedlikehold av husene.

Joar har nedlagt en stor arbeidsinnsats på gården. For den varige verdi han har tilført gården, har Olaf sagt seg villig til å yte ham vederlag. Fra 1973 har Joar forpaktet gården på rimelige vilkår. Dette kan ikke likestilles med arbeidshjelp til foreldrene, jfr. høyesterettsdom, Rt-1980-967.

Joar og hans kone har ydet faren pleie i 2 år under farens sykdom. Det var urimelig tungt og byrdefullt. Olaf har erklært at Joar skal ha betaling for dette. Forøvrig har faren testamentert sin frie tredjedel til Joar.

Joar Johansen er selv en nevenyttig mann og har i sin tid snekret sammen med sin bror Olaf. Når tid og anledning har bydd seg, har Joar senere, som han sier «satt opp ei hytte eller slikt». Endelig er Joar av Olaf tilbudt å få drive gården til Joars pensjonsalder.

Mindretallet finner at Joar hele tiden har vært klar over Olafs bedre odelsrett og forstått at Olaf ville kunne gjøre sin rett gjeldende såsnart det var mulig.

Joar burde ha tatt hensyn til dette og innrettet seg etter det.

Mindretallet finner at det ikke ville føre til et klart urimelig resultat om den vanlige odelsrekkefølge blir fulgt og at Olaf tilkjennes gården.

Det antas i sin alminnelighet og i denne sak å ville føre til en omgåelse dersom den yngre skulle kunne se bort fra den eldres bedre rett og slå seg til på gården og innrette seg som om den eldres bedre rett ikke forelå, for så, når tiden kom da den eldre fikk mulighet til å gjøre sitt krav gjeldende, skulle bli hørt ved å påberope seg unntaksbestemmelsene i odelslovens §52, jfr. §21.

Høyesterett har da også ved anvendelsen av unntaksregelen ved odelsløsning lagt en streng norm til grunn, jfr. bl.a. høyesterettsdom inntatt i Norsk Rt-1980-967 flg. særlig side 969.

Retten finner enstemmig at det er på det rene at overtageren har åsetesrett, og at bestemmelsene for åsete kommer til anvendelse. Det har vært enighet mellom partene om dette.

I samsvar med flertallets votum, tilkjennes Joar Johansen eiendommen etter åsetestakst.

Side:472

Saken har budt på tvil, og det har vært fyldestgjørende grunn for å få saken prøvd for retten.

I medhold av tvistemålslovens §172, annet ledd, finnes hver av partene å måtte bære sine saksomkostninger. - - -