RG-1986-1058

Instans:	Eidsivating lagmannsrett
Dato:	1986-06-02
Publisert:	RG-1986-1058
Stikkord:	Tvist om forkjøpsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 2. juni 1986 i sak nr. 187/85
Parter:	Anders Solum (advokat Jan Arnesen) mot 1. Ola Buttingsrud og 2. Ola Ernst Buttingsrud (advokat Erik Bryn).
Forfatter:	Lagdommerne Georg Lund, Ingse Stabel, Ketil Tveiten med domsmenn
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §172, §180

I forbindelse med salg av en boligtomt på 900 m2 fra gnr. 17 bnr. 1 i Ådal (nå gnr. 287 bnr. 1 i Ringerike) ble det i skjøtet 8.2.1937 bl.a. inntatt følgende klausul: «Eieren av parcelen har forkjøpsrett til de i havnen nærmestliggende 5 - fem - maal jord.» Parsellen hadde ved skylddeling fått gnr. 17 bnr. 13 i Ådal (nå gnr. 287 bnr. 13 i Ringerike). Eieren av hovedbølet, Gudbrand T. Buttingsrud, døde 29.1.1983, vel 92 år gammel, uten å etterlate seg livsarvinger, og hans bo ble tatt under offentlig skiftebehandling ved Ringerike skifterett. I forbindelse med denne ble boets faste eiendom på ca. 2 300-2 400 da overtatt av avdødes brorsønn, Ola Buttingsrud, ved skifteskjøte dagbokført 12.1.1984 for kr. 1 300 000. Ved skjøte dagbokført 4.4.1984 overdro han en ideell halvpart av eiendommen til sønnen Ola Ernst Buttingsrud.

Kjøperen av parsellen, Anders Solum, født xx.xx.1900, som fortsatt er eier av denne, mente at forkjøpsretten i det opprinnelige skjøtet var blitt utløst så vel ved salget av hovedbølet til Ola Buttingsrud som ved salget av den ideelle halvpart til dennes sønn. Da disse avviste Anders Solums krav, reiste Solum sak for Ringerike byrett ved stevning 8.8.1984 med krav om at Ola Buttingsrud og Ola Ernst Buttingsrud skulle dømmes til å utstede skjøte på de omhandlede 5 mål til markedspris skjønnsmessig fastsatt av retten, under hovedforhandlingen utvidet med et subsidiært krav om at disse skulle dømmes til å søke om utskillelse og oppmåling av arealet og eventuelt utstede skjøte. Byretten avsa dom 8.2.1985 med slik domsslutning:

«1. Ola Buttingsrud og Ola Ernst Buttingsrud frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Anders Solum har i rett tid påanket byrettens dom til lagmannsretten med den begrunnelse at byretten har lagt feil bevisbedømmelse og rettsanvendelse til grunn for sitt resultat. Ola Buttingsrud og Ola Ernst Buttingsrud har tatt til gjenmæle og har, bortsett fra omkostningsavgjørelsen, henholdt seg til byrettens begrunnelse og resultat.

Når det gjelder saksforholdet, vises det til byrettens domsgrunner og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for byretten, dog slik at Anders Solum under ankeforhandlingen med motpartens samtykke endret sin påstand til å få fastsatt sin rett til nå å erverve de i skjøtet av 8.2.1937 omhandlede 5 mål jord.

Ankeforhandling ble holdt i Hønefoss 29. og 30.4.1986. Etter krav fra den ankende part er lagmannsretten satt med 4 meddommere fra det alminnelige utvalg. Anders Solum og Ola Buttingsrud var til stede og avga partsforklaringer. Det ble avhørt ett vitne, og rettsboken viser hva som ble dokumentert. Det ble foretatt åstedsbefaring.

Den ankende part, Anders Solum, har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Klausulen i skjøtet av 8.2.1937 gir eieren av den frasolgte parsell en klar forkjøpsrett til de nærmestliggende 5 mål av hovedbølet, selv

Side:1060

om arealet og prisen ikke er nærmere angitt. Hvilket areal partene hadde tenkt seg med forkjøpsretten, gir seg selv i terrenget, og i den utstrekning det ikke dreier seg om isolert salg av dette areal, slik at den forkjøpsberettigede kan tre inn i den etablerte avtale, vil prisen måtte fastsettes i forhold til markedsprisen. Klausulen er ledd i en gjensidig avtale, idet hovedbølets eier også er gitt forkjøpsrett til parsellen. Forkjøpsretten knytter seg til parsellens eier til enhver tid, men selv om det skulle være en personlig rett for kjøperen, er det nettopp han som nå gjør retten gjeldende.

Formålet med klausulen var å gi kjøperen av tomten mulighet for å utvide denne, slik at den fikk en størrelse som var vanlig i Ådal på den tid salget fant sted, med den status dette ga. Derved ville tomteeieren også kunne gi tomten en mer hensiktsmessig beplantning på oversiden av huset, slik at det ble mer sol der huset ligger. Byretten har feilaktig innfortolket mer dyrkingsmessige forhold som formål for forkjøpsretten, men dette var langt fra det primære. Solum ønsket en vanlig størrelse på tomten som han kunne betrakte som sin egen og som han derfor kunne råde over på en slik måte som terrenget ga anledning til. Dette formål er på ingen måte bortfalt, selv om det er gått lang tid, og meget har endret seg. At han i en tid var eier av en annen jordbrukseiendom i bygden, begrenser ikke retten til å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Han har for øvrig hele tiden hatt sin bolig på parsellen.

Forkjøpsrettsklausulen gir egentlig parselleieren en rett til å utvide tomten ved salg av hovedbølet. Det er intet holdepunkt for at denne rett er falt bort på grunn av den lange tiden som er gått. Solum hadde ingen foranledning til å gjøre sin rett gjeldende før hovedbølet ble solgt, og så snart dette skjedde i forbindelse med Gudbrand Buttingsruds dødsfall, har han fremsatt sitt krav på tomteutvidelse. Solums alder spiller ingen rolle. Han har et klart behov for å vise overfor sine arvinger at han står på sin rett etter skjøtet.

Forkjøpsretten kan ikke være begrenset til salg av det areal som retten er knyttet til, men må også kunne gjøres gjeldende ved salg av hovedbølet i sin helhet. Dette må klart ha vært partenes forutsetning, idet det areal som retten er knyttet til, ikke var egnet til salg alene. For Solum betyr det meget å få tillagt tomten det areal det dreier seg om, mens det for hovedbølet har helt marginal betydning. Det er for øvrig vist til Rt-1971-457 og til Austenå: Løsningsrettigheter 353.

Prinsipalt gjør Solum gjeldende at forkjøpsretten utløses også ved eiendomsovergang gjennom arv. Formålet er like meget til stede da, og den begrensning som måtte ligge i at tomten ikke skulle kunne kreves utvidet mens den opprinnelige eier satt med hovedbølet, gjelder ikke etter hans bortgang. Det må også tas i betraktning at det ikke dreier seg om en rett knyttet til en hel eiendom og at forkjøpsrettene er gjensidige etter skjøtet. Det er vist til RG-1954-710.

Selv om klausulen skulle være begrenset til eiendomsovergang ved salg, gjør Solum gjeldende at eiendomsoverdragelsen til Ola Buttingsrud må likestilles med salg selv om han var arving i boet. Her dreier det seg om et bo med 36 slektsarvinger, hvor Buttingsrud var arving for 1/18 del. Eiendommen ble avertert til salg, og selv om det ble

Side:1061

bestemt at arvingene skulle ha forkjøpsrett, var det avgjørende for boet å oppnå markedspris for eiendommen. Det ble heller ikke gjennomført noen intern auksjon mellom arvingene. Det arvemessige forhold var så underordnet at overdragelsen må sammenlignes med et ordinært salg. Det ble også satt opp en ordinær kjøpekontrakt med bestemmelse om morarente ved for sen betaling og betaling av meglerprovisjon i tillegg til kjøpesummen. Ved bruk av rettspraksis på området må det tas hensyn til at det dreier seg om helt konkrete avgjørelser.

Subsidiært gjør Solum gjeldende at salget av en ideell halvdel av eiendommen fra far til sønn også har utløst forkjøpsretten. Dette var et vanlig salg og ingen arvemessig transaksjon. Skulle en komme utenom en forkjøpsrett ved salg av en ideell andel, ville forkjøpsretten kunne gjøres helt illusorisk. Det er vist til Austenå 281.

Den ankende part har lagt ned slik endelig påstand:

«Prinsipalt: Som følge av foretatt overdragelse av gnr. 287 bnr. 1 og 7 i Ringerike fra Gudbrand Buttingsruds dødsbo til Ola Buttingsrud kjennes Anders Solum berettiget til å erverve de i skjøte av 8.2.1937 omhandlede fem mål jord i kraft av sin forkjøpsrett.

Subsidiært: Som følge av foretatt overdragelse av 1/2 part av gnr. 287 bnr. 1 og 7 i Ringerike fra Ola Buttingsrud til Ola Ernst Buttingsrud kjennes Anders Solum berettiget til å erverve de i skjøte av 8.2.1937 omhandlede fem mål jord.

I begge tilfelle: Anders Solum tilkjennes saksomkostninger ved by- og lagmannsrett.»

Ankemotpartene, Ola Buttingsrud og Ola Ernst Buttingsrud, har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Formålet med forkjøpsretten er svært uklart. I ankeerklæringen er dyrkingsmulighetene fremhevet, men dette forbyr terrengforholdene. Arealet på oversiden kan vanskelig benyttes til annet enn skogsdrift. Når det fremheves at retten til tomteutvidelse var ment å skape status, viser dette at det ikke var noe reelt behov bak klausulen. Den tar ikke sikte på det en forkjøpsrett vanligvis gjør, nemlig å hindre at andre overtar arealet og således gardere seg for oppfyllelse av et fremtidig formål, men å søke tilfredsstillelse av et behov som har eksistert fra første stund. Når Solum i de mange år som er gått, har unnlatt å søke sitt behov dekket, må en kunne se bort fra klausulen på grunn av passivitet. Han har også hatt en annen større eiendom i bygden, hvor han kunne ha bosatt seg og derved fått dekket behovet for større tomt rundt seg. Det er for øvrig ikke uvanlig med små hustomter i bygden. I alle fall må formålet med klausulen nå være bortfalt på grunn av de endrede samfunnsmessige forhold. Den uklare arealangivelse og manglende prisangivelse viser også at gjennomføringen må ha funnet sted mens begge parter var i live og at forkjøpsretten var begrenset til det forhold at Gudbrand Buttingsrud selv ønsket å selge.

I dette tilfellet gjøres forkjøpsretten gjeldende til et meget begrenset areal av hovedbølet som følge av salg av hele eiendommen. Det er vist til rettspraksis som viser at forkjøpsrettsklausuler bør tolkes innskrenkende bl.a. til Rt-1965-140. I skjøtet er ordet «forkjøpsrett» brukt, og det peker på at en bare kan gjøre retten gjeldende når det nevnte areal isolert er blitt solgt. Skulle forkjøpsretten også kunne

Side:1062

utløses ved salg av hele eiendommen, vil dette representere et betydelig bånd på hovedbølets eier, som måtte kreve en mer uttrykkelig formulering enn tilfellet er her. Det areal som er utpekt som gjenstand for forkjøpsretten, vil representere en arronderingsmessig uheldig tarm inn i hovedbølets skogareal og åpner muligheten for oppførelse av boliger og fritidshus til sjenanse for gården. Det må også tas i betraktning at klausulen er formulert av Solum. Gudbrand Buttingsrud var sterkt tilbakeholdende når det gjaldt utparsellering av tomter, og det har formodningen mot seg at han mente at salg av hele eiendommen skulle utløse en rett til å kreve et slikt areal fradelt. For øvrig settes ikke Solum i en ny situasjon ved salg av hele eiendommen. Rt-1971-457 gjaldt et helt annet forhold, idet en rettighet som det var knyttet forkjøpsrett til, var blitt koblet sammen med en fast eiendom og solgt under ett.

Ankemotpartene gjør også gjeldende at det ved overgangen til Ola Buttingsrud ikke dreiet seg om noe kjøp, slik en klausul om forkjøpsrett forutsetter, men om en arvemessig transaksjon. Det var den tidligere eiers død som utløste situasjonen, og det var som ledd i et oppgjør av boet at Ola Buttingsrud som arving overtok eiendommen. Det dreiet seg således ikke om et fritt salg på det åpne marked, men om et salg innen kretsen av boets arvinger. Selv om eiendommen ble lagt ut til salg gjennom advokat for å lodde markedsprisen, ble arvingene gitt anledning til å tre inn i det høyeste avgitte bud, og om flere fremmet slikt ønske, skulle det avholdes intern auksjon. Da det formelt sett bare var Ola Buttingsrud som meddelte ønske om å overta boets eiendom, ble intern auksjon ikke aktuell.

Det er vist til flere høyesterettsdommer, særlig til Rt-1967-787. Selv om disse er konkret forankret i de foreliggende situasjoner, viser de en klar tendens til ikke å godkjenne at en forkjøpsrett kan gjøres gjeldende mot arvinger og legatarer på skifte.

For øvrig synes Solum å oppfatte selve dødsfallet som utløsende faktor for forkjøpsretten, idet han gjorde denne gjeldende som krav i boet før det var tatt skritt til å selge eiendommen.

Heller ikke overdragelsen av en ideell halvdel fra Ola Buttingsrud til Ola Ernst Buttingsrud representerer noe kjøp som utløser forkjøpsretten. Dette representerer kun et praktisk forhold mellom far og sønn for å forberede et generasjonsskifte når det gjelder eiendommen. En slik overdragelse må likestilles med en arvelignende transaksjon som de opprinnelige parter ikke kan ha forutsatt å skulle utløse en rett for Solum til å kreve de angjeldende 5 mål overtatt og ligger således utenfor hensikten med forkjøpsretten. Da det dreier seg om overdragelse av en ideell andel, oppstår også spørsmålet om forkjøpsretten bare skal utløses for en ideell andel av forkjøpsrettsarealet.

Ankemotparten har lagt ned slik påstand:

«Ankemotpartene frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, men på et annet grunnlag.

Det dreier seg her om en noe ufullstendig klausul i et snart 50 år gammelt skjøte. Den ene av partene er død, og det foreligger intet

Side:1063

skriftlig bevismateriale som kan kaste lys over hans forutsetning for å godta klausulen. Anders Solum har opplyst at hans formål med klausulen var å sikre seg utvidelse av den tomt på snaut 1 da. som han kjøpte og oppførte sitt bolighus på, slik at han kunne oppnå en tomtestørrelse som var vanlig i bygden.

Det av Solum utpekte areal består i stor utstrekning av steinet skogsmark som i minimal grad kan utnyttes som have eller dyrkingsareal i forbindelse med bolighuset. Terrenget skråner relativt bratt oppover fra tomten og vil av tomteeieren neppe kunne utnyttes på annen måte enn hittil, nemlig til skogproduksjon, dog slik at han vil kunne innrette denne utnyttelse slik at solforholdene rundt bolighuset blir best mulig. Solum har også opplyst at det særlig var følelsesmessige grunner som førte til klausulen, idet han ville sikre seg en tomtestørrelse som ga ham rimelig status som grunneier.

I henhold til ordlyden knytter forkjøpsretten seg til 5 da. av hovedbølets samlede areal på ca. 2 300-2 400 da. I kraft av en forkjøpsrett vil den berettigede ha krav på å få overta det formuesgode som forkjøpsretten er knyttet til, om eieren vil avhende dette til en annen, med rett til å tre inn i en eventuell kjøpekontrakt knyttet til dette godet. En begrepsmessig forståelse av klausulen vil derfor kun gi eieren av den frasolgte parsellen en rett til kjøp av de angjeldende 5 da. om disse måtte bli solgt isolert. Et slikt isolert salg kan etter de terrengmessige forhold neppe ha fremstått som noe tenkelig alternativ for partene i 1937. Lagmannsretten finner derfor å måtte legge til grunn at parselleierens forkjøpsrett, etter partenes forutsetning i 1937, må ansees som en rett for denne til å overta det angjeldende areal om hovedbølet måtte bli solgt. Med en slik forståelse foreligger i realiteten en løsningsrett, som parselleieren kan utøve når den nevnte betingelse måtte inntre.

Lagmannsretten er ikke enig med byretten i at parselleierens rett er falt bort på grunn av den lange tid som er gått og de endrede forhold som nå foreligger. All den stund løsningsretten var knyttet til salg av hovedbølet, har Anders Solum ikke hatt noen foranledning til å gjøre sin rett gjeldende på et tidligere tidspunkt. Slik terrenget er, kan en heller ikke se at formålet med den tomteutvidelse som parselleieren forbeholdt seg, har endret seg i forhold til 1937, idet den bruksanvendelse som byretten har lagt vekt på, neppe kan ha vært fremtredende for partene den gang.

Med sin ufullstendige utforming med hensyn til arealbeskrivelse og vederlagsangivelse er det meget som taler for at parselleierens rett bare kunne utøves ved salg foretatt av den opprinnelige eier av hovedbølet, Gudbrand T. Buttingsrud, og at retten falt bort ved dennes død i 1983. Lagmannsretten finner ikke grunn til å ta standpunkt til dette, idet en finner at de påberopte eiendomsoverdragelser ikke utløser noen rett for parselleieren til å kreve innløsning. Det bemerkes imidlertid at arvingene i Gudbrand T. Buttingsruds bo sa seg villige til å gi Solum tilbud om å kjøpe arealet dersom andre enn arvingene overtok eiendommen.

Anders Solum har primært gjort sin forkjøpsrett gjeldende på grunn av eiendomsovergangen fra boet til Ola Buttingsrud. Ola Buttingsrud

Side:1064

var arving i boet for 1/18-del og var sønn av Gudbrand Buttingsruds bror. I skiftesamling 20.6.1983 ble det besluttet å utlegge eiendommen til salg gjennom advokat, men slik at arvingene skulle få tre inn i det høyeste avgitte bud. Dersom flere av arvingene skulle ønske å benytte denne retten, skulle det avholdes intern auksjon. Da Ola Buttingsrud hadde meddelt sin interesse i å overta eiendommen og hadde fremkommet med et konkret bud, ble det i skiftesamling 7.10.1983 gitt frist for de øvrige arvinger å meddele sin interesse, hvoretter det ville bli avholdt intern auksjon. Slik auksjon ble ikke nødvendig, hvoretter det på skiftesamling 28.10.1983 ble bestemt at Ola Buttingsrud skulle overta boets faste eiendom for kr. 1,3 mill. + omkostninger.

Det følger av dette at Ola Buttingsrud overtok eiendommen i egenskap av arving etter Gudbrand T. Buttingsrud. Det dreier seg således ikke om et fritt salg i det åpne marked. Det kan ikke ha vært Gudbrand T. Buttingsruds forutsetning i 1937 at parselleieren skulle kunne gjøre sin rett etter forkjøpsrettsklausulen gjeldende ved en overtagelse av hovedbølet på den måten som her har skjedd. Dette har heller ikke fått uttrykk i selve klausulen, idet begrepet «forkjøpsrett» ikke henspeiler på en eiendomsovergang basert på mottagerens arvemessige situasjon som ledd i fordelingen av arvemidlene. Det vises til Rt-1967-787 og Rt-1974-590.

Heller ikke det subsidiære grunnlag for å kreve arealet innløst finner lagmannsretten kan føre frem. Det dreier seg her om overføring av en ideell halvdel av eiendommen fra far til sønn som et naturlig ledd i en overføring av eiendommen til neste generasjon. Riktignok foreligger det formelt sett et salg, men klausulen kan ikke omfatte salg av ideelle andeler så lenge det ikke dreier seg om en omgåelse av parselleierens rett.

Lagmannsretten har ved sin vurdering lagt vekt på at det dreier seg om en gammel slektsgård og at Solums situasjon som eier av boligeiendommen ikke er blitt endret ved de overdragelser som har funnet sted. Det areal som Solum gjør krav på, representerer en kile inn i skogsarealet og vil derfor representere et arronderingsmessig uheldig forhold for hovedbølet. Disse forhold tilsier at Gudbrand T. Buttingsrud ved godtagelsen av forkjøpsrettsklausulen ikke har ment at klausulen skulle komme til anvendelse ved eiendomsovergang som sikret slektens fortsatte eiendomsrett til hovedbølet. Det er opplyst at Buttingsrud var svært tilbakeholdende når det gjaldt utparsellering av boligtomter, og det er derfor usannsynlig at han har ment å gi parsellens eier en rett til tomteutvidelse knyttet til en betingelse som nødvendigvis vil måtte inntre, nemlig eiendomsovergang til neste slektsgenerasjon, hva enten dette skjer ved arvefall eller som livsdisposisjon. Det er Solum som har formulert klausulen, og om han mente å ville sikre seg en slik «automatisk» rett, burde han ha formulert denne klarere med sikte på en løsningssituasjon, enn å angi sin rett som en forkjøpsrett.

Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også finner å kunne tiltre byrettens omkostningsavgjørelse. Saken har bydd på slik tvil at det var grunn for den tapende part å prøve denne for retten, jfr. tvml. §172 annet ledd. Anken har etter dette ikke ført frem, men da byretten har bygget sin avgjørelse på et grunnlag som etter

Side:1065

lagmannsrettens syn ikke fører frem, finner lagmannsretten at det foreligger særlig grunn til ikke å tilkjenne saksomkostninger for lagmannsretten, jfr. tvml. §180 første ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Ringerike byretts dom av 8. februar 1985 stadfestes.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.

Av byrettens dom (dommerfullmektig Espen Rønningen med spes. bem.): Saksøkeren Anders Solum kjøpte ved skjøte av 8.2.1937 eiendommen gnr. 17 bnr. 13 «Myrvang» i Ådal (nå gnr. 287 bnr. 13 i Ringerike) av Gudbrand T. Buttingsrud sen. Kjøpet gjaldt en byggetomt på ca. 1 dekar, og var en utskilt parsell av bnr. 1, «Søndre Enger» i Ådal som Gudbrand Buttingsrud sen. eide. Saksøkeren bygde kort tid etter et bolighus på tomten. 1 skjøtet av 8.2.1937 er det utformet følgende forkjøpsrettsklausul: «Eieren av parsellen har forkjøpsrett til de i havnen nærmestliggende 5 - fem - maal jord». Gudbrand T. Buttingsrud sen. avgikk ved døden 29.1.1983. Han hadde ingen livsarvinger. Arven ble fordelt på arvegrenene til hver av hans seks søsken. Saksøkte nr. 1, Ola Buttingsrud som arvet 1/18 av boets netto, kjøpte eiendommen gnr. 287 bnr. 1 og 7 i Ringerike for 1,3 millioner kroner. Skifteskjøte ble tinglyst 12.1.1984. Eiendommens størrelse var på ca. 2300-2400 mål. Senere i 1984 overdro saksøkte nr. 1 halvparten av eiendommen til sønn, saksøkte nr. 2, Ola Ernst Buttingsrud. Skjøte er tinglyst 4.4.1984, kjøpesum kr. 650 000,-. Saksøkeren hevder at forkjøpsretten i skjøtet av 8.2.1937 er utløst ved en av de to overdragelser, mens de saksøkte på sin side hevder at dette ikke kan være tilfelle. Saken ble behandlet i forliksrådet 3.8.1984, men forlik kom ikke istand. Saksøkeren reiste søksmål ved stevning av 8.8.1984. Hovedforhandling er holdt 29. januar 1985. Anders Solum avga partsforklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Saksøkeren har gjort gjeldende: - - -

De saksøkte har gjort gjeldende: - - -

Retten bemerker:

Det legges til grunn at det i skjøtet av 8.2.1937 mellom Gudbrand T. Buttingsrud og saksøkeren ble inngått en gyldig avtale om at «Eieren av parsellen har forkjøpsrett til de i havnen nærmestliggende 5 - fem - maal jord». Retten må ta stilling til om den rett saksøkeren fikk med dette består idag. Avgjørelsen må foretas på bakgrunn av en tolking av klausulen etter de vanlige regler for tolking i kontraktsretten, med de spesielle forhold som kommer inn ved avtaler om forkjøpsrett. For å ta stilling til hvilket innhold partene mente å legge i klausulen vil klausulens ordlyd, bakgrunnen for og omstendighetene rundt inngåelsen av den, herunder særlig hvilket formål den skulle ivareta, bli de viktigste tolkingsfaktorer.

Klausulen består av kun en setning, og denne gir liten direkte veiledning for spørsmålet om hvorvidt forkjøpsretten består idag eller ikke. Avtalen om forkjøpsrett ble inngått for nesten 50 år siden, og en av de to parter er avgått ved døden. Det er lite å hente ut av klausulens ordlyd på dette punkt, utover den betydning det i seg selv vil få at den er uklar og lite opplysende. Vedrørende bakgrunnen for og omstendighetene rundt inngåelsen av avtalen om

Side:1066

forkjøpsrett, legger retten til grunn det følgende: Saksøkeren kjøpte parsellen Myrvang av Gudbrand T. Buttingsrud sen. som en byggetomt. Tomten ble kjøpt for å oppføre et bolighus og dermed etablere et hjem for seg og sin familie på Myrvang. Skjøte på parsellen er utstedt 8.2.1937. Tomten var på ca. 1 mål jord og var tilstrekkelig for oppføring av et bolighus. Da saksøkeren hadde interesse av å holde muligheten oppe til å få en større tomt til Myrvang, avtalte han med Gudbrand T. Buttingsrud i skjøtet en forkjøpsrett for eieren av parsellen til de i havnen nærmestliggende 5 mål jord. Samtidig fikk eieren av hovedbølet forkjøpsrett til Myrvang. Situasjonen var at saksøkeren skulle etablere sitt hjem på Myrvang, og da ett mål tomt var en liten tomt på landsbygda i 1937, var det naturlig at saksøkeren hadde interesse av å kunne skaffe seg en større tomt til Myrvang for å oppfylle behovene i denne forbindelse. Selv om saksøkeren ikke hadde til hensikt å utnytte jordbruk som hovedlevevei, var det på denne tiden viktig å ha muligheten for å kunne dyrke noe jord for å skaffe en familie de viktigste ting til den daglige husholdning. Saksøkeren hadde også interesse av å drive med litt dyrking av jord, og han syntes også at i mål var lite å bevege seg på. Det var disse formål saksøkeren ville tilgodese da avtalen om forkjøpsrett ble utformet, og retten legger til grunn at det var med denne bakgrunn de to partene inngikk avtalen om forkjøpsrett for eieren av parsellen. Med hensyn til eieren av Engers forkjøpsrett til parsellen, legger retten til grunn at dette er en vanlig avtale å inngå ved utparsellering fra et hovedbruk. Det vises også til at det samme ble gjort overfor eieren av Sigbo.

Etter det faktum retten her har lagt til grunn, kan det ikke sees at de formål den avtalte forkjøpsrett skulle ivareta den gang den ble inngått, er tilstede idag. Retten kan heller ikke finne at saksøkeren har godtgjort dette. Etter rettens mening var den avtalte forkjøpsrettens formål i første rekke å tilgodese de behov som fantes vedrørende eiendommen på et tidligere tidspunkt og i en annen situasjon. Nå, nesten 50 år senere, vil det ikke i den grad være vanlig med noe større tomt på landsbygda, og behovene for og nødvendigheten av egenproduksjon av jordbruksvarer vil ikke være de samme som tidligere. Dette må gjelde overfor eieren av eiendommen idag, saksøkeren, og dermed også overfor hans etterkommere. Det legges imidlertid også vekt på at formålet med avtalen om forkjøpsrett i forholdsvis stor utstrekning synes å være kommet i stand på bakgrunn av saksøkerens personlige behov. Det har nå gått nesten 50 år siden inngåelsen av avtalen, og saksøkerens situasjon idag som en 84 år gammel pensjonist, er en helt annen enn den gang da han var i ferd med å stifte hjem for seg og sin familie. Formålet med forkjøpsretten vil således ikke lenger være tilstede for saksøkeren. Til støtte for dette syn peker også de øvrige omstendigheter i forbindelse med inngåelsen av avtalen. Måten den var utformet på tyder ikke på at det var meningen å gi den det innhold som ville være følgen av at den består idag. Forkjøpsretten er av meget spesiell karakter, og den reiser slik den er utformet, en rekke problemstillinger. Dette og den uklare og lite utfyllende teksten tyder ikke på at det var meningen å gi den slike langsiktige virkninger. Tvertimot tilsier også dette at forkjøpsrettens formål var å oppfylle saksøkerens behov i en annen situasjon, og av en mer kortvarig karakter, enn det som nå er tilfelle. Det legges også vekt på at forkjøpsretten kom istand for nesten 50 år siden. Retten finner ikke å kunne gi klausulen en så vidtrekkende forståelse. Det vises her også til Rt-1965-140 og 1967/787 vedrørende fortolking av forkjøpsrettsklausuler.

Retten har etter dette kommet til at saksøkerens forkjøpsrett i skjøtet av

Side:1067

8.2.1937 ikke lenger består. Det anses dermed unødvendig for retten å komme inn på partenes øvrige anførsler i saken.

De saksøkte har vunnet saken i sin helhet. Da saken har voldt tvil, finner retten at partene bør bære sine egne saksomkostninger, jfr. tvml. §172, annet ledd. - - -