RG-1995-343
| Instans: | Frostating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1994-08-24 |
| Publisert: | RG-1995-343 (50-95) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Stjør- og Verdal namsrett NR. 148/94 D - Frostating lagmannsrett LF-1994-00209 K (se RG-1995-343). |
| Parter: | Kjærende part: Jorun Rolfseng, Stjørdal. (Prosessfullmektig: Advokat Odd Husby, Stjørdal). Motpart: Husby Borettslag, Stjørdal. (Prosessfullmektig: Advokat Harald Sorte, Stjørdal). |
| Forfatter: | Lagdommer Ivar Oftedahl, lagdommer Kjell Buer, lagdommer Mats Stensrud |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §197, §7, Husleieloven (1939), Borettslagsloven (1960) §34, §36, §37 |
Saken gjelder kjæremål over namsrettens kjennelse om at en andelseier skal fravike leilighet i borettslag på grunn av oversittet søksmålsfrist etter oppsigelse.
Husby Borettslag AL i Stjørdal (borettslaget) er et selvstendig andelslag med generalforsamling og styre. Borettslaget omfatter 110 terrasseleiligheter. Terrassene for de enkelte leiligheter er adskilt ved skillevegger og 1,7 meter brede blomsterkasser i forkant.
Leieforholdet for den enkelte borettshaver er regulert i en standard husleiekontrakt. Av leiekontrakten fremgår at borettslaget med en måneds varsel kan heve eller si opp leiekontrakten med andelseieren ved vesentlig mislighold (pkt 2.2 og 12.2). Av borettslagets husordensregler fremgår at det ikke er "tillatt å holde husdyr som har mulighet for å sjenere andre herunder hund og katt".
Formentlig omkring 1990 ble bestemmelsen om husdyrhold innskjerpet av borettslagets styre etter pålegg fra generalforsamlingen, foranlediget av klager fra flere av beboerne. Innskjerpingen medførte at husdyrholdet i borettslaget ble redusert betydelig.
Jorun Rolfseng (Rolfseng) har husleiekontrakt fra 1988 til en av borettslagets terrasseleiligheter, Nedre Terrassevei 3. Hun har i flere år holdt to katter som kjæledyr i leiligheten, en chinchilla og en siameser. Hun har beholdt begge kattene, også etter at borettslagets styre formentlig ca 1991/92 påla henne å avslutte husdyrholdet.
Etter vedtak i styret for borettslaget ble Rolfseng skriftlig den 9. juli 1993 pålagt å fjerne kattene fra leiligheten omgående og senest innen 19. s.m. Hun ble orientert om at borettslaget uten ytterligere varsel ville iverksette oppsigelse dersom det etter dette tidspunkt ble observert katter i hennes leilighet.
Borettslaget meddelte Rolfseng ved brev 14. oktober 1993 oppsigelse av leiekontrakten. Det ble vist til borettslagsloven §36, jf §37 og til at oppsigelsesfristen ifølge leiekontrakten er en måned. I brevet ble oppsigelsen begrunnet slik:
"Bakgrunnen for oppsigelsen ligger på følgende forhold:
Borettslagets styre har gjennom klage fra sine medlemmer tatt opp spørsmålet om katthold innen Borettslagets leiligheter. Som De kjenner til fastlegger husordensreglenes punkt 14 følgende: "det er ikke tillatt å holde husdyr som har mulighet til å sjenere andre, herunder hund og katt"
På tross av en rekke oppfordringer til Dem, hvor De både skriftlig og muntlig har bekreftet at katt er fjernet fra Deres leilighet har en vitnebevis på at katt i det senere er observert i leiligheten Deres.
Styret har stolt på Deres bekreftelser og av den grunn unnlatt å forfølge saken videre.
Imidlertid finner en ikke grunn til med bakgrunn til de seneste observasjoner å stole på riktigheten av Deres utsagn. En gjør samtidig oppmerksom på at de øvrige berørte katteeiere har i dag fulgt opp styrets oppfordring og fjernet katten(er).
Deres opptreden er i strid med borettslagets regler.
Ifølge nyere rettspraksis, senest dom i Eidsivating lagmannsrett, under behandling i Høyesterett, er Deres opptreden et vesentlig mislighold av kontrakten som gir Borettslaget rettslig grunnlag for å gjennomføre oppsigelsen. De har tidligere avgitt både skriftlig og muntlig bekreftelse på at katteholdet var avsluttet. Disse har vært uriktige. En finner det derfor hensiktsløst å sette en frist for ny bekreftelse."
Rolfseng ble avslutningsvis i oppsigelsen orientert om at søksmål om oppsigelsens gyldighet i henhold til borettslagsloven §37 og husleieloven §7, måtte være reist innen 30 dager etter at oppsigelsen var mottatt, og at utkastelse ville bli begjært dersom søksmål ikke var reist eller leiligheten ikke var fraflyttet innen fristen.
Rolfseng verken flyttet eller reiste søksmål innen fristen, og den 17. desember 1993 begjærte borettslaget henne utkastet av namsmannen i Stjørdal. Namsmannen tok ikke begjæringen til følge, og borettslaget klaget namsmannens avgjørelse til Stjør- og Verdal namsrett som 30. mars 1994 avsa kjennelse med slik slutning:
1. Husby Borettslag AL's begjæring om fravikelse av fast eiendom mot Jorun Rolfseng tillates fremmet.
2. Jorun Rolfseng dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra kjennelsen blir forkynt å erstatte saksomkostninger til Huseby Borettslag AL med kr 1500,- -ettusenfemhundre-."
Rolfseng har i rett tid påkjært namsrettens kjennelse til Frostating lagmannsrett. Borettslaget har tatt til motmæle. Ved prosskrift 13. mai 1994 har Rolfseng oversendt utskrift av Stjør- og Verdal herredsretts dom 11. s.m. der oppsigelse av en annen leietaker i samme borettslag begrunnet med at hun holdt en katt i terrasseleiligheten, ble kjent ugyldig. Partenes prosessfullmektiger var de samme som i nærværende sak, og begge parter har i prosesskrift til lagmannsretten kommentert dommen.
Rolfseng har for lagmannsretten gjort gjeldende at namsrettens avgjørelse er uriktig, og at det foreligger feil lovanvendelse og saksbehandlingsfeil.
Ved sin avgjørelse har namsretten lagt til grunn et annet forhold enn det som var borettslagets oppsigelsesgrunn. Namsrettens avgjørelse er bygget på at Rolfsengs kattehold er til sjenanse for de øvrige beboere i borettslaget, mens oppsigelsen er begrunnet med at hun har katt. Det er ikke nevnt med et eneste ord i oppsigelsen at katten eventuelt skulle ha sjenert andre beboere.
Namsretten kunne ikke bygge sin avgjørelse på andre forhold enn de som er nevnt som begrunnelse for oppsigelsen. Namsretten hadde etter tvistemålsloven §197 heller ikke adgang til i sin bevisbedømmelse å benytte et brev fra borettslagets styre til prosessfullmektigen som var vedlagt klagen til namsretten og datert dagen før, for så vidt som brevet er laget i sakens anledning. Det foreligger således en saksbehandlingsfeil som må føre til at namsrettens kjennelse oppheves.
Rolfseng ble oppsagt 14. oktober 1993. I oppsigelsesbrevet er det som en del av begrunnelsen vist til at katteholdet ifølge nyere rettspraksis representerer vesentlig mislighold. Konkret ble det vist til en dom ved Eidsivating lagmannsrett som imidlertid 29. oktober 1993 ble omgjort av Høyesterett. Dommen ble kjent i pressen og Rolfseng sørget selv for å få tak i et eksemplar av den.
Med bakgrunn i Høyesteretts dom var hun av den oppfatning at oppsigelsen var ugyldig. Hun reiste ikke søksmål fordi hun mente at borettslaget ikke ville kreve henne utkastet på bakgrunn av en oppsigelse som etter Høyesteretts dom bygget på uriktig fortolkning av husordensreglene. Hun tilskrev borettslaget to ganger i oppsigelsesfristen for å få klarhet i om oppsigelsen bygget på andre forhold enn det at hun holdt katter, men mottok ikke et eneste svar hvor det ble vist til at hennes katter sjenerte andre beboere.
Dersom teksten i oppsigelsesbrevet sammenholdes med Høyesteretts dom, gjengitt i Rt-1993-1260, synes det klart at oppsigelsen er ugyldig. Det er derfor feil lovanvendelse når namsretten har funnet det tvilsomt om oppsigelsen er ugyldig eller ikke. Siden oppsigelsen i dette tilfelle etter sitt innhold er klart ulovlig, skulle ikke Rolfseng som leieboer være forpliktet til å reise søksmål etter husleieloven vanlig regler (jf Rt-1980-894).
Av premissene i Stjør- og Verdal herredsretts dom 11. mai 1994 fremgår at det bare kan fastsettes forbud mot husdyr som faktisk sjenerer andre, og at husordensreglene ikke kan tolkes slik at de fastsetter totalforbud mot hold av husdyr. Oppsigelsesbrevet inneholder ingen antydning om at Rolfsengs katter har sjenert de øvrige beboere. Oppsigelsen synes bygget på den rettsoppfatning som Eidsivating lagmannsrett la til grunn i lignende sak, men som senere ble omgjort av Høyesterett.
De klager som fremkommer i borettslagets brev som var vedlagt klagen til namsretten over namsmannens avgjørelse, representerer ikke noe vesentlig mislighold selv om de skulle være riktige. Det innebærer ikke mislighold at en katt ved en anledning skal ha klatret ned på terrassen under. At beboeren ved siden av en gang i 1992 og aldri senere var plaget eller klaget, innebærer ikke vesentlig mislighold.
Rolfseng har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Namsrettens kjennelse oppheves.
2. Husby Borettslag v/styrets formann dømmes til å erstatte Jorun Rolfseng saken omkostninger."
Borettslaget har gjort gjeldende at namsrettens avgjørelse er riktig både med hensyn til lovanvendelsen og saksbehandlingen.
Namsretten har funnet at oppsigelsen oppfyller husleieloven formelle vilkår. Retten har riktig foretatt sin vurdering på bakgrunn av alle foreliggende fakta, og kommet frem til at oppsigelsen ikke var åpenbart uholdbar.
Borettslagets brev, som var vedlagt klagen til namsretten, kan ikke oppfattes som avgitt i anledning saken. Når namsretten besluttet å avgjøre saken uten å overføre den til søksmåls former, må det dessuten være anledning til å bygge på de dokumenter som var fremlagt.
Namsretten har ikke lagt feil lovanvendelse til grunn når den vurderte saken dit hen at det var tvilsomt om oppsigelsen var gyldig eller ikke. De ytre omstendigheter i den sak som er inntatt i Rt-1993-1260, er så vidt forskjellig fra den aktuelle sak at tilfellene ikke kan sidestilles.
Stjør- og Verdal herredsretts dom 11. mai 1994 slår fast at det gjelder totalforbud mot hund og katt i borettslaget, men at forbudet må tolkes i lyset av dommen i Rt-1993-1260. Etter en konkret vurdering fant herredsretten at den aktuelle katt på grunn av sin fysiske bevegelseshemming sannsynligvis ikke har vært til sjenanse for andre beboere.
Det må foretas en individuell vurdering. Rolfsengs to katter er ikke bevegelseshemmet. Det er fremsatt flere muntlige og også skriftlige klager på hennes kattehold fra en nabo med allergi mot katter. Den ene av kattene har også ved en anledning beveget seg ned på en lavere terrasse og ble brakt tilbake til eieren.
Det gjøres for øvrig gjeldende at Rolfsengs omkostningsoppgave for lagmannsretten ikke står i rimelig forhold til namsrettens omkostningsfastsettelse for borettslaget.
Borettslaget har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:
"1. Namsrettens avgjørelse stadfestes.
2. Jorun Rolfseng dømmes til å betale Husby Borettslags sakens omkostninger."
Lagmannsretten bemerker:
Det er på det rene at det foreligger et oppsigelig husleieforhold som reguleres av husleieloven, jf borettslagsloven §34. Det er også på det rene og ikke omtvistet at oppsigelsen av Rolfseng oppfyller de formelle krav i husleieloven §7, og at Rolfseng faktisk har oversittet søksmålsfristen etter husleieloven §38. Oppsigelsen representerer etter dette et særlig tvangsgrunnlag for at Rolfseng blir utkastet fra sin leilighet i borettslaget etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd pkt. c, med mindre oppsigelsen etter sitt innhold eller andre særskilte grunner var slik at hun etter den rettspraksis namsretten henviser til ikke kunne være forpliktet til å reise søksmål.
Dersom oppsigelsen av Rolfseng var klart ulovlig ( Rt-1980-894) eller dersom det foreligger annen særskilt begrunnelse for at innsigelse mot oppsigelsen er i behold ( Rt-1988-485), er den likevel ikke særskilt tvangsgrunnlag på tross av fristoversittelsen, og Rolfseng kan gjøre det gjeldende mot utkastelsesbegjæringen. Hvorvidt slik innsigelse er i behold, må avgjøres og begrunnes konkret. Etter lagmannsrettens vurdering må avgjørelsen rimeligvis skje på grunnlag av rettstilstanden ved utløpet av søksmålsfristen, og ikke på det tidspunkt oppsigelsen ble avgitt.
I motsetning til namsretten, finner lagmannsretten at det foreligger helt spesielle grunner for at Rolfseng kan gjøre innsigelse mot oppsigelsens gyldighet i utkastelsessaken, selv om søksmålsfristen er oversittet. Avgjørende er den glidning i rettstilstanden - og partenes forutsetninger om rettstilstanden, som fant sted i tidsrommet mellom oppsigelsen og utløpet av oppsigelsesfristen.
Selv om bakgrunnen for borettslagets innskjerping formentlig omkring 1990 var tidligere sjenanse og klager over husdyrhold, er det lite tvilsomt at borettslaget oppsigelse av Rolfseng var basert på at husordensreglene inneholdt et totalforbud mot kattehold og at et slikt absolutt forbud var lovlig. Det fremgår av borettslagets klage til Rolfseng 9. juli 1993, av oppsigelsens gjengivelse fra husordensreglene pkt. 14 samtidig som det anføres at "katt i det senere er observert i leiligheten Deres", og av oppsigelsens henvisning til dommen i Eidsivating lagmannsrett som uttrykk for gjeldende rettstilstand.
Oppsigelsen er datert 14. oktober, men ble etter det opplyste avsendt 18. oktober 1993 og er formentlig mottatt umiddelbart etter. Vel en uke senere og ca tre uker før søksmålsfristens utløp ble det ved Høyesteretts dom 29. oktober 1993 på det rene at den rettsoppfatning borettslaget bygget oppsigelsen på var uriktig. Hvor vidt borettslaget ville sagt opp Rolfseng dersom dommen hadde foreligget før oppsigelsen ble avgitt, er det vanskelig å ha noen mening om. Sannsynligvis ville borettslaget likevel sagt henne opp, siden en annen beboer i borettslaget ble oppsagt på grunn av kattehold den 31. januar 1994 i den sak som ble avgjort ved Stjør- og Verdal herredsretts foran nevnte dom.
Hvordan borettslaget ville ha forholdt seg, er imidlertid ikke utslagsgivende. Derimot er det avgjørende hvorvidt en forstandig leietaker hadde grunn til å gå ut fra at den endring i rettstilstanden som fant sted i løpet av søksmålsfristen, medførte at oppsigelsen var klart ulovlig, eller at borettslaget ville unnlate å følge oppsigelsen opp. Det gjelder særlig dersom leietakeren under søksmålsfristen søkte avklaring ved henvendelser til borettslaget. Rolfseng var kjent med borettslagets rettslige grunnlag for oppsigelsen, slik det kom til uttrykk i oppsigelsesbrevet. Høyesteretts dom i slutten av oktober 1993 fikk straks stor oppmerksomhet i media, og det fremgår av saken at Rolfseng gjorde seg kjent med dommen i god tid før søksmålsfristen utløp. Hun tok opp forholdet mellom det rettslige grunnlag for oppsigelsen og Høyesteretts dom i brev 4. november 1993 til borettslagets prosessfullmektig uten å få annet svar enn at kopi var oversendt til borettslaget samtidig som det ble minnet om søksmålsfristen. Heller ikke to andre brev fra henne til borettslagets prosessfullmektig som ble sendt etter at oppsigelsen var skrevet og før utløpet av søksmålsfristen, ble besvart. I alle tre brev fremholder hun at hun ikke har mottat noen klage fra andre beboere, og i brevet av 4. novenber 1993 ber hun i lys av Høyesteretts dom om å bli presentert de klagetilfelle som begrunner oppsigelsen.
Med den endring i de rettslige premisser for oppsigelsen som fulgte av Høyesteretts dom, borettslagets unnlatelse av å avklare grunnlaget for oppsigelsen og sin holdning til rettsendringen, og det faktum at det ikke har vært klaget over sjenanse fra husdyrhold i borettslaget de siste to år, jf Stjør- og Verdal herredsretts dom av 11. mai 1994, finner lagmannsretten at borettslagets oppsigelse av Rolfseng må anses som klart ulovlig. Det foreligger derfor etter lagmannsrettens syn i dette tilfelle en særskilt begrunnelse for at Rolfseng kan gjøre innsigelse mot oppsigelsens gyldighet i utkastelsessaken selv om søksmålsfristen etter husleieloven §38 er oversittet.
Kjæremålet har ført frem. Etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 første ledd, skal borettslaget betale Rolfsengs omkostninger for namsretten og lagmannsretten. Advokat Husby har påstått saksomkostninger for namsretten med kr 3800,- og for lagmannsretten med kr 2200,- som er salær. I tillegg kommer kjæremålsgebyr med kr 2850,-, tilsammen kr 8850,- som finnes rimelig og nødvendig for en betryggende utførelse av saken.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
1. Namsrettens kjennelse oppheves.
2. Husby Borettslag v/styrets formann betaler kr 8850,- - kroneråttetusenåttehundreogfemti - til Jorun Rolfseng i saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen.