Rt-1988-485
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1988-04-21 |
| Publisert: | Rt-1988-485 (149-88) |
| Stikkord: | Husleierett, Tvangsfullbyrdelse, Sivilprosess |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 161 K/1988 |
| Parter: | Best Buy A/S (advokat Pål Heldal) mot Erling Osland (advokat Sigmund Bjørkum). |
| Forfatter: | Schweigaard Selmer, Aasland, Langvand |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Husleieloven (1939) §38, §7, Tvistemålsloven (1915) §197, §404, §2 |
I skriv 31. august 1986 til Bergen namsrett begjærte Martin A. Engeset utkastelse av Erling Osland fra den leiligheten Osland leier i Stormsgt. 3 i Bergen, under henvisning til at Osland var sagt opp ved skriftlig oppsigelse sendt rekommandert 29. januar 1986. Bergen namsrett avsa 25. august 1987 kjennelse med slik slutning:
«Erling Osland utkastes fra Stormsgt 3, 5006 Bergen.»
Erling Osland påkjærte kjennelsen til Gulating lagmannsrett. Etter begjæring fra Osland avsa namsretten 16. november 1987 beslutning om at kjæremålet gis oppsettende virkning.
Gulating lagmannsrett avsa kjennelse i kjæremålssaken 4. desember 1987 med slik slutning:
«1. Begjæringen om utkastelse av Erling Osland fra den leilighet han besitter i Stormsgt. 3, Bergen, tas ikke til følge. - - -»
Erling Osland gjorde for lagmannsretten blant annet gjeldende at han hadde påkostet leiligheten 75.000 kroner etter avtale med den tidligere eieren av Stormsgt. 3, og at Engeset var kjent med avtalen og hadde gått med på at Osland skulle ha 75.000 kroner ved eventuell flytting. Lagmannsretten fant at når Osland påberopte som hjemmel for fortsatt å bo i leiligheten at oppsigelsen ikke var gyldig fordi den ikke kunne avgis uten at han samtidig mottar 75.000 kroner, var denne hjemmelen ikke åpenbart uholdbar, og utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd kunne ikke skje.- - -
Martin Engeset har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Engeset, som for utvalget er representert med prosessfullmektig, gjør gjeldende at lagmannsretten har gjort feil i saksbehandlingen ved at den som grunnlag for sin avgjørelse har benyttet en skriftlig erklæring datert 20. august 1986 fra husets tidligere eier, som på motpartens anmodning har bekreftet hans fremstilling av saken. Erklæringen er lagt frem som dokument 3 bilag 1 til namsretten. Den er klart i strid med tvistemålsloven §197, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §2, og verken namsretten eller lagmannsretten har påsett om vilkårene for bruk av erklæringen foreligger. Spesielt når parten ikke var representert ved prosessfullmektig, må det stilles krav om at han blir gjort oppmerksom på lovens bestemmelser.
I anledning motpartens anførsler om at kjæremålet er satt frem for sent, har Martin Engeset i et senere skriv gjort rede for forholdene omkring mottakelsen av lagmannsrettens kjennelse og sitt syn på saken. han opplyser at han var på forretningsreise i tiden etter at lagmannsrettens kjennelse ble avsagt. Han mottok derfor postsendingen med lagmannsrettens kjennelse først 30. desember 1987. Ved telefonhenvendelse til lagmannsretten samme dag fikk han opplyst at fristen for klage var 14 dager fra han ble kjent med avgjørelsen, og han postla også kjæremål betegnet som anke samme dag.
Engeset opplyser at han var ukjent med reglene for bruk av utenrettslige erklæringer, og at han hadde gått ut fra at hans eneste mulighet for å få satt erklæringen til side, var å påvise at den var uriktig under det rettsmøtet han regnet med skulle holdes om saken. Han har ikke godkjent erklæringen, og har gjort rede for hvorfor han mener den åpenbart ikke er riktig.
Etter Engesets mening er det helt klart at det foreligger en lovlig oppsigelse av Osland, som ikke har reist søksmål om oppsigelsens gyldighet innen fristen på 30 dager. Det må være klart at Osland sitter med en åpenbart uholdbar hjemmel til leiligheten hvis man ser bort fra påstanden om at Engeset skylder ham penger. Det siste spørsmålet kan ikke få betydning for oppsigelsessaken, men må eventuelt avgjøres i separat sak. Under alle omstendigheter er Oslands hjemmel åpenbart uholdbar når han har oversittet fristen for søksmål med fem måneder. I alle tilfeller må erklæringen fra den tidligere eieren av eiendommen avvises. Subsidiært må saken sendes tilbake til lagmannsretten.- - -
Erling Osland gjør i tilsvar prinsipalt gjeldende at kjæremålet er erklært for sent. Oslands prosessfullmektig har vedtatt forkynnelse 8. desember 1987, og sendingen må ha kommet frem til Engeset samme dag. Kjæremålet, som kom inn til lagmannsretten 31. desember 1988, er da satt frem for sent.
Subsidiært anføres at lagmannsrettens kjennelse er riktig. Den erklæringen som foreligger har neppe vært avgjørende for lagmannsrettens resultat. I alle tilfeller må den kjærende part anses for å ha godkjent at den er lagt frem, ettersom han ikke har protestert. At han har valgt å føre saken uten prosessfullmektig, er han selv nærmest til å bære følgene av.- - -
Høyesteretts kjæremålsutvalg finner å kunne bygge på den kjærende parts opplysning om når han mottok utskrift av lagmannsrettens kjennelse. Kjæremålet er da rettidig.
Kjæremålet gjelder lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål. Utvalgets kompetanse er da begrenset overensstemmende med tvistemålsloven §404. Dette innebærer at utvalget kan prøve lagmannsrettens saksbehandling og om retten har bygd på uriktig lovtolkning.
Utvalget finner at lagmannsrettens kjennelse må oppheves på grunn av feil i saksbehandlingen.
Det synes på det rene at den kjærende part har gitt en formelt tilfredsstillende oppsigelse overensstemmende med husleieloven §7 og at kjæremålsmotparten ikke reiste søksmål innen 30-dagersfristen, jfr. lovens §38 første ledd sammenholdt med §7 tredje ledd. Dermed oppstår det spørsmål om kjæremålsmotparten likevel har adgang til å reise innsigelse mot oppsigelsens gyldighet når det siden begjæres utkastelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. Utgangspunktet må være at slike innsigelser som kunne ha vært reist ved søksmål innen fristen, ikke kan gjøres gjeldende siden. Dette gjelder likevel ikke unntaksfritt, jfr. særlig Rt-1980-894. Men det kreves under enhver omstendighet en særskilt begrunnelse for at slike innsigelser skal være i behold. Lagmannsretten har ikke drøftet dette spørsmålet, og det må etter utvalgets oppfatning anses som en mangel ved kjennelsesgrunnene.
Utvalget finner det etter dette ikke nødvendig å gå inn på om det var en saksbehandlingsfeil at lagmannsretten bygde på den utenrettslige erklæring av 20. august 1986. Utvalget forutsetter imidlertid at det - dersom det ved en ny behandling for lagmannsretten blir nødvendig å ta standpunkt til de forhold erklæringen omhandler og den kjærende part motsetter seg bruk av erklæringen - blir iverksatt bevisførsel i vanlige former.
Lagmannsrettens kjennelse blir etter dette å oppheve. Den kjærende part har påstått seg tilkjent saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg med kr 1.430. Påstanden tas til følge.
Kjennelsen er enstemmig.- - -