RG-2000-184

Instans:	Frostating lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-06-11
Publisert:	RG-2000-184 (31-2000)
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Namdal herredsrett nr. 98-00090 A - Frostating lagmannsrett LF-1998-01143 A.
Parter:	Ankende part: Real Eiendom AS v/ styrets formann, Namsos (Prosessfullmektig: Advokat Clas Eric Aune, Namsos). Ankemotpart: A, Namsos (Prosessfullmektig: Advokat Hans Peder Hvide Bang, Namsos).
Forfatter:	Lagdommer Sissel Endresen, formann. Lagdommer Jan Terje Bårseth. Herredsrettsdommer Ivar Svendsgaard
Lovhenvisninger:	Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, §3-6, §3-7, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, Skadeserstatningsloven (1969) §2-1, §5-1, §3-2, §3-3, Avhendingslova (1992) §3-10

Saken gjelder eiendomsmeglers erstatningsansvar for mangler ved boligeiendom.

A kjøpte i september 1997 eiendommen gnr 24 og bnr - feste nr - i X, Namsos kommune. Boligsalget ble formidlet av eiendomsmeglingsselskapet Real Eiendom AS, ved meglerassistent Per Odd Inderberg, på vegne av arvingene i Bjarne Hegglund Vatnans dødsbo.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget A mangler ved huset. Arvingene var ikke søkegode, og A gjorde krav gjeldende mot Real Eiendom AS, som han mente ikke hadde oppfylt sine plikter. Real Eiendom AS aksepterte intet ansvar, og 6. mars 1998 tok A ut stevning ved Namdal herredsrett med krav om erstatning etter rettens skjønn, oppad begrenset til 260.000 kroner. Real Eiendom AS tok til motmæle.

Namdal herredsrett avsa 7. oktober 1998 dom med slik domsslutning:

"1. Real Eiendom AS dømmes til å betale til A i erstatning kr 212884,50 - kronertohundreogtolvtusenåttehundreogåttifire 50/100. Oppfyllelsesfrist er to uker fra dommens forkynnelse.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger."

Real Eiendom AS har i rett tid påanket dommen. A har inngitt tilsvar. Ankeforhandling ble holdt i Namsos 20. - 22. april 1999. A og 12 vitner avga forklaring. Eiendommen ble befart. Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten. Om saksforholdet vises til herredsrettens dom.

Real Eiendom AS har i det vesentlige anført:

Herredsrettens avgjørelse er feil, både hva angår bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

Real Eiendom AS har oppfylt sine forpliktelser som megler. Selskapet driver eiendomsmegling i samarbeid med advokatfirmaet Brandtzæg og Aune, som er ansvarshavende advokater, og har kontor vegg i vegg. Som ansvarshavende har advokatene opplæring, oppfølging og kontroll av de ansatte som utfører de konkrete megleroppdrag. Ordningen er godkjent av Kreditttilsynet. I 1997 hadde selskapet kun en ansatt, Per Odd Inderberg. Han fikk opplæring, arbeidet i henhold til gitte retningslinjer, bl a var det forutsatt at han skulle ta kontakt med advokatene ved behov. Ansvarshavende advokat var ikke inne salget av boligen til A før avtale var inngått. Etter avtaleinngåelsen ble advokaten kontaktet av Inderberg for å ordne med festeforholdet. Det bestrides at oppfølgingen var mangelfull.

Real Eiendom AS fikk megleroppdraget for dødsboet gjennom avdødes arvinger, som hadde innhentet takst fra autorisert takstmann Reidar Klykken. Antatt omsetningsverdi i taksten var 200.000 kroner. Prisantydningen i salgsoppgaven, 250.000 kroner, var satt ut fra selgers ønske. Taksten ble sammen med salgsoppgaven levert interessentene. Det fremgikk klart av taksten at det var observert råte/sopp, og at eiendommen måtte undergis en nærmere teknisk undersøkelse. Prisansettelsen var gjort med forbehold.

Inderberg orienterte alle interessentene som var på visninger om forbeholdene i taksten Han gjorde A og moren muntlig oppmerksom på forbeholdene da de var på visning, samt at han påpekte synlige mangler. Det bestrides at Inderberg har gitt uttrykk for at taket var tett. Han har heller ikke påvirket A til å by 210.000 kroner for eiendommen.

Taksten er inntatt som vedlegg til kjøpekontrakten, og A har således undertegnet på at han var kjent med innholdet.

Selv om salget skjedde for et dødsbo, har Inderberg både ved å levere ut taksten, og muntlig redegjøre for mangler, gjennomført megleroppdraget forsvarlig. Real Eiendom AS har følgelig oppfylt omsorgs-, opplysnings- og undersøkelsesplikten i eiendomsmeglingsloven §3-1, §3-6 og §3-7.

Selv om det skulle være grunn til en viss kritikk, er det ikke tale om erstatingsbetingende uaktsomhet. Kravet til aktsomhet må sees i sammenheng med at A selv hadde nødvendig faglig bakgrunn for å besiktige huset, og at han hadde hjelp av andre, bl a var sosialkontoret sterk inne i bildet.

Real Eiendom AS bestrider uansett at A har lidt tap. A har bevisbyrden for at eiendommen er mangelfull. Det erkjennes at det er strid om dette spørsmålet. Huset er ikke kondemnabelt. Anslagene gjort både av arkitekt Schjerve og byggmester Birger Pedersen AS er urealistiske, og bygger bl.a. på at råten er mer omfattende enn det som er tilfellet, og at grunnmuren må skiftes. Dette er ikke nødvendig. Real Eiendom AS har vist til overslaget fra Bygg Consult AS, som viser at rehabilitering er økonomisk forsvarlig. Uansett er det ikke tale om tap av den størrelse A har anført.

Subsidiært anføres at et eventuelt ansvar for Real Eiendom AS må settes ned p g a As eget forhold. Det vises til skadeserstatningsloven §5-1. A kunne og burde ha foretatt en grundigere undersøkelse da han var på stedet. Det må hensyntas at A var utdannet snekker. Han var bistått av moren, onkelen og sosialkontoret.

Real Eiendom AS har nedlagt slik påstand:

"Real Eiendom AS frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten."

A har i det vesentlige anført:

Herredsrettens avgjørelse er korrekt, og må stadfestet, dog slik at A krever erstattet løpende utgifter på eiendommen etter domstidpunktet.

Ansvaret for Real Eiendom AS er et arbeidsgiveransvar, jf skadeserstatningsloven §2-1, og er begrunnet i eiendomsmeglingsloven §3-6 og §3-7, da Inderberg som meglerassistent ikke har oppfylt sin undesøkelsesplikt eller opplysningsplikt, og ellers ikke hatt tilstrekkelig omsorg for As interesser, jf prinsippet i eiendomsmeglingsloven §3-1. Den mangelfulle ytelsen kan føres tilbake til selskapet og ansvarshavende advokats manglende oppfølging og kontroll.

Det var manglende eller mangelfulle rutiner for opplæring, oppfølging og kontroll med Inderberg, som ikke hadde noen formell utdannelse for meglerarbeid. Ansvarshavende advokat hadde overhodet ingen befatning med megleroppdraget for denne eiendommen før kontrakt var skrevet. Dette er klart i strid med forutsetningene fra Kredittilsynet.

Real Eiendom AS hadde et skjerpet ansvar idet det var tale om salg fra et dødsbo. Selskapet har ikke utarbeidet noen egentlig salgsoppgave, og det er uklart i hvilken form takstdokumentet er fremlagt. Inderberg har ikke foretatt noen selvstendig vurdering av eiendommen ut over prisantydningen i salgsoppgaven.

Det bestrides at Inderberg muntlig har gitt A opplysninger om at det måtte foretas en teknisk gjennomgang av eiendommen, snarere har han uttalt seg positivt om eiendommen. Visningen ble gjennomført sommeren 1997, etter lang tids godvær, slik at huset var tørket opp. Det så bra ut, godt egnet til at A kunne bo der, og over tid foreta nødvendig rehabilitering slik planen var. Han hadde ikke foranledning til å reagere.

Det kan ikke bygges på at A hadde særlige kvalifikasjoner, han har videregående skole med snekkerfag, men er ikke utlært. Dessuten har A alvorlige psykiske problemer. Dette kjente Inderberg til, og han var i kontakt med sosialkontoret etter oppfordring fra A. Sosialkontoret hadde ingen direkte befatning med huskjøpet, og heller ingen foranledning til dette da salget skjedde gjennom et autorisert meglerselskap.

Det er årsakssammenheng mellom den mangelfulle meglingen og As tap. Dersom Inderberg hadde sørget for nærmere undersøkelser av huset, slik han pliktet, og/eller utvetydig advart A, ville kjøpet aldri kommet i stand.

Huset har så store mangler at det er kondemnabelt. Det vises til uttalelser om husets tilstand fra arkitekten og byggmester Birger Pedersen AS. Overslaget fra Bygg Consult AS bygger på at grunnmuren kan brukes, og at store deler av tømmerkassen er intakt. Det bestrides at det er økonomisk forsvarlig å bruke tømmerkassen eller grunnmuren. Verdien ligger kun i tomten. Tapet beregnes etter kjøpesum korrigert for tomteverdien, påløpne renter og løpende utgifter på eiendommen.

Det er ikke grunnlag for medvirkningsansvar. A har ut fra sine forutsetninger gjort det som kunne kreves. Han var to ganger på stedet, manglene var skjulte. Onkelen var med, men han hadde ingen spesiell kompetanse for å vurdere huset.

A har nedlagt slik påstand:

1. Real Eiendom AS dømmes til å betale erstatning til

A etter rettens skjønn og oppad begrenset og avrundet til 229419,-.

2. A skal ha erstattet sine omkostninger med saken for herredsretten og for lagmannsretten med tillegg av 12 % rente pro anno fra forfall til betaling skjer."

Lagmannsretten skal bemerke:

En eiendomsmegler forutsettes å utføre oppdragene i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser, og gi nødvendig bistand og råd, jf eiendomsmeglingsloven §3-1. Opplysningsplikten er nærmere regulert i §3-6, og undersøkelsesplikten fremgår av §3-7. Meglerens undersøkelsesplikt vil kunne være mer omfattende enn å fremskaffe opplysninger som nevnt i §3-6, og i visse tilfeller omfatte undersøkelse av faktiske forhold ved eiendommen, jf bl.a. Ot.prp.nr.59 1988-89 side 44, og Innst.O.nr.92 (1988-89) side 12. Det påhviler eiendomsmeglerne som profesjon et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar, jf Rt-1995-1350.

Organiseringen av eiendomsmeglingen. Real Eiendom AS er etablert av selskapet Byggpartner AS. De to selskapene driver fra samme lokaler. Real Eiendom AS har ingen fast ansatte med meglerkompetanse. Selskapet driver derfor i samarbeid med advokatene Brandtzæg og Aune, som ansvarshavende meglere. Ingen av advokatene er medeiere eller har styrerepresentasjon, men får en viss provisjon. Advokatkontoret og selskapets kontorer ligger etter det opplyste vegg i vegg, men har ingen felles funksjoner. Ordningen er godkjent av Kredittilsynet på visse vilkår. Det er opplyst at advokatfirmaet har utarbeidet rutiner for meglingen.

Meglerassistent Per Odd Inderberg er ingeniør av utdannelse og har tidligere arbeidet med salg av jordbruksmaskiner, samt i flere år som gårdbruker. Våren 1997 fikk han, som eneste ansatt, tilsetting som meglerassistent i Real Eiendom AS. Han har ingen utdannelse i eller erfaring med eiendomsmegling.

Inderberg har opplyst at han fikk noe opplæring, bl a en bok om eiendomsmegling. Omfanget og karakteren av opplæringen er uklar. Det forelå visstnok en del skriftlige rutiner, uten at disse er nærmere opplyst for retten. Han kunne ved behov ta kontakt med en av advokatene. Det var ingen organisert oppfølging og kontroll av det enkelte megleroppdrag fra advokatfirmaets side. Inderberg hadde arbeidet i selskapet knapt et par måneders tid da han fikk oppdraget for dødsboet. Det er på det rene at han håndterte oppdraget alene fra det kom inn og til kontrakt var sluttet. Advokatfirmaet ble koblet inn etter at kontrakt var inngått for å besørge festeforholdet forlenget. Dette er ikke i samsvar med betingelsene for godkjenning av virksomheten, jf at Kredittilsynet i pkt 3 i innvilgelsesbrevet av 25. april 1996 uttaler følgende:

"Foretakets faglige leder(e) må ha en aktiv ledelse og føre kontroll med all den eiendomsmegling som utøves."

Etter lagmannsrettens oppfatning er denne organiseringen av eiendomsmeglingen ikke betryggende nok. Ansvarshavende megler må følge opp det enkelte oppdrag, for å kunne fange opp problemstillinger en ufaglært ikke kan overskue. Slik meglingen var organisert, var det opp til Inderberg å ta kontakt for råd og veiledning. Dette forutsatte at han innså at det kunne være fallgruber og problemer, også i forhold til eiendommens tilstand, hvilket han i alle fall ikke oppfattet i dette tilfellet. Organiseringen tilsa at det lett kunne oppstå feil og mangler ved utførelsen av det enkelte megleroppdrag, som heller ikke var mulig å korrigere slik organiseringen var.

Eiendommens tilstand. Eiendommen ligger i X, vel en mils vei utenfor Namsos sentrum, i et jordbruksområde. Huset er oppført på 50-tallet, dels i tømmer, dels i bindingsverk, og er bordkledt. Grunnmuren er oppført i vibrexitblokker, pusset utvendig og delvis pusset innvendig. Det er gjennomgående sprekker enkelte steder, og vanninntrengning. Det må på bakgrunn av uttalelser fra de sakkyndige legges til grunn at dreneringen er svært mangelfull.

Taket, både tekke og taktro må skiftes ut. Det er for retten uklart om bærebjelkene i sin helhet må skiftes p g a råteangrep. Uansett må deler av bærende konstruksjoner skiftes ut.

Tømmerkassen er oppført av gammelt tømmer. Det er innfelt annet materiale enkelte steder, og tømmerkassen fremstår som lite solid. Det er påvist råteskader i svillstokk og i deler av veggene over hele huset, dette som følge av manglende lufting i himlingen. Arbeidet med utskiftning av råteskadet materiale må antas omfattende. Det vises i så måte til forklaringer og skriftlige uttalelser fra arkitekt Schjerve og byggmester Birger Pedersen AS. Selv om det kan stilles visse kritiske spørsmål til beregningen fra arkitekt Schjerve, gir den et rimelig bilde av arbeidets omfang. Det vises videre til at Byggmester Birger Pedersen AS, som kom inn i saken før konflikt oppsto, ikke ønsket å gi noe prisoverslag til kommunen, fordi selskapet mente bygningen var kondemnabel.

Overslaget fra Bygg Consult AS bygger bl a på at eksisterende grunnmur kan brukes. Det er da ikke hensyntatt at i den grad det er drenering er denne svært mangelfull, noe som medfører at vann blir stående i grunnen og trekker inn i kjelleren. Videre forutsettes tømmerkassen å være vesentlig mer solid enn det besiktigelsen og andre fagfolks uttalelser gir grunnlag for å anta.

Lagmannsretten finner ut fra bevisføringen det utvilsomt at bygningen ikke lar seg restaurere på regningssvarende måte. Det er tatt i betraktning at eiendommen ligger godt utenfor Namsos sentrum, og tomten er ikke særlig attraktiv.

Gjennomføringen av salgsoppdraget. Bjarne Hegglund Vatnan døde våren 1997, og hans sønn, Olav Vatnan, ga Real Eiendom AS salgsoppdraget. På forhånd hadde arvingene innhentet takst fra Reidar Klykken. I taksten ble bygningens tekniske verdi ansatt til 240.000 kroner, etter en verdireduksjon på vel 65%. Det ble i taksten krysset av for setningsskader, fukt, sopp/råtedannelse. Både i dokumentet og i et vedlegg anbefalte Klykken en teknisk gjennomgang av bygningen. Salgsverdien er anslått til 200.000 kroner.

Inderberg fastsatte i samråd med arvingene en prisantydning på 250.000 kroner, og laget salgsoppgave bestående av en forside med bilde og navn på eiendommen, og prisantydning, en side med utdrag av eiendomsmeglingsloven §3-2 og §3-3 og deler av kapitel 4. Det øvrige innhold i oppgaven er uklart, men i alle fall i den oppgaven A fikk utlevert var deler av taksten inntatt, dog slik at forsiden manglet og deler av takstdokumentet var sladdet ut, slik at det ikke fremgikk klart at det var tale om en takst. Eiendommens teknisk tilstand fremgikk imidlertid. Salgsoppgaven er uprofesjonelt utført.

For en eiendomsmegler skulle og burde opplysningene fra takstmann Klykken ha medført at det ble tatt affære. Inderberg har bekreftet at han forsto at bygningen hadde mangler og at det var grunn til undersøkelser. Han foretok imidlertid ingen spesielle undersøkelser, og diskuterte heller ikke saken med ansvarshavende advokat. Avdødes arvinger hadde ingen spesiell kjennskap til huset, og deltok heller ikke på visninger. Etter lagmannsrettens oppfatning burde Inderberg allerede da han mottok taksten fra arvingene, ha innsett at det var behov for ytterligere undersøkelser og tatt dette opp med arvingene. Slik taksten var formulert, ga den foranledning for en fagperson til å stille ytterligere spørsmål til taktsmannen. Særlig gjelder det når taksten er bestilt av selgeren, uten at megleren har vært i kontakt med takstmannen. Inderberg kjente heller ikke til takstmannen.

Inderberg foretok ingen undersøkelser eller selvstendig prøving av opplysningene om eiendommen. Han satte uten betenkeligheter et prisforlangende på 250.000 kroner i salgsoppgaven. Selv om dette etter det opplyste var etter ønske fra selgeren, har megleren et visst selvstendig ansvar også ved fastettelse av prisforlangende. Nettopp dette vil kunne gi et signal om eiendommens verdi slik megleren vurderte den.

Inderberg har forklart at han på forhånd besiktiget eiendommen. Ut fra den fagkompetanse en megler bør ha, tilsa eiendommens tilstand at det ble iverksatt ytterligere undersøkelser. Bygningens utseende ga fagfolk signal om råteskader i de innkledte veggene. Det vises til arkitekt Schjerves forklaring. Kjelleren var fuktig og hadde setningsskader. Det er nettopp ved slike salgsobjekter at aktsomheten for megler må skjerpes.

Lagmannsretten kan ikke se at Inderberg gjennom den kontakten han hadde med A, sørget for å formidle at det var grunn til mistanke om at huset var dårlig, og at det burde foretas en teknisk gjennomgang. Det kan ikke legges til grunn at Inderberg på noen måte, skriftlig eller muntlig har tatt opp betydningen av anbefalingen i taksten. Det vises til forklaring fra A og hans mor, samt til den samtale Inderberg hadde med sosialkurator. Forholdet ble heller ikke presisert overfor den andre interessenten. Snarere har Inderberg ved sin opptreden og utsagn skapt inntrykk av at huset var bra. Det vises til at han overfor sosialkurator har gitt uttrykk for at huset "selges billig" og vil være "ok for A". Slik lagmannsretten ser det er det fra meglerassistentens side gitt et bilde av eiendommen som ikke samsvarer med hans eget utsagn om taksten som "rødt lys".

Etter bevisføringen legger retten til grunn at A og hans mor under befaringen fikk påvist fuktskader i et hjørne i kjelleren. Inderberg har erkjent at han på spørsmål fra A sa at "taket holdt et år til". Ved første større regnskyll etter innflytting viste det seg at det var så omfattende lekkasjer fra taket at huset ikke var beboelig. Det var As forutsetning å bo i huset mens han litt etter hvert foretok utbedring.

Bygningens tilstand ble ikke omtalt ved kontraktsslutningen. Ved omsetning av eiendommer i denne kategori er det viktig å få frem eventuelle mangler, og risiko for slike, som kjøper har fått opplysning om. Selger og kjøper var ikke til stede samtidig.

Etter lagmannsrettens oppfatning er det svikt ved gjennomføringen av megleroppdraget på en rekke punkter. Arbeidet Inderberg utførte var svært mangelfullt, og dette kan direkte tilbakeføres til det forhold at han ikke hadde oppfølging og var undergitt kontroll fra ansvarshavende advokat ved utførelsen av dette konkrete megleroppdraget, og ellers var uten erfaring fra bransjen. Når selskapets manglende oppfølging medfører at arbeidstakeren gjør feil, er dette en sentral begrunnelse for å holde selskapet ansvarlig.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at Inderberg ikke har foretatt de undersøkelser av eiendommen som han hadde foranledning til. Undersøkelses- og opplysningsplikten ikke er oppfylt. Det vises forsåvidt til Ot.prp.nr.59 (1988-89) side 24 første spalte hvor departementet gjengir en uttalelse fra utvalget som det slutter seg til:

"Meglerens undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Er det etter meglerens oppfatning sannsynlig at eiendommen er beheftet med faktiske feil (f.eks. råte, lekkasjer, angrep av skadedyr), kan han ha plikt til å sørge for ytterligere undersøkelse av den eiendom som formidles, eventuelt sørge for at kjøperen gjøres oppmerksom på forholdet."

I dette tilfelle kan det hevdes at opplysningene sto i taksten. Dette er ikke avgjørende. Slik A forsto taksten, og slik eiendommen må antas å være presentert av Inderberg, ga ikke de gitte opplysninger A grunn til å frykte for slike omfattende skader som eiendommen senere viste seg å ha. Her er det nettopp betydningen av den erfaring en megler er forutsatt å ha som slår inn, jf henvisning til "generelle erfaring". Det forhold at Inderberg ikke hadde spesiell erfaring har ingen betydning, hans manglende erfaring må uansett være selskapets ansvar.

Dertil kommer at ansvaret for megleren skjerpes når det er tale om salg fra dødsbo. Det vises forsåvidt til Trygve Bergsåker: "Kjøp av fast eiendom" 1997 side 26 flg.

Eiendomsmeglerens ansvar skjerpes dersom han har kunnskap om, eller bør forstå, at kjøperen er særlig sårbar, jf eiendomsmeglingsloven §3-1. Inderberg kjente til at A hadde alvorlige psykiske problemer, og at han måtte ha et sted å bo. Anskaffelsen av eiendommen skulle være et ledd i rehabiliteringen. A hadde, og har, betydelige vansker med å takle stress og nye situasjoner. Inderberg snakket også med moren, og var på oppfordring fra begge i kontakt med sosialkontoret. Han hadde all grunn til å forstå at A trengte ekstra oppfølging i salgssituasjonen.

Lagmannsretten er på denne bakgrunn kommet til at Real Eiendom AS' manglende oppfyllelse av megleroppdraget ved å unnlate selvstendige undersøkelser og/eller ved skriftlig å gi A utvetydige opplysninger om disse forholdene, og ikke oppfylt sin omsorgsplikt, har medført at A har inngått avtale om kjøp av en kondemnabel eiendom. Inderbergs manglende undersøkelser og misvisende opplysninger er å betrakte som uaktsomme handlinger og unnlatelser. Dette er et klart resultat av at selskapet ikke gjennomførte den oppfølging, veiledning og kontroll med oppdraget som loven forutsetter. Real Eiendom AS må etter dette holdes erstatningsansvarlig for det tap A har lidt.

Økonomisk tap. A kjøpte eiendommen for 210.000 kroner. Lagmannsretten har lagt til grunn at bygningen i økonomisk forstand er kondemnabel. Det er ikke grunnlag for å anta at noen del av bygningsmassen representerer en økonomisk verdi. Snarere vil det være utgifter forbundet med rivningen. Beregningen av tapet må følgelig skje med utgangspunkt i differansen mellom kjøpesum og tomteverdi. Arkitekt Schjerve har anslått verdien av tomten med vei, vann og kloakk å utgjøre ca 60.000 kroner. I taksten er verdien av tomten anslått til 40.000 kroner. Som herredsretten antar lagmannsretten at verdien av tomten bør settes til 50.000 kroner.

Det må videre som nevnt antas å påløpe utgifter til riving og bortkjøring. Disse er av A anslått til 25.000 kroner. Lagmannsretten antar at det er et rimelig anslag over kostnadene ved dette arbeidet, og tar kravet til følge. For øvrig har A hatt omkostninger ved kjøpet på 8.027 kroner. A har dokumentert låneutgifter, strøm, forsikring og avgifter, samt kjøp av pulverapparat med til sammen 44.657 kroner pr 1. juni 1999. Lagmannsretten finner at det må foretas en skjønnsmessig fordeling mellom tomt og bygningsmasse forsåvidt gjelder omkostninger ved kjøpet samt renteutgiftene. Samlet tap settes etter dette til 225.000 kroner.

Kjøpers forhold. A bodde i 1997 hos sin mor, og bor der forsåvidt fortsatt. Han har, og hadde også i 1997, store psykiske problemer, og boforholdet kunne ikke fortsette. Etter samråd med sin lege var han på utkikk etter et hus han kunne bo i og samtidig arbeide på. Han har tømrerfag fra videregående skole, men ingen formell kompetanse.

A tok selv kontakt med Real Eiendom AS, og fikk prospektet på eiendommen, og ba om visning. Han har forklart at han gjennomgikk de papirene han fikk av Inderberg, og var klar over at det var mangler ved huset, men etter opplysningene mente han at dette var et rimelig rehabiliteringsobjekt. Selv om det var fuktskader og råtedannelse, trodde han at disse ikke kunne være så omfattende, da den tekniske verdi var såvidt høy, og oppgaven opererte med en omsetningsverdi på 200.000 kroner. Verken han eller moren forsto passusen om teknisk undersøkelse som et klart forbehold.

Under den første befaringen var han sammen med moren, og deretter var A og onkelen på stedet, uten at de fant noe alarmerende. Først da han fjernet panel og plater på veggene fikk de mistanke om mer alvorlige mangler.

Det er på det rene at takstmann Klykken anbefalte ytterligere teknisk gjennomgang. Slik retten ser det vil likevel det forhold at en fagmann, som til tross for mistanke om skjulte mangler, fastsetter teknisk verdi og omsetningsverdi, skape forventninger hos en ukyndig kjøper. For en ukyndig vil det være rimelig å mene at eiendommens verdi ikke er vesentlig lavere, all den stund en fagmann har satt en pris. Utsagn fra A, moren og sosialkurator, viser at opplysningene i oppgaven nettopp har fungert slik overfor dem.

Takstmann Klykken har i retten uttalt at han, til tross for mulige skjulte mangler, fant grunn til å fastsette pris. Han har videre uttalt at forholdene ved en eiendom kan være så usikre at det vil være korrekt å unnlate prisfastsettelse. Det var ikke tilfelle her.

Etter en totalvurdering finner lagmannsretten ikke at A ved mangelfull undersøkelse av eiendommen, jf avhendingsloven §3-10, kan sies å ha medvirket på en slik måte at Real Eiendom AS' ansvar kan falle bort eller nedsettes, jf skadeserstatningsloven §5-1. Det vises til at Real Eiendom AS er den profesjonelle part, og dertil at Inderberg var klar over de spesielle forhold hos A. As eventuelle innsikt i kraft av utdanning må sies å være begrenset nettopp som følge av hans psykiske problemer. Han kan vanskelig bebreides for å ha utvist for liten aktivitet i forbindelse med kjøpet. Dertil kommer at huset på salgstidspunktet fremsto tilforlatelig. Salget skjedde midt på sommeren, etter en tids tørrvær, slik at huset var tørket opp.

Saksomkostninger. Anken har vært forgjeves, og etter tvistemålsloven §180 første ledd blir Real Eiendom AS pålagt å betale saksomkostninger til A. Hans prosessfullmektig har krevd saksomkostninger med tilsammen 59.240 kroner, herav salær på 55.800 kroner. Kravet tas til følge da omkostningene antas nødvendige, jf tvistemålsloven §176.

Lagmannsretten er kommet til at herredsrettens omkostningsavgjørelse bør bli stående. Saken har reist spørsmål av til dels prinsipiell karakter, og Real Eiendom AS hadde grunn til å prøve saken for herredsretten.

Dommen er enstemmig.

Dommen er avsagt mer enn to uker etter ankeforhandling. Dette skyldes en presset arbeidssituasjon i lagmannsretten.

Domsslutning:

1. Real Eiendom AS dømmes til å betale erstatning til A med 225.000 - tohundreogtjuefemtusen - kroner innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

2. Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Real Eiendom AS til A 59.240 - femtinitusentohundreogførti - kroner med tillegg av 12 - tolv - % rente p.a. fra forfall, innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse