LG-2001-1230
| Instans: | Gulating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 2002-05-02 |
| Publisert: | LG-2001-01230 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Ryfylke herredsrett 01-00027 - Gulating lagmannsrett LG-2001-01230 B/01. |
| Parter: | Saksøker: Liv Berit Østrem (Prosessfullmektig: Advokat Toralf Haver, Stavanger). Saksøkt: Marit Nedrebø Sola og Åge Sola (Prosessfullmektig: Advokat Nils H. Birkeland, Klepp). |
| Forfatter: | Lagdommer Daniel Lunde, fire skjønnsrettsmedlemmer |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §66 |
Saken gjelder odelsovertakst over eiendommen gnr 26, bnr 2 i Rennesøy som ble overført ved skjøte 22 desember 1999 fra Gudmund Vingen til Åge Sola og Marit Nedrebø Sola.
Gudmund Vingens søster, Liv Berit Østrem, krevde ved stevning 22 desember 2000 eiendommen løst på odel og Ryfylke herredsrett avsa 11 mai 2001 odelstakst med slik slutning:
1. Odelstakst for eiendommen gnr 26, bnr 2 i Rennesøy kommune settes til 1.500.000 - enmilliongfemhundretusen - kroner.
2. Marit Nedrebø Sola og Åge Sola dømmes til å fravike eiendommen gnr 26, bnr 2 i Rennesøy kommune til fordel for Liv Berit Østrem innen 14. april 2002.
3. Innen 14. mars 2002 innbetaler Liv Berit Østrem løsningssummen til advokat Vestviks klientkonto for viderebetaling til Sola etter at skjøte er tinglyst. renter av beløpet tilfaller Østrem.
4. I saksomkostninger for herredsretten betaler Liv Berit Østrem 24.000 -tjuefiretusen - kroner til Marit Nedrebø Sola og Åge Sola innen 2 - to uker fra forkynnelsen.
Marit Nedrebø Sola og Åge Sola begjærte 11 juni 2001 odelsovertakst i det det ble hevdet at herredsrettens takst var satt for lavt.
Gulating lagmannsrett avholdt odelsovertakst i Stavanger 10 april 2002. Det ble holdt befaring på eiendommen hvor partene ga forklaring i tilknytning til de påvisninger som ellers ble gjort. Det ble avhørt 3 vitner og for øvrig foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Marit Nedrebø Sola og Åge Sola, ved advokat Nils H. Birkeland, har i hovedtrekk hevdet:
Herredsrettens takst er vesentlig for lav, det dreier seg om en stor landbrukseiendom, større enn de fleste eiendommene på Jæren. Kjøpesummen som ble fastsatt får ingen betydning for takstfastsettelsen i det det skal fastsettes en takst på fritt grunnlag. Konsesjonstaksten, satt av takstmann Klepp til kr 1,8 mill, er ingen øvre grense for odelstaksten etter Høyesteretts praksis. Det var flere budgivere på gården som viser at herredsrettens takst er for lav. Sola vil utnytte gården ved å legge om til griseproduksjon, dog i et mindre omfang enn tidligere planer viser, slik at man kan beholde bygningsmassen uten nybygg. Sammen med honningproduksjon, nydyrkingsareal for kålrotproduksjon og sauehold vil dette gi et godt dekningsbidrag. Det må tas hensyn til jaktmulighetene. Eiendommen er en helt normal landbrukseiendom og ikke et såkalt støttebruk. Det er enighet om fraflyttingsdato 15 oktober 2002.
Det er nedlagt slik påstand:
1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Marit Nedrebø Sola og Åge Sola tilpliktes å utstede skjøte på eiendommen gnr 26, bnr 2 i Rennesøy til Liv Berit Østrem, mot betaling av takstsum fastsatt ved odelsovertakst, og å fravike eiendommen 15 oktober 2002.
3. Liv Berit Østrem tilpliktes å betale sakens omkostninger for odelsovertaksten.
Liv Berit Østrem, ved advokat Toralf Haver, har i hovedtrekk hevdet:
Det må legges til grunn at påregnelig drift er dagens drift, dvs sauehold, med vinterforing av 130 sauer. Det er urealistisk med griseproduksjon slik også herredsretten la til grunn. Riktignok er nå omfanget av tiltenkt griseproduksjon redusert, men det kan ikke samtidig opprettholdes sauedrift i fullt omfang. Driftskalkyle for grisedrift kan ikke basere seg på ett enkelt toppår. Man må vurdere realistisk bruket om det kan leves av gårdsdriften og da må det vurderes som et støttebruk, det selv om arealene er store. Ved fastsettelse av boverdien må husenes tilstand hensyntas. Det kan ikke ses hen til de bud på eiendommen som er fremlagt, omstendigheten om dette er for uklare. Arealene, spreiearealene og jordvegen i det hele tilsier ikke annen drift en sauer. Selv om jaktrettigheter nå er dokumentert er den likevel av minimal verdi. Bikubene tilhører Sola, og det er ikke realistisk for en som skal drive bruket å starte opp med dette.
Det er nedlagt slik påstand:
1. Marit Nedrebø Sola og Åge Sola dømmes til å utstede skjøte på eiendommen gnr 26, bnr 2 i Rennesøy kommune til Liv Berit Østrem mot betaling av beløp som fastsettes ved odelsovertakst.
2. Marit Nedrebø Sola og Åge Sola dømmes til å fravike eiendommen gnr 26, bnr 2 i Rennesøy kommune til fordel for Liv Berit Østrem 15 oktober 2002.
3. Innen en av retten fastsatt frist innbetaler Liv Berit Østrem løsningssummen til advokat Nils H. Birkelands klientkonto for viderebetaling til Sola, etter at skjøtet er tinglyst. Renter av beløpet tilfaller Østrem.
4. Marit Nedrebø Sola og Åge Sola dømmes til i fellesskap å erstatte Liv Berit Østrem v/advokat Toralf Haver, sakens omkostninger for lagmannsretten m/tillegg av 12 % rente fra forfall og frem til betaling finner sted.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommen som skal takseres for odelsløsning, gnr 26, bnr 2 i Rennesøy kommune, er på totalt 370 da hvorav dyrket mark er 93 da og kulturbeite 270 da samt skog 3 da og annet areal 4 da. Jordveien fremsto som god. Det var godkjent, og delvis igangsatt nydyrking av ca 10 da av kulturbeite til innmark.
Våningshuset er fra 1927, men er siden påbygget og det er noe modernisert de senere år, men fremsto som å trenge en del vedlikehold. Særlig legges til grunn at taket med vannbord, samt noen vinduer etc må skiftes og kledning bør delvis fornyes. Innvendig må det, bortsett fra kjøkkenet som er relativt nytt, pusses opp. Bl.a skyldes dette tidligere vannskader. Det fremsto ellers i vanlig god stand og var i tillegg innholdsrikt hvor første etasje var på 103 m2 og andre etasje på 82 m2. I tillegg hadde huset kjeller som dog ikke kan utnyttes til boligformål bl.a på grunn av takhøyden.
Driftsbygningen er fra 1960, ombygd i 1969, er i mindre god stand og trenger oppgradering i ikke ubetydelig grad. Men bygningen er relativ stor, med en første etasje på 280 m2 som i dag ble benyttet som sauehus. I tillegg har driftsbygningen kjeller og 2 etasje (åpen låve) på hver ca 250 m2.
I tillegg var der på eiendommen et eldre hus som neppe kunne utnyttes til annet enn som lager, og en potetkjeller, de to siste hus uten nevneverdig verdi for taksten.
Jordveien fremstår som god. Det er opplyst at spreieareal nå er godkjent til 243 da. Gården har ikke lenger melkekvote.
Eiendommen ligger fint til, med utsikt.
Ved anvendelse av odelsloven §49 legger lagmannsretten til grunn at verdifastsettelsen skal skje på tidspunktet for avhjemlingen av skjønnet, dvs odelsovertaksten, jf Rt-1959-258. Lagmannsretten legger videre til grunn at det er den pris en vanlig kjøper vil kunne gi, under de forutsetninger odelsloven §49 oppstiller, som skal fastsettes. Utgangspunktet blir å fastsette eiendommens objektive verdi til den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, begrenset av hva som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig blir utnyttet til landbruksformål. Dette kan uttrykkes som at en skal finne frem til bruksbestemt omsetningsverdi innen rammen av odelsloven §49, jf Rt-1980-233. Ved dette vil det også komme inn vurderinger som kan ligge utenom det driftsøkonomiske, som for eksempel eiendommens beliggenhet, bygningens størrelse og standard m.v., jf Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer, 3 utg 1992 side 210. Partene synes ikke uenige om dette utgangspunkt.
Saken står for så vidt i en noe annen stilling enn for herredsretten i det saksøkte, Sola, har revurdert den driftsplan som tidligere er fremlagt. Ved det nye driftsopplegget har man fremdeles basert seg på omlegging til grisehold, men omfanget er redusert ned til hva som kan drives innen nåværende bygningsmasse. Ut fra den driftsplan som ble fremlagt, herunder ombyggingsplan for 1 etasje i driftsbygningen, samt vitneforklaring mht lønnsomhet, legges til grunn at det med en investering på under kr 600.000 vil kunne drives griseproduksjon med 32 årspurke-enheter. Saueholdet, må da reduseres noe, men selv ved nåværende bygningsmasse og enkle omlegninger vil det kunne holdes over 100 sauer på gården. Samlet sett vil griseproduksjon og sauhold i dette omfang også utnytte spreiearealet godt. I tillegg finner lagmannsretten at nydyrkingsarealet, når det er ferdig, vil kunne nyttes til kålrotproduksjon slik som Sola's driftsopplegg er. Alt i alt vil dette fremstå som et fornuftig driftsopplegg for gården
Lagmannsretten bemerker at har vært omstridt hvorvidt det fulgte jaktrettigheter med gården. Det er under lagmannsrettens behandling avklaret at det følger jaktrettigheter med, men dette er av et slik lite omfang, og må utøves i samarbeid med flere andre gårder i området, slik at det får minimal betydning for taksten.
Etter en samlet vurdering fastsettes odelsovertaksten til kr 1.700.000 kronerenmillionsyvhundretusen.
Det er enighet mellom partene at fravikelsesdato fastsettes til 15 oktober 2002. Løsningssummen blir å overføre senest 15 september 2002.
Odelsovertaksten er krevet av Marit Nedrebø Sola og Åge Sola. Etter resultatet må saksøker, Liv Berit Østrem, betale til Marit Nedrebø Sola og Åge Sola de nødvendige saksomkostninger, jf odelsloven §66 og skjønnsprosessloven §42. Liv Berit Østrem må også betale de lovbestemte omkostninger ved odelsovertaksten.
Den innsendte omkostningsoppgave legges til grunn og nødvendige omkostninger tilkjennes med kr 32.300, alt salær iberegnet mva.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Odelsovertakst for eiendommen gnr 26, bnr 2 i Rennesøy kommune settes til 1.700.000 - enmilliongsyvhundretusen - kroner.
2. Marit Nedrebø Sola og Åge Sola dømmes til å fravike eiendommen gnr 26, bnr 2 i Rennesøy kommune til fordel for Liv Berit Østrem innen 15. oktober 2002.
3. Innen 15. september 2002 innbetaler Liv Berit Østrem løsningssummen til advokat Nils H. Birkelands klientkonto for viderebetaling til Sola etter at skjøte er tinglyst. Renter av beløpet tilfaller Østrem.
4. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Liv Berit Østrem 32.300 -trettitotusentrehundre - kroner til Marit Nedrebø Sola og Åge Sola innen 2 - to uker fra forkynnelsen. De lovbestemte utgifter forbundet med odelsovertaksten dekkes av Liv Berit Østrem.