Rt-1968-14

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1968-01-13
Publisert:	Rt-1968-14
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 1B/1968
Parter:	Sauda kommune (høyesterettsadvokat Karl Wyller) mot Jon J. Aarthun (høyesterettsadvokat Anders Rekve).
Forfatter:	Endresen, Stabel, Leivestad, Helgesen, Bahr
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §42, §43, Bygningsloven (1965), Grunnloven (1814), Tvistemålsloven (1915) §92, Skjønnsprosessloven (1917) §4, Bygningsloven (1924) §42, Oreigningsloven (1959) §8, §35, §39, §40

Dommer Endresen: Jon J. Aarthun kjøpte i 1953 eiendommen gnr. 28 bnr. 321 i Sauda. På eiendommen som etter avståelse av 128,1 m2 til gategrunn utgjorde 511,9 m2, oppførte han etterhånden i bakre del to sammenhengende bygninger som inneholdt garasje, lager med kjeller og bolighus på en større kjeller, og ut mot gaten et bygg på 22 m2 til fiskeutsalg. Tillatelsen til oppføring av fiskeutsalget var betegnet som midlertidig, og bygningsrådet tok forbehold om at bygget kunne kreves revet uten erstatning.

Side:15

Ved reguleringsplan for Sauda, stadfestet av Kommunaldepartementet 12. april 1966, ble eiendommen i sin helhet utlagt til parkeringsplass. Allerede før stadfestelsen hadde Aarthun begjært skjønn avholdt for å få avgjort krav om erstatning etter bygningsloven av 1924 §42 nr. 4. Etterat bygningsloven av 18. juni 1965 var trådt i kraft, endret han dette til prinsipalt å kreve innløsning av hele eiendommen etter den nye lovs §42 første ledds annet punktum, jfr. §43 nr. 1, subsidiært erstatning.

Ved underskjønnet som ble avsagt av Ryfylke herredsrett 17. august 1966, kom retten til at vilkårene for å kreve innløsning etter §42 første ledds annet punktum ikke forelå. Etter rettens mening forelå det ikke bevis for at Aarthun hadde hatt reelle planer om videre bygging på tomten, og hensett til den nåværende bebyggelse og Aarthuns forretningsdrift ville også mulighetene for en videre utbygging være så pass redusert at tomten av den grunn måtte ansees for ikke lenger å være skikket for videre utbygging. Heller ikke fant retten at det forelå grunnlag for å tilkjenne Aarthun erstatning. Kommunen ble derfor frifunnet for kravet på innløsning og erstatning, men ble pålagt å bære de lovbestemte omkostninger ved skjønnet og betale Aarthun saksomkostninger med kr. 1200,-.

Aarthun krevde overskjønn som ble avsagt av Ryfylke herredsrett 13. juni 1967. Retten kom her til at Aarthun etter bygningslovens §42 første ledds annet punktum kunne kreve innløst den ubebyggede del av eiendommen hvortil - også grunnen under fiskeutsalgsbygget etter rettens mening måtte regnes -, og videre at han da også i medhold av §43 første ledd kunne kreve innløst resten av eiendommen med bygninger. Skjønnsslutningen lyder:

«Sauda kommune tilpliktes å innløse gnr. 28 bnr. 321 i Sauda med påstående bygninger, unntatt fiskeboden som er oppført mot gaten.

Erstatningen fastsettes slik:

For bygninger kr. 122000,- etthundreogtyvetotusen kroner.

For grunn kr. 50,- femti kroner pr. m2.

For tidligere avstått gategrunn på 128,10 m2 kr. 0,-.

For flytningsutgifter m.v. kr. 4000,- firetusen kroner.

Erstatningsbeløpene tillegges 5 - fem - prosent årlig rente fra overskjønnets avsigelse til betaling skjer.

I saksomkostninger for overskjønnet betaler Sauda kommune til Jon J, Aarthun kr. 1700,- syttenhundre kroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen.

Sauda kommune bærer de lovbestemte utgifter med overskjønnet.»

Om saksforholdet for øvrig vises til overskjønnets skjønnsgrunner.

Sauda kommune har anket til Høyesterett på grunn av uriktig rettsanvendelse. Kommunen har for det første gjort gjeldende at overskjønnsretten har tatt feil når den i relasjon til §42 ikke har ansett fiskeutsalgsbygget som en «bygning» og

Side:16

derfor har regnet også den grunn som huset står på, som ubebygget. Videre har kommunen påberopt som en feil Ved rettsanvendelsen at bestemmelsen i §43 første ledd er gitt anvendelse i dette tilfelle og har til støtte for dette anført to alternative synsmåter: Det hevdes at grunneieren bare kan kreve utvidelse av ekspropriasjonen etter §43 nr. 1 når det er kommunen som krever ekspropriasjonen satt i verk, derimot ikke når det som i det foreliggende tilfelle er eieren selv som krever innløsning etter §42 første ledds annet punktum. Men om §43 nr. 1 skulle få anvendelse også når grunneieren krever innløsning, kan han i hvert fall ikke kreve ekspropriasjonen utvidet til å omfatte også eiendom som er undergitt ekspropriasjonstrusel i medhold av lovens §35 nr. 1 annet ledd, idet innløsningsadgangen i dette tilfelle er uttømmende regulert i §42. I tillegg til dette gjøres som vilkår for anvendelse av §43 nr. 1 gjeldende at det er ekspropriasjonsinngrepet, d.v.s. reguleringsplanens gjennomføring som må virke verdiforringende på bygningene; i det foreliggende tilfelle dreier det seg imidlertid om skadevirkninger som er en følge av at eiendommen ved reguleringsplanens stadfestelse blir båndlagt, og da får §43 nr. 1 ikke anvendelse. For tilfelle av at kommunen får medhold når det gjelder forståelsen av §43 nr. 1, men derimot ikke når det gjelder spørsmålet om fiskesalgsbygget kan ansees som bygning, må overskjønnet oppheves, og avgjørelse treffes om hvorvidt innløsning skal skje bare av den ubebyggede del av eiendommen i medhold av §42 første ledds annet punktum, og i tilfelle også om erstatning for denne ekspropriasjon. Høyesterett kan hjemvise denne avgjørelse til overskjønnsretten som etter kommunens mening i tilfelle bør få ny sammensetning. Men Høyesterett må - hevdes det - i dette tilfelle også selv kunne ta stilling til om vilkårene for innløsning etter §42 første ledds annet punktum er til stede, og kommunen gjør i denne forbindelse gjeldende at vilkårene ikke foreligger fordi den del av eiendommen som ikke er bebygget, er så beskjeden at det - hensett til behovet for innkjørsel, gårdsplass, forhave m.v. til de eksisterende bygninger hvorfra Aarthun også driver forretningsvirksomhet - ikke vil være plass for ny selvstendig bebyggelse, noe som etter kommunens mening er vilkår for at denne del av eiendommen kan betraktes som ubebygget. Kommunen har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt: Ryfylke Herredsretts overskjønn av 13. juni 1967 oppheves.

2. Subsidiært: Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling ved Ryfylke Herredsrett med ny sammensetning.

3. I begge tilfelle: Sauda Kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Jon J. Aarthun har tatt til gjenmæle og påstått overskjønnet stadfestet. I tillegg til overskjønnsrettens begrunnelse som han hevder er riktig, har han subsidiært gjort gjeldende at hans rett til innløsning av eiendommen i dens helhet også må kunne utledes av alminnelige ekspropriasjonsrettslige og grunnlovshjemlede

Side:17

erstatningsregler. Om imidlertid Høyesterett ikke skulle finne at disse gir Aarthun rett til innløsning, har han fremdeles sitt erstatningskrav i behold, og saken må derfor - om overskjønnet oppheves - hjemvises til overskjønnsretten til avgjørelse av dette erstatningskrav som hevdes å falle inn under skjønnsrettens kompetanse fordi kommunen har møtt og forhandlet om kravet uten å fremsette noen innsigelse, jfr. skjønnslovens §4 og tvistemålslovens §92. Aarthun har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«1. Prinsipalt: Ryfylke skjønnsretts overskjønn av 13. juni 1967 stadfestes, og Sauda kommune tilpliktes å betale saksomkostninger for Høyesterett til Jon J. Aarthun.

2. Subsidiært: Hvis overskjønnet oppheves blir det å hjemvise til ny behandling for overskjønnsretten.»

Jeg er når det gjelder de påankede deler av overskjønnsrettens avgjørelse, kommet til samme resultat som overskjønnsretten og kan i det vesentlige slutte meg til dens begrunnelse. Etter prosedyren i Høyesterett finner jeg imidlertid grunn til å gjøre noen tilleggsbemerkninger.

Bygningslovens §42 første ledd fastslår i første punktum at grunneieren - når reguleringsplan medfører at kommunen etter §35 nr. 1 annet ledd har rett til å ekspropriere en ubebygget eiendom i dens helhet - kan kreve at ekspropriasjonen straks blir gjennomført. «Det samme gjelder» - heter det i annet punktum, og det er denne bestemmelse som her er aktuell - «når retten til ekspropriasjon omfatter ubebygd del av en eiendom, dersom ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes på en, etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet eller etter øvrige forhold regningssvarende måte».

Denne bestemmelse kan forstås på to måter - enten slik at den bare får anvendelse hvor ekspropriasjonstruselen utelukkende hviler på ubebygget del av en eiendom, ikke på eiendommen i dens helhet, eller slik at den får anvendelse selv om ekspropriasjonstruselen hviler på eiendommen i dens helhet når bare innløsningskravet begrenses til ubebygget del. Det fremgår av uttalelser på 112 annen spalte og 113 første spalte i innstillingen av 1960 fra komitéen til revisjon av bygningsloven at komitéen - hvis lovutkast her imidlertid hadde en noe annen ordlyd enn loven - har bygget på førstnevnte forståelse, nemlig at §42 første ledds annet punktum tar sikte på de tilfelle hvor ekspropriasjonstruselen ikke hviler på eiendommen i dens helhet. I det foreliggende tilfelle er så vel den bebyggede som den ubebyggede del av gnr. 28 bnr. 321 utlagt til parkeringsplass, og da eiendommen i dens helhet således er undergitt ekspropriasjonstrusel, skulle det etter denne forståelse ikke være adgang til å kreve innløsning av den ubebyggede del. Både i underskjønnet og i overskjønnet er bestemmelsen imidlertid uten nærmere drøftelse forstått på annen måte - at den gir adgang til å kreve innløst den ubebyggede del uansett at ekspropriasjonstruselen også omfatter den bebyggede del. Denne forståelse har også de to

Side:18

parters prosessfullmektiger uten videre lagt til grunn som den riktige, noe som etter hva de har opplyst er i samsvar med fast praksis i Stavangerdistriktet. Bestemmelsene i §42 første ledd går over bygningsloven av 1924 §42 nr. 2 tilbake til bygningslovgivning fra det forrige århundre, og praksis har dannet seg på grunnlag av lovbestemmelser med annen ordlyd, men med i det vesentlige samme innhold. Den lovforståelse som overskjønnet har lagt til grunn, har en viss støtte i høyesterettsdom i Rt-1903-177 flg., og den er i samsvar med hva der anføres i Stang: Norsk bygningsrett 143-144, der det også vises til avgjørelser av Oslo skjønnsnemnd hvor det samme syn er lagt til grunn. Jeg må etter dette legge til grunn at det syn er festnet i praksis at hvor ekspropriasjonstrusel hviler på en delvis bebygget eiendom i dens helhet, kan grunneieren kreve innløsning av den ubebyggede del forutsatt at vilkårene nå i den gjeldende bygningslovs §42 første ledds annet punktum er til stede. I dette spørsmål - som under ankeforhandlingen har vært reist fra Høyesteretts side - er jeg således kommet til at overskjønnets lovforståelse er riktig.

Spørsmålet blir så videre - og jeg går nå over til kommunens ankegrunner - om vilkårene for innløsning etter §42 første ledd annet punktum er til stede. Som jeg allerede har nevnt, er det et vilkår at innløsningskravet gjelder ubebygget del av en eiendom. Av dette sammenholdt med bestemmelsen om at ekspropriasjonen må føre til «at eiendommen ikke lenger kan anses skikket til å nyttes på en etter hele eiendommens størrelse, beliggenhet og etter øvrige forhold regningssvarende måte» kan sluttes at den ubebyggede del i hvert fall må være så stor at den kan brukes til selvstendig bebyggelse eller til videre utbygging av eksisterende bebyggelse. Ved vurderingen av om det er tilfellet, har overskjønnsretten lagt til grunn at fiskeutsalgsbygget ikke kan betraktes som «bygning» i bygningslovens forstand, og har derfor regnet grunnen under bygget som ubebygget. Begrunnelsen er at bygningsrådet i sin tid bare godkjente bygget som midlertidig og på vilkår av tinglysing av erklæring om at eieren etter krav fra kommunen plikter å rive bygget uten utgift for kommunen. Overskjønnsretten viser til støtte for sitt standpunkt til nevnte verk av Stang 57 og videre til Kaas: Bygningsloven (3. utgave) 37 som imidlertid nærmest gir støtte for det motsatte resultat. I samsvar med sitt syn har overskjønnsretten satt erstatningen for fiskeutsalgsbygget til 0. Som jeg før har nevnt, har kommunen gjort gjeldende at overskjønnsretten har anvendt loven uriktig når den ikke har ansett bygget som «bygning» i lovens forstand. Under henvisning til høyesterettsdom i Rt-1961-784 flg., særlig 786, anføres at spørsmålet om det foreligger bygning er et spørsmål om hvorvidt det på grunnen faktisk står et bygg som fyller en økonomisk funksjon, og det må derfor være likegyldig om bygget er midlertidig eller permanent. Jeg kan ikke gi kommunen medhold i disse betraktninger. Det dreier seg her om et bygg som bygningsrådet har betegnet og godkjent som

Side:19

midlertidig, og som kommunen kunne kreve fjernet uten erstatning når den selv forlangte ekspropriasjonen til parkeringsplass gjennomført. Aarthun hadde på sin side bare begrenset interesse i å ha bygget stående, idet det måtte fjernes om han hadde fått realisere sine byggeplaner. Så vel rettslig som faktisk - når begge parters planer over lengre sikt tas i betraktning - fremtrer bygget derfor som midlertidig. Og når forholdet på den ene side er at kommunen i erstatningsmessig henseende kunne betrakte bygget som ikke eksisterende når ekspropriasjonen gjennomføres, synes det på den annen side vanskelig å godta at kommunen - når spørsmålet er om en grunneier har innløsningsrett - skal kunne gjøre gjeldende at grunnen som følge av dette bygg må ansees bebygget. Dommen i Rt-1961-784 flg. angår et annet forhold og er derfor uten betydning i den foreliggende sak. Heller ikke har definisjonen i lovens §39 nr. 3 - som også har vært nevnt - noen betydning her; ifølge uttrykkelig bestemmelse gjelder den bare innen det område paragrafen regulerer, nemlig tomtearrondering.

Overskjønnsretten har videre lagt til grunn at bestemmelsen i §43 nr. 1 - om at ekspropriasjonen etter krav fra eier eller rettighetshaver kan utvides til å omfatte grunn, bygning, rettighet eller annet som mister en vesentlig del av sin verdi for eieren eller rettighetshaveren hvis ekspropriasjonen blir satt i verk - får anvendelse også i dette tilfelle. Etter ordlyden omfatter da bestemmelsen også det tilfelle at ekspropriasjon blir satt i verk etter krav fra grunneier med hjemmel i §42 første ledds annet punktum. Kommunen har imidlertid anført at bestemmelsen i §43 nr. 1 må tolkes innskrenkende slik at den bare får anvendelse når det er en kommune som krever ekspropriasjon satt i verk; skulle den få anvendelse også når en grunneier krever innløsning etter §42 første ledd, vil det etter kommunens mening stride mot dens rett etter §40 til selv å bestemme tidspunktet for ekspropriasjonens gjennomføring - avpasset etter kommunens finansielle bæreevne og det samfunnsmessige behov for slik gjennomføring. Bestemmelsen i §43 nr. 1 er ny i loven av 1965, og kommunen har vist til at hensikten med den ifølge bemerkninger i bygningslovkomitéens innstilling 115 første spalte har vært å gi en bestemmelse som i materiell henseende er i samsvar med oreigningslovens §8, og denne bygger på den vanlige ordning at ekspropriasjon fremmes etter krav fra ekspropriant.

Uttalelsene i bygningslovkomitéens innstilling vedrørende rekkevidden av bestemmelsen i §43 nr. 1 kan synes uklare. Jeg forstår imidlertid uttalelsene på 113 første spalte og 115 første spalte angående forholdet mellom utkastets §41 og §42 (som svarer til lovens §42 og §43) slik at de gjelder forståelsen av utkastets §41 (lovens §42) sett på bakgrunn av bestemmelsen i utkastets §42 (lovens §43 nr. 1). Derimot inneholder bemerkningene til utkastets §39 (lovens §40) på 111 annen spalte en uttalelse som kan ha interesse for tolkingen av utkastets

Side:20

§42 (lovens §43 nr. 1). Det anføres her at bestemmelsen om at det er kommunen som bestemmer tidspunktet for ekspropriasjonens gjennomføring, modifiseres ved reglene i utkastets §41 og §42 (lovens §42 og §43). Da bestemmelsen i lovens §43 nr, 2 ikke var med i utkastet, kan denne uttalelse bare forstås slik at det har vært komitéens mening at bestemmelsen i utkastets §42 (lovens §43 nr. 1 og 3) også skulle få anvendelse når ekspropriasjon ble iverksatt etter krav fra grunneier i medhold av utkastets §41 (lovens §42).

Lovmotivet for bestemmelsen i §43 nr. 1 har vært at det er den mest rasjonelle og rimelige ordning at ekspropriasjonen utvides til å omfatte grunn, bygninger m.m. som ved ekspropriasjonen taper sin vesentlige verdi for ekspropriaten istedenfor at det må betales en ulempeerstatning som jo må tilsvare en vesentlig del av vedkommende eiendomsgjenstands verdi. Dette hensyn gjør seg også gjeldende når det er grunneieren som i medhold av §42 første ledds annet punktum får satt ekspropriasjon i verk. Når det fra kommunens side er anført at det vil stride mot bestemmelsen i §40 om at det er kommunen som bestemmer tidspunktet for ekspropriasjonen, er hertil å si at bestemmelsen i §40 allerede er fraveket ved bestemmelsen i §42 første ledd som gir adgang til å kreve innløsning, og at det ikke finnes noe holdepunkt for at bestemmelsen i §43 nr. 1 ikke også i dette tilfelle skal få anvendelse i samsvar med ordlyd og lovmotiv. Noe slikt holdepunkt kan heller ikke utledes av komitéinnstillingens henvisning til oreigningslovens §8 fordi ekspropriasjonslovgivningen for øvrig ikke inneholder bestemmelse om at en ekspropriat kan kreve ekspropriasjon gjennomført slik som bygningslovens §42 gjør.

Det fremgår av hva jeg har sagt at heller ikke kommunens øvrige anførsler mot at bestemmelsen i §43 nr. 1 anvendes, i dette tilfelle kan føre frem, og jeg går ikke nærmere inn på dem.

Etter resultatet må kommunen betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet stadfestes så langt det er påanket.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Sauda kommune 3500 - tretusenfemhundre - kroner til Jon J. Aarthun innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Stabel: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Leivestad, Helgesen og Bahr: Likeså.

Av overskjønnet (byrettsdommer Arne Rørosgaard med skjønnsmenn):

- - -

Retten skal bemerke:

Det er enighet mellom partene om at det er den nye bygningslov

Side:21

av 1965 som kommer til anvendelse. Bygningslovens §42 første ledd, er sålydende: - - -

Denne bestemmelse svarer stort sett til §42 pkt. 2 i bygningsloven av 1924, og noen endring i området for den gamle bestemmelse ved den nye lov var det ikke meningen å foreta, jfr. innstilling fra komitéen til revisjon av bygningsloven 112.

Det er på det rene - og ikke omtvistet - at kommunen har rett til etter §35 nr. 1 annet ledd å ekspropriere eiendommen i sin helhet for anvendelse til parkeringsplass. Det er de øvrige vilkår for å kunne kreve straks innløsning det er uenighet om. Som det fremgår av det foran anførte er det på tomten oppført bygninger som opptar tilsammen 245,2 m2, heri medregnet bygningen for fiskeriutsalget mot gaten med 22 m2. Det er imidlertid reist spørsmål om det areal som fiskeriutsalget står på skal regnes som bebygget i lovens forstand. Det er på det rene at saksøkeren selv hadde søkt om byggetillatelse hva dette bygg angår som midlertidig bygning. Bygningsrådets vedtak i saken om dette bygg lyder slik:

«Bygningen godkjennes som midlertidig i samsvar med søknaden og vedtektenes §8. Eieren plikter å rive bygningen etter krav fra kommunen uten utgift for kommunen, og tinglyst erklæring om dette må foreligge før arbeidet settes igang.»

Retten antar at da dette bygg er oppført med midlertidig dispensasjon og nårsomhelst kan kreves fjernet av kommunen, må den grunn som bygningen står på regnes som ubebygget i lovens forstand. Det vises i den sammenheng til Stangs Norsk Bygningsrett, 57 og Kaas: Bygningsloven, 3. utgave, 37.

Tomtens gjenværende areal etter avståelsen av 128,10 m2 gategrunn er 511,9 m2 og det areal som ikke er bebygget utgjør således 288,7 m2 når fiskeriutsalgets grunnareal ikke regnes med. De øvrige bygninger er plasert i indre del av tomten og i nabogrensen mot nord og sør og vest.

Det er etter rettens oppfatning helt klart at saksøkerens planer for utbygning har gått ut på en gradvis utbygging til en høy utnyttelse av tomten og med forretningsbygg i gatelinjen. I de byggesøknader han har sendt bygningsrådet, har han skissert framtidig bygg mot gaten. I hans byggeanmeldelse av 23/5-57 av våningshus heter det således:

«Når framtidig bygg blir oppført, blir nåværende leilighet tatt til lager. Ang. størrelse av framtidig bygg, kan bygningsrådet gi instruksjon.»

Den nåværende bebyggelse synes etter sin plassering i seg selv å forutsette en videre bebyggelse ut mot gatelinjen. Det er bare økonomiske hensyn som har bevirket at saksøkeren har måttet foreta utbygningen gradvis.

Retten er av den oppfatning at eiendommen sett som helhet ikke er bebygd slik at dens aktuelle verdi er utnyttet på regningssvarende måte. En videre utbygning mener retten at saksøkeren kunne foretatt etter den tidligere reguleringsplan, og som foran anført må retten legge til grunn at en videre utbygning har vært saksøkerens forutsetning og ville blitt gjennomført om ikke den nye reguleringsplan var kommet.

Side:22

Slik utbygning kunne vært foretatt fra han kjøpte tomten i 1953 og fram til 1960.

Det kunne synes som om tomten allerede er relativt godt utnyttet når 223,2 m2 av et areal på 511,9 m2 er bebygget. En må imidlertid ha for øye at det dreier seg om en sentrumstomt for forretningsvirksomhet som forutsetter en høy utnyttelsesgrad. Videre er å ta i betraktning at det ubebygde areal ligger samlet foran nåværende bebyggelse og ut mot gatelinjen. Retten mener at det her ville vært plass for et selvstendig bygg. Som nevnt kunne det etter tidligere regulering bygges helt ut til gatelinjen. Saksøkeren hadde videre gjensidig avtale med eierne av tilstøtende eiendommer mot nord og sør om adgang til å oppføre bygg i nabogrensen. Her ville det også kreves dispensasjon av bygningsrådet for lovlig avstand fra nabogrensen, men slik dispensasjon har vært gitt for de to først oppførte bygningene, og en må regne med at saksøkeren etter den gamle regulering ville fått dispensasjon også for videre bebyggelse.

Selv om en imidlertid måtte regne med 4 meters avstand fra nabogrensen på hver side, ville der etter rettens skjønn fremdeles være plass for et selvstendig bygg. Saksøkte har i denne sammenheng pekt på at normalvedtektene til bygningsloven foreskriver for forretningsbebyggelse plass for en bil pr. 50 m2 golvflate, samt nødvendig lasteareal for vare- og lastebiler og nødvendig plass for inn- og utkjøring. Til dette er å si at normalvedtekter ikke er vedtatt for Sauda og ennu mindre har det etter tidligere vedtekter vært stilt slike krav. Det er derimot fastsatt reguleringsbestemmelser i tilknytning til regulerings- og bebyggelsesplan for Sauda sentrum. For industriområder heter det i §15 i disse bestemmelser at det skal skaffes tilstrekkelig plass for av- og pålessing på egen grunn. Bygningsrådet kan kreve at det avsettes 1 biloppstillingsplass pr. 100 m2 for industri, 1 plass pr. 200 m2 for lager. For forretningsområder - som denne eiendom kommer inn under - heter det bare i §24 at av- og pålessing av varer må foregå på egen grunn. Dette har retten tatt hensyn til når en har funnet at det ville være plass for et bygg mot gaten, og likeledes til at det må være nødvendig plass for bil og avkjørsel. For tiden har saksøkeren en lastebil og en varebil som han sier han ikke fullt ut kan utnytte idag, og retten antar at han heller ikke etter en utbygging vil ha behov for flere kjøretøyer. Som foran nevnt har han allerede garasje som er tilfredsstillende for hans behov.

Retten mener videre at når det som følge av den nye reguleringsplan ikke er mulig å foreta utbygging mot gaten, medfører det at eiendommen ikke lenger kan ansees skikket til å nyttes på regningssvarende måte - eiendommen sett under ett, beliggenhet og forhold tatt i betraktning. Saksøkeren driver som nevnt engrosforretning i grønnsaker, frukt og kolonial, samt nå også fiskehandel fra det midlertidig oppførte bygg mot gaten. Lagerplassen er uhensiktsmessig, og kravet til lagerplass er av stor betydning for saksøkerens konkurranseevne. Saksøkeren har i stor utstrekning drevet med kjøp av større leilighetspartier til gunstig pris, hvilket krever lagringsplass, og de stadig stigende fraktutgifter kan også vesentlig reduseres ved kjøp av større partier. Av betydning er det også at detaljistene i stadig større utstrekning går over

Side:23

til hyppige kjøp av mindre partier for selv å slippe å holde lagerplass, Retten mener det er en realitet når saksøkeren anfører at uten adgang til utbygging må hans virksomhet stagnere, og det er ikke usannsynlig at det er riktig som han hevder at hele hans næringsvirksomhet fra de nåværende lokaler vil måtte innstilles i løpet av få år.

Retten vil også peke på at fiskeforretningen etter det opplyste går bra, og videre utbygg av den istedenfor å satse på engrosvirksomheten kunne være et alternativ. Men en slik mulighet mister saksøkeren også med den nye reguleringsplan. Reguleringsplanen rammer ham særlig hardt fordi den bebyggelse han har foretatt har forutsatt videre utbygging mot gaten, og når det ikke kan foretas, blir han sittende igjen med en feilaktig bebygget tomt og med bygninger som er vanskelige å utnytte regningssvarende. Den nye reguleringsplan er i virkeligheten etter rettens oppfatning et meget alvorlig inngrep overfor saksøkerens eiendom, som virker ødeleggende for hans næringsvirksomhet. En kan heller ikke se at eiendommen på annen måte lenger vil være skikket til å utnyttes regningssvarende. Eiendommen vil også etter rettens skjønn være uselgelig til andre enn kommunen når den er utlagt til parkeringsplass og ikke kan utbygges. Retten er etter det anførte kommet til at betingelsene etter bygningslovens §42 er til stede for at saksøkeren kan kreve innløst den ubebygde grunn.

Retten er videre kommet til at når den ubebygde grunn eksproprieres - og forøvrig allerede ved at den ubebygde grunn ikke etter den nye reguleringsplan kan bebygges, mister de allerede oppførte bygninger en vesentlig del av sin verdi for saksøkeren. Det vises i den sammenheng til det som foran er anført av retten. Saksøkeren blir sittende igjen med bygninger hvorfra det ikke regningssvarende kan drives næringsvirksomhet og som det også vil Være ugjørlig å få solgt. Slik det er bygget vil da også bolighuset miste en vesentlig del av sin verdi. Retten mener derfor at betingelsene også er til stede for at saksøkeren kan kreve innløst bygningene på eiendommen etter bygningslovens §43, 1. punktum. Retten er ikke enig med saksøkte i at forutsetningen for at denne bestemmelse om utvidet ekspropriasjon kommer til anvendelse, er at det er kommunen som har krevet ekspropriasjon av ubebygd grunn. Retten ser det slik at når først grunneieren har fått medhold i at han kan kreve straks-innløsning av ubebygd grunn etter §42, og kommunen således må iverksette ekspropriasjon, må konsekvensen bli at også utvidet ekspropriasjon etter §43, 1. pkt. kan kreves av grunneieren, forutsatt betingelsene etter nevnte bestemmelse er til stede.

Retten er etter dette kommet til det resultat at saksøkerens prinsipale påstand om innløsning av hele gnr. 28, bnr. 321 blir å ta til følge. - - -

Når det gjelder det areal på 128,10 m2 som er avstått til gategrunn, hevder som nevnt saksøkeren at saksøkte også må betale erstatning for dette. - - -

Retten antar at en må ta standpunkt til erstatningskravet selv om angjeldende gate grunn alt er overdratt kommunen, all den tid overdragelsen ble gjort på betingelse av at Mogaten skulle opparbeides fullt ut etter den gamle plan, og dette etter den nye plan ikke vil bli gjort.

Side:24

Retten finner imidlertid at erstatningen for det avståtte gategrunnsareal må settes til 0. En legger da vekt på at gaten er blitt opparbeidet fra gate nr. 20 (Brugata) forbi saksøkerens eiendom og frem til gate 24. - - -

Forøvrig legges med hensyn til erstatningsfastsettelsen til grunn at saksøkeren har krav på å få erstattet den høyeste verdi eiendommen har for ham. For bygningens vedkommende finner retten at en må legge til grunn gjenanskaffelsesverdien for tilsvarende bygg. - - -