Rt-1961-784
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1961-06-24 |
| Publisert: | Rt-1961-784 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 76B/1961 |
| Parter: | Johannes Lohne (høyesterettsadvokat Per Kjær) mot Mandal kommune (overrettssakfører O. J. Ree - til prøve) |
| Forfatter: | Heiberg, Hiorthøy, Eckhoff, Holmboe Mindretall: Nygaard |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917), Bygningsloven (1924) §40, §43, Tvistemålsloven (1915) §384, Skjønnsprosessloven (1917) §28, §2, §38, §48, Bygningsloven (1924) |
Dommer Heiberg: Med hjemmel i bygningslovens §43 traff Mandal formannskap 16. oktober 1958 beslutning om å begjære forsøkstakst over bl.a. Søren Jaabæks vei 5 i Mandal for å få gjennomført reguleringen av Løkkegaten. Etterat kommunen hadde fremsatt begjæring om ekspropriasjonsskjønn, ble det 16. november 1959 ved Mandal byrett avhjemlet underskjønn med alternative takster. Erstatningen for avståelse av eiendommen Søren Jaabæks vei 5 i sin helhet ble satt til kr. 39500. For avståelse av 64 m2 uten ulempeerstatning for det gjenværende areal ble erstatningen satt til kr. 35 000.
Johannes Lohne som eier av Søren Jaabæks vei 5 begjærte overskjønn som ble avgitt 2. mai 1960. Under overskjønnet krevet kommunen at hele eiendommen - et samlet areal på 198,2 m2 med bygninger - skulle avståes. Johannes Lohne hevdet at ekspropriasjonen skulle begrenses til de 64 m2 som kommunen trengte til utvidelse av gaten. Under henvisning til bygningslovens §40 nr. 2 gjorde han gjeldende, at kommunen ikke kunne ekspropriere resten av eiendommen fordi denne delen etter hans mening ikke var «ubebygget» i bygningslovens forstand. Denne tvist ble under skjønnsforretningen avgjort ved særskilt kjennelse etter skjønnslovens §48. Kjennelsen har slik slutning:
«Mandal kommune har adgang til - i medhold av bygningslovens §40, 2 - å kreve avstått hele eiendommen Søren Jaabæks vei 5, Mandal.»
Under henvisning til denne kjennelse ble erstatningen for «avståelse av 198,2 m2 tomtegrunn med påstående bygninger» satt til kr. 34000 og ulempeerstatningen til kr. 5 500, tilsammen kr. 39500. I tillegg til dette ble kommunen pålagt å betale erstatning for utgifter til juridisk og teknisk bistand.
Johannes Lohne har påanket kjennelsen og overskjønnet til Høyesterett.
Han hevder at han under overskjønnet krevet eiendommen verdsatt etter gjenanskaffelsesverdien og ikke etter omsetningsverdi. Da det ikke fremgår av skjønnsgrunnene om retten har drøftet dette spørsmål, foreligger det her en saksbehandlingsfeil som må føre til opphevelse av overskjønnet. Det gjøres også gjeldende at det er en feil ved rettsanvendelsen når hus og grunn er verdsatt etter omsetningsverdien, idet man her skulle ha bygget
Side:785
på gjenanskaffelsesverdien. Videre fremholder Lohne at det er feilaktig når kommunen ved overskjønnsrettens kjennelse er gitt adgang til å ekspropriere hele eiendommen. Han hevder nemlig at den del av eiendommen som ikke trenges til gjennomføring av gateutvidelsen er bebygget, og at bygningslovens §40 nr. 2 derfor ikke kan anvendes. På denne delen av eiendommen står det en uthusbygning som bl.a. har vært brukt som verksted, og det er hans mening i tilfelle fortsatt å bruke den som verksted.
Lohne har nedlagt påstand:
«Mandal herredsretts kjennelse og overskjønn av 2. mai 1960 vedk. takst nr. 2 Søren Jaabæks vei nr. 5, eier Johannes Lohne, Mandal, oppheves og henvises til Mandal herredsrett med ny sammensetning.
Mandal kommune tilpliktes å betale Johannes Lohne saksomkostninger for Høyesterett.»
Kommunen hevder at skjønnsgrunnene tilstrekkelig tydelig gir uttrykk for at overskjønnsretten har lagt til grunn for sin avgjørelse at det vil være mulig for Lohne å få kjøpt en annen like tjenlig eiendom, og at spørsmålet om å få erstattet gjenanskaffelsesverdi som er høyere enn omsetningsverdien derfor ikke oppstår. Det foreligger da ikke noen feil ved saksbehandlingen, og under enhver omstendighet ikke en feil som kan ha virket bestemmende på skjønnsresultatet - skjønnslovens §2, jfr. tvistemålslovens §384 første ledd.
Videre hevder kommunen at overskjønnsretten har tolket bygningslovens §40 nr. 2 riktig når den har funnet, at den gjenværende del av eiendommen ikke i det foreliggende tilfelle kan ansees som «bebygget», og derfor har tillatt ekspropriasjon av hele eiendommen.
Kommunen har nedlagt påstand:
«Prinsipalt: Mandal herredsretts ekspropriasjonsoverskjønn av 2. mai 1960 stadfestes for så vidt angår taksten over eiendommen Søren Jaabæks vei nr. 5, Mandal, tilhørende Johannes Lohne, og Mandal kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.
Subsidiært: Ekspropriasjonsoverskjønnet over Søren Jaabæks vei nr. 5, Mandal, hjemvises til ny behandling ved samme rett.»
Saksforholdet fremgår ellers av grunnene for kjennelsen og overskjønnet. Det er fremlagt enkelte nye dokumenter som jeg ikke finner det nødvendig å spesifisere. Til bruk for Høyesterett er det ved Mandal byrett holdt bevisopptak hvor Johannes Lohne, byingeniør Arne Arneberg og ordfører Olav Alexander Gundersen ga partsforklaringer, og byggmester Martin Juel Narum forklarte seg som vitne.
Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.
Når det gjelder skjønnsgrunnene, redegjør disse for måten hvorpå skjønnsresultatet er vunnet - skjønnslovens §28 -, idet det anføres: «Hus og grunn verdsettes etter omsetningsverdien. - I tillegg til vederlag for avståelse av grunn med påstående
Side:786
bygninger, må saksøkte tilkjennes ulempeerstatning, fordi han innen 1. februar 1961 må ha skaffet seg og sin familie annen bolig. Retten har i den forbindelse også tatt i betraktning utgifter til flytning.» Det ville ha vært ønskelig at retten hadde redegjort for partenes anførsler om gjenanskaffelsesverdien og nærmere hadde begrunnet sitt syn på dette spørsmål. Imidlertid er det på det rene at den grunnleggende avgjørelse i Rt-1960-568 var gjenstand for inngående drøftelser under forhandlingene. Tvisten mellom partene gjaldt ikke rettsspørsmålene, men spørsmålet hvorvidt gjenanskaffelsesverdien i dette tilfelle ville overstige omsetningsverdien. Når retten da uttaler at hus og grunn verdsettes etter omsetningsverdien, og i tillegg tilkjenner erstatning for flytningsutgifter og andre utgifter ved å måtte skaffe ny bolig innen et bestemt tidspunkt, kan det ikke ligge annet i dette enn at retten har vurdert det nevnte spørsmål og har funnet at de faktiske vilkår for å tilkjenne erstatning for noen ytterligere «gjenanskaffelsesverdi» ikke var til stede. Om å erstatte bruksverdien - som motsetning til omsetningsverdien - var det ikke tale i dette tilfelle.
Sett på denne bakgrunn finner jeg at skjønnsgrunnene etter omstendighetene tilfredsstiller de krav skjønnslovens §28 oppstiller. Spørsmålet om riktigheten av overskjønnsrettens skjønnsmessige vurdering av mulighetene for å skaffe annen bolig er Høyesterett avskåret fra å prøve, skjønnslovens §38.
Om anken over overskjønnsrettens rettsanvendelse vedkommende bygningslovens §40 nr. 2 skal jeg bemerke:
Angående spørsmålet om den gjenværende del av tomten kan ansees som bebygget, uttaler overskjønnsretten i premissene til den avsagte kjennelse bl.a.: «Selvom den bod der er oppført på den grunn som saksøkte mener seg berettiget til å beholde, er godkjent av bygningsmyndighetene og kanskje er av like god kvalitet som meget av det som domstolene har godtatt som bebyggelse i relasjon til bygningslovens §40, 2, er forholdet etter rettens mening at denne boden er et nødvendig tillegg til hovedbygningen. Dens formål er vesentlig å erstatte mangelen på kjellerrom i hovedbygningen og fremtrer faktisk som et nødvendig tilbygg til denne, selv om den ligger for seg selv ved siden av huset. Når huset rives, har boden ingen eksistensberettigelse lenger. Det kan neppe antas at det har vært lovens mening at en slik bod skulle hindre ekspropriasjon etter §40, 2. Den representerer i og for seg ikke lenger noen beskyttelsesverdig interesse. Den egenverdi den måtte ha skal selvsagt erstattes ved ekspropriasjon av grunnen.»
Jeg forstår disse uttalelser slik at retten etter sin befaring av eiendommen har funnet at uthuset ikke har noen praktisk verdi uten i forbindelse med hovedbygningen og ingen annen økonomisk verdi enn nedrivningsverdien. På grunnlag av denne vurdering, som jeg ikke kan se at det er grunn til å fravike, er jeg enig med overskjønnsretten i at den gjenværende del av grunnen ikke kan ansees som bebygget i forhold til regelen i bygningslovens
Side:787
§40 nr. 2. Det kan ikke ha vært meningen med bestemmelsen - som kom inn under komitébehandlingen i Stortinget, se Innst. O. XX 1923 18 - å beskytte en rent nominell interesse av den art det her er tale om. At uthuset i sin tid ble oppført i henhold til byggetillatelse, tillegger jeg ingen betydning i denne sammenheng. Jeg tilføyer at jeg ikke finner grunn til å ta standpunkt til om uttrykket «bebygget» må forståes på samme måte, også hvor det brukes i andre av lovens bestemmelser.
Da saken gjelder et prinsipielt og tvilsomt rettsspørsmål, finner jeg at saksomkostningene bør oppheves.
Jeg stemmer for denne
dom:
Overskjønnet stadfestes.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Dommer Nygaard: Jeg er kommet til at kjennelsen og overskjønnet for så vidt angår eiendommen Søren Jaabæks vei 5 må oppheves, og at saken må hjemvises til ny behandling ved herredsretten.
Etter min mening er bestemmelsen i bygningslovens §40 nr. 2 anvendt på en uriktig måte, når overskjønnsretten har funnet at den delen av eiendommen som ikke trenges til gateutvidelsen er «ubebygget». På denne delen av eiendommen er det oppført et uthus som er anmeldt til og godkjent av bygningsmyndighetene. Uthuset som har et flateinnhold på 18 m2, ligger for seg selv ved siden av hovedbygningen. For Høyesterett har vitnet byggmester Martin Juel Narum opplyst at «omhandlede uthus er en bygning, og ikke et skur. Det er fundamentert godt, og består av 2 murvegger og 2 i bindingsverk og med taksten. - - - Vitnet vil selv karakterisere bygningen som uthus, og han har selv taksert den til kr. 5 500 som fullverdi/branntakst». De faktiske opplysninger som her er gitt om uthuset er ikke bestridt av kommunen. Selv om det er så at uthusbygningen er et nødvendig tillegg til hovedbygningen, må jeg legge til grunn at bygningen i seg selv har en viss økonomisk verdi, og at den også etter rivningen av hovedhuset fortsatt vil kunne brukes som verksted eller lignende. Etter dette kan jeg ikke se at resteiendommen i lovens forstand er «ubebygget», slik at kommunen kan kreve avståelse med hjemmel i lovens §40 nr. 2. Jeg tilføyer at når det som her gjelder en ekspropriasjonsbestemmelse, må det etter min mening være klar hjemmel i loven for kravet om avståelse.
Jeg finner videre at det foreligger en feil ved saksbehandlingen når det ikke av skjønnsgrunnene fremgår at man har drøftet spørsmålet om gjenanskaffelsesverdien eller omsetningsverdien skulle legges til grunn ved fastsettelsen av erstatningen i dette tilfelle. Det er opplyst at det under skjønnsforretningen var tvist om dette spørsmålet. Etter min mening er begrunnelsen ikke tilstrekkelig når det i skjønnsgrunnene om dette bare uttales at
Side:788
«hus og grunn verdsettes etter omsetningsverdien». Det må her etter min mening kreves at det gis en slik begrunnelse, at det blir mulig å få prøvet om skjønnsretten har bygget på det riktige vurderingsgrunnlag. Jeg finner det imidlertid ikke nødvendig å drøfte spørsmålet om det er sannsynlig at denne saksbehandlingsfeil kan ha reell betydning. Som jeg tidligere har nevnt, må nemlig overskjønnet etter min mening under enhver omstendighet oppheves på grunn av feil ved rettsanvendelsen. Den saksbehandlingsfeil som det her gjelder, vil da eventuelt kunne bli rettet under den nye behandling.
Etter det resultat som jeg er kommet til må kommunen betale saksomkostninger for Høyesterett. Da jeg etter konferansen vet at min oppfatning ikke deles av rettens flertall, former jeg ikke noen konklusjon.
Dommer Hiorthøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Eckhoff og Holmboe: Likeså.