Rt-1971-876
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1971-08-27 |
| Publisert: | Rt-1971-876 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr. 123B/1971 |
| Parter: | Staten v/Landbruksdepartementet (regjeringsadvokat Hans M. Michelsen) mot Henrik Etterlid (advokat Bjarte Eikeset - til prøve). |
| Forfatter: | Stabel, Bølviken, Blom, Bendiksby, Eckhoff |
| Lovhenvisninger: | Jordloven (1955) §14, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §62, §1 |
Dommer Stabel: Ved kjøpekontrakt av 1. august 1967 solgte Henrik Etterlid - som da var 83 år gammel - sin eiendom Etterlid gnr. 56 bnr. 2 i Førde til Bjarne Feste for kr. 35.000 + nærmere bestemt kår til selgeren. Sogn og Fjordane fylkeslandbruksstyre gjorde den 2. november 1967 vedtak om å nytte statens forkjøpsrett til eiendommen med hjemmel i jordlovens kapittel IV jfr. §1b, og dette vedtaket ble etter klage fra kjøperen og selgeren stadfestet av Landbruksdepartementet den 25. mars 1969. Etterlid krevde så skjønn etter jordlovens §14 fjerde ledd for å få fastsatt det vederlag staten skulle betale for overtakelsen. Skjønn ble holdt ved Sunnfjord herredsrett den 19. september 1969 og avhjemlet den 23. september samme år med slik slutning:
«1. Gnr. 56, bnr. 2, Etterlid med skyldmark 2,30 i Førde er verdsett til kr. 38.000,00 - kronertrettiåttetusen - plus kår til Henrik Etterlid.
2. Staten ved Sogn og Fjordane fylkeslandbruksstyre ber dei lovsette kostnader med skjønet.
3. Staten ved Sogn og Fjordane fylkeslandbruksstyre svarer sakskostnader til Henrik Etterlid med kr. 300,- - kronertrehundre - som blir å betala innan 14 - fjortan - dagar frå kunngjering av skjønet.»
Henrik Etterlid krevde overskjønn, og dette ble avhjemlet ved samme rett den 29. juni 1970 med slik slutning:
«1. Eigedomen Etterlid gnr. 56 bnr. 2 av skyld mark 2,30 i Førde er verdsett til kr. 50.000,- - femti tusen kroner - med tillegg av kår til Henrik Etterlid.
2. Staten v/Sogn og Fjordane fylkeslandbruksstyre ber dei lovsette kostnadene ved overskjønnet.
3. Innan 2 - to - veker frå overskjønnet er forkynt betalar Staten ved Sogn og Fjordane fylkeslandbruksstyre sakskostnader til Henrik Etterlid med kr. 700,- - sju hundre kroner -.»
Sakens faktiske bakgrunn og hva som fra begge sider ble gjort gjeldende under de to skjønn, fremgår av grunnene for disse.
Staten v/Landbruksdepartementet har anket til Høyesterett
Side:877
over overskjønnet. Anken gjelder lovanvendelsen og saksbehandlingen. Hva lovanvendelsen angår slutter den seg i alt vesentlig til samme anførsler som staten gjorde gjeldende for skjønnsinstansene og til underskjønnets begrunnelse.
Det er en avgjørende feil fra overskjønnets side - hevdes det - at ekspropriasjonsrettslige betraktninger er lagt til grunn ved verdsettingen av eiendommen. Bruk av forskjøpsrett er ikke ekspropriasjon, iallfall ikke i forhold til selgeren; denne lider ikke noe tap når han får det vederlag han har forbeholdt seg i salgskontrakten. Eiendommen ble i dette tilfelle solgt i fri handel som jordbruk, og den kunne ikke selges som noe annet. Det selgeren har krav på å få vurdert etter jordlovens §14 fjerde ledd, er da dens verdi i handel og vandel som enhetlig jordbruk. Denne verdi har fått uttrykk i den avtalte kjøpesum, og det foreligger i saken ingen opplysning om at salget inneholdt en gave eller at kjøpesummen var satt lavt av vennskapshensyn eller lignende. Det må da kreves særlige grunner for at skjønnet skal kunne fravike den avtalte kjøpesum, og slike grunner har overskjønnet ikke anført. Det bestrides ikke at jordbruksverdien kan være influert også av for eksempel muligheten for å skaffe tilleggsinntekter ved utskilling av tomter for hyttebygging og bortleie av fiske, men dette er noe helt annet enn det overskjønnsretten gir uttrykk for når den trekker ekspropriasjonsonsgrunnsetninger og Grunnlovens §105 inn i vurderingen. Ekspropriasjonserstatning skal fastsettes etter andre prinsipper enn eiendomsverdien i handel og vandel, og vil som regel ligge høyere, jfr. Høyesteretts dom i Rt-1931-865 (dommer Bangs votum) og Altens kommentar til skjønnsloven note 3 til §62. Under enhver omstendighet er det uklart hvilken vurderingsnorm overskjønnsretten har bygd på. Om vilkårene ikke anses å foreligge for å oppheve overskjønnet på grunn av uriktig rettsanvendelse, da må det iallfall oppheves på grunn av feil i saksbehandlingen - uklare skjønnsgrunner.
Videre angripes overskjønnet med den begrunnelse at det uriktig har lagt tidspunktet for skjønnets avhjemling til grunn for fastsettingen av eiendommens verdi. Som en konsekvens av at det her ikke dreier seg om ekspropriasjon, men om rett til å tre inn i en inngått kjøpsavtale, må det riktige være å legge avtaletidspunktet til grunn.
Staten har nedlagt denne påstand:
«1. Sunnfjord herredsretts overskjønn av 29. juni 1970 oppheves og hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten.
2. Staten v/Det kgl. landbruksdepartement tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»
Ankemotparten, Henrik Etterlid, gjør gjeldende at overskjønnets rettsanvendelse er riktig og at skjønnsgrunnene er tilstrekkelige. Hva rettsanvendelsen angår bygger også han på i det vesentlige samme anførsler som for underskjønnet og overskjønnet.
Etterlids utgangspunkt er at bruk av forkjøpsrett etter
Side:878
jordloven i realiteten er ekspropriasjon. For så vidt er henvist til blant annet Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1960-446. Inngrepet er reelt sett rettet både mot selger og kjøper. Selv om kjøpekontraktens økonomiske betingelser blir oppfylt overfor selgeren, kan denne på mange måter bli skadelidende ved at staten trenger seg inn i avtalen, han kan for eksempel komme i ansvar overfor kjøperen, og han må ha krav på å få overtakelsessummen vurdert på fritt grunnlag etter de ekspropriasjonsrettslige normer som har utviklet seg i tilknytning til Grunnlovens §105. Overskjønnsretten har med rette bygd på en slik betraktning og fastsatt overtakelsessummen på grunnlag av høyeste omsetningsverdi under hensyn til blant annet utparselleringsmulighetene. Den skjønnsmessige side av denne vurdering kan ikke prøves av Høyesterett.
Overskjønnets rettsanvendelse er for øvrig - hevder Etterlid - riktig selv om man ser helt bort fra Grunnlovens §105 og ekspropriasjonsrettslige grunnsetninger. Det er nemlig samme vurderingsmåte jordloven gir anvisning på ved bestemmelsen i §14 fjerde ledd om at selgeren og fylkeslandbruksstyret kan kreve vederlaget fastsatt ved skjønn når kjøpesummen ikke svarer til eiendommens verdi. Loven gir ikke plass for andre vurderingsgrunnlag enn dem man kjenner fra ekspropriasjonsretten. Således er det intet holdepunkt for statens anførsel om at det skal bygges på en lavere omsetningsverdi enn høyeste omsetningsverdi. Det er meget uklart hva som i så henseende menes med «verdien i handel og vandel som enhetlig jordbruk».
Subsidiært hevder Etterlid at overskjønnets rettsanvendelse er riktig selv ut fra den vurderingsnorm som staten vil ha lagt til grunn. Faktisk har overskjønnsretten vurdert På basis av at eiendommen fortsatt skal drives som jordbruk. Utskilling av hyttetomter i begrenset utstrekning og bortleie av fiske er ikke i strid med rasjonelt jordbruk.
Hva angår valget av tidspunkt for vurderingen er det etter Etterlids oppfatning uklart hva overskjønnsretten har bygd på. Det ligger imidlertid nærmest å anta at skjønnstidspunktet er lagt til grunn. Dette må utvilsomt være riktig rettsanvendelse om man bygger på ekspropriasjonsrettslige synspunkter. Og selv om man ikke vil gjøre det, taler de beste grunner for å knytte vurderingen til samme tidspunkt.
Etterlid, som har fått Justisdepartementets bevilling til fri sakførsel, har nedlagt påstand om at overskjønnet stadfestes og om at staten dømmes til å betale sakens omkostninger som om det ikke var gitt fri sakførsel.
Jeg er kommet til at anken må tas til følge, idet jeg er enig med den ankende part i at det er en rettsanvendelsesfeil fra overskjønnsrettens side når den ved fastsettingen av eiendommens verdi har tatt utgangspunkt i Grunnlovens §105 og ekspropriasjonsrettslige grunnsetninger.
Herom skal nærmere bemerkes:
Det er på det rene at eiendommen ble solgt som jordbruk i
Side:879
fri handel, og det er ikke noe holdepunkt for å bygge på at kjøpesummen med hensikt var satt under markedspris. Selgeren hadde etter salget ikke lenger noen økonomisk interesse i eiendommen utover den å motta kjøpesummen og de andre ytelser som var stipulert i kontrakten, og disse forpliktelser hadde staten påtatt seg i og med at forkjøpsretten var gjort gjeldende. Jeg kan på denne bakgrunn ikke se at det er plass for noen ekspropriasjonsonssynspunkt ved skjønnsrettens vurdering av et krav fra selgeren om at staten skal betale mer enn den avtalte kjøpesum som vilkår for å kunne tre inn i kjøpet. En annen sak er at et ekspropriasjonssynspunkt kan være på sin plass i relasjon til spørsmålet om hvem som bør betale saksomkostningene ved skjønnet, jfr. Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1960-446. Men dette er et spørsmål som ikke foreligger i nærværende sak.
Et krav fra selgerens side om oppjustering av avtalt kjøpesum kan - i et tilfelle som dette - bare forankres i jordlovens §14 fjerde ledd, og normene for skjønnets fastsetting av eiendomsverdien må søkes sammesteds. Om bakgrunnen for og forståelsen av denne bestemmelse henviser jeg til Høyesteretts dom i Rt-1959-1009. Dommen gjaldt riktignok et tilfelle hvor staten hadde forlangt skjønn for å få overtakelsessummen satt lavere enn den avtalte kjøpesum. Men etter min mening må bestemmelsen anvendes på vesentlig samme måte når det er selgeren som krever skjønn. Bestemmelsen gir ikke anvisning på å erstatte noe lidt tap, men på å korrigere den avtalte kjøpesum i forhold til hva eiendommen etter en objektiv bedømmelse må anses å være verd i handel og vandel. Skjønt eiendommen i det foreliggende tilfelle er solgt som jordbruk, vil skjønnet i denne forbindelse ikke være avskåret fra å ta i betraktning muligheten for utparsellering eller annen særlig utnyttelse som har betydning for omsetningsverdien. Som tidligere nevnt er det ingen uenighet mellom partene om dette. Bruksverdien for selgeren eller annen individuell verdi eiendommen måtte ha for ham, vil derimot ikke kunne tas i betraktning.
I overskjønnets begrunnelse for resultatet finnes uttalelser som isolert sett ikke er uforenlige med den rettsoppfatning jeg nettopp har gitt uttryk for. Men som allerede nevnt, mener jeg at selve utgangspunktet for vurderingen er rettslig uholdbart i og med at det bygger på ekspropriasjonsrettslige betraktninger. Det synes som om overskjønnsretten har villet foreta en tapsberegning i stedet for å vurdere eiendommens verdi i handel og vandel. Og det er etter min mening en nærliggende mulighet for at det uriktige utgangspunkt har påvirket skjønnsresultatet.
Etter dette finner jeg at overskjønnet bør oppheves på grunn av feil i rettsanvendelsen og hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten.
Det følger av mitt syn på vurderingsnormen at det nye overskjønn må ta utgangspunkt i prisnivået på avtaletiden ved vurderingen av hva eiendommen er verd. Hvordan det påankede
Side:880
overskjønn for så vidt er å forstå, behøver jeg ikke å ta standpunkt til.
Da saken har reist spørsmål av prinsipiell betydning, antar jeg at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.
Jeg stemmer for denne
dom:
Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling ved overskjønnsretten.
Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.
Dommer Bølviken: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommerne Blom, Bendiksby og Eckhoff: Likeså.
Av overskjønnet (sorenskriver W. Wahr Fareth som settedommer med skjønnsmenn): - - -
Overskjønnsretten skal merke: - - -
Retten meiner ein ved verdsettinga av eigedomen må ta eit visst omsyn til at når staten nyttar sin forkjøpsrett, er dette langt på veg å stille likt med oreigning. Retten meiner at når Høgsteretts kjæremålsutval i den før nemnde avgjerda i Rt-1960-446 ved avgjerd av kostnadsspørsmålet m.a. har sagt:
«Statens bruk av forkjøpsrett etter jordloven må for så vidt ansees som en spesiell form for ekspropriasjon, som eiendomsretten i det offentliges interesse blir tatt ved tvang mot et vederlag som etter lovens §14, siste ledd, kan kreves fastsatt ved skjønn - - -» så må eit liknande syn også nyttast når det gjeld sjølve hovudspørsmålet, altså ved verdsettinga av den eigedomen som staten overtek ved å nytte forkjøpsretten sin.
På denne bakgrunnen meiner retten at reglane i Grunnlova §105 om fullt vederlag til den som må avstå sin eigedom kjem inn, og at ein ikkje ved verdsettinga skal vere bunden til bare å sjå eigedomen det gjeld som seld som rein jordbrukseining. Det blir ein kombinasjon som må nyttast, slik at ein ved verdsetting av eigedomen som jordbrukseining også ser på korleis eigedomen kan nyttast på den beste og mest økonomiske måten, då innanfor dei restriksjonar som gjeldande lover og reglar set, t.d. når det gjeld spørsmålet om å selje frå eller leige ut tomter for hyttebygg o.l. Til dette siste føremålet meiner retten ein del areal på eigedomen må vere godt skikka.
Retten viser også til jaktretten og retten til fiske i Digernesvatnet og i elva og den verdi det ligg i desse rettane t.d. ved utleige.
Når det gjeld det reint jordbruksmessige ligg verdien i eigedomen i dei areal som alt er dyrka, og i at det er etter måten store areal som det kan vere mogeleg å dyrke opp, eller å nytte til beite, slik det går fram av dokumenta i saka.
Det reduserar verdien av eigedomen som jordbrukseining at det ikkje er driftsbygning og bare eit lite tenleg bustadhus på eigedomen.
Side:881
Etter vurdering av alle tilhøva som det har vore peika på er retten ut frå det som er sagt framanfor komen fram til å verdsette gnr. 56 bnr. 2 i Førde til kr. 50.000,- med tillegg av kåret til Henrik Etterlid. - - -