Rt-1984-605

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1984-05-08
Publisert:	Rt-1984-605 (148-84)
Stikkord:	Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 8. mai 1984 i l.nr. 69/1984
Parter:	1. Grorud Sport A/S. dets konkursbo, 2. Finn O. Borgen (advokat Gunnar Stangeby - til prøve) mot Reidar Olsen A/S (høyesterettsadvokat Jan Brækhus).
Forfatter:	Holmøy, Sinding-Larsen, Philipson, Bugge, Schweigaard Selmer
Lovhenvisninger:	Panteloven (1895) §4-3, Lov om utvidelse av lov om foreninger (1857), Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §216a, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), Ektefelleloven (1927) §14, Tinglysingsloven (1935) §22, §23, Gjeldsbrevloven (1939) §11, Gjeldsbrevloven (1939), Borettslagsloven (1960), Panteloven (1980) §3-4, §4-1, §4-2, §4-3, §7-2, Panteloven (1980)

Dommer Holmøy: Reidar Olsen A/S solgte i 1972 sin sportsforretning i leide lokaler i A/S Grorud Sentrums eiendom til Jan Fosshaug, som var hovedinteressent i Grorud Sport A/S. Salget omfattet også en andelsobligasjon med tilknyttet leierett til lokalene. Vederlaget skulle betales i avdrag. Som sikkerhet for riktig betaling skulle kjøperen deponere andelsobligasjonen hos selgeren, som i tilfelle vesentlig mislighold av en avdragstermin hadde rett til å omsette andelsobligasjonen med tilhørende leierett til sin fyldestgjørelse. Både i andelsobligasjonen og leiekontrakten var bestemt at obligasjonen og leieretten ikke kunne skilles fra hverandre; leiekontrakten inneholdt dessuten en bestemmelse om at overdragelse av leieretten bare kunne skje sammen med andelsobligasjonen.

Grorud Sport A/S gikk konkurs i november 1978. Fosshaug overdrog sine rettigheter etter andelsobligasjonen og leiekontrakten til konkursboet, som solgte forretningen til Finn O. Borgen. Etter kjøpekontrakten hadde Borgen krav på å få seg tiltransportert andelsobligasjonen og leiekontrakten til lokalene. Reidar Olsen A/S satte som vilkår for å utlevere obligasjonen at det fikk full dekning for sin restfordring på ca 169000 kroner, som konkursboet bare ville akseptere som uprioritert fordring. Reidar Olsen A/S reiste i januar 1979 sak mot konkursboet og Borgen ved Oslo husleierett og nedla her påstand om at det hadde håndpanterett til andelsobligasjonen med tilhørende leierett. Konkursboet og Borgen nedla prinsipalt påstand om full frifinnelse, subsidiært frifinnelse mot å betale andelsobligasjonens pålydende, 28000 kroner.

Oslo husleierett avsa 5. september 1980 dom med slik domsslutning:

«1. Grorud Sport A/SR konkursbo og Finn Borgen frifinnes mot å betale Reidar Olsen A/S 28000,00 - tjueåttetusen - kroner.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Reidar Olsen A/S påanket husleierettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Konkursboet og Borgen aksepterte husleierettens dom for så vidt angikk panterett i andelsobligasjonen for pålydende beløp, men hevdet fortsatt at rettsvernet ikke omfattet pantsettelsen av leieretten.

Lagmannsretten avsa 19. mars 1982 dom med slik domsslutning:

«1. Reidar Olsen A/S har håndpanterett til andelsobligasjon nr. 12 i pantobligasjon stor kr. 5800000,- i gnr. 94, bnr. 4 i Oslo med tilhørende leierett til lokale nr. 119A-120A.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for husleieretten eller lagmannsretten.»

Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter vises til domsgrunnene.

Til bruk for Høyesterett er holdt bevisopptak hvor det er avhørt i alt ni vitner, hvorav syv er nye for Høyesterett. Vitnene har alle praktisk erfaring med hensyn til sikkerhetsstillelse ved overdragelse av leierett knyttet til innskuddsdokumenter, enten som ansatte i større banker eller eiendomsmeglere.

Grorud Sport A/S - dets konkursbo - og Finn O. Borgen har for Høyesterett i det vesentlige gjort gjeldende:

Det er her skjedd en samlet pantsettelse av andelsobligasjonen og leieretten. Etter det standpunkt konkursboet har tatt, er vilkårene for rettsvern overfor konkursboet oppfylt for så vidt angår pantsettelsen av andelsobligasjonen, og boet har godkjent at denne har en verdi som svarer til pålydende beløp. Rettsvernsvilkårene for pantsettelsen av leieretten er derimot ikke oppfylt. Det gjelder her pantsettelse av rettigheter i fast eiendom som må tinglyses for å få rettsvern.

Selv om andelsobligasjonen og rettighetene er koblet sammen, er det ikke i dette tilfelle, som gjelder forretningslokaler, grunnlag for et aksessorisk rettsvern for pantsettelsen av leieretten, som er følge av rettsvernet for pantsettelsen av andelsobligasjonen. Rettsvernsreglene er preseptoriske, og en avtale om sammenkobling kan ikke gi grunnlag for at de rettsvernsregler som gjelder for den ene rettighet også omfatter den annen. Det vises til Oslo skifteretts dom inntatt i RG-1978-906. I någjeldende pantelov av 8. februar 1980 nr. 2 §4-3 er det for så vidt angår leierett til bolig, bestemt at panterett også for leierett får rettsvern etter de regler som er fastsatt for det verdipapir eller innløsningspapir som leieretten er knyttet til, jfr. §4-1 og §4-2. Dette er imidlertid en positiv unn taksbestemmelse for boliger som ikke kan gis anvendelse på leierett til andre lokaler.

Den utvidede bevisførsel for Høyesterett viser etter de ankende parters syn at heller ikke praksis gir støtte for at det er etablert noen spesiell rettsvernsregel for pantsettelse av leierett i forretningslokaler koblet til andelsobligasjon eller annet innskuddsdokument.

Det pekes videre på at regelen i tvangsfullbyrdelsesloven §216a om realisasjon av leierett bare gjelder leierett til bolig, ikke forretningslokaler. Det vises også til reglene om pantsettelse av driftstilbehør som kan underpantsettes sammen med tinglyst og overførbar bruksrett til fast eiendom, jfr. nå panteloven av 1980 §3-4.

Når leieretten er tinglyst, taler hensynet til grunnbokens troverdighet for at også pantsettelse av leieretten tinglyses. At leieretten ikke er tinglyst som i dette tilfelle, kan ikke medføre at rettsvernsreglene blir andre. Hensynet til grunnbokens troverdighet er etter de ankende parters syn ikke tilsvarende sterkt ved pantsettelse av leierett til bolig.

En tvangsrealisasjon lar seg etter de ankende parters mening løse selv om man har to sett rettsvernsregler. Det er spørsmål om ett panteobjekt. Det naturlige må være å følge reglene i tvangsfullbyrdelsesloven 11te kapittel om tvangssalg og annen dekning i løsøre.

De ankende parter har nedlagt slik påstand:

«1. Reidar Olsen A/S har ikke rettsvern for panterett i leiekontrakt til forretningslokale nr. 119 A-120 A i A/S Grorud Sentrum.

2. Reidar Olsen A/S dømmes til å tiltransportere Grorud Sport A/S, dets konkursbo, andelsobligasjonen på kr. 28000,- mot samtidig oppgjør av tilsvarende beløp.

3. Reidar Olsen A/S dømmes til å betale Grorud Sport A/S, dets konkursbo, sakens omkostninger for samtlige retter.»

Reidar Olsen A/S har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det foreligger en fast og langvarig praksis for at man ved pantsettelse av obligasjoner m.v. med tilknyttet leierett etablerer rettsvern slik det er skjedd i dette tilfelle. De som arbeider med finansiering av bygg har ikke vært i tvil om at rettsvern kunne etableres på denne måte. I et stort antall av de bygg som er finansiert blant annet ved innskudd fra leietakerne, er det også forretningslokaler. Etter loven om borettslag er andel og innskudd knyttet sammen; andelen kan ikke erverves eller pantsettes uten sammen med innskuddet. Forretningslokaler i bygg som eies av borettslag vil være rene leieforhold, og borettslagsloven har derfor ikke regler for slike lokaler. En sammenkobling mellom leierettigheter og andelsobligasjoner m.v. er imidlertid forutsatt ellers i lovgivningen også for forretningslokaler, se lov om ektefellers formuesforhold §14.

Etter anken mot partens mening kan det ikke være noe reelt grunnlag for forskjellige rettsvernsregler for leierettigheter knyttet til andelsobligasjoner, avhengig av om de gjelder boliger eller forretningslokaler. Noen reell risiko for godtroende tredjemann er det ikke.

En oppspalting av disse sammenkoblede rettigheter på forskjellige hender som kan bli følgen av forskjellige rettsvernsregler, vil føre til resultater som ikke kan godtas. Det må foretas et valg mellom de to regelsett, og i praksis har man valgt reglene for pantsettelse av obligasjoner m.v., ikke reglene for pantsettelse av leierettigheter.

Den positive bestemmelse for boliger i §4-3 i panteloven av 1980 kan ikke utelukke tilsvarende rettsvernsregler for forretningslokaler. Lovforarbeidene inneholder ingen begrunnelse for at disse lovregler ble begrenset til boliger. Begrensningen kan bare skyldes at man ikke var oppmerksom på tilsvarende spørsmål for forretningslokaler. Panteloven kan etter dette ikke ha medført noen endring i den ordning som var etablert ved den langvarige praksis før loven som for øvrig er avgjørende i denne sak.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom pkt. 1 stadfestes.

2. Grorud Sport A/S, dets konkursbo, dømmes til å betale sakens omkostninger for alle retter.»

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.

Som jeg allerede har nevnt innledningsvis, kan rettighetene etter andelsobligasjonen og leiekontrakten etter det avtalegrunnlag de bygger på, ikke skilles fra hverandre. Dette innebærer at en pantsettelse av rettighetene må skje under ett. Dette er også skjedd i det foreliggende tilfelle. Med hensyn til etablering av rettsvern, har partene innskrenket seg til å følge de regler som gjelder for andelsobligasjoner. Tinglysing, som normalt kreves for rettsvern for pant i leierett i fast eiendom, er derimot ikke foretatt.

Den foreliggende sak gjelder bare rettsvern for pantsettelsen av leieretten i forhold til konkursboet. De ankende parter har akseptert husleierettens dom for så vidt den innebærer at pantsettelsen av andelsobligasjonen har rettsvern.

Den konkrete sak må vurderes på grunnlag av rettstilstanden før panteloven av 1980, jfr. overgangsregelen i §7-2 første ledd. Etter min mening har imidlertid det prinsipielle spørsmål som saken reiser, ikke kommet i noen ny stilling etter denne lov.

Lovgivningen inneholder ikke noe positivt unntak fra tinglysingskravet som vilkår for rettsvern for pantsettelse av leierett til forretningslokale som er koblet sammen med en andelsobligasjon eller annet innskuddsdokument. Før panteloven av 1980 gjaldt det heller ingen uttrykkelig særbestemmelse for slik panterett i leierett til bolig. I prinsippet er det også riktig, som anført av den ankende part, at rettsvernsreglene er preseptoriske; partene kan ikke velge å følge andre rettsvernsregler enn de loven fastsetter. Det som her er anført, kan etter min mening likevel ikke være avgjørende for rettsvernet for en slik leierett som denne sak gjelder.

En ordning som innebærer forskjellige rettsvernsregler for pantsettelse av leierettigheter og andelsobligasjoner eller alternative innskuddsdokumenter som er koblet sammen som i denne sak, vil føre til uholdbare resultater. Konsekvensen vil bli at rettighetene kommer på forskjellige hender dersom ikke begge sett rettsvernsregler er overholdt. Det er nettopp dette som følger av de ankende parters standpunkt i denne sak. Rettighetene kan imidlertid etter det avtalegrunnlag de bygger på, ikke skilles fra hverandre. Det må innebære at de heller ikke kan gjøres til gjenstand for tvangsfullbyrding separat. Rettighetene vil iallfall hver for seg ha en meget usikker verdi.

Konsekvensen av den sammenkobling av rettigheter man står overfor, og som hviler på en langvarig praksis, må etter dette være at også rettsvernsspørsmålet vurderes under ett for begge kategorier rettigheter. I utgangspunktet står man da overfor to alternativer. Man må enten kreve både tinglysing for leieretten og overlevering, eventuelt også notifikasjon, for innskuddsdokumentet. Det annet alternativ er at man innskrenker seg til de rettsvernsvilkår som gjelder for den ene rettighetskategori.

Etter min mening må det anses tilstrekkelig for rettsvern for pantsettelse av sammenkoblede rettigheter av den art saken gjelder, at rettsvern er etablert for andelsobligasjonen eller alternativt innskuddsdokument. Jeg legger som lagmannsretten til grunn at det foreligger en fast og langvarig praksis for at man har basert seg på at rettsvern kan etableres på denne måten. Dette gjelder også for forretningslokaler, selv om praksis her, blant annet på grunn av borettslagsloven bestemmelser, ikke er fullt så omfattende som for boliger. Etter min mening har den utvidede bevisførsel som har funnet sted til bruk for Høyesterett, ikke på noen avgjørende måte svekket betydningen av denne praksis. Det synes etter denne bevisførsel ikke å være noen uenighet om at man stort sett har begrenset seg til å etablere rettsvern etter de regler som gjelder for innskuddsdokumenter. Det synes derimot å være noen usikkerhet om omfanget av den sikkerhet som oppnås på denne måte.

Etter min mening kan det ikke være avgjørende betenkeligheter ved å akseptere at man for sammenkoblede rettigheter som i denne sak, innskrenker seg til å følge rettsvernsreglene for andelsobligasjoner eller alternative innskuddsdokumenter. Notoriteten skulle derved være tilstrekkelig sikret. Ved frivillige rettshandler som overdragelse og pantsettelse vil en medkontrahent gjennom det ene dokument også få kunnskap om det annet, idet leiekontrakt og innskuddsdokument gjensidig vil vise til hverandre.

Jeg legger ikke vesentlig vekt på at den spesielle rettsvernsregel i panteloven av 1980 er begrenset til boliger. Den foreliggende sak må som nevnt avgjøres etter rettstilstanden forut for denne lov. Dertil kommer at regelen i lovforarbeidene er begrunnet med den praksis og det behov som forelå for boliger, antakelig fordi det var spørsmål for boliger som ble tatt opp under høringsbehandlingen. Spørsmålet for forretningslokaler er ikke nevnt. Det vises til Ot. prp. nr. 39 for 1977-78 side 70 og Innst. O. nr. 19 for 1979-80 side 21. Reelt sett synes det ikke å være grunnlag for ulike rettsvernsregler for boliger og forretningslokaler i disse tilfelle.

Saken har prinsipiell interesse og har voldt noen tvil, delvis på grunn av den uklarhet som er oppstått ved at panteloven §4-3 er begrenset til boliger. Jeg finner derfor at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen retter.

Jeg stemmer for denne Dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Sinding-Larsen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Philipson, Bugge og Schweigaard Selmer: Likeså.

Av husleierettens dom (dommer John Grini med domsmenn):

Det leieobjekt som denne sak omhandler ble bortleid første gang i 1966. Leier var da Hans Andersen som åpnet et bakeriutsalg. Andersen ytet utleieren, A/S Grorud Sentrum et lån på kr. 28000,-. For lånet ble det utstedt en andelsobligasjon (andelsobligasjon nr. 12, del av tinglyst fellesobligasjon). Etter teksten i andelsobligasjonen erkjente A/S Grorud Sentrum å være blitt Hans Andersen skyldig kr. 28000,-, men lånet er uoppsigelig fra kreditors side. Det kan tilbakebetales etter debitors nærmere bestemmelse. Siste avsnitt i andelsobligasjonen lyder slik:

«Denne andelsobligasjon forrentes ikke. Sammen med leiekontrakt som er opprettet med tilhørende husordensregler, gir andelsobligasjonen leierett til et bestemt leieobjekt i utleiers eiendom. Den kan ikke overdras eller pantsettes uten samtykke fra selskapets styre. Andelsobligasjonen kan heller ikke skilles fra leieforholdet, og den hefter for andelseierens forpliktelser etter leiekontrakten. Ved eventuell pantsettelse av andelsobligasjonen, skal utleiers rett til dekning gå foran panthaverens. Utleier er dog ikke forpliktet til f.eks. å ta dekning i denne for skyldig husleie eller annet økonomisk ansvar.»

Samtidig ble det inngått en leiekontrakt mellom A/S Grorud Sentrum og Hans Andersen. Leiekontrakten kan ikke oppsies av utleieren så lenge leieren svarer sine forpliktelser etter kontrakten og overholder husordensreglene (§3). I §4 i kontrakten er forholdet mellom andelsobligasjonen og leiekontrakten regulert. Bestemmelsen lyder slik:

«Til leieforholdet knytter seg en fullt innbetalt andelsobligasjon på kr. 28000,- som ikke forrentes, og leieren kan heller ikke kreve den avdratt eller innløst. Så snart samtlige lokaler og leiligheter er innflyttet og byggearbeidene for hele Grorud Sentrum er avsluttet samt byggelånene konvertert, blir andelsobligasjonen utstedt overensstemmende med tegningskontrakten.

Overdragelse av leieretten kan bare skje sammen med andelsobligasjonen og etter forutgående godkjennelse fra utleierens side. Utleieren kan ikke nekte slik godkjennelse uten saklig grunn. Overdragelse kan ikke finne sted før tidligst 1 år etter ferdigbyggelse. Utleieren forbeholder seg dog rett til å gi dispensasjon for dette hvis særlige forhold tilsier det. Enhver overdragelse skal skje gjennom statsaut. eiendomsmegler Erland Morud.

Leieretten kan ikke skilles fra andelsobligasjonen. Ved overdragelse plikter leieren å gjøre den nye leier kjent med leiekontrakten og husordensreglene.

Utleieren har når som helst rett til å innfri eller nedbetale andelsobligasjonen. I så fall medfører dette ingen annen endring av leievilkårene enn at leien kan endres i den utstrekning det er adgang til det etter de lover og bestemmelser som gjelder til enhver tid.»

I samme eiendom driver Reidar Olsen A/S en forretning for isenkram, kjøkkenutstyr m.v. Hovedinteressent er Reidar Olsen. Før 1972 hadde denne forretning også en avdeling for sportsartikler. Da bakeriutsalget til Hans Andersen på dette tidspunkt måtte innstille, løste Reidar Olsen A/S ut en panthaver og fikk hånd om lokalene. Reidar Olsen A/S inngikk deretter en kontrakt med det nystartede firma Grorud Sport A/S. Hovedinteressenten her var Jan Fosshaug. Denne kontrakt som er datert 15. oktober 1972 omfattet overdragelse av sportsavdelingens varebeholdning samt leieboerobligasjonen med tilknyttet leierett til det tidligere bakerilokale. Vederlaget ble beregnet slik:

Leieboerobligasjon med tilknyttet leiekontrakt kr. 150000,-

Varebeholdning kr. 231900,-

Konsulentbistand kr. 50000,-

Tilsammen kr.431900,-

Vederlaget skulle betales gjennom avdrag, første avdrag kr. 50000,- og senere kr. 25000,- hvert halvår inntil vederlagsummen var betalt. Det første kr. 150000,- ble belastet med 8% rente og det resterende med 5% rente. Selgeren forbeholdt seg eiendomsretten til de overdratte varer inntil summen var betalt i sin helhet, dog slik at kjøperen hadde fri adgang til å omsette varene i detalj «med utslettende virkning for den forbeholdte eiendomsrett». Om sikkerhet for vederlaget het det videre i punkt 6:

«Til ytterligere sikkerhet for riktig betaling av vederlaget skal kjøperen deponere leieboerobligasjonen hos selgeren. Foreligger vesentlig misligholdelse av avdragstermin, skal det hele restvederlag ansees forfalt til betaling, og selgeren skal være berettiget til å omsette leieboerobligasjonen med tilhørende leierett til sin fyldestgjørelse uten først å anlegge søksmål.»

Overdragelsen ble formelt ordnet slik at tidligere innehaver av bakeriutsalget undertegnet transport på andelsobligasjonen til Jan Fosshaug. Tilsvarende transport ble gitt på leiekontrakten. Overdragelsen ble godkjent av A/S Grorud Sentrum ved påtegning 16. oktober 1972.

Andelsobligasjonen ble i henhold til punkt 6 i salgskontrakten deponert hos Reidar Olsen A/S. Derimot fikk Grorud Sport A/S leiekontrakten i transportert stand.

Den 6. november 1978 ble Grorud Sport A/S tatt under skifterettens behandling som konkursbo. Restgjelden til Reidar Olsen A/S utgjorde på dette tidspunkt kr. 168930,25. Denne fordring ble meldt i boet (fordring nr. 24) og godkjent som uprioritert fordring.

I forbindelse med konkursen avga Jan Fosshaug en erklæring hvoretter han overførte sine rettigheter til andelsobligasjonen og leiekontrakten til konkursboet.

Ved kontrakt av 1. desember 1978 overdro konkursboet forretningen m.v. til Finn O. Borgen. Handelen omfattet innredninger, inventar og utstyr i lokalet, samt varebeholdning. Videre heter det i denne kontrakt:

«I forbindelse med nærværende handel har kjøperen krav på å få seg tiltransportert andelsobligasjon nr. 12 i Bergensveien 2 og 4, gnr. 94, bnr. 4, i Oslo, pålydende kr. 28000,-. Likeledes har han krav på å få seg tiltransportert leiekontrakten i A/S Grorud Sentrum og som er tilknyttet nevnte andelsobligasjon.»

Om vederlag heter det i punkt 4:

«For forretningens innredninger, inventar og utstyr samt for den fremtidige transport av andelsobligasjon betaler kjøperen til selgeren kr. 155000,- - etthundreogfemtitusen 00/100 - kontant til selgeren ved inngåelse av nærværende kontrakt.

For den samlede varebeholdning betaler kjøperen til selgeren kr. 175000,- - etthundreogsyttifemtusen 00/100 - kontant til selgeren ved inngåelse av nærværende kontrakt.

Under henvisning til ovenstående betaler kjøperen således i alt kr. 330000,- kontant for forretningens innredninger, inventar, utstyr og varebeholdning. I tillegg må kjøperen betale 3% salgsprovisjon av kr. 155000,-, hvilket utgjør kr. 4650,-, til advokat Gunnar Stangebye.»

Reidar Olsen A/S som hadde andelsobligasjonen i håndpant, jfr. foran nevnte kontrakt punkt 6, nektet å utlevere denne idet selskapet krevde fullt oppgjør for sin restfordring. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Finn Backer, lagdommer Odd Friberg og ekstraordinær lagdommer Christian Bull): - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn husleieretten og skal bemerke:

Rettssituasjonen er noe usikker når det gjelder hvorledes den foreliggende tvist skal løses. Panteloven av 1857 inneholder regler om pantsettelsen av «rørlig gods» og fast eiendom. Hovedregelen er at «rørlig gods» må overleveres for å få rettsvern. Som utgangspunkt gjelder dette også verdipapirer for hvis vedkommende det dog eksisterer en omfattende spesiallovgivning. Rettigheter i fast eiendom må som regel tinglyses for å få rettsvern. En vanlig husleierett kommer inn under denne regel, jfr. tinglysingsloven §23. For håndpantsetting av en pantobligasjon som følger reglene for omsetningsgjeldsbrev, gjelder imidlertid et unntak etter tinglysingsloven §22 nr. 2.

Den nye pantelov av 1980 har fastsatt særlige regler om panterett i leierett til bolig knyttet til et verdipapir, jfr. loven §4-3. Disse bestemmelser regulerer ikke det foreliggende tilfelle, og antas heller ikke indirekte å burde ha noen betydning ved vurderingen av det.

Heller ikke gjeldsbrevloven gir særlig veiledning om hvorledes den foreliggende kombinasjon av andelsobligasjon og leierett er å anse i forhold til reglene om pantsettelse. Pantobligasjon er etter gjeldsbrevloven §11 et omsetningsgjeldsbrev når det ikke inneholder tillegget «ikke til ordre» eller lignende uttrykk (rektaklausul). En andelsobligasjon av den foreliggende type er ikke avskåret fra å omsettes sammen med leieretten, og sammenkoblingen med leieretten kan etter lagmannsrettens mening ikke anses som en rektaklausul. I forbindelse med den nye panteloven bestemmelser vedrørende pantsettelse av leierett til boliger knyttet til et verdipapir, har Justisdepartementet uttalt at en pantobligasjon som gir uttrykk for et leieboerinnskudd, ikke kan anses for å miste sin karakter av verdipapir fordi om leieretten på denne måte er knyttet til obligasjonen, jfr. rundskriv av 8. desember 1980 18-19.

Spørsmålet om hvorledes en andelsobligasjon kombinert med leierett til forretningslokale skal kunne pantsettes for å få rettsvern, er således for vårt tilfelle ikke løst i loven. Lagmannsretten mener at praksis og sedvane vil ha stor betydning for avgjørelsen. Det vises til at Høyesterett i en sak innenfor et sammenlignbart rettsområde om eiendomsforbehold i smågris som kjøperen skal fóre frem til slaktegris, Rt-1966-857, la særlig vekt på praksis gjennom en årrekke.

Allerede i 1920-årene oppsto en praksis med belåning av de såkalte adkomstdokumenter til leilighet og forretningslokale i vanlige leiegårder. Som et ledd i finansieringen av oppføringen av boligbygg med eller uten forretningslokaler gikk leietakeren inn i prosjektet med et innskudd. Til sikring av dette fikk han en obligasjon med andel i en hovedpantobligasjon i eiendommen samt leierett til leilighet eller lokale. Leieretten kunne også være knyttet til en aksje eller et andelsbrev (i borettslag) i tillegg til andelsobligasjonen. Lagmannsretten finner det godtgjort at det har vært en fast og langvarig prosess for at de dokumenter som sikret innskudd og leierett, kunne deponeres hos kreditor ved opptakelse av lån fra leietakers side. Dette er en praksis som etter de opplysninger som er lagt frem for lagmannsretten, gjelder både vanlige boligleiligheter og forretningslokaler. Det er mulig at sedvanerettsdannelsen står sterkere for boliger, jfr. Falkanger: TfR 1980 620, men lagmannsretten finner at det også har vært en sikker praksis for forretningslokaler.

Overlevering av dokumentene har vært ansett som tilstrekkelig for å sikre rettsvern for pantsettelsen. Kreditorer og tredjemann fikk nødvendig varsel ved tinglysing av hovedobligasjonen som var pantsatt i eiendommen. Ingen har vært i tvil om ordningen. Praksis synes å ha vært noe forskjellig med hensyn til om alle adkomstdokumentene er blitt overlevert, eller om bare ett av dem er blitt deponert. Lagmannsretten har forstått det slik at overlevering av andelsobligasjonen har vært ansett som nok til å gi rettsvern, men at man ved realisering eller innfrielse av pantet gjerne måtte ha leiekontrakten med. I Oslo skifteretts dom som husleieretten bygget på, ble det ansett som selvsagt at det ikke kunne oppstilles et krav om overlevering av leiekontrakten for å sikre rettsvernet når depositoerklæringen uttrykkelig nevner at leieretten er blant de pantsatte objekter. Dette var under forutsetning av at pant i leieretten kunne oppnås uten tinglysing.

I nevnte dom kom retten imidlertid til at rettsvernet for pantsettelse av leieretten var avhengig av tinglysing. Retten har på denne måten splittet opp den pantesikkerhet som er gitt for lånet. Lagmannsretten kan ikke være enig i denne løsning. Det innebærer en vesentlig svekkelse av selve systemet som bygger på den kombinerte sikkerhet som utleieren gir for kredittytelsen fra leietakerens side. Andelsobligasjonen er isolert sett lite verd uten leieretten, idet utleieren i vårt tilfelle ikke er forpliktet til å innfri den før han selv ønsker. Noe annet er at utleieren kan si opp leieforholdet ved leietakerens konkurs mot å innfri obligasjonen, men slik oppsigelse foreligger ikke i denne sak. Lagmannsretten kan heller ikke finne at det er noen grunn til å skille mellom rettsvernet for panteretten i obligasjonen og panteretten i leieretten. Papirenes sammenkobling ved gjensidige bestemmelser gir tilstrekkelig klarhet over forholdet, og dette gir kreditorer og tredjemann den opplysning de trenger for å sikre seg mot overraskelser i kredittgrunnlaget. Når det gjelder boliger, har man ikke i den nye panteloven satt noe skille mellom rettsvernet for panterett i obligasjonen og i leieretten. Lagmannsretten er etter dette blitt stående ved at anken må tas til følge.

I foreliggende sak er det klart at avtalen mellom utleier og leietaker forutsetter at andelsobligasjon og leierett skal være knyttet sammen ved overdragelse og pantsettelse. Det har betydning for pantets verdi at obligasjonen og leieretten også skal være sammenkoblet ved realisasjonen. Det mest hensiktsmessige antas å være at man da følger det samme sett med regler i tvangsloven, og reglene i kapittel 11 synes å være de mest nærliggende. Det vises i denne forbindelse til Falkanger: TfR 1980 637. - - -