Rt-1984-992

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1984-09-18
Publisert:	Rt-1984-992 (284-84)
Stikkord:	Familierett og skifte
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 18. september 1984 i l.nr. 120/1984
Parter:	A (høyesterettsadvokat Tor M. Kindem) mot B (tidligere fru A) (advokat Øyvind Miller - til prøve).
Forfatter:	Løchen, Schweigaard Selmer, Michelsen, Aasland, justitiarius Ryssdal
Lovhenvisninger:	Ektefelleloven (1927) §43, Ektefelleloven (1927), Husleieloven (1939) §32, §49

Dommer Løchen: B, tidligere fru A, og A ble gift 22. desember 1967, og hadde fullstendig felleseie. Ved bevilling av fylkesmannen i Vestfold 15. desember 1977 ble de separert. Etter skilsmisse har fru A 22. juni 1984 inngått nytt ekteskap og tatt navnet B.

Den felles leilighet var en obligasjonsleilighet i eiendommen A/S - - - 14. Ved inngåelse av leiekontrakten fikk huseieren et lån på kr. 35000, som det ble utstedt en ikke rentebærende partialobligasjon for til A.

I separasjonssøknaden til fylkesmannen i Vestfold 12. desember 1977 ble det anført: «Hustruen overtar bruksretten alene til den tidligere felles leilighet i - - - 14, X.» Den 26. februar 1978 sendte partene et felles brev til Christiania Bank og Kreditkasse, hvor det heter:

«Ang.: Leiekontrakt på leilighet i - - - 14.

Undertegnede fru A overtar leiekontrakten på leiligheten fra undertegnede A, fra den 1. januar 1978. Samt at hun også overtar den gjeld som påhviler leiligheten fra samme dato.»

Eiendommen A/S - - - 14 ble fra 1. januar 1979 omdannet til borettslaget - - - 14, hvorved de tidligere leiere ble andelshavere i borettslaget. Det ble 30. oktober 1980 fra fru A's side ytet et tilleggsinnskudd på kr. 4000. Andelsbevis og leiekontrakt på leiligheten ble utstedt til fru A.

Den 19. september 1978 begjærte A offentlig skifte av fellesboet.

Holmestrand skifterett holdt etter anmodning fra Drammen skifterett den 21. juni 1979 skiftetakst med slik slutning:

«Skiftetakst over leilighet 4A i - - - 14, X, settes til kr. 41000,-, - kroner førtiettusen -.»

Taksten ble påanket og påstått opphevet av fru A. A sluttet seg til fru A's påstand. Grunnen til anken var at taksten var avgitt på uriktig grunnlag. Agder lagmannsrett avsa 9. oktober 1980 kjennelse med slik slutning:

«1. Skiftetaksten oppheves.

2. Saksomkostninger for lagmannsretten ilegges ikke.»

A begjærte den 26. januar 1981 ny skiftetakst. Fru A motsatte seg kravet om skiftetakst og nedla påstand for skifteretten om at begjæringen ikke skulle tas tilfølge. Subsidiært påstod hun at «Ny skiftetakst over leiligheten blir å avholde på grunnlag av prisnivået pr. 1. januar 1978». A påstod at andelsleiligheten skulle takseres på grunnlag av verdien på taksttiden.

Drammen skifterett avsa 2. juli 1981 kjennelse med slik slutning:

«1. Partenes siste felles leilighet i - - - 14, X, blir å taksere.

2. 1. januar 1978 blir å legge til grunn som takseringstidspunkt.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

A påkjærte kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett, som 18. mars 1982 avsa kjennelse med slik slutning:

«I skifterettens kjennelse gjøres den endring i punkt 2 at verdien av leiligheten på taksttiden legges til grunn ved taksten.

For øvrig stadfestes kjennelsen.

Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.»

Fru A påkjærte lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg, som 28. mai 1982 avsa kjennelse med slik slutning:

«1. Lagmannsrettens kjennelse av 18. mars 1982 oppheves og saken hjemvises til fortsatt behandling i lagmannsretten.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Grunnlaget for opphevelse var at skifterettens kjennelse av 2. juli 1981 var gjenstand for anke og ikke kjæremål.

Lagmannsretten behandlet derpå saken som ankesak og avsa 17. desember 1982 dom med slik domsslutning:

«1. Til felleseiet hører den verdi leieretten, herunder partialobligasjonen, i henhold til kontrakt av 1. august 1972 om leie av leiligheten i - - - 14, hadde pr. 1. januar 1978.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til fru A 7750 - syvtusensyvhundreogfemti - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.»

Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere retter fremgår av skifterettens kjennelse og lagmannsrettens dom.

A har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett og har i det vesentlige gjort gjeldende:

Brevet av 26. februar 1978 til Kreditkassen var ingen definitiv avtale om at hustruen skulle overta alle rettigheter til leiligheten og heller ikke noe partielt skifte. Meningen var bare at hustruen skulle ha bruken av leiligheten inntil videre og i dette tidsrom betale renter og avdrag på de lån som var tatt opp i Kreditkassen og investert i leiligheten. Den endelige disponering av leiligheten skulle det tas standpunkt til under skiftet. Noen overtagelsespris var således ikke fastsatt i brevet.

Lagmannsretten tar feil når den forstår brevet slik at hustruen skulle overta leierettighetene mot samtidig å overta gjelden. Partialobligasjonen på kr. 35000 er heller ikke nevnt i erklæringen. Etter husleieloven §49 kan pantobligasjon og leierett overdras uavhengig av hverandre. Brevet innebar bare en praktisk ordning overfor banken med sikte på å fordele partenes forpliktelser under skiftet. I og med at hustruen hadde bruksretten til leiligheten, var det naturlig at hun betalte renter og avdrag på gjelden i skiftetiden. At dette er den riktige forståelse av brevet, fremgår av at hustruen ikke varslet utleieren om noen overdragelse av leiligheten og heller ikke sørget for transport på partialobligasjonen. Brevet ble heller ikke påberopt av henne på de to første skiftesamlinger i boet 8. mars 1979 og 10. september 1979, men først på den tredje skiftesamling i boet 2. april 1981. Denne manglende markering av overdragelsen på skiftet viser at det ikke dreiet seg om en definitiv overdragelse. Leiligheten ble riktignok ført opp i hennes og ikke i hans selvangivelse for 1978, men bare fordi hun bodde der.

Subsidiært anføres at selv om det skulle finnes å foreligge en avtale om overdragelse, men uten avtalt vederlag, bør verdsettelse skje ut fra verdien på taksttiden. Det vil være et praktisk behov for å kunne løse enkeltspørsmål om fordeling av boets aktiva under et skifte uten å måtte fryse verdiene fast til et tidligere tidspunkt enn den endelige utlodning.

Verdsettelsestidspunktet bør etter Høyesteretts praksis ligge så nær skifteutlodningen som mulig, jfr. Rt-1974-439.

Det vil etter den ankende parts oppfatning virke urimelig om hustruen alene skal nyte godt av den markante prisstigning på leiligheten fra 1978 til i dag.

A har nedlagt denne påstand:

«1. I skifterettens kjennelse gjøres den endring i pkt. 2 at verdien av leiligheten på taksttiden legges til grunn ved taksten.

2. Fru A dømmes til å betale sakens omkostninger for såvel lagmannsretten som Høyesterett.»

B har tatt til gjenmæle og vist til lagmannsrettens dom, som hun påstår stadfestet.

Initiativ til erklæringen av 26. februar 1978 ble tatt av mannen, som også førte den i pennen. Den svarer til et forslag fremsatt på hennes vegne av hennes daværende advokat John Egil Grimstad i brev av 20. januar 1978 om at hun skulle få overta leiligheten mot å overta den påhvilende gjeld. Hun så erklæringen som en definitiv avtale om at hun skulle overta alle rettigheter til leiligheten mot å overta gjelden eller i alle fall mot et beskjedent vederlag i tillegg. Hvis erklæringen er uklar, må den tolkes mot mannen som har forfattet den og burde uttrykt seg tydligere.

Hun har ansett seg som eier av leiligheten og har opptrådt som eier overfor banken og borettslaget. Hun har også oppført leiligheten i sin selvangivelse for 1978. Hun underrettet ikke sin daværende advokat om erklæringen før høsten 1979, idet hun anså det klart at leiligheten var hennes. Dette var grunnen til at erklæringen ikke ble påberopt på de første skiftesamlinger. Hun underrettet heller ikke umiddelbart utleieren om overdragelsen, da hun hadde rett til å overta leiligheten uavhengig av hans samtykke, etter husleieloven §32.

Det vil etter hennes mening være urimelig om mannen skulle nyte godt av verdistigningen på leiligheten i og med at den definitivt ble overtatt av henne pr. 1. januar 1978. Hun aksepterer at taksten ikke settes lavere enn gjelden var på leiligheten 1. januar 1978, kr. 38700. Det prinsipp for taksering som er kommet til uttrykk i Rt-1974-439, kan ikke anvendes når det som her foreligger en avvikende avtale om å legge 1. januar 1978 til grunn for taksten.

B, tidligere fru A, har nedlagt denne påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. B tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er det avholdt bevisopptak ved Holmestrand og Moss byrett, hvor partene og 6 vitner, hvorav 4 er nye for Høyesterett, er avhørt. Det er fremlagt en del nye dokumenter. Saken foreligger i alt vesentlig i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, men med en noe annen begrunnelse.

Jeg er enig med lagmannsretten i at erklæringen av 26. februar 1978 må anses som en avtale mellom partene, selv om den er stilet til banken. Jeg er videre enig i at erklæringen naturlig må forstås slik at den overførte rettighetene etter leiekontrakten i A/S - - - 14 inklusive partialobligasjonen til fru A. Jeg kan så langt slutte meg til den begrunnelse lagmannsretten har gitt. Jeg tilføyer at denne forståelse styrkes av at fru A etter at erklæringen var gitt har opptrådt som eier av leiligheten overfor Kreditkassen, og at banken også har oppfattet henne som eier. Hun har videre opptrådt som eier da A/S - - - 14 ble omdannet til borettslag og fått leiekontrakt og andelsbevis i borettslaget utstedt i sitt navn. Endelig har hun oppført leiligheten i sin selvangivelse for 1978, mens A har sløyfet den i sin selvangivelse for samme år. Hun har også betalt et tilleggsinnskudd på kr. 4000 til borettslaget.

Jeg er videre enig i at fru A ved erklæringen forpliktet seg til å overta gjelden på leiligheten, kr. 38700, fra 1. januar 1978. Derimot finner jeg, i motsetning til lagmannsretten, ikke at erklæringen må forstås slik at det endelige vederlag for leiligheten ble fastsatt til overtagelsen av gjelden. Erklæringen må etter min mening forstås slik at den åpnet en mulighet for et ytterligere vederlag og at det endelige verderlag skulle fastsettes ved takst under skiftet.

Når erklæringen forstås på denne måte, er det mer forklarlig at hustruen ikke påberopte seg den straks på skiftet, og at hun ikke straks motsatte seg at det ble holdt skiftetakst over leiligheten.

Når det gjelder tidspunktet for verdsettingen av leiligheten ved taksten, er det nok så at Høyesterett i flere rettsavgjørelser har gitt uttrykk for at verdien på utlodningstiden i prinsippet vil være det riktige, jfr. Rt-1981-1268 på side 1273. Forholdet vil imidlertid kunne stille seg annerledes hvis loddeierne har truffet avtale om å innrette seg på annet vis, jfr. Rt-1982-906. Etter erklæringen av 26. februar 1978, skal både overtagelsen av leiligheten og av gjelden skje fra 1. januar 1978. Hustruen har senere utøvet eierrådigheten over leiligheten. Etter en konkret forståelse av avtalen må da etter min mening forutsetningen være at også verdsettelsen av leiligheten skulle skje ut fra verdien på samme tidspunkt, 1. januar 1978.

Jeg er enig med lagmannsretten i at det er verdien av leieretten og obligasjonen, knyttet til kontrakten av 1. august 1972, som skal takseres, og at det ikke kan bli tale om å sette verdien lavere enn gjelden på leiligheten pr. 1. januar 1978.

Etter dette blir mitt resultat at lagmannsrettens dom må bli å stadfeste. Det gjelder også lagmannsrettens omkostningsavgjørelse.

Anken har ikke ført frem, og den ankende part må betale saksomkostninger for Høyesterett. Ankemotparten har levert omkostningsoppgave. Omkostningene settes til kr. 28180, hvorav for utlegg kr. 1680.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler A til B 28180 - tjueåtte tusen ett hundre og åtti - kroner.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Michelsen, Aasland og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av skifterettens kjennelse (dommerfullmektig Trond A. Lie): - - -

Retten viser innledningsvis til den avtale som partene inngikk med hverandre 26. februar 1978. I et felles brev undertegnet av begge og adressert til Kreditkassen, heter det:

«Ang.: Leiekontrakt på leilighet i - - - 14.

Undertegnede fru A overtar leiekontrakten på leiligheten fra undertegnede A fra den 1. januar 1978. Samt at hun også overtar den gjeld som påhviler leiligheten fra samme dato.»

Retten tolker avtalen slik at A med dette overdro sin ideelle halvpart av leiligheten til fru A som samtidig overtok den halvpart av gjelden som påhvilte A. I henhold til ektefelleloven §43 tredje ledd innebærer dette at leiligheten i - - - 14 fra 1. januar 1978 gikk over til å bli fru A's særeie. Særeie inngår ikke i felleseieskiftet. Følgelig må verdiøkning på leiligheten etter 1. januar 1978 holdes utenfor felleseieskiftet fordi det dreier seg om verdiøkning på særeiet.

Etter dette gjenstår spørsmålet hvorvidt det er grunnlag for å avholde en skiftetakst der 1. januar 1978, eventuelt et tidspunkt som ligger forut for dette, legges til grunn som takseringstidspunkt.

Det er på det rene at leiligheten i - - - 14 har vært fru A's særeie siden før A begjærte offentlig skifte og bobehandlingen tok til. Dette er likevel i seg selv ikke til hinder for at leiligheten takseres. Overdragelsen av leiligheten til fru A fant sted etter det tidspunkt som etter §43 i ektefelleloven danner skjæringstidspunkt for deling av aktiva og passiva i boet. Leiligheten må derfor trekkes inn i bobehandlingen, og dette er tilstrekkelig til at skiftetakst i prinsippet kan holdes.

Retten legger videre til grunn at det er verdien av leiligheten på overdragelsestidspunktet, dvs. pr. 1. januar 1978, og den gjeld som da påhvilte leiligheten som må legges til grunn for fordelingen.

Saksøkte hevder at verdien av leiligheten pr. 1. januar 1978 var kr. 35000,- som er identisk med det innskudd partene betalte ved innflytting i 1972. Hun viser til bestemmelser i leiekontrakten.

Saksøkeren viser til at andre leiligheter i - - - 14 er blitt verdimessig oppjustert og solgt for beløp som ligger høyere enn det innskudd som opprinnelig ble betalt. Han fastholder derfor at leiligheten må takseres.

Retten finner det ikke nødvendig å gå nærmere inn på en tolkning av den standard leiekontrakten partene inngikk med A/S - - - 14 den 1. august 1972. Under enhver omstendighet finner retten det godtgjort at leiligheten i - - - 14 er blitt omsatt mens A/S - - - 14 eide eiendommen til priser som har ligget til dels betydelig over det innskudd som opprinnelig ble betalt. Differansen har dels vært registrert som verdistigning, dels har det foregått oppskriving av andelsbevis. Retten legger til grunn at dette i praksis har vært godtatt av aksjeselskapet.

På denne bakgrunn legger retten til grunn at partenes leilighet i - - - 14 pr. 1. januar 1978, i hvertfall i praksis, representerte en større verdi enn andelsbrevets pålydende på grunn av verdistigning.

Retten viser også til at partene selv har betalt mer enn innskuddet på kr. 35000,- for leiligheten, idet de ved innflytting betalte kr. 5000,- til den tidligere eier, C, for påkostninger denne hadde foretatt på leiligheten. På samme måte må det ved verdsettingen nå tas hensyn til partenes påkostninger på leiligheten i tiden 1. august 1972-1. januar 1978, samt eventuell slitasje, manglende vedlikehold osv. i samme periode.

Rettens konklusjon blir etter dette at leiligheten i - - - 14 må bli å taksere, og at 1. januar 1978 må legges til grunn som takseringstidspunkt. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Georg Lund, Tore Schei og ekstraordinær lagdommer Christian Bull):

Fru A, født xx.xx.1948, og A, født xx.xx.1946, giftet seg 22. desember 1967. De hadde fullstendig felleseie. Ved bevilling av fylkesmannen i Vestfold ble de separert 15. desember 1977. A flyttet ut av det felles hjem i romjulen 1977. Leiligheten de bodde i var en blokkleilighet i eiendommen - - - 14, som A, ved kontrakt av 1. august 1972, hadde leiet av huseieren, A/S - - - 14, for 10 år. I forbindelse med inngåelsen av leiekontrakten, fikk huseieren et lån på kr. 35000,-. For lånet ble det utstedt en ikke rentebærende partialobligasjon til A.

I separasjonssøknaden til fylkesmannen i Vestfold var det blant annet angitt: «Hustruen overtar bruksretten alene til tidligere felles leilighet i - - - 14, X.» - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skifteretten, dog slik at slutningen må gis en noe annen form. - - -

Lagmannsretten er enig med ankemotparten i at erklæringen av 26. februar 1978 må oppfattes på den måten at den overførte rettighetene etter leiekontrakten, inklusive obligasjonslånet til A/S - - - 14, til fru A. Det er i erklæringen sagt at fru A «overtar leiekontrakten». Dette går klart lenger enn til kun å gi henne en bruksrett med den virkning at rettighetene etter leiekontrakten fremdeles tilhører felleseiet. Forståelsen er naturlig sett på bakgrunn av at hun ved erklæringen overtok gjelden som påhvilte leiligheten. I og med at verdien av leiekontrakten må ha ligget i nærheten av størrelsen på gjelden, fremtrådte gjeldsovertagelsen som et rimelig vederlag for transporten av leieretten til fru A. Lagmannsretten kan ikke være enig med den ankende part i at erklæringen, fordi den er rettet til Christiania Bank og Kreditkasse, ikke kan ha virkning for rettsforholdet mellom partene. Det er ingen grunn til å anta at erklæringen, selv om den er rettet til tredjemann, ikke gir et korrekt uttrykk for det som var avtalt partene i mellom. Såvidt klar som erklæringen er, finner lagmannsretten ikke å kunne tillegge det særlig betydning at fru A ikke påberopte seg erklæringen overfor skifteretten umiddelbart etter at offentlig skifte var åpnet.

Slik lagmannsretten forstår erklæringen, innebærer den at fru A overtok leierettighetene mot samtidig å overta gjelden.

Nå har imidlertid skifteretten fastslått at leiligheten, det vil si leieretten og obligasjonen, skal takseres ut fra verdien av rettighetene pr. 1. januar 1978. Dette må forstås slik at denne verdi skal trekkes inn på skiftet. Fru A har ikke påanket skifterettens kjennelse, men påstått den stadfestet så langt den er påanket av A. Dette innebærer at lagmannsretten er prosessuelt avskåret fra å legge til grunn at fru A har gjort opp for leieretten og obligasjonen gjennom gjeldsovertagelsen og at det av den grunn ikke er noen verdi å trekke inn på skiftet. Lagmannsretten må nøye seg med å stadfeste skifterettens kjennelse med en noe omformulert konklusjon, som antas bedre å dekke det rettslige innhold i den avgjørelse som er truffet.

Det bemerkes for ordens skyld at det er verdien av leieretten og obligasjonen, knyttet til kontrakten av 1. august 1972, og ikke verdien av leieretten knyttet til andelen og borettsinnskuddet, som skal takseres. Den økonomiske forskjell mellom det å legge til grunn at endelig oppgjør ble foretatt pr. 1. januar og at det derved ikke var noen verdi å trekke inn på skiftet, og det at verdien pr. 1. januar 1978 hører til felleseiet synes å være mer teoretisk enn praktisk. Som motstykke til denne verdien vil selvfølgelig komme den gjeld fru A påtok seg å dekke ved erklæringen av 26. februar 1978.

Lagmannsretten bemerker at den verdi det kan være snakk om å sette leieretten - inklusive obligasjonen - til ved skiftet ikke kan settes lavere enn det gjelden på leiligheten utgjorde pr. 1. januar 1978. Fra fru A's side er det anført at det er denne verdien hun skulle betale, i dette ligger det en aksept av at vederlaget ikke skulle være lavere. - - -