Rt-1988-226
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1988-02-18 |
| Publisert: | Rt-1988-226 (58-88) |
| Stikkord: | Husleierett, Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 57 K/1988, jnr 280/1987 |
| Parter: | Robert Kahan (advokat Jan Benj Rødner) mot Brit Barstad (advokat Knut Sannem). |
| Forfatter: | Røstad, Skåre, Halvorsen |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §42, §48, Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §404, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §3, §11 |
Ved avtale betegnet "fremleiekontrakt" - inngått 7. september 1983 mellom Brit Barstad og Robert Kahan - leide Barstad en leilighet i Calmeyersgate 15 i Oslo. Eier av gården var Heka Trikotasjefabrikk v/ Herman Kahan, som er Robert Kahans far. Kontrakten var på vegne av Robert Kahan undertegnet av Herman Kahans kontorsjef Jon Hercz. Etter kontrakten skulle leieforholdet utløpe 5. september 1986, og leietakeren vedtok under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr 9 jf §234 utkastelse uten søksmål dersom leiligheten ikke ble fraflyttet ved leietidens utløp.
Ved kontraktinngåelsen betalte Barstad 18.000 kroner som ifølge kvittering undertegnet av Jon Hercz på vegne av Robert Kahan gjaldt ominnredning av kjøkken, oppussing av leiligheten, vegg til vegg teppe osv. Dessuten betalte hun et depositum på 5.000 kroner for mulig skyldig husleie, ødelagte møbler eller andre mangler ved leieforholdets avslutning.
I begjæring 15. september 1986 til byfogden i Oslo ble leietakeren begjært utkastet fra leiligheten. Namsmannen tok begjæringen til følge, og Brit Barstad påklaget avgjørelsen til Oslo namsrett. Hun gjorde gjeldende at det innbetalte beløpet på 18.000 kroner medførte at leieforholdet kom inn under reglene i husleieleovens kapittel 9, og henviste til at hun hadde tatt ut stevning mot Robert Kahan ved Oslo Husleierett med påstand om dette.
Oslo namsrett avsa 12. januar 1987 kjennelse med slik slutning:
" 1. Utkastelsesbegjæringen tas ikke til følge.
2. Hver av partene bærer sine omkostninger."
Robert Kahan påkjærte namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett, som 11. mai 1987 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Brit Barstad kan kastes ut fra leiligheten hun disponerer i Calmeyersgt. 15 i Oslo.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Etter kjæremål fra Brit Barstad opphevet Høyesteretts kjæremålsutvalg ved kjennelse 28. august 1987 (lnr 331 K/1987, Rt-1987-999), lagmannsrettens kjennelse og hjemviste saken til ny behandling i lagmannsretten.
Eidsivating lagmannsrett avsa 29. oktober 1987 kjennelse med slik slutning:
"1. Oslo namsretts kjennelse av 12. januar 1987 stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesteretts kjæremålsutvalg dømmes Robert Kahan til å betale Brit Barstad 7.000 - syvtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse."
I lagmannsrettens kjennelse heter det blant annet:
"Lagmannsretten er kommet til at saken nå ikke kan avgjøres på samme grunnlag som i kjennelsen av 11. mai 1987. Etter mottagelsen av advokat Sannems prosesskrift av 7. mai 1987 kan namsrettens referat av Brit Barstads forklaring ikke uten videre legges til grunn. At hun sa seg villig til å betale kr. 18.000,- på betingelse av at den månedlige leien ble satt ned med kr. 500,- i forhold til hva som tidligere var blitt drøftet, innebærer intet mer enn at hun aksepterte de leievilkår som utleieren hadde fremsatt. Etter den nyansering som fremgår av nevnte prosesskrift, finner retten at leieforskuddet ikke ble avtalt etter at det var inngått bindende leieavtale om betaling av kr. 1.500,- i månedlig leie. Av dette følger at betalingen av forskuddet representerer en betingelse for leieretten. Dette stemmer også med hva Herman Kahan uttalte i sitt brev av 20. august 1986 (referert i namsrettens kjennelse) hvor det bl.a. heter:
"Da mitt kontor hjalp min sønn med å utferdige denne kontrakt, husker vi godt at betingelsene for fremleien var at den oppussing som min sønn har gjort, og som fru Barstad i løpet av de 3 år hun har bodd der har brukt opp, skulle fru Barstad betale."
På bakgrunn av rentetapet, vil forøvrig en kontantinnbetaling av kr. 18.000,- representere en mer byrdefull ytelse enn hva den påståtte husleiereduksjon representerte.
Lagmannsretten legger avgjørende vekt på at kontantinnbetalingen skjedde i forbindelse med leiekontraktens inngåelse. At Brit Barstad synes å ha gitt noe forskjellig forklaring på hva hun mente virkningen av innbetalingen var, finnes etter omstendighetene ikke å kunne tillegges betydning.
Etter dette må lagmannsretten ta stilling til om det betalte kontantbeløp på kr. 18.000,- representerer et lån i husleieloven §42's forstand. Selv om den månedlige leie ble redusert med kr. 500,-, må betalingen av kontantbeløpet ha samme kredittvirkning som et lån, idet utleieren fikk disposisjonsrett over beløpet mot å tilbakebetale dette gjennom redusert leie. I sin dom referert i Rt-1979-1153 har Høyesterett lagt avgjørende vekt på avtalens virkning og av rettstekniske grunner sett bort fra utleierens motiver med å få innbetalt beløpet. Denne dom gjaldt avtalt depositum. Etter lagmannsrettens syn må dette prinsipp gis større gjennomslag i nærværende sak hvor motivet var å få vederlag for foretatt oppussing av leiligheten.
Etter husleieloven §11 kan forskudd på husleie avtales for inntil 3 måneder. Selv om dette også representerer en kredittytelse i forhold til månedlig betalt husleie, må sammenhengen i loven tilsi at dette ikke ansees som et lån etter loven §42. Forskudd ut over denne ramme må imidlertid ansees som et slikt lån. For ordens skyld nevnes at den oppussing m.v. som de kr. 18.000,- knytter seg til, var foretatt før leieavtalen ble inngått, slik at adgangen til å avtale større forskudd etter husleieloven §11 ikke får anvendelse.
Lagmannsretten finner etter dette at leieretten var betinget av erleggelse av lån etter husleieloven §42. Konsekvensen er da at de preseptoriske regler i husleieloven kap. 9 får anvendelse. Er det motstrid mellom avtalen og loven bestemmelser går de sistnevnte foran, herunder også reglene om leietidens lengde i §48. Da minste leietid er 5 år etter denne bestemmelse, er leietiden ikke utløpt med den virkning at leietageren kan kastes ut uten søksmål etter utkastelsesklausulen i leieavtalen."
Saksforholdet for øvrig går frem av namsrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Robert Kahan har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg på grunn av feil i saksbehandlingen og lovtolkingen. Som saksbehandlingsfeil er anført at lagmannsretten ikke har vurdert den kjærende parts anførsel om at det forelå et fremleieforhold, og at fremleieren Robert Kahan ikke hadde adgang til å belåne eiendommen og stille den som pantesikkerhet for lånet fra fremleietakeren, noe som må innebære at husleieloven kapittel 9 ikke får anvendelse i saken.
Det er for øvrig uriktig lovtolking når lagmannsretten har lagt til grunn at de 18.000 kronene er et lån i husleieloven §42's forstand. Lagmannsretten har antatt at forskuddet på husleie må sies å ha samme kredittvirkning som et lån i og med at leietakeren godskrives 500 kroner ved hver husleiebetaling og på denne måten får sitt tilgodehavende i retur. Etter den kjærende parts mening synes det tvilsomt om det er riktig å anse et leieforskudd som det foreliggende som et lån i forhold til husleieloven §42 første ledd. Reservasjonen "i alminnelighet" i Høyesteretts dom Rt-1979-1153 synes å innebære at ikke enhver kredittytelse behøver å anses som lån i loven forstand. Det går frem av Ot prp nr 35 1967/68 side 70 og 72 at det bare er lån som skal tilbakebetales lovgiverne har hatt i tankene, og også lån av en helt annen viktighet. Det er leietakerens sikkerhet man særlig har hatt for øye. En forskuddsbetaling kombinert med en leiereduksjon som i den foreliggende sak skaper neppe noen risiko for leietakeren. Partene vil neppe tenke på et forskudd som et lån. Det vil lett kunne føre til støtende resultater hvis et forskudd ut over de 3 månedene som er fastsatt i husleieloven §11, uten at partene har tenkt på det, skal føre til at leieforholdet fullstendig endrer karakter.
Videre gjentas anførselen om at husleieloven kapittel 9 ikke kommer til anvendelse ved fremleieforhold. Det nære slektskapsforholdet mellom gårdeier og utleier kan ikke begrunne identifikasjon mellom disse når det gjelder evnen til å stille pantesikkerhet. Robert Kahan eier ikke gården, og kunne ikke gi sikkerhet for noe lån i den. For øvrig har Herman Kahan fem barn som skal behandles likt, og det er derfor ikke uten videre gitt at ett av barna skal få lov til å pantsette eiendommen uten hans uttrykkelig tillatelse, som ikke er gitt i denne saken.
Den kjærende part har lagt ned slik påstand:
"1. Eidsivating Lagmannsretts kjennelse oppheves pga feil i saksbehandling og lovtolkning.
2. Brit Barstad plikter å betale Robert Kahan saksomkostninger med kr 14.000,- for Namsretten, lagmannsretten og Høyesteretts Kjæremålsutvalg."
Brit Barstad gjør i tilsvar gjeldende at det ikke foreligger feil i saksbehandlingen. Lagmannsretten har vist til at saksforholdet og partenes anførsler går frem av de tidligere avgjørelsene i saken, og lagmannsrettens slutning går ut på at namsrettens kjennelse stadfestes. Namsretten har drøftet Kahans anførsel om at fremleieforholdet er til hinder for at kapittel 9 kommer til anvendelse, og forkastet den.
Når det gjelder lovtolkingen, slutter Barstad seg til lagmannsrettens kjennelse. Hun har lagt ned slik påstand:
" 1. Eidsivating Lagmannsretts kjennelse stadfestes.
2. Den kjærende part plikter å betale Brit Barstad saksomkostninger for Namsrett, Lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg med tilsammen kr 13.000,-."
Høyesteretts kjæremålsutvalg vil bemerke:
Kjæremålet retter seg mot lagmannsrettens avgjørelse etter kjæremål. Ved et slikt videre kjæremål har utvalget begrenset kompetanse. Etter tvistemålsloven §404 kan utvalget bare prøve om det foreligger noen feil ved lagmannsrettens saksbehandling eller feil ved tolking av lovforskrift.
Den kjærende part har - som anført ovenfor - gjort gjeldende at det her foreligger saksbehandlingsfeil, idet lagmannsretten ikke har vurdert anførselen fra den kjærende part om at det forelå et fremleieforhold. Fremutleieren Robert Kahan hadde ikke adgang til å belåne eiendommen. Dette må innebære at husleieloven kapittel 9 ikke kommer til anvendelse, slik lagmannsretten kom til.
Lagmannsrettens avgjørelsesgrunner inneholder ingen særlig omtale av dette spørsmål, som retten imidlertid indirekte har tatt stilling til. I namsrettens kjennelse var uttalt at Robert Kahan ikke kunne høres med "at forholdet faller utenfor husleieloven kap 9 fordi hovedutleier ikke har gitt sitt uttrykkelige samtykke til belåning av leiligheten. Retten legger her vekt på at betalingen skjedde til hovedutleierens kontorsjef og etter all sannsynlighet i forståelse med hovedutleier". Lagmannsrettens kjennelse synes å bygge på dette synspunkt.
I sin kjennelse har lagmannsretten fremholdt at Brit Barstads kontantinnbetaling skjedde i forbindelse med leiekontraktens inngåelse. På dette grunnlag har lagmannsretten tatt stilling til om det betalte kontantbeløp på 18.000 kroner representerte et lån i husleieloven §42's forstand. Lagmannsretten fant at leieretten i dette tilfelle "var betinget av erleggelse av lån etter husleieloven §42".
Utvalget kan ikke se at lagmannsrettens avgjørelse på dette punkt bygger på noen uriktig tolking av lovforskrift. Utvalget er etter loven avskåret fra å prøve bevisbedømmelsen og subsumsjonen.
Utvalget er således kommet til at det ikke foreligger noen saksbehandlingsfeil eller feil lovtolking fra lagmannsrettens side.
Lagmannsrettens kjennelse blir således å stadfeste, også for så vidt angår dens fastsettelse av saksomkostninger.
For behandlingen ved kjæremålsutvalget tilkjennes kjæremotparten 2.000 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
SLUTNING:
Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Robert Kahan til Brit Barstad 2.000 - totusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.