Rt-1981-462

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1981-04-03
Publisert:	Rt-1981-462
Stikkord:	(Egen Heim-dommen, Malvik I-dommen), Eiendomsrett, Delingssamtykke
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om erstatningsansvar for kommune i forbindelse med behandling av reguleringsplan. Dissens: 3-2
Saksgang:	Høyesterett L.nr. 57/1981
Parter:	Malvik kommune (advokat Johan Lutdal) mot A/L Ungdommens Egen Heim Boligbyggelags konkursbo (advokat Gudmund Kuvås)
Forfatter:	Skåre, Aasland, Tønseth, Mindretall: Michelsen, Blom
Lovhenvisninger:	Straffeloven 1902 ikrafttredelseslov (1902) §25, §28, Skogkonsesjonsloven (1909), Kommunestyreloven (1954) §22, Jordloven (1955) §55, Bygningsloven (1965) §19, §21, §27

Dommer Skåre: Boligbyggelaget Ungdommens Egen Heim - heretter kalt UEH - kjøpte i 1969 et område på ca. 140 mål av gården Storsand i Malvik kommune. Samme år ble innkjøpt to tilstøtende arealer på til sammen ca. 20 mål fra gården Sandvik. Arealene ble innkjøpt med sikte på utbygging til boligformål. Prosjektet er senere betegnet Storsand-prosjektet.

Fylkeslandbruksstyret nektet å gi delingssamtykke, men omgjorde vedtaket 26. juli 1968. Konsesjon etter jord- og skogkonsesjonsloven ble gitt av Landbruksdepartementet 26. november 1968. Konsesjonen var anbefalt av formannskapet. Formannsskapet forutsatte at det ble opptatt forhandlinger med UEH «for å sikre kommunen 30 mål av arealet til tomter for egne innvånere», men denne forutsetning ble ikke trukket inn i konsesjonssaken.

Samtykke til fradeling etter bygningsloven ble gitt av bygningsrådet 27. mai 1969.

I februar 1969 engasjerte UEH arkitekt Knut Henrik Andersen til å utføre planleggings- og prosjekteringsarbeidet. Det ble samtidig nedsatt et prosjekteringsutvalg med representanter for UEHs ledelse.

Utkast til reguleringsplan innkom til kommunens reguleringsvesen 11. juni 1971. Arbeidet med planen hadde tatt lenger tid enn forutsatt - noe som særlig skyldtes problemer i forbindelse med avkjøringen til den daværende E-6 og usikkerhet omkring traséen for den planlagte motorveg.

Generalplanutvalg for kommunen var blitt nedsatt i 1968. Spørsmålet

Side:463

om lokaliseringen av de tomter som kommunen hadde betinget seg å disponere, ble behandlet av utvalget 25. januar 1971. På dette tidspunkt forelå to alternative forslag til motorvegtrasé. Begge ville begrense utbyggingsområdet om ikke traseene ble justert. Utvalget anbefalte overfor bygningsrådet i det nevnte møtet at reguleringen av UEHs område på Storsand ble utsatt til trasévalget for motorvegen var nærmere avklart. Formannskapet sluttet seg til dette i vedtak 4. februar 1971.

I brev 14. juni 1971 gjorde vegsjefen det kjent for kommunen at Vegdirektoratet hadde tilrådd undersøkelse av et tredje alternativ for motorvegtrasé som i tilfelle ville gå gjennom Storsand-feltet.

Kommunens generalplankonsulent avgav rapport 13. oktober 1971. Her anbefales at reguleringsforslaget for Storsandområdet utsettes til «motorveitraséen og det fremtidige bosettingsmønster er generalplanmessig avklart». Generalplanutvalget sluttet seg til forslaget i møte 14. oktober 1971.

I møter henholdsvis 21. oktober 1971 og 15. november 1971 sa formannskapet og bygningsrådet seg enig med generalplanutvalget, og bygningsrådet la reguleringsplanen til side i påvente av kommunestyrets behandling av regionplanvedtekten.

I møtet 14. oktober 1971 drøftet generalplanutvalget også spørsmålet om å få fastsatt en regionplanvedtekt, som blant annet ville omfatte Storsand-området. Hensikten med slik vedtekt skulle være å få nødvendig tid til å fastsette i en generalplan hva området skulle brukes til i fremtiden. Formannskapet erklærte seg enig i møtet 21. oktober 1971, og generalplankonsulenten fikk i oppdrag å utarbeide forslag til regionplanvedtekt. Slik vedtekt ble fastsatt av kommunestyret i 1972 og stadfestet av Miljøverndepartementet 21. februar 1973. Storsand-området er i vedtekten avmerket som område som ikke skulle bebygges. I 1975 ble regionplanvedtekten avløst av en generalplanvedtekt som også båndlegger det aktuelle område mot bebyggelse.

Allerede i november 1971 presiserte UEH sin interesse i å få reguleringsplanen fastsatt så snart som mulig. Også i 1972 og 1973 ble det gjort forsøk fra UEHs side på å få reguleringssaken behandlet. Saken kom opp i formannskapet 2. mai 1974, men ble utsatt fordi formannskapet ønsket utredet om kommunen var forpliktet i forhold til UEH til å la Storsand-området utbygge.

Den 20. februar 1975 traff Malvik formannskap vedtak om at UEHs byggeplaner ikke på det daværende tidspunkt kunne godkjennes for gjennomføring i generalplanperioden. Etter at det var blitt påpekt at reguleringssaken ikke var blitt behandlet i samsvar med bygningslovens §27 nr. 2, ble det 16. juni 1975 truffet vedtak i bygningsrådet om at det ikke fant å kunne fremme forslaget til reguleringsplan. Den 30. juni 1975 sluttet kommunestyret seg til dette.

UEH gikk konkurs i 1976.

Ved stevning 4. oktober 1977 reiste UEHs konkursbo søksmål mot Malvik kommune med påstand om at saksøkte skulle betale 3.000.000 kroner, som er de utgifter UEH hadde hatt ved Storsandprosjektet

Side:464

etter fradrag for det eiendommen kunne selges for. Det ble også reist søksmål mot seks tidligere tillitsmenn i UEH med påstand om erstatning for skade påført selskapet ved mangelfull ledelse og kontroll.

Midt-Trøndelag herredsrett avsa 4. september 1978 dom som for Malvik kommunes vedkommende har slik domsslutning:

«I. Malvik kommune dømmes til å betale A/L Ungdommens Egen Heim Boligbyggelags konkursbo 3.000.000 - tremillioner - kroner med tillegg av 6 - seks - prosent årlig rente fra 15. oktober til 31. desember 1977 og 10 - ti - prosent årlig rente fra 1. januar 1978 til betaling skjer samt saksomkostninger med 40.000 - førtitusen - kroner.

...

IV. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.

De seks tidligere tillitsmenn i UEH ble alle frifunnet.

Dommen ble av Malvik kommune påanket til Frostating lagmannsrett. UEH anket for så vidt gjaldt en av de frifunne tillitsmenn. Denne anken ble senere trukket tilbake og saken hevet.

Frostating lagmannsrett avsa 7. mars 1980 dom med slik domsslutning:

«Malvik kommune erstatter Ungdommens Egen Heim Boligbyggelags konkursbo 800.000 - åttehundretusen - kroner, som forrentes med 6 - seks - prosent årlig fra 15. oktober til 31. desember 1977 og med 10 - ti - prosent årlig fra 1. januar 1978 til betaling skjer.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.

Erstatning for saksomkostninger ved herredsrett og lagmannsrett tilkjennesikke.»

Malvik kommune har anket dommen til Høyesterett. UEH har motanket når det gjelder erstatningens størrelse.

Om saksforholdet viser jeg - i tillegg til det som er gjengitt tidligere - til herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner. I anledning av anken er det avholdt bevisopptak ved Midt-Trøndelag herredsrett. Det ble avhørt 9 vitner. Ett av vitnene er tidligere bare avhørt i herredsretten. De øvrige 8 avgav vitneprov i lagmannsretten. Det er videre fremlagt enkelte nye dokumenter. Ett av disse dokumenter tillegger jeg en viss betydning. Det gjelder vegsjefens brev til kommunen av 14. juni 1971, som jeg allerede har nevnt i min fremstilling av saken.

Den ankende part - Malvik kommune - har i det vesentlige anført:

Kommunen har ikke inngått noen avtale med UEH som skulle innebære at kommunen var forpliktet til å godkjenne reguleringsplanen, eller til å dekke UEHs prosjekteringsutgifter m.m. om planen ikke ble gjennomført. En slik avtale er ikke oppstått som konsekvens av den kontakt UEH hadde med kommunen i forbindelse med erverv av Storsandområdet, og heller ikke i prosjekteringsperioden fram til 1971. Særlig er påpekt at de uttalelser som ble avgitt i forbindelse

Side:465

med spørsmålet om konsesjon og delingstillatelse ikke representerer noen behandling av saken i forhold til bygningslovens regler. Heller ikke har det betydning at bygningsrådet gav samtykke til deling etter bygningslovens §63. Denne deling var rent teknisk og kunne ikke stoppes av bygningsrådet etter bygningslovens §33.

Særskilt er det dessuten påpekt at reguleringsplaner må vedtas av kommunestyret, og at bare kommunestyret kan binde kommunen i avtaler som gjelder utbygging og regulering. Noe kommunestyrevedtak som er relevant i denne forbindelse foreligger ikke. Kommunestyrets godkjennelse av boligprogrammet for 1969-73 er uten betydning: Programmet er en oversikt over den forventede boligbygging i kommunen i en fireårsperiode og ble utarbeidet i henhold til rundskriv fra Kommunaldepartementet for generalplanarbeidet og for å klarlegge statsbankens kapitalbehov. Den omstendighet at Storsandprosjektet her er nevnt som et prosjekt som skulle gjennomføres, medfører ingen binding i forhold til UEH.

Det kan heller ikke anvendes legitimasjonssynspunkter. Det er riktig at den ordfører kommunen hadde fram til 1971, var velvillig til utbygging, men det må være åpenbart at UEH ikke kunne tro at han kunne binde kommunen.

Man kan for øvrig ikke av forholdet utlede noe om når reguleringen eventuelt skulle gjennomføres.

Kommunen anfører videre at det verken i forbindelse med ervervet av området eller i prosjekteringsfasen fram til 1971 kan være skapt noen begrunnet forventning om at reguleringsplan ville bli vedtatt. Ihvertfall er ikke skapt noen forventning som under de foreliggende omstendigheter har erstatningsrettslig vern. Kommunens vedtak om ikke å fremme reguleringsplanen har sammenheng med den usikkerhet som knyttet seg til valget av traseen for motorvegen - senere kom også uløste kloakkspørsmål og mer generelle synspunkter på arealdisponeringen inn i bildet. Det er ikke hevdet fra UEHs side at vedtakene skulle være ugyldige, og UEH har ikke påvist noen feil ved argumentasjonen og avgjørelsesgrunnlaget som skulle innebære at kommunens standpunkt fikk erstatningsrettslige konsekvenser.

Det er således ikke riktig når det fra UEHs side blir hevdet at motorvegtraseen fikk sin avklaring i april 1971. Den omstendighet at arkitekt Andersen ved brev fra vegsjefen 30. april 1971 fikk klarsignal for en bestemt løsning for avkjørsel til E-6, kunne ikke innebære at vegmyndighetene ble bundet til å velge et av de to traséalternativer for motorvegen som til da hadde vært drøftet. Allerede i juni 1971 fikk kommunen beskjed fra vegsjefen om et tredje alternativ som i tilfelle ville gå midt gjennom utbyggingsområdet. Men selv om man holder seg til de to alternativer som var presentert for Andersen, var det vesentlig at begge de da kjente alternativer berørte utbyggingsfeltet og skapte usikkerhet.

Når det gjelder erstatningens størrelse, er utgangspunktet det tap UEH har hatt og som kommunen er enig i kan settes til 3.000.000 kroner. Det må imidlertid gjøres fradrag for ca. 180.000 kroner som gjelder arkitektens arbeid med hustegninger - dette gjelder ikke

Side:466

reguleringsarbeidet. UEH må dessuten bære en del av dette tapet selv på grunn av egen uaktsom medvirkning til at tapet er blitt så stort, sammenlign straffelovens ikrafttredelseslov §25. UEH startet opp prosjekteringen til tross for uklarhet om blant annet vegtraseen og lite fremskredet generalplanarbeid.

Lagmannsretten har tilkjent kommunen delvis erstatning på grunn av brudd på informasjonsplikt i prosjekteringsfasen. Dette bygger på en misforståelse av faktum. UEH hadde kontakt med generalplankonsulenten og fylkesreguleringsarkitekten, som begge var skeptiske til Storsand-prosjektet. Det er ikke påpekt mangler når det gjelder informasjoner fra kommunen selv. Kommunen har også innvendinger mot den erstatningsutmåling lagmannsretten har foretatt med det nevnte utgangspunkt.

UEHs anførsler om sen behandling av reguleringssaken kan heller ikke føre fram. Realiteten var klar: På bakgrunn av uklarheter i forbindelse med motorvegtraséen - senere også ut fra mer generelle generalplansynspunkter og avløpsproblemer - kunne UEH ikke få godkjent planen.

Etter bygningslovens §27 nr. 2 var det imidlertid en feil at planen i formen ble utsatt: I og med at bygningsrådet ikke fant å kunne fremme planen, skulle den vært sendt kommunestyret. Det er imidlertid åpenbart at feilen ikke kan få betydning for erstatningsspørsmålet. Kommunestyret ville utvilsomt ha sluttet seg til den oppfatning som gjorde seg gjeldende i generalplanutvalg, bygningsråd og formannskap, og UEH kunne ikke ha begrenset sitt tap ved å trekke seg ut av prosjektet på det daværende tidspunkt. Det kan derfor ikke erkjennes noe erstatningsansvar for rentetap i årene 1972-75.

Det er heller ikke riktig når det fra UEHs side hevdes at det foreligger en samarbeidsavtale for så vidt gjelder de 30 tomter kommunen skulle disponere - en avtale som skulle ha som konsekvens at kommunen skulle bære sin forholdsmessige del av tomte- og prosjekteringskostnader m.v. Spørsmålet om et slikt ansvar for kommunen ble aldri berørt. Hadde det vært forutsatt et slikt medansvar, ville det ha vært naturlig at kommunen hadde deltatt i prosjekteringsarbeidet.

Ytterligere gjøres det gjeldende at kommunens ansvar er foreldet. Foreldelsessynspunktet bygger på straffelovens ikrafttredelseslov §28, dvs. at foreldelsesfristen er tre år fra den tid den skadelidende blir oppmerksom på skaden og hvem som er ansvarlig. Det måtte være klart for UEH allerede i 1971 at reguleringsplanen ikke ville bli vedtatt. Fristen måtte under enhver omstendighet begynne å løpe da regionplanvedtekten ble kunngjort i 1973, og Storsand-området der var forutsatt ikke utbygd.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«1. Malvik kommune v/ordføreren, 7550 Hommelvik, frifinnes.

2. Malvik kommune v/ordføreren. 7550 Hommelvik, tilkjennes saksomkostninger både for herredsrett, lagmannsrett og Norges Høyesterett.»

Ankemotparten - Ungdommens Egen Heim Boligbyggelags konkursbo - har i det vesentlige anført:

Side:467

Mellom UEH og kommunen må det anses å ha oppstått en avtale om at kommunen ville godkjenne den reguleringsplan UEH skulle utarbeide, forutsatt at den var god nok i teknisk henseende. Denne avtale er ikke oppfylt fra kommunens side, og UEH må ha rett til å kreve erstattet sine utgifter ved prosjektet.

Det foreligger ikke noe vedtak i kommunestyret som direkte forplikter kommunen på den her nevnte måte. Avtalesynspunktet bygger på en rekke forhold, som sett i sammenheng må likestilles med et dispositivt utsagn. Det er i denne forbindelse vist til at det allerede før UEH kjøpte Storsand-feltet var kontakt mellom kommunen og UEH om utbyggingsspørsmål. Det er videre vist til at formannskapet anbefalte konsesjonen, og dessuten tok forbehold om rett for kommunen til å utpeke kjøper til 30 tomter, og til at ordføreren - da fylkeslandbruksselskapet sa nei til deling - sørget for at saken ble vurdert på nytt. Det er dessuten vist til at ordføreren også var aktiv for å få konsesjonsspørsmålet ordnet.

Det ble videre gitt delingstillatelse etter bygningslovens §63 - noe bygningsrådet kunne ha unngått ved å bruke bygningslovens §33. Endelig er det vist til at kommunen ved utarbeidelse av boligprogrammet for 1969-73 henvendte seg til UEH på en måte som forutsatte utbygging av Storsand-området i perioden, og UEHs prognoser ble lagt til grunn i programmet som ble godkjent både av formannskapet og kommunestyret.

Det forhold som her er påpekt, må anses å inneholde et løfte fra kommunens side av det innhold som er nevnt foran. Denne forpliktelse for kommunen ble godkjent av kommunestyret ved behandlingen av boligprogrammet. Under enhver omstendighet måtte ordføreren og de andre som opptrådte på kommunens vegne anses legitimert til å binde kommunen.

De vedtak og forhold for øvrig som er påpekt foran, måtte under enhver omstendighet gi UEH en forventning om at kommunen ville behandle og vedta reguleringsplanen forutsatt at den ikke hadde tekniske mangler. Denne forventning må ha erstatningsrettslig vern.

I prosjekteringsperioden, som varte fram til forsommeren 1971, mottok UEH ingen signaler fra kommunen som viste at den kommunale interesse for Storsand-prosjektet var i ferd med å avta. Det er riktig at fylkesreguleringsarkitekten og den første generalplanlegger som kommunen hadde engasjert, begge var skeptiske til Storsandprosjektet. Blant kommunens tjeneste- og tillitsmenn var det imidlertid ingen tegn på svekket interesse. Problemene lå i første rekke på det tekniske plan - blant annet gjaldt dette avkjørselen til E-6 og traseen for den nye motorveg.

Noen advarende signaler kom heller ikke i de møter generalplanutvalget og formannskapet hadde i januar/februar 1971. Det heter riktignok i generalplanutvalgets vedtak - som formannskapet sluttet seg til - at utvalget anbefalte reguleringen utsatt, men dette må ses i sammenheng med uklarhet om beliggenheten av de 30 tomter kommunen skulle disponere. Hvis disse ble lokalisert innenfor planområdet slik det på dette tidspunkt var avgrenset, må det forutsettes at generalplanutvalget ville anbefale regulering.

Side:468

Motorvegproblemet fikk for øvrig sin reelle løsning i april 1971 da vegsjefen godkjente avkjøringsplan til E-6. Dette forhold ville - sammen med kommunens godkjennelse av reguleringsplanen - innebære at vegvesenet senere måtte velge mellom de to alternative traseer som til da var blitt nevnt. Ved detaljplanleggingen måtte vegvesenet trekke traseen så langt bort fra feltet at reguleringsplanen ikke ble berørt.

Dette forhold synes ikke å ha vært forstått da det høsten 1971 i generalplanutvalget, formannskapet og bygningsrådet ble truffet nye vedtak om utsettelse av reguleringsplanen. Vedtakene bygger for så vidt på mangelfullt grunnlag. Samtidig ser man at synspunkter på arealplanleggingen utvikler seg og er med på å motivere utsettelsen. Her har kommunen oversett at et reguleringsplanarbeid ikke kan stoppe opp på grunn av generalplanarbeidet, og at både den regionplanvedtekt og senere generalplanvedtekt som ble fastsatt i henholdsvis 1973 og 1975, viker for reguleringsplan. Heller ikke kloakkspørsmålet kunne motivere en utsettelse. Arkitekten hadde utarbeidet en plan som isolert sett måtte være tilfredsstillende, og eventuelt koordinering med et større kommunalt anlegg måtte la seg ordne.

Bygges erstatningsansvaret på de synspunkter som er nevnt foran, må herredsrettens dom stadfestes. Det er ikke riktig når det fra kommunens side hevdes at det må gjøres fradrag for den del av arkitekthonoraret som gjelder hustegninger. På grunn av feltets karakter og intensjonene når det gjaldt bebyggelsen, måtte utarbeidelse av hustegninger anses for å være en naturlig del av reguleringsarbeidet.

Det grunnlag lagmannsretten bygger på - at kommunen har holdt tilbake opplysninger i prosjekteringsfasen - erkjennes å være noe tvilsom. Det hevdes fortsatt at kommunen er ansvarlig for det rentetap som oppstod i årene 1972-75. Det var nemlig en feil av bygningsrådet å utsette behandlingen av planen i stedet for å forelegge den for kommunestyret slik det kreves i bygningslovens §27 nr. 2. Hadde kommunen fulgt lovens ordning, ville planen ha blitt vedtatt. UEH kunne dessuten ha begrenset tapet om det hadde fått definitivt beskjed allerede ved utgangen av 1971.

Ytterligere subsidiært hevdes at kommunen i hvert fall må være ansvarlig for den del av UEHs tomte- og prosjekteringsutgifter m.v. som etter en forholdsmessig fordeling skulle falle på de tomter kommunen skulle utpeke kjøper til. Dette krav bygger UEH på det syn at kommunen for så vidt gjelder disse tomter må anses å stå i et interessent- eller kompaniskapsforhold til UEH, og med plikt til å dekke sin forholdsmessige del av tapet.

Foreldelsesfristen kan etter UEHs mening ikke løpe før fra kommunestyrets vedtak i 1975 om ikke å ta planen under behandling.

Ungdommens Egne Heim Boligbyggelags konkursbo har nedlagt slik påstand:

«1. Herredsrettens domsslutning pkt. I stadfestes, dog slik at rentene settes til 15% p.a. fra 1.12.1980.

Side:469

2. UEH's konkursbo tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Jeg er kommet til at Malvik kommune må frifinnes.

Som påpekt foran ble det fra kommunens side medvirket til at kjøpet av Storsand-området skulle gå i orden. De vedtak som ble truffet i denne forbindelse, var enstemmige. Man må kunne legge til grunn at det blant kommunens tillits- og tjenestemenn var en generell positiv innstilling til UEHs byggeplaner, og at UEH for så vidt kunne forvente en velvillig behandling når kommunen senere skulle behandle reguleringsplanen.

Det kan imidlertid ikke sies å foreligge noen avtale om forpliktelser for kommunen i forbindelse med den senere behandling av reguleringsplanen. Spørsmålet om en slik forpliktelse er ikke berørt i noen av de vedtak som ble truffet i 1968-69, og selv om disse vedtak ses i sammenheng med den generelt velvillige innstilling som kommunen må ha hatt, kan jeg ikke se at man i de kommunale disposisjoner kan legge inn et løfte om senere medvirkning fra kommunens side. Jeg peker særskilt på at en avtale om utbygging og regulering ville kreve vedtak i kommunestyret. Kommunestyret godkjente det kommunale boligprogram for 1969-73, og Storsand-prosjektet var her forutsatt gjennomført i perioden. Det er imidlertid åpenbart at vedtaket ikke kan oppfattes som et bindende løfte om plikter for kommunen i forbindelse med reguleringen, eller som bekreftelse av et løfte som skulle ligge i den tidligere kontakt mellom kommunen og UEH. Hvorvidt og i tilfelle under hvilke forutsetninger og på hvilken måte en kommune overhodet kan binde seg slik, er det derfor ikke nødvendig for meg å gå inn på. De legitimasjonssynspunkter som ankemotparten har anført, er det utvilsomt ikke plass for i denne saken.

Spørsmålet blir så om den forventning UEH hadde, likevel kan ha et erstatningsrettslig vern. Dette spørsmål avhenger etter mitt skjønn både av forventningens grunnlag og styrke og av de forhold som førte til at kommunen ikke traff vedtak i samsvar med forventningen.

UEHs forventning måtte gå på at kommunen ved behandling av reguleringsplanen ville legge til grunn at området var egnet for boligbebyggelse og at reguleringsplanutkastet ville bli realitetsbehandlet ut fra denne forutsetning, så snart det forelå. Ved utarbeidelse og vedtakelse av reguleringsplaner gjør det seg imidlertid en rekke hensyn gjeldende, og ved særlige saksbehandlingsregler skal planutkastene søkes allsidig belyst. De utførlige saksbehandlingsregler bygningslovens §27 stiller opp for behandlingen av reguleringsplaner, må ses i sammenheng med at det er tale om avgjørelser med omfattende langsiktige konsekvenser, hvor det er av fundamental betydning at avgjørelsesgrunnlaget er nøye gjennomarbeidet før det fattes et endelig vedtak. Det følger av disse forhold at de forventninger en privat utbygger har fått etter kontakt med kommunen, men uten noen vanlig saksbehandling, vil bygge på usikkert grunnlag og at det vil knytte seg betydelig økonomisk risiko til prosjektet om det ikke

Side:470

ved avtale sørges for en risikofordeling. Det kan nok likevel tenkes at en forventning skapt av kommunen om at planen vil bli gjennomført, bør ha erstatningsrettslig vern. I den foreliggende sak må det imidlertid ha vekt at UEH hadde erfaring som utbygger og kunne vurdere risikofaktorene. Dette ble tydeligvis ikke gjort.

Jeg vil ikke trekke noen konsekvenser av dette, alene fordi erstatningsansvar for kommunen i hvert fall må være utelukket når det som her er påpekt blir sett i sammenheng med kommunens vedtak i 1971 og begrunnelsen for at reguleringsplanen først ble utsatt, og i 1975 nektet fremmet.

Det første av disse vedtak ble truffet av generalplanutvalget 25. januar 1971. Det heter her i et særskilt punkt at reguleringen av Storsand bør utstå til motorvegtraséen er avklart. Formannskapet sluttet seg til dette i møte 4. februar 1971.

Som nevnt foran hevdes det fra UEHs side at dette punkt i vedtaket må ses i sammenheng med et uavklart spørsmål om lokaliseringen av de tomter kommunen skulle disponere. og at generalplanutvalget ville gi grønt lys for reguleringen når dette spørsmål var avklart. Jeg er ikke enig i denne forståelse av vedtaket. Den kan ikke ha støtte i ordlyden og heller ikke i situasjonen slik den da måtte fortone seg for kommunen.

Når det gjaldt motorvegtraséen, var nemlig intet avgjort fra vegmyndighetenes side. To alternativer var under vurdering, og begge berørte feltet. Det ene alternativ berørte Sandvik-parsellen på en slik måte at den i det vesentlige ble tatt ut av arkitekt Andersens reguleringsplan. Det annet alternativ fulgte sydgrensen av reguleringsområdet på en slik måte at byggelinjen berørte til sammen 37 av de prosjekterte hus. Selv om det vel er så at traseen under detaljplanlegging kanskje kunne ha blitt trukket noe vekk fra feltet, er generalplanutvalgets og formannskapets vedtak i januar/februar 1971 etter mitt skjønn meget forståelig: uklarheten om motorvegtraséen var klart relevant for reguleringsspørsmålet.

UEH legger dessuten betydelig vekt på det brev Andersen fikk fra vegsjefen i april 1971. Det ligger i brevet at Andersen fikk klarsignal for en bestemt løsning på avkjørselsproblemet til E6. Men etter UEHs oppfatning ble vegmyndighetene bundet også i motorvegspørsmålet: Kommunen kunne nå godkjenne planen. Vegmyndighetene måtte legge dette til grunn som en kjensgjerning og legge motorvegen utenom byggefeltet.

Dette er jeg ikke enig i. Brevet inneholder ikke selv noe som binder valgfriheten i motorvegspørsmålet. Og selv om det ville være slik at vegmyndighetene etter fastsettelse av reguleringsplanen faktisk ville avstå fra nye alternativer, forelå også etter brevet de to alternativer som man tidligere hadde lagt til grunn, og som berørte feltet.

Til dette kommer at det kort tid etter ble fremsatt ytterligere et alternativ for motorvegtraséen - en trasé som ville dele utbyggingsområdet i to. Tanken var utviklet i Vegdirektoratet, og som nevnt i anførslene ble den meddelt kommunen i juni 1971, dvs. på det tidspunkt reguleringsplanen ble innsendt til kommunen. Dette var utvil-

Side:471

somt relevant ved den videre behandling av reguleringssaken. Slik må det også være oppfattet av generalplanutvalget, formannskapet og bygningsrådet i de vedtak som ble fattet høsten 1971.

Fra kommunens side er påpekt at heller ikke kloakkspørsmålene var løst tilfredsstillende i reguleringsplanene på grunn av de strenge krav som fulgte av vannforurensingsloven av 26. juni 1970. Jeg legger ikke vekt på dette fordi kloakkspørsmålene vel kunne ha vært ordnet forholdsvis raskt om kommunen for øvrig hadde vært rede til å stadfeste planen.

Derimot er det av betydning at synspunkter som har sammenheng med generalplanleggingen begynner å gjøre seg gjeldende fra høsten 1971, blant annet påpekes problemer som gjelder byggefeltenes tilknytning til skole og områder med sentrumsfunksjoner. Det var utvilsomt relevant å trekke inn også disse synspunkter.

Jeg kan etter dette ikke se at det foreligger noen feil ved den kommunale behandling av saken så langt - spørsmålet om reguleringssaken skulle ha vært forelagt for kommunestyret kommer jeg tilbake til. Det foreligger ingen misforståelse av den faktiske situasjon, og de synspunkter som ble avgjørende er helt ut relevante.

Bildet av riktig og forsvarlig behandling fra kommunens side endrer seg etter mitt skjønn ikke om man også tar UEHs forventninger i betraktning. Selv om man skulle finne at de etter sin art og styrke burde inngå i kommunens vurdering av reguleringsplanspørsmålet, kan det etter mitt skjønn ikke bebreides kommunen at den ikke gav forventningen sterkere gjennomslagskraft. Det kan etter min mening ikke sies at kommunen har opptrådt illojalt eller for øvrig på en slik måte at det er riktig å bruke rettsbrudds- og uforsvarlighetssynspunkter.

Det kan nok tenkes tilfelle hvor det bør tilkjennes erstatning selv om det ikke er gjort noen feil. Jeg mener imidlertid at det ikke er plass for slike synspunkter her, og bygger på det jeg har anført foran om forventningens grunnlag og innhold, sammenholdt med de forhold som ble avgjørende for kommunen.

På grunnlag av det jeg her har sagt, mener jeg at UEH ikke kan gis medhold i sitt prinsipale krav, og det er ikke nødvendig å drøfte de spørsmål som gjelder erstatningens størrelse.

UEH kan etter min mening heller ikke gis medhold i noen av de subsidiære anførsler. Det grunnlag som lagmannsretten bygde på - tilbakeholdelse av opplysninger i prosjekteringsperioden - er etter sakens opplysninger ikke holdbart: Jeg må etter bevisførselen legge til grunn at kommunen i tiden fram til framleggelsen av reguleringsplanforslaget ikke har forsømt noen informasjonsplikt.

Den subsidiære anførsel, som gjelder sen behandling av reguleringsplanen, har sammenheng med at bygningsrådet i 1971 utsatte reguleringssaken i stedet for å forelegge den for kommunestyret. Jeg finner det imidlertid klart at behandling i kommunestyret i 1971 - eventuelt i 1972 - ville ha fått samme negative utfall for UEH som i kommunens øvrige organer. Det er derfor ikke nødvendig for meg å gå inn på om en endret holdning i kommunestyret overhodet ville kunne anses som en erstatningsrettslig adekvat følge av forsinkelsen.

Side:472

Jeg kan ikke se at UEH kunne ha avverget noen del av tapet om kommunestyrebehandlingen hadde funnet sted i 1971-72. Kravet om erstatning for tap ved sen behandling kan derfor ikke føre frem.

Heller ikke det kompanjong-synspunktet som er gjort gjeldende for de 30 tomter kommunen skulle overta eller utpeke kjøper til, kan føre frem. Poenget var utvilsomt at kommunen skulle få anledning til å prioritere innenbygdsboende. Jeg er ikke enig i at kommunen ved å ta opp dette spørsmål skulle ha pådratt seg et medansvar for utgifter til tomteanskaffelse og prosjekteringskostnader m.v.

Etter det jeg er kommet til, er det ikke grunn til å behandle foreldelsesspørsmålet.

De rettsspørsmål som reiser seg i saker av denne art, er uklare og vanskelige. Selv om kommunen helt ut har fått medhold, mener jeg at hver av partene bør bære sine omkostninger for alle instanser.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Malvik kommune frifinnes.

2. Saksomkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Michelsen: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende. Som han har jeg funnet at det grunnlag lagmannsretten har bygd sin avgjørelse på, ikke kan føre frem. Mitt syn på saken og dens utfall faller i det vesentlige sammen med herredsrettens.

Som et utgangspunkt for drøftelsene vil jeg fremheve at det fra UEH ikke gjøres gjeldende at Malvik kommune gjennom avtale skulle være bundet til å regulere områdene ved Storsand til bebyggelse. Det er således i denne saken ikke spørsmål om det er inngått en avtale som er rettslig bindende for kommunen i dens myndighetsutøvelse etter bygningsloven.

Det bør videre presiseres at UEH ikke krever å få erstattet den økonomiske interesse laget hadde i å få gjennomføre utbyggingen av de feltene det hadde ervervet. Laget søker ikke erstattet det man i avtaleretten kaller den positive kontraktsinteresse, men tar bare sikte på å få dekket de utgifter som er påløpt for å erverve området og prosjektere utbyggingen. Det forlanger den negative kontraktsinteresse erstattet.

Som det går frem av det referat førstvoterende har gitt av UEHs anførsler, gjør laget gjeldende at kommunen gjennom avtale har forpliktet seg til å påta seg de utgiftene som kreves erstattet. Det hevdes videre at kommunen hos laget i alle fall har skapt en forventning som må være erstatningsrettslig vernet.

For at man skal kunne ta stilling til disse anførsler, er det av betydning å se på hvordan forholdet mellom kommunen og UEH utviklet seg fra prosjektets start og frem til sommeren 1971 da laget la frem sitt utkast til reguleringsplan, og utgiftene var påløpt.

Alt før UEH kom inn i bildet, viste Malvik kommune interesse for å erverve områdene ved Storsand til utbygging. Når den planen

Side:473

kommunen hadde ikke ble realisert, skyldtes det alene at de kommunale organer fant at prisen som ble forlangt, var for høy. Denne interesse hos kommunen berodde i særlig grad på at man ønsket å beholde Mjølne fabrikker med de cirka 90 arbeidsplasser. UEH var bekjent med denne interessen hos kommunen.

Etter bevisførselen må jeg legge til grunn at det ble ført forhandlinger mellom boligbyggelaget og representanter for kommunen før laget inngikk kjøpekontrakt med grunneierne. De som deltok på kommunens side i disse drøftelsene, var etter det jeg finner å måtte bygge på, meget positivt innstilt overfor lagets utbyggingsplaner.

Kjøpekontrakten med grunneierne var betinget av at jordbruksmyndighetene gav samtykke til fradeling, og at det ble gitt konsesjon. I begge disse henseender må etter lovgivningen de kommunale myndigheter medvirke.

I første omgang nektet fylkeslandbruksstyret å gi tillatelse til at feltet, som var nyttet til jordbruk, ble lagt ut til boligområde. Kommuneingeniøren i Malvik tok imidlertid saken opp og henstilte i brev til formannskapet om at kommunen skulle intervenere. Dette initiativ ledet til at ordføreren skrev det brevet til fylkeslandbruksstyret som er gjengitt i herredsrettens dom, og som hadde som resultat at det omgjorde sitt tidligere vedtak og samtykket i fradeling.

I formannskapsmøte den 1. februar 1968 ble det i vedtaks form uttalt at man ville foreslå for kommunestyret at konsesjon ble tilrådet. Kommunens skogutvalg og jordstyre rådde begge til at det ble gitt konsesjon, og den 17. oktober 1968 behandlet formannskapet saken som hastesak etter kommunelovens §22 og anbefalte konsesjon. For å oppnå at Landbruksdepartementet raskt tok stilling til konsesjonssøknaden, reiste kommunens ordfører til Oslo til konferanse med departementet.

Alt i formannskapsmøtet den 1. februar 1968 ble det besluttet at det skulle opptas forhandlinger med UEH for å sikre kommunen 30 mål av arealet til tomter for dens innvånere. Dette ble meddelt laget i brev fra kommunen av 2. februar 1968. Ved brev til UEH av 18. oktober 1968 ber kommunen om lagets skriftlige tilsagn om at ca. 30 mål av arealet vil bli tilstått den til fordeling. UEH uttaler i brev av 8. januar 1969 at man vil innregulere ca. 30 småhustomter, og at kjøpere til disse skal utpekes av Malvik kommune.

Bak den opptreden fra kommunens side som jeg nå har gjennomgått, og som UEH var fullt ut bekjent med, lå et klart ønske fra de forskjellige kommunale organers side om at Storsand-feltet skulle utbygges til boliger, og at dette skulle skje gjennom UEH, som først skulle legge frem et utkast til reguleringsplan.

Også på en annen måte er denne innstilling fra kommunens side kommet til uttrykk. Kommunal- og arbeidsdepartementet bestemte at det i noen kommuner skulle utarbeides kommunalt utbyggingsprogram for årene 1969-1973, og Malvik kommune var blant dem som ble pålagt å fremlegge et slikt program. Det skulle utfylles skjemaer, og kommunen sendte 6. november 1968 skjemaene til UEH og bad om å få påført planlagt igangsetting av leiligheter blant annet på Storsand. Dette arbeidet utførte boligbyggelaget. I sin innstilling til

Side:474

formannskapet og kommunestyret om boligbyggeprogrammet har formannskapssekretæren regnet med utbyggingen av Storsand-feltet som en realitet. Det sies at arbeidet vil bli satt i gang i 1970-71, og det nevnes at det kan forseres når det først har startet opp. Denne innstilling er vedtatt av formannskapet og kommunestyret henholdsvis i desember 1968 og februar 1969, og beslutningene er sendt overordnet myndighet.

Det har i saken vært reist spørsmål om formannskapets vedtak av 4. februar 1971 bærer bud om en annen oppfatning innen kommunen overfor spørsmålet om utbygging av Storsand-feltet. Innstillingen og dermed vedtaket kan ikke sies å være klart. Jeg kan dog ikke se at man i det som sies, kan spore noen holdningsendring hos formannskapet. Da kommunen her omhandler de 30 tomtene og krever sin forholdsmessige del av tomtearealet, må vedtaket tvert om ses som et uttrykk for at formannskapet fortsatt legger til grunn og ønsker at området skal utbygges.

Jeg er enig med førstvoterende i at det ikke kan sies å være inngått noen avtale mellom kommunen og boligbyggelaget. Som jeg tidligere har vært inne på, er det på det rene at kommunen ikke avtalemessig har forpliktet seg til å vedta en regulering av området til boliger. Jeg kan heller ikke se at det er holdepunkter for at det skulle være inngått en avtale med det innhold at kommunen skulle dekke lagets omkostninger til erverv av området og planlegging, dersom planene om utbygging ikke ble realisert. Det er ikke naturlig å utlede en slik avtale av kommunens holdning når det gjaldt de 30 tomtene. Det ligger også etter min oppfatning for fjernt å innfortolke et slikt innhold i de vedtak de kommunale organer traff i tilknytning til boligbyggeprogrammet.

Jeg er likeledes enig med førstvoterende i at det her ikke er plass for legitimasjonsbetraktninger.

De kommunale tjenestemenns og organers - og da også de folkevalgtes - holdninger må imidlertid hos UEH ha skapt en meget sterkt begrunnet forventning om at kommunen ville yte sitt og således medvirke til at Storsand-feltet ble utbygd slik som forutsatt av boligbyggelaget og kommunen. Det er etter min oppfatning grunnlag for å si at man står overfor et forhold som nærmer seg en prosjekteringsavtale mellom kommunen og laget.

Det følger imidlertid ikke uten videre av dette at kommunen blir forpliktet til å erstatte boligbyggelagets dets negative kontraktsinteresse om det kompetente organ treffer vedtak om ikke å gjennomføre planen om regulering til boliger. Som i tilfeller hvor det foreligger en prosjekteringsavtale, vil kommunen ikke måtte dekke utgiftene ved planlegging hvor det kan sies at laget ikke har maktet å gjennomføre det som må være planleggerens oppgave og risiko. Annerledes kan etter min oppfatning spørsmålet om erstatningsplikt stille seg dersom årsaken til at kommunen skrinlegger prosjektet, må søkes i en meningsendring på kommunalt hold når det gjelder ønskeligheten av å utbygge feltet.

Etter dette blir spørsmålet hva det er som kan ha bevirket at kommunestyret har truffet vedtak i henhold til bygningslovens §27

Side:475

nr. 2 om at UEHs forslag til regulering av Storsand-feltet ikke skal fremmes.

Jeg bemerker først at det overhodet ikke er hevdet at byggelagets forslag til reguleringsplan skulle lide av tekniske mangler som må lede til at det forkastes.

Kloakk- og avløpsspørsmålet har vært trukket inn i diskusjonen. Jeg er enig med førstvoterende i at disse problemene ikke kan antas å ha stilt seg hindrende i veien for at den fremlagte plan ble gjennomført. Man må gå ut fra at mulige vanskeligheter på dette punkt ville ha blitt overvunnet.

Tvilsommere stiller spørsmålet seg om vegproblemene med rette kan sies å danne grunnlag for at lagets forslag må forkastes. Jeg har funnet å måtte legge til grunn at så ikke er tilfellet.

Det er på det rene at planleggerne hadde vanskeligheter som skyldtes planene om en motorveg gjennom Malvik kommune. I denne forbindelse oppstod det også problemer med tillatelse til avkjørsel til den nåværende E6. Disse forhold ledet til at Malvik formannskap traff sitt vedtak av 4. februar 1971 som gav uttrykk for at reguleringen skulle utstå til motorvegtraséen i området var nærmere fastlagt.

Planleggingsarkitektene søkte imidlertid samarbeid med vegmyndighetene, og etter min oppfatning lyktes det å finne frem til en løsning på problemene. Gjennom Vegvesenets brev til arkitekten av 30. april 1971 må denne siden av saken sies å være brakt i orden. Det uttales her at under de rådende forhold finner Vegvesenet at tilknytning til fylkesvegen er den beste løsning så vel når det gjelder spørsmålet om den fremtidige linjeføring for motorvegen som de aktuelle veg- og trafikkforhold på daværende E6. Denne oppfatning av forholdet er etter min mening bestyrket gjennom et brev av 14. mars 1977 fra vegsjefen til bobestyreren, hvor det sies at fra vegvesenets side var spørsmålet om boligfeltets tilknytning til hovedvegnettet avklart ved uttalelsen av 30. april 1971.

Det må nevnes at Vegdirektoratet noe senere sommeren 1971 fremkastet tanken om mulige traseer for motorvegen som ville berøre byggefeltet. Etter ett av alternativene ville den nye vegen gå rett gjennom området. Det kan dog etter min oppfatning ikke legges til grunn at en regulering av Storsandfeltet av denne årsak skulle være utelukket. Jeg ser det slik at de fremlagte alternativer bygger på planer som ville kunne realiseres dersom feltet ikke ble regulert til boligområde. Skulle reguleringsplanen bli vedtatt, må man anta at Vegvesenet ville ha valgt en trasé som gikk utenom det areal UEH bygde ut. Det bør føyes til at det ennå ikke er klarlagt hvilken trasé som skal nyttes for motorvegen, og at det fremstiller seg som lite trolig at Vegdirektoratet på grunn av sine planer ville søke å båndlegge store områder i Malvik gjennom noe som nærmer seg en tyveårsperiode.

Vegprosjektene kan således ikke påberopes av Malvik kommune som noe grunnlag for å ombestemme seg når det gjaldt muligheten for en utbygging av Storsand-feltet.

Etter min oppfatning kan heller ikke arbeidet med region- og

Side:476

generalplanene sies å ha stilt seg hindrende i veien for at det fremlagte forslag til reguleringsplan ble vedtatt og arbeidet igangsatt.

I denne forbindelse peker jeg på at den første planleggingsarkitekten kommunen hadde engasjert, har gitt uttrykk for at han regnet utbyggingen av Storsand-feltet som en realitet.

Det er på det rene at fylkesreguleringsarkitekten har stilt seg skeptisk overfor tanken om å bygge ut arealet ved Storsand til boliger. Det er dog på bakgrunn av hans uttalelser ikke grunnlag for å tro at han ville søkt å motsette seg at området ble regulert til boliger. Ut fra den åpenbare interesse kommunen på dette tidspunkt gav uttrykk for når det gjaldt utbyggingsplanen, er det lite trolig at fylkesreguleringsarkitekten ville ha søkt planen stoppet.

Til de momenter jeg nå har nevnt, knytter seg det vesentlige rettslige poeng at en vedtatt reguleringsplan går foran region- og generalplanvedtekt.

Etter dette må det etter min oppfatning legges til grunn at årsaken til at kommunen har vedtatt å legge UEHs forslag til reguleringsplan til side, er å søke i at kommunen er kommet til en annen oppfatning når det gjelder ønskeligheten av å bygge ut Storsand-feltet til boliger.

Jeg antar at denne holdningsendring har nøye sammenheng med at kommunens nye generalplanlegger i oktober 1971 fremla sin første rapport. Her foreslås det at realitetsbehandlingen av det innkomne reguleringsforslag utsettes. Det pekes på problemene med motorvegtraséen, men det vesentlige er etter min oppfatning at spørsmålet om det fremtidige «bosettingsmønster» trekkes inn.

Som jeg tidligere har vært inne på, er Malvik kommune ikke slik bundet overfor UEH at den ikke ut fra en holdningsendring skulle kunne beslutte at Storsand-feltet fortsatt skal nyttes til jordbruksformål. Kommunen har imidlertid gjennom sin tidligere opptreden klart tilkjennegitt overfor UEH sitt ønske om at området utnyttes til boliger. Ut fra den berettigede forventning om positiv medvirkning fra kommunens side som boligbyggelaget på dette grunnlag har fått, har det ervervet området og satt i gang planleggingsarbeidet. Kommunens vedkommende må ha vært fullt klar over hva som har motivert laget til dette. De måtte også være fullt på det rene med at UEH hadde engasjert seg så sterkt at laget ville lide et betydelig tap om utbyggingen måtte skrinlegges. Når kommunen da ut fra en endret holdning til ønskeligheten av utbygging av arealet legger det utarbeidede forslag til reguleringsplan til side, må den etter min oppfatning erstatte laget de utgifter det forgjeves har påført seg.

Det kan mot dette ikke innvendes at det ikke er klart at forslaget ville ha blitt stadfestet i departementet. I og med at kommunen nektet å fremme forslaget, kan den ikke påberope seg at et positivt vedtak fra dens side ikke ville ha oppnådd stadfestelse i departementet.

Jeg behøver etter dette ikke gå inn på de øvrige grunnlag UEH har påberopt seg for sitt erstatningskrav.

Når kommunen gjennom sin opptreden har skapt en berettiget forventning hos boligbyggelaget, som det har handlet ut fra, er det ikke plass for noe medvirkeransvar.

Side:477

I likhet med herredsretten og lagmannsretten har jeg funnet at erstatningskravet ikke kan sies å være foreldet. Etter min oppfatning tar ikke foreldelsesfristen til å løpe før kommunen i 1975 treffer det formelle vedtak etter bygningslovens §27.

For meg gjenstår etter dette å behandle spørsmålet om erstatningens størrelse.

Det er klart at kommunen etter det grunnlag jeg bygger på, må erstatte boligbyggelaget de rene utgiftene til utarbeidelse av reguleringsplan. Jeg kan ikke være enig med kommunen i at den ikke også må erstatte laget hva det har betalt til arkitekten for arbeidet med hustypene. Dette arbeidet hadde i dette tilfelle den nærmeste tilknytning til selve reguleringsplanen, og var nødvendig også av hensyn til muligheten for å oppnå finansiering gjennom Husbanken.

Da det må legges til grunn at også ervervet av grunnen er skjedd nettopp på basis av den forventning kommunen har skapt, må også ervervssummen erstattes - med fratrekk som skjedd for verdien av grunnen i dag.

Kommunen må også erstatte UEH det tap det har lidd i form av renter som er betalt. Det er her ikke tale om et rentekrav, men om et rentetap som følger av at boligbyggelaget har måttet betale og således unnvære beløpene.

Etter dette stemmer jeg for at Malvik kommune dømmes til å betale til UEH 3.000.000 kroner med lovens rente fra 15. oktober 1977.

Jeg er enig med førstvoterende i at hver av partene bør bære sine omkostninger for alle retter.

Dommer Aasland: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Skåre.

Dommer Tønseth: Likeså.

Dommer Blom: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende, dommer Michelsen.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av herre ds rettens dom (sorenskriver Paul Hjelm-Hansen med domsmenn):- - -

Etter bevisførselen legger retten til grunn:

Saken dreier seg om det såkalte Storsandprosjekt - utbygging for boligformål av parseller under gnr. 42 bnr. 1 Storsandan og naboeiendommen gnr. 42 bnr. 6 Sandviken i Malvik. Etter fradeling kom området til å bestå av gnr. 42 bnr. 60 Parsell 17 av Storsand, skyld mark 2,80, areal 138.366,2 m2 og gnr. 42 bnr. 58 Parsell 3 av Sandvik, skyld mark 0,60, areal 20.633 m2 samt gnr. 42 bnr. 59 Parsell 4 av Sandvik, skyld mark 0,02, areal 1.709 m2.

Byggeprosjektet omfattet de to førstnevnte parseller på tilsammen nær 160 dekar, beliggende syd for riksvei E-6. Det var skogsmark, unntatt en del dyrket mark på Sandvik, i nordvendt skråning. - - -

UEH henvendte seg til Malvik kommune i anledning av den nødvendige konsesjon - hadde for øvrig allerede før kjøpekontrakt ble inngått konferert

Side:478

med kommunen - og fikk følgende brev, datert 2. februar 1968:

Malvik formannskap behandlet i møte den 1. d.m. byggelagets forespørsel om konsesjon på forestående kjøp av ca. 120 mål grunn av eiendommene Storsand og Sandvik i Malvik til byggefelt.

Det ble vedtatt å gi melding om at formannskapet vil foreslå for kommunestyret at konsesjon blir tilrådd gitt. Formannskapet forutsetter at ca. 30 mål av arealet av Storsand eventuelt Sandvik etter opparbeidelse tilstås kommunen til formidling av tomter til innvånere i kommunen. Nærmere vilkår m.m. går en ut fra kan bli drøftet i et senere møte. - - -

Jordstyret fattet 16. februar vedtak om anbefaling av samtykke til fradeling. I brev 17. s.m. ble vedtaket meddelt Sør-Trøndelag Landbruksselskap og det anfortes blant annet:

Ikke langt fra Storsand ligger Mjølne fabrikk. Fabrikken brant ned siste høst, men er nu under oppbygging igjen. Før brannen beskjeftiget fabrikken ca. 80 personer. Både ledelsen for fabrikken og Malvik kommune er interessert i at det skaffes boligtomter for de ansatte ved fabrikken. Arealet som UEH har kjøpt av Storsand skulle egne seg godt til dette.

Imidlertid vedtok Sør-Trøndelag fylkeslandbruksstyre 8. mars ikke å samtykke i fradeling, verken for Storsand eller Sandvik. Vedrørende Storsand uttaltes bl.a.:

Eiendommen Storsand er en av de aller beste jordbrukseiendommer i Malvik. Det er ikke driftsøkonomisk forsvarlig å fradele denne eiendom noen produktive arealer, jfr. jordlovens §55. Eiendommen ligger dessuten i et jordbruksstrøk, og eiendommen må for fremtiden bevares som jord- og skogbruk. Fylkeslandbruksstyret kan allerede nå si i fra om at det neppe kommer til å gå inn for noen boligansamling i dette område ved utarbeidelsen av generalplanen.

De interesserte ble underrettet ved brev 20. mars med opplysning om ankeadgang.

Kommuneingeniøren i Malvik henstilte i brev 22. mars til formannskapet å overveie intervenering i saken, og ordføreren tilskrev 18. april landbruksselskapet således:

Boligfelter på Sandvik og Storsand i Malvik.

Gjennom Malvik jordstyre og grunneierne er en blitt gjort merksam på at søknad om fradeling til boligfelter på ovennevnte gårder er avslått av Fylkeslandbruksstyret. En vil i den forbindelse tillate seg å bemerke:

l. Malvik kommune har gjennom flere år arbeidet med å skaffe til veie et areal i dette område for bl.a. å kunne dekke behovet for boligtomter til industriarbeiderne som er tilknyttet Mjølne Industri A/S og også til eventuell framtidig industri som det reserveres grunn til på Midtsandan. Som det framgår av vedlagte brev av 5.4.1968 fra Mjølne Industri A/S, beskjeftiger denne bedrift 80-90 personer og det er klart at det for bedriften ikke bare er ønskelig, men nærmest en betingelse at et visst antall «nøkkelpersonale» kan få bygge og bo i nærheten av bedriften. En kjenner ikke til arealer i området som kan utbygges med mindre skade for jord- og skogbruksproduksjonen enn de ovenfor nevnte.

2. De omskrevne arealer er medregnet i det boligreisningsprogram som kommunen er pålagt å utarbeide etter direktiver fra Kommunal- og Arbeidsdepartementet. Man har her regnet med 106 leiligheter i området for perioden 1968-72.

Side:479

3. Kommunen er innforstått med at dyrka og dyrkbar jord i størst mulig utstrekning bor søkes bevart for jord- og skogbruksproduksjon. En er imidlertid redd for at utbyggingen av Malvik vil stoppe opp hvis en skal stille så strenge krav for fradeling som det i dette tilfelle synes å være gjort.

Under henvisning til det som er framholdt ovenfor, tør en be at fylkeslandbruksstyret tar saka opp til ny vurdering.

I brev 19. april til landbruksselskapet anket UEH fylkeslandbruksstyrets vedtak inn for landbruksdepartementet.

Fylkeslandbruksstyret foretok 7. juni befaring sammen med kontraktsparter og representanter for jordstyret og kommunen, og med vedtak 26. juli ble samtykke til fradeling gitt. Etter fornyet vurdering fant fylkeslandbruksstyret «at behovet for boligtomter i Malvik er så stort at samfunnsinteresser av større vekt taler for delingen». - - -

I oktober sluttet kommunen kontrakt med Fjellanger Widerøe A/S om utarbeidelse av generalplan.

Formannskapskontoret sendte 6. november UEH sålydende brev:

Boligbyggprogram.

En viser til tidligere samtale og oversender skjema for oppsatt boligbyggprogram i fjor og skjema for programmet som skal settes opp i år.

Skjemaene for i år må jeg få tilbake så snart som mulig, korrigert og påført planlagt igangsetting av leiligheter for Sjølyst og Storsand/Sandvik.

En ber også få opplyst hvilke år leilighetene ventes tatt i bruk.

Dette ble besvart 14. november.

I kommunens boligbyggingsprogram 1969-1973 anføres i utredning datert 27. november 1968 bl.a. om UEH:

A/L Ungdommens Egen Heim regner med å komme i gang med sin boligbygging på Sjølystfeltet i 1969 .

Byggelagets øvrige felter er på Midtsand og Storsand, og det regnes med at arbeid på disse vil bli satt i gang i 1970-71. Av disse felt har kommunen avtale om å overta en del tomter til egne innvånere, men planlagt 150 leiligheter i et område på 100 mål til boligbygg, veger m.m. etter byggelagets oppgave, synes å måtte bli små byggetomter, og det burde ikke være nødvendig med blokkbebyggelse i en landkommune.

Medfølgende skjema viser at for Storsand-feltet påregnes reguleringsplan godkjent i 1969 og tomteopparbeidelse påbegynt samme år, og av 150 leiligheter er planlagt igangsetting 75 i 1970, resten i 1971.

Konsesjon for tomtekjøpene ble gitt av landbruksdepartementet 26. november 1968.

Ved brev 8. januar 1969 meddelte UEH kommunen:

Tomtearealer - Storsand/Sandvik.

Vi viser til tidligere konferanser og telefonsamtaler og bekrefter at vi ved regulering av de kjøpte arealer av eiendommene Storsand og Sandvik vil innregulere ca. 30 småhustomter. Kjøpere til disse tomter utpekes av Malvik kommune.

Vi regner med at tomtene vil bli byggeklare i løpet av våren/sommeren 1970.

I styremøte 5. februar 1969 besluttet UEH å engasjere arkitekt for planlegging og prosjekteringsarbeide på Storsand-området. Oppdraget ble gitt til arkitekt Knut-Henrik Andersen, som man hadde hatt meget godt samarbeide

Side:480

med ved tidligere prosjekter.

1 samme styremøte ble nedsatt prosjekteringsutvalg på fire medlemmer, hvoriblant arkitekt Andersen og UEH's bygningskontrollør Tore Skjærseth, med sistnevnte som formann.

Fra mars og utover våren hadde arkitekten konferanser med kommuneingeniøren, vegvesenet i Sør-Trøndelag, generalplanleggeren Fjellanger Widerøe A/S. Det var ventet at første forslag til generalplan ville foreligge i midten av mai. Et forslag til motorvei hadde ligget lenge i vegdirektoratet og man håpet å få det i retur i løpet av våren. - - -

Malvik bygningsråd godkjente 27. mai 1969 fradeling av parsellene av Storsand og Sandvik. - - -

I brev 6. april 1970 fra UEH til arkitekt Andersen meddeltes at Malvik kommune gjerne ville ha avtalt hvor de 30 tomtene skulle innreguleres på Storsandfeltet og det tilføyes at det var en forutsetning at området av Sandvik først og fremst skulle avtas til Malvik kommune.

Prosjekteringsutvalget behandlet blant annet dette spørsmål i et mote på arkitektens kontor 8. april. Av møtereferatet gjengis:

Man var enig om at i et så kupert og sterkt skrånende terreng og med den vanskelige orientering mot nord-nordøst/vest må en ta sikte på en utbyggingsform som har stor tilpasningsdyktighet og som kan gi beboerne brukbare forhold - hvilket er mulig med individuelle småhus i tett gruppering. Ark. Braaten utarbeider forslag til hustyper for en hel gruppe. Med utgangspunkt i hustypene utarbeides forslag til bebyggelsesplan.

Vedr. 30 disponible tomter for Malvik kommune fremlegger UEH i første omgang forslag i to alternativer:

1. Kommunen tilbys 30 hus som UEH selv forestår byggingen av.

2. Kommunen tilbys 30 tomter etter samme reguleringsmønster som øvrige del av området, og for øvrig underlagt de samme reguleringsbestemmelser.

Arkitekt Braaten hadde mote hos kommuneingeniøren i Malvik 20. mai 1970. Det ble opplyst at kommunen fortsatt ikke hadde noen generalplan og at man hadde svært få holdepunkter da også motorveien var uklar. Videre opplystes at kommunen ervervet området Grønberg-Stav på ca. 1500 dekar. Det skulle der bygges frittliggende småhus og det ble stilt spørsmål om UEH var inne i dette bildet. På møtet ble videre raskt gjennomgått et skisseutkast for reguleringsplan Storsand.

Samme dag var holdt et orienterende møte mellom Fjellanger Widerøe A/S, vegsjefen og Malvik formannskap, hvor både motorveitrasé, generalplan og områdene Storsand, Grønberg-Stav ble drøftet. - - -

Kommuneingeniøren meddelte 21. mai i telefon til arkitekt Braaten fra det orienterende møte foregående dag at det fra generalplanleggeren var uttalt at hele grunnlaget for generalplanen står og faller med plassering av motorveien - så dette må avklares, og videre at planleggeren prinsipielt var uenig i bebyggelse av såvel Storsand som Grønberg-Stav, men regnet med utbygging av Storsand som en realitet siden området var kjøpt av UEH.

Arkitekt Braaten ga UEH opplysning om møter og telefoner 20. og 21. mai i et brev av 25. s.m. - - -

I desember avga Fjellanger Widerøe A/S en rapport til kommunen om generalplanarbeidet. Her ble tilrådd blant annet:

I påvente av regionale retningslinjer og vegmyndighetenes endelige forslag

Side:481

til motorvegtrasé bør kommunen på nåværende tidspunkt ikke ta stilling til lokalisering av større utbyggingsområder... Kommunen innfører regionplanvedtekt i henhold til bygningslovens §19. - - -

Arkitekt Andersens reguleringsplan Storsand - Malvik, datert 5.3.1971, justert for veier, parkering og hus, nye felles avkjørsler og hus 4.6.1971 og forslag til reguleringsbestemmelser, ble levert Malvik kommune, ingeniørvesenet 11.juni 1971.

I Malvik bygningsråd 21. juni møtte arkitekt Andersen og Skjærseth. De gjorde rede for alle forhold vedrørende reguleringsplanen og det ble fremhevet den sterke økonomiske belastning ved ytterligere utsettelse.

Den påfølgende dag fikk arkitekt Andersen opplysning fra kommuneingeniørens kontor om at bygningsrådet ikke hadde realitetsbehandlet planen, men besluttet å oversende den til formannskapet, blant annet av hensyn til de tomter kommunen var interessert i, og videre å oversende den til generalplanutvalget. - - -

Kommunen hadde engasjert en ny generalplanlegger, arkitekt Kjell Jakobsen. Han avga 13. oktober 1971 rapport vedrørende boligområder 1972- 74 og motorveien.

Av rapportens konklusjon gjengis:

1. I den foreliggende situasjon med usikkerhet omkring motorveitraséen. anbefales at det foreløpig ikke tas skritt til regulering eller utbygging i Grønberg-Stav-området.

2. Realitetsbehandling av det innkomne reguleringsforslag for Storsand utsettes til motorveitraséen og det fremtidige bosettingsmønster er generalplanmessig avklart.

3. a. For å forhindre at trasévalgmulighetene for motorveien blir ytterligere innskrenket og for å unngå uholdbare støymessige forhold i nye boligområder, søkes etablert midlertidig forbud mot deling og bygging etter bygningsloven eller veiloven i områder langs aktuelle motorveitraséer m/tilførselsveier, i samråd med Vegkontoret i Sør-Trøndelag.

Malvik generalplanutvalg behandlet rapporten i møte 14. oktober. Til stede var arkitekt Jakobsen og regionplanlegger sivilingeniør Bjørn Moe.

Med enstemmig vedtak ble godtatt blant annet rapportens konklusjon pkt. 2 og pkt. 3 a, dog ble ordet støymessige i siste punkt utskiftet med ordet miljømessige.

Malvik formannskap fattet i møte 21. oktober enstemmig vedtak etter følgende innstilling fra kontorsjefen:

1. Jeg har ikke noe å bemerke til generalplanutvalgets vedtak i møte 14.10.1971 sak 19 og vil foreslå at formannskapet slutter opp om vedtaket.

2. Generalplanutvalget v/konsulenten gis fullmakt til å utarbeide forslag til

en eventuell regionplanvedtekt for området Malvik-Midtsandan.

Malvik bygningsråd behandlet i møte 15. november generalplanutvalgets vedtak av 14. oktober og sluttet seg til dette. - - -

Det fremgår av et brev UEH 11. november sendte Malvik kommune at UEH ventet på ferdigbehandling av den innleverte reguleringsplan slik at man kunne komme i gang med utbyggingen. - - -

Malvik formannskapskontor besvarte 15. desember brevet således:

Saken har vært behandlet av generalplanutvalget og formannskapet. Begge har gått inn for at det blir vedtatt regionplanvedtekt for strekningen Malvik sentrum - Hommelvik. Bygningsrådet har etter det jeg kjenner til lagt

Side:482

Deres reguleringsplan for Storsand til side inntil videre i påvente av kommunestyrets behandling av regionplanvedtekten.

Forslag fra arkitekt Kjell Jakobsen til regionplanvedtekt ble vedtatt av Malvik bygningsråd 6. juli 1972, og utlagt til offentlig ettersyn i tre uker.

Kommunestyret vedtok regionplanvedtektforslaget i mote 23. november 1972. Departementet stadfestet vedtekten 21. februar 1973.

Fra UEH ble 21. november 1972 skrevet til Malvik kommune på nytt om den innleverte reguleringsplan: - - -

Et møte mellom UEH og Malvik kommune ble så holdt 12. januar 1973 og etter avtale der sendte UEH kommunen 16. mars en saksfremstilling vedrørende boligprosjekt Storsand. - - -

Etter avtale med ordfører og varaordfører sendte UEH 19. november 1973 skriftlig innbydelse «til et møte for å drøfte utbyggingen av Storsandområdet» 4. desember samme år i Vikhammer Samfunnshus. Innbydelsen var rettet til Malvik formannskap, Malvik bygningsråd, generalplanutvalget i Malvik, kontorsjefen i Malvik kommune, kommuneingeniøren i Malvik og generalplanlegger Kjell Jakobsen. - - -

Et lengre referat ble skrevet av arkitekt Andersen 10. desember og han bemerket avslutningsvis at UEH burde forfølge saken omgående, - man kunne neppe vente noe initiativ fra kommunen.

Referatet samt kopier av tre tidligere oversikter over saksgangen ble av UEH sendt kommunen 15. februar 1974. og ordføreren ble bedt om å medvirke til at reguleringsplanen for Storsand-området ble tatt opp til fornyet behandling i bygningsrådet og videre i formannskap og kommunestyre.

Henvendelsen ble behandlet i formannskapsmøte 2. mai 1974. Kontorsjefen innstillet på at UEH's anmodning om at reguleringsplanen for Storsandområdet tas opp til behandling ikke kunne imøtekommes på det nåværende tidspunkt. - det måtte først klareres nærmere når og i hvor hurtig tempo utbygging i Vikhammer-området og Grønberg-Stav-området skulle foregå.

Formannskapets vedtak lyder:

Saken utsettes. Administrasjonen pålegges å ta kontakt med advokat for å få avklart om kommunen er forpliktet til å gi UEH tillatelse til å sette i gang utbyggingen av Storsand-feltet. - - -

Malvik formannskapskontor meddelte i brev 24. februar til UEH at formannskapet hadde behandlet saken i mote 20. s.m. og truffet følgende beslutning:

1. Utkastet til generalplanen (fram til 1987) forutsetter ikke omdisponering av jordbruksarealene ved Storsand. Boligbyggingen skal skje i Hommelvikområdet og Vikhammerområdet.

2. UEH's byggeplaner på Storsand kan ikke på det nåværende tidspunkt godkjennes gjennomført i generalplanperioden.

3. Malvik kommune engasjerer seg ikke i kjøp, makeskifte e.l. av UEH's tomtefelt på Storsand.

UEH søkte nå bistand hos høyesterettsadvokat Ivar Lynum. - - -

Han sendte kommunen v/ordføreren en lengre utredning 2. juni 1975. Det ble tatt ethvert forbehold om å gjøre kommunen erstatningsansvarlig og bebudet stevning hvis kommunen ikke snarest ga beskjed om hvordan den aktet å ordne saken.

I kommunestyremøte 4. juni 1975 ble vedtatt å innføre generalplanvedtekt,

Side:483

som straks trådte i kraft og gjaldt for 10 år. Regionplanvedtekten utgikk. - - -

Bygningsrådet holdt møte 16. juni. Det fant ikke å kunne fremme UEH's forslag til reguleringsplan, og saken sendtes kommunestyret til behandling under henvisning til bygningslovens §27 pkt. 2.

Kommunestyret besluttet i møte 30. juni at UEH's forslag til reguleringsplan ikke fremmes.

Departementet stadfestet 26. november 1975 kommunestyrets vedtak om generalplanvedtekt.

Ifølge vedtekten skal Storsand-området ikke bebygges. Utarbeidelse av generalplan pågår. - - -

Retten skal til saksøkerens forskjellige anførsler bemerke: - - -

Malvik kommunes medvirkning.

Retten kan ikke finne det tvilsomt at kommunen har opptrådt aktivt ved Storsandprosjektets tilblivelse og videre utforming i så sterk grad at UEH med full grunn har truffet sine disposisjoner ut fra sikker forvissing om at kommunen ville følge opp planene frem til utbyggingens realisering.

Det henvises til fremstillingen foran, hvor i detalj er referert prosjektets utvikling under stadig samarbeide mellom UEH og kommunen. I tillegg til det gjengitte kommer en lang rekke drøftelser og samtaler som særlig direktør Nordskag og arkitekt Andersen selv eller ved arkitekt Braaten hadde med såvel politiske som administrative organer for kommunen. I den utstrekning kommuneingeniør, kontorsjef, formannskapssekretær m.fl. har opptrådt på kommunens vegne har det vært i samsvar med hva ordfører, formannskap og kommunestyre hadde tilkjennegitt om fremhjelp av utbyggingsplanene. Det kan ikke påberopes manglende kompetanse hos de kommunale tjenestemenn som ved råd og handling har ydet bistand.

Sagbruksarbeider Egil O. Svingen, som var kommunens ordfører i årene 1964-1971 og som således skrev brevet av 18. april 1968 til landbruksselskapet, har i sin vitneforklaring erklært at kommunen i og med at den gikk inn for konsesjon tilkjennega at Storsandområdet burde utbygges, hvilket også var hans personlige syn.

Førstesekretær Olaf Bye var som formannskapsmedlem positivt innstilt for anbefaling av konsesjon i møtet 1. februar 1968, og har videre i sitt vitneprov opplyst at han verken som bygningsrådsformann i 1970 og 1971 eller senere som ordfører ga UEH klar beskjed om at det ikke ville bli noe av reguleringen til boliger på Storsandfeltet. Personlig mislikte han planene.

Etter sakens opplysninger må det konstateres at UEH's styre ikke ville ha godkjent kjøpekontraktene uten formannskapstilsagnet om tilråding av konsesjon, at hele prosjektet ville ha falt bort før noen påkostninger var gjort hvis ikke kommunen ved et usedvanlig sterkt påtrykk hadde sørget for endret standpunkt hos fylkeslandbruksstyret til fradeling.

at det omfattende arbeide med reguleringsplan hadde som en nødvendig forutsetning vidtgående samarbeide med kommunens tekniske etat og besluttende organer. - - -

Særlig om saksøkte nr. 1 Malvik kommune.

Retten slutter seg til konkursboets prinsipale anførsel om at forventninger er skapt. Som det allerede er gitt uttrykk for har kommunens medvirkning ved forberedelsen av Storsandfeltets utbygging vært avgjørende for UEH's investeringer.

Side:484

Dette har kommunens bestemmende organer også måttet forstå, helt fra det svar formannskapet ga på UEH's første henvendelse i 1968.

Arbeidet med generalplanen og med vedtekter foranlediget ingen tydelig underretning til UEH om at kommunen ville endre den foretatte utlegging av Storsand/Sandvik-parsellene til boligområde, tveri i mot vistes fortsatt kommunal interesse.

Også etter at omkostningcne var påløpt og reguleringsplanen innlevert holdtes UEH uvitende om muligheten av endret syn hos kommunen. De vage svar kommunen ga på UEH's gjentatte og etter hvert fortvilte forespørsler må oppfattes som tegn på at de politiske organer innså at man ikke uten videre kunne gå fra prosjektet. Selv under møtet i Vikhammer Samfunnshus i desember 1973 oppnådde ikke UEH klarhet, - ifølge det fremlagte referat uttalte bygningsrådets formann Asbjørn Nøstmo, som fungerte fra 1972 idet tidligere formann Olaf Bye var blitt ordfører, at kommunen måtte bli enig med seg selv og så svare UEH.

At man var redd det bar galt av sted om UEH ikke fikk tillatelse til å sette igang utbyggingen fremgår også av formannskapsvedtaket 2. mai 1974 om å få bistand av advokat til avklaring.

Alvoret ble ytterligere fremhevet ved høyesterettsadvokat Lynums fem sider lange brev 2. juni 1975.

De endelige vedtak 16. juni 1975 i bygningsrådet og 30. s.m. i kommunestyret, er således fattet med åpne øyne for at kommunen risikerte å komme i ansvar.

Kommunestyret tiltrådte bygningsrådets begrunnelse, sålydende:

Bl.a. på bakgrunn av brev av 5.12.1974 fra A/L Ungdommens Egen Heim Boligbyggelag til Malvik kommune og brev av 2.6.1975 fra h.r.advokat Ivar Lynum til Malvik kommune har bygningsrådet tatt opp til ny behandling A/L Ungdommens Egen Heim Boligbyggelags forslag til reguleringsplan for boligbyggelagets eiendommer Sandvik I gnr. 42 bnr. 58 og Storsand gnr. 42 bnr. 60 - alle eiendommer i Malvik kommune.

Etter regionplanvedtekt for Malvik kommune, vedtatt av Malvik kommunestyre 23.11.1972 og stadfestet av departementet 21.2.1973, ligger de områder A/L Ungdommens Egen Heims forslag til reguleringsplan omfatter i et område som er avsatt til annet bruk enn boligbebyggelse. Det foreliggende utkast til generalplan og generalplanvedtekt forutsetter - på samme måte som regionplanvedtekten at angjeldende område på Storsand ligger i byggeforbudssone.

Under henvisning til foranstående finner bygningsrådet at det ikke kan sette fram forslag om å fremme A/L Ungdommens Egen Heims utkast til reguleringsplan.

Da bygningsrådet ikke finner å kunne fremme A/L Ungdommens Egen Heims forslag til reguleringsplan, finner bygningsrådet ikke foranledning til å gå nærmere inn på de bygningsmessige og tekniske løsninger som er skissert i A/L Ungdommens Egen Heims forslag til reguleringsplan.

Kommunen sto fritt ved sin avgjørelse. Ifølge bygningslovens §19 og §21 viker regionplanvedtekt og generalplanvedtekt for reguleringsplan som senere blir stadfestet. Dette er uttrykkelig nevnt i departementets vedtektsstadfestelser 21. februar 1973 og 26. november 1975. Dessuten kan bygningsrådet gjøre unntak fra en generalplanvedtekt.

Retten er ikke i tvil om at UEH's reguleringsplan uten vesentlige endringer

Side:485

kunne blitt vedtatt og stadfestet, - som et resultat av samarbeide med kommunen var den i realiteten forhåndsgodtatt. Det må etter sakens opplysninger være vedtaket av 30. juni 1975 med den gitte begrunnelse som alene har hindret Storsand-prosjektets gjennomføring.

Man kom m.h.t. utnyttelsesmulighetene for arealet tilbake til den situasjon som forelå etter fylkeslandbruksstyrets nektelse av samtykke til fradeling i mars 1968. For kommunen var stillingen imidlertid blitt en annen. Den kan ikke nekte å fremme reguleringsplanen uten å pådra seg erstatningsansvar for påkostninger som var gjort med sikte på boligutbygging. Kommunen må betale for å kunne fatte og gjennomføre sitt vedtak.

Blant tidligere rettsavgjørelser som er påberopt henvises særlig til høyesterettsdommer i Rt-1925-988 og Rt-1952-475.

Foreldelse foreligger ikke, stevning mot kommunen er uttatt innen 3 år etter det utslagsgivende kommunestyrevedtak i 1975. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Harald Diesen, Erik Sølberg og ekstraordinær lagdommer, sorenskriver Richard Tønnesen):- - -

I 1967 ervervet laget et område ved Sjølyst i Malvik like utenfor bygrensen, som det bebygget i egen regi med eneboliger og rekkehus.

I desember 1967 innledet laget forhandlinger om erverv av et nytt område i Malvik, nemlig av Storsand gård, gnr. 42 bnr. 1 som tilhører Svanhild Ronæss. Den 12. januar 1968 ble det mellom henne og UEH opprettet kjøpekontrakt om et område på ca. 100 dekar. Prisen ble i samsvar med en tidligere pristakst over området satt til kr. 8,- pr. m2, som skulle betales «så snart de nødvendige formalia - innbefattet konsesjon - er i orden». Det solgte areal er skogbevokset og ligger ovenfor innmarken på Storsand, som gjennomskjæres av E 6. - - -

UEH fikk også kontakt med Gunnar Bratholm, som eier naboeiendommen Sandvik, gnr. 42 bnr. 6 og opprettet med ham kjøpekontrakt om et areal på 22 dekar. Prisen var også her kr. 8,- pr. m2 med oppgjør på samme måte som for feltet av Storsand. Kontrakten er datert 8. februar 1968.

Kort tid etter at kontrakten med Svanhild Ronæss var underskrevet, rettet UEH en underhåndshenvendelse til Malvik kommune om muligheten for konsesjon på eiendomservervet. Dette førte til at spørsmålet den 1. februar 1968 ble behandlet i formannskapet. - - -

Kart- og oppmålingsforretning ble for begge eiendommers vedkommende påbegynt den 14. juli og avsluttet den 27. oktober 1969.

Ved delingen av Sandvik fremkom to nye parseller som fikk gnr. 42 bnr. 58 og 59. Parsellen av Storsand fikk gnr. 42 bnr. 60.

Skjøte på Sandvik-parsellene ble utstedt den 14. oktober og på Storsandparsellen den 21. oktober 1969. Kjøpesummen var henholdsvis kr. 178.736,- og kr. 1.106.929,60. - - -

Forut for den endelige gjennomføring av eiendomservervet hadde UEH tatt de første skritt til å prosjektere det påtenkte boligfelt.

Den 5. februar 1969 besluttet styret å engasjere arkitekt Knut Henrik Andersen til å utføre planleggings- og prosjekteringsarbeidet på Storsandområdet. I samme møte nedsatte styret også et eget prosjekteringsutvalg på 4 medlemmer, av hvilke arkitekt Knut Henrik Andersen var det ene. - - -

Arkitekt Andersen tok straks til med arbeidet, hvis fremdrift man kan følge ved notater ført av hans assistent, arkitekt Dag Braaten.

Side:486

Arbeidet resulterte i en ferdig utarbeidet reguleringsplan for Storsandfeltet. Planen omfatter i alt ca. 130 tomter, bebygget med eneboliger, men gruppert i tun omfattende 4 boliger i hvert.

Planen er datert 5.3.1971. Den ble imidlertid gjenstand for en del justering, og ble i sin endelige skikkelse innlevert til kommunens ingeniørvesen den 11.juni 1971.- - -

Lagmannsretten skal bemerke:

Bygningsloven har et omfattende regelverk om offentlig arealplanlegging, og tillegger kommunene vidstrakte beføyelser på dette område. Utøvelsen av denne myndighet er offentlig forvaltning, og de kompetente organer kan ikke gjennom avtale eller på annen måte binde seg til bestemte løsninger.

Dette gjelder imidlertid bare den rent fysiske utforming av kommunens område, det er ikke noe til hinder for at en kommune pådrar seg økonomisk ansvar for at en bestemt arealdisponering ikke lar seg gjennomføre.

Tenker man seg at kommunen engasjerer en entreprenørforretning eller et boligbyggelag til å realisere et bestemt boligprosjekt, ligger det nær å forutsette at kommunen innestår for at dette er forenlig med gjeldende reguleringsplaner, slik at den må kompensere utbyggerens tap dersom planen blir forandret.

I Malvik var det på tale å overlate UEH et oppdrag av en slik art, nemlig når det gjaldt utbyggingen av et boligfelt på Grønnberg-Stav, men dette prosjekt er inntil videre stilt i bero. Og når det gjelder Storsand-prosjektet, har UEH aldri hatt noe oppdrag fra kommunen.

Situasjonen var her den at kommunen selv hadde interessert seg for et tomteerverv, men latt det falle på grunn av prisen. Først senere ble det oppnådd kontakt mellom Svanhild Ronæss og UEH, men da uten noen mellomkomst fra kommunen. Det samme gjelder i forholdet mellom laget og Gunnar Bratholm, som eier av Sandvik.

Kontakten ble formidlet av høyesterettsadvokat Lynum, som opprettet kjøpekontrakter, undertegnet direkte av UEH og vedkommende grunneier. Kommunen kom inn i bildet alene fordi dens medvirkning var nødvendig om det skulle gis tillatelse til eiendomsdeling og meddeles konsesjon.

Kommunen selv avgjør ingen av disse spørsmål, men har en lovbestemt plikt til å uttale seg. At en oppfyllelse av denne plikt ikke medfører noe avtaleforhold til søkeren, tør være selvsagt. Og dette forandres ikke om kommunen er interessert i en positiv løsning - slik Malvik kommune var det - og derfor går inn for søkeren.

Den uttalelse som formannskapet vedtok den 1. februar 1968 var rent orienterende og foreløpig. Den bandt ikke kommunestyret til å anbefale konsesjon, ja ikke en gang formannskapet selv til å innstille på dette når saken kom til endelig behandling.

Da så skjedde, fulgte formannskapet imidlertid opp sin foreløpige uttalelse, og da saken ble behandlet som hastesak, var det ikke aktuelt for kommunestyret å ta standpunkt.

Med dette var kommunens befatning med konsesjonsspørsmålet avsluttet, og når man i det hele kan betrakte forholdet som en avtale med kommunen, er det fordi partene var enige om at et område på 30 dekar skulle øremerkes for kommunens egne innbyggere.

Men om dette anses som en avtale, går denne ikke ut på annet enn at UEH skal stille det nevnte areal til disposisjon dersom byggeprosjektet

Side:487

realiseres. UEH påtok seg ingen selvstendig plikt til å bygge ut 30 mål med boliger for Malvik kommune, da ville det selvsagt ikke ha vært tilstrekkelig at laget bekreftet den forutsetning som kom til uttrykk i formannskapsvedtaket av 1. februar 1968.

Det avgjørende kriterium i denne sammenheng er at UEH gjennom tomtekjøpet og de offentlige vedtak som fulgte, tikk en betinget rett til å realisere et boligprosjekt i Storsandområdet. Laget påtok seg ingen plikt i så henseende. Om det hadde funnet prosjektet for kostbart eller av en hvilken som helst annen grunn uhensiktsmessig å realisere, kunne verken kommunen eller andre hindre laget i å la prosjektet falle, for godt eller for kortere eller lengre tid.

De disposisjoner som var nødvendige for å sikre UEH's fulle eiendomserverv gjennom delingstillatelse, konsesjon og utstedelse av målebrev, medførte i seg selv et visst samarbeid mellom laget og kommunale organer. 1 enda høyere grad ble dette tilfelle da UEH tok til med prosjekteringen av Storsandfeltet. Det meldte seg her en rekke spørsmål som alene kunne avklares og løses i samarbeid med kommunale etater. Dette gjaldt tilknytningen til det offentlige vegnett, kloakkforholdene, hensynet til fremtidig motorveg o.s.v. Men heller ikke den kontakt som derved ble etablert ga partenes mellomværende karakteren av noen avtale.

Det innebærer imidlertid ikke at samarbeidet var uten rettslige konsekvenser for kommunen.

Et samarbeid av den varighet og karakter det her gjelder, må bygges på gjensidig lojalitet og tillit. Partene må forutsettes å holde hverandre underrettet om alle forhold av vesentlig betydning, både på kortere og lengre sikt. Dette gjelder for begge parter, men ikke minst har kommunen som offentlig organ her et nærliggende ansvar.

En slik forpliktelse til å holde den annen part orientert, kan søke støtte i den informasjonsplikt som kommunen har i henhold til forvaltningslovens §11, men vil ellers måtte ta preg av den samarbeids- eller forhandlingssituasjon partene er oppe i.

De synsmåter som er nevnt foran er også kommet til uttrykk i domstolenes praksis. Man viser særlig til høyesterettsdom i Rt-1952-475 (Inntrøndelag Skogeierlag).

Navnlig når kommunens folk får innsikt i planer som medfører store investeringer, kan de ikke tilbakeholde opplysninger om forhold som medfører en betydelig økonomisk risiko.

Et slikt forhold var det generalplanarbeid som foregikk i kommunal regi, parallelt med prosjekteringen av Storsand-feltet.

De intensjoner som etter hvert kom til å prege dette arbeid, var uforenlig med boligprosjektet på Storsand, og var dette blitt klart for UEH, måtte laget ha innstilt det videre arbeid, med mindre det hadde kunnet få økonomiske garantier fra kommunen.

UEH fikk i 1969 håndgivelse på en annen eiendom, Brandåsen, i Malvik, men utsatte spørsmålet om kjøp fordi laget var blitt kjent med at det ble arbeidet med en generalplan for Malvik.

Dette kom til uttrykk i et styrevedtak av 10. juni 1969. Laget hadde da i flere måneder drevet sin prosjektering av Storsand-feltet, og fortsatte med det uavhengig av kjennskapet til generalplanarbeidet.

Når det skjedde, kan det vanskelig forklares på annen måte enn at laget

Side:488

stolte på at Storsand-feltet ikke ville bli berørt, og mente å kunne gjøre det fordi det ikke fikk annen beskjed fra kommunen.

Nå viste styrevedtaket ganske visst at UEH var oppmerksom på at det ble arbeidet med en generalplan, og det kan være riktig at laget hadde fått mange «klare signaler» om dette. Men i den aktuelle situasjon var ikke «signaler» noen tilfredsstillende kommunikasjonsmåte. UEH hadde helt fra første stund måttet få det inntrykk at kommunen var interessert i å fremme Storsand-prosjektet, og så lenge samarbeidet om dette fortsatte, måtte laget kunne stole på at dette ikke ville bli hindret ved det planarbeid som ellers pågikk.

Når dette til syvende og sist førte til et resultat som var uforenlig med Storsand-prosjektet, må UEH sies å være forledet av kommunen til å fortsette et hensiktsløst og tapbringende prosjekt, og dette må kommunen være ansvarlig for.

Av det som foran er utviklet om kommunens forhold, følger indirekte at det ikke blir plass for noe medansvar for UEH, som i samsvar med §25 i straffelovens ikrafttredelseslov kan medføre at erstatningsplikten bortfaller eller reduseres.

Videre følger det at kommunen ikke kan påberope seg noe passivitet fra UEH's side. Laget har i den kritiske periode tvert imot vist en betydelig aktivitet for å få saken på glid. Dette gjelder ganske visst ikke erstatningskravet, men behandlingen av selve byggeprosjektet. Men så lenge laget ennå så en viss mulighet for at den kunne fremmes til en positiv løsning, kan det ikke kreves at det ved siden av skal utvise aktivitet for å få fastslått et erstatningsansvar.

Det selvsamme forhold spiller også inn når det spørres om kravet kan være foreldet.

Så lenge det er kontakt mellom partene med sikte på en avgjørelse av selve byggesaken, vil ikke kommunens unnlatelsessynder manifestere seg i et konkret erstatningskrav. Dette vil tidligst skje når det foreligger et klart nei fra kommunens side.

I relasjon til §28 i straffelovens ikrafttredelseslov er det denne tid som må legges til grunn, og saksanlegget fulgte da mindre enn 3 år senere, nemlig i oktober 1977.

Av det foran anførte følger ikke at kommunen må erstatte UEH's hele tap på Storsand-prosjektet.

Kommunen er bare ansvarlig så langt som UEH's disposisjoner skyldes at laget er blitt forledet, og det var i hvert fall ikke tilfellet fra den første begynnelse av.

Det er tidligere fremhevet at UEH's kjøp av de to tomteområder ikke var foranlediget ved noe initiativ fra kommunen, men skjedde helt ut i lagets egen regi.

Kjøpekontrakten på Storsand-feltet er inngått i god tid før underhåndshenvendelsen til kommunen om konsesjonsspørsmålet, og selv om kontrakten med Bratholm er datert først den 8. februar, har sikkert de reelle forhandlinger også her vært sluttføtt tidligere. Da formannskapssekretæren den 2. februar 1968 underrettet UEH om vedtaket dagen før, nevnte han således både Storsand og Sandvik i forbindelse med de 30 mål som kommunen skulle disponere.

Kommunens initiativ overfor fylkeslandbruksstyret fulgte i april 1968, og

Side:489

konsesjonssaken passerte formannskapet først i oktober.

Det nære og regelmessige samarbeid med kommunen, det som i særlig grad tilsier en utstrakt informasjonsplikt, må man anta først begynte med prosjekteringen av boligfeltet.

Generalplanarbeidet i Malvik begynte med at generalplanutvalget ble nedsatt. Det skjedde i januar 1968, altså i samme måned som kjøpekontrakten ble inngått med fru Ronæss. Og de kommunale myndigheter hadde i denne tidlige fase ingen bestemte forestillinger om hva som med tiden ville komme ut av utvalgets arbeid.

Kort tid i forvegen hadde kommunen selv vært interessert i å kjøpe Storsand-feltet, og måtte da nødvendigvis regne med dette som et fremtidig boligområde. Så da formannskapet i april intervenerte overfor fylkeslandbruksstyret, var det helt på linje med de forestillinger de kommunale myndigheter selv hadde om den fremtidige arealdisponering. Og så lenge dette var tilfellet kan man jo ikke tale om noen forledelse av andre.

Man har ikke sikre holdepunkter for når det endelige mønster for generalplanen begynte å avtegne seg, men på vårparten i 1969 måtte kommunens folk, og spesielt generalplanutvalget vel være kjent med de synsmåter som særlig fylkesarkitekt Sigholt hadde når det gjaldt den fremtidige arealutnyttelse, som han redegjorde for i et møte med UEH's prosjektutvalg, den 24. april 1969.

Generalplanutvalget hadde da vært i funksjon i over et år, og det burde da ha klarhet over at generalplanen kunne komme til å følge andre baner enn de man hittil hadde tenkt i. Om utvalget ennå ikke var kommet til noen slik erkjennelse, må feilvurderingen falle tilbake på kommunen og ikke føre til økonomisk tap for en utbygger som burde ha fått tilfredsstillende orientering.

Konsekvensen av dette blir at kommunen må kjennes ansvarlig for UEH's prosjekteringsutgifter, som begynte å løpe fra våren 1969. men ikke for lagets utgifter til tomteerverv, som det pådro seg gjennom kjøpekontraktene av januar/februar 1968.

Kjøpesummene ble riktig nok betalt først i oktober 1969. Betalingsdagen finnes ikke eksakt opplyst, men skjøtene - der kjøpesummen erkjennes å være mottatt - er utstedt henholdsvis 14. og 21. oktober. Det kan da spørres om ikke en tidligere reaksjon fra kommunen ville ha spart UEH for investeringen i tomtene, fordi den ville ha hindret oppfyllelsen av kjøpekontraktene.

Dette kan man imidlertid ikke uten videre anta. Ifølge kjøpekontraktene skulle betaling skje og parsellene overføres «så snart de nødvendige formalia - innbefattet konsesjon - er i orden». I forholdet mellom partene var således konsesjons- og delingsspørsmålet en formalitet, som UEH måtte medvirke til å ordne. UEH kunne altså ikke selv ha annulert eiendomskjøpet ved å motarbeide konsesjonsspørsmålet, og fra kommunens side ble de aktuelle skritt her tatt i tiden nærmest etter kjøpet, dog således at den endelige anbefaling av konsesjon fulgte den 17. oktober 1968.

I denne utviklingsfase hadde UEH en ubetinget plikt overfor selgerne til å gjøre sitt til at delingstillatelse og konsesjon ble gitt, og for kommunens vedkommende var generalplanarbeidet i sin spede begynnelse, slik at denne ikke hadde oppfordring til annet enn å støtte lagets anstrengelser i så måte.

Det foran nevnte gjelder delingstillatelse etter jordloven. Delingstillatelse etter bygningsloven ble først gitt i bygningsrådets møte den 27. mai 1969, hvoretter delingen ble gjennomført ved oppmålings- og kartforretning den 14.

Side:490

oktober samme år. Denne tillatelse gis imidlertid på et snevrere, teknisk grunnlag, slik det er nærmere formulert i bygningslovens §63. Den «politiske» side av saken var klarert gjennom fylkeslandbruksstyrets vedtak, og bygningsrådet sto i denne henseende ikke særlig fritt.

Det kan spørres om bygningsrådet ikke hadde mulighet for å nedlegge midlertidig delings- og byggeforbud etter lovens §33, men dette er i beste fall tvilsomt. Det reguleringsspørsmål som i tilfelle skulle tilsi at det ble truffet vedtak etter nevnte bestemmelse, skulle jo løses av UEH selv gjennom utarbeidelse av reguleringsplan for området. Og forholdet til overordnet arealplanlegging måtte løses gjennom regionplan- eller generalplanvedtekt, noe som først skjedde på et langt senere tidspunkt. At det ikke ble truffet vedtak i henhold til §33. var på den annen side ikke til hinder for at kommunen sto fritt i sitt senere generalplanarbeid.

Lagmannsretten antar etter dette at man ikke i bygningsrådets delingstillatelse kan legge noe standpunkt til generalplanmessige spørsmål, men at den innebærer en mer formell og teknisk betont avgjørelse. Bygningsrådet var således ikke i den situasjon at det kunne gjøre et vedtak som umuliggjorde oppfyllelse av kjøpekontrakten, og derved sparte UEH for den utgift laget hadde pådradd seg.

En annen sak er det at også det nevnte vedtak teller med i det bilde av gjensidig samarbeid m.v. som man foran har berørt og som er bestemmende for den gjensidige informasjonsplikt som kommunen har satt seg ut over.