HR-1987-120-B - Rt-1987-1205
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1987-10-16 |
| Publisert: | HR-1987-00120-B - Rt-1987-1205 (342-87) |
| Stikkord: | (Folgefonn hotell-dommen, Hotelldommen), Avtalerett |
| Sammendrag: | Saken gjaldt spørsmål om forhandlinger partene hadde ført gjennom en eiendomsmegler som hadde salgsoppdrag, ledet frem til endelig og bindende avtale om salg av en hotelleiendom. |
| Saksgang: | Høyesterett HR-1987-00120-B, L.nr 120B/1987, nr 21/1986 |
| Parter: | A (advokat Anders Rekve) mot Øyvin Stenberg (advokat Knut Lindboe - til prøve) |
| Forfatter: | Aasland, Endresen, Halvorsen, Holmøy, Michelsen |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §33, Tvistemålsloven (1915) §375, Eiendomsmeglingsloven (1938) §12 |
Dommer Aasland: Saken gjelder spørsmålet om de forhandlinger partene førte gjennom en eiendomsmegler som hadde salgsoppdrag, ledet frem til endelig og bindende avtale om salg av en hotelleiendom.
A, som er født i 1908 og sitter i uskiftet bo, gav i august 1981 eiendomsmeglerfirmaet Solveig Hansen A/S i oppdrag å arbeide med salg av hennes eiendom Folgefonn Hotell i Seljestad i Odda. Hotellet er en ca 90 år gammel trebygning med tomt. I oppdraget hadde fru A gitt en prisantydning på kr 500.000. Øyvin Stenberg gav et bud på kr 400.000 for hotellet. Det kom imidlertid ikke til videre forhandlinger i denne omgang. Sommeren 1982 ble salgsarbeidet gjenopptatt, og i brev av 20. august 1982 underrettet megleren fru A om at Stenberg hadde bekreftet sitt tidligere bud på kr 400.000 samt omkostninger. Det ble videre fremholdt at Stenberg måtte ha svar på tilbudet senest 27. august. Etter avavtale med fru A skrev megleren 25. august 1982 til Stenberg og meddelte at fru A var villig til å selge eiendommen for den nevnte pris, men forbeholdt seg at hun og en sønn kunne bo i huset frem til våren 1983, og at de dessuten ville søke fradelt og beholde en tomt på ca ett mål med nærmere angitt beliggenhet. I brev av 31. august 1982 til megleren bekreftet Stenberg at han aksepterte prisen og betingelsene for kjøpet. Han opplyste videre at hans hus var under salg, og at beløpet ville være megleren i hende om ca en måned eller tidligere.
Megleren gikk deretter i gang med å forberede utferdigelse av kjøpekontrakt. Men før slik utferdigelse var skjedd, meddelte megleren i brev av 15. oktober 1982 til Stenberg at fru A og hennes sønn hadde konferert med den øvrige familie om salg av eiendommen til ham for kr 400.000, og at familien motsatte seg salg av den for nevnte beløp. Fru A ville derfor ikke selge eiendommen.
Stenberg, som mente at det var inngått bindende avtale, tok umiddelbart ut forliksklage og begjærte midlertidig forføyning. Begjæringen ble senere frafalt. I tiden etter forliksklagen ble det ført forhandlinger med sikte på å nå frem til en kjøpekontrakt som begge parter kunne godta, men disse forhandlinger førte ikke til enighet. Stenberg tok derfor i februar 1983 ut stevning til Hardanger herredsrett med påstand om å få eiendommen overskjøtet til seg mot å betale kr 400.000 samt salgsomkostninger. Herredsretten avsa 9. desember 1983 dom med slik domsslutning:
"1. A frifinnes.
2. Sakskostnader tilkjennes ikke."
Øyvin Stenberg påanket dommen til Gulating lagmannsrett, som avsa dom 23. oktober 1985 med slik domsslutning:
"1. A dømmes til å skjøte og overdra sin eiendom gnr. 31, bnr. 7 i Odda kommune til Øyvin Stenberg for kr. 400.000.- -kronerfirehundretusen -. Øyvin Stenberg er forpliktet til å betale alle påløpne salgsomkostninger, derunder eventuell meglerprovisjon, dokumentavgift, tinglysingsgebyr m.v.
2. A tilpliktes å betale saksomkostninger for lagmannsretten til Øyvin Stenberg med kr. 22.000.- -kronertjuetotusen -.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse."
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler for herredsretten og lagmannsretten fremgår av domsgrunnene, som bl.a har en utførlig gjengivelse av korrespondansen mellom partene og eiendomsmegleren.
A har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Den ankende part har - som for de tidligere instanser - gjort gjeldende at partenes forhandlinger ikke ledet frem til en endelig avtale. Det normale er at en avtale om salg av fast eiendom først kan anses sluttet når det er utferdiget kjøpekontrakt som er underskrevet av partene. Etter rettspraksis må det kreves meget strenge bevis for å godta at det foreligger en bindende muntlig avtale om salg av fast eiendom. Når det særskilt gjelder salg gjennom eiendomsmegler, følger det av lov av 24. juni 1938 nr 13 om eiendomsmegling §12 annet ledd at megleren skal sørge for at det blir opprettet skriftlig kontrakt mellom partene. Selv om man ikke aldeles kan utelukke at partene også ved salg gjennom eiendomsmegler kan anses bundet før kjøpekontrakt er underskrevet, er dette iallfall helt usedvanlig og krever sterke holdepunkter. Slike holdepunkter foreligger ikke her. Partene var riktignok enige om prisen, men det gjensto en rekke forhold som ikke var avklart. Det var således ikke avtalt noe om når og på hvilken måte oppgjør skulle finne sted og om de nærmere vilkår for selgerens fratredelse av eiendommen. Videre gjensto som et uavklart spørsmål om det fulgte jakt- og fiskerett med eiendommen. At det var dissens mellom partene på vesentlige punkter, kom etter den ankendes parts mening klart til syne under de forhandlinger som ble ført etter 15. oktober 1982, hvor det ikke lyktes å oppnå enighet om de nærmere vilkår for overdragelsen.
Videre fremholdes det at megleren ikke hadde fullmakt til å inngå noen avtale med bindende virkning for A. En eiendomsmegler har ikke i kraft av selve salgsoppdraget noen fullmakt til å selge, og det forelå heller ikke noe særskilt grunnlag for en slik fullmakt. Da megleren sendte Stenberg brevet av 25. august 1985, gikk hans mandat utelukkende ut på å fremme forslag med sikte på videre forhandlinger, ikke på å fremsette avtaletilbud med bindende virkning.
A fremholder også at Stenberg må anses for å ha erkjent at det ikke forelå bindende avtale ved at han etter 15. oktober 1982 fortsatte å føre forhandlinger om inngåelse av kjøpekontrakt.
I tillegg til anførslene om at det ikke var kommet til endelig avtale, har den ankende part som ny subsidiær anførsel for Høyesterett gjort gjeldende at Stenberg manglet økonomisk evne til å betale kjøpesummen på kr 400.000. Det pekes på at Stenberg ifølge de opplysninger han ga den gang, tok sikte på å finansiere kjøpet av hotellet ved å selge et hus han eide på Nesodden. For herredsretten fremla han en kontrakt han hadde inngått 10. september 1982 med en kvinne som leide huset, om at hun skulle kjøpe det for kr 380.000 mot kontant oppgjør innen 1. november 1982. Ved at den ankende parts prosessfullmektig for Høyesterett har innhentet pantattest for denne eiendommen, er det blitt klarlagt at salget ikke ble gjennomført. Det må legges til grunn at salgsavtalen ikke var reell, og at kjøperen under enhver omstendighet manglet økonomisk evne til å oppfylle den. Å selge huset til andre var ikke praktisk mulig på grunn av leieretten. Ut fra de opplysninger som ellers foreligger om Stenbergs økonomi, må det legges til grunn at han heller ikke på annen måte kunne skaffe midlene til å betale kjøpesummen for hotellet. Hans kredittverdighet var ikke slik at han kunne fått lån. Det er vist til at han er lignet for 0 i formue og beskjedne inntekter, at han har skattegjeld som går flere år tilbake i tiden, og at hans faste eiendommer er påheftet utpantninger for betydelige beløp. Den ankende part hevder at hun var berettiget til å anse seg ubundet på grunn av antesipert mislighold med betaling av kjøpesummen; alternativt hevdes det at Stenberg har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om sine finansieringsmuligheter på en slik måte at avtalen må anses ugyldig i medhold av avtaleloven §33.
A har nedlagt slik påstand:
"Hardanger herredsretts dom stadfestes, dog således at Øyvin Stenberg tilpliktes å betale saksomkostninger for alle retter."
Øyvin Stenberg hevder at det foreligger en ordinær avtaleslutning med tilbud, mottilbud og aksept. Han fremsatte et bindende tilbud med akseptfrist, A kom med et mottilbud ved eiendomsmeglerens brev av 25. august 1982, og Stenberg aksepterte dette mottilbudet. Meglerens brev av 25. august 1982 har etter de opplysninger som foreligger, vært i full overensstemmelse med de instrukser han hadde fra fru A. Når hun bemyndiget megleren til å besvare Stenbergs tilbud på denne måten, er det et avtalerettslig bindende mottilbud. Det kan diskuteres om det er mest treffende å betegne megleren som fullmektig eller som bud for fru A i denne situasjon, men dette er uten betydning.
Rettspraksis som går ut på å kreve sterke holdepunkter for at det er inngått muntlig avtale om salg av fast eiendom, har etter ankemotpartens syn liten betydning i denne saken. Det er ikke her spørsmål om å inngå muntlig avtale. Partene har ikke snakket sammen under avtaleforhandlingene, men har utvekslet tilbud, mottilbud og aksept gjennom megleren. Utsagnene foreligger skriftlig nedtegnet på en slik måte at innholdet ikke volder bevisproblemer. Etter at Stenberg hadde akseptert mottilbudet, var partene enige på alle punkter av betydning. Partenes opptreden i den nærmest påfølgende tid viser også at de har ment at det forelå bindende avtale. De detaljspørsmål som måtte gjenstå, måtte løses på vanlig måte gjennom tolkning og utfylling av avtalen. Ankemotparten bestrider at det kan legges noen vekt på at partene ikke kom til enighet om utformingen av en kjøpekontrakt under forhandlingene i den tilspissede situasjon som forelå etter 15. oktober 1982. Videre bestrides det at Stenberg ved å innlate seg i disse forhandlinger skulle ha gitt avkall på å påberope seg at det allerede var inngått bindende avtale.
De nye anførsler for Høyesterett om at Stenberg ikke hadde økonomisk evne til å dekke kjøpesummen, er etter hans syn grunnløse. Han har heller ikke gitt uriktige opplysninger. Det er riktig at han tok sikte på å dekke kjøpesummen for hotellet ved å selge sitt hus på Nesodden, og han inngikk salgsavtale med leietakeren. Avtalen var reell, og han hadde grunn til å tro at kjøperen var i stand til å oppfylle den. En annen sak er at det som følge av den senere utvikling ikke ble noe av dette salget. Stenberg fremholder videre at han ikke var avhengig av å selge huset på Nesodden for å reise penger. Han er eier av to leiegårder i Oslo gamle byområde og en eiendom i Ullensvang, og disse eiendommer representerer verdier som langt overstiger hans gjeld. Når det gjelder anførselen om antesipert mislighold, fremholder han videre at det må stilles strenge krav til beviset for at han ikke ville vært i stand til å betale. Hvis spørsmålet var blitt reist høsten 1982, ville han ha kunnet avverge hevning ved å betale eller stille sikkerhet. Fru A har imidlertid gått fra avtalen med en helt annen begrunnelse, og det må være alt for sent å påberope seg antesipert mislighold mer enn tre år senere, i anken til Høyesterett. Anførselen om ugyldighet etter avtaleloven §33 må etter ankemotpartens oppfatning også av prosessuelle grunner settes ut av betraktning som for sent fremsatt, jf tvistemålsloven §375 annet ledd. Den ankende part tok i ankeerklæringen til Høyesterett forbehold om å påberope seg ugyldighet når en del faktiske forhold var nærmere klarlagt, men han har ikke fulgt opp dette forbeholdet før ugyldighetsinnsigelsen ble gjort gjeldende i replikken for Høyesterett.
Øyvin Stenberg har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens dom stadfestes.
2. Øyvin Stenberg tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett og herredsretten."
Til bruk for Høyesterett er det avholdt bevisopptak ved Haugesund byrett, Hardanger herredsrett og Oslo byrett. A var på grunn av sin helsetilstand forhindret fra å gi partsforklaring, men det ble avgitt vitneforklaring av hennes sønn, B, som bodde sammen med moren da avtaleforhandlingene fant sted, og som for øvrig også forklarte seg for lagmannsretten. Ankemotparten, Øyvin Stenberg, gav partsforklaring. Det ble ytterligere avhørt fire vitner, hvorav tre er nye. For Høyesterett er fremlagt en del nytt dokumentmateriale, først og fremst vedrørende det nye tvistepunkt om Stenbergs finansieringsmuligheter. Bortsett fra dette nye tvistepunkt står saken i det vesentlige i samme stilling som for de tidligere instanser.
Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, og kan tiltre det vesentlige i dens begrunnelse. Imidlertid skal jeg gjøre noe nærmere rede for mitt syn på spørsmålet om det foreligger endelig avtale, foruten at jeg må gå inn på de nye spørsmål som er reist for Høyesterett vedrørende Stenbergs betalingsevne.
Den ankende part har påberopt seg uttalelser i en rekke avgjørelser av Høyesterett, se senest Rt-1985-1265, om at det kreves meget sterke bevis for å godta en påstand om bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom. Jeg kan imidlertid ikke se at disse uttalelser er dekkende for den situasjon som foreligger i denne sak. Her har partene ikke ført muntlige forhandlinger direkte med hverandre, men de har begge stått i kontakt med eiendomsmegleren, dels skriftlig, dels slik at han har festet partenes utspill under avtaleforhandlingene på papiret og formidlet dem mellom partene. Som følge av den fremgangsmåte som er fulgt, kan jeg ikke se at vi i denne sak står overfor bevisproblemer av vesentlig betydning. Spørsmålet om bindende avtale er inngått, beror etter min mening først og fremst på en rettslig bedømmelse av det som er passert mellom partene.
Etter at Stenberg sommeren 1982 fikk opplyst av megleren at denne hadde gjenopptatt arbeidet med salg av hotellet, reiste Stenberg til hotellet og ble vist rundt av B. Stenberg innga deretter til megleren et bud på kr 400.000 samt omkostninger, basert på kontant oppgjør straks eiendommen ble stilt ledig. Han oppstilte frist for svar til 27. august 1982. Budet ble tydeligvis fremsatt muntlig, men megleren gjorde rede for innholdet i brev av 20. august 1982 til fru A. Han pekte i brevet på at det for tiden ikke var andre interessenter til eiendommen, og gav uttrykk for at fru A alvorlig burde overveie tilbudet fra Stenberg.
Megleren hadde deretter en samtale med fru A og hennes sønn før han sendte Stenberg brevet av 25. august 1982, hvor det ble bekreftet at de var villige til å selge huset for den tilbudte pris, men på vilkår om borett til våren 1983 og fradeling av en tomt. Stenberg bekreftet så i brev av 31. august 1982 at han aksepterte disse betingelser.
Avgjørende er om meglerens brev av 25. august 1982 må anses som et rettslig bindende mottilbud fra fru As side. Det er ingen tvil om at det i så fall er truffet endelig avtale ved at tilbudet er rettidig akseptert.
Jeg finner at selve forhandlingssituasjonen taler for at brevet må anses som et bindende mottilbud. Stenberg hadde inngitt et tilbud med akseptfrist, noe som klart viste at han hadde forlatt det rene forhandlingsstadium og tok sikte på å oppnå en bindende avtale. Hvis fru A uten videre hadde akseptert tilbudet, måtte det iallfall kreves svært sterke holdepunkter for å anta at bindende avtale ikke var inngått. Nå innga hun ikke noen uforbeholden aksept, men ga uttrykk for at hun godtok prisen, samtidig som hun fremmet forslag om enkelte nærmere vilkår for overdragelsen. Jeg kan imidlertid ikke se annet enn at det er naturlig å oppfatte dette svar, avgitt innen akseptfristen, som et bindende mottilbud.
A har anført at megleren manglet fullmakt til å binde henne ved brevet av 25. august 1982. Det fremgår imidlertid at brevet ble sendt etter at megleren hadde samtalt med henne og hennes sønn, og jeg kan ikke se at det er noe grunnlag for å anta at megleren skulle ha gått utenfor det mandat han hadde. I den sammenheng nevner jeg også fru As brev av 25. august 1982 til megleren, hvor hun oversendte fornyet oppdragsdokument i underskrevet stand, og hvor det heter:
"Vedlegger her deres oppdrag, i håp om de er vennlig og underretter Hr Stenberg."
Det kan så videre reises spørsmål om det partene var blitt enig om, var så ufullstendig at det av den grunn ikke kan anses inngått noen bindende avtale. Jeg er her enig med lagmannsretten i at alle vesentlige punkter i avtalen må anses klarlagt. Salgsgjenstanden var på det rene; det var således ingen tvil om hvilket areal selgeren skulle holde tilbake. Kjøpesummen var avtalt. Jeg kan heller ikke se annet enn at det forelå tilstrekkelig klar avtale om betalingstiden, idet begge parter må ha tatt sikte på at betaling skulle skje mot heftelsesfritt skjøte og var forutsatt å finne sted i løpet av ca en måned. Det spillerom som her måtte foreligge, kan jeg ikke legge noen avgjørende vekt på. Fravikelse av eiendommen skulle skje våren 1983, og heller ikke her er det tale om noe spillerom av betydning. Jeg legger heller ikke noen vekt på de øvrige forhold som måtte være uavklart. Det kan nok være så at enkelte detaljer måtte utpensles i den kjøpekontrakt som skulle settes opp, men her måtte det i tilfelle av uenighet mellom partene bygges på tolkning og utfylling av avtalen. At partene ikke ble enige om detaljene i en kjøpekontrakt under de forhandlinger som fulgte etter at det var oppstått tvist, kan jeg ikke tillegge noen betydning for spørsmålet om det var sluttet bindende avtale.
Ytterligere finner jeg at også partenes opptreden i den nærmeste periode etter brevvekslingen i august 1982, taler for at bindende avtale var inngått. Det er helt klart at Stenberg har ansett avtalen i orden, noe som blant annet ga seg utslag i at han nokså umiddelbart gikk i gang med å treffe forberedelser til salg av sin eiendom på Nesodden for å reise kjøpesummen. Men fru A må i det minste ha vært klar over Stenbergs oppfatning uten å ta avstand fra den. Jeg viser her til opplysninger om at Stenberg i begynnelsen av september 1982 oppsøkte fru A og takket for tilslaget, og at han noe senere traff avtale med B om å kjøre et lass pukk til eiendommen.
Etter en samlet vurdering av de forhold jeg nå har gjort rede for, kommer jeg således til at det var inngått endelig avtale om salg av eiendommen. I anledning av den ankende parts anførsel om at det skal særlig meget til for å anse bindende salgsavtale inngått gjennom eiendomsmegler før det er opprettet en formell kjøpekontrakt som er underskrevet av partene, skal jeg bemerke at det etter min mening ikke kan være grunnlag for å fravike de vanlige avtalerettslige regler i et tilfelle som det foreliggende.
Anførselen om at Stenberg er avskåret fra å påberope seg at det forelå bindende avtale fordi han innlot seg i nye avtaleforhandlinger i tiden etter 15. oktober 1982, kan åpenbart ikke føre frem. Hans standpunkt var fullt klarlagt gjennom den forliksklage han hadde tatt ut. At han deretter forhandlet for om mulig å unngå rettssak, kan ikke bedømmes som noen frafallelse av dette standpunkt.
Jeg er så kommet frem til de nye anførsler for Høyesterett om at Stenberg på grunn av sin økonomiske stilling ikke ville vært i stand til å betale kjøpesummen for hotellet, og at fru A av denne grunn må anses ubundet av avtalen. Dette er først påberopt i fru A s ankeerklæring til Høyesterett i desember 1985. Hun har imidlertid fremholdt at hun først da gjennom den prosessfullmektig som hadde overtatt hennes sak, ble klar over at Stenberg hadde gitt villedende opplysninger om sine finansieringsmuligheter.
Jeg kan ikke se at Stenberg kan bebreides for uriktige eller mangelfulle opplysninger. Han var ikke avkrevd noen redegjørelse for sine finansieringsmuligheter, og de synes ikke å ha vært noe vesentlig moment ved avtaleinngåelsen, noe som er forståelig i betraktning av at han var eneste interessent, at fru A jo ikke skulle avgi skjøte før kjøpesummen lå på bordet og at hun kunne heve avtalen ved vesentlig forsinkelse med betalingen. Selv om Stenberg kanskje hadde og gav uttrykk for et noe optimistisk syn på hvordan han tenkte å skaffe kjøpesummen til veie, kan dette etter min mening ikke tillegges noen rettslig betydning. Jeg kan således ikke se at det er grunnlag for fru As anførsel om ugyldighet etter avtaleloven §33.
Når det gjelder spørsmålet om antesipert mislighold, bemerker jeg:
Fru A trakk seg 15. oktober 1982 fra avtalen med den begrunnelse at hun likevel ikke ville selge eiendommen for kr 400.000. Etter hva jeg tidligere har sagt, anser jeg dette standpunkt uberettiget. På grunn av hennes uberettigede tilbaketrekning fra avtalen ble Stenbergs evne til å betale kjøpesummen ikke stilt på prøve, og spørsmålet om hans betalingsevne har som nevnt ikke vært reist før mer enn tre år senere. Jeg tviler på at det kan være materiell adgang til å bringe spørsmålet om antesipert mislighold inn på dette sene tidspunkt. Men under enhver omstendighet måtte det kreves særdeles sterkt bevis for at Stenberg virkelig var ute av stand til å betale. Etter det som for Høyesterett er opplyst om han økonomiske stilling i 1982, kan jeg ikke se at det er ført slik bevis.
Lagmannsrettens dom blir etter dette å stadfeste, med den endring at det må settes ny oppfyllelsesfrist for gjennomføringen av overdragelsen. Jeg bemerker at ingen av partene har hatt bemerkninger til at oppfyllelsesfristen settes til to uker etter forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Den ankende part må etter min mening betale saksomkostninger for Høyesterett. Saksomkostningene settes i overensstemmelse med gitt oppgave til kr 35.000, herav kr 6.000 for utlegg. Jeg finner ikke grunn til å gjøre endring i lagmannsrettens saksomkostningsavgjørelse.
Jeg stemmer for denne
1. Lagmannsrettens dom stadfestes, med den endring at fristen for oppfyllelse av domsslutningens punkt 1 settes til 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler A til Øyvin Stenberg 35.000 - trettifem tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne dom:
Riktig utskrift: