HR-1987-122-B - Rt-1987-1231

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1987-10-23
Publisert:	HR-1987-00122-B - Rt-1987-1231 (344-87)
Stikkord:	(Hjelmeland-dommen), Odelsrett, Odelsløsning
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om odelsløsning av en eiendom i Hjelmeland kommune.
Saksgang:	Høyesterett HR-1987-00122B, L.nr 122B/1987, nr 209/1985
Parter:	Endre Nordbø (advokat Frank Amundsen - til prøve) mot Lauritz Nordbø (advokat Trond Våpenstad)
Forfatter:	Dolva, Skåre, Langvand, Schei, Endresen
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §1, §2, §22, §23, §5, Tvistemålsloven (1915) §180, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3

Dommer Dolva: Saken gjelder spørsmålet om odelsløsning av eiendommen gnr 58 bnr 21 i Hjelmeland kommune. Løsningssaken ble reist av Lauritz Nordbø mot den yngre halvbroren Endre Nordbø og hans hustru Gunnvor Nordbø. Saksøkte gjorde blant annet gjeldende at eiendommen ikke lenger var odelsjord etter odelsloven §23 jf §1 og §2. Saken omfattet opprinnelig også gnr 58 bnr 82, som er utskilt fra bnr 21, og som eies av Lauritz Nordbøs halvsøster, Torborg Kirkeleit.

Ryfylke herredsrett avsa den 9 juni 1983 dom med denne domsslutning:

"1. Endre og Gunnvor Nordbø og Torborg Kirkeleit frifinnes.

2. I saksomkostninger betaler Lauritz Nordbø til Torborg Kirkeleit kr. 6000,- sekstusen kroner - innen 14 - fjorten dager. Forøvrig tilkjennes ikke saksomkostninger."

Dommen ble avsagt under dissens, idet en meddommer stemte for at kravet om odelsløsning av bnr 21 skulle tas til følge.

Lauritz Nordbø påanket dommen til Gulating lagmannsrett som den 20. juni 1985 avsa dom med denne domsslutning:

"1. Endre og Gunvor Nordbø pålegges å utstede undertegnet skjøte til Lauritz Nordbø på gnr. 58 bnr. 21 i Hjelmeland mot betaling av den løsningssum som blir fastsatt ved endelig odelstakst.

2. Endre og Gunvor Nordbø dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsretten til Lauritz Nordbø med kr. 12.000 - kronertolvtusen - innen 2 - to uker fra dommens forkynnelse.

3. Forsåvidt angår gnr. 58 bnr. 82, eier Torborg Kirkeleit, stadfestes herredsrettens dom pkt. 1.

4. Lauritz Nordbø dømmes til å betale saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten til Torborg Kirkeleit med kr. 11.000 - kronerellevetusen - innen 2 - to uker fra dommens forkynnnelse."

Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser framgår av herredsrettens og lagmannsrettens dommer.

Endre Nordbø har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Det er holdt bevisopptak ved Ryfylke herredsrett, hvor partene og åtte vitner, hvorav sju var nye for Høyesterett, avga forklaringer. Som sakkyndig for Høyesterett har fungert fylkesagronom Dag Raustein, som har avgitt erklæring datert 7. mai 1986.

Lagmannsrettens dom pkt 3 og 4 vedrørende Torborg Kirkeleit er ikke påanket, og denne del av dommen er således rettskraftig. Det er for Høyesterett enighet mellom partene om at eiendommen fyller odelsloven arealkrav, loven §2. Det foreligger for øvrig noe nøyaktigere arealoppgaver enn tidligere. Også ellers er saken for enkelte forholds vedkommende noe bedre opplyst for Høyesterett, men i hovedtrekk står saken i samme stilling som for lagmannsretten.

Partenes far, Johne Nordbø (1899-1982), løste eiendommen gnr 58 bnr 21 på odel i 1935. Det er uomtvistet mellom partene at Lauritz Nordbø, som er eldste sønn i Johne Nordbøs 1. ekteskap, idag har best odelsrett til eiendommen, forutsatt at den fortsatt er odelsjord. Endre Nordbø, som sammen med sin ektefelle Gunnvor Nordbø, fikk eiendommen overdratt ved skjøte av 1. august 1981, er Johne Nordbøs yngste barn i 2. ekteskap. Det framgår av skjøtet at i tilfelle odelsløsning skal kjøperne holdes økonomisk skadesløse.

Gnr 58 bnr 21 består av to atskilte deler. Den nedre del har strandlinje til Hjelmelandsvågen og er idag på 3,7 da, hvorav 3 da er dyrket jord. Arealet benyttes til grasproduksjon. Det står en eldre, liten driftsbygning her. Denne delen har tidligere vært større, men det er siden 1953 skilt ut enkelte festetomter og parseller til familiemedlemmer. Eiendommens hovedhus ble i 1974 utskilt som bnr 90. I skjøtet av 1. august 1981 vedrørende bnr 21 betinget Johne Nordbø og hans ektefelle Inger Nordbø seg at de skulle bo i hovedhuset så lenge de levde, men ved deres død skulle eieren av bnr 21 ha forkjøpsrett til bnr 90 etter takst. Ca 2,8 da er regulert til boligformål ved reguleringsplan stadfestet 14. mai 1984, men området var fra tidligere regulert til industriformål.

Den øvre del av eiendommen er en utmarksteig som ligger oppe i åsen vel 200 m over havet et stykke ovenfor den nedre del. Den sakkyndige for Høyesterett har anslått arealet til 74 da, hvorav 20 da netto beiteareal, 25 da plantefelt av gran, 4,5 da myr og resten lauvskog og impediment. Av beitearealet ble 8 da overflatedyrket i 1958. Den sakkyndige har betegnet boniteten av beitearealet som "jevnt over høy".

Endre Nordbø har anket over lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Opprinnelig omfattet anken også saksbehandlingen - domsgrunnene - men denne del av anken er frafalt.

Han har i det vesentlige anført:

Det er på det rene at eiendommen tidligere har fylt vilkårene for å være odelsjord. Den har imidlertid nå mistet karakteren av odelsjord, fordi utviklingen har ført til at den ikke lenger "kan nyttast til landbruksdrift", jf odelsloven §1. Dette må vurderes ut fra forholdene på avgjørelsestidspunktet.

I vilkåret om at eiendommen skal kunne brukes til landbruksdrift ligger det krav om at den må gi "et betydelig tilskudd til en families underhold", jf NOU 1972:22 side 44 spalte 1. Det framgår av de framlagte næringsoppgaver at eiendommen også tidligere bare ga beskjeden avkastning, og at den gikk ytterligere ned i de senere år av Johne Nordbøs eiertid. Endre Nordbø fortsatte med sauer noen få år etter overtagelsen, men driften ga underskudd og opphørte.

Fylkesagronom Raustein har som sakkyndig pekt på alternative driftsmodeller. Den mest realistiske er basert på sauehold som maksimalt kan gi et dekningsbidrag på ca kr 10.000. Under enhver omstendighet er dette for små beløp. Og selv disse beløp forutsetter en bedring av adkomsten som man ikke kan regne med. Veiutløsning forutsetter at det oppnås en avtale med naboene, og det framgår av bevisopptakene at ingen av naboene er interessert i dette. Det vil dessuten bli for dyrt. Driften vil reelt sett gå med underskudd som det i framtiden trolig ikke vil være adgang til å føre til fradrag ved ligningen.

Situasjonen vedrørende gnr 58 bnr 21 er ikke enestående. Det gjenspeiler bare en generell utvikling som gjør seg gjeldende for en rekke mindre bruk som under moderne økonomiske forhold og som følge av samfunnsutviklingen blir marginale. Dersom løsning tillates i tilfeller som det foreliggende, vil det sementere en bruksordning som er uheldig og ulønnsom. De synspunkter som er kommet til uttrykk i Kjøia-dommen i Rt-1972-1286, må føre til at løsningskravet avslås.

Det regulerte område som omfatter det alt vesentlige av den nedre delen, kan dessuten ikke under noen omstendighet løses på grunn av reglene i §22 jfr. §5. Det blir nå ført vann og kloakk fram til området, som har Hjelmelands mest attraktive tomter. Med den utbygningstakt som kan forventes, vil området være utbygd innen 15 års fristen etter §22. Dette medfører at heller ikke resten av eiendommen kan løses, idet det ikke er mulig å drive den øvre delen av eiendommen alene.

Endre Nordbø har nedlagt denne påstand:

I Endre Nordbø frifinnes.

II Endre Nordbø tilkjennes saksomkostninger for herreds-, lagmanns- og Høyesterett.

Lauritz Nordbø viser til lagmannsrettens dom med begrunnelse som han i det vesentlige er enig i. Han har særlig anført:

Hvorvidt eiendommen er odelsjord må trolig avgjøres ut fra forholdene da det ble anledning til å reise løsningssak, altså høsten 1981, se Rygg og Skarpnes, Odelsloven med kommentar, 2 utgave, 1986 03.

Det må videre legges til grunn at eiendommens jordbruksareal ligger over det dobbelte av lovens minimumsgrense. Dette er av betydning fordi det kan tenkes at de øvrige vilkår skjerpes noe dersom man befinner seg helt på minimumsgrensen med hensyn til areal.

I tillegg til arealet har eiendommen dessuten rettigheter knyttet til strandlinja som kommer inn. Det har her vært drevet laksefiske med kilenot. Naturgrunnlaget for at eiendommen skal være odelsjord er derfor klart til stede.

Også vilkåret om at landbruksdrift skal være en aktuell bruksmåte er oppfylt. En eiendom mister ikke karakter av jordbruk med mindre "det praktisk-økonomisk ikkje kan kome på tale å drive jordbruk der meir," jf NOU 1972:22 side 43 spalte 2. I dette tilfelle var det i 1981 sauedrift på eiendommen med II sauer og laksefiske med kilenot, foruten tilvekst i skogen og inntekt av festetomter.

At det er grunnlag for videre drift framgår av fylkesagronom Rausteins utredning, og det kan også tenkes andre aktuelle utnyttingsmåter. Ut fra tradisjonell oppfatning på Vestlandet ville det være galt å utdefinere et slikt bruk. Spørsmålet om driften har tilstrekkelig økonomisk betydning vil særlig komme inn i marginale tilfeller. Det er i såfall dekningsbidraget som har betydning, og man bør se bort fra selve kapitalkostnadene.

Som påpekt av fylkesagronom Raustein er spørsmålet om adkomsten til eiendommens øvre del viktig, blant annet for å kunne gjødsle og kalke beiteområdet. Eiendommen har fra gammelt rett til driftevei dit opp fra NV. En mulighet kan være å utbedre denne til traktorvei eller å komme til en ordning med adkomst fra SØ, hvor det allerede i dag er mulig å kjøre med traktor. Det må kunne forutsettes at dette spørsmål kan løses enten ved avtale eller via veilovens eller jordskiftelovens regler.

Det bestrides at odelsloven §22 jf §5 er til hinder for odelsløsning av det område som er regulert til boligformål. Det gjøres prinsipalt gjeldende at reglene ikke kommer til anvendelse, fordi den aktuelle reguleringsplan først ble stadfestet i 1984. Den eldre regulering til industriformål som gjaldt i 1981, var ikke lenger relevant og må settes ut av betraktning. Subsidiært hevdes at området til tross for reguleringen vil bli bruk til landbruksformål i mer enn 15 år fra 1981. Det er ikke noe utbyggingsformål i mer enn 15 år fra 1981. Det er ikke noe utbyggingspress her, og det er ikke aktuelt for kommunen å ekspropriere for å gjennomføre reguleringen.

Lauritz Nordbø har nedlagt denne påstand:

"1. Lagmannsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.

2. Lauritz Nordbø tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten. Det er på det rene at gnr 58 bnr 21 opprinnelig var odelsjord. Eiendommen har tidligere på samme måte som en rekke mindre bruk i distriktet, vært drevet som kombinasjonsbruk, idet eieren også har drevet fiske ved siden av gårdsbruket. Utviklingen innen landbruket har ført til at bruk av denne typen i økende grad kan ses som grensetilfeller i forhold til odelslovens regler. For den aktuelle eiendom kommer dessuten til at arealet er blitt noe redusert ved utskilling av tomter. Jeg kan imidlertid ikke se at forholdene er slik at den nå har tapt sin karakter av å være odelsjord.

Partene er for Høyesterett enige om at eiendommen rent arealmessig fyller kravene etter odelsloven §2 for å være odelsjord. Jeg viser til den beskrivelse av eiendommen som er gitt innledningsvis, og er enig i det. Avgjørende for saken er derfor om eiendommen fremdeles "kan nyttast til landbruksdrift", jf odelsloven §1.

For å kunne ta stilling til det, finner jeg det hensiktsmessig først å behandle den ankende parts anførsel om at odelslovens §22 jf §5 er til hinder for løsning av det område som er regulert til boligformål. Området er på ca 2,8 da og befinner seg på eiendommens nedre del. Dette er samtidig den del som er best egnet til jordbruksformål, og fylkesagronom Raustein har, som oppnevnt sakkyndig for Høyesterett, ansett det lite aktuelt å etablere en selvstendig driftsenhet på eiendommen uten den dyrka jorda ved sjøen. Ankemotparten har prinsipalt hevdet at de påberopte reglene ikke kommer til anvendelse, fordi området først ble regulert til boligformål etter at løsningssaken var reist. Reguleringsplanen ble stadfestet 14. mai 1984. Anførselen kan imidlertid ikke føre fram, idet området også tidligere var regulert som nevnt i §5. At reguleringsformålet senere ble endret fra industri til boligformål, kan ikke ha betydning.

Jeg legger videre til grunn at området på løsningstiden ble brukt til jordbruksformål og viser her til de opplysninger som foreligger om Endre Nordbøs drift av eiendommen. Jeg har imidlertid vært i tvil om det videre vilkår etter §22 første ledd annet punktum, nemlig om "en må rekne med at dette vil halde fra dei næraste 15 åra," vurdert fra høsten 1981 og framover. Spørsmålet avhenger av om reguleringsformålet boligbygging vil bli realisert, og i tilfelle når. Det blir ført vei, vann og kloakk fram til området. Som nevnt er det allerede skilt ut enkelte tomter til familiemedlemmer fra den nedre del av eiendommen.

Det er ved bevisopptak innhentet vitneforklaringer fra teknisk sjef og plankonsulent i Hjelmeland kommune. Vitnene har forklart seg om befolkningsutviklingen, utbyggingen av næringslivet og kommunens tomtepolitikk. Det er regnet med en befolkningstilvekst på 1 prosent årlig, i 1985 var den 0,4 prosent. I motsetning til tidligere er det for tiden ikke noe boligpress i kommunen, og det er tilgang på ledige tomter. Fra kommunens side er det ikke aktuelt å ekspropriere arealer til boligbygging, slik at det vil være opp til grunneierne om de vil selge. Vitnene henviste til dette på spørsmål om utviklingen for bnr 21 fram til år 2.000.

Jeg legger etter dette til grunn at det foreligger egnete tomter på området, og at det vil avhenge av etterspørselen og grunneierens holdning hvorvidt og når utbygging vil skje. Jeg finner avgjørelsen vanskelig, men er blitt stående ved at det ikke er tilstrekkelig holdepunkter for å legge til grunn at det vil skje en endring av de nåværende forhold i løpet av det aktuelle tidsrom. Jeg tilføyer at ved odelsløsning vil bo- og driveplikten gjøre det nødvendig å opprettholde jordbruksdriften på området etter det syn den sakkyndige har gitt uttrykk for.

Ved den videre vurdering av om eiendommen "kan nyttast til landbruksdrift", må etter dette både nedre og øvre del av eiendommen vurderes samlet.

Det har i saken vært pekt på forskjellige driftsmåter. Jeg finner det naturlig å knytte den videre drøftelse til den sakkyndige utredning for Høyesterett av fylkesagronom Raustein. Konklusjonen i utredningen lyder slik:

"Gr.nr. 58, br.nr. 21 i Hjelmeland har vært drevet svakt de siste åra og avkastningen av eiendommen i dag ligger under den avkastningen en kan regne som normal på 10 dekar jordbruksareal.

Det er likevel ingen tvil om at eiendommen har vært drevet med langt over 10 dekar jordbruksareal tidligere og har et potensiale på over 20 dekar.

Det må regnes som lite aktuelt at en skal kunne forbedre og holde ved like beitet på den øvre delen uten veg. Bygging av veg vil ikke være økonomisk forsvarlig med bare denne eiendommen som interesseareal. Dersom det kan oppnås avtaler med nabobruk, vil det derimot være forsvarlig. Med veg fram til teigen vil en på kort tid kunne ha minst 20 dekar jordbruksareal i drift og en vil kunne drive skjøtsel og senere uttak i skogen.

Jeg har ikke funnet at jeg innenfor mitt mandat kan undersøke mulighetene for avtaler med naboene.

De mest aktuelle driftsmodeller vil, under forutsetning av at adkomsten til den øvre teigen blir bedre, kunne gi driftsoverskudd fra jordbruket på fra kr. 8.000 til kr. 25.000.

Undertegnede har ikke vurdert de spørsmål som er reist i forbindelse med at nedre delen av eiendommen er regulert til annet enn jordbruk, men har tatt utgangspunkt i dagens situasjon. Jeg ser det lite aktuelt at det kan etableres en selvstendig driftsenhet på øvre delen av eiendommen - altså uten den dyrka jorda ved sjøen - fordi dette vil betinge så store investeringer at det vil være umulig å finne fram til driftsformer som gjør dette økonomisk forsvarlig.

Jeg har ikke vurdert lakseretten som hører til eiendommen og om den i dag har noen reell betydning for inntektsmulighetene for eiendommen.

Uttak fra skogen vil være avhengig av veg. Etter dagens prisnivå og antatt årlig tilvekst, vil årlig produksjonsverdi fra skogen ligger på kr. 2. -3.000."

Det framgår av konklusjonen at den sakkyndiges vurderinger er basert på to forutsetninger. For det første at også nedre del av eiendommen kan utnyttes. Dette faller sammen med det standpunkt jeg har kommet til tidligere. For det annet at spørsmålet om adkomst til eiendommens øvre del ordnes. Det foreligger for Høyesterett noe fyldigere opplysninger om veispørsmålet enn tidliger, særlig ved at eierne av naboeiendommen har avgitt forklaringer ved bevisopptak.

Det foreligger ikke for Høyesterett fullt utredete planer for veiutløsning for området, men ankemotparten har pekt på flere muligheter. Enkelte alternativer vil kreve betydelige investeringer. Selv om ingen av naboene ved bevisopptaket ga uttrykk for at de for tiden var interessert i å delta i anlegg av vei opp til det aktuelle område, antar jeg at det må kunne løses innen akseptable rammer. Jeg viser i denne forbindelse til at transportbehovet i forbindelse med sauedrift, som er den mest aktuelle driftform, knytter seg til tilførsel av gjødsel og kalk, og derfor er beskjedent.

Etter den sakkyndiges syn er det to driftsmodeller som peker seg ut som aktuelle: rent sauehold eller en kombinasjon mellom bær på nedre del og sauebeite på øvre del. Det er modellen med rent sauehold som etter den sakkyndiges beregninger gir det laveste driftsoverskudd. Det er imidlertid denne modellen som ligger nærmest det eiendommen har vært nyttet til fram til 1985. Dessuten medfører bærdyrkingsmodellen at det ikke kan produseres vinterfor til sauehold på nedre del. Den sakkyndige antar at utleie til sauebeite da vil være den mest aktuelle bruksmåten for øvre del.

I utredningen heter det om driftsmodellen basert på rent sauehold:

"Med 3 dekar dyrka jord vil en kunne skaffe vinterfor til ca. 10 sauer. Disse vil i beitesesongen - med vanlig lammetall - ha behov for 12-15 dekar godt kulturbeite, eller tilsvarende av ennet beite. Øvre del av eiendommen gir i dag en avkastning som trolig ikke overstiger 1.500-1.600 f.e., eller ikke mer beite enn til 4-5 sauer med lam. En slik avkastning vil svare til avkastningen på ca. 5 dekar godt kulturbeite.

Ved også å bruke en del av den dyrka jorda på nedre delen til beite, vil en slik forholdene er i dag, kunne fø 5-6 sauer ved vanlig drift og foring.

Skal en få utnytte den dyrka jorda fullt ut, og dermed fø 10 sauer, må beitene på øvre teigen gjødsles og kalkes og dermed er en tilbake til spørsmålet om veg. Dersom en kan få de nødvendige avtaler med naboene om vegrett og kostnadsdeling, vil det være relativt lett å øke produktiviteten på beitene tilstrekkelig. Dersom slike avtaler ikke kan oppnås, vil beitene stadig forfalle og avkastningen minke.

Fylkeslandbrukskontorets dekningsbidragskalkyler viser et dekningsbidrag, inkl. alle tilskudd, på ca. kr. 1.100 pr. vinterfora sau i dette distrikt og i slike besetningsstørrelser som er aktuelle på denne eiendommen. Med 10 sauer kommer en da opp i kr. 11.000. For å komme fram til driftsoverskuddet, må en trekke de faste kostnadene fra. De vil normalt være små når en har en rimelig bygning og driver normalt. Driftsoverskuddet fra en slik driftsmodelle bør ligge på kr. 7. -9.000 pr. år."

Jeg antar at de forutsetninger som den sakkyndiges beregninger hviler på, vil kunne oppfylles. Jeg nevner i denne forbindelse at det er opplyst at det som grense for utbetaling av kraftfortilskott - som har vært utbetalt i Nedre Nordbøs eiertid - har vært forutsatt minst 9 vinterforete sauer, og at dette tilsvarer 0,1 årsverk. Det driftsoverskudd som en slik bruksmåte gir er beskjedent. Jeg mener imidlertid at det må anses tilstrekkelig til å vise at landbruksdrift på eiendommen fremdeles kan være aktuelt. Det må antas at det ikke er uvanlig at driften på mindre bruk opprettholdes på tilsvarende beskjedent grunnlag, selv om dette forutsetter inntekter også fra virksomhet utenom gården for å gi tilstrekkelig underhold.

Det er etter dette ikke nødvendig for meg å vurdere andre mulige driftsmåter som har vært nevnt.

Både med hensyn til areal og driftsmåte atskiller det foreliggende tilfelle seg etter mitt syn klart fra den sak som den ankede part særlig har vist til, nemlig Rt-1872-1286.

Jeg finner etter dette at lagmannsrettens dom pkt 1 må stadfestes.

Anken har ikke ført fram. Jeg har imidlertid funnet avgjørelsen så tvilsom at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger for noen retter, jf tvistemålsloven §180 første ledd i f.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom pkt 1 stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.