Rt-1972-1286

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1972-12-09
Publisert:	Rt-1972-1286
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 184/1972
Parter:	Robert Lunde (høyesterettsadvokat Hans A. Hegje) mot Inger Kristiansen( advokat Knut Austad - til prøve).
Forfatter:	Sandene, Schweigaard Selmer, Leivestad, Roll-Matthiesen, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821) §1, Odelsloven (1821), Skjønnsprosessloven (1917) §71

Dommer Sandene: Saken gjelder spørsmålet om odelsløsning av eiendommen «Kjøia», gnr. 183 bnr. 18, Lier. Eiendommen er beregnet til litt under 10 dekar, hvorav det dyrkbare areal er om lag 8 dekar.

Side:1287

Jan Teigen fikk tinglyst skjøte på eiendommen 28. april 1942. I 1965 overdrog han den til Robert Lunde; skjøtet ble tinglyst 28. januar 1966. Jan Teigens datter, Inger Kristiansen, tok 8. januar 1969 ut forliksklage til løsning av eiendommen. Odelstakst og odelsovertakst ble holdt henholdsvis 31. mai og 12. november 1969. Overtaksten var på kr. 15.000.

Lunde bestred fru Kristiansens løsningsrett. I den etterfølgende løsningssak avsa Lier, Røyken og Hurum herredsrett - dommerfullmektigen med underskjønnsmennene som domsmenn - 13. juni 1970 dom med slik domsslutning:

«1. Robert Lunde, Rælingen, dømmes til innen 2 - to - uker fra nærværende doms forkynnelse å utstede og undertegne skjøte på eiendommen «Kjøia», gnr. 183 bnr. 18 i Lier, til Inger Kristiansen, Slemmestad, mot erleggelse av løsningssummen kr. 15. 000,-, kronerfemtentusen 0/100, som avgjøres ved overtakelse av panteobligasjon kr. 5.000,- kroner fem tusen 00/100 til G. Johnsrud og kr. 13.800,- kroner trettentusen åttehundre 00/100 til G. Kjørbo så langt sistnevnte obligasjon dekkes av løsningssummen. Er noen av de nevnte heftelser bortfalt, eller effektive for et samlet mindre beløp enn takstsummen, dekker Inger Kristiansen det mellomliggende i rede penger eller utsteder et 5 % rentebærende gjeldsbrev til Robert Lunde med pant i eiendommen og med forfallstid 2 - to - måneder fra løsningsdag, jfr. skjønnslovens §71 tredje ledd. Videre dømmes Robert Lunde til å fravike nevnte eiendom 14. april 1971.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Lunde påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som avsa dom 30. september 1971 med slik domsslutning:

«Herredsrettens dom stadfestes med den forandring at faredag settes til 14. april 1972.

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Robert Lunde til fru Inger Kristiansen kr. 2.000,-.

Oppfyllelsesfristen for saksomkostningene er 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.»

Saksforholdet fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Robert Lunde har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. - Han hevder i ankeerklæringen at lagmannsretten har tatt feil når den har funnet at eiendommen utgjør «jord på landet» i odelslovens forstand. Eiendommen har i lengre tid ligget brakk. Det kan ikke være avgjørende at eiendommen teoretisk kan dyrkes opp, når dette vil kreve uforholdsmessige investeringer, og når driften ikke under noen omstendighet vil være lønnsom. Under prosedyren for Høyesterett har den ankende part utdypet og presisert sitt syn. Han har således bestridt at Teigen, mens han eide «Kjøia» fra 1942 til 1965, har brukt eiendommen slik at det kan gi grunnlag for odelshevd. I den forbindelse er særlig vist til at Teigen med familie bodde på eiendommen bare i årene

Side:1288

1942 til 1947. Våningshuset ble ødelagt ved brann i 1947/48, og uthuset har etter hvert forfalt helt. Eiendommen har således ikke gitt Teigen noe hjem siden 1947. At «Kjøia» skulle tjene som bosted for Teigen og hans familie, måtte imidlertid være en forutsetning for odelshevd av denne eiendom. Den ankende part har i den forbindelse vist til blant annet Skeie: Odelsretten og Åsetesretten (1950) side 59-60. Ellers har han fremhevet at det må være uriktig når lagmannsretten lar det være avgjørende at eiendommen objektivt sett er egnet til jordbruk. I stedet - hevder den ankende part - må man legge vekt på det individuelle eller subjektive, hvordan Teigen faktisk har brukt «Kjøia» i sin eiertid. Denne bruk har fulgt det generelle mønster i landet etter siste krig for eiendommer av denne størrelse, nemlig at eiendommen etter hvert er gått ut av jordbruksproduksjon. Når en eiendom gjennomgår en slik utvikling, kan den ikke samtidig odelshevdes. Den ankende part har vist til at Teigen i årene etter at han flyttet fra «Kjøia» i 1947, drev eiendommen i stadig mindre utstrekning. I tilknytning til dette har den ankende part pekt på Teigens opplysning under bevisopptaket, at det i hans eiertid ble plantet en del gran på eiendommen, og at det fra hans side var meningen å beplante hele eiendommen med gran. - Videre har den ankende part som for lagmannsretten hevdet at ankemotparten - dersom det antas at hun har odelsrett til «Kjøia» - har fraskrevet seg løsningsrett overfor den ankende part, og at bruk av løsningsretten i dette tilfelle vil være misbruk av odelsrett.

Den ankende part, som har fri sakførsel for Høyesterett, har nedlagt slik påstand:

«Robert Lunde frifinnes.

Inger Kristiansen dømmes til å betale saksomkostninger til Robert Lunde for herredsrett og lagmannsrett og til det offentlige saksomkostninger for Høyesterett som om saken ikke var benefisert.»

Ankemotparten - Inger Kristiansen - hevder at lagmannsrettens dom er riktig. - Hun har fremhevet at det dyrkbare areal er 8 dekar. Eiendommen har vært drevet som småbruk, og den har gitt et ikke ubetydelig tilskudd til familiens underhold i alle de år Teigen hadde eiendommen. «Kjøia» er fortsatt egnet til dyrking; på grunn av beliggenheten, ca 375 meter over havet, passer det best å dyrke poteter. På Øverskogen, det område der «Kjøia» ligger, er det mange små bruk. Etter foreliggende generalplan for Lier skal det ikke finne sted noen endret grunnutnytting i Øverskog-området, der det nå er jord- og skogbruksområde med spredt bebyggelse. Ankemotparten har ellers pekt på at det foreligger stadfestet vedtak om at det ikke tillates oppført hytter i Lier kommune. Men om «Kjøia» har størst verdi til hyttebebyggelse, kan dette ikke endre dens karakter av «jord på landet» i odelslovens forstand. - Ankemotparten har bestridt at det for odelshevd er påkrevd med bolighus på eiendommen, at eiendommen gjennom hevdstiden må ha tjent som hjemsted

Side:1289

for odelshevderen, og at det er odelshevderens individuelle bruk som er avgjørende. Hun har vist til at rettspraksis har lagt stor vekt nettopp på objektive momenter, som arealets størrelse og boniteten. En totalvurdering må være avgjørende for spørsmålet om odelshevd, med vekt blant annet på beliggenhet, areal og bonitet, bruken av eiendommen, om driften gir et visst tilskudd til familiens underhold og om eiendommen er bebygd og i tilfelle bebyggelsens karakter. En slik totalvurdering må ha som konklusjon at Teigen hadde fått odel på «Kjøia» etter at han i 1962 hadde eid og drevet eiendommen i 20 år. Ankemotparten har pekt på at Høyesterett har stilt beskjedne krav når det gjelder arealets størrelse, jfr. dommer gjengitt i Rt-1950-77 og Rt-1951-793. - Ankemotparten har ellers hevdet at det er hennes hensikt å dyrke på eiendommen, slik at det ikke foreligger noen misbruk av løsningsretten. Hun har videre benektet at hun har fraskrevet seg løsningsrett i forhold til Lunde.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens dom stadfestes dog således at faredag settes til 14. april 1973.

2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett»

Til bruk for Høyesterett er det 29. februar 1972 holdt bevisopptak ved Lier, Røyken og Hurum herredsrett. Her ble partene og deres ektefeller og 3 vitner avhørt. Bortsett fra den ankende part og et av vitnene, kontorsjefen hos rådmannen i Lier, møtte de nevnte personer også for lagmannsretten.

For Høyesterett er fremlagt ett nytt dokument, en dyrkingskalkyle av 15. november 1972 for «Kjøia», utarbeidet av driftsagronom Ragnar Kongsvik ved Landbruksøkonomisk institutt.

Saken foreligger for Høyesterett i det vesentlige i samme skikkelse som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten og herredsretten. Etter min mening må den ankende part gis medhold fordi Jan Teigen ikke har brukt eiendommen på en slik måte i 20 år at det kan gi anledning til odelshevd.

De forhold som må telle med når det gjelder spørsmålet om en eiendom er odelshevdet, vil skifte med størrelsen og karakteren av vedkommende eiendom. For en liten eiendom vil nettopp den måte som eiendommen drives på, kunne være avgjørende for om eiendommen gir et slikt tilskudd til en families underhold at odelsrett etter odelsinstituttets formål kan vinnes. Det er etter rettspraksis en nær sammenheng mellom den bruk som er gjort av eiendommen, og hvilken grense nedad som er akseptert for størrelsen av eiendom som kan odelshevdes. Intens bruk har gitt grunnlag for å redusere kravet til eiendommens størrelse, jfr. således dommer i Rt-1950-77 og 1951 793.

Når det skal avgjøres om «Kjøia» er odlet av Jan Teigen, antar jeg - ut fra det forholdsvis beskjedne dyrkbare areal på eiendommen, hensyn da tatt til karakteren og beliggenheten av eiendommen - at det må legges stor vekt på hvordan Teigen har nyttiggjort seg eiendommen mens han har eid den. Det kan etter

Side:1290

min mening ikke være avgjørende hvordan «Kjøia» kunne vært drevet, selv ikke om det her kan vises til driften i tidligere år.

Det er opplyst at Teigen med sin familie bodde på eiendommen fra han kjøpte den i 1942 til 1947. I denne 5-årsperiode har han - etter sin forklaring - dyrket poteter, grønnsaker og bær. Han holdt dessuten gris og kaniner og i kortere perioder også en kvige og to geiter. Eiendommen gav tilskudd av for til en hest. Teigen og familien levde av småbruket, samtidig som han drev som skogsarbeider. - Om driften og bruken av eiendommen fra 1947 til salget i 1965 foreligger det derimot sparsomme opplysninger. I odelsovertaksten er opplyst at eiendommen ikke har vært utnyttet på noen måte etter at våningshuset brant, mens det i herredsrettens dom er uttalt at eiendommen lå brakk i en rekke år etter at Teigen i 1947-48 begynte å drive et større bruk enn «Kjøia», beliggende i nærheten. Etter opplysninger fra prosessfullmektigene under prosedyren for Høyesterett var Teigen i begynnelsen av 1950-årene ett år i Telemark, og siden 1952 har han med familien bodd i Sylling (4-5 km fra «Kjøia»). Selv har Teigen opplyst at han dyrket eiendommen også etter at han flyttet derfra, men etter hvert ble det stadig mindre dyrking. Han plantet for øvrig en del gran på eiendommen, uten at det er opplyst når tilplantingen tok til. - Disse opplysninger om bruken må ses i lys av at våningshuset på «Kjøia» ble ødelagt ved brannen i 1947/48 og at uthuset allerede i Teigens eiertid ikke ble stelt og vedlikeholdt på en måte som hindret at det etter hvert er helt forfalt.

Etter dette er jeg kommet til at Teigens bruk av «Kjøia» i årene etter 1947 ikke har vært slik at den - hensett til eiendommens utstrekning og karakter - kan gi anledning til odelshevd. Jeg finner grunn til å peke på den alminnelige samfunnsutvikling i årene etter siste krig, med økt industrielisering og urbanisering og gode sysselsettingsmuligheter utenom jordbruket. Innen jordbruket er det blitt nødvendig med mekanisering og rasjonalisering, hvilket forutsetter større driftsenheter. Disse forhold har ledet til et vesentlig mindre behov og grunnlag enn tidligere for drift som støttebruk av eiendommer av «Kjøias» karakter. Særlig i mellomkrigstiden og under siste krig spilte derimot småbruk, ofte støttebruk forbundet med annen næring, en betydelig rolle, og ble anerkjent som odelsbruk. - I sin tur har nevnte utvikling ledet til, og leder stadig til, fraflytting fra eller nedleggelse av et stort antall mindre bruk, fordi de etter dagens forhold gir for liten avkastning i forhold til arbeidsinnsatsen.

Under hensyn til denne tendens landet over bør man for odelshevd av små eiendommer av denne karakter kreve godtgjort en bruk som virkelig har kunnet skaffe et tilskudd til odelshevderens og hans families underhold. Noen slik bruk kan ikke ses godtgjort for «Kjøia» for tiden etter 1947. Allerede i Jan Teigens eiertid begynte eiendommen å forfalle og gro til; dette er ikke noen bruk som kan gi anledning til odelshevd av en eiendomsom«Kjøia».

Side:1291

Etter mitt standpunkt til spørsmålet om det foreligger odelshevd, blir det ikke påkrevd å ta opp de øvrige innvendinger som den ankende part har gjort gjeldende.

Saken har budt på tvil, slik at det var fyllestgjørende grunn til å la den komme for retten. Jeg antar at hver part bør bære sine saksomkostninger, både for Høyesterett og for de tidligere retter.

Jeg stemmer for denne

dom:

Robert Lunde frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Schweigaard Selmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Leivestad, Roll-Matthiesen og,justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av herredsrettens dom (dommerfullmektig Daniel Rogstad med domsmenn): - - -

Retten skal bemerke: - - -

Retten finner også at eiendommen etter sin art må karakteriseres som «jord på landet» og derfor var gjenstand for odelsrett. Eiendommen har et areal på ca. 9,3 da. og en skyld av 0,10 mark. Hvor stor del av den som i sin tid ble dyrket, eller som kan anses som dyrkbar, er vanskelig å fastslå og det foreligger ingen sikre oppgaver over dette. Det alt overveiende er åpen mark med litt krattskog inn mot grensene. Imidlertid består en ikke ubetydelig del av arealet av relativt bratte skråninger som det kan være vanskelig å finne noen utnyttelse for. Man kan heller ikke se bort fra at eiendommen, slik den ligger, vil være egnet for hyttebygging med et relativt åpent, bakket terreng, sol en stor del av dagen og beliggenhet ikke langt fra offentlig vei. Det er også bygget hytter på en del av de omkringliggende skogeiendommer. Imidlertid fremgår ingen aktuelle planer om utnyttelse til hyttebygging, hverken for saksøker eller saksøkte, for sistnevnte er dog under taksten antydet at han kunne tenke seg å stille den til disposisjon for krigsinvalideforbundet. I den tid saksøkte har sittet med eiendommen, ser det ut til at den utelukkende er benyttet som kredittobjekt for den entreprenørvirksomhet saksøktes familie driver. Hva som kunne bli den aktuelle utnyttelsesform for saksøkeren, kan ikke med sikkerhet fastslåes, men man kan ikke se bort fra at eiendommen kan gi et ikke uvesentlig tilskudd til en families underhold ved å dyrkes opp, og eiendommens muligheter her må etter rettens skjønn vurderes objektivt. Hvorvidt den aktuelle odelsløser vil ha muligheter for en tilfredsstillende forrentning ved landboutnyttelse blir av underordnet betydning og er også her vanskelig å konstatere med sikkerhet. Jan Teigen bodde også på eiendommen i ca. 5 år med sin familie etter at han kjøpte den i 1942, og dyrket poteter og jordbær samt holdt et par husdyr, riktignok

Side:1292

med en del fortilskudd utenfra. Man må derfor gå ut fra at det lot seg gjøre å livberge seg på eiendommen og at den vil kunne tjene som småbruk med et ikke ubetydelig tilskudd til en families underhold, selv etter våre dagers krav.

Såvidt ses har eiendommen heller aldri vært nyttet til annet enn gårdsdrift i den tiden Jan Teigen satt som eier, bortsett fra at den lå brakk i en rekke år etter at han begynte å drive et større bruk i Sylling, og ikke lenger hadde kapasitet til eller fant det regningssvarende å holde «Kjøia» i hevd. Eiendommen har også fra gammelt av vært bebygget med våningshus og fjøs. Våningshuset brant og bare grunnmuren står igjen, men fjøset står der, riktignok, råttent og kondemnabelt.

Retten legger også vekt på eiendommens beliggenhet i et utpreget landdistrikt øverst i Lier. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Sverre Tessem, Karl Lous og K. Strømsted): - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og tiltrer i det vesentlige dens domsgrunner. - - -

Når det gjelder eiendommen som jordbruk, har den sakkyndige, Ragnar Kongsvik, avgitt muntlig erklæring etter åstedsbefaringen. Han uttaler at eiendommen ligger noe avsides med tungvint adkomst. En del av eiendommen er noe for bratt til dyrking, og driften er ganske arbeidskrevende på grunn av terrengforholdene, men det er ellers gode vekstforhold. Det er morenejord og eiendommen ligger lunt. På grunn av høyden over havet ca. 375 meter - er den ikke særlig godt egnet til fruktdyrking, da det vil være forsinket vekst om våren. Potetdyrking vil nok gi den beste avkastning. Utnyttelsen forutsetter arbeid av eieren og hans familie uten leiet hjelp. I så fall anslår han at utbyttet av eiendommen vil kunne gi et dekningsbidrag for egen arbeidsinnsats med ca. kr. 2.000,- pr. år. Å fjerne den småskog og det kratt som nå dekker eiendommen vil være enkelt med moderne maskiner og ikke koste meget. Men skal eiendommen utnyttes, kreves det endel investeringer, således gjerde rundt eiendommen til beskyttelse mot dyr, et lagerskur og helst et lite hus, og veien opp fra hovedvei - et par hundre meter - må opparbeides så den kan biles helt frem.

Lagmannsretten bemerker at det ikke kan være tvilsomt at eiendommen var jord på landet i odelslovens forstand i den tid eiendommen ble dyrket. Jan Teigen som kjøpte eiendommen i 1942, bodde på den til 1947, da han flyttet for å overta forpaktning av et bruk ikke så langt derifra. Han har forklart at han dyrket poteter, grønnsaker og jordbær, og han slo høy. Han hadde hest, gris, geit, en kvige og kaniner. Han og hans familie bodde der og levet av småbruket ved siden av at han drev som skogsarbeider. Han fortsatte å dyrke eiendommen helt til han solgte den i 1965, men etterhvert ble det stadig mindre.

Etter at Jan Teigen solgte eiendommen til Lunde har den ikke vært dyrket og er nå helt tilvokset. Kristiansens bor på Slemmestad og har forklart at de vil dyrke noe på eiendommen, hvis de får den. Jan Teigen har bygget hus ikke langt fra, og han har forklart at han er interessert i å hjelpe Kristiansens med å dyrke opp.

Side:1293

Lagmannsretten har lite tro på at det vil bli noen særlig oppdyrking av eiendommen i fremtiden. Men det avgjørende for spørsmålet om eiendommen er jord på landet i odelslovens forstand er, etter rettens mening, om eiendommen objektivt sett er egnet til jordbruk. Det er den etter den sakkyndige, Ragnar Kongsviks oppfatning. Det er klart at eiendommen ikke alene kan livberge en familie, og det har den heller ikke gjort tidligere. Hvor stort tilskudd det kan bli er tvilsomt. Men lagmannsretten finner etter samlet vurdering av forholdene at eiendommen må betraktes som jord på landet i odelslovens forstand, jfr. odelslovens §1. Man har herunder tatt i betraktning at eiendommen ligger i et jordbruksstrøk. Det ligger småbruk i nærheten. Selvom det også er hytter i nærheten og eiendommen også egner seg til fritidsbolig, kan retten ikke finne at dette betar eiendommen dens karakter av jord på landet. Heller ikke legger man større vekt på at Buskerud fylkeslandbruksstyre har samtykket i at eiendommen midlertidig brukes til campingplass for krigsinvalider - et formål som eiendommen i dag med sin avsides beliggenhet og dårlige veiforhold ikke synes særlig egnet til. - - -