HR-1987-368-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1987-09-17 |
| Publisert: | HR-1987-00368k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lnr 368 K/1987, jnr 217/1987 |
| Parter: | B (advokat Anne-Blanca Dahl) mot A (advokat Just Finne). |
| Forfatter: | Christiansen, Hellesylt, Dolva |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §404, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, §324, §7 |
A inngikk 1. februar 1983 avtale med B om leie av Bs eiendom Y i X som bolig. I leieavtalen heter det blant annet:
"Det er forutsetningen at leieren skal disponere stedet over et lengere tidsrom, f.eks. 10 år, slik at han dermed har noe igjen for de oppussings- og vedlikeholdsarbeider han forøvrig gjør."
Det heter videre blant annet:
"Som nevnt forutsettes et varig leieforhold, men partene har en gjensidig mulighet til å si opp avtalen hvis helt spesielle forhold skulle gjøre dette nødvendig..... Ved et slikt avbrudd i leieforholdet gjelder en gjensidig frist på 6 mnd. til å si opp.
Etter 10 års forløp gjelder en gjensidig oppsigelsesfrist på 3 mnd., og da vedtar leieren å fraflytte eiendommen uten lovmål og dom dersom forholdet er oppsagt på omforenet måte."
A ble så oppsagt med 6 måneders varsel ved rekommandert brev 10. desember 1985. Oppsigelsesgrunnen ble oppgitt å være vesentlig mislighold av forpliktelser i følge leiekontrakten til å vedlikeholde og sette i stand eiendommen. I oppsigelsen ble A henvist til i samsvar med husleieloven §38 å reise søksmål innen 30 dager dersom han mente oppsigelsen var ugyldig. A reiste ikke søksmål.
I prosesskriv 13. mars 1987 begjærte B A utkastet fra eiendommen under henvisning til tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd. A motsatte seg utkastelse. X og Å namsrett avsa 13. mai 1987 kjennelse med slik slutning:
"A kastes ut av eiendommen Y i X."
A påkjærte namsrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett, som 13. juli 1987 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Namsrettens kjennelse oppheves.
2. B tilpliktes å betale A 1.200 - ettusentohundre - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av denne kjennelse."
Lagmannsretten fant at leieavtalen var uklar med hensyn til om den var inngått for en viss tid eller ikke, og at det etter avtalens ordlyd ikke var utvilsomt at partene hadde ment at den skulle være tidsubestemt. Dersom avtalen var tidsbestemt, kunne leieforholdet ikke sies opp i medhold av husleieloven §7, og A kunne da ikke kastes ut selv om han ikke hadde reist søksmål etter husleieloven §38 første ledd, jf Rt-1986-698. Lagmannsretten fant at den tvil som gjorde seg gjeldende med hensyn til hvordan leieavtalen skulle forstaås, måtte føre til at den hjemmelen A påberopte seg for fortsatte besittelse, ikke kunne anses åpenbart uholdbar. Utkastelse etter §324 tredje ledd kunne da ikke finne sted.
Saksforholdet for øvrig går frem av namsrettens og lagmannsrettens kjennelse.
B har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg under henvisning til "gal rettsanvendelse". Leieavtalen kan etter hans mening umulig anses for en tidsbestemt og uoppsigelig leieavtale. I avtalen er det uttrykkelig nevnt en oppsigelsesadgang de første 10 årene. Avtalen må forstås slik at den stiller strengere krav til oppsigelsesgrunner de første 10 årene, men må etter alminnelig fortolking kunne sies opp ved mislighold fra leierens side. Leieren er lovlig oppsagt og har ikke reist søksmål om gyldigheten av oppsigelsen. Han har da mistet sin rett til å få prøvet oppsigelsens gyldighet. Han påberoper seg følgelig en åpenbart uholdbar hjemmel, og begjæringen om utkastelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd må tas til følge, slik namsretten har gjort. Den kjærende part har lagt ned slik påstand:
"1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. B tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg."
A gjør i tilsvar gjeldende at lagmannsrettens kjennelse må forstås slik at den tvil lagmannsretten har funnet gjør seg gjeldende med hensyn til om leieavtalen er tidsbestemt, må føre til at saksøktes hjemmel ikke anses åpenbart uholdbar. Dette er riktig rettsanvendelse. Det vises til at adgangen til å si opp avtalen i løpet av 10-års perioden hvis helt spesielle forhold gjør det nødvendig, samsvarer med den alminnelige adgang til å heve avtalen ved grovt mislighold. Hele leieavtalen sett under ett gjør det klart at man her har å gjøre med en leieavtale inngått for en viss tid, med de særskilte garantier begge parter har med hensyn til leieforholdets varighet. I tilsvaret er det lagt ned slik påstand:
"1. Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
2. A tilkjennes saksomkostningher for Høyesteretts kjæremålsutvalg med kr. 1.200,-."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke at det her er tale om et kjæremål over lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål. Utvalgets kompetanse er begrenset, jf tvistemålsloven §404.
Det foreligger fra lagmannsrettens side ikke noen uriktig tolkking av en lovforskrift. Kjæremålet retter seg mot lagmannsrettens forståelse av leiekontrakten. Lagmannsrettens tolking av denne kan imidlertid ikke utvalget prøve. Saksbehandlingen ved lagmannsretten er ikke angrepet, og det foreligger således ikke noe spørsmål som utvalget har kompetanse til å prøve. Kjæremålet må etter dette bli å avvise. Motparten har påstått seg tilkjent saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg med kr 1.200. Kravet tas til følge.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Kjæremålet avvises.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler B til A 1.200 - ettusentohundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.