HR-1992-120-A - Rt-1992-1387

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1992-11-06
Publisert:	HR-1992-00120-A - Rt-1992-1387 (502-92)
Stikkord:	Avtalerett, Inflasjonsregulering av grunnavgift
Sammendrag:
Saksgang:	Høyesterett HR-1992-00120 A, Lnr 120/1992, nr 243/1991.
Parter:	1. Hamar kommune 2. Stangeveien Borettslag 3. Bjørn Kirkerud 4. AS Christiesgate 13 (Advokat Egil Berglund - til prøve) mot 1. Anna Ingvoldstad 2. Karl Albert Diesen 3. Andreas Diesen 4. Frode Diesen (Advokat Helge M Svarva).
Forfatter:	Dolva, Tjomsland, Gjølstad, Holmøy, justitiarius Smith
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Tvistemålsloven (1915) §180, Prisloven (1953) §24, Tomtefesteloven (1975) §15, §16, §24, §32, §36

Dommer Dolva: Saken gjelder krav om oppregulering av årlige grunnavgifter som følge av fall i pengeverdien. Grunnlaget for kravet er avtaleloven §36 og plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-295, Røstad-dommen og Skjelsvik-dommen.

De ni eiendommene som saken gjelder, ble fradelt Diesen gård, Hamar, i tiden 1888-1918. Vederlaget for overdragelsene skulle betales i form av en stedsevarig, årlig grunnavgift - for to av eiendommene ble det også betalt et kontantvederlag. Avtalene inneholder ingen bestemmelser om regulering av avgiftene og heller ikke bestemmelser om innløsnings- eller oppsigelsesadgang. Avgiftene er sikret ved 1. prioritets panterett i de fradelte eiendommene og skulle betales til eieren av Diesen gård.

De som nå har rett til avgiftene - Anna Ingvoldstad, Karl Albert Diesen, Andreas Diesen og Frode Diesen - i det følgende benevnt Diesen sameie - anla ved stevning 23 november 1989 sak mot innehaverne av eiendommene med krav om oppregulering av grunnavgiftene.

Sør-Hedmark herredsrett avsa 12 juni 1990 dom med denne domsslutning:

"1. Hamar kommune, Stangeveien Borettslag, Bjørn Kirkerud og A/S Christies gate 13 frifinnes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Diesen sameie påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett, som 10 mai 1991 avsa dom med denne domsslutning:

"1. I kontrakter mellom eier av Diesen gård og Hamar kommune vedrørende nedenfor nevnte eiendommer gjøres følgende endringer:

a. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 5822 forhøyes fra kr 41,- til kr 1297,-.

b. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 440 forhøyes fra kr 108,40 til kr 3209,-.

c. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1368 forhøyes fra kr 36,96 til kr 1109,-.

d. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1408 forhøyes fra kr 37,46 til kr 1.125,-.

e. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1509 forhøyes fra kr 30,85 til kr 399,-.

2. I kontrakt mellom Diesen gård og Stangeveien borettslag gjøres følgende endringer: Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 245 og bnr. 246 forhøyes for begges vedkommende fra kr 100,50 til kr 2.975,- - samlet kr 5.950,-.

3. I kontrakt mellom eier av Diesen gård og Bjørn Kirkerud forhøyes grunnavgiften fra kr 39,96 til kr 1200,-.

4. I kontrakt mellom eier av Diesen gård og A/S Christies gate 13 gjøres den endring at grunnavgiften fastsatt i 1898 til kr 47,87 forhøyes til kr 1.417,-, og grunnavgiften fastsatt i 1946 til kr 804,74 forhøyes til kr 9.868,-.

5. Endringene fastsatt under punkt 1-4 ovenfor, gis virkning fra og med avsigelsen av denne dom. Grunnavgiftene kan senere kreves regulert i samsvar med konsumprisindeksen og det i tomtefesteloven til en hver tid gjeldende revisjonsintervall.

6. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for herredsretten eller for lagmannsretten."

Lagmannsretten fant at grunnavgiftene skulle oppreguleres med hjemmel i avtaleloven §36. Den tok imidlertid ikke til følge Diesen sameies prinsipale påstand om full inflasjonsregulering, men ga dom overensstemmende med sameiets subsidiære påstand med utgangspunkt i prisforskriftene om forhøyelse av festeavgifter, slik at grunnavgiftene ble oppregulert til kr 1,- pr må årlig, bortsett fra ett tilfelle hvor prisforskriftene ikke medførte begrensninger, og hvor det ble foretatt full inflasjonsregulering.

Eierne av de ni eiendommene påanket dommen til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Diesen sameie motanket over at dets prinsipale påstand om full inflasjonsregulering ikke var tatt til følge.

Det er ikke holdt bevisopptak til bruk for Høyesterett. Det er framlagt en del nye dokumenter. Saken står for Høyesterett i det vesentlige i samme stilling som for de tidligere retter, likevel slik at Diesen sameie har godtatt at framtidig regulering skal skje med det revisjonsintervall som til enhver tid er fastsatt i tomtefesteloven, og ikke hvert femte år som opprinnelig påstått.

Saken ble for Høyesterett prosedert i sammenheng med en sak fra Notodden med tilsvarende problemstilling, lnr 121/1992, Leif Haave mot Gustav Hedvall, og hvor dom også avsies i dag.

Ved første gangs overdragelse fra Diesen gård ble det benyttet dokumenter med forskjellig betegnelse - "Hjemmelsbrev", "Skjøde", "Maalebrev" og "Grundbrev" - men partene er enige om at samtlige dokumenter innebar overføring av eiendomsretten. Det er videre enighet om at avtalene ikke legger verken faktiske eller rettslige bånd på rådigheten til den som til enhver tid er eier av eiendommene. De fleste av eiendommene er solgt flere ganger ved frivillig salg, bortsett fra at Hamar kommune har ervervet en av eiendommene ved ekspropriasjon.

Saken gjelder følgende eiendommer:

Hamar kommunes eiendommer:

1. Gnr 1, bnr 5822: 1297 må, fradelt i 1888. Grunnavgiften ble i 1896 fastsatt til kr 41,00. Bebygd med en boligblokk med 17 leiligheter.

2. Gnr 1 bnr 440: 3209 må, fradelt i 1900. Grunnavgiften ble fastsatt til kr 108,40. Grunnavgiften kom i tillegg til engangsvederlag stort kr 3.209,-, som ble oppgjort ved overdragelsen. Eiendommen ble ervervet av Hamar kommune ved ekspropriasjon i 1956 og benyttes som parkeringsplass.

3. Gnr 1 bnr 1368: 1109 må, fradelt i 1898. Grunnavgiften ble fastsatt i 1898 til kr 36,96. Bebygd med enebolig.

4. Gnr 1 bnr 1408: 1125 må, fradelt i 1900. Grunnavgiften ble i 1900 fastsatt til kr 37,46. Bebygd med en firemannsbolig.

5. Gnr 1 bnr 1509: 1000 må, fradelt i 1918. Grunnavgiften ble i 1919 fastsatt til kr 30,85. Bebygd med en femmannsbolig. Stangeveien borettslags eiendommer:

6. Gnr 1 bnr 245: 2975 må, fradelt i 1892. Grunnavgiften ble fastsatt i 1892 til kr 100,50.

7. Gnr 1 bnr 246: 2975 må, fradelt i 1892. Grunnavgiften ble i 1892 fastsatt til kr 100,50.

På eiendommene er det oppført en boligblokk med 74 leiligheter.

Bjørn Kirkeruds eiendom: 8. Gnr 1 bnr 1377: 1200 må, fradelt i 1898. Grunnavgiften ble i 1898 fastsatt til kr 39,96. Bebygd med enebolig.

AS Christies gate 13's eiendom: 9. Gnr 1 bnr 331: består av flere eiendommer, hvorav det hvilte grunnbyrder på to eiendommer på henholdsvis 1417 må og 5152 må, til sammen 6 569 må. Den ene av eiendommene ble fradelt i 1898, og grunnavgiften ble fastsatt til kr 47,87. Ved overdragelsen ble det betalt et kontantvederlag stort kr 1 417,04. Den andre eiendommen består igjen av to tidligere eiendommer, fradelt i 1898 og 1946, og ble overskjøtet fra Anna Diesen i 1947. Grunnavgiften ble i 1947 fastsatt til kr 804,74. Eiendommen er bebygd med to boligblokker med henholdsvis 32 og 24 leiligheter.

Diesen sameie har i alt 119 avtaler med stedsevarige, årlige grunnavgifter som til sammen hvert år innbringer kr 6 183. De eiendommer som saken gjelder er valgt ut som representative for de øvrige avtalene. Diesen gård er i dag utparsellert, og den gamle bebyggelsen er solgt, slik at ankemotpartene sitter igjen med noen få mål samt strandrett.

De ankende parter - Hamar kommune, Stangeveien Borettslag, Bjørn Kirkerud og AS Christiesgt 13 - har i hovedtrekk anført:

De er enige i herredsrettens resultat og viser også til at Agder lagmannsrett kom til samme resultat i den tilsvarende saken fra Notodden.

Kravet om oppregulering av grunnavgiftene kan ikke forankres i plenumsdommene av 1988 om oppregulering av festeavgifter. Plenumsdommene gir ingen direkte løsning for nærværende sak, hvor ankemotpartenes rettsforgjengere frivillig har gitt fra seg eiendomsretten for lang tid siden. At det i visse tilfeller er slik at det kan være vanskelig å trekke grensen mellom grunnavgiftsforhold og festeforhold, har ikke betydning her hvor partene er enige om at eiendomsretten er overført.

Formålet med grunnavgiftsordningen gir heller ikke noe argument for oppregulering. Det kan ikke i dag sies med sikkerhet hva som var formålet med den grunnavgiftsordning som ble valgt. Den har sin historiske bakgrunn i forholdene omkring opprettelsen av Hamar by i midten av forrige århundre. Det kan til dels ligge offentlige hensyn bak, jf at det betales grunnavgift også av den tilstøtende veigrunnen.

Ankemotpartene påberoper seg likheten med festeforhold. Det er imidlertid betydelige forskjeller her, idet en fester verken har full faktisk rådighet over tomta, jf tomtefesteloven §15, eller full rettslig rådighet, jf §16, foruten at festeforholdet kan heves ved vesentlig mislighold fra festerens side, jf §24. Dette viser at det fortsatt består et gjensidig forhold mellom fester og bortfester, mens innehaveren av grunnavgiftsretten bare har kravet på avgiften i behold etter at selve eiendomsretten definitivt er overført.

Det avgjørende skjæringspunkt er skjøtingen som markerer risikoovergangen. Etter dette tidspunkt er det den nye eier som har fordel og risiko for senere verdiendringer. Det ville innebære et markert brudd med vår rettstradisjon dersom den nye eier ikke skulle dra fordel av verdistigningen etter at hjemmelen er overført. Oppregulering av grunnavgiften vil innebære en forskyvning av tomteverdien tilbake til den opprinnelige eiers rettsetterfølgere. Dette bør ikke skje ved en analogi fra et annet kontraktsforhold bare fordi betalingsformen er sammenliknbar.

Likheten med ordinære salg understrekes av at det i to av tilfellene er betalt betydelige kontantbeløp i tillegg til grunnavgiften. Det er feil når lagmannsretten karakteriserer dette som mindre kontantbeløp - etter dagens pengeverdi tilsvarer de henholdsvis ca kr 60.000 og kr 130.000.

Det er mest dekkende å se grunnavgiftskravet som et rent pengekrav på rettighetshavernes hånd. Vanlige pengekrav kan ikke kreves regulert uten hjemmel i avtale. Rettighetshaverne har dessuten hatt muligheten til å overdra kravene, slik at de ville kunne få ut en engangssum - dette i motsetning til festeforhold, jf at dette var et argument i favør av regulering av festeavgiften i Skjelviks-dommen, Rt-1988-295, særlig 301.

Også parallellen med pantelån er i dette tilfellet så nærliggende at det taler mot å innføre en oppreguleringsadgang uten hjemmel i avtalen.

Ved anvendelse av avtaleloven §36 må forholdet til begge parter vurderes. Det er ikke dekkende å se på verdireduksjonen av det enkelte grunnavgiftsbeløp i dag. Forholdet må ses over tid og ut fra dets historiske bakgrunn. Det må legges til grunn at den avtalte oppgjørsform var lønnsom for eieren av Diesen gård, men at tiden nå har løpt fra den. En oppregulering slik lagmannsretten har gitt anvisning på, vil forrykke forholdet mellom partene. Det kan ikke antas at avtaleloven §36 tar sikte på det.

Til motanken har de ankende parter anført at hvis ankemotpartene får medhold i sitt krav om oppregulering ut fra likheten mellom festeforhold og grunnbyrder, så må dette også få betydning for omfanget av reguleringsadgangen. Selv om forskriftene ikke direkte får anvendelse på grunnavgifter, kan de under enhver omstendighet ikke oppreguleres i større utstrekning enn den som gjelder for festeavgifter etter prisforskriftene.

De ankende parter har nedlagt denne påstand:

"1. Herredsrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Ankemotpartene tilpliktes in solidum å betale saksomkostninger til de ankende parter for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett."

Ankemotpartene er enige i lagmannsrettens begrunnelse for at grunnavgiftene kan oppreguleres med hjemmel i avtaleloven §36, men hevder prinsipalt at dette må føre til full inflasjonsregulering. De har i hovedtrekk anført:

Plenumsdommene fra 1988 vedrørende festeavgifter innebærer et viktig brudd med det nominalistiske prinsipp. Hvis ankemotpartene ikke får medhold, vil det innebære at dommene bare får betydning for festeforhold, og det er en alt for snever oppfatning av dem. Etter ankemotpartenes syn har Høyesterett her gitt anvisning på at årlige vederlag i langvarige eller stedsevarige kontraktsforhold som har fått vesentlig redusert verdi som følge av fall i pengeverdien, skal reguleres i samsvar med prisstigningen til det nivå som partene i utgangspunktet var enige om. Det følger av plenumsdommene at det gjelder for stedsevarige festeforhold. Den aktuelle type grunnavgifter er det absolutt nærmeste man kan komme årlige festeavgifter i uoppsigelige kontraktsforhold. Det er ingen verken prinsipielle eller reelle grunner som tilsier at stedsevarige festeforhold og grunnavgiftsforhold skal behandles forskjellig. De rettslige forskjeller som kan påvises, er av mindre betydning og under ingen omstendighet relevante i forhold til spørsmålet om regulering av de årlige avgifter.

Formålet med årlige grunnavgifter og festeavgifter er det samme. Når overdrageren eller bortfesteren har valgt årlige avgifter i langvarige eller stedsevarige forhold, har det generelt vært for å sikre gården og kommende generasjoner en fast og sikker årlig inntekt - derved fikk man en alternativ inntekt for gårdens avkastning, og gårdens verdi ble ikke innkassert av den som var eier på et bestemt tidspunkt. Langt på vei var det tilfeldig eller berodde på lokal sedvane hvilken ordning som ble valgt.

Det kan i visse tilfeller være vanskelig å skille mellom stedsevarige festeforhold og grunnavgiftsforhold. Hvis det må skilles mellom disse av hensyn til reguleringsadgangen, blir rettstilstanden komplisert uten at reelle grunner skulle tilsi det.

Det kan også være tvilsomt hvilke kriterier som i tilfelle bør være avgjørende. I realiteten ligger et stedsevarig festeforhold nær en overføring av eiendomsrett. Hovedpoenget i forhold til avtaleloven §36, er etter ankemotpartenes syn at det er avtalt årlige avgifter, og at de forhold som var avgjørende i plenumsdommene også er til stede her.

Sammenlikningen i vår sak må skje med stedsevarige festeavtaler inngått før tomtefesteloven, jf loven §32 om loven anvendelse på eldre festeforhold. Vedrørende den faktiske og rettslige rådighet, vil det knapt være noen forskjell av betydning når det som her gjelder boligtomter. Det samme gjelder muligheten for hevning på grunn av mislighold. Når det er bygd hus på tomta, kan heller ikke bortfesteren heve avtalen ved betalingsmislighold. Når det ved feste anføres at bortfesteren slipper å gi grunnen fra seg og dermed også får fordelen av verdiøkning i festetiden, slår ikke dette til for stedsevarige forhold.

Poenget med uttalelsene i Skjelvik-dommen, Rt-1988-295 på side 301, hvor det påpekes at avtalen ikke går ut på salg, men på feste, er ikke å betone dette skillet generelt, men sikter til betydningen av at bortfesteren ikke fikk en engangssum som kunne investeres - og dette gjelder også for de foreliggende grunnavgiftsforhold. Heller ikke anførselen fra de ankende parter om grunnavgiftskravet som ren pengefordring eller sammenlikningen med pantekrav er avgjørende.

Inflasjonsregulering vil på dette området ikke være noe vesentlig brudd med norsk rettstradisjon, slik de ankende parter hevder. Tvert om viser Stortingets behandling av spørsmålet om regulering av årlige erstatninger innenfor vassdrags- og ekspropriasjonslovgivningen at det anerkjennes at det foreligger sterke rimelighetskrav. Det er ikke dekkende å se dette som en tilbakeføring av tomteverdien - selgeren får ikke del i den særlige verdistigning knyttet til eiendommen. Realiteten er at man får et resultat som partene var enige om ved rettsforholdets inngåelse.

Ankemotpartene har motanket over lagmannsrettens avgjørelse vedrørende gjennomføringen av inflasjonsreguleringen. Når det åpnes adgang til inflasjonsregulering, bør dette føre til at avgiftskravene reguleres fullt ut etter konsumprisindeksen, og det nedlegges prinsipalt påstand om det. Som påpekt av lagmannsretten gjelder forskriftene av 21 desember 1990 om forhøyelse av festeavgifter ikke grunnavgifter. Under enhver omstendighet bør ikke hensynet til forskriftene hindre at det gis dom for full inflasjonsregulering, selv om forskriftene eventuelt begrenser adgangen til innkreving av fastsatt avgift - det beløp som innkreves vil da kunne justeres årlig etter forskriftenes multiplikator. Subsidiært nedlegges påstand overensstemmende med lagmannsrettens resultat basert på regulering til kr 1 pr må, likevel slik at det for de tilfellene som faller utenfor forskriftenes område, se §1, gis full inflasjonsregulering. Dette siste gjelder gnr 1 bnr 440, som brukes til parkeringsplass, og gnr 1 bnr 1509, hvor avgiften selv etter full regulering ikke overstiger kr 1.000,-.

Ankemotpartene har nedlagt denne påstand:

"1. Prinsipalt:

Grunnavgiften oppreguleres med virkning fra dommens avsigelse på følgende måte:

1.1 Kontraktene med ankende part nr. 1 - Hamar kommune - vedrørende grunnavgiften for følgende eiendommer endres slik:

a. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 5822 fastsatt i 1896 forhøyes fra kr 41 til kr 1913.

b. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 440 fastsatt i 1900 forhøyes fra kr 108,40 til kr 4368.

c. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1368 fastsatt i 1898 forhøyes fra kr 36,96 til kr 1601.

d. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1408 fastsatt i 1900 forhøyes fra kr 37,46 til kr 1535.

e. Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1509 fastsatt i 1919 forhøyes fra kr 30,85 til kr 415.

1.2 Grunnavgiften i kontrakten med ankende part nr. 2 - Stangeveiens borettslag endres slik:

Grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 245 og bnr. 246 fastsatt i 1891, forhøyes for begges vedkommende fra kr 100,50 til kr 4429 - samlet kr 8858.

1.3 Grunnavgiften i kontrakten med ankende part nr. 3 - Bjørn Kirkerud - vedrørende gnr. 1 bnr. 1377 - fastsatt i 1898 forhøyes fra kr 39,96 til kr 1730.

1.4 Kontrakt med ankende part nr. 4 - A/S Christies gate 13 - vedrørende gnr. 1 bnr. 331 - endres slik at grunnavgiften fastsatt i 1898 til kr 47,87 forhøyes til kr 2073 og grunnavgiften fastsatt i 1946 til kr 804,74 forhøyes til kr 10185.

1.5 Grunnavgiftene kan senere kreves regulert i samsvar med konsumprisindeksen og det i tomtefesteloven til enhver tid gjeldende revisjonsintervall.

2. Subsidiært:

Lagmannsrettens dom stadfestes, dog slik at grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 440 forhøyes til kr 4.368,- og grunnavgiften for gnr. 1 bnr. 1509 forhøyes til kr 415 med virkning fra avsigelsen av Høyesteretts dom.

3. I begge tilfeller

Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett."

Jeg er i hovedsak kommet til samme resultat som lagmannsretten, og finner at ankemotpartenes subsidiære påstand må tas til følge.

Jeg behandler først spørsmålet om avtaleloven §36 hjemler adgang til inflasjonsjustering av de grunnavgifter som saken gjelder.

Jeg tar utgangspunkt i Høyesteretts plenumsdommer fra 1988, hvor Høyesterett fastslo at avtaleloven §36 hjemlet inflasjonsregulering av festeavgifter i langvarige festeforhold uten reguleringsklausul. Dette standpunkt innebar innen sitt område et betydningsfullt brudd med det nominalistiske prinsipp.

Vurderingene den gang knyttet seg til festeforhold. Som framhevet i Skjelsvik-saken, må de forskjellige typer av kontraktsforhold bedømmes ut fra sine særtrekk. I den foreliggende sak dreier det seg om forhold som ligger meget nær stedsevarig feste.

Spørsmålet i vår sak blir om de forhold som var avgjørende i plenumsdommene vedrørende festeavgifter gjør seg gjeldende på tilsvarende måte her, hvor det er benyttet en form som går ut på overdragelse til eiendom. Ved salg skjer det - i motsetning til ved feste - ikke noen fortløpende utveksling av ytelser. Selgeren har ytet sitt når eiendommen overdras. Det kan derfor anføres at vurderingen av om fallet i pengeverdien har medført en urimelig ubalanse mellom ytelsene, bør skje ut fra en neddiskontering av grunnbyrdeavgiftene til salgstidspunktet. Etter denne betraktningsmåte, hvor et eventuelt verdifall de første årene vil få størst betydning, vil problemstillingen være om det er oppstått et urimelig misforhold til det samlete vederlag for eiendommen. En liknende betraktningsmåte antydes innledningsvis i mindretallets votum i Røstad-saken, mens flertallet uttalte at "balanseforholdet for de gamle uoppsigelige eller meget langvarige festeavtaler må først og fremst vurderes ut fra situasjonen i dag". Jeg legger dette til grunn.

Jeg peker på at de forhold som saken gjelder, ligger innenfor de rammer som plenumsdommene gir, Røstad-dommen 285 nederst - 286, på følgende punkter:

Det sentrale er at fallet i pengeverdien også her har medført en ekstrem verdireduksjon i de løpende avgiftene. Disse ble avtalt i tidsrommet 1888-1918, altså dels noe før, dels noe etter den festeavgiften som Røstad-dommen gjaldt - bortsett fra at grunnavgiften for en del av gnr 1 bnr 331 ble fastsatt i 1947. Alle avgiftene er således fastsatt før festeavtalen i Skjelsvik-dommen. Utviklingen i denne perioden innebærer at en avgift fastsatt ved århundreskiftet beholdt sin verdi til henimot første verdenskrig. Så falt verdien, slik at den bare var en tredel like etter krigen, for deretter å stige som følge av paripolitikken. Fra begynnelsen av 1930-årene falt kroneverdien igjen, men forholdsvis langsomt til henimot 1960 - kroneverdien i 1950 var omtrent som i 1920. Deretter ble det en meget sterk prisstigning, og det er utviklingen i denne siste perioden som har gitt seg særlig sterkt negativt utslag for verdien av grunnavgiftene.

Det neste moment er at partene heller ikke i saken her har hatt grunnlag for å forutse inflasjonsutviklingen. Argumenter som at de selv burde ha sikret seg ved reguleringsklausuler, har ikke større vekt her enn ved tomtefeste.

Det ble videre i plenumsdommene lagt vekt på at avtalen ikke kunne sies opp av grunneieren, og at han heller ikke på annet grunnlag hadde utsikt til å komme i forhandlingsposisjon med hensyn til avgiftens størrelse. Forholdet er tilsvarende for selgeren ved de stedsevarige grunnavgiftene som saken gjelder. Det kan reises spørsmål om rettighetshaverne ved overdragelse av sine rettigheter på et tidligere tidspunkt kunne få ut en engangssum - det er i Notodden-saken opplyst at det er skjedd i ett spesielt tilfelle. Jeg antar at dette bare unntaksvis vil kunne være aktuelt. Jeg kommer tilbake til spørsmålet om innløsning senere.

Etter dette må det vurderes om selve kontraktsforholdet for øvrig er av en slik art at det kan føre til en annen vurdering enn den som ble lagt til grunn for festeforholdenes vedkommende. Siden det her dreier seg om stedsevarige grunnavgiftsforhold, vil det særlig være sammenlikningen med stedsevarige festeforhold, slik som i plenumsdommene, som vil være av betydning.

For så vidt gjelder formålet med de avtalte grunnavgiftsforhold må det kunne konstateres - uten at det foreligger opplysninger om hva som i de konkrete tilfellene har vært avgjørende for partene - at de skulle sikre en fast og sikker inntekt for overdrageren og i så måte fylle den samme funksjon som stedsevarige festeforhold. Lokale sedvaner synes her å spille inn for hvilken kontraktsform som ble benyttet.

Betydningen av at bortfesteren beholder den formelle eiendomsrett til tomta, mens eiendomsretten i grunnavgiftsforhold overføres til den nye eier, er, som jeg tidligere har vært inne på, en viktig prinsipiell forskjell, men den reelle betydningen av dette reduseres når det gjelder stedsevarige forhold. Partene har begge vist til uttalelsen i Skjelsvikdommen, Rt-1988-295 på side 301, hvor det påpekes at den aktuelle avtalen ikke går ut på salg, men på feste. Denne uttalelsen må imidlertid ses i den sammenheng den står, hvor det understrekes at en vesentlig forskjell er at det ved feste ikke betales en kjøpesum en gang for alle med den mulighet det gir selgeren for å bruke salgssummen til en verdifast investering. I så måte står imidlertid grunnavgiftsforholdene i vår sak i samme stilling - også her får rettighetshaverne sitt vederlag i form av årlige ytelser.

Heller ikke synes de forskjeller som kan påvises med hensyn til begrensning av festerens rettslige eller faktiske rådighet over tomta å være av slik reell betydning at det kan tillegges særlig vekt ved stedsevarige forhold. For så vidt gjelder situasjonen ved mislighold av betalingen, vil heller ikke en bortfester kunne heve festeavtalen av denne grunn når tomta er bebygd, jf tomtefesteloven §24.

Som argument mot oppregulering er anført at grunnavgiftene har karakter av rene pengefordringer. Jeg kan ikke se at det i så måte er vesentlig forskjell på grunnavgifter og festeavgifter.

Det er riktig, som påpekt av de ankende parter, at grunnavgiftsforhold har likhetstrekk med panteforhold, hvor avgiftsbeløpene kan sammenliknes med rentene på hovedstolen i panteforhold. Denne likheten kan likevel etter mitt syn ikke være avgjørende i vår sak, idet likheten mellom stedsevarige festeforhold og grunnavgiftsforhold er klart større.

Som nevnt inneholder de aktuelle avtalene ikke noen innløsningsklausul. Dette er likevel ikke til hinder for at rettighetshaverne kunne komme i forhandlingsposisjon ved å tilby tomteeierne å avløse grunnavgiftene. Forhandlinger med utgangspunkt i de opprinnelige avgiftene uten - eller bare med en mindre - inflasjonsjustering framtrer imidlertid ikke som noen tilfredsstillende løsning sett fra rettighetshavernes side. Jeg nevner at spørsmålet om innløsning særlig har vært trukket fram i Notodden-saken.

De fleste av de eiendommene saken gjelder har vært solgt flere ganger ved frivillig salg. Det har også skjedd overgang på rettighetshaversiden. Overdragelser på bortfestersiden ble ikke ansett avgjørende i 1988-dommene, og de særlige forhold som ble avgjørende i Periscopus-dommen, Rt-1990-500, er ikke til stede her. - Rettsovergang på festersiden hadde ikke funnet sted i noen av 1988-sakene. Førstvoterende i Skjelsvik-saken uttaler imidlertid at en slik rettsovergang vanligvis ikke kan være til hinder for oppregulering av festeavgiften, og at spørsmålet om en annen løsning i unntakstilfelle hører inn under den konkrete vurdering etter avtaleloven §36. Spørsmålet om betydningen av rettsovergang har ikke vært tatt opp særskilt i denne sak, og det foreligger heller ikke opplysninger som kan gi grunnlag for å nekte oppregulering på det her nevnte grunnlag.

Etter denne gjennomgang blir det min konklusjon at det - til tross for de forskjeller som kan påvises - dreier seg om kontraktsforhold som både rettslig og økonomisk ligger så nær hverandre at de grunnavgiftsforhold som saken gjelder ikke står i noen annen stilling i forhold til avtaleloven §36 enn stedsevarige festeavgifter.

Jeg kan heller ikke se at det foreligger konkrete forhold knyttet til de enkelte kontraktene som kan føre til et annet resultat ved vurderingen etter avtaleloven §36. Riktignok vil en inflasjonsregulering føre til økte utgifter for de nåværende eierne, men reguleringen går ikke videre enn til å gi avgiftene den samme reelle størrelse som avtalene opprinnelig gjorde. En oppregulering av avgiftene begrenset til kompensasjon for fallet i pengeverdien innebærer at selgeren ikke får del i den særlige verdistigning som er knyttet til den enkelte eiendom.

Jeg er etter dette enig med lagmannsretten i at grunnavgiftene kan kreves regulert med hjemmel i avtaleloven §36.

Når det gjelder spørsmålet om hvilket omfang inflasjonsreguleringen etter avtaleloven §36 bør få, er utgangspunktet, slik jeg ser det, at det vanligvis bør gis full kompensasjon for fallet i pengeverdien. Dette ble også resultatet i plenumsdommene fra 1988.

I disse sakene fikk imidlertid de begrensninger som følger av forskrifter om forhøyelse av festeavgifter, gitt med hjemmel i prisloven §24, ikke betydning. De ankende parter har i vår sak - som en subsidiær påstand - gjort gjeldende at de forskrifter som er fastsatt for festeavgifter også må innebære en begrensning i adgangen til å regulere grunnbyrdeavgifter. Jeg nevner at de någjeldende forskrifter om dette er fastsatt ved kronprinsregentens resolusjon 21 desember 1990. Ved vurderingen av hvordan reguleringen av grunnavgiftene skal gjennomføres, må utgangspunktet etter min mening være å finne fram til den ordning som generelt framtrer som den rimeligste. Selv om prisforskriftene om regulering av festeavgifter ikke får direkte anvendelse ved regulering av grunnbyrdeavgifter, er jeg enig med lagmannsretten i at det ville være lite naturlig å oppregulere de aktuelle grunnbyrdeavgiftene høyere enn om man hadde stått overfor tilsvarende festeavgifter. Jeg viser til argumentasjonen om slektskapet mellom stedsevarige festeavgifter og grunnbyrder, som er et helt sentralt element i min begrunnelse for inflasjonsregulering av grunnbyrdeavgiftene.

Som ny anførsel - første gang framsatt i skranken for Høyesterett - har ankemotpartene anført at forskriftene om regulering av festeavgifter ikke begrenser adgangen til å avtale forhøyelse av festeavgiften, men adgangen til å innkreve en forhøyet avgift. De har i den forbindelse vist til uttalelser i foredraget til kronprinsregentens resolusjon. Ankemotpartene gjør gjeldende at det samme prinsipp også må komme til anvendelse når avgiften reguleres av domstolene i medhold av avtaleloven §36. De mener at domstolene derfor må kunne foreta full inflasjonsregulering også av festeavgifter som omfattes av prisforskriftene. Jeg går ikke nærmere inn på denne anførselen som bare i begrenset utstrekning ble belyst for Høyesterett. Etter min mening vil det nemlig under ingen omstendighet framstå som rimelig å fastsette avgiften til et høyere beløp enn det som på det aktuelle tidspunkt lovlig kunne vært innkrevet. Jeg viser til at lagmannsrettens avgjørelse - som bygger på plenumsdommene fra 1988 - vedrørende virkningstidspunkt og framtidig regulering vil bli lagt til grunn, og det ville da føre til lite naturlige ordninger om man i denne type saker anvendte de synspunkter ankemotpartene har gjort gjeldende.

For to av eiendommene er det enighet mellom partene om at prisforskriftene ikke får betydning. Det er gnr 1 bnr 440, som brukes som parkeringsplass, og gnr 1 bnr 1509, hvor festeavgiften etter forhøyelsen ikke overstiger 1.000 kroner. For disse eiendommer finner jeg at det må skje full inflasjonsregulering. Mitt standpunkt vil derfor falle sammen med ankemotpartens subsidiære påstand.

Under forutsetning av at regulering tillates har de ankende parter ikke gjort innvendinger mot lagmannsrettens avgjørelse vedrørende virkningstidspunkt og framtidig regulering. Ankemotpartenes subsidiære påstand som legges til grunn, innebærer at oppreguleringene gis virkning fra avsigelsen av lagmannsrettens dom, jf lagmannsrettens domsslutning punkt 5, likevel slik at oppreguleringen for de to eiendommene hvor påstanden er endret for Høyesterett, gis virkning fra Høyesteretts dom.

Anken har ikke ført fram, og motanken har bare ført til endring på to punkter på grunnlag av anførsler som var nye for Høyesterett. Saken har imidlertid reist prinsipielle spørsmål som det var naturlig å få Høyesteretts syn på. Saksomkostninger tilkjennes derfor ikke for noen instans, jf tvistemålsloven §180 første ledd i f.

Jeg stemmer for denne dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes, med den endring at grunnavgiften for gnr 1 bnr 440 forhøyes til 4 368 - firetusentrehundreogsekstiåtte - kroner og grunnavgiften for gnr 1 bnr 1509 forhøyes til 415 - firehundreogfemten - kroner med virkning fra Høyesteretts dom.

2. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.