HR-1992-121-A - Rt-1992-1397
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1992-11-06 |
| Publisert: | HR-1992-00121-A - Rt-1992-1397 (503-92) |
| Stikkord: | Avtalerett, Inflasjonsregulering av grunnavgift |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Høyesterett HR-1992-00121 A, Lnr 121/1992, nr 104/1991. |
| Parter: | Leif Haave (Advokat Thorstein Vale) mot Gustav Hedvall (Advokat Alf Skogly). |
| Forfatter: | Gjølstad, Holmøy, Dolva, Tjomsland, Smith |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Tomtefesteloven (1975) §14, §36 |
Dommer Gjølstad: Saken gjelder krav på oppregulering av årlig grunnavgift for eiendom som følge av fall i pengeverdien. Grunnlaget for kravet er avtaleloven §36 og plenumsdommene i Rt-1988-276 og Rt-1988-295, Røstad-dommen og Skjelsvik-dommen.
Leif Haaves far, Ambros Haave, overdro i 1953 en parsell på 1180 må av sin eiendom Høibø, gnr 42 bnr 1 i Heddal til Gustav Hedvall. Kjøpesummen skulle ifølge skjøtet erlegges i form av en stedsevarig årlig avgift på kr 50 til eieren av Høibø. Betalingen er pantesikret med første prioritet i den fradelte eiendom. Skjøtet inneholder ikke bestemmelse om innløsnings- eller oppsigelsesadgang. Den fradelte tomt er nyttet til boligformål.
Etter plenumsdommene i 1988 krevet Leif Haave, som hadde overtatt eiendommen i 1977, grunnavgiften oppregulert. Gustav Hedvall motsatte seg forhøyelse.
Saken ble brakt inn for Tinn- og Heddal herredsrett, som 1 november 1989 avsa dom med slik domsslutning:
"1. Leif Haave har straks og for fremtiden rett til å regulere den årlige avgiften for tomten "Bjørnebo", gnr. 42, brnr. 66 i Heddal i samsvar med retningslinjene i lov av 30. mai 1975 nr. 20 om tomtefeste, dens §14 første ledd, 1. punktum, i henhold til konsumprisindeksen med basis i indekstallet ved avtaleinngåelsen.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Gustav Hedvall anket til lagmannsretten. Agder lagmannsrett avsa 18 februar 1991 dom med denne domsslutning:
"1. Gustav Hedvall frifinnes.
2. Partene bærer hver sine saksomkostninger såvel for herredsretten som for lagmannsretten."
Dommen er avsagt under dissens fra en av meddommerne, som kom til samme resultat som herredsretten.
Når det gjelder det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere retter, viser jeg til dommene.
Leif Haave har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
For Høyesterett er fremlagt en del nye dokumenter, særlig til belysning av kontraktspraksis ved tomtefradelinger i Notodden-distriktet og den etterfølgende utvikling i disse kontraktsforholdene. Det er avholdt bevisopptak hvor partene og fire vitner har forklart seg. I det vesentlige står saken i samme stilling som for lagmannsretten.
Saken er for Høyesterett prosedert i sammenheng med en sak fra Hamar med tilsvarende problemstilling, lnr 120/1992, hvor dom er avsagt tidligere i dag.
Den ankende part, Leif Haave, har for Høyesterett i hovedtrekk gjort gjeldende:
I Notodden-distriktet har det vært vanlig at kjøpesummen ved utskillelse av areal fra fast eiendom fastsettes som en årlig grunnavgift. Eierne sikret på denne måten det fremtidige inntektsgrunnlag for eiendommene, selv om de mistet en del av sitt ressursgrunnlag. Denne praksis må ses i sammenheng med vassdragsreguleringslovgivningen fra 1917 om årlige erstatninger ved avståelser, en ordning som også er tatt opp i senere lovgivning om ekspropriasjon. Det dreier seg således om en kontraktspraksis som lovgiver har funnet beskyttelsesverdig.
Årlige erstatninger fastsatt etter nevnte lovgivning er etter lovendring i 1983 - med virkning for samtlige årlige erstatninger - gjenstand for justering etter kronens kjøpekraft. Dersom årlige vederlag fastsatt ved avtale ikke skulle kunne oppreguleres tilsvarende, vil dette virke urimelig og kunne skape avgrensningsspørsmål.
De prinsipielle betraktninger plenumsdommene hviler på, må føre til oppregulering av grunnavgiften. Det er ingen merkbar forskjell mellom stedsevarige festeforhold og stedsevarige grunnbyrdeforhold. Grunnavgiften har mistet sin verdi. Partene hadde ikke forutsett en slik utvikling. Forholdet kan ikke sies opp av grunnbyrdehaveren. Det er ikke spørsmål om å gi oppregulering på grunnlag av verdistigning på den fradelte tomt. Det saken gjelder, er en justering av den årlige avgift på grunnlag av den allmenne prisstigning i samfunnet, slik at ytelsen blir i tråd med det avtalen bygger på og begge parter forutsatte.
Tilbudene om innløsning kan ikke ha betydning for avgjørelsen. Leif Haave er ikke kjent med hva som skjedde ved salget og umiddelbart etterpå. De tilbud han har fått, har gjeldt kapitalisering av en avgift som tiden har løpt fra. Noen innløsning etter reell verdi har det ikke vært spørsmål om.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom, domsslutningens pkt 1, stadfestes. 2. Gustav Hedvall dømmes til å betale Leif Haaves saksomkostninger for alle retter."
Ankemotparten, Gustav Hedvall, har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Avtaleloven §36 får ikke anvendelse i dette tilfellet.
Det ankemotparten ervervet i 1953, var tomten med den verdi den hadde ved overskjøtingen. Det er dette han skal betale for. Verdistigningen på tomten i tiden etter overdragelsen tilfaller ham som eier.
Oppgjørsmåten er ensidig fastsatt av selgeren, som var profesjonell og hadde advokathjelp. Det var opprinnelig en lønnsom ordning for selgeren.
Allerede i 1955 - før verdiene hadde utviklet seg slik at det kunne bli snakk om urimelighet - tilbød Hedvall seg å innløse grunnbyrden. Dette har han fastholdt senere, men ikke fått anledning til av selgeren og hans etterkommer. Hedvall kan i denne situasjon ikke sies å ha gjort gjeldende noe urimelig kontraktsvilkår. Og når eierne av Høibø i mer enn 30 år har nektet å motta innløsning, må Haave iallfall ha risikoen for prisutviklingen. Det må i denne forbindelse legges vekt på at Hedvall ikke har noen forhandlingsposisjon med mulighet for å komme ut av kontraktsforholdet.
Grunnavgiftene for et meget stort antall tomter utskilt fra denne og andre eiendommer i området er gjennom årene blitt innløst. Hvis man åpner for prisjustering overfor tomteeiere som ikke har fått innløst sine avgifter, skaper dette en urimelig ulikhet mellom tomteeiere med samme kontraktsgrunnlag.
Det er her heller ikke lenger noen jordbrukseiendom som trenger avgiften som del av sitt inntektsgrunnlag.
Vassdrags- og ekspropriasjonslovgivningen har ingen betydning i saken.
Subsidiært anføres at det som i høyden kan være gjenstand for revisjon, må være den langtidsrente grunnavgiften bygger på. Kjøpesummen er fastsatt en gang for alle.
Ankemotparten har nedlagt denne påstand:
"1. Lagmannsrettens dom, punkt 1, stadfestes.
2. Leif Haave dømmes til å betale saksomkostninger til Gustav Hedvall for byrett og lagmannsrett, samt for Høyesterett å betale saksomkostninger til det offentlige og til Gustav Hedvall for så vidt angår hans egenandel."
Jeg finner at anken må tas til følge.
Det generelle spørsmål om avtaleloven §36 kan anvendes på slike avtaler om stedsevarige grunnavgifter som vi her står overfor, og forholdet til plenumsdommene fra 1988, er behandlet i saken fra Hamar, som det er avsagt dom i tidligere i dag. Jeg viser til førstvoterendes uttalelser der, som jeg i det vesentlige er enig i. Avtalen som nærværende sak gjelder, er inngått etter kontraktene i Hamar-saken, men litt før den festeavtale som var gjenstand for behandling i plenumsdommen i Rt-1988-295, Skjelsvik-dommen. I forhold til plenumsdommene og de sentrale synspunkter disse bygger på, står saken i utgangspunktet i samme stilling som saken fra Hamar. Spørsmålet blir etter dette om det foreligger spesielle omstendigheter som kan lede til et annet resultat ved den nærmere konkrete vurdering som skal foretas etter avtaleloven §36.
Ankemotpartens prosessfullmektig har i sin prosedyre særlig fremhevet de innløsningstilbud Hedvall har fremsatt. Jeg legger - på samme måte som lagmannsretten - til grunn at han ved flere anledninger, første gang sannsynligvis i 1955, har tilbudt Ambros og Leif Haave innløsning med den kapitaliserte verdi av de årlige grunnavgifter.
Ved kjøpet av tomten påtok Hedvall seg overfor Haave å betale i form av løpende avgift, en ordning som har vært utbredt og alminnelig akseptert i deler av landet. At Ambros Haave et par år senere ønsket å fastholde avtalen slik den var inngått og motsatte seg innløsning, kan etter min mening ikke ha konsekvenser for det spørsmål saken gjelder. Når dette ikke kan tillegges vekt, er det nettopp fordi det kort tid tidligere var avtalt mellom partene at kjøpesummen skulle gjøres opp med terminvise ytelser. De innløsningstilbud som er fremsatt etter at grunnavgiften som følge av prisutviklingen hadde mistet den vesentlige del av sin verdi, kan etter min mening heller ikke tillegges betydning.
Etter det som er opplyst, er mange lignende grunnbyrder til fordel for Høibø og andre eiendommer i distriktet bortfalt ved innløsning, mens en del står ved lag. Innløsning har berodd på avtale mellom partene, og bakgrunnen kan ha vært forskjellig. Jeg kan ikke se at man kan utlede noe av dette for vår sak. Slik jeg ser det, foreligger det ikke i denne sak omstendigheter som gir grunnlag for et annet resultat enn i saken fra Hamar.
Når den etterfølgende utvikling gir grunnlag for å endre avtalen ved oppjustering av grunnavgiften til fordel for den ene part, kan det reises spørsmål om den annen part - om han ønsker det - kan kreve å komme ut av forholdet ved innløsning etter kapitalisert verdi av den oppjusterte grunnavgift. Gode grunner taler etter min mening for dette, hensett også til at avgiftens funksjon som et bidrag til å opprettholde inntektsgrunnlaget for en landbrukseiendom, ikke lenger er til stede. Jeg går ikke nærmere inn på spørsmålet, da det ikke foreligger til avgjørelse i saken.
Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste. På samme måte som i saken fra Hamar bør det ikke tilkjennes saksomkostninger for noen instans.
Den ankende parts påstand som her legges til grunn - bortsett fra når det gjelder saksomkostningene - innebærer at reguleringen gis virkning fra avsigelsen av herredsrettens dom.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett tilkjennes ikke.