HR-1992-128-K - Rt-1992-388
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-03-05 |
| Publisert: | HR-1992-00128-K - Rt-1992-388 (93-92) |
| Stikkord: | Husleierett, Eierseksjon, Sameie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsivating lagmannsrett - Høyesterett HR-1992-00128 K, jnr 25/1992. |
| Parter: | Petter Skouen (advokat Espen Tøndel) mot Sameiet Løvenskioldsg 18 (advokat Jan Norenberg). |
| Forfatter: | Sinding-Larsen, Skåre, Langvand |
| Lovhenvisninger: | Eierseksjonsloven (1983) §27, Tvistemålsloven (1915) §404, Sameigelova (1965), §1 |
Saken gjelder om et eierseksjonssameie har partsevne i et søksmål mot en av sameierne.
Sameiet Løvenskioldsgate 18 v/styrets formann har ved stevning av 3. april 1991 reist søksmål mot en av sameierne, Petter Skouen. Saken gjelder dels uenighet om fordeling av fellesutgiftene, dels spørsmålet om det er sameiet eller Skouen som skal betale reparasjonen av en balkong etter en vannskade.
Eierseksjonssameiet består av ialt 10 boligseksjoner.
I brev av 17. september 1991 til partenes prosessfullmektiger reiste forberedende dommer i byretten spørsmål om søksmålet måtte avvises ex officio. Det ble vist til Rt-1991-903 og lagmannsrettens kjennelse av 19. april 1991. Etter at partene hadde uttalt seg om spørsmålet, avsa byretten den 26. september 1991 kjennelse med slik slutning:
"1. Søksmålet avvises.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Sameiet Løvenskioldsgate 18 påkjærte kjennelsen til Eidsivating lagmannsrett som den 19. desember 1991 avsa slik kjennelse:
"1. Saken fremmes.
2. Avgjørelsen av saksomkostningene utstår til hovedsaken."
Lagmannsrettens avgjørelse er avsagt under dissens.
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler fremgår av byrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Petter Skouen har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse under henvisning til tvistemålsloven §404 nr 3.
Den kjærende part har i det hovedsakelige anført:
Flertallet i lagmannsretten har tolket reglene om partsevne feil i nærværende sak. Det vises til mindretallets begrunnelse. Et sameie er ikke et eget rettssubjekt, og det har ut fra alminnelige prosessrettslige prinsipper heller ikke partsevne. Det vises til Jo Hov, Sivil Rettergang 168 og Rt-1991-903. Dersom et sameie skal ha partsevne, må det påvises et særskilt grunnlag. Det er feil når lagmannsrettens flertall har basert avgjørelsen på de alminnelige regler og lagt avgjørende vekt på at det i eierseksjonssameiet består et rettsfellesskap og et styre. Det bestrides at reelle hensyn taler for at sameiet skal ha partsevne i denne sak. Dersom sameiet skulle ha partsevne, ville dette innebære at den kjærende part ville være med til å bære sin andel av saksomkostningene forbundet med saken mot ham selv.
I kjæremålet er nedlagt slik påstand:
"1. Saken avvises.
2. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger for Eidsivating lagmannsrett og Høyesterett."
Sameiet Løvenskioldsgate 18 har tatt til motmæle og har i det hovedsakelige anført:
Kjæremotparten slutter seg i det alt vesentlige til den begrunnelse som lagmannsrettens flertall har gitt.
Eierseksjonsloven er på de fleste punkter preseptorisk, og i §1,2. bestemmes at sameieloven ikke får anvendelse i eierseksjonssameier. Sameieloven er fravikelig. Det seksjonerte sameie har i virkeligheten større likhetspunkter med det ansvarlige selskap enn med et vanlig sameie. Det må ikke legges en for snever forståelse inn i fortolkningen av eierseksjonsloven §27 fjerde ledd. Det vises til at Høyesterett i kjennelsen i Rt-1991-903 har reservert seg mot hvordan bestemmelsen i eierseksjonsloven §27 fjerde ledd "forøvrig er å forstå". De to tvistepunkter i nærværende sak er nettopp spørsmål av felles anliggender for sameiet. Det pekes på at søksmål mellom sameiet på den ene side og en eller flere av sameierne på den annen side hittil er blitt gjennomført uten komplikasjoner ved domstolene. Dersom Høyesteretts standpunkt i Rt-1991-903 generelt skal legges til grunn, vil det oppstå store praktiske problemer, reelt for alle de saker som pt står for domstolene, praktisk fordi det i store sameier vil være vanskelig å få alle sameiere til å stå som saksøkte overfor en enkelt som har misligholdt sine forpliktelser.
Det er i kjæremålstilsvaret lagt ned slik påstand:
"1. Saken fremmes.
2. Kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger for Eidsivating lagmannsrett og Høyesterett med kr 2.500,-."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Kjæremålet gjelder lagmannsrettens avgjørelse av et kjæremål, og kjæremålsutvalgets kompetanse er undergitt de begrensninger som følger av tvistemålsloven §404.
Lagmannsretten har lagt til grunn at søksmål mellom en sameier og boligsameiet ikke omfattes av bestemmelsen i siste punktum i eierseksjonsloven §27 fjerde ledd. Retten er imidlertid kommet til at sameiet må antas å ha partsevne i en sak som den foreliggende og har da bygget på en vurdering av reelle hensyn og alminnelige selskapsrettslige betraktninger. Den kjærende part er enig med lagmannsretten i at §27 fjerde ledd ikke kommer til anvendelse, men mener at lagmannsrettens rettsanvendelse er uriktig når den på annet grunnlag er kommet til at sameiet har partsevne.
Kjæremålsutvalgets kompetanse til å prøve lovanvendelsen er begrenset til å gjelde "tolkningen av en lovforskrift" jfr tvistemålsloven §404 nr 3. Lagmannsrettens avgjørelse beror ikke på tolking av noen bestemt lovforskrift, men på en konkret vurdering hvor også reelle hensyn er trukket inn. Denne vurderingen kan kjæremålsutvalget ikke overprøve.
Kjæremålsutvalget finner imidlertid grunn til å tilføye at utvalget er uenig i den forståelse av eierseksjonsloven §27 fjerde ledd som lagmannsretten har lagt til grunn.
Etter eierseksjonsloven §27 fjerde ledd kan styrets leder i "felles anliggender" saksøke og saksøkes med bindende virkning for sameierne. Lagmannsretten har som grunnlag for sin forståelse av bestemmelsen vist til kjennelse inntatt i Rt-1991-903. Det kjæremålsutvalget her avgjorde, var at et søksmål fra 11 sameiere som hevdet at vedtektenes bestemmelseom fordeling av fellesutgifter var ugyldig, ikke kunne rettes mot sameiet. Kjæremålsutvalget så det slik at det her dreide seg om en tvist mellom to grupper av sameiere, og fant at en slik tvist ikke gikk inn under §27 fjerde ledd. Utvalget presiserte at det ikke tok standpunkt til hvorledes §27 fjerde ledd ellers var å forstå.
Begrunnelsen for bestemmelsen i §27 fjerde ledd fremgår av NOU 1980:6 side 78. Det pekes her på at den alminnelige regel i sameieforhold, som er at alle sameiere må stå som saksøkere eller saksøkte i et tvistemål som angår felleskapet, vil være en tungvint ordning både for sameierne og motparten, "og utvalget fremmer derfor det nevnte forslag". Forslaget må forstås slik at for de saker som omfattes av §27 fjerde ledd, er det denne bestemmelse og ikke de alminnelige sameierettslige regler som skal gjelde.
Avgjørende for om bestemmelsen skal anvendes, er om søksmålet dreier seg om sameiernes "felles anliggender". Dette kan etter kjæremålsutvalgets syn være tilfelle også i saker hvor en sameier er part. Sameiets organer, årsmøtet og styret, kan treffe en rekke vedtak av betydning for forholdet mellom felleskapet og den enkelte sameier. Også iverksettelsen av slike vedtak må etter kjæremålsutvalgets syn høre til de "felles anliggender" hvor styret etter §27 fjerde ledd første punktum skal representere felleskapet. En annen ordning ville være helt upraktisk. Av siste punktum følger det da at styrets formann kan saksøke med bindende virkning for alle sameiere i slike saker.
Lagmannsrettens forståelse av §27 fjerde ledd er ikke gjort til kjæremålsgrunn, og utvalget kan heller ikke se at den har ført til noe uriktig resultat.
Kjæremålet blir etter dette å forkaste. Motpartens påstand om saksomkostninger må tas til følge forsåvidt gjelder omkostningene for kjæremålsutvalget. Disse omkostninger settes til kr. 1.000,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Kjæremålet forkastes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Petter Skouen til Sameiet Løvenskioldsgate 18 1.000 - ett tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.