HR-1992-211-K - Rt-1992-523
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1992-04-03 |
| Publisert: | HR-1992-00211-K - Rt-1992-523 (150-92) |
| Stikkord: | Tvangsauksjon, Virkningen av stadfestelse, Utkastelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Høyesterett HR-1992-00211 K, Lnr 211 K/1992, jnr 121/1992 |
| Parter: | Stein Eriksen (advokat Børre Hagen) mot Kari Langeland (advokat Arne Nærum). |
| Forfatter: | Christiansen, Halvorsen, Tjomsland |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §166, §173, Tinglysingsloven (1935) §22, Tvistemålsloven (1915) §179, §404, §128, §167 |
Skien og Porsgrunn namsrett stadfestet 4 juli 1991 bud avgitt på tvangsauksjon begjært etter tvangsfullbyrdelsesloven §173 av Kari Langeland på eiendommen gnr 87 bnr 6 og 8 i Bamble. Kari Langeland begjærte da den tidligere auksjonskjøper, R. Kristiansens Eftf. A/S, utkastet fra eiendommen, og namsmannen tok begjæringen til følge. Stein Eriksen, som 27 april 1990 hadde inngått leieavtale med R. Kristiansens Eftf. A/S, påklaget namsmannens beslutning til namsretten. Utkastelsesforretningen ble gjennomført den 31 juli 1991 ved at også Stein Eriksen ble utkastet fra eiendommen og Kari Langeland ble satt i besittelse av eiendommen.
Namsretten avsa 4 oktober 1991 kjennelse med slik slutning:
"1. Den foretatte utkastelsesbegjæring avholdt 31. juli 1991 stadfestes.
2. Klageren tilpliktes å betale kr 2.500,- kronertotusenfemhundre 00/00 i saksomkostninger innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelse."
Stein Eriksen påkjærte namsrettens kjennelse til Agder lagmannsrett som 10 februar 1992 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. Påstanden om utkastelse av Kari Langeland avvises.
3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Stein Eriksen til Kari Langeland v/advokat Arne Nærum kr 1.500,- - ettusenfemhundre 00/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse."
Stein Eriksen har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet gjelder lagmannsrettens tolking av tvangsfullbyrdelsesloven §166. Det vises til at eiendomsretten erverves ved stadfestelsen av auksjonsbudet, og auksjonskjøperen kan da foreta eierbeføyelser som å stifte bruksretter. I henhold til tinglysningsloven §22 nr 3 er vilkåret for at en bruksrett/leierett kan gjøres gjeldende uten tinglysning at denne er kortvarig og at bruken er tiltrådt. Ved langvarige kontraktsvilkår må leieforholdet bringes til opphør av den nye auksjonskjøper i henhold til de alminnelige oppsigelsesfrister. Det er da ikke reelle grunner til å foreta en innskrenkende tolking av eierrådighetsbegrepet i tvangsfullbyrdelsesloven §166 og §167. Det foreligger ingen oppsigelse, og hans besittelse av eiendommen bygger ikke på en åpenbar uholdbar hjemmel. Han har tilrådt bruken av eiendommen i april 1990 i henhold til inngått leiekontrakt.
I kjæremålserklæringen er det lagt ned slik påstand:
"1. Namsmannen i Bambles utkastelsesbeslutning av 31. juli 1991 vedrørende gnr. 87 bnr. 6 og bnr. 8 i Bamble oppheves.
2. Stein Eriksen tilkjennes saksomkostninger for namsrett, lagmannsrett og for Høyesterett med kr 7.500."
Kari Langeland, som i tilsvaret anfører at lagmannsrettens lovforståelse er riktig, har lagt ned slik påstand:
"1. Kjæremålet forkastes.
2. Kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger for Høyesteretts kjæremål med kr 500,-."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Det foreligger et videre kjæremål og kjæremålsutvalgets kompetanse er derfor begrenset overensstemmende med bestemmelsene i tvistemålsloven §404. Kjæremålet gjelder lagmannsrettens lovtolkning, jf tvistemålsloven §404 nr 3.
Etter tvangsfullbyrdelsesloven §166 blir auksjonskjøperen eier ved stadfestelsen. Han kan da også disponere rettslig over eiendommen ved å leie den ut. Spørsmålet i saken gjelder om den som besitter eiendommen etter en slik avtale med auksjonskjøperen har en åpenbart uholdbar hjemmel i forhold til den som kjøper eiendommen på en ny auksjon som avholdes fordi den første kjøper ikke har betalt kjøpesummen. Lagmannsretten har besvart dette spørsmålet bekreftende; i det den blant annet uttaler:
"Selv om det ikke fremgår av noen bestemmelse i tvangsloven, og selv om ordlyden i §166 første ledd kan sies å indikere noe annet, må det etter lagmannsrettens mening være åpenbart at en auksjonskjøper har begrenset eierrådighet så lenge kjøpesummen ikke er betalt. Dette følger for øvrig også av bl.a. loven §175 første ledd om at skjøte ikke skal utstedes før stadfestelseskjennelsen er stadfestet og auksjonskjøperen har oppfylt sine forpliktelser. Nær sagt hvem som helst kan inngi et bud og oppnå å få dette antatt av auksjonsrekvirenten og stadfestet av namsretten. Den eierposisjon som derved oppnås, har betaling av kjøpesummen som motstykke. Hvis kjøpesummen ikke betales, mister auksjonskjøperen selv all rett. Den som utleder sin rett fra ham, kan da i utgangspunktet ikke få noen sterkere posisjon."
Kjæremålsutvalget finner det ikke tvilsomt at leieavtalen faller bort så langt den ikke er beskyttet av tvangsfullbyrdelsesloven §128 tredje ledd, jf tinglysningsloven §22 nr 3. Derimot kan kjæremålsutvalget ikke se at leietakeren påberoper seg en åpenbart uholdbar hjemmel dersom den nye auksjonskjøperen ikke har sagt opp leieavtalen i samsvar med tinglysningsloven §22 nr 3, jf også kjennelsen i Rt-1984-1495 hvor problemstillingen riktignok var en noe annen.
Kjæremålsutvalget er etter dette kommet til at lagmannsrettens kjennelse bygger på en uriktig tolking av bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven. Kjennelsen må derfor oppheves og hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsretten.
Saksomkostningsspørsmålet utstår i medhold av tvistemålsloven §179.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Lagmannsrettens kjennelse oppheves og saken hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsretten.
Saksomkostningsspørsmålet utstår i medhold av tvistemålsloven §179.