HR-1993-87-A - Rt-1993-694
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-06-09 |
| Publisert: | HR-1993-00087-A - Rt-1993-694 (242-93) |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Gulating lagmannsrett LG-??? - Høyesterett HR-1993-00087 A, nr 320/1991. |
| Parter: | I. Kalhagen 3 A/S (advokat Ståle Eeg Nielsen - til prøve) mot 1. Os kommune (advokat Eivind Roll) 2. Opplysningsvesenets Fond v/Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet (regjeringsadvokaten v/advokat Nils Ihlen Ramm). II. Opplysningsvesenets Fond v/Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet (regjeringsadvokaten v/advokat Nils Ihlen Ramm) mot Os Kommune (advokat Eivind Roll). |
| Forfatter: | Halvorsen, Dolva, Tjomsland, Gjølstad, Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §373, Skjønnsprosessloven (1917) §48, §53, §54b |
Dommer Halvorsen: Saken gjelder spørsmål i forbindelse med fastsettelse av ekspropriasjonserstatning og fordeling av erstatningen mellom fester og bortfester for avstått festetomt. Dette har sammenheng med ekspropriasjon av grunn og rettigheter i forbindelse med omlegging av veikryss ved riksvei 1 i Os kommune. Arbeidene medførte inngrep på fire festetomter, hvorav to var ubebygd og to bebygd for utnyttelse til næringsvirksomhet. Bortfester er Opplysningsvesenets Fond v/Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet.
Os kommune saksøkte ved skjønnsbegjæring av 18 mai 1989 Opplysningsvesenets Fond og festerne av de fire festetomtene. Saken ble etter inngått avtale hevet for festerne av den ene av de ubebygde tomtene, festetomt nr 49, som bare var berørt av inngrepet i liten grad.
Midthordland herredsrett avhjemlet 29 mars 1990 skjønn hvor det for festetomt nr 44, fester Kalhagen 3 A/S, og 51 og 85, fester Os Vask, ble fastsatt erstatning til bortfesteren, Opplysningsvesenets Fond, på grunnlag av full tomteverdi som industritomt med kr 220 pr m2. Festerne fikk ikke erstatning for noen del av grunnverdien. Skjønnsretten la til grunn at festekontraktene måtte forstås slik at grunnerstatningen i sin helhet skulle tilfalle bortfesteren. Os Vask ble tilkjent erstatning for tapt utvidelsesmulighet, knyttet til en igangværende næringsvirksomhet, med kr 90.000.
Os kommune begjærte overskjønn overfor Opplysningsvesenets Fond og Os Vask. Festerne Kalhagen 3 A/S og Os Vask begjærte også overskjønn. Under overskjønnsforhandlingen for Gulating lagmannsrett fremsatte Kalhagen 3 A/S som ny anførsel at overskjønnsretten ikke hadde kompetanse til å ta standpunkt til tvisten mellom selskapet og Opplysningsvesenets Fond om fordelingen av erstatningsbeløpet for bortfestet grunn etter festekontraktens bestemmelser. Kalhagen 3 A/S krevet i steden at lagmannsretten avga alternative takster.
Lagmannsretten avhjemlet overskjønn 1 juli 1991. Retten fant det nødvendig å ta standpunkt til forståelsen av festekontraktene for å kunne komme frem til den erstatning som eksproprianten skulle betale. Her kom lagmannsretten til at festekontraktene måtte forstås slik at Opplysningsvesenets Fond hadde krav på den "fulle" omsetningsverdi av tomtene og tiltrådte herredsrettens begrunnelse. Lagmannsretten la - som herredsretten - til grunn at "omsetningsverdien "strøksprisen" vil være den høyeste for de aktuelle arealer". Etter rettens syn ble imidlertid erstatningen for tomteverdien satt til kr 150 pr m2. Erstatningen til Os Vask ble opprettholdt, men med en annen begrunnelse.
Kalhagen 3 A/S erklærte anke over overskjønnet mot Os kommune og Opplysningsvesenets Fond. Anken gjelder feil ved rettsanvendelsen og saksbehandlingen. Opplysningsvesenets Fond påanket overskjønnet når det gjelder den fastsatte grunnerstatning for festetomtene. I anken angripes rettsanvendelsen og saksbehandlingen. Høyesteretts kjæremålsutvalg nektet i medhold av tvistemålsloven §373 første ledd nr 1 anken fra Kalhagen 3 A/S fremmet for så vidt angår anken vedrørende selskapets krav om erstatning for subjektivt tap utover omsetningsverdi. For øvrig ble ankene henvist til Høyesterett.
Om saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser viser jeg til skjønnsgrunnene. Til bruk for Høyesterett er ved bevisopptak avhørt vitnet Jan Ove Tidem, underdirektør i Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet. Det er fremlagt en del nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å spesifisere.
Kalhagen 3 A/S - heretter også kalt festeren eller selskapet - har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Kjernen i saken er spørsmålet om festeklausulen kommer til anvendelse og i så fall om overskjønnsretten hadde kompetanse til å ta standpunkt til forståelsen av klausulen i og med at denne var omtvistet og festeren hadde krevet alternative takster. Festeren mener av forskjellige grunner at klausulen ikke kan anvendes i denne sak. Dels dekker den ikke formålet for ekspropriasjonen - heller ikke ekspropriasjon av hele tomten - dels må klausulen fortolkes innskrenkende, og dels kan ugyldighetsregler hindre anvendelsen av den. Kommunen har prosedert på en tredje forståelse av avtalen. Erstatningen kan da bli forskjellig alt etter hvilken forståelse av avtalen som legges til grunn.
Skjønnsretten har ikke kompetanse til å ta standpunkt til tvister mellom ekspropriater innbyrdes om hvem som skal ha erstatningen - helt eller delvis.
Den forståelse lagmannsretten er kommet frem til, vil kunne føre til at den fastsatte erstatning kan bli for liten til å dekke den ene eller begge ekspropriaters krav, dersom et etterfølgende søksmål for de ordinære domstoler resulterer i at en annen forståelse av klausulen blir lagt til grunn.
Overskjønnsretten ville bare ha hatt kompetanse til å ta stilling til klausulen dersom partene hadde samtykket i dette. Slikt samtykke var ikke gitt. Tvert imot hadde festeren krevet alternative takster. Prinsipalt blir det anført at det da var en rettsanvendelsesfeil at lagmannsretten tok standpunkt til klausulen istedenfor å avgi alternative takster. Subsidiært gjøres det gjeldende at lagmannsrettens håndtering av dette spørsmål må sees som en saksbehandlingsfeil. I begge tilfeller må resultatet bli opphevelse av overskjønnet.
Kalhagen 3 A/S har nedlagt slik påstand:
"1. Gulating lagmannsretts overskjønn i sak B nr. 90-0023 av 1. juli 1991 oppheves i den utstrekning det er påanket og hjemvises til ny behandling.
2. Kalhagen 3 A/S tilkjennes erstatning for saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett."
Opplysningsvesenets Fond hevder at overskjønnet må oppheves på grunn av uriktig rettsanvendelse som førte til at fondet ikke fikk den erstatning det hadde krav på etter festekontrakten. Subsidiært gjøres det gjeldende at skjønnsgrunnene er for uklare til at rettsanvendelsen kan kontrolleres og at overskjønnet da må oppheves på dette grunnlag.
Fondet hevder prinsipalt at det skulle ha fått erstattet den kapitaliserte verdi av de fremtidige festeinntekter tillagt mulig gjenværende tomteverdi ved festetidens utløp, neddiskontert til nåtidsverdi. I tillegg hadde fondet etter klausulen krav på den erstatning som etter vanlige ekspropriasjonsrettslige regler skulle ha tilfalt festeren. Dette følger av at festerens rett etter festekontrakten er tiltransportert bortfesteren. Subsidiært gjøres det gjeldende at klausulen ga fondet krav på erstatning for full grunnverdi uten fradrag for påheftet festerett.
Opplysningsvesenets Fond er enig i lagmannsrettens forståelse av festeavtalen så langt retten har lagt til grunn at all grunnerstatning tilkommer fondet. Meningen med klausulen er å gjennomføre en annen fordeling enn den som følger av de deklaratoriske regler.
Det var riktig av lagmannsretten å ta prejudisielt standpunkt til klausulen. Skjønnsprosessloven §48 begrenser ikke skjønnsrettens kompetanse, men er bare en saksbehandlingsregel. Kompetansen må søkes i behovet for å få fastslått de rettslige og faktiske forhold som er nødvendig for å nå frem til skjønnsresultatet. Også hensiktsmessighetsbetraktninger vil her komme inn.
I denne saken var det helt nødvendig for overskjønnsretten å ta standpunkt til klausulen. Dette var avgjørende for å få fastslått hvilken erstatning kommunen skulle betale, idet kommunen hevdet at klausulen bare fratok festeren rett til grunnerstatning uten å overføre denne rett til bortfesteren. Således var det ingen lovanvendelsesfeil eller saksbehandlingsfeil at lagmannsretten tok stilling til avtalen og ikke avga alternative takster.
Videre påpeker fondet at det ikke foreligger noen "ren" strid mellom ekspropriater innbyrdes. Selv om den innbyrdes strid mellom ekspropriatene i denne sak ikke får betydning for den samlede erstatning kommunen må betale, ville det være lite naturlig og heller ikke praktisk om overskjønnsretten ved en ny behandling av saken skulle være avskåret fra en videre vurdering av klausulen til også å omfatte stillingtagen til fordelingen av erstatningen mellom fester og bortfester. De spesielle forhold i denne sak gjør at dette ikke ville innebære brudd på den reserverte holdning rettspraksis og teori har tatt med hensyn til skjønnsrettens kompetanse ved tvister mellom ekspropriater innbyrdes.
Opplysningsvesenets Fond har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet oppheves så langt det er påanket, og saken hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten.
2. Opplysningsvesenets fond v/Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Os kommune mener at det ingen feil hefter ved overskjønnets rettsanvendelse eller ved skjønnsgrunnene. Kommunen er enig med Opplysningsvesenets Fond i at festerne etter festekontraktens bestemmelser ikke tilkommer noen del av grunnerstatningen. Lagmannsretten har bare tilkjent bortfesteren erstatning for det konkrete tap denne har lidt. Mer enn det fulle tap skal ikke erstattes. Det pekes i denne forbindelse på at det ikke eksisterer noen regel som er til hinder for at kommunen på denne måten slipper med en mindre erstatning enn den som den ellers hadde måttet betale.
Os kommune har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet stadfestes så langt det er påanket.
2. A/S Kalhagen 3 og Opplysningsvesenets Fond betaler saksomkostninger til Os kommune."
Jeg er kommet til at ankene må tas til følge og overskjønnet oppheves så langt det er påanket.
Begge ankesakene reiser spørsmål om betydningen av klausulen i festekontraktene om fordelingen av erstatningen ved ekspropriasjon. Klausulen er i noe forskjellig utforming opplyst å være inntatt i størstedelen av de ca 16.000 festeavtaler Opplysningsvesenets Fond har inngått om bortfeste av prestegårdsjord. Vi har å gjøre med to varianter av disse standardavtaler, men det er enighet mellom partene at for de spørsmål denne saken reiser, er forskjellen i klausulenes utforming uten betydning.
I festekontrakten vedrørende festetomt nr 44, fester Kalhagen 3 A/S, er bestemmelsen inntatt som pkt 9 og lyder slik:
"I tilfelle av avståing av parsellen eller deler derav til gate- og veggrunn eller liknende og hvortil der - om ekspropriasjon ikke finner sted - behøves Kirkedepartementets samtykke, tilfaller erstatningen presteembetet og innbetales til dette eller det offentlige uten at der tilkommer festeren noen annen erstatning for dette enn at festeavgiften nedsettes i forhold til det avståtte stykke. Nedsettelsen blir i tilfelle å bestemme ved skjønn. Kirkedepartementet kan tilstå festeren ytterligere nedsettelse i festeavgiften i tilfeller hvor grunnavståingen volder festeren særlig ulempe."
Festeren mener at klausulen ikke kommer til anvendelse. Dels skulle dette bero på at avtalen etter sin ordlyd ikke omfatter en slik avståelse det her gjelder. Dels er det anført at avtalen må fortolkes innskrenkende, slik at den av den grunn ikke kommer til anvendelse. Endelig er det pekt på at det kan reises spørsmål om avtalens gyldighet.
Både kommunen og fondet gjør gjeldende at klausulen må anvendes. Fondet hevder at avtalen gir transport på festerens krav til bortfesteren, mens kommunen mener at klausulen bare fratar festeren retten til å få sitt tap erstattet. Fondet skal etter vanlige ekspropriasjonsrettslige regler få sitt konkrete tap erstattet - ikke mer - mener kommunen.
Jeg tar først for meg anken fra Opplysningsvesenets Fond.
Gjennom avgjørelsene i Rt-1972-608 og Rt-1979-321 er det fastslått at det ikke er noe i veien for i festeforhold å avtale, for tilfelle av ekspropriasjon, en bestemt fordeling av erstatningsbeløpet annerledes enn den som følger av vanlige ekspropriasjonsrettslige regler. Såfremt avtalen ikke ellers kommer i strid med ugyldighetsregler, er det således klar adgang til å avtale i festekontrakten at bortfesteren ved ekspropriasjon, i tillegg til sitt eget konkrete tap, skal ha den erstatning festeren ville ha hatt krav på etter deklaratorisk rett.
Så vel skjønnsretten som overskjønnsretten fant det nødvendig for å avgjøre hvilken erstatning kommunen skulle betale, å ta standpunkt til om klausulen skulle anvendes. Begge de tidligere instanser har tolket avtalen og kommet til at klausulen måtte få anvendelse. Både herredsretten og lagmannsretten kom derfor til at festerne ikke hadde krav på noen andel i grunnerstatningen. Men når det gjaldt utmålingen av erstatningen til fondet, kom lagmannsretten til et annet resultat enn herredsretten. Lagmannsretten har i sin begrunnelse blant annet anført:
"Grunneieren - Staten - har krav på å få erstattet sitt konkrete tap. Ekspropriaten skal stilles i samme posisjon som om ekspropriasjon ikke hadde funnet sted. Lagmannsretten ser det slik at de langsiktige festeavtaler som Staten har inngått med festerne for rimelige festeavgifter, vil påvirke den pris en eventuell kjøper ville være villig til å gi. Særlig fordi festeavgiften først vil kunne kreves oppregulert om 10 - 15 år, noe forskjellig for de 3 festekontrakter. Staten vil derfor få den "fulle" omsetningsverdi av tomtene på tiltredelsestidspunktet når det tas hensyn til de avtaler som foreligger."
Lagmannsrettens begrunnelse er uklar når det gjelder redegjørelsen for hva retten har bygget på i så vel rettslig som faktisk henseende. Lest i sammenheng levner imidlertid premissene etter min mening ikke tvil om at overskjønnsretten ikke har tilkjent Opplysningsvesenets Fond den del av grunnerstatningen som ellers ville ha tilfalt festeren. - Alle partene i ankesakene har også oppfattet overskjønnet slik. - Skjønnsgrunnene er da iallfall tilstrekkelige til å fastslå at rettsanvendelsen på dette punkt er uriktig. Når det først er avgjort at klausulen skal anvendes, kommer man opp i den situasjon som jeg innledningsvis nevnte, at det mellom fester og bortfester kan avtales en annen fordeling enn den som følger av deklaratorisk rett. Da skal Opplysningsvesenets Fond ha den erstatning som ellers tilkommer festerne overensstemmende med statens prinsipale anførsel om erstatningsberegningen. Når dette legges til grunn, vil resultatet stemme overens med Rt-1979-321 som slår fast at en slik avtale ikke kan medføre noen form for dobbelterstatning. Den samlede erstatning som kommunen skal betale, blir med andre ord den samme om en avtale hadde foreligget eller ikke.
Skjønnet må etter dette oppheves så langt det er påanket, på grunn av feil rettsanvendelse.
Med henblikk på den nye behandling for overskjønnsretten er det nødvendig også å ta standpunkt til anken fra Kalhagen 3 A/S. Selskapet gjør, som tidligere nevnt, gjeldende at overskjønnsretten ikke hadde kompetanse til å ta stilling til tvisten mellom fester og bortfester om avtaleforståelsen, og at retten i stedet skulle ha etterkommet kravet om alternative takster.
Når det gjelder spørsmålet om hvilken kompetanse skjønnsretten har ved avgjørelsen av tvister som oppstår under ekspropriasjonsskjønn, er det naturlig å ta utgangspunkt i skjønnsrettens oppgave, nemlig å avgjøre skjønnskravet. Dette innebærer at skjønnsretten må ta standpunkt til alle de forhold som det er nødvendig å avgjøre for å trekke en konklusjon med hensyn til det saken gjelder, også når det er tvist mellom ekspropriat og ekspropriant om den rette løsning, se Rt-1971-1114 og Rt-1975-428. At skjønnsretten har denne kompetanse, er påkrevd for at ekspropriasjonsprosessen skal fungere hensiktsmessig.
I vår sak har, som tidligere nevnt, såvel herredsretten som lagmannsretten funnet det nødvendig å ta standpunkt til festeavtalen. Så langt dette gjelder kommunens anførsler, var det etter min mening nødvendig for overskjønnsretten å ta standpunkt til avtalen. Dette gjelder tvisten mellom ekspropriant og ekspropriat om den samlede erstatning kommunen skal betale.
Når det derimot gjelder tvisten innbyrdes mellom ekspropriatene - fester og bortfester - kan jeg ikke se at det vil være nødvendig for skjønnsretten å ta standpunkt for å kunne fullføre sin oppgave: å fastsette den samlede erstatning eksproprianten - kommunen - skal betale. Det som her står igjen, er bare tvisten mellom fester og bortfester om fordelingen dem imellom av den samlede ekspropriasjonserstatning for tomteverdien av uopparbeidet grunn. Kalhagen 3 A/S har pekt på at det kan anføres en rekke innsigelser mot at avtalen i dette tilfelle kan sette til side den fordeling som ellers ville følge av normale ekspropriasjonsregler. Ut fra det jeg har sagt om grunnlaget for skjønnsrettens kompetanse, kan jeg da ikke se at lagmannsretten vil kunne ta stilling til dette fordelingsspørsmålet. Dette gjelder selv om tvisten mellom ekspropriatene angår spørsmålet om anvendelse av fordelingsklausulen. Jeg viser her til Dragsten/Vislie: Skjønnsloven, side 302, hvor det sterkt fremheves at slike tvister må avvises fra skjønnet og henvises til de ordinære domstoler. Dragsten/Vislie angir videre at skjønnsretten kan oppfylle sin oppgave ved å fastsette erstatningen som omtvistet eller ved å fastsette alternative erstatningsbeløp. I vår sak skulle en slik fremgangsmåte ha vært fulgt. Kommunen kan så oppfylle sin erstatningsplikt ved å betale til Opplysningsvesenets Fond den erstatning som er fastsatt for bortfesteren, og deponere det resterende beløp i medhold av skjønnsprosessloven §53, annet ledd.
Når det gjelder saksomkostningsspørsmålet, har Opplysningsvesenets Fond nådd frem med sin anke mot kommunen, og fondet skal da her få sine saksomkostninger for Høyesterett erstattet av kommunen i medhold av skjønnsprosessloven §54b. Etter fondets oppgave, hvor det anføres at to tredjedeler av salæret og omkostningene samt hele gebyret gjelder denne anke, settes saksomkostningene til kr 33.000, herav er kr 20.000 salær.
Anken fra Kalhagen 3 A/S har ført frem i forhold til kommunen, og kommunen skal da betale saksomkostninger for Høyesterett etter skjønnsprosessloven §54b. Også i forhold til Opplysningsvesenets Fond har anken ført frem. Jeg kan imidlertid ikke se at denne anken har medført noe egentlig ekstraarbeid for Kalhagen 3 A/S. Det er da ikke grunn til å ilegge fondet saksomkostninger. Selskapet har også påstått seg tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten. Da overskjønnet nå oppheves og hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsretten, utgjør selskapets omkostninger for første gangs behandling i overskjønnet en del av de samlede saksomkostninger for lagmannsretten, slik at disse omkostninger må medtas under saksomkostningene for det fortsatte overskjønn og få sin avgjørelse der. Prosessfullmektigen for Kalhagen 3 A/S har fremlagt omkostningsoppgave. Saksomkostningene for Høyesterett som kommunen skal svare for, settes til kr 49.500, hvorav kr 28.000 er salær.
Jeg stemmer for denne dom:
I begge saker:
Gulating lagmannsretts overskjønn av 1 juli 1991 oppheves så langt det er påanket, og saken hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsretten.
I ankesak I:
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Os kommune til Kalhagen 3 A/S 49.500 - førtinitusenfemhundre - kroner. Opplysningsvesenets Fond v/Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet frifinnes for kravet om saksomkostninger.
I ankesak II:
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Os kommune til Opplysningsvesenets Fond v/Kirke-, utdannings- og forskningsdepartementet 33.000 - trettitretusen - kroner.
I begge saker:
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.