Rt-1972-608

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1972-06-15
Publisert:	Rt-1972-608
Stikkord:	Ekspropriasjon av festerett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 65B/1972
Parter:	Oslo kommune (kommuneadvokat Audvar Os) mot Norgear A/S v/styrets formann (advokat John Arff-Pettersen - til prøve).
Forfatter:	Bølviken, Endresen, Gundersen, Schweigaard Selmer, Heiberg
Lovhenvisninger:	Renteloven (1888) §3, Bygningsloven (1965) §32, §42, Grunnloven (1814) §105, Renteloven (1888), §31, §43, §59, §60, Bygningsloven (1965), Midl lov om forkjøpsrett til utbyggingsformål mm (1965)

Dommer Bølviken: Oslo kommune begjærte den 17. oktober 1968 ekspropriasjonstakst etter bygningsloven over Sagtomten eller Sagodden, gnr. 72 bnr. 2 og 17, beliggende til Akerselven ved Kjelsås i Oslo. Som motparter ble stevnet O. Mustad & Søn som grunneier og Jernløkken Mek. Verksted A/S som fester. Under saksforberedelsen for underskjønnet ble O. Mustad & Søns eiendommer på Kjelsås, derunder Sagtomten, kjøpt av Aftenposten, som trådte inn i den verserende skjønnssak vedrørende denne eiendom. For festeren ble saken overtatt av Norgear A/S, som Jernløkken Mek. Verksted A/S, B.W.B. Braathen & Co. A/S og Tandhjulfabrikken A/S var gått opp i ved fusjon, og som festeretten var overført til. Den 5. mai 1970, etter at forhandlingene for underskjønnet var innledet og kommunen hadde gitt uttrykk for at den ikke hadde plikt til å gjennomføre ekspropriasjonen, fremsatte Norgear A/S begjæring om skjønn etter bygningslovens §32, jfr. §59 og §60 . Sakene ble forenet til felles forhandling, og Norgear A/S la ned felles påstand i de to saker med krav om erstatning begrenset oppad til 4 millioner kroner.

Side:609

Underskjønn ble avhjemlet den 12. desember 1970 med slik slutning:

«1. Grunnerstatningen for gnr. 72, bnr. 2 og 17 settes til kr. 60,- seksti kroner - pr. m2 for den landgrunn og den elvegrunn som eksproprieres.

2. Oslo kommune tilpliktes å betale til Norgear A/S 51.100 - femtiett tusen og hundre - kroner, med 5 - fem - prosent årlig rente fra 17. oktober 1968.

3. Oslo kommune tilpliktes å betale saksomkostninger til

a) Aftenposten ved høyesterettsadvokat Finn Arnesen jr. med 2.500 - totusenfemhundre - kroner.

b) Norgear A/S ved høyesterettsadvokat Wilh. Munter Rolfsen med 19.500 - nittentusenfemhundre - kroner.

4. Oppfyllelsesfristen for betaling av beløpene under 2 og 3 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av skjønnet.

5. For øvrig frifinnes Oslo kommune for de saksøktes krav.»

Underskjønnets erstatningsfastsettelse ble ikke aktuell for Aftenpostens vedkommende, idet Oslo kommune benyttet sin forkjøpsrett etter lov av 25. juni 1965 til å tre inn i Aftenpostens kjøpekontrakt med O. Mustad & Søn.

Norgear A/S begjærte overskjønn, nå med krav om erstatning begrenset oppad til 1 million kroner. Overskjønnet, som ble avhjemlet den 12. juni 1971, hadde denne slutning:

«1. Erstatningen til Norgear A/S settes til kroner 578.389 - femhundresyttiåttetusentrehundreåttini - med 7 - syv - prosent rente fra 27. september 1965 til betaling skjer.

2. Oslo Kommune betaler til Norgear A/S v/høyesterettsadvokat W. Munter Rolfsen i saksomkostninger for Overskjønnsretten med kroner 35.000 - trettifemtusenkroner som forfaller til betaling 14 - fjorten - dager efter forkynnelsen.»

To av skjønnsmennene dissenterte og stemte for det resultat som underskjønnsretten var kommet til.

Saksforholdet og partenes anførsler for under- og overskjønn fremgår av skjønnsgrunnene.

Overskjønnet er av Oslo kommune påanket til Høyesterett for så vidt Norgear A/S er tilkjent erstatning utover det ved underskjønnet fastsatte beløp på kr. 51.100 for spilte utgifter i forbindelse med byggeprosjektet på Sagtomten og for så vidt angår renteberegningen og fastsettelsen av saksomkostninger for overskjønnet. Anken gjelder rettsanvendelsen.

Til bruk for Høyesterett er avholdt bevisopptak ved Oslo byrett, hvor styreformann i Norgear A/S, høyesterettsadvokat Wilhelm Munter Rolfsen, har avgitt partsforklaring. Vitneforklaringer er avgitt av arkitekt Ola Mørk Sandvik og av tidligere økonomidirektør hos O. Mustad & Søn, Knut Gunnar Haaland, som er nytt vitne for Høyesterett. Det er dokumentert skriftlige uttalelser av 18. mars 1972 fra høyesterettsadvokat Jon R. Gundersen og av 6. og 24. april 1972 fra høyesterettsadvokat Finn Arnesen jr. Det er også fremlagt en del nye dokumenter ellers.

Oslo kommune bestrider ikke overskjønnsrettens

Side:610

utgangspunkt, at en festekontrakt har selvstendig vern ved ekspropriasjon. Men det er feil lovanvendelse når overskjønnsretten legger til grunn at alt adekvat økonomisk tap skal erstattes, og når den utmåler erstatningen nærmest etter gjenanskaffelsesprinsippet. Det dreier seg om et tomteareal som festeren aldri har drevet virksomhet på. Etter alminnelige ekspropriasjonsrettslige regler og den foreliggende festekontrakts eget innhold har den et langt svakere vern enn det overskjønnsretten er kommet til. På grunn av eierens forbehold i kontraktens punkt 8 har festeren ikke krav på erstatning utover spilte utgifter til arkitekttegninger m.v.

Dette følger etter kommunens oppfatning for det første av den oppsigelsesrett som grunneieren har forbeholdt seg i punkt 8 første setning. Det er et generelt ekspropriasjonsrettslig utgangspunkt at en leier ikke er vernet utover det tidspunkt da leieforholdet tidligst kunne ha vært brakt til opphør. At oppsigelse faktisk er gitt, er ikke nødvendig. I ekspropriasjonssaker er det tilstrekkelig at oppsigelse kan skje. For så vidt vises særlig til Høyesteretts dom i Rt-1969-536.1 det foreliggende tilfelle var for øvrig kommunen i og med at den ble eier av O. Mustad & Søns eiendommer på Kjelsås, selv berettiget til å foreta oppsigelse.

For det annet mener kommunen at det følger av annen setning i punkt 8 at grunneieren tilkommer erstatning for tomten med de gamle bygninger uten hensyn til festeretten. Så vel O. Mustad & Søn som Aftenposten har forstått punkt 8 slik at grunneieren tilkommer erstatning for tomtens høyeste verdi til industriformål, uten fradrag for festeretten, en forståelse Norgear A/S har erklært seg enig i. Til tross for dette har overskjønnsretten lagt til grunn at erstatningen til grunneieren skulle ha vært utmålt etter tomtens forrentningsverdi basert på festekontrakten som heftelse, og at det var feil når underskjønnsretten i det for så vidt rettskraftige underskjønn hadde fastsatt erstatningen til grunneieren på grunnlag av salgsverdien uten hensyn til festeretten.

Under enhver omstendighet finner kommunen det klart at partene ikke med virkning for eksproprianten kunne avtale at grunneieren skulle ha høyeste lovlige omsetningsverdi og festeren samtidig erstatning for festeretten. Når underskjønnsretten ut fra en etter kommunens oppfatning riktig forståelse av kontraktens punkt 8, og i samsvar med det partene var enig om, tilkjente eieren høyeste salgsverdi, var det ingen plass for erstatning også for festeretten. Det ville i tilfelle bli dobbelt erstatning.

For så vidt Norgear A/S krever erstatning for tap utover grunnverdien, kreves det etter kommunens oppfatning i realiteten erstatning for tap som følge av selve reguleringen til park og den båndleggelse den medførte. Etter sikker praksis kan tap av denne art ikke kreves erstattet, bortsett fra spilte utgifter til planlegging, som etter praksis erstattes av kommunen på objektivt grunnlag.

Side:611

Subsidiært vil kommunen gjøre gjeldende at overskjønnsretten også ved utmalingen av erstatningen bygger på uriktige ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Det er i strid med nyere rettspraksis å erstatte tomter etter gjenanskaffelsesverdi, som overskjønnsretten her i realiteten gjør. Bare i helt spesielle tilfelle, hvor ekspropriasjonen griper inn i etablert næringsvirksomhet, kan gjenanskaffelsesverdi etter omstendighetene komme på tale. Dette er fastslått for så vidt angår eiere av grunn, og festere kan ikke komme i noen annen stilling.

Videre subsidiært vil kommunen hevde at det ikke er grunnlag for overskjønnsrettens beregning av renter fra 27. september 1965 da festeren satte frem krav om straksinløsning. Straksinnløsning kunne ikke kreves før reguleringsplanen ble stadfestet den 25. august 1967. Overskjønnsrettens renteberegning innebærer videre at det er tilkjent renter av utgiftsbeløp før de er påløpet. Festeren hadde heller ikke påstått renter før fra stadfestelsen av reguleringsplanen i 1967. Underskjønnsretten regnet renter fra fremsettelsen av skjønnsbegjæringen 17. oktober 1968, men det vanlige er å regne renter fra avhjemlingen av skjønnet. Det bestrides også at det er riktig å anvende 7 % rente.

Kommunen har lagt ned slik påstand: «Prinsipalt:

1. Oslo overskjønnsretts skjønn av 12. juni 1971 oppheves.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Subsidiært:

1. Oslo overskjønnsretts skjønn av 12. juni 1971 stadfestes, likevel slik at erstatningsbeløpet bare forrentes med 5 % og fra 12. desember 1970.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Norgear A/S anfører at festekontrakten gjelder et gammelt industriområde, og at Jernløkken Mek. Verksted A/S, som er en spesialbedrift, hadde en særlig interesse i å kunne fortsette nettopp i dette område, hvor virksomheten hadde vært drevet siden 1949. Det kommer i denne sak inn en rekke spesielle omstendigheter, som gir festeren en sterk stilling, og som må føre til at hele det subjektive tap må erstattes. Det bestrides at særlige forhold i forbindelse med festekontrakten kan føre til noe annet resultat.

Det anføres videre at en fester har et selvstendig ekspropriasjonsrettslig vern, at festerens tap må vurderes uavhengig av grunneierens tap, og at summen av flere rettighetshaveres tap kan overstige en eiendoms salgsverdi uten at det er tale om dobbelt erstatning. Det festeren i dette tilfelle krever erstattet, er utbyggingsinteressen, som her var på festerens hånd. For så vidt foreligger det et tap i næring, som etter vanlige ekspropriasjonsrettslige regler kan kreves erstattet. Spesielt påberopes Høyesteretts dom inntatt i Rt-1949-772 som et klart prejudikat for at også en leier kan kreve erstatning for tap i næring.

Uten at det gjøres gjeldende som et særlig erstatningsgrunnlag, vil Norgear A/S påberope seg kommunens sene behandling

Side:612

av denne sak og manglende hjelp fra kommunens side til å skaffe erstatningstomt. Forholdet påberopes som en omstendighet av betydning for den helhetsvurdering som må foretas av om det her er naturlig og rimelig å erstatte det fulle subjektive tap. At det må skje en slik helhetsvurdering, fremgår av Høyesteretts dom i Rt-1971-155.

Norgear A/S bestrider at overskjønnsretten har bygd på gjenanskaffelsesprinsippet. Det er vanlige tapsposter som flytningsutgifter m.v. foranlediget ved ekspropriasjonen det er gitt erstatning for. For øvrig har verken teori eller praksis trukket den konsekvens at en tomt som er driftsmiddel i næringsvirksomhet, ikke kan kreves erstattet etter gjenanskaffelsesverdi.

Når det gjelder regulering av Sagtomten til park, anføres det at Norgear A/S ikke kunne tenke seg at slik regulering skulle bli aktuell etter at tomten var blitt unntatt fra reguleringen av 1960. For øvrig er prinsippet om at det ikke kan kreves erstatning for tap som er en følge av selve reguleringen, ikke anvendelig når et tomteareal i sin helhet reguleres med straksinnløsningskrav og ekspropriasjon til følge.

Festekontrakten gir etter Norgear A/S' oppfatning intet holdepunkt for å avskjære festerens krav på erstatning, snarere tvert om. Kontrakten gav festeren en meget sterk stilling, og punkt 8 må ses i sammenheng med kontraktens bestemmelser for øvrig.

Første setning i punkt 8 er en uklar bestemmelse, etter Norgear A/S' oppfatning nærmest en force majeure klausul, som begge parter kunne påberope seg. Bestemmelsen hadde neppe hel regulering av tomten for øye. For øvrig må det være riktig å bygge på at kontrakten ikke var oppsagt. Den av kommunen påberopte dom i Rt-1969-536 er helt spesiell og kan ikke få betydning i det foreliggende tilfelle. Kommunen kan heller ikke gjøre bruk av kontraktens oppsigelsesklausul, idet det ville være en urimelig sammenblanding av regulering og eiendomserverv.

Annen setning i punkt 8 forstår Norgear A/S slik at det bare er de erstatningsposter som har sammenheng med grunnverdien, som festeren har frafalt.

Når det gjelder renter, anføres det at utgangspunktet i alle tilfelle er at det lidte tap skal erstattes, noe som må vurderes konkret, både når det gjelder rentefot og tidspunktet da rentene skal begynne å løpe. For så vidt ligger overskjønnsrettens avgjørelse innenfor partenes påstander. Å legge til grunn tidspunktet for bestridelsen av de enkelte utgiftsposter er rettsteknisk ikke mulig. Rentesatsen må fastsettes uavhengig av renteloven av 1888, som ikke gjelder i ekspropriasjonssaker.

Norgear A/S har lagt ned slik påstand:

«1. Oslo Overskjønnsretts skjønn av 12/6 1971 stadfestes.

2. Norgear A/S tilkjennes saksomkostninger også for Høyesterett.»

Jeg er kommet til at anken må tas til følge.

Festekontraktens punkt 8 har følgende innhold:

Side:613

«8. Skulle eiendommen i leietiden berøres av reguleringsbestemmelser eller rammes av brann, naturkatastrofe eller annen uforutsett hendelse, kan leieforholdet sies opp av hver av partene uten at leieren kan gjøre noe ansvar eller erstatningskrav gjeldende overfor Mustad. Av erstatning som måtte ydes tilkommer Mustad den del som angår tomt og/ eller eksisterende gamle bygninger, forsåvidt Mustad ikke har mottatt erstatning for gamle bygninger efter punkt 9.

W. M. tilkommer den del som angår nye av ham oppførte bygninger med fradrag for erstatning til Mustad for de gamle bygninger som måtte være revet. Fradrag skal ikke gjøres hvis W. M. har betalt Mustad erstatning efter punkt 9.

Verdi av gamle bygninger settes til kr. 45.000,- for bygningene B. og E. og til kr. 5.000.- for bygningene N1, N2 og N3.»

Jeg finner at overskjønnsretten har tolket punkt 8 annen setning uriktig når den har lagt til grunn at erstatningen til grunneieren skulle ha vært fastsatt på grunnlag av forrentningsverdien basert på festekontrakten som en heftelse. Som underskjønnsretten, og som partene var - og er - enige om, finner jeg at annen setning i punkt 8 må forstås slik at grunneieren skal ha full salgsverdi for tomten uten fradrag for festeretten. For Høyesterett har da også Norgear A/S presisert sitt krav derhen at det er de tapsposter som ikke har sammenheng med grunnverdien, som festeren i dette tilfelle krever erstatning for.

Når forholdet er dette, at festeren ikke har krav på erstatning for tap av festeretten, kan jeg - som underskjønnsretten - ikke se at det er grunnlag for å tilkjenne Norgear A/S erstatning, bortsett fra posten kr. 51.100,- for planleggingsutgifter, som er uomtvistet. Som underskjønnsretten ser jeg det slik at det her dreier seg om tap som etter gjeldende rett som hovedregel ikke kan kreves erstattet.

Utgangspunktet er at en regulering er bindende når den er stadfestet, bygningslovens §31, uten at det kan kreves erstatning for den rådighetsinnskrenkning som planen medfører. Det er i rettspraksis gjort unntak for planleggingsutgifter som er pådradd i tillit til en eksisterende regulering, eventuelt i tillit til situasjonen slik den var før området ble gjenstand for regulering. Videre hjemler bygningslovens §32 erstatning dersom en reguleringsplan medfører at en eiendom blir ødelagt som byggetomt eller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte. 1 nær tilknytning til denne regel er det videre i praksis fastslått at en eier som får sin grunn regulert til gate, park eller lignende, uten hensyn til reguleringen kan kreve erstatning basert på verdien som byggegrunn, dersom dette var den naturlige anvendelse før reguleringen. Det er på grunnlag av disse regler at Norgear A/S i det foreliggende tilfelle er tilkjent erstatning for planleggingsutgifter, og at erstatning til grunneieren er fastsatt på grunnlag av tomteverdien.

Noe næringstap som kan begrunne erstatning, foreligger ikke.

Side:614

Jernløkken Mek. Verksted A/S, som Norgear A/S utleder sin rett fra, har aldri drevet virksomhet på eller hatt noen tilknytning til Sagtomten før i forbindelse med byggeplanene i 1960- årene.

De forventninger festeren i dette tilfelle har hatt, og hans særlige interesse i å få bygge nettopp i dette området, ligger utenfor de interesser som det kan kreves erstatning for ved ekspropriasjon. Noen berettiget forventning om å få bygge på tomten kan jeg for øvrig ikke se at festeren i dette tilfelle kan ha hatt. Det dreier seg om et tomteareal som i generalplan av 1950 og i disposisjonsplan av 1960 var avsatt til grøntanlegg, idet det gikk inn som en del av et grønt belte langs begge sider av Akerselven. I den reguleringsplan som var utlagt til ettersyn i 1958, og som ble stadfestet i 1960, var Sagtomten opprinnelig tatt med i den regulering som da var aktuell, men den ble etter protest fra O. Mustad & Søn og av hensyn til dette firmas virksomhet holdt utenfor reguleringen. I byplanrådets vedtak i den forbindelse var det forutsatt at det på arealet ble holdt en utnyttelsesgrad som ikke vesentlig ble øket ved nybygg. Denne forutsetning ble visstnok ikke meddelt O. Mustad & Søn, men firmaet fikk beskjed om at Sagtomten var besluttet holdt utenfor ved «nærværende» regulering. Det måtte være klart for O. Mustad & Søn at reguleringsspørsmålet kunne stille seg annerledes om firmaets virksomhet på tomten opphørte, likesom det måtte være klart så vel for O. Mustad & Søn som for andre som måtte ønske å føre opp nybygg på tomten, som var uregulert område, at dette ikke kunne skje uten hensyn til reguleringsspørsmålet. Arkitekt Sandvik, som forberedte byggesaken, gav da også i rapporter i 1963, før festekontrakten ble inngått, uttrykk for at reguleringsspørsmålet måtte klarlegges. Blant annet av denne grunn ble i januar 1964 innsendt det forprosjekt som utløste den regulering som er bakgrunnen for nærværende sak.

Noen særlige omstendigheter i forbindelse med behandlingen av denne sak fra kommunens side eller spesielle omstendigheter ellers som kan begrunne det fremsatte erstatningskrav, kan jeg heller ikke se foreligger.

Jeg finner det ikke nødvendig å ta standpunkt til rekkevidden av kontraktens oppsigelsesklausul, som overskjønnsretten har lagt vekt på. Uten hensyn til denne klausul kan jeg ikke finne grunnlag for erstatning til festeren utover de kr. 51.100 som underskjønnsretten tilkjente.

Når det gjelder renteberegningen, oppstår spørsmålet etter mitt resultat bare i relasjon til erstatningspoeten på kr. 51.100,- for spilte arkitektutgifter m.v. Dette tap er direkte knyttet til reguleringsvedtaket, og jeg behøver ikke i denne sammenheng gå nærmere inn på hvilke regler man vil oppstille for renteberegning i sin alminnelighet i ekspropriasjonssaker. I samsvar med prinsippet i renteloven av 29. juni 1888 §3 antar jeg at renter i dette tilfelle må regnes fra kommunens fremsettelse av begjæring om ekspropriasjonsskjønn den 17. oktober 1968, det

Side:615

samme utgangspunkt som underskjønnsretten fastsatte. Rentesatsen kan etter §3 etter omstendighetene settes til 6 %, men ikke høyere. Jeg finner etter dette at overskjønnsrettens rentefastsettelse bygger på urktig lovanvendelse, og at skjønnet også for så vidt må oppheves.

Under de foreliggende omstendigheter finner jeg videre at tilkjennelsen av saksomkostninger for overskjønnsretten må oppheves, og at den ankende part bør tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet stadfestes for så vidt Norgear A/S er tilkjent 51.100 - femtién tusen ett hundre - kroner i erstatning.

For øvrig oppheves overskjønnet.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Norgear A/S til Oslo kommune 15.000 - femten tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Endresen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Gundersen, Schweigaard Selmer og Heiberg: Likeså.

Av underskjønnet (lagdommer Odd Galtung Eskeland med skjønnsmenn): - - -

II. Retten legger følgende saksforhold til grunn for skjønnet:

Skjønnet gjelder et område på Kjelsås, et nes på sør- (og øst-) siden av Akerselva like ved Maridalsvannet. - - -

Ekspropriasjonsarealet er således i alt: *

Landgrunn 5.798,7 m2

Elvegrunn 1.150,0

6.948,7 m2

I Oslos «soneplan» (Stor-Oslos generalplan) fra 1934 og den senere generalreguleringsplan fra 1949 var dette areal forutsatt nyttet til Industriformål. I den reviderte generalplan fra 1960 er området forutsatt utlagt som grøntareal. Det har hittil i likhet med tilstøtende arealer vært nyttet til industriformål, lager o.l. Odden har gått under navnet «Sagtomten», som også brukes i det følgende. Det har i sin tid vært en rekke forskjellige hus her. Av disse står nå bare tre igjen, nemlig nr. 13, 14 og 16 på en fremlagt fortegnelse av 10.12.1968 fra Oslo bygningskontroll. (Dok. 17). Bygningene er der beskrevet slik:

«13. Saghus. Oppført i bindingsverk ca. 250 m2 (mindre enn på situasjonsplan). Bygningen er ikke i bruk.

14. Skur. Bølgeblikk ca. 180 m2. Det drives brændselutsalg fra skuret. - - -

16. Bygningen, opprinnelig stallbygning, er i dag hvilebrakke for brændselutsalget i nedenforliggende skur. Oppført i bindingsverk ca. 32 m2.»

Side:616

Sagtomten ble ved vedtak av 17.10.1958 av Byplanrådet i Oslo foreslått regulert til offentlig park, sammen med større områder øst for Mustads fabrikker og arealer av gnr. 59, bnr. 1, Brekke, på den annen side av Akerselva.

Ved brev av 28.10.1958 protesterte O. Mustad & Søn mot planen og anførte: - - -

Den del av vår tomt som er regulert til park gnr. 72 bnr. 53 og del av gnr. 72 bnr. 12 utgjør tilsammen ca. 6 mål verdifull industritomt. På tomten har vi nu sagbruk, emballasjefabrikk, skur for opplag av 125 std. planker, tømmeropplag for 800 m3 tømmer samt hestestall. Emballasjefabrikken leverer emballasje til våre fabrikker på Kjelsås, Kampen og Lysaker, og må av hensyn til brannassuransen ligge adskilt fra våre øvrige fabrikkbygninger på Kjelsås.»

16.6.1959 tok Byplanrådet protesten til følge og vedtok reguleringen uten at Sagtomten ble regulert til offentlig park. Reguleringsplanen med denne endring ble vedtatt av bystyret 28.1.1960 og stadfestet av Kommunal- og Arbeidsdepartementet 18.2.1960. 16.2.1963 er stadfestet en endring i reguleringsplanen, så vidt vites uten at Sagtomten ble berørt.

Wilh. W. Mustad - som etter det opplyste ikke er medinteressert i firma O. Mustad & Søn - hadde siden 1949 for sin bedrift Jernløkken Mek. Verksted leiet en del av lokalene på O. Mustad & Søn's fabrikkområde, utenom det her aktuelle ekspropriasjonsområde Sagtomten.

29.12.1963 ble inngått følgende

«Leiekontrakt mellem

O. Mustad & Søn - som eier - herefter betegnet Mustad og

Wilhelm W. Mustad - som leietager - herefter betegnet W.M.

1. W.M. leier Mustads tidligere sag på Kjelsås, Bygning B (ca. 287 m-) med tilhørende skur, bygningene E, N, N2 og N3 (tilsammen ca. 700 m2), samt ca. 5000 m2 ubebygget tomt, i det følgende kalt eiendommen.

I leien inngår ikke bruk av de maskiner som nu er installert på sagen. - - -

5. W.M. har rett til uten noen omkostning for Mustad å forandre, påbygge eller rive nuværende bygninger, og har Mustads samtykke til å føre opp nye bygninger. W.M. bærer alle omkostninger som måtte påløpe i denne forbindelse. - - -

8. (Sitert i Høyesteretts dom.) - - -

9. 10 år efter kontraktens undertegning skal W.M. betale til Mustad en erstatning på kr. 50.000.- for gamle bygninger, uansett om de er revet eller ikke. Den beregnede leie for eiendommen skal ikke reduseres som følge av denne innbetaling.

10. Denne leieavtale gjelder til 1/7.2023.

11. W.M. har rett til fremleie. - - -

13. Hvis Mustad i leietiden beslutter å selge tomten, har W.M. forkjøpsrett under ellers like vilkår, men han har da samtidig plikt til å innbetale erstatningsbeløpet på kr. 50.000.- for de gamle

Side:617

bygninger, hvis dette beløp ikke allerede er betalt i henhold til punkt 9.

Mustad har rett til å overdra sin eiendomsrett og/eller leiekontrakten til selskap hvor Mustads eierinteresse er minst 50 % eller hvor Mustad på annen måte kan dominere selskapet, uten at W.M. kan gjøre forkjøpsrett gjeldende.

14. W.M har rett til med 20 måneders varsel å kjøpe tomten og betale erstatning for bygninger som nevnt i punkt 9 - forsåvidt erstatningen ikke allerede er betalt - under forutsetning av at Mustad kan anvende salgsbeløpet til investering i fast eiendom og derved oppnå betinget skattefritagelse.

For tomten betales den pris som gjelder for ledige industritomter i strøket eller tilsvarende tomt med hensyn til beliggenhet og adkomst. - - -

16. Denne kontrakt er utferdiget i 2 eksemplarer, ett til hver av partene.»

9.1.1964 sendte arkitektene Bernt Heiberg og Ola Mørk Sandvik på vegne av Jernløkken Mek. Verksted til Byplankontoret forprosjekt til en produksjonshall på 40 x 50 med et 3-etasjes kontorbygg, plasert på Sagtomten. Det bebyggede areal var etter planen 2.480 m2 med i alt 2.715 m2 golvfiate.

3.9.1964 fattet Byplanrådet følgende vedtak:

«Byplanrådet kan ikke godkjenne arkitektene Heiberg & Sandviks forslag til bebyggelse av gnr. 72, bnr. 17 m.fl.

Under henvisning til §27 i bygningsvedtekt for Oslo reguleres arealet til park som vist på kart datert Oslo byplankontor 18/8.1964.» - - -

Den av Byplanrådet vedtatte parkregulering av Sagtomten ble vedtatt av Oslo bystyre 29.6.1967 og stadfestet av Kommunal- og Arbeidsdepartementet 25.8.1967. - - -

Saksøkte nr. 2 Norgear A/S har ved høyesterettsadvokat Wilh. Munter Rolfsen i det vesentlige anført: - - -

Erstatningskravet er - i store trekk - spesifisert slik, tilsvarende den oppstilling som Kommuneadvokatens påstand refererer seg til:

I. Utgifter i forbindelse med byggeprosjektet på Sagtomten. kr. 51.100

II. Omkostninger i forbindelse med bearbeidelse av andre eventuelle byggemuligheter i Oslo-området samt arbeide med å skaffe tomt i Sandefjord. - - -» 92.000

III. Meromkostninger ved bygget i Sandefjord som ikke ville påløpt ved tilsvarende bygg i Oslo. - - -» 29:328

IV. Flytningsutgifter.

1. Samlede flytningsomkostninger kr. 131.675 Herfra går skjønnsmessig flytteomkostninger som ville påløpet også ved flytning til Sagtomten » 65.840

Meromkostninger » 65.835

V. Meromkostninger for bedriften på grunn av utskiftning av arbeidere og funksjonærer.

Side:618

1. Kursopplæring Sandar yrkesskole kr. 6.000

2. Premieringsordning for at arbeiderne skulle bli ved bedriften til siste dag før flytning, sluttvederlag og diettpenger, tilsammen » 152.450 » 158.450

VI. Flytningsomkostninger for fast ansatte, betalt av bedriften. - - -» 66.839

VII. Direkte produksjonstap påført som følge av flytningen » 671.000

VIII. Fremtidige meromkostninger pr. år.

1. økede telefon- og portoutgifter, ca. kr. 30.000

2. Økede interne transportutgifter mellom Oslo- og Sandefjordavdelingene » 56.000

3. Økede transportomkostninger med egne biler » 40.000 kr. 126.000

Kapitalisering av postene VIII, 1-3: 126.000 x 100 = kr. 2.520.000 5

Tilsammen kr. 3.654.552 - - -

IV. Skjønnsrettens syn.

Ad saksøkte nr. 1 Aftenposten.

Det er på det rene mellom alle parter at leiekontraktens punkt 8 forutsetter at grunneieren uavkortet tilkommer erstatningen for tomt og bygninger. Norgear A/S har frafalt et opprinnelig fremsatt krav om erstatning for tap av selve leiekontrakten. - - -

Ad saksøkte nr. 2 Norgear A/S.

Som foran nevnt er det på det rene mellom partene at det ikke kreves erstatning for tap av selve festekontrakten av 29.12.1963. Videre er det på det rene at festeren, opprinnelig Wilhelm W. Mustad, senere hans rettsetterfølgere, nå Norgear A/S, ikke har hatt noen virksomhet på ekspropriasjonsarealet, bortsett fra planleggingsarbeid med grunnundersøkelser m.v.

Det erstatningskrav som Norgear har fremmet i skjønnet, såvel i den opprinnelige skjønnssak, påstevnet av kommunen, som i den særskilte skjønnsbegjæring fremmet av Norgear under hovedforhandlingen 5. mai 1970, er i virkeligheten basert på selve reguleringen, ikke på (forsøks) ekspropriasjonen, som først er fremmet ved stevning av 17. oktober 1968, d.v.s. etter at Norgear var etablert utenfor Oslo. Det er således allerede i brev av 10.10.1964 fra h.r.advokat Munter Rolfsen vedrørende festerens protest mot reguleringen til Byplanrådet anført bl.a.:

«Overfor Jernløkken Mek. Verksteds ledelse har jeg meddelt at jeg antar at det i dette tilfelle foreligger grunnlag for å reise erstatningskrav mot Oslo Kommune for det økonomiske tap bedriften blir påført ved det arbeide som forgjeves har vært nedlagt i byggeplanene, grunnboringer, tidstap tec. i dette tilfelle.» - - -

Side:619

Grunnlaget for kravet er bygningslovens §32 nr. 1, første ledd, som lyder: «Medfører en reguleringsplan ved bestemmelse om byggegrense innenfor veglinjen eller av andre særlige grunner at en eiendom blir ødelagt som byggetomt, og den heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte, skal kommunen betale erstatning etter skjønn, med mindre den erverver eiendommen i medhold av §43.»

Bestemmelsen svarer i det vesentlige til den gamle bygningslovs §42, nr. 4.

Bygningslovens §32 er et spesielt utslag av det prinsipp som er fastlagt i Grunnlovens §105.

Etter bygningslovens §31 - og tilsvarende i den gamle bygningslov - er stadfestet reguleringsplan straks bindende. Og det er alminnelig antatt i teorien og må anses fastslått gjennom lang tids rettspraksis at rådighetsinnskrenkninger på grunn av reguleringsplaner i alrainnelighet ikke fører med seg erstatningsplikt for det offentlige på basis av Grunnlovens §105.

Det er for såvidt tilstrekkelig å vise til forarbeidene til bygningsloven av 18.6.1965, Komiteens innstilling 57 og Ot.prp. nr. 1 for 1964 -65 55 og uttalelser i Høyesteretts dom i Rt-1970-67 (Sauholmendommen), særlig 72. Om eldre teori og rettspraksis vises til Den Norske Advokatforenings skrift nr. 25 «Bygningsloven» 91 flg.

Norgear A/S og bedriftens forgjengere i leiekontrakten med O. Mustad & Søn var under planleggingen av nybygg på Sagtomten uten videre berettiget til å innrette seg etter den gjeldende regulering for tomten, stadfestet 18.2.1960. Når denne regulering blir omgjort, slik at det overhodet ikke kan føres opp bygg på tomten, har festeren krav på å få erstattet utgifter til planlegging som var foretatt på basis av den tidligere reguleringsplan. Dette er i prinsippet godtatt av kommunen.

Retten antar at det som skal erstattes er de nødvendige utgifter til arkitekt og tekniske konsulenter i byggesaken, så langt den var kommet da den ble sendt inn til Byplanrådet i begynnelsen av 1964, og videre de nødvendige utgifter til juridisk bistand i anledning av byggesaken.

Retten har ikke funnet grunn til å fravike de oppgaver som Norgear har gitt i så henseende og fastsetter erstatningen for så vidt overensstemmende med post I i saksøktes oppstilling til kr. 51.100.-.

Utover dette kan skjønnsretten ikke se at det etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper og med basis i bygningsloven foreligger særlige omstendigheter som danner grunnlag for erstatning som påstått av Norgear i oppstillingens poster II-VIII.

Etter Byplanrådets vedtak av 9.2.1965 og den reguleringsplan som senere ble stadfestet 25.8. 1967 hadde Norgear ikke krav på å få bygge på Sagtomten. Dette er imidlertid en situasjon som ikke adskiller seg fra den slags reguleringer i sin alminnelighet.

Norgear hadde etter rettens mening heller ikke noe rettsbeskyttet krav på å få erstattet utgifter som man nødvendigvis måtte få i anledning av undersøkelser om andre muligheter til å reise sitt industribygg. Regulering i henhold til byplaner fører med seg fordeler og ulemper i sin alminnelighet, og det oppstår i den anledning i det foreliggende tilfelle ikke erstatningskrav på kommunen på grunn av de ulemper i form av arbeid og bry som Norgear fikk ved å søke andre løsninger.

Side:620

Når det gjelder krav om erstatning for flytning av Norgear fra Oslo til Sandefjord - og det er det overveiende i postene II-VIII av det samlede erstatningskrav - kan disse krav ikke tas til følge også av den grunn at det ikke er adekvat årsakssammenheng mellom reguleringen og denne flytningen, og enn mindre mellom ekspropriasjonen og flytningen. Det er riktignok så at i og med at bebyggelse av Sagtomten var utelukket, måtte bedriften(e) bygge et annet sted og flytte. Men som nevnt oppstår erstatningskrav i alminnelighet ikke av dette. Og under enhver omstendighet var det ikke påregnelig for kommunen at bedriften(e) som følge av regulering av en tomt, der ingen av dem hadde sin virksomhet, skulle flytte utenbys. Flytningen kan ha lite sammenheng med regulering av 6 mål tomt til park, men langt mere med helt andre forhold, - den alminnelige samfunnsøkonomiske utvikling, tomtesituasjonen, bedriftsstørrelsen, arbeidskraftsituasjonen m.v. Videre kan det knapt ses bort fra at sammenslutningen av de tre bedrifter kunne føre til løsninger som kommunen ikke godt kunne forutse i reguleringssaken, selv om fusjonen var varslet. - - -

Av overskjønnet (høyesterettsadvokat Georg Lous med skjønnsmenn):

Overskjønnsretten er enig i at Norgear A/S' erstatningskrav må behandles selvstendig og på fritt grunnlag. Den omstendighet at Skjønnsrettens fastsettelse av erstatningen til Aftenposten som grunneier nu er rettskraftig, er i og for seg uten betydning.

Norgear A/S' grunnlag for å fremsette erstatningskrav i ekspropriasjonssaken er den foran nevnte leiekontrakt av 23. desember 1963 mellom O. Mustad & Søn og Wilhelm W. Mustad.

Det er enighet mellom partene at denne leierett nyder rettsbeskyttelse i tilfelle ekspropriasjon. Normalt vil en leieboer i et slikt tilfelle ha krav på erstatning fra eksproprianten for alt adekvat, økonomisk tap ved at han ikke lenger kan nyttiggjøre seg leiekontrakten, så som utgifter med å skaffe seg tilsvarende lokaler annet sted, muligens til høyere leie, flytningsutgifter, avbruddstap etc.

Samtidig vil leiekontrakten i relasjon til eieren fremtre som en heftelse på eiendommen, i det tilfelle at eiendommens høyeste verdi finnes å være dens salgsverdi, og den må i det tilfelle komme til fratrekk i grunnerstatningen til eieren.

Finnes derimot eiendommens høyeste verdi på eierens hånd å være forrentningsverdien - utleieverdien - består det intet slikt motsetningsforhold mellom eier og leier når det gjelder fastsettelsen av erstatningen til hver enkelt av dem. Erstatningens fastsettelse skjer i så fall uavhengig til hver enkelt.

Man må i nærværende tilfelle ta for seg spørsmålet på hvilken måte eieren mest fordelaktig kunne ha disponert over eiendommen i tilfelle ekspropriasjon ikke hadde funnet sted. Eieren har i leiekontrakten beholdt sin rett til å selge til hvem han ønsker, dog med forkjøpsrett for leieren, jfr. leiekontraktens punkt 13. Eieren har ikke rett til å si opp leiekontrakten i tilfelle han vil selge. Det vil si at eiendommen må selges med den inngåtte leiekontrakt hvilende på eiendommen. Hvilket igjen vil si

Side:621

at den stipulerte leie i punkt 4 sannsynligvis vil få en bestemmende innflydelse på kjøpesummen.

Når man i tilfelle ekspropriasjon skal vurdere eiendommens høyeste verdi på eierens hånd (grunn med påstående bygninger) vil den foreliggende leiekontrakt således måtte komme til å spille en betydelig rolle, hva enten det er salgsverdien eller forrentningsverdien man søker å bestemme.

Nu har man imidlertid det forut siterte punkt 8 i leiekontrakten, som er egnet til å kaste tvil over dette forhold.

Bestemmelsen inneholder for det første en adgang for begge parter til å si opp leiekontrakten i tilfelle at eiendommen «berøres av reguleringsbestemmelser». Noen oppsigelse har imidlertid ikke funnet sted fra noen av sidene, og man må gå ut fra at ingen av partene har funnet det formålstjenlig i den foreliggende situasjon å gå til noen slik oppsigelse.

I denne forbindelse må tas i betraktning at leiekontraktens bestemmelser utelukkende er satt der ut fra hensynet til partenes egne interesser. Kommunen som ekspropriant kan da ikke forlange at bestemmelsene skal anvendes på annen måte enn den som partene selv har sett seg tjent med.

Saken må derfor bli å behandle på grunnlag av det faktum at leiekontrakten ikke er oppsagt.

Den annen bestemmelse i punkt 8 som må undersøkes nærmere er den setning som sier:

«Av erstatning som måtte ytes tilkommer Mustad den del som angår tomt og/eller eksisterende gamle bygninger.»

«Med erstatning» må det antas at det også siktes til erstatning som måtte ytes i tilfelle ekspropriasjon, idet ekspropriasjon må gå inn under «annen uforutsett hendelse» som det tales om innledningsvis i punkt 8.

Imidlertid er det ikke satt noen nærmere bestemmelse i leiekontrakten om forholdet mellom de to parter, hverken i tilfelle ekspropriasjon eller i noen av de andre uforutsette situasjoner man regner med kan inntreffe. Det eneste som foreligger er at eieren generelt har forbeholdt seg sin rett til erstatning som grunneier, uten at leieren for sin del kan sees å ha oppgitt noen av de krav han som leier måtte ha i et ekspropriasjonstilfelle.

Man har således intet holdepunkt for den oppfatning at eieren har forbeholdt seg at erstatningen, uansett leiekontrakten, skulle bli å utmåle efter grunnverdien og uten hensyn til den påhvilende leiekontrakt. Sannsynligheten taler for at dette overhodet ikke har vært nærmere overveiet under avfattelsen av bestemmelsen.

Ut fra dette kommer Overskjønnsrettens flertall, samtlige medlemmer med unntagelse av skjønnsmennene Lynneberg og Grøstad, til at Norgear A/S som leietager har krav på erstatning for de adekvate tap som selskapet er blitt påført ved at det ikke lenger har kunnet nyttiggjøre seg sin leierett til Sagtomten.

Den omstendighet at Skjønnsretten, efter flertallets oppfatning på grunnlag av en uriktig forståelse av det rettslige forhold, har fastsatt erstatningen til eieren til eiendommens fulle og uavkortede salgsverdi, spiller ingen rolle i denne forbindelse. Erstatningen til eieren burde

Side:622

efter flertallets oppfatning vært satt til forrentningsverdien, basert på den foreliggende leieavtale. Men kommunen har godtatt denne avgjørelse og underskjønnet er rettskraftig for eieren, så denne del av ekspropriasjonsskjønnet skal Overskjønnsretten ikke befatte seg nærmere med.

For ordens skyld tilføyes dog at efter Overskjønnsrettens oppfatning vil det ikke være særlig stor forskjell mellom den grunnverdi som Skjønnsretten er kommet frem til for Sagodden, og den forrentningsverdi som eiendommen har hatt på grunnlag av leiekontrakten. Det kan ikke av underskjønnets premisser sees om Skjønnsretten har foretatt den tilsvarende sammenligning.

Flertallet finner efter dette at Norgear A/S som leier har en helt selvstendig status i saken, bestemt ved de rettigheter som leiekontrakten hjemler, og har som følge herav krav på at dets erstatningskrav vurderes og avgjøres på dette grunnlag.

Norgear A/S har i henhold til leiekontrakten av 29. desember 1963 ervervet adgang til å disponere Sagtomten for egne formål, herunder å kunne bebygge den med industribygninger og drive egen virksomhet der, frem til år 2023.

Ved at ekspropriasjonen berøver selskapet denne adgang, har sel skapet måttet søke å gjennomføre sine byggeplaner andre steder, og det tap og de merutgifter som er en følge herav, har selskapet efter vanlig ekspropriasjonsrettslig praksis krav på å få erstattet.

Flertallet kan derfor ikke tiltre Skjønnsrettens oppfatning, at det her dreier seg om krav som utspringer av reguleringsvedtaket alene.

Ganske visst har man i den omfangsrike korrespondanse mellom partene fra tiden før saksanlegget uttalelser som tyder på at der ville gjøres erstatningsansvar gjeldende overfor kommunen på annet grunnlag. Det henvises således til det tap selskapene lider ved kommunens sendrektighet under reguleringssakens behandling, og det ansvar kommunen i den anledning pådrar seg.

Et slikt erstatningsansvar er imidlertid avhengig av at Kommunen har utvist et culpøst forhold i forbindelse med saksbehandlingen, og at erstatningsansvar på dette grunnlag hører overhodet ikke under skjønnsmyndighetene, men må bli å gjøre gjeldende ved sivilt søksmål ved de ordinære domstoler. Skulle slikt erstatningskrav vært reist ved Skjønnsretten, måtte Skjønnsretten ex officio ved egen kjennelse ha avvist kravet.

Saksøkte har overfor Overskjønnsretten hevdet at det ikke påberopes noe culpøst forhold fra Kommunens side.

Det nevnes videre i Skjønnsrettens premisser følgende:

«Det er på det rene mellom alle parter at leiekontraktens punkt 8 forutsetter at grunneieren uavkortet tilkommer erstatningen for tomt og bygninger. Norgear A/S har frafalt et opprinnelig fremsatt krav om erstatning for tap av selve leiekontrakten.»

Dette bygger på en uttalelse i prosesskrift av 28. februar 1969 fra høyesterettsadvokat Münter Rolfsen hvor det anføres:

«Til h.r.advokat Jon R. Gundersens prosesskrift av 24. februar bemerkes forsåvidt angår punkt 4, at festeren av arealet, Norgear A/S, er enig i det av h.r.advokat Gundersen meddelte, at festekontraktens punkt 8 forutsetter at grunneieren uavkortet tilkommer erstatningen

Side:623

for tomt og eksisterende bygninger i den utstrekning eiendommen i leietiden berøres av reguleringsbestemmelser. Det av meg bebudede erstatningskrav for tap av selve festekontrakten, bortfaller derfor.»

Det er ytterst dunkelt hva det siktes til med at man ikke krever erstatning for «selve festekontrakten», all den stund Norgear A/S hele tiden uavkortet har fastholdt erstatning for tap av den rett som utspringer av festekontrakten. Når man tar hensyn til den konfuse situasjon som denne i seg selv ganske innviklede sak, innledningsvis befant seg i, kan man vanskelig tillegge den nevnte uttalelse den betydning at Norgear A/S's erstatningskrav dermed for det vesentligste skulle vært bortfalt.

Flertallet kan således ikke trekke noen erstatningsmessige konsekvenser av denne uttalelse. «Selve festekontrakten» er i seg selv uten interesse. Det er de rettigheter som kan utledes av kontrakten som danner erstatningsgrunnlaget, såvel for utgifter til arkitekttegninger m.v., som Skjønnsretten har imøtekommet, som til alle de andre erstatningsposter, som Skjønnsretten har avslått.

Mindretallet, bestående av skjønnsmennene Lynneberg og Grøstad kan ikke tiltre det ovenfor gjengitte resonnement. Efter deres oppfatning kan ikke den foreliggende leiekontrakt mellom O. Mustad & Søn og Wilhelm W. Mustad av 29. desember 1965 sies å være av den art at den er rettsbeskyttet ved ekspropriasjon. Selv om avtalen er gitt løpetid helt til år 2023, inneholder punkt 8 en bestemmelse om oppsigelsesrett for eieren i tilfelle av reguleringsbestemmelser m.v., herunder også ekspropriasjon. Ved ekspropriasjon trer eksproprianten inn i eierens stilling, med de rettigheter og beføyelser som har tilligget eieren, herunder også adgangen til å si opp leieavtalen i tilfelle av at det skjer reguleringsbestemmelser.

Når avtalen sies opp, bortfaller enhver rett til eiendommen for leieren. Det kan derfor ikke foreligge grunnlag for den oppfatning at leieavtalen nyder rettsbeskyttelse under ekspropriasjon, hvilket må ha til følge at de fremsatte erstatningskrav ikke kan tas tilfølge.

Mindretallet er imidlertid, når erstatning først skal tilkjennes, enig i de vurderinger og erstatningsfastsettelser som nedenfor finner sted på grunnlag av flertallets oppfatning, og slutter seg subsidiært til disse.

Overskjønnsretten er, på grunnlag av flertallets oppfatning, kommet til at Norgear A/S har en rettsbeskyttet leietagers krav på vanlig erstatning for tap og ulemper som ekspropriasjonen medfører for hans interesser som leietager, og skal på grunnlag herav gå over til å se nærmere på de fremsatte erstatningskrav. Renter.

Norgear A/S har i punkt 2 i sin påstand krevet renter av erstatningen fra reguleringens stadfestelse den 25. aug. 1967.

Skjønnsretten fastsatte 5 % rente for den erstatning som Norgear A/S blev tilkjent ved underskjønnet, regnet fra skjønnsbegjæringens dato 17. oktober 1968.

Overskjønnsretten antar at Skjønnsretten her har bygget på bestemmelsen om prosessrenter i loven av 29/6 1888 §3, annet ledd.

Overskjønnsretten kan ikke se at denne bestemmelse uten videre kan overføres til nærværende sak, som er en ren ekspropriasjonssak.

Side:624

Hovedregelen i ekspropriasjonsretten er at erstatningen forfaller samtidig med at eksproprianten tar ekspropriasjonsgjenstanden i besiddelse. I nærværende tilfelle har det ikke skjedd noen formell besiddelsestagen i relasjon til Norgear A/S. Byplanrådets vedtak om regulering av Sagodden til park blev meddelt Norgear A/S v/arkitekt Sandvik den 28. september 1964, hvorved adgangen til å kreve straksinnløsning blev aktuell. Slikt krav blev fremmet den 27. september 1965. Man må i et tilfelle som dette gå ut fra at når straksinnløsning er krevet, oppstår det rett for kommunen til også straks å ta grunnen i besiddelse. Noe annet tidspunkt kan vanskelig finnes. I nærværende tilfelle brukte nemlig Kommunen over tre år på å ta ut begjæringen om ekspropriasjonsskjønn, uten at det kan sees å ha foreligget noen nødvendighet for å la innløsningen bli så lite «straks». Overskjønnsretten kan da ikke se at det kan være riktig å velge skjønnsbegjæringens dato som utgangspunkt for rentekravet, i og med at Norgear A/S selv har måttet bestride sitt tap i hele denne tid.

Overskjønnsretten er kommet til at man i det spesielle tilfelle som her foreligger, ikke kan oppfylle ekspropriasjonsrettens vanlige regel om rente av ekspropriasjonserstatningen bedre enn ved å regne rentene fra det tidspunkt da straksinnløsning blev begjært, altså fra den 27. september 1965. Man tar imidlertid forbehold om at denne løsning skal ha noen generell gyldighet.

Det foreligger ingen lovbestemmelse m.h.t. rentefoten for slik renteberegning. Renten skal holde eksproprianten skadesløs for det tap han lider ved å måtte vente på å få sine penger. I den tid som her er gått har det almindelige rentenivå ligget på ca. 7 %, og Overskjønnsretten finner derfor å burde anvende denne rentesats. - - -