HR-1994-92-A - Rt-1994-1123
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1994-09-27 |
| Publisert: | HR-1994-00092-A - Rt-1994-1123 (349-94) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett, Skriftlig sak |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Agder lagmannsrett LA-1993-00199 - Høyesterett HR-1994-00092 A. |
| Parter: | Bamble kommune (advokat Ove Chr Lyngholt) mot Anne Laila Klevsgård Herregården (advokat Thorstein Vale). |
| Forfatter: | Christiansen, Aasland, Schei, Gjølstad, Tjomsland |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §380, Skjønnsprosessloven (1917) §54b, Plan- og bygningsloven (1985) §31, §32 |
Saken gjelder fastsettelse av erstatning ved ekspropiasjon av et skogområde som er regulert til friområde og trafikkområde.
Reguleringsplanen er av 3 september 1984, med endringer av 19 desember 1989, og gjelder strandområder i Grenland i Bamble kommune. Formålet med planen er å sikre områdene til bruk for allmennheten. Første etappe av gjennomføringen av planen gjaldt ca 40 dekar regulert til friområde, ca 12 dekar regulert til trafikkområde, samt et areal på 30-40 dekar, også regulert til friområde.
Underskjønn, som omfattet 13 takstnumre, ble avhjemlet ved Skien og Porsgrunn byrett 30 august 1990. Bamble kommune begjærte overskjønn, og dette ble avhjemlet av Agder lagmannsrett 11 september 1991.
Lagmannsretten la til grunn at verdsettelsen måtte skje ut fra salgsverdien for arealene som trafikkområde og friområde. Det ble uttalt at det ikke er "noe marked for frivillig omsetning av trafikk- og friområder slik at det byr på problemer for retten å fastsette en riktig erstatning". Etter en konkret vurdering av den enkelte parsell, kom retten til at det burde fastsettes ens kvadratmeterpris for alt som ble avstått til friområder, dog slik at det måtte gis en tilleggsverdi for de arealer som grenset til sjøen.
Bamble kommune påanket overskjønnet til Høyesterett for noen takstnumre. Ved Høyesteretts kjennelse av 11 februar 1993, inntatt i Rt-1993-496, ble overskjønnet opphevet så langt det var påanket og hjemvist til ny behandling.
Opphevelsen ble begrunnet med at skjønnsgrunnene ikke var tilstrekkelige til å bedømme om vederlagsloven av 6 april 1984 nr 17 §5 var anvendt riktig. Lagmannsretten hadde uttalt at det ikke var noe marked for frivillig omsetning av trafikk- og friområder, men det var heller ikke angitt hva arealene kunne nyttes til og som kunne betinge en omsetningsverdi. Det fremgikk således ikke hvordan lagmannsretten var kommet frem til den aktuelle erstatning.
Agder lagmannsrett avhjemlet nytt overskjønn 26 november 1993. Overskjønnet hadde denne slutning:
"1. Erstatningene til de saksøkte fastsettes slik de er spesifisert under de enkelte takstnumre foran, sammenholdt med de rettskraftige deler av Skien og Porsgrunn byretts skjønn av 30. august 1990 og Adger lagmannsretts overskjønn av 11. september 1991, tillagt 15 - femten - prosent rente fra 1. november 1989 til en måned etter rettskraftig skjønn.
2. I skjønnsomkostninger betaler Bamble kommune til de saksøkte v/h.r.advokat Vale kr 52722,- -femtitotusensjuhundreogtjueto -, til Inger Juell Mørtvedt kr 2732 - totusensjuhundreogtrettito og til Bjørn Nilsen kr 3000,- - tretusen, innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet."
Bamble kommune har påanket det nye overskjønnet til Høyesterett for så vidt angår takstnummer 3. Dette er en jordbrukseiendom på ca 270 dekar, som avstår tilsammen ca 67 dekar, i det vesentligste skogsmark, hvorav ca 9 dekar er regulert til trafikkformål og ca 57,4 dekar til friområde. Noe av området grenser mot sjøen. Ved overskjønnet er det tilkjent erstatning med kr 500000 totalt for dette området på ca 67 dekar. Anken gjelder verdsettelsen av skog- og utmarksarealet.
Anken ble ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs beslutning av 24 mars 1994 henvist til Høyesterett. Etter at partene hadde fått uttale seg om spørsmålet, besluttet forberedende dommer at anken skulle undergis skriftlig behandling i Høyesterett, jf tvistemålsloven §380. Hver av partene har deretter inngitt to prosesskriv, jf §380 annet ledd.
Den ankende part, Bamble kommune, anfører at overskjønnet må oppheves for takstnummer 3 på grunn av feil rettsanvendelse og feil saksbehandling - mangelfulle skjønnsgrunner.
Under anken over rettsanvendelsen anføres at det er uklart hva som er det rettslige grunnlag for at lagmannsretten unnlater å legge aktuell bruk (skogbruk) til grunn for erstatningsutmålingen. Enten er det lagt til grunn at erstatning utmålt etter aktuell bruk ikke gir eieren full erstatning, jf Grunnloven §105, eller så må det være lagt til grunn at reguleringsplanen ikke fullt ut er bindende ved erstatningsutmålingen. Begge alternativer innebærer feil rettsanvendelse.
Lagmannsretten sammenligner verdien av arealet som skogsmark med verdien av det samme areal til ikke-landbruksmessig utnyttelse. Det kan være tilfeldig at bruksendring fra skogbruk til ikke-landbruksmessig utnyttelse ikke var gjennomført før reguleringsplanen ble vedtatt, men dette er uansett ikke noe moment ved erstatningsutmålingen og ved vurderingen av forholdet til Grunnloven §105, slik lagmannsretten feilaktig har lagt til grunn.
Det er fastslått gjennom en rekke høyesterettsavgjørelser at reguleringsplanen er bindende ved erstatningsutmålingen i et tilfelle som det foreliggende. Det er blant annet vist til Rt-1993-166 og Rt-1993-409. I Rt-1993-166 ble også grunnlovsstrid gjort gjeldende, uten å føre frem.
Det er holdepunkter både i lagmannsrettens alminnelige premisser og i premissene vedrørende takstnummer 3, for at lagmannsretten har lagt til grunn at reguleringsplanen ikke fullt ut er bindende ved erstatningsutmålingen. Dette er i strid med gjeldende rett.
Det som ankemotparten anfører om mulighetene for utvidet og endret bruk, har ingen interesse for rettsanvendelsesanken. Det vises for øvrig til at det som lagmannsretten konkret har sagt om nye muligheter, f eks utleievirksomhet, gjelder strandstrekningen og ikke det areal som anken gjelder.
Både de faktiske forhold og problemstillingene for de øvrige partene i overskjønnet, var andre enn de prinsipielle spørsmål som denne anken reiser. For de andre var det blant annet snakk om regulerte hyttetomter.
Skjønnsgrunnene hevdes å være så mangelfulle at rettsanvendelsen ikke kan prøves. Det forrige overskjønn ble opphevet fordi det ikke fremgikk av skjønnsgrunnene hva arealene kunne nyttes til innenfor gjeldende regulering og som kunne betinge en omsetningsverdi. Det nye overskjønnet lider av samme feil da det heller ikke av dette fremgår hvilken bruk av arealene som betinger den høye omsetningsverdien. Det vises også til at det var stor uenighet mellom partene om de rettslige prinsipper for erstatningsutmålingen og om betydningen av Høyesteretts avgjørelse om å oppheve det forrige overskjønnet. I en slik situasjon må det stilles skjerpede krav til skjønnsgrunnene.
Bamble kommune har nedlagt slik påstand:
"Agder lagmannsretts overskjønn i sak nr. 93-199 B oppheves så langt det er påanket og hjemvises til ny behandling."
Ankemotparten, Anne Laila Klevsgård Herregården, har anført at overskjønnet bygger på riktig rettsanvendelse og at skjønnsgrunnene er tilstrekkelige.
Det som danner grunnlag for anken over rettsanvendelsen, kan ikke utledes av lagmannsrettens begrunnelse. Det er ingen holdepunkter for konstruksjonen om at lagmannsretten med hjemmel i Grunnloven §105 har gått ut over aktuell bruk. Den ankende part synes å blande sammen lagmannsrettens vurdering av aktuell bruk, som eieren allerede har gjort seg nytte av, og en aktuell bruk som det vil være mulighet for innen lovens ramme. Lagmannsretten har kommet frem til en omsetningsverdi som er basert på all den aktuelle påregnelige bruk som er forenlig med reguleringsplanen. Da dette vurderingsgrunnlag følger direkte av vederlagslovens bestemmelser, har ankemotparten vanskelig for å forstå den ankende parts konstruksjon om at erstatningsfastsettelsen er basert på Grunnloven §105, noe lagmannsretten overhodet ikke har omtalt.
Lagmannsretten har korrekt tatt i betraktning slike muligheter for utvidet og endret bruk som ikke er i strid med de bestemmelser som er nevnt i plan- og bygningsloven §31 nr 1. Dette fremgår klart av lagmannsrettens begrunnelse, og disse rent faktiske forhold og muligheter, ble som rent skjønnsmessige spørsmål, heller ikke gjenstand for noen prinsipiell uenighet som kunne begrunne nærmere omtale fra lagmannsrettens side.
Det anføres at de samme rettslige synspunkter som angripes i anken, også er lagt til grunn for alle de øvrige parter i overskjønnet, uten at disse takstnumre er blitt påanket. Det er derfor nærliggende å oppfatte anken som et angrep på lagmannsrettens skjønnsmessige vurdering.
Ankemotparten finner det svært urimelig at kommunen anker for å oppnå en enda lavere erstatning. Med den fastsatte erstatning har hun kommet vesentlig dårligere ut enn andre som har vært omfattet av skjønnet. Det avstås et stort, vakkert og anvendelig areal som i reguleringsplanen er blitt vurdert som for verdifullt til bruk som byggegrunn. Andre med mindre anvendelig areal har kommet forholdsmessig mye bedre ut.
Overskjønnet hevdes å være tilstrekkelig begrunnet. Det som i anken påpekes som uklarheter, er misforståelser og omformuleringer fra den ankende parts side. Det er etter gjeldende rett ikke noe krav om at retten foretar en nøyaktig og detaljert spesifisering og beregning av hvordan omsetningsverdien fremkommer ut fra de enkelte lovlige bruksmuligheter. Det er vist til Rt-1991-25.
Anne Laila Klevsgård Herregården har nedlagt slik påstand:
"Lagmannsrettens overskjønn stadfestes så langt det er påanket.
Ankemotparten tilkjennes sakomkostninger hos den ankende part for Høyesterett."
Høyesterett er kommet til at anken må tas til følge.
Verdifastsettelsen av det areal som avstås, skal skje på grunnlag av salgsverdien eller bruksverdien av det, alt etter hvilken av disse verdiene som er høyest. Både bruksverdien og salgsverdien bestemmes ut fra påregnelig utnyttelse av arealet, jf vederlagsloven §5 annet ledd 1. punktum og §6 første ledd. Dette kravet til verdifastsettelse ut fra påregnelig utnyttelse innebærer at det er utnyttelsesmulighetene etter gjeldende regulering som må legges til grunn. Det kan her blant annet vises til forrige kjennelse av Høyesterett i nærværende sak, jf Rt-1993-496, og til dommer i Rt-1993-166 Rt-1993-409.
Tilsynelatende har lagmannsretten bygget på dette rettslige utgangspunktet ved verdivurderingen. Det heter i de generelle bemerkninger vedrørende erstatning for friområde og trafikkområde bl a:
"Det alt vesentlige av tapet for de saksøkte er en følge av reguleringen og ikke av arealavståelsene. Det er reguleringen til friområde som stenger for etablering av virksomhet som kunne tenkes å gi inntekter av noe omfang. Dette er nettopp årsaken til at det ikke er noe marked for frivillig omsetning av arealer som er regulert til slikt formål, slik det er konstatert i det overskjønnet som ble opphevet. Forholdet er at verdielementer som f.eks. den potensielle verdi knyttet til et områdes tidligere uutnyttede attraktivitet, forsvinner i og med at det vedtas en slik regulering. Tap på grunn av dette erstattes bare når vilkårene etter plan- og bygningsloven §32 nr. 1 er oppfylt, og disse vilkårene er meget restriktive. Når det så eksproprieres til gjennomføring av planen, er det tap på grunn av avståelsene - ved bruk av arealene innen planens rammer - som er skjønnstema ved erstatningsvurderingen."
Under bemerkningene for det takstnummer anken gjelder - takst nr 3, er det imidlertid uttalelser som skaper tvil om rettsanvendelsen, blant annet om de rettslige utgangspunkter som fremgår av det siterte, er fulgt ved den konkrete erstatningsfastsettelsen. Etter å ha redegjort for de bruksmuligheter som er knyttet til en avstått strandstrekning etter reguleringen, bemerker lagmannsretten:
"Arealet for øvrig er særdeles vanskelig å verdsette. Bruksverdien som skoggrunn er så ubetydelig at den etter lagmannsrettens mening ikke kan legges til grunn; det ville ikke gi eieren full erstatning i noen betydning av begrepet. Det dreier seg tross alt om et stort sammenhengende område med attraktiv beliggenhet, hvor de naturlige muligheter for ikke-landbruksmessig utnyttelse tilfeldigvis ikke er tatt i bruk. Utnyttelsesmulighetene nå er sterkt begrenset, og verdsettelsen må baseres på bruk som kan forventes ansett forenlig med reguleringen. Lagmannsretten kan imidlertid ikke forstå annet enn at området, selv med den regulering som er vedtatt, har en salgsverdi som er vesentlig høyere enn bruksverdien som skog. Områdets potensielle verdi kan etter lagmannsrettens mening ikke settes til bortimot null ved en salgsverdivurdering, selv om den bare kan settes til en brøkdel av hva den ville ha vært ved fri utnyttelse.
Erstatningen settes etter dette til kr 500000,-, medregnet tilleggserstatning for avstått strand- og sjøområde."
Bruksverdien er altså ikke lagt til grunn fordi den er så ubetydelig at den "ikke ville gi eieren full erstatning i noen betydning av begrepet.". Det er mulig lagmannsretten med dette ikke har ment annet enn at salgsverdien her er høyere og at den derfor må legges til grunn. Det ligger imidlertid nær å oppfatte lagmannsrettens uttalelse slik at en så lav bruksverdi som det her er snakk om, ikke i noe tilfelle vil kunne legges til grunn ved en erstatningsutmåling, fordi kravet til "full erstatning" i Grunnloven §105 da ikke vil være oppfylt. I så fall er rettsanvendelsen på dette punkt uriktig. Om bruksverdien skulle være den høyeste verdi, er det ikke i strid med Grunnloven §105 å legge den til grunn, selv om den skulle være meget lav eller ubetydelig.
Nå har lagmannsretten basert verdifastsettelsen på en antatt salgsverdi. Den er satt til kr 500000, inklusive tilleggserstatning for strand og sjøområde. En slik fastsettelse vil være holdbar dersom lagmannsretten har lagt til grunn at det ville vært mulig å oppnå denne prisen ved frivillig omsetning. Hvis lagmannsretten ikke har basert erstatningsfastsettelsen på en slik mulighet, vil den derimot være rettslig uholdbar.
Under det som er gjengitt først fra lagmannsrettens begrunnelse - fra de generelle bemerkninger, er det pekt på at reguleringen "stenger for etablering av virksomhet som kunne tenkes å gi inntekter av noe omfang.". Det er så uttalt at det ikke er noe marked for frivillig omsetning av slike arealer, og det er videre trukket frem at "verdielementer som f eks den potensielle verdi knyttet til et områdes tidligere uutnyttede attraktivitet, forsvinner i og med at det vedtas en slik regulering."
Ut fra de betraktninger lagmannsretten her kommer med, er den foretatte erstatningsfastsettelse uforklart. Det er pekt på at arealet har en attraktiv beliggenhet. Men at det skulle gi seg vesentlig utslag for salgsverdien, harmonerer ikke med det retten har uttalt om reguleringen og dens virkninger, blant annet det manglende marked for frvillig omsetning. Lagmannsretten har trukket frem at det er en tilfeldighet at muligheten for ikke-landbruksmessig utnyttelse ikke er tatt i bruk. Det er ikke sagt at dette momentet av tilfeldighet er trukket inn ved verdifastsettelsen. Men om det skulle være tillagt vekt, er det i så fall tatt hensyn til et erstatningsrettslig irrelevant forhold. I rettens konklusjon om at den "ikke kan forstå annet" enn at salgsverdien er høyere enn bruksverdien, ligger ingen begrunnelse for resultatet, kun en konstatering av det.
Det forrige overskjønnet i denne saken ble opphevet fordi verdifastsettelsen ut fra utgangspunktet om at "det ikke er noe marked for frivillig omsetning av trafikk- og friområder", skapte uklarhet om vederlagsloven §5 var riktig anvendt. Det var ikke angitt hva arealene kunne utnyttes til og som kunne betinge en omsetningsverdi. Den samme mangel hefter ved det overskjønn som nå er til prøving, og overskjønnet må oppheves så langt det er påanket og hjemvises til ny behandling.
Av hensyn til det nye overskjønn som må holdes, finner Høyesterett grunn til å tilføye:
Avslutningsvis i det som er sitert vedrørende takst nr 3, uttaler lagmannsretten:
"Områdets potensielle verdi kan etter lagmannsrettens mening ikke settes til bortimot null ved en salgsverdivurdering, selv om den bare kan settes til en brøkdel av hva den ville ha vært ved fri utnyttelse."
Hvis det i dette utelukkende ligger at salgsverdien er høyere enn bruksverdien og at den derfor må legges til grunn, er det ikke noe å bemerke. Men uttalelsen kan også forstås slik at lagmannsretten mener det er rettslige skranker med hensyn til adgangen til å legge til grunn en salgsverdi som er lav eller "bortimot null". I så fall er rettsanvendelsen uriktig. Det er ikke rettslig adgang til å gi noe tillegg til den reelle salgsverdi, selv om denne skulle være meget lav.
Den ankende part har i innleggene for Høyesterett gjort gjeldende at det er uttalelser i overskjønnet som kan tyde på at lagmannsretten ved erstatningsfastsettelsen kan ha lagt til grunn at reguleringsplanen bare i det vesentlige eller "i hovedsak" skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Det skal i dette - slik Høyesterett forstår den ankende part - ligge at lagmannsretten kan ha ansett seg berettiget til å se bort fra deler av de begrensninger planen legger på utnyttelsesmulighetene. Hvordan de uttalelser den ankende part har trukket frem skal forstås, finner Høyesterett ikke grunn til å ta stilling til. Retten nøyer seg med å bemerke at det er reguleringsplanen med de bånd den legger på utnyttelsen, som fullt ut skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen.
Ankemotparten har krevet seg tilkjent kr 23626,- i saksomkostninger i medhold av skjønnsloven §54b. Kravet tas til følge, og beløpet settes til kr 23626, hvorav utlegg utgjør kr 1126.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Overskjønnet oppheves så langt det er påanket og hjemvises til ny behandling.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bamble kommune til Anne Laila Klevsgård Herregården 23.626 - tjuetretusensekshundreogtjueseks - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts kjennelse.