Rt-1991-25
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-01-16 |
| Publisert: | Rt-1991-25 (12-91) |
| Stikkord: | Odelsrett, Skifterett, Anke over skifteovertakst |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 10/1991, nr 266/1989 |
| Parter: | Arne Kvålen (advokat Olav Felland - til prøve) mot 1. Harald Fjone 2. Harald Kvålen 3. Sverre Kvålen 4. Bjarne Kvålen 5. Åsmund Kvålen 6. Ingebjørg Espedalen 7. Arnhild Hamre 8. Anne Rui 9. Marta Ulsvik 10. Hallgerd Kvålen 11. Are Kvålen 12. Ågot Moen 13. Eidis Huseby Kaas (advokat Emil Thorkildsen). |
| Forfatter: | Gussgard, Dolva, Aasland, Langvand, Sinding-Larsen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Tvistemålsloven (1915) §383, §384, Skjønnsprosessloven (1917) §38, Skjønnsprosessloven (1917), Vassdragsreguleringsloven (1917) §16, Skifteloven (1930) §125, Konsesjonsloven (1974) §7, Konsesjonsloven (1974), LOV-1987-12-04-§11 |
Dommer Gussgard: Under skifte etter Åsmund Kvålen ble det holdt skiftetakst og skifteovertakst over avdødes eiendom Hyljelid, gnr 95 bnr 7 i Vinje. Eiendommen er en odelseiendom, og lov om odelsretten og åsetesretten av 28. juni 1974 nr 58 §49 annet ledd jf første ledd kom til anvendelse ved takstene. Eiendommen ligger ved Haukeligrend og utgjør totalt ca 20.500 da, beliggende fra ca 720 til ca 900 m o h.
I henhold til tidligere ekspropriasjonsskjønn tilligger det eiendommen årlige erstatningsutbetalinger, jf lov om vassdragsreguleringer av 14. desember 1917 nr 17 §16 nr 5. Erstatningene blir regulert hvert 5 år og utgjorde etter regulering i 1985 samlet kroner 81.563. Etter opplysningene i saken må det legges til grunn at Statskraftverkene på taksttidspunktene ville samtykke i å avløse de årlige erstatningene med en engangserstatning, dersom den berettigede ønsket det, jf vassdragsreguleringsloven §16 nr 5 annet ledd. Da skiftetaksten ble holdt, ville en slik engangserstatning utgjøre kroner 1.282.162 og ved skifteovertaksten kroner 1.406.804. Tvisten knytter seg til spørsmålet om betydningen av erstatningsutbetalingene for verdsettelsen.
Ved skiftetakst avholdt 29. juli 1987 ble verdien av eiendommen satt til kr 550.000, under forutsetning av at de årlige erstatningene ble avviklet under skiftet. Dersom de årlige utbetalingene skulle følge eiendommen, ble verdien satt til kroner 550.000 med tillegg av innløsningsbeløpet, samlet kroner 1.832.162.
Ved skifteovertaksten av 18. september 1988 ble eiendommens verdi fastsatt til kroner 1.200.000. Overtaksten var begjært av Arne Kvålen, som hadde krevet eiendommen utlagt til seg på odel.
Skifteovertaksten ble av 13 av de ialt 18 arvingene anket inn for Agder lagmannsrett. De gjorde gjeldende at skifteovertaksten måtte oppheves på grunn av feil ved rettsanvendelsen, jf skjønnsloven av 1. juni 1917 §38, jf lov om skifte av 21. februar 1930 §125 fjerde ledd. Arne Kvålen var motpart. Lagmannsretten avsa dom 13. juli 1989 med slik domsslutning:
"1. Skifteovertaksten vert oppheva og heimvist til ny førehaving.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betalar Arne Kvålen til ankepartana v/advokat Helge Aarnes kr 33.300,- trettitretusentrehundre 00/100 - innen 2 - to - veker frå forkynninga av lagmannsretten sin dom."
Arne Kvålen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. I ankeerklæringen gjorde han prinsipalt gjeldende at lagmannsrettens dom måtte oppheves fordi retten hadde gått utenfor ankegrunnene, mens han subsidiært påsto skifteovertaksten stadfestet. Under forhandlingene har han vist til at Høyesterett har samme kompetanse til å prøve skjønnet som lagmannsretten, og at lagmannsrettens avgjørelse derfor har mindre interesse. Høyesterett skal etter hans syn prøve om det i skifteovertaksten er begått feil ved rettsanvendelsen, eventuelt om taksten lider av feil som skal tillegges virkning etter tvistemålsloven §383 annet ledd, jf §384 annet ledd nr 5. Ankemotpartene har sluttet seg til dette syn.
Om sakens nærmere enkeltheter viser jeg til de foreliggende skjønn og til lagmannsrettens dom.
Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak til avhør av en av partene, Harald Fjone, og et vitne. Begge har forklart seg tidligere. Det er fremlagt en del nye dokumenter. Saken står i det vesentlige i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.
Arne Kvålen har anført:
Skifteretten har lagt en riktig forståelse av odelsloven §49 første ledd til grunn når den har fastsatt verdien av eiendommen for en vanlig kjøper til kroner 1.200.000. Om forståelsen av odelsloven §49 første ledd har han bl a vist til avgjørelser inntatt i Rt-1980-233 og Rt-1982-1673.
Det fremgår av taksten at retten har basert denne på at en kjøper vil bosette seg på eiendommen. Det må legges til grunn at en kjøper ville bli pålagt bo- og driveplikt. Taksten er videre basert på at en vanlig kjøper under disse vilkår normalt ikke ville kreve de årlige erstatningsutbetalingene avløst med en engangssum, men innløsningsmuligheten er tatt i betraktning. Skifteretten har korrekt foretatt en helhetsvurdering når det gjelder hvilken pris en vanlig kjøper vil betale for eiendommen.
I forbindelse med sin vurdering av skjønnsresultatet har den ankende part særlig vist til RG-1986-322. Avgjørelsen gjaldt bl a betydningen av årlige pengeutbetalinger knyttet til en fast eiendom. Retten la til grunn at en vanlig kjøper ville vurdere verdien av slike goder ut fra hva det ville koste å låne penger til å dekke den del av kjøpesummen som motsvarte pengeytelsene. Anvender man dette syn i foreliggende sak, kan situasjonen beskrives som følger:
Dersom man benytter en kapitaliseringsfaktor på 14, slik Statskraftverkene gjør i forbindelse med beregning av innløsning av erstatningsutbetalingene, og setter avkastningen av eiendommen i form av erstatninger og leieinntekter til samlet 100.000 kroner (beløpet er ikke eksakt), blir kapitalverdien av de årlige avkastninger kroner 1 400.000. Årlig renteutgift for lån av samme størrelse utgjør ca kroner 200.000, når en legger til grunn dagens rentenivå på ca 12,515 % p a. I tillegg må det betales avdrag på lånet. Misforholdet i dette må skifteretten antas å ha sett, men neppe lagmannsretten. Det en kjøper bør betale for en kontantstrøm fra eiendommen på kroner 100.000 p a, er ca kroner 700.000. At lagmannsretten har opphevet taksten, antas i realiteten å skyldes at retten fant taksten for lav. Nevnte beregninger viser at skifterettens resultat er fullt forsvarlig.
Det kan være flere grunner til at en kjøper ikke ønsker at de årlige erstatningsutbetalingene skal omgjøres til et engangsbeløp. I Vinje kommune er det 315 bruk som mottar slike erstatninger. Normalt er det bare 2-3 personer pr år som krever innløsning. Dette viser at de fleste gårdbrukere anser det som en fordel at erstatningene følger gården, bl a fordi også kommende slekter dermed får nyte godt av dem. Forutsetningen i vassdragsreguleringsloven §16 nr 5 er at ytelsene normalt skal følge gården. Forholdet kan sammenlignes med taksering av gårdsbruk med mye gammel, hogstmoden skog. Disse blir i praksis taksert ut fra det syn at en vanlig kjøper ikke vil hugge all denne skogen umiddelbart, men sørge for at også etterkommere får nyte godt av den. Følelsesmessige betraktninger er her en faktor en må regne med.
Som det er pekt på i skifteovertaksten, kan også skattemessige spørsmål komme inn i bildet ved vurderingen av om det lønner seg å kreve avløsning av erstatningsutbetalingene. Den ankende part kan ikke se at skifteretten har lagt en uriktig rettsanvendelse til grunn i forbindelse med vurderingen av betydningen av erstatningsutbetalingene. Det kan ikke kreves at skifteretten går nærmere inn på de skatterettslige vurderinger enn det som er gjort.
Det er uklart med hvilken hjemmel lagmannsretten har opphevet skifteovertaksten. Så vidt den ankende part kan forstå, må lagmannsretten ha gått utenfor ankegrunnen. Det var ikke anket over at skifterettens premisser var mangelfulle, slik at det forelå en saksbehandlingsfeil. Tvistemålsloven §383 annet ledd, jf §384 annet ledd nr 5 er ikke nevnt av lagmannsretten, og vilkårene for å anvende disse bestemmelser foreligger heller ikke. Ikke i noe tilfelle kan en eventuell mangel ved skifterettens premisser ha hatt betydning for resultatet.
Arne Kvålen har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt:
Skifteovertaksten frå 18. september 1988 blir stadfesta.
Subsidiært:
Domen i lagmannsretten frå 13. juli 1989 blir oppheva.
2. Den ankande parten blir tilkjent sakskostnadene for lagmannsretten og for Høgsterett."
Ankemotpartene, Harald Fjone m fl, har anført:
Skifteretten har korrekt lagt til grunn at det er eiendommens bruksbestemte markedsverdi en skal finne frem til ved takseringen. Det som gjør situasjonen spesiell i foreliggende sak, er at enhver tenkt kjøper av eiendommen har en valgrett når det gjelder om han vil kreve innløsning av erstatningene eller motta de årlige ytelsene. Innløsning kan etter praksis kreves når som helst.
Skifterettens takstresultat må være basert på at en vanlig kjøper ikke ville kreve innløsning i den første tiden etter kjøpet. Det er ellers vanskelig å forstå at retten kunne komme til at verdien av eiendommen var lavere enn det beløpet en kjøper kunne kreve utbetalt etter at han var blitt eier. Det må anses uriktig å legge til grunn at en kjøper ikke vil kreve innløsning. Det kan være gode grunner til å kreve dette, f eks kan innløsningssummen investeres i eiendommen. At Arne Kvålen selv ikke ønsker å innløse, kan ikke være utslagsgivende. Det er flere av arvingene som ønsker å overta eiendommen.
Ved anvendelsen av odelsloven §49 første ledd må skattemessige forhold kunne komme i betraktning. I foreliggende sak dreier det seg om årlige pengeutbetalinger, og den skattemessige behandling av disse har klart betydning for en kjøper. Rettsreglene vedrørende skattespørsmål hører under rettsanvendelsen og må kunne prøves i forbindelse med anke.
Ankemotpartene mener at skifteretten har lagt til grunn en uriktig forståelse av de skattemessige konsekvenser av innløsningsalternativet.
Kravet på den stedsevarende ytelse blir formuesbeskattet, og erstatningsutbetalingene blir beskattet som inntekt av kapital på vanlig måte.
Kjøpesummen for eiendommen skal dekke verdien av grunnen og bygningene, samt fordringen på de årlige erstatningsutbetalinger. Jo høyere den del av kjøpesummen er som relaterer seg til fordringen, jo lavere blir beskatningen ved innløsning. Betaler kjøperen kroner 1.400.0 00 for fordringen alene og krever innløsning etter å være blitt eier, påløper ingen skatteplikt. Inngangsverdien er lik det han oppnår ved innløsningen. Det foreligger ingen gevinst, og det er ikke grunnlag for skatteplikt. Dersom han betaler mindre enn kroner 1.400.000, f eks kroner 1.200.000, vil han kunne skattlegges for gevinsten på kroner 200.000. Restbeløpet etter skatt blir nettogevinst.
Dersom eiendommens verdi settes til totalt kroner 1.200.000, og en forutsetter en kostprisfordeling av beløpet med kroner 400.000 på grunnen og kroner 800.000 på fordringen, vil kjøperen om han krever innløsning bli skattlagt for en gevinst på ca kroner 600.000. Skattesatsen vil i dag maksimalt utgjøre ca 45 %. Dersom en sier at kroner 300.000 går til skatt, vil kjøperen sitte igjen med et tilsvarende beløp, og han vil dermed bare ha betalt kroner 100.000 for eiendommen. Dette resultat er sterkt urimelig. Det må skyldes feil ved skifterettens rettsanvendelse når retten er kommet til at eiendommens verdi er lavere enn innløsningsbeløpet på kroner 1.406.804.
I skifteovertaksten er de skattemessige forhold bare berørt i en setning. Etter at retten har anført at det må tas hensyn til at de årlige erstatninger er inflasjonssikret, heter det:
"Dette vil innebære at det normalt vil være en relativt dårlig forretning å kreve innløsning, ved siden av at man skattemessig kan komme dårlig ut".
Når skifteretten sier at man "skattemessig kan komme dårlig ut", innebærer dette at skifteretten i hvert fall delvis har vurdert skattereglene feilaktig. Det er ikke grunnlag for å si at man skattemessig kommer dårlig ut. Det foreligger en rettsanvendelsesfeil, og taksten må bli å oppheve.
Subsidiært hevder ankemotpartene at skifterettens premisser ikke er tilstrekkelige til at rettsanvendelsen kan prøves. Det er ikke mulig å kontrollere skifterettens rettsanvendelse i forbindelse med den skattemessige vurderingen av virkningen av straksinnløsning. Vurderingen må antas å kunne ha hatt virkning for resultatet. Taksten må da bli å oppheve med hjemmel i tvistemålsloven §383 annet ledd, jf §384 annet ledd nr 5.
Dersom Høyesterett skulle mene at det ikke skal tas hensyn til skatt i forbindelse med verdsettelse etter odelsloven §49 første ledd, må skifteovertaksten også oppheves, idet skifteretten har tatt hensyn til dette.
Ankemotpartene mener lagmannsrettens dom er riktig. Jeg finner ikke grunn til å gå nærmere inn på anførslene i forbindelse med lagmannsrettens dom.
Ankemotpartene, Harald Fjone m fl, har nedlagt slik påstand:
"1. Agder lagmannsretts dom av 13. juli 1989 stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Jeg er under noen tvil kommet til at skifteovertaksten må stadfestes.
I likhet med partene legger jeg til grunn at Høyesterett kan prøve skifteovertaksten innenfor de samme rammer som lagmannsretten. Anken var begrenset til rettsanvendelsen. Det ble gjort gjeldende at det måtte ses som utslag av uriktig rettsanvendelse når innløsningsverdien av de årlige erstatningene ikke ble tillagt større vekt ved verdsettelsen. Videre ble det reist innsigelser mot skifterettens behandling av de skattemessige forhold. Det fremkom også for lagmannsretten anførsler om enkelte andre feil, men disse anførsler var åpenbart uten vekt, og er ikke tatt opp for Høyesterett.
Innløsningsverdien på kroner 1.408.804 er beregnet i overensstemmelse med forskrifter om justering av konsesjonsavgifter, årlige erstatninger og fond m v i medhold av vassdragslovgivningen, fastsatt ved kgl.res. av 4. desember 1987 §11 tredje ledd. Beløpet fremkommer ved at det årlige erstatningsbeløp oppjusteres til innløsningsåret og multipliseres med 14. Dette innebærer at kapitaliseringen skjer ut fra en rentefot på tilnærmet 7 %.
I skifteovertaksten refereres fra odelsloven §49 første ledd og bemerkes at bestemmelsen må forstås slik at "... man skal finne frem til omsetningsverdien av eiendommen, basert på at den brukes til landbruksformål. Omsetningsverdien vil være den som en vanlig fornuftig kjøper vil gi for eiendommen under de nevnte forutsetninger."
Når det gjelder de årlige erstatningene, heter det i taksten bl a:
"Etter overskjønnets mening må de årlige erstatninger verdsettes som en del av den samlede eiendom.
Spørsmålet vil være i hvilken grad disse vil virke inn på omsetningsverdien på samme måte som andre herligheter og rettigheter som tilligger eiendommen.
Inn under denne vurdering må etter rettens mening inngå også det forhold at erstatningene kan innløses, ikke bare i sin helhet, men også delvis idet innløsningsretten knytter seg til erstatningene ved det enkelte skjønn."
Etter min mening er de rettslige utgangspunkter som skifteretten her har gitt uttrykk for, riktige.
Overdragelsen av eiendommen er undergitt bestemmelsene i konsesjonsloven. En kjøper ville måtte regne med å bli pålagt bo- og driveplikt i medhold av konsesjonsloven §7. Spørsmålet ville derfor bli hva en kjøper ville se seg tjent med å betale for eiendommen når han måtte regne med å bo der og drive den i minst 5 år, og hvorledes han under denne forutsetning ville vurdere de årlige erstatningsbeløp og muligheten for å innløse dem med et engangsbeløp. Dette er ikke uttrykkelig sagt i overtaksten, men det kan ikke være tvilsomt at denne situasjon må være en del av bakgrunnen for skifterettens vurderinger.
Skifteretten må antas å ha vurdert om en kjøper som skulle bo på eiendommen og drive den, ville se seg tjent med å innløse og dermed gå glipp av de årlige utbetalinger og den støtte for driften som de ville representere. Denne vurdering er en del av selve skjønnet som ikke kan overprøves ved anke. Slik overtaksten er begrunnet, inngår det riktignok et moment med et visst rettslig innslag, nemlig hvordan mulighetene for beskatning av en innløsningssum ville bli vurdert. Dette fremtrer imidlertid ikke som noe hovedpunkt i begrunnelsen, og det er heller ikke uriktig at innløsning i visse situasjoner kan få skattemessige konsekvenser. Det som sies om mulige skattemessige konsekvenser av innløsning er svært knapt. Jeg er imidlertid kommet til at det vanskelig kan kreves særlig meget av skjønnsgrunnene på dette punkt. Beskatningsspørsmålet vil kunne oppstå i en rekke forskjellige situasjoner, skattespørsmålene vil dels være tvilsomme. Det foreligger etter mitt syn ikke en mangel ved skjønnsgrunnen som bør føre til at skjønnet oppheves utenom anken i medhold av §384 annet ledd nr 5.
Når det er lagt til grunn at en kjøper ikke vil basere sitt pristilbud på innløsning av de årlige erstatninger, er det ingen feil at innløsningssummen ikke har gitt seg større utslag i takstresultatet, og at innløsningsmuligheten bare er tatt med som et moment i totalvurderingen.
Når prisvurderingen foretas med utgangspunkt i at de årlige erstatninger skal beholdes, vil spørsmålet bli hva denne årlige inntekt vil bety for en kjøper. Her kan man ikke basere seg på innløsningssummen, som er beregnet etter en langt lavere rentesats enn den som en kjøper vil måtte regne med for lån eller eventuelt ved en alternativ plassering av oppsparte midler. Jeg viser for så vidt til den argumentasjon som den ankende part har fremført under henvisning til RG-1986-322.
Jeg kan etter dette ikke se at det er noe som viser at overtaksten er basert på en uriktig rettsanvendelse. Jeg kan heller ikke se at det er uklarheter i rettsanvendelsen som gir grunnlag for å anvende tvistemålsloven §383 annet ledd jf §384 annet ledd nr 5.
En annen sak er at skjønnsgrunnene er snaue, og at det hadde vært ønskelig med en mer uttømmende redegjørelse for de vurderinger som ligger til grunn for skjønnsresultatet. Når det ikke er anket over mangler ved skjønnsgrunnene, er det imidlertid ikke grunnlag for å gå nærmere inn på om det her foreligger mangler som kunne ha ført til opphevelse dersom spørsmålet hadde vært omfattet av anken.
Anken har ført frem. Saken har imidlertid voldt tvil, og jeg finner at det ikke bør tilkjennes saksomkostninger hverken for lagmannsretten eller for Høyesterett.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Skifteovertaksten stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett tilkjennes ikke.