HR-1995-49-B - Rt-1995-543
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-03-29 |
| Publisert: | HR-1995-00049-B - Rt-1995-543 (136-95) |
| Stikkord: | (Selsbakkhøgda borettslag-dommen), Avtalerett, Entrepriserett |
| Sammendrag: | Saken gjaldt tvist om rettigheter i avtaleforhold. Partene er enige om at de hadde inngått avtale om visse arbeider på én boligblokk. Spørsmålet var om avtalen også omfattet arbeider på ytterligere 18 boligblokker - subsidiært om avtalen vedrørende disse var ugyldig, misligholdt eller kunne settes til side etter Avtaleloven (1918) § 36. |
| Saksgang: | Trondheim byrett 12.12.1991 - Frostating lagmannsrett LF-1992-186 - Høyesterett HR-1995-00049 B, jnr 152/1993 |
| Parter: | Selsbakkhøgda Borettslag (advokat Are Herrem - til prøve) mot Brandhaug og Jakobsen AS (advokat Tallag Andersen) |
| Forfatter: | Dolva, Kst dommer Nygaard Haug, Gjølstad, Aasland, Holmøy |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Borettslagsloven (1960) §46 |
Dommer Dolva: Saken gjelder tvist om rettigheter i avtaleforhold. Partene er enige om at de har inngått avtale om visse arbeider på én boligblokk. Tvisten gjelder om avtalen også omfatter arbeider på ytterligere 18 boligblokker - subsidiært om avtalen vedrørende disse er ugyldig, misligholdt eller kan settes til side etter avtaleloven §36.
Selsbakkhøgda Borettslag, Trondheim - heretter kalt laget - eier 19 boligblokker med til sammen 560 leiligheter. Brandhaug og Jakobsen AS er et snekkerfirma, som i perioden 1989 - 1993 hadde fra 2 til 7 ansatte. Aksjeselskapet ble stiftet i 1989 og førte videre virksomheten til det personlig eide Snekkerfirma Brandhaug og Jakobsen. Selskapets daglige leder, Øyvind Brandhaug, og lagets nyvalgte styreformann, Anna Elisabeth Johansen, undertegnet henholdsvis 9 og 11 mai 1989 følgende:
"Avtaledokument mellom Selsbakkhøgda B/L. som byggherre og Brandhaug og Jakobsen som entreprenør. Brandhaug og Jakobsen utfører arbeide med balkonger over 3. etage i samsvar med beskrivelse fra arkitekt Krag. V/Johansen. Materialvalg på vegger 4 etage velges av byggherre etter nermere avtale. Blokk 14 blir ferdig i år 1989. Resterende blokke i alt 18 stk skal vere ferdig innen år 1995."
Etter at arbeidet med blokk 14 var avsluttet, gjennomførte laget i begynnelsen av 1991 en anbudskonkurranse for arbeider på de øvrige 18 blokkene. Brandhaug og Jakobsen AS deltok i anbudskonkurransen, men presiserte at de mente allerede å ha inngått bindende avtale med laget om deler av det arbeid som var satt ut på anbud. Laget ga imidlertid etter behandling på ekstraordinær generalforsamling oppdraget til Trebetong AS og Scan Tech AS. Deretter reiste Brandhaug og Jakobsen AS ved stevning 3 juni 1991 sak mot laget med påstand om at dette selskapet ble gitt rett til å utføre restaureringsarbeidene etter avtaledokumentet 9 og 11 mai 1989.
Trondheim byrett avsa 12 desember 1991 dom med denne domsslutning:
"1. Selsbakkhøgda Borettslag v/styrets formann frifinnes.
2. Snekkerfirmaet Brandhaug og Jakobsen A/S dømmes til å erstatte Selsbakk høgda Borettslag dets saksomkostninger med kr 19500,- - nittentusenfemhundre kroner."
Byretten antok at avtalens omtale av de 18 resterende blokkene "vanskelig (kan) ses som mer enn en såkalt intensjonsavtale".
Brandhaug og Jacobsen påanket byrettens dom til Frostating lagmannsrett, som 8 februar 1993 avsa dom med denne domsslutning:
"1. Snekkerfirmaet Brandhaug og Jakobsen AS hadde rett til å utføre restaureringsarbeide for Selsbakkhøgda Borettslag i samsvar med avtale undertegnet av partene 9. og 11. mai 1989.
2. Selsbakkhøgda Borettslag betaler til Snekkerfirmaet Brandhaug og Jakobsen AS saksomkostninger for byrett og lagmannsrett med kr 54162,- - kronerfemtifiretusenetthundreogsekstito - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom."
Lagmannsretten la til grunn at avtaleforholdet mellom partene innebar at det skulle inngås avtale i to etapper. Arbeidet på den første blokka ville avklare materialvalg og pris og skulle utføres som regningsarbeid, mens det deretter skulle inngås en supplerende avtale - vanlig entreprenørkontrakt på standardformular og med fast pris for de resterende 18 blokkene.
Saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser framgår av byrettens og lagmannsrettens dommer.
Laget påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder både bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.
Det er til bruk for Høyesterett avholdt bevisopptak, hvor Anna Elisabeth Johansen og Øyvind Brandhaug har avgitt partsforklaringer for henholdsvis laget og entreprenørselskapet, og hvor sju vitner har forklart seg. Alle har avgitt forklaring tidligere. Det er framlagt en rekke nye dokumenter som jeg ikke spesifiserer nærmere.
Fra lagets side har man frafalt den tidligere anførsel om at avtalen ikke var bindende fordi formannen hadde undertegnet alene - undertegningen skjedde i styremøte med hele styret til stede. Også anførselen om at generalforsamlingens samtykke var nødvendig fordi kostnadene oversteg beløpsgrensa i borettslagsloven §46 annet ledd nr 2, er frafalt. Ny for Høyesterett er anførselen om at avtalen - dersom den omfatter de resterende 18 blokkene - er urimelig og kan settes til side etter avtaleloven §36.
Partene er i det vesentlige enige om følgende saksforhold:
Laget hadde i lang tid hatt problemer med lekkasje fra toppene på blokkene. Lekkasjene kom fra taket over 3 etasje, som også er terrasse for leilighetene i 4 etasje, idet 4 etasje er tilbaketrukket og har mindre grunnflate enn de øvrige etasjene. I løpet av 1988 ble problemene akutte. Lagets daværende formann Kristiansen, vaktmesteren og Brandhaug diskuterte problemet, og Brandhaug formidlet kontakt med ingeniør Bjørn Johansen ved Krag Arkitektkontor A/S, som ble engasjert av laget. Det kom opp forslag om å gå over til glassfiberarmert polyester i stedet for den opprinnelige konstruksjon av takpapp med løse tretremmer over. Etter innhentet uttalelse fra leverandøren Jotun, utarbeidet ingeniør Johansen prinsippskisser for hvordan arbeidet skulle utføres.
Laget mener at det vinteren 1988-89 ble besluttet at man skulle forsøke med belegget på en prøveblokk, samtidig som man skulle tilleggsisolere veggene i 4 etasje og legge ny veggkledning. Vedtaket er ikke protokollert.
Brandhaug hadde kontakt med formann Kristiansen og mener at han av denne fikk muntlig oppdrag om dette arbeidet for hele borettslaget, noe laget bestrider.
På generalforsamlingen 6 april 1989 trakk Kristiansen seg som formann, og styremedlem Anna Elisabeth Johansen ble valgt til ny formann. Det ble valgt to nye styremedlemmer, mens de to øvrige styremedlemmene ikke var på valg og fortsatte i styret.
Om avtaleinngåelsen 11 mai 1989 er det opplyst at Brandhaug kom midt under det første eller andre ordinære styremøtet etter valget, og hadde med seg det ferdigskrevne dokumentet som han sendte over bordet til styreformannen som leste gjennom det, undertegnet og beholdt én kopi. Det nærmere innhold av dokumentet - som er sitert innledningsvis - ble ikke diskutert. Brandhaug var til stede på møtet 3 - 4 minutter. I styreprotokollen ble det protokollert følgende:
"Sak 88/89 viser til brev, 9/5-89, vedlagt. Styret har inngått avtale med Brandhaug om arbeidet på toppene (4. etg.) på blokkene.
Sak 89/89: Styret har vedtatt å legge Stenex C-1484 (hvit) på toppveggene."
Rehabilitering av prøveblokka ble igangsatt i slutten av mai 1989. I mai/juni ble det innkjøpt heisekran for om lag 450.000 kroner. Krana ble kjøpt av selskapet Brandhaug & Jakobsen Eiendom AS og utleid til entreprenørselskapet som igjen fakturerte laget for bruk av krana.
Arbeidet ble stanset en periode fordi man oppdaget råteskader. I mellomtiden rev og gjenoppførte Brandhaug og Jakobsen 30 garasjer i borettslaget. I forbindelse med råteskadene ble det innhentet rapport fra Byggforsk som tok opp tre forhold: soppangrepet var ufarlig, polyestertekking ble frarådet og den byggtekniske konstruksjonen var uheldig på grunn av manglende lufting. Konstruksjonen ble deretter endret slik at det ble laget lufting under gulv/tak. Tekkingen med polyester fortsatte. Dette arbeidet krevde stor nøyaktighet, og det var viktig at polyesteren ble påført under tørre, varme forhold. Mens arbeidet pågikk kunne beboerne ikke benytte terrassene, det ble spent presenninger fra taket og til terrassekanten, og beboerne ble påført ubehag med gasser på grunn av løsningsmidler.
Høsten 1989 fikk lagets formann diverse klager fra beboerne i 4 etasje i prøveblokka, og i oktober fikk styret en skriftlig klage på arbeidet. Klagene ble tatt opp med styret og deretter på et møte med Brandhaug og Jakobsen. Laget engasjerte deretter ingeniør Johansen til å kontrollere sikkerheten på byggeplassen. Halvparten av styret i laget, som var misfornøyd med styrets behandling av prøveblokka og styrets saksbehandling generelt, tok dette opp i brev 8 november 1989 til styret, hvor de sa seg enig i beboernes klager. Brandhaug ble innkalt til et ekstraordinært styremøte 14 desember 1989, hvor styret la fram klagepunktene og ba om at forholdene måtte rettes. Rehabilitering av den andre halvdel av prøveblokka var ferdig i februar 1990. Det ble ved ferdigbefaringen påpekt en del mangler ved arbeidet, som ble rettet. Det er uenighet mellom partene om arbeidets utførelse representerer mislighold. Laget har ikke krevd prisavslag. Arbeidene på prøveblokka kom på 1,6 millioner kroner.
I forbindelse med avslutning av arbeidene tok laget kontakt med Trondheim og omegn boligbyggelag - TOBB - som overtok ledelsen av prosjektet videre. For å redusere muligheten for lekkasje ble det foreslått innbygging av terrassene, og det ble innhentet anbud på dette. Forslaget ble forkastet på ekstraordinær generalforsamling 14 juni 1990.
Brandhaug og Jakobsen sendte 28 august 1990 brev til laget med forespørsel om den videre framdrift i restaureringsarbeidet, idet det ble gjort gjeldende at selskapet hadde krav på å utføre arbeidene. Brevet ble besvart av laget som bestred at det var forpliktet til å la arbeidene bli utført av dette selskapet.
Det ble deretter våren 1991 gjennomført en anbudskonkurranse for de resterende 18 blokkene basert på en løsning uten innbygging - i tillegg skulle det foretas ny tekking av taket over 4 etasje. Som nevnt innledningsvis deltok Brandhaug og Jakobsen i anbudskonkurransen, men fikk ikke oppdraget. Anbudet fra Scan Tech AS innebar at det i stedet for polyester ble benyttet et PVC foliebelegg på terrassene, belegget ble limt på trekonstruksjonen.
Om Brandhaug og Jakobsens tidligere arbeider for laget er opplyst følgende: I 1983-84 utskifting av gavlvegger for kr 320.000, i 1984 utskifting av vinduer for kr 905.000, i 1987 sikring av tak for kr 320.000, foruten sluttføring av utskifting av vinduer og dører for kr 430.000 - etter at det selskap som opprinnelig hadde kontrakten, gikk konkurs, og i 1988 utskifting av vinduer for kr 3.200.000. I tillegg kommer mange mindre vedlikeholdsoppdrag for laget. Brandhaug bodde i en av lagets leiligheter i 1982 - 1985. I forbindelse med stans i arbeidet med prøveblokka ble Brandhaug og Jakobsen dessuten engasjert til å rive og gjenoppføre 30 garasjer for kr 450.000. Laget har vært fornøyd med det arbeid de har utført før den tvist saken gjelder. Avtalene i 1984 for kr 950.000 og i 1988 for kr 3.200.000 er inngått skriftlig og etter NS 3410, mens de øvrige avtalene er muntlige. Samtlige oppdrag er besluttet av styret, med et mulig forbehold for 1984 - kontrakten som laget mener er omfattet av generalforsamlingsvedtak.
Den ankende part, Selsbakkhøgda Borettslag, har - kort gjengitt - anført følgende:
Borettslaget mener prinsipalt at det bare foreligger bindende avtale om rehabilitering av én blokk og ikke for de resterende 18 blokkene. For at det skal foreligge en bindende avtale må partene ha kommet til enighet om de vesentlige punkter, og det er ikke tilfellet her. Partene var ikke enige om pris, omfang, framdrift og en rekke andre forhold som gjelder deres rettigheter og plikter etter en avtale av dette omfang. Heller ikke de øvrige tolkingsmomentene - lagets praksis, partenes tidligere forhold og annet - tilsier at det er inngått bindende avtale. De mangler som foreligger er altfor omfattende til at de kan utfylles av domstolene ved en fortolkning.
For så vidt gjelder betydningen av manglende avtale om pris er det særlig vist til Stiansendommen, Rt-1992-1110, som lagmannsretten har behandlet nøye. Denne dommen var imidlertid ikke kjent for partene ved prosedyren for lagmannsretten, og laget har imøtegått lagmannsrettens punktvise gjennomgåelse. Lagmannsretten har tatt feil når den bygger på at Brandhaug kom med avtaledokumentet etter oppfordring fra styret. Det er heller ikke riktig at styrets opptreden ved arbeidets begynnelse viser at det hadde en entydig oppfatning av avtalens omfang - tvert om har styret hele tiden gitt uttrykk for at avtalen bare gjaldt prøveblokka. Det forelå heller ingen finansiering av hele prosjektet da avtalen ble inngått, og lagets styre bestod av vanlige mennesker, ikke profesjonelle.
Dersom det foreligger en bindende avtale for de siste 18 blokkene, foreligger det flere tolkingsalternativer. Etter lagets mening kan avtalen i så fall ikke fortolkes som mer enn en plikt for laget til lojalt å forhandle med Brandhaug og Jakobsen med sikte på eventuelt å komme til en endelig avale. Denne forpliktelsen bortfalt på grunn av de etterfølgende hendelser.
Subsidiært mener laget at en avtale om de resterende 18 blokker er ugyldig, fordi styret ikke hadde kompetanse til å inngå en slik avtale uten samtykke fra generalforsamlingen, jf borettslagsloven §46 annet ledd nr 1. Styrets manglende kompetanse kan gjøres gjeldende mot Brandhaug og Jakobsen, fordi Øyvind Brandhaug burde innsett at styret overskred sin kompetanse.
Atter subsidiært mener laget at dersom det er inngått bindende avtale for de siste 18 blokkene, har Brandhaug og Jakobsen misligholdt sine plikter slik at laget kunne heve avtalen for de siste 18 blokkene. Det påberopes her både manglende kvalifikasjoner, sikkerhetsmangler, bygningsmessige mangler og samarbeidsvanskeligheter. Alternativt mener laget at en avtale slik Brandhaug og Jakobsen gjør gjeldende, etter en helhetsvurdering er urimelig og kan settes til side etter avtaleloven §36.
Selsbakkhøgda Borettslag har nedlagt denne påstand:
"1. Byrettens dom stadfestes.
2. Selsbakkhøgda Borettslag tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett."
Ankemotpartene, Brandhaug og Jakobsen AS, har anført:
Det beror på en bevisbedømmelse hva avtalen går ut på. Det er erkjent at det er inngått bindende avtale om arbeidene på én blokk, og avtalegrunnlaget er nøyaktig det samme for de resterende 18 blokkene. Hvilken annen grunn kunne det være for å omtale de øvrige blokkene i avtalen? Selv om avtalen er kortfattet, var partene på bakgrunn av deres tidligere omfattende kontakt ikke i tvil om hva avtalen innebar. Ferdigstillelsestiden framgår av avtalen, og laget har valget av metode og materialer. Det er ikke riktig at ikke prisen må anses avtalt - avtalen går ut på at arbeidet skal utføres som regningsarbeid med timepris på kr 180. På bakgrunn av tillitsforholdet mellom partene med grunnlag i tidligere kontakt var det ikke nødvendig å opptre mer formelt. Avtalens ordlyd og protokollasjonen i styreprotokollen kan ikke bortforklares. Partenes opptreden etter avtaleinngåelsen viser også klart hva de mente. Dette framgår av kjøpet av krana og av en rekke andre momenter. Det ligger ikke mer i det forhold at blokk 14 var prøveblokk, enn at utførelse og materialvalg skulle utprøves. Det er intet som tyder på at styret den gang forutsatte generalforsamlingsbehandling av saken vedrørende de 18 resterende blokkene.
Lagmannsretten har tatt feil på ett punkt - nemlig ved å legge til grunn at prisen ikke var avtalt. Når lagmannsretten sier at den bygger sitt resultat på Brandhaugs utsagn om forutsetningen for partenes mellomværende, er dette ikke riktig. For Høyesterett anføres det at Brandhaug ved hele tiden å stå fast på at avtalen var bindende, dermed også fastholdt den med hensyn til pris.
Innvendingen basert på kompetanseoverskridelse fra styrets side kan ikke føre fram. Det dreier seg her om helt nødvendige reparasjoner som generalforsamlingen ikke kunne motsette seg. Under enhver omstendighet måtte Brandhaug kunne stole på at styret var kompetent her.
For så vidt gjelder anførslene om mislighold, hevdes det at disse er framsatt for seint - før saksanlegget har laget bare påberopt seg at laget ikke var kontraktsmessig bundet. Det er for øvrig ikke grunnlag for anførslene om mislighold. Bevismaterialet er ikke tilrettelagt for dette - det var verken sakkyndige eller befaring for de tidligere retter. Arbeidene på blokk 14 er overtatt etter ferdigbefaring, og regningen er honorert uten krav om prisavslag. I forbindelse med at styret foreslo innbygging av terrassene, ble Brandhaug og Jakobsen foreslått som entreprenør, noe som viser at det fortsatt var grunnlag for samarbeid.
Det er heller ikke grunnlag for anvendelse av avtaleloven §36 her. Det er de samme forhold som er anført som misligholdsgrunn, som påberopes i denne forbindelse, og det kan det ikke være plass for.
Brandhaug og Jakobsen AS har nedlagt denne påstand:
"1. Selsbakkhøgda Borettslag har opptrådt i strid med Brandhaug og Jakobsen AS' rettigheter etter kontrakt datert 9./11. mai 1989.
2. Brandhaug og Jakobsen AS tilkjennes saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og for Høyesterett."
Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten.
Jeg går først inn på bakgrunnen for avtalen og omstendighetene omkring avtaleinngåelsen.
Situasjonen ved avtaleinngåelsen var at laget stod overfor et problem som i og for seg gjaldt alle lagets 19 boligblokker, hvor det over tid måtte foretas utbedringer for å sikre seg mot taklekkasjer ved terrassene i 4 etasje. Det er imidlertid på det rene at arbeidene først ble gjennomført for én blokk som ble omtalt som prøveblokka. En slik framgangsmåte var naturlig for å vinne erfaring med den tekniske løsning som ble valgt, og som også for partene var ny og uprøvet.
Allerede arbeidene med prøveblokka var betydelige, og sluttregningen beløp seg til 1,6 millioner kroner. Det måtte forventes at arbeidet med de resterende blokkene ville bli rimeligere, men det dreier seg under enhver omstendighet om en meget stor kontrakt. De arbeidene som senere ble gjennomført etter anbud, er opplyst å beløpe seg til nær 30 millioner kroner, men dette inkluderer også tekking av takene i 4 etasje som er en betydelig kostnad.
Det hendelsesforløp som ledet fram til undertegningen av avtalen 9/11 mai 1989, er preget av at partene har opptrådt lite formelt. Brandhaug har anført at avtalen - slik han forstår den - var naturlig ut fra den tidligere kontakt han hadde hatt med laget og den tillit som han derved hadde opparbeidet, og på bakgrunn av at han tidligere og i stort omfang deltok i de overveielser og forberedelser som ble gjort med sikte på å løse problemet med taklekkasjene. Han hadde nær kontakt med lagets daværende formann Kristiansen og vaktmesteren, og han var med på styremøter. Han formidlet også kontakt med ingeniør Bjørn Johansen ved Krag Arkitektkontor A/S, men det er ikke tvil om at det var laget som var oppdragsgiver for arkitektkontoret. Det var stor usikkerhet om hvilken løsning man skulle velge. Hvem som først foreslo å bruke glassfiberarmert polyester er noe uklart, men det var ingeniør Bjørn Johansen som undersøkte med leverandøren, og som anbefalte materialet som senere ble godtatt av laget.
Den tidligere formann Kristiansen har forklart at: "Det lå i kortene at Brandhaug skulle få jobben .... Vitnets oppfatning var at dette gjaldt hele prosjektet, alle blokkene. Direkte beskjed om dette har vel ikke Brandhaug fått." Han uttalte videre at det ikke ble snakket om å utarbeide skriftlig kontrakt. Brandhaug har på sin side forklart at han mener at han ble engasjert av Kristiansen til å utføre arbeidet et par måneder før 11 mai 1989, uten at Brandhaug kunne huske nøyaktig hva som ble sagt. Brandhaug har imidlertid også forklart at Kristiansen senere ba ham om å komme med skriftlig kontrakt, men at dette først skulle gjøres etter generalforsamlingen i slutten av april 1989, idet Kristiansen da skulle gå av som formann på grunn av sykdom, og prosjektet da ville bli en oppgave for det nye styret.
Det er på det rene at laget tidligere har inngått flere muntlige avtaler med Brandhaug også om forholdsvis betydelige arbeider, men ikke av den størrelsesorden som her var aktuell - selv om man bare ser på prøveblokka. På bakgrunn av det jeg har referert om hva som hadde foregått mellom Brandhaug og Kristiansen, finner jeg det klart at det ikke var inngått muntlig avtale før generalforsamlingen. Jeg ser derfor situasjonen slik at da Brandhaug kom med den skriftlige avtaleteksten på styremøtet 11 mai 1989, måtte han være klar over at det ikke bare var en formalisering av en tidligere inngått muntlig avtale. Jeg nevner at Brandhaug i 1984 og 1988 hadde inngått ordinære, detaljerte avtaler med laget basert på NS 3410. Han var således vel kjent med denne avtaleformen. Det er derfor påfallende med en så enkel utforming som avtaledokumentet fikk - særlig under forutsetning av at avtalen skulle ha den rekkevidde Brandhaug hevder.
Det er på det rene at Brandhaug ikke var innkalt av styret til styremøtet 11 mai 1989, slik lagmannsretten har forutsatt. Det kom for så vidt overraskende på styret da Brandhaug innfant seg medbringende det ferdigskrevne avtaledokumentet. Dette ble undertegnet av den nyvalgte formannen Anna Elisabeth Johansen uten at dokumentet ble forevist eller referert for det øvrige styre før undertegningen og uten nærmere drøftelser slik jeg har redegjort for tidligere. Hun har forklart at hun mente dokumentet gjaldt prøveblokka som man allerede hadde snakket om i lengre tid, at hun ikke merket seg det som stod om de resterende blokkene, og at hun ikke leste gjennom det som ble protokollert i styreprotokollen.
For så vidt kan det konstateres at det fra begge parter er opptrått på en måte som er lite forenlig med inngåelse av en avtale av vidtrekkende omfang.
Når det gjelder partenes etterfølgende opptreden, nevner jeg at laget for Høyesterett har framlagt en rekke styredokumenter, for å underbygge deres anførsel om at styret konsekvent har gitt uttrykk for at avtalen bare er bindende for så vidt gjelder prøveblokka. Etter mitt syn gir dokumentene ikke noe avgjørende bidrag til løsning av tvisten.
Et annet forhold gjelder Brandhaug og Jakobsens kjøp av kran i forbindelse med oppstarting av arbeidene på prøveblokka. Styreformann Johansen har forklart at Brandhaug opplyste at han trengte underskriften for å kjøpe kran, slik at han kunne komme i gang med arbeidet. Styremedlem Aud Gisela Johannessen og varamedlem Svein Jarle Kleven har også forklart at det ble snakket om kjøp av kran mens Brandhaug var til stede. Brandhaug har imidlertid forklart at han ikke sa noe om kjøp av kran ved denne anledningen, og at dokumentet ikke ble skrevet for at firmaet skulle kunne kjøpe kran. Han har forklart at det ikke ville blitt kjøpt kran for kr 450.000, dersom oppdraget bare hadde gjeldt prøveblokka - man ville da ha leid kran i stedet. Det er uklart hva man kan legge i dette, men styret synes i hvert fall å ha vært informert om at selskapet ville gå til en betydelig investering i forbindelse med det forestående arbeid for laget.
Laget har påberopt seg sin tidligere kontraktspraksis som bevis for at avtalen ikke kan omfatte de 18 blokkene. Det er særlig vist til nødvendigheten av generalforsamlingsbehandling av saker av stor økonomisk betydning. Før 1989-avtalen er det bare dokumentert ett tilfelle hvor spørsmålet ble behandlet av generalforsamlingen - det gjaldt en kontrakt på 10 millioner kroner. Det er videre hevdet at en kontrakt på ca 900.000 kroner dekkes av generalforsamlingsvedtak. Kontrakter vedrørende utskifting av vinduer og dører for henholdsvis 1,8 og 3,2 millioner kroner er ikke behandlet av generalforsamlingen. For nærværende avtale forklarte den tidligere formannen Kristiansen at det ikke var drøftet og etter hans mening heller ikke nødvendig, å forelegge saken for generalforsamlingen.
Etter denne gjennomgang av forholdene omkring avtaleinngåelsen vender jeg tilbake til en nærmere vurdering av selve avtaledokumentet.
Etter ordlyden omfattes de 18 blokkene - i og for seg på tilsvarende måte som prøveblokka - ved avtalens siste punktum om at: "Resterende blokker i alt 18 stk skal vere ferdig innen år 1995." Dersom avtalen inneholder rettslige forpliktelser vedrørende de 18 blokkene, er det på det rene at den på grunn av avtalens enkle form trenger nærmere utfylling på en rekke punkter. Den ankende part hevder imidlertid at avtalen er så mangelfull at den overhodet ikke er rettslig bindende for laget vedrørende de 18 blokkene. Som et særlig viktig poeng er det vist til at prisen ikke er avtalt.
Selv om jeg legger til grunn partenes enighet om at arbeidet på prøveblokka skulle utføres etter regning på basis av en timepris på kr 180, finner jeg etter det jeg har gjennomgått, ikke grunnlag for at den kortfattete omtalen av de resterende 18 blokkene i dokumentet kan innebære en rettslig forpliktelse for laget med et så presist innhold som firmaet hevder, nemlig at også arbeidet på disse skulle godtgjøres på samme måte. Selv med bakgrunn i partenes tidligere mellomværende har det formodningen mot seg at en avtale med denne utforming inneholder forpliktelser av en slik størrelsesorden og varighet.
At det er vanskelig å foreta en utfylling av den foreliggende avtale med hensyn til det prismessige, illustreres av selskapets anførsler under sakens gang. Det er først for Høyesterett at det er klart gitt uttrykk for at meningen var at arbeidet skulle utføres som regningsarbeid med timepris kr 180. I stevningen 3 juni 1991 heter det at: "Avtalen må anses som en avtale som gir snekkerfirmaet en fortrinnsrett til utførelse av arbeidene." Byretten gjengir selskapets anførsler med at: "... arbeidet på blokk 14 skulle gi grunnlag for en forsvarlig prisfastsetting på de øvrige blokker." I firmaets prosesskrift 5 mars 1992 til lagmannsretten gjentas anførselen om "førsterett til å utføre arbeidene", men det konkretiseres slik at den gjelder "prinsipalt med den begrensning at arbeidene for den enkelte blokk ikke skulle overstige prisen for den første blokken", men også med subsidiære anførsler. Lagmannsretten kom som nevnt til at det forelå en rettslig bindende forutsetning om avtaleinngåelse i to etapper, slik at det etter at arbeidet på prøveblokka var fullført som regningsarbeid, skulle inngås en vanlig fastprisavtale for de resterende 18 blokkene, og at laget misligholdt avtalen ved å bryte med entreprenørselskapet mellom første og annet avtaletrinn.
Jeg finner imidlertid heller ikke grunnlag for som lagmannsretten å fastslå bestemte forutsetninger om en senere avtale om fastpris i partenes mellomværende.
Det gjenstår imidlertid å undersøke om avtalen ikke likevel i noen utstrekning innebærer rettslige bindinger for partene. Både forhistorien og omtalen av de 18 blokkene i avtaledokumentet viser at partene var oppmerksomme på at det senere ville bli aktuelt med arbeider av tilsvarende karakter på de 18 blokkene. Det er imidlertid et tvilsomt spørsmål hvor meget det kan legges i dette i retning av rettslige bindinger. Jeg viser i denne forbindelse til at det særlig i forbindelse med mer langvarige og kompliserte kontraktsforhandlinger kan inngås såkalte intensjonsavtaler som senere eventuelt skal avløses av et forpliktende avtaleforhold. Presumsjonen ved avtaler av denne typen er at partene ikke er forpliktet til å inngå på den påtenkte avtalen, men det kan i det enkelte tilfelle være forhold som gjør at partene ikke fritt kan trekke seg ut av forholdet. Jeg viser i denne forbindelse til uttalelsen i Stiansendommen, Rt-1992-1110 på side 1115 nederst, hvor Høyesterett etter å ha kommet til at det ikke forelå en bindende avtale av det innhold entreprenøren hevdet, pekte på at OBOS likevel kunne ha en plikt til lojalt å vurdere de pristilbud som entreprenøren framsatte, og eventuelt gjennom forhandlinger medvirke til en løsning av uløste spørsmål. Et brudd på disse forutsetningene kunne etter omstendighetene føre til erstatningsansvar for tapte omkostninger til prosjektering og annet etter synspunktene om negativ kontraktsinteresse.
Den foreliggende sak har elementer som kan ha betydning under en slik synsvinkel. Så uformelt og løst som dette har kommet til uttrykk her, viker jeg imidlertid tilbake for å legge til grunn at partene er bundet på en slik måte. Jeg har således ikke foranledning til å gå inn på lagets anførsel om at samarbeidsklimaet mellom partene utviklet seg på en slik måte at det ikke var grunnlag for fortsatte forhandlinger.
Jeg er etter dette blitt stående ved at laget må frifinnes, og at byrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
For så vidt gjelder spørsmålet om saksomkostninger viser jeg til at laget ved å undertegne avtalen uten presiseringer, har medvirket til slik uklarhet omkring partenes forhold at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans.
Jeg stemmer for denne
Byrettens dom, domsslutningens punkt 1, stadfestes.
Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.