HR-1995-584-K - Rt-1995-1579
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1995-10-09 |
| Publisert: | HR-1995-00584-K - Rt-1995-1579 (503-95) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Rettslig interesse, Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsivating Lagmannsrett LE-1995-01303 K - Høyesterett HR-1995-00584 K, jnr 271/1995 |
| Parter: | Helge Andresen (advokat Ketil Brønner) mot Randi og Peter Selås (advokat Cato Johannessen) |
| Forfatter: | Skåre, Halvorsen, Coward |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §54, Husleieloven (1939) §38, §7, §107, §404 |
Spørsmålet er om det foreligger rettslig interesse i en sak om gyldigheten av oppsigelse i leieforhold.
Ved kjennelse av 9 juni 1994 tok Oslo namsrett til følge en begjæring fra Randi og Peter Selås om fravikelse i husleieforhold.
Etter kjæremål fra Helge Andresen stadfestet Eidsivating lagmannsrett 3 november 1994 namsrettens kjennelse. Kjennelsen er rettskraftig, og Andresen er fraflyttet leiligheten.
Helge Andresen stevnet Randi og Peter Selås for Oslo byrett 14 desember 1994, med påstand om at oppsigelsen av leieforholdet kjennes ugyldig. Selås påstod prinsipalt avvisning av saken.
Oslo byrett besluttet 4 april 1995 å fremme saken.
Selås påkjærte beslutningen til Eidsivating lagmannsrett, som 30 mai 1995 avsa kjennelse med slik slutning:
"Sak nr. 95-00015 A avd. 64 for Oslo byrett avvises.
I saksomkostninger for lagmannsretten tilpliktes Helge Andresen å betale til Randi og Peter Selås 4910 - firetusennihundreogti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen."
Helge Andresen har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg, under påberopelse av at lagmannsretten har tatt feil ved lovanvendelsen og bevisbedømmelsen.
Andresen gjør gjeldende at han har rettslig interesse i det ugyldighetssøksmål som er reist, og at lagmannsretten har lagt en for snever forståelse av begrepet til grunn.
Andresen hadde i samsvar med leieavtalen leiet ut leiligheten i lengre tid, og hadde på denne måten løpende interesse av leieforholdet da det ble oppsagt.
I utkastelsessaken tok ikke namsretten stilling til sakens realitet. Krav fra Andresen om stansing av utkastelsessaken etter tvistemålsloven §107 inntil husleiesaken ble avgjort av byretten, ble ikke tatt til følge, idet namsretten feilaktig la til grunn at byretten ville avvise Andresens søksmål.
Når Andresen har reist fastsettelsessøksmål for Oslo byrett for å få fastslått at oppsigelsen av leieforholdet er ugyldig, vil dette - hvis han får medhold - gi ham grunnlag for å kreve erstatning. Utleier vil da ha valget mellom å gjeninnsette Helge Andresen i leieforholdet og å ta stilling til erstatningskravet. Om Andresen faktisk har reist erstatningssøksmål pr dags dato, kan ikke ses å være avgjørende, så lenge han har adgang til å reise et krav og deretter et slikt søksmål om han ikke skulle bli enig med utleieren.
Hans rettslige interesse i det anlagte søksmålet er på denne bakgrunn klar. Det vises til at det i rettspraksis, spesielt i Rt-1986-1250 og Rt-1978-1571, synes å være stilt mindre strenge krav til om rettslig interesse foreligger i fastsettelsessøksmål enn i nærværende sak.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Sak nr 95-00015 A/64 for Oslo Byrett fremmes.
2. Helge Andresen tilkjennes saksomkostninger i nærværende kjæremålssak med kr 2500,- med tillegg av behandlingsgebyr, samt for Lagmannsretten med kr 2000,-"
Randi og Peter Selås gjør gjeldende at lagmannsretten har foretatt en korrekt bevisbedømmelse og lovanvendelse når det gjelder spørsmålet om rettslig interesse, og har kommet til riktig resultat.
De anfører at noe av hensikten med 30-dagers-fristen i husleieloven §38 jf §7 vil bortfalle dersom man etter utløpet av nevnte frist likevel skal ha anledning til å reise søksmål. Det vil skape uholdbare forhold både for utleier og en eventuell ny leietaker. Så lenge en slik dom ikke kan få konsekvenser for en utleier som har leiet ut leiligheten på nytt etter en rettskraftig avgjørelse i en utkastelsessak, kan den kjærende part heller ikke ha rettslig interesse i å få prøvd spørsmålet for retten.
Den kjærende part er henvist til å forsøke et søksmål med krav om erstatning, dersom han mener at utleier med godkjennelse av lagmannsretten har foretatt en ugyldig utkastelse.
Det vises for øvrig til kjæremålet til lagmannsretten datert 18 april i år.
Kjæremålsmotpartene har nedlagt slik påstand:
"1. Eidsivating Lagmannsretts kjennelse av 30. mai 1995 stadfestes.
2. Helge Andresen dømmes til å betale kr 2000,- i saksomkostninger til Randi og Peter Selås for Høyesterett."
Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at kjæremålet gjelder lagmannsrettens kjennelse om avvisning av et søksmål, og at utvalget har full kompetanse etter tvistemålsloven §404 første ledd nr 1.
Påstanden i søksmålet er at en oppsigelse i et husleieforhold skal kjennes ugyldig. Oppsigelsen var begrunnet med at det var foretatt ulovlig fremleie, mens leietakeren hevder at fremleierett følger av den individuelle leieavtalen.
Utvalget er kommet til samme resultat som lagmannsretten - søksmålet må avvises på grunn av manglende rettslig interesse, jf tvistemålsloven §54.
Utvalget viser til at utkastelse fra leiligheten forlengst er foretatt, og det er opplyst at gårdeieren har disponert leiligheten på nytt. Saksøkeren har angitt erstatning eller gjeninnsettelse som mulige senere konsekvenser av avgjørelsen i søksmålet. Som det har fremgått, går imidlertid ikke påstanden i søksmålet ut på det, men på at oppsigelsen skal kjennes ugyldig. Utvalget er enig med lagmannsretten i at saksøkeren, i den situasjon som foreligger, ikke har rettslig interesse i å få dom på dette.
Utvalget er for øvrig også enig i kjæremålsmotpartens innsigelse om at fristen i husleieloven §7 jf §38 er til hinder for søksmålet. Rettspraksis har riktignok godtatt at visse avtalerettslige innsigelser kan gjøres gjeldende uavhengig av denne fristen, se avgjørelser i Rt-1965-1193 og Rt-1994-1174. Men innsigelsene i disse sakene var av en annen art enn i vår sak, der spørsmålet er om det følger fremleierett av den indviduelle husleieavtalen. Den nærmeste parallellen i rettspraksis er etter utvalgets syn avgjørelsen i Rt-1987-917, der leietakeren gjorde gjeldende at fremleie ikke var ulovlig fordi den skjedde etter samtykke fra en konsulent i OBOS. Her ble søksmål etter fristen i husleieloven §7 jf §38 ikke godtatt, og utvalget mener at løsningen må bli den samme i vår sak.
Kjæremålet fører etter dette ikke frem, og lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
Kjæremålsmotparten har påstått seg tilkjent saksomkostninger med 2000 kroner. Dette kravet tas til følge.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Helge Andresen til Randi og Peter Selås i fellesskap 2.000 - totusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen.