HR-1995-85-B - Rt-1995-904

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1995-05-26
Publisert:	HR-1995-00085-B - Rt-1995-904 (271-95)
Stikkord:	(Gjensidigedommen), Tingsrett, Negative servitutter, Bygnings- og reguleringsrett
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om en gjennomført utbygging av en eiendom i Oslo var i strid med negative servitutter over eiendommen, og i så fall om rettighetshaverne kunne ha et erstatningskrav.
Saksgang:	Oslo byrett 09.06.1992 - Eidsivating Lagmannsrett LE-1992-2560 - Høyesterett HR-1995-00085B, snr 182/1994
Parter:	Oslo kommune (advokat Anders Eckhoff - til prøve) mot 1. Aase Marstrander, 2. Bjørg Christoffersen, 3. Irja Trøften, 4. Per Johannesen, 5. Erik Wendt, 6. Tore Nordvik, 7. Reidar Forbech, 8. Unni Dørum, 9. Arne Dagfinn Nygård, 10. Thor Erling Kristensen, 11. Gunnvor og Torgeir Haugh, 12. Tove Rem Berglund, 13. Inge Brorson, 14. Arne Pettersson, 15. Hege Sitje Fjeldstad, 16. Jannik og Martin Hekneby, 17. Oddmund Nyberget, 18. Karl Fr. Wennersten, 19. Ellen og Hans Øyvind Nordvi, 20. Kari og Trond Hellem, 21. Michael Hansson, 22. Rita Jensen, 23. Hans A. Lier, 24. Per Sommerfeldt, 25. Ingrid A. og Tor Karsten, 26. Jan Harmens, 27. Anne Marie Leirfall, 28. Jens Holtung, 29. Anne Grethe Krane, 30. Knut Sørensen, 31. Sidsel og Torgrim Haaberg, 32. Gerd og Robert Agostini (advokat Arne Meltvedt)
Forfatter:	Gussgard, Langvand, Schei, Coward, Hellesylt
Lovhenvisninger:	Skjønnsprosessloven (1917) §54, Servituttlova (1968) §4, Plan- og bygningsloven (1985) §35

Saken gjelder spørsmål om en gjennomført utbygging av en eiendom i Oslo var i strid med negative servitutter over eiendommen, og i så fall om rettighetshaverne kan ha et erstatningskrav.

Våren 1988 solgte Oslo kommune ca 12 da av gnr 9 bnr 1, 8 og 59 i Oslo til Aker Eiendom A/S (Aker) med sikte på oppføring av et kontorbygg. Arealet ligger på Sollerud, øst for utløpet av Lysakerelva. Aker solgte arealet videre til Gjensidige Forsikring som 28 november 1989 fikk tillatelse til å oppføre et kontorbygg i henhold til en reguleringsplan for området, vedtatt av Oslo bystyre 31 august 1988.

Bygget - kalt Gjensidigebygget - er i dag for lengst tatt i bruk, og ca 1.400 personer har sin arbeidsplass der. Det er ca 180 meter langt, ca 30 meter bredt og er bygget i 5 etasjer over bakkenivå, med underjordisk garasjeanlegg. Det ble gitt dispensasjoner fra høyde- begrensninger i reguleringsbestemmelsene for så vidt gjaldt takoppbygg for ventilasjonsanlegg og glasstak over kommunikasjonsarealet mellom to deler av bygget.

Ut fra forpliktelser i kontrakten med Aker vedtok Oslo bystyre 28 mars 1990, i medhold av plan- og bygningsloven §35 nr 1, å ekspropriere rettigheter etter negative servitutter påheftet eiendommene, "i den grad servituttene kan være til hinder for utbygging i samsvar med reguleringsplan - - -". Vedtaket gjaldt servitutter med noe ulikt innhold, blant annet forbud mot oppføring av "nogen Fabrik, eller industrielt Anlæg" eller "bedrift, der enten ved støi eller stank kan forulempe nabolaget". Det var også forbud mot "forlystelses- eller utskjænkningssteder eller arbeiderboliger". Sevituttene var påheftet i tidsrommet 1890-1917 av daværende eier, dr C. Rustad.

Skjønn til fastsettelse av eventuelle erstatninger ble påstevnet, dels ved allemannsstevning. Oslo kommune hevdet under skjønnsforhandlingene at ingen av servituttene var til hinder for oppføring av bygget.

Oslo byrett avsa 9 juni 1992 kjennelse med slik slutning:

"1. Skjønnet fremmes ikke.

2. I saksomkostninger betaler Oslo kommune v/etat for eiendom og utbygging til de saksøkte v/advokat Keiserud 94496,- - nittifiretusenfire- hundreognittiseks - kroner innen 2 - to - uker."

Avgjørelsen er begrunnet i at byretten ikke fant at servituttene var til hinder for utbyggingen. 32 av de private parter for byretten anket avgjørelsen inn for Eidsivating lagmannsrett. Lagmannsretten avsa dom 7 februar 1994 med slik domsslutning:

"1. Skjønnet fremmes for Oslo byrett.

2. Byrettens kjennelse med skjønnsforhandling oppheves i forhold til de ankende parter, og saken hjemvises til ny behandling ved byretten.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til de ankende parter ved advokat Arne Meltvedt 87556 - åttisjutusenfem- hundreogfemtiseks 0/100 - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom."

Lagmannsretten fant at Gjensidigebygget var reist i strid med servituttene på gnr 9 bnr 8 og bnr 1. Retten fant ikke at servituttene kunne anses bortfalt som følge av utviklingen av området på Sollerud, heller ikke at rettighetshaverne hadde mistet sitt erstatningsrettslige vern som følge av reguleringsplaner for området.

Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for de tidligere retter viser jeg til byrettens og lagmannsrettens avgjørelser.

Oslo kommune har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

Det er fremlagt enkelte nye dokumenter, men saken står i hovedsak i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere retter.

Oslo kommune har anført:

Byrettens kjennelse er riktig.

Gjensidigebygget er oppført på areal som for en stor del omfattes av servituttene på tidligere gnr 9 bnr 8 og bnr 1, benevnt A og C i byrettens avgjørelse. De øvrige servituttene - av byretten benevnt B, D og E - er oppslukt av veianlegg og er uten interesse for saken.

Kommunen bestrider at det her dreier seg om strøksservitutter som omhandlet i servituttloven §4. Servituttene A og C er påført separat og skal hindre ulemper fra industrieiendommer m v, ikke sikre småhusbebyggelse på arealene. Anlegget av Drammensveien har for øvrig avgrenset det strøket der ankemotpartene har sine eiendommer, mot det strøket der Gjensidigebygget ligger. Det dreier seg ikke lenger om samme strøk.

Servituttene må fortolkes etter sin ordlyd ut fra vanlig språkbruk. Stiftelsesgrunnlaget er kontrakter som i utgangspunktet må tolkes objektivt.

Servituttene gjelder ikke kontorbygg. Fabrikkanlegg kan ikke likestilles med slike bygg. Servituttene hindrer utvilsomt ikke boligbygging, heller ikke store boligblokker. Gjensidigebyggets størrelse kan derfor ikke ha betydning. Lagmannsretten har uriktig lagt vekt på hva dr Rustad må antas å ville ha fastsatt forbud mot, dersom han hadde hatt mulighet til å forutse utviklingen. Det lar seg for øvrig i dag ikke gjøre å finne ut hva han ville ha ment.

De faktiske forhold på Lysaker rundt århundreskiftet gir støtte for kommunens tolking. Det ble den gang etablert en ganske omfattende industri ved Lysakerelva.

Dersom ordlyden ikke anses avgjørende, vil bruk av generelle retningslinjer for avtaletolking føre til samme resultat.

Forholdene på Sollerud/Lysaker er vesentlig endret i tiden etter at servituttene ble pålagt. Endrede forhold har betydning både som grunnlag for å si at servituttene har mistet sin betydning, og som tolkingsmoment. I denne saken er en i hvert fall svært nær en situasjon der servituttene må anses bortfalt. Anlegg av motorvei, industribygg, kontor- og forretningsbygg og ikke minst Fornebu flyplass, tilsier dette.Arealet der Gjensidigebygget ligger, har vært gjenstand for regulering til næringsformål i 1953, 1963 og endelig ved planen av 1988. Etter kommunens mening går det klart fram både av rettspraksis og juridisk litteratur at en vedtatt reguleringsplan medfører at servitutter som ikke er forenlig med utbygging i henhold til planen, bortfaller, uten at erstatning kan kreves.

Lagmannsretten har lagt vekt på at kommunen både er selger, reguleringsmyndighet og ekspropriant. Dette er en konsekvens av vårt regelverk og kan ikke få betydning for det saken dreier seg om.

Oslo kommune har nedlagt slik påstand:

"Oslo byretts kjennelse av 9. juni 1992 stadfestes."

Ankemotpartene - Aase Marstrander m fl - har i hovedsak anført:

Lagmannsrettens dom er riktig, både i resultat og begrunnelse.

Ankemotpartene har ikke hatt problemer med å godta den utvikling som tiden har medført på Lysaker frem til oppføringen av Gjensidigebygget. Dette bygget har imidlertid medført så store ulemper for dem at de har funnet grunn til å reagere, både ved protester i forbindelse med byggesaken og ved å påberope seg det erstatningsrettslige vern som servituttene etter deres mening gir dem. Bygget medfører økt støy, dels i form av at motorveistøyen kastes tilbake, dels ved økt trafikk. Bygget har ca 600 parkeringsplasser. Men hovedproblemene knytter seg til byggets størrelse. Det fremstår som en massiv vegg som stenger all utsikt til sjøen, og det er utstyrt med et glasstak som gir en meget sjenerende solrefleks og fremstår som en "lysvegg" om natten.

Servituttene må undergis en objektiv fortolkning, men denne må foretas ut fra forholdene på den tiden de ble pålagt. Det kan ikke være tvil om at Rustad tok sikte på å bevare Sollerud som et fredelig område. Han kunne ikke forutse utviklingen i retning av store kontorbygg, men klausulerte arealene mot slik bebyggelse som på den tiden fremsto som sjenerende eller forstyrrende, som fabrikkbygninger og utskjenknings- og forlystelsessteder. Servitutt C rammer blant annet oppføring av "arbeiderboliger". Hensikten med dette var å unngå store boligbygg for flere familier, ikke å begrense personkretsen av potensielle parsellkjøpere. En rimelig tolking av servituttene tilsier at de også omfatter kontorbygg av den størrelse en her står overfor.

Ankemotpartene finner det unødvendig å gå inn på den generelle betydning av en reguleringsplan i relasjon til negative servitutter. Selv om en legger til grunn at disse bortfaller uten erstatningsplikt når en reguleringsplan medfører at utnyttelsen må skje på en måte som strider mot servitutten, er forholdene i denne saken så spesielle at det erstatningsrettslige vern må være i behold. Kommunen er her ikke bare reguleringsmyndighet, men også selger og ekspropriant. Kontrakten med Aker var utformet slik at kjøpesummen ville øke dersom eiendommen ville kunne utnyttes sterkere enn det som ble lagt til grunn på tidspunktet for kjøpekontrakten. Når kommunen i en slik situasjon går inn for en meget sterk utnyttelse av arealene og gir dispensasjon fra reguleringsbestemmelser om maksimumshøyder, skaper dette en usikkerhet med hensyn til om kommunen blander sammen sine oppgaver som reguleringsmyndighet med sin interesse i å få et høyest mulig vederlag for arealet og økte skatteinntekter. Under slike forhold må kommunen holdes ansvarlig for det økonomiske tap ankemotpartene lider ved at servituttene må vike for Gjensidigebygget.

Aase Marstrander m fl har nedlagt slik påstand:

"1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."

Jeg er kommet til at anken må føre frem.

Det er flere grunnlag som leder til dette resultat. Etter min mening kan servituttene ikke tolkes slik at de er til hinder for oppføring av Gjensidigebygget, og hensett til utviklingen i det strøket der det ligger, må de for øvrig anses bortfalt. Bygget er videre oppført i henhold til reguleringsplan. Negative servitutter som hindrer utbygging i samsvar med slik plan, faller bort, uten at det gir grunnlag for noe erstatningskrav fra rettighetshavere i en tilsvarende stilling som ankemotpartene i denne saken. Ut fra den generelle interesse rettsspørsmålene i denne saken har, vil jeg begrunne mitt syn på samtlige grunnlag nærmere. Jeg starter med det som må anses som det mest prinsipielle, nemlig forholdet til reguleringsplanen.

Allerede tidlig i dette århundret oppsto spørsmålet om forholdet mellom private servitutter og offentlige arealplaner. Jeg viser til avgjørelser inntatt i Rt-1900-147 og Rt-1903-417 der Høyesterett fastslo at negative servitutter som var til hinder for utbygging i samsvar med arealplan, måtte vike for denne og anses bortfalt. Det kan være noe tvilsomt i hvilken grad det her ble lagt vekt på en tolking av de avtalene som lå til grunn for servituttene. Etter min mening følger resultatet av lovgivningen om arealplanlegging og virkningen av reguleringsplaner. Som støtte for dette syn viser jeg til Rt-1953-1360. Det er imidlertid ikke alle planer som blir gjennomført, og endringer av reguleringsplaner forekommer ofte. Det er ingen grunn til at en negativ servitutt skal falle bort før en står overfor en aktuell utbygging av den tjenende eiendom i samsvar med plan. Når Gjensidigebygget skulle oppføres i henhold til reguleringsplan, ville de servituttene saken gjelder, følgelig falle bort i den utstrekning de etter sitt innhold var til hinder for dette.

Jeg bemerker at når rettstilstanden er slik at en negativ servitutt faller bort når det skjer utbygging i henhold til en reguleringsplan i motstrid med servitutten, skal det ikke skje noen ekspropriasjon av denne. Bortfallet har medført at det ikke er noe å ekspropriere. Mener rettighetshaveren etter servitutten at reguleringsplanen, eller den tillatelse som er gitt i henhold til reguleringen, er ugyldig, får han selv ta rettslige skritt til å få dette prøvet. Det samme må være situasjonen om han, tross bortfallet, likevel mener å ha et krav på erstatning.

Hvorvidt bortfall av en negativ servitutt som følge av reguleringsplan hindrer eieren av den herskende eiendom i å kreve erstatning fra eieren av den tjenende eiendom for mulig tap som følge av bortfallet, er lite belyst i rettspraksis. I den juridiske litteratur - både eldre og nyere - er imidlertid det fremherskende syn at det ikke oppstår noe erstatningskrav som følge av bortfallet. Jeg er enig i at dette må være hovedregelen. Reguleringen er begrunnet i offentlige hensyn og bindende for begge parter. Noe erstatningskrav mot det offentlige som reguleringsmyndighet oppstår i alminnelighet ikke. Det samme må gjelde i forhold til eieren av den tjenende eiendom. Jeg ser ikke bort fra at det i enkelte særlige tilfelle vil kunne være grunnlag for et erstatningseller vederlagskrav overfor grunneieren. Slike forhold gjør seg imidlertid ikke gjeldende i vår sak, der en står overfor svært gamle servitutter, pålagt under helt andre forhold enn i dag.

Ankemotpartene har, i tråd med lagmannsrettens dom, gjort gjeldende at kommunens posisjon som selger, reguleringsmyndighet og ekspropriant, sett på bakgrunn av kommunens handlemåte i denne spesielle saken, må medføre at det erstatningsrettslige vern likevel må være i behold. Dette kan ikke være riktig. Jeg kan ikke se at det foreligger noe grunnlag for å anta at kommunen har misbrukt sin "dobbeltrolle" ved den regulering som har funnet sted.

Jeg går da over til å se på hvordan de aktuelle servituttene bør tolkes. Det er enighet mellom partene om at servituttene benevnt A og C i byrettens kjennelse, er de sentrale i saken, og jeg begrenser meg til å behandle disse.

Servitutt A har denne ordlyd:

"Denne Parcel maa ikke benyttes til nogen Fabrik eller industrielt Anlæg, heller ikke til Oplagstomt for Skaffe, der ved Stank vil kunne genere Nabolaget."

Servitutt C ble påheftet Rustads egen eiendom, gnr 9 bnr 1, i forbindelse med salg av bnr 8. Den har slik ordlyd:

"På "Haraasen" eller de parceller som fraskilles denne eiendom, må dog ikke opføres fabrikker, forlystelses- eller utskjænkningssteder eller arbeiderboliger, heller ikke må på samme føres bedrift, der enten ved støi eller stank kan forulempe nabolaget. Disse samme servituter forpligter jeg mig til også at pålægge den tilbageværende del af "Sollerud".

Jeg er i hovedsak enig i lagmannsrettens generelle uttalelser om de relevante momenter for fortolkningen av servitutter. Utgangspunktet er stiftelsesgrunnlaget - her de dokumentene som inneholder servituttene. Disse må tolkes blant annet på bakgrunn av forholdene den gang og den herskende eiendoms behov. Rettspraksis viser at også den senere faktiske utvikling og oppfatningen i dag av ord og uttrykk er momenter av betydning når innholdet av en servitutt skal fastlegges, sammen med en viss rimelighetsvurdering. En objektiv fortolkning må legges til grunn, i særlig grad når en står overfor så gamle servitutter som her.

Jeg forstår servituttene slik at de først og fremst tok sikte på å hindre sterkt sjenerende virksomhet - særlig virksomhet som kunne medføre støy og stank. Fabrikker ble av den grunn forbudt, likeså "forlystelsessteder". Jeg kan ikke se at det av de forbud servituttene fastsetter, naturlig kan utledes at de også må anses å gjelde kontorbygg eller større bygg generelt. Den herskende eiendom måtte være rimelig godt sikret ved de forbud servituttene etter sin ordlyd inneholdt, vurdert etter forholdene på den tiden de ble pålagt. Dersom hensikten hadde vært å sikre en villamessig bebyggelse i området, kunne det vært pålagt såkalte "villaklausuler", men dette ble ikke gjort. Noe forbud mot utparsellering f eks til forretningsformål, inneholder de således ikke. En utvidende fortolkning av klausulene til også å omfatte sjenerende utbygging som selgeren ikke hadde muligheter til å forutse, er det ikke grunnlag for.

Utviklingen i et område kan medføre at en negativ servitutt taper sin betydning og derfor faller bort. Anlegg av motorvei gjennom Sollerudområdet og utvidelsen av denne til 8 kjørefelt, slik at den i dag fremstår som en av våre mest trafikkerte motorveier, har etter min mening på en markant måte atskilt området på sydsiden av veien fra det villastrøk der ankemotpartene har sine eiendommer. Det er ikke lenger snakk om samme strøk. Arealet på sydsiden må vurderes i lys av den øvrige utbyggingen i dette strøket, og på bakgrunn av den sterke innvirkning som motorveien har på miljøet. Boligbygging så nær motorveien som Gjensidigebygget ligger, er i dag uaktuelt, noe utbyggingen langs denne del av Drammensveien viser. Området er preget av kontorbygg og andre næringsbygg. Det må anses som et område hovedsakelig for næringsutbygging, i den utstrekning utbygging tillates. Servituttene har her utspilt sin rolle og må anses bortfalt.

Ankemotpartene har krevet erstatning for saksomkostninger for Høyesterett, både for juridisk bistand og til formannen i Sollerud Vel, Bjørg Christoffersen, for hennes assistanse til prosessfullmektigen. Etter skjønnsloven §54 bokstav b, jf §54 skal ankemotpartene ha godtgjort nødvendige omkostninger i forbindelse med ankesaken. Advokat Meltvedt har inngitt omkostningsoppgave. På bakgrunn av at saken i det alt vesentlige har angått rettslige problemstillinger, der det påberopte relevante materialet har vært relativt begrenset, settes salæret til kr 60.000 med tillegg av kr 860 for utgifter. Kravet om erstatning til Bjørg Christoffersen tas til følge med kr 5.000, idet det legges til grunn at hun har lettet arbeidet for prosessfullmektigen, særlig ved å være kontaktperson overfor de øvrige ankemotpartene. Ut over dette anses det ikke godtgjort at hennes bistand har vært nødvendig for ankesaken.

Jeg stemmer for denne

D O M :

1. Byrettens kjennelse stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Oslo kommune til ankemotpartene v/advokat Arne Meltvedt 65.860 - sekstifemtusenåttehundreogseksti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.