HR-1997-45-A - Rt-1997-1135
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1997-06-30 |
| Publisert: | HR-1997-00045-A - Rt-1997-1135 (285-97) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett, Skjønnsprosess |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Høyesterett HR-1997-00045 A, nr 345/1996 |
| Parter: | Stange kommune (Advokat Karl Arne Utgård) mot 1. Per Liberg 2. Anne Josefine Brohjem 3. Arnt Lindstad 4. Jan Henry Arneberget og Anita Størvold 5. Gerd Hagen 6. Helge Lindberg 7. Egil Olav Langberg 8. Karin Mikkelsen 9. Knut Kristiansen 10. Astrid Bækkedal (Advokat Håkon Mathiesen - til prøve) |
| Forfatter: | Tjomsland, Lødrup, Coward, Gussgard, Backer |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §28, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §38, §54, §54b, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §35 |
Saken gjelder anke over overskjønn i anledning ekspropriasjon av grunn til utbyggingsområdet Navneberget i Stange kommune. Spørsmålene i saken er om overskjønnet bygger på en riktig forståelse av §5 i lov 6 april 1984 nr 17 om vederlag ved oreigning av fast eigedom (ekspropriasjonserstatningsloven) og om skjønnsgrunnene er tilstrekkelige.
Reguleringsplan for Navneberget og Stange idrettspark ble den 16 juni 1993 vedtatt av Stange kommunestyre. Med hjemmel i plan- og bygningsloven §35 vedtok kommunestyret den 9 februar 1994 å ekspropriere ca 125 daa i Navneberget. Kommunen hadde tidligere - blant annet ved ekspropriasjon av areal til videregående skole og til Stangehallen - ervervet et areal på ca 200 daa innenfor reguleringsplanens yttergrenser. Det eksproprierte arealet omfatter to atskilte områder henholdsvis nord og syd for det området kommunen tidligere hadde ervervet. Det regulerte boligområdet skal dekke behovet for tomter ved Stange tettsted i en lang rekke år fremover.
Stange kommune begjærte den 4 mars 1994 skjønn ved Hedmarken herredsrett overfor 16 grunneiere innenfor reguleringsområdet. For fem av de saksøkte ble skjønnet hevet fordi skjønnsbegjæringen overfor disse var trukket tilbake, og for én av de saksøkte fordi det var inngått forlik. Ved herredsrettens skjønn, som ble avhjemlet den 14 juni 1995, ble erstatningen fastsatt som tomteverdi med fra kr 13 pr m2 til kr 27 pr m2.Stange kommune og fire av de saksøkte begjærte overskjønn, som Eidsivating lagmannsrett avhjemlet den 23 august 1996. Også ved overskjønnet ble erstatningen fastsatt til tomteverdi, og erstatningene varierte fra kr 12 pr m2 til kr 40 pr m2.
Stange kommune har påanket overskjønnet til Høyesterett. Anken gjelder lagmannsrettens rettsanvendelse og saksbehandling, jf skjønnsprosessloven §38. Eieren av takstnummer 9, Magnus Lindstad, er avgått ved døden, og eiendommen er overtatt av Jan Henry Arneberget og Anita Størvold som er trådt inn som parter i ankesaken for Høyesterett.
Den ankende part - Stange kommune - har for Høyesterett sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Kommunen mener at det for å bygge ut det regulerte området til tomteformål vil være nødvendig med så store investeringer at det ikke vil være et privat marked for kjøp av de eksproprierte arealer til utbyggingsformål. Det vises til at rådgivende ingeniør Rolf Bryhni, som kommunen hadde engasjert, beregnet de samlede omkostninger til utbygging av Navneberget i 14 etapper til 44,5 millioner kroner. I tillegg kommer kommunens investeringer i veg, vann og kloakk frem til området som var på 15,5 millioner kroner, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd.
Når lagmannsretten likevel er kommet til at de eksproprierte arealer har en aktuell tomteverdi, må det skyldes at lagmannsretten har bygd på en uriktig forståelse av ekspropriasjonserstatningsloven §5. Det avgjørende etter denne bestemmelsen vil være hvilken salgsverdi arealene har som råtomt i dag. Skal man finne frem til denne verdien, må man ta utgangspunkt i den pris på kr 125 000 for en byggetomt på ca 850 m2 som lagmannsretten har lagt til grunn. Når overskjønnet leses i sammenheng med underskjønnet, må det etter kommunens syn forstås slik at det uriktig er lagt vekt på en hypotetisk fremtidig tomtepris, jf uttrykket "på sikt kan utvikle seg til" i underskjønnet. Subsidiært anføres at det foreligger mangelfulle skjønnsgrunner, fordi lagmannsretten ikke har forklart hvordan den er kommet frem til at det er en "margin for en verdi hos grunneieren ved en fremtidig boligbygging i størrelsesorden som angitt av herredsretten".
Lagmannsretten må videre ha bygd på en uriktig forståelse av uttrykket "vanlege kjøparar" i ekspropriasjonserstatningsloven §5 første ledd. Også når det gjelder hvordan en aktuell oppkjøpssituasjon her tenkes å oppstå, er skjønnsgrunnene mangelfulle.
Heller ikke dersom overskjønnet forstås slik at dagens tomtepris - kr 125 000 - er lagt til grunn, er det gitt noen forklaring på hvorledes lagmannsretten er kommet frem til at "marginen" for grunneierne likevel blir "i størrelsesorden som angitt av herredsretten". Et slikt resultat kan bare forklares med at lagmannsretten har lagt til grunn lavere grunnlagsinvesteringer enn det som følger av den beregningen kommunen fremla. Lagmannsretten har behandlet denne beregningen og har uttalt at den bare er veiledende, men retten har ikke sagt noe om hva den i stedet har lagt til grunn. Størrelsen på grunnlagsinvesteringene for eventuelle feltutbyggere vil være helt sentralt for skjønnsresultatet, og dette spørsmålet spilte også en vesentlig rolle under forhandlingene. Lagmannsretten skulle derfor ha redegjort nærmere for på hvilke punkter den fravek den fremlagte beregningen. Dette gjelder særlig fordi det i denne beregningen, som var utarbeidet til bruk for kommunen, ikke var tatt hensyn til administrasjon, finansiell risiko, fortjeneste og renteutgifter, som alle er forhold som private utbyggere vil måtte ta hensyn til.
Det gjøres videre gjeldende at overskjønnet er utilstrekkelig begrunnet når det gjelder betydningen av de investeringer som kommunen hadde foretatt, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Lagmannsretten har gjengitt lovteksten og uttalt at bestemmelsen er iakttatt, men det er ikke gitt noen forklaring på hvordan dette er gjort og hvilken betydning investeringene er tillagt ved erstatningsutmålingen.Kommunen antar at resultatet av overskjønnet må ses i sammenheng med Eidsivating lagmannsretts overskjønn 8 november 1990 (overskjønn nr 37/1989) i forbindelse med ekspropriasjon av blant annet areal til Stangehallen. I sistnevnte skjønn ble det imidlertid lagt til grunn langt lavere grunnlagsinvesteringer enn det som vil være aktuelt i herværende sak, og skjønnsresultatene blir derfor ikke sammenlignbare.
Stange kommune har nedlagt slik påstand:
"Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling."
Ankemotpartene har for Høyesterett sammenfatningsvis gjort gjeldende:
Overskjønnet bygger på riktig rettsanvendelse og skjønnsgrunnene er tilstrekkelige.
Høyesteretts kompetanse er begrenset til å prøve lagmannsrettens rettsanvendelse og saksbehandling, jf skjønnsprosessloven §38. Det er ankemotpartenes syn at kommunens anke reelt sett retter seg mot lagmannsrettens bevisbedømmelse og skjønnsutøvelse. Dette skjer ved at kommunen stiller strengere krav til lagmannsrettens skjønnsgrunner enn det er grunnlag for. Det har ikke vært lovgivers mening at erstatningsfastsettelsen skal reduseres til et eksakt regnestykke, men det har tvert imot vært forutsatt at det må gis ganske vidt spillerom for de skjønnsmessige vurderinger, jf blant annet Husaaskomiteens innstilling side 49.
Lagmannsretten har kommet til at salgsverdien er høyere enn bruksverdien, og har ved erstatningsfastsettelsen riktig tatt utgangspunkt i bestemmelsene i ekspropriasjonserstatningsloven §5 første og annet ledd, og har således blant annet lagt vekt på områdets beliggenhet og karakter. Lagmannsretten har vurdert når utbygging ville ha vært påregnelig for de aktuelle arealer, og har her kommet til forskjellig resultat for det nordlige og det sydlige området. Den individuelle vurdering i forhold til den enkelte eiendom er videreført i lagmannsrettens merknader til det enkelte takstnummer.
Lagmannsretten har på dette grunnlag kommet frem til eiendommenes verdi som råtomt i dag. At det i dag foreligger en markedsverdi for råtomt til utbygging, fremgår også av Eidsivating lagmannsretts overskjønn av 8 november 1990 som gjaldt tilgrensende arealer.
Det er ikke i strid med ekspropriasjonserstatningsloven §5 om det ved fastsettingen av den aktuelle salgsverdi til råtomt, er tatt hensyn til muligheten for stigning i tomteprisen i den utstrekning dette gir seg utslag i den aktuelle råtomteprisen. Det bestrides at skjønnsgrunnene på dette punkt er utilstrekkelige.
Lagmannsretten har uttrykkelig drøftet den omkostningsberegning som er utarbeidet av rådgivende ingeniør Bryhni, men reserverer seg mot denne, som retten finner bare kan bli av veiledende art. Det vises særlig til at lagmannsretten har pekt på at private utbyggere ville kunne ha utnyttet arealene på alternative måter innenfor reguleringsplanen. Dette må ses i sammenheng med at ankemotpartene for lagmannsretten gjorde gjeldende at en privat utbygger kunne utført arbeidet langt billigere. Også skjønnsgrunnene må etter omstendighetene anses tilstrekkelige. Det kan ikke kreves at lagmannsretten skulle ha redegjort i detalj for de beregninger som fører frem til skjønnsresultatet.
Lagmannsretten har tatt stilling til hvilken verdiøkning som skyldes foretatte kommunale investeringer de siste 10 år, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Hvordan slike investeringer slår ut i salgsverdien, er imidlertid et vanskelig skjønnstema, og det kan ikke kreves at det i et skjønn detaljert skal redegjøres for dette. Det er heller ikke vanlig at dette skjer.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger."
Jeg er kommet til at overskjønnet må oppheves på grunn av mangelfulle skjønnsgrunner.
De alminnelige krav til skjønnsgrunner fremgår av skjønnsprosessloven §28. De skal gjøre rede for det rettslige grunnlag skjønnet bygger på, og for faktiske omstendigheter og andre forhold av vesentlig betydning for avgjørelsen. Det kreves at skjønnsretten behandler og tar standpunkt til de krav og anførsler som spesielt har vært gjort gjeldende fra partenes side, og de spørsmål som ellers har vært særlig fremme under forhandlingene, jf blant annet Rt-1989-532.
Hovedanførselen til Stange kommune var - både for herredsretten og lagmannsretten - at det ved fastsetting av erstatning som tomtegrunn for de aktuelle arealer, måtte gjøres "så store fradrag" at en erstatning utmålt på grunnlag av aktuell bruk, som er jord- og skogbruk, ville utgjøre et høyere beløp, jf ekspropriasjonserstatningsloven §4. Kommunen viste til at grunnlagsinvesteringer som en eventuell utbygger ville ha til fremføring av vei, vann og kloakk var beregnet til 44, 5 millioner kroner, og til at det ved erstatningsutmålingen ikke skulle tas hensyn til verdiøkningen som skyldes kommunens investeringer på 15,5 millioner kroner, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd.
Kommunen fikk ikke medhold i denne anførsel verken for herredsretten eller lagmannsretten. Lagmannsretten mente at eiendommenes salgsverdi som råtomter til private feltutbyggere ville gi den høyeste erstatning, jf ekspropriasjonserstatningsloven §4 og §5. Ved erstatningsutmålingen la lagmannsretten til grunn gjeldende reguleringsplan, og retten bygget på parkprinsippet i den forstand at de områder som etter reguleringen ikke kunne bebygges, ble erstattet etter strøkspris.
Da forskjellige deler av lagmannsrettens begrunnelse bør ses i sammenheng, finner jeg det hensiktsmessig å gjengi de sentrale deler av begrunnelsen i sin helhet. Lagmannsretten uttaler:
"Stange kommune har fremlagt en kostnadsberegning utarbeidet av rådgivende ingeniør Rolf Bryhni der kostnadene til anlegg av veier og ledningsnett er beregnet for de ca 330 boligene som reguleringsplanen omfatter. Lagmannsretten viser til herredsrettens bemerkninger om dette på 10 og 11 i herredsrettens premisser. Lagmannsretten er i det vesentlige enig i disse premisser, men vil allikevel gjøre en reservasjon. Det fremgår av rådgivende ingeniørs brev til kommunen, side 90 i utdraget, at en viktig del av grunnlaget for kostnadsoverslaget er illustrasjonsplanen utarbeidet av teknisk etat. Lagmannsretten legger til grunn at private utbyggere ville ha kunnet utnytte arealene på alternative måter innenfor reguleringsplanens rammer. Det fremgår også av brevet at usikkerheten i kostnadsberegningene er relativt stor. Kostnadsberegningen kan derfor bare bli av veiledende art.
Ved erstatningsutmålingen vil lagmannsretten ikke medta den påregnelige verdiøkning som ville fremkomme ved kommunens prosjekterte grunnlagsinvesteringer, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5, tredje ledd. Heller ikke vil lagmannsretten ta hensyn til den verdiøkning som spesielt er tilført det nordlige området av Navneberget ved kommunens investeringer i veier og ledningsnett de siste ti år før underskjønnet, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5, fjerde ledd.
Erstatningen vil bli utmålt ut fra markedsverdien på boligtomter som ligger i området basert på verdien som råtomter, og uten hensyntagen til de foran nevnte kommunale investeringer.
Herredsretten har lagt til grunn for sin erstatningsfastsettelse at tomteprisen i Stange ligger mellom kr 100.000 - 150.000 pr tomt. Herredsretten har videre lagt til grunn at tomteprisen på Navneberget på sikt kan utvikle seg til nærmere kr 200.000 pr tomt. På dette grunnlag har herredsretten utmålt erstatninger etter å ha gjort fradrag for kommunale investeringer som er gjort og vil bli foretatt.
Lagmannsretten er, basert på bevisføringen, kommet til at markedsverdien for en byggetomt på ca 850 m2 der vei, vann og kloakk ligger i tomtegrensen er ca kr 125.000 nær Stange sentrum. Det finnes ikke nødvendig for erstatningsfastsettelsen å skjønne over en eventuell fremtidig prisutvikling, og om denne vil være en netto prisutvikling eller bare en brutto prisutvikling. Innenfor dagens prismekanisme på boligtomter nær Stange sentrum finner lagmannsretten etter bevisførselen og befaringen margin for en verdi hos grunneieren ved en fremtidig boligbygging i størrelsesorden som angitt av herredsretten."
Når det skal tas stilling til om det er påregnelig at private feltutbyggere ville ha kjøpt arealene med sikte på fremtidig salg av enkelttomter, vil den pris som vil kunne oppnås ved salg av slike tomter stå helt sentralt. Det fremgår at lagmannsretten har lagt til grunn at prisen for en byggetomt på ca 850 m2 i dag er kr 125 000, når vei, vann og kloakk ligger i tomtegrensen. Lagmannsretten fant det ikke nødvendig å "skjønne over en eventuell fremtidig prisutvikling, og om denne vil være en netto prisutvikling eller bare en brutto prisutvikling". Dette kan etter mitt syn ikke forstås annerledes enn at lagmannsretten utelukkende bygger på dagens tomtepris på kr 125 000, og at den ikke har tatt i betraktning muligheten for at en feltutbygger vil ta hensyn til en eventuell prisstigning ved kjøp av arealene som råtomt i dag. På dette punkt synes overskjønnet å avvike vesentlig fra underskjønnet hvor det ble lagt til grunn at tomteprisen "på sikt kan utvikle seg til nærmere kr 200 000 pr tomt". Når overskjønnet forstås på denne måten, bortfaller på dette punkt kommunens angrep på lagmannsrettens rettsanvendelse.
Lagmannsretten er likevel - "etter bevisførselen og befaringen" - kommet til at det "innenfor dagens prismekanisme" er "margin for en verdi hos grunneieren ved en fremtidig boligbygging i størrelsesorden som angitt av herredsretten." I den individuelle vurdering av eiendommene har lagmannsretten foretatt en noe større differensiering av erstatningen mellom eiendommene enn herredsretten, men jeg kan ikke se at dette har særlig betydning i forhold til de spørsmål som jeg her skal ta stilling til.
Svakheten ved overskjønnet er at det ikke gis noen tilstrekkelig forklaring på hvilket faktisk grunnlag retten har bygget på når den er kommet frem til den nevnte "margin". Det er heller ikke redegjort for hvilken betraktningsmåte lagmannsretten her har anvendt. Lagmannsretten hadde etter mitt syn en klar foranledning til å gi en nærmere forklaring på disse punkter. Det er her tale om forhold av helt sentral betydning for hovedproblemstillingen i skjønnet, og lagmannsrettens konklusjon vedrørende "marginen" må antas å ha hatt avgjørende betydning for skjønnsresultatet.
Skjønnsresultatet er også vanskelig å forklare ut fra de opplysninger som ligger i skjønnet. Dersom en legger til grunn at det vil kunne bli solgt 330 tomter, blir - med en pris på kr 125 000 pr tomt - den samlede salgssum kr 41,25 millioner kroner. Jeg minner om at ingeniør Bryhni hadde beregnet de samlede grunnlagsinvesteringer til 44,5 millioner kroner, og at retten har anvendt ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd når det gjelder de kommunale investeringer på 15,5 millioner kroner.
Jeg kan derfor vanskelig forstå lagmannsrettens resultatet på annen måte enn at lagmannsretten - i motsetning til herredsretten - har lagt til grunn at omkostningene til grunnlagsinvesteringer ville bli langt mindre enn det som ble antatt i beregningen til ingeniør Bryhni. Overskjønnet inneholder enkelte bemerkninger som trekker i denne retning. Det uttales at beregningen til Bryhni bare er veiledende, men det sies ikke noe om på hvilke punkter beregningen eventuelt er fraveket og på hvilket grunnlag dette er gjort. Den eneste bemerkning av konkret karakter er lagmannsrettens uttalelse om at en feltutbygger "ville ha kunnet utnytte arealene på alternative måter innenfor reguleringsplanens rammer." Det sies imidlertid ikke noe om hvilke måter det da siktes til, og det gis heller ikke noen forklaring på hvorfor omkostningene i så fall ville bli lavere.
Jeg kan på denne bakgrunn ikke se at skjønnsgrunnene fyller kravene i skjønnsprosessloven §28, og det er etter mitt syn sannsynlig at den mangelfulle begrunnelse kan ha virket bestemmende på skjønnets innhold. Det er etter dette ikke nødvendig for meg å ta stilling til den ankende parts øvrige innvendinger mot skjønnsgrunnene. Overskjønnet må oppheves og hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten.
Stange kommunes anke har ført frem. Etter skjønnsprosessloven §54b første ledd 1. punktum, jf §54 skal ankemotpartene likevel tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett. Omkostningene settes i samsvar med fremlagt omkostningsoppgave til kr 42 450 - herav til dekning av utgifter kr 2 450.
Jeg stemmer for denne kjennelse:
1. Eidsivating lagmannsretts overskjønn oppheves og hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Stange kommune til ankemotpartene v/advokat Håkon Mathiesen 42 450 - førtitotusenfirehundreogfemti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.