HR-1998-197-K - Rt-1998-583
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1998-03-31 |
| Publisert: | HR-1998-00197-K - Rt-1998-583 (175-98) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Fremleggelse av dokumenter |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Gulating Lagmannsrett LG-1997-01833, Høyesterett HR-1998-00197 K, jnr 47/1998 |
| Parter: | Ruben Karlsen (advokat Pål Mitsem) mot Torjussen Eiendom AS (advokat Th Furustøl) |
| Forfatter: | Bugge, Gjølstad, Aarbakke |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §251, §399, §253, §179, §252, §363, Eiendomsmeglingsloven (1989) §5-1 |
Saken gjelder tvist om dokumentfremleggelse.
Under saksforberedelsen i ankesak nr 97-01833 for Gulating lagmannsrett mellom Ruben Karlsen og Torjussen Eiendom AS, begjærte Ruben Karlsen at SR-Eiendom AS fremlegger som bevis i saken sin saksmappe vedrørende Brislingveien 51. Lagmannsretten avsa 22 januar 1998 kjennelse med slik slutning:
"Begjæringen blir ikke tatt til følge."
Ruben Karlsen har i rett tid påkjært kjennelsen til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Han har i det vesentlige anført:
Lagmannsretten har begrunnet avslaget på begjæringen med at dokumentet som kreves utlevert ikke er tilstrekkelig individualisert. Lagmannsretten har også vist til muligheten for å påberope eiendomsmegleren som vitne, for på denne måten å søke opplysninger om hva mappen inneholder. Eiendomsmegleren er imidlertid alt påberopt som vitne, hvilket han også var for byretten. Det kan likevel ikke legges til grunn at han ga fullstendige opplysninger der, og en metode som bygger på det samme i lagmannsretten, må nødvendigvis bli usikker.
Det er vesentlige praktiske hensyn som tilsier utlevering nå. Man ønsker klarlagt hvilke opplysninger som er gitt til andre interessenter, og dette forutsetter at man får utlevert de dokumenter som knytter seg til disse, slik at de kan oppgis som vitner.
Begjæringen må anses tilstrekkelig individualisert. Det er konkret vist til opplysninger om andre interessenter, og til opplysninger fra selger om eiendommen. Forsåvidt hadde det vært mulig å begrense beslutningen til ark som sier noe om dette. Fritakelsesgrunner kan påberopes konkret i tilknytning til ark der slike foreligger. Man kan ikke stille vilkårene til individualisering slik at det ikke er mulig å få utlevert dokumenter som man i prinsippet er ukjent med, uten å angi dem på en måte som forutsetter at man kjenner dem.
Det følger vel ellers av rettens veiledningsplikt at den har anledning til retting av en begjæring dersom det bare er tale om å finne ord for "ark som inneholder navn på interessenter" og "ark som inneholder opplysninger om eiendommen". Det er uakseptabelt at eiendomskjøper, i en situasjon der det kan dokumenteres at selger ikke har oppfylt sin informasjonsplikt, skal være avskåret fra å søke opplysning i mellommannens dokumenter om dette også skyldes megler. Det er åpenbart at kjøper må ha anledning til å uteske opplysninger om hva som ble sagt til de første potensielle kjøpere om forhold som ble skjult i forhold til Ruben Karlsen. Det er også viktig å bringe på det rene om eiendomsmegleren har fremkommet med alt han visste.
Siden spørsmålet i saken er om dokumentene er tilstrekkelig individualisert, synes det uten mening å trekke SR-Eiendom AS inn som part. Det eneste som berører SR-Eiendom AS direkte, er i hvilken utstrekning personlige notater som er gjort på mappen osv, kan utelukkes. Man vil imidlertid ikke motsette seg at retten setter en grense her. Den må i så fall gå på rent personlige kommentarer, og ikke på referat fra møter e l.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. SR-Eiendom AS 1 pålegges uten opphold å utlevere saksmappe for salget av Brislingveien 51 til Ruben Karlsen v/avdokat Pål Mitsem.
2. Torjussen Eiendom AS betaler saksomkostninger for begjæringen og kjæremålet til Ruben Karlsen."
Torjussen Eiendom AS har i sitt tilsvar i det vesentlige gjort gjeldende:
I kjæremålet er Torjussen Eiendom AS uriktig angitt som kjæremotpart. Etter tvistemålsloven §399 annet ledd er det SR Eiendom AS som må betraktes som motpart i kjæremålet, jf tvistemålsloven §363 og Rt-1960-447. Kjæremålet i relasjon til Torjussen Eiendom AS må følgelig avvises. Det er nedlagt slik påstand:
"1. Kjæremålet avvises i forhold til Torjussen Eiendom AS.
2. Ruben Karlsen tilpliktes å erstatte Torjussen Eiendom AS sakens omkostninger i kjæremålet med kr 1500,-."
Høyesteretts kjæremålsutvalg har latt lagmannsrettens kjennelse og kjæremålet forkynne også for SR-Eiendom AS. Tilsvar er ikke inngitt.
Høyesteretts kjæremålsutvalg, som har full kompetanse i kjæremålssaken bemerker:
SR-Eiendom AS er ikke part i ankesaken, og selskapets plikt til å fremlegge skriftlige bevis som det har i sin besittelse, reguleres av tvistemålsloven §251 jf §253 flg. Lagmannsretten har, som utvalget vil komme tilbake til, underrettet SR-Eiendom AS om fremleggelseskravet, men har ikke behandlet selskapet som part ved siden av Torjussen Eiendom AS. For Høyesteretts kjæremålsutvalg behandles SR-Eiendom AS som part, og som nevnt har utvalget latt kjæremålserklæringen forkynne for selskapet. Det vises til Schei: Tvistemålsloven bind II side 348, note 2 til §399.
Kjæremålsutvalget legger i samsvar med den ankende parts anførsel til grunn at den omhandlede saksmappe har, eller kan ha, betydning som bevis i saken. Dette er, såvidt skjønnes, ikke bestridt av ankemotparten eller av SR-Eiendom AS.
Når lagmannsretten har funnet ikke å ville ta begjæringen om fremleggelse til følge, er begrunnelsen dels at de dokumenter som kreves fremlagt ikke er tilstrekkelig individualisert, og dels at de opplysninger i saksmappen som måtte være av betydning som bevis i saken, vil kunne gis under ankeforhandlingen i forbindelse med vitneavhør av representanter for SR-Eiendom AS.
Kjæremålsutvalget kan ikke se at den siste del av begrunnelsen kan medføre at fremleggelseskravet nektes tatt til følge. Det vises til det som er anført av den kjærende part om behovet for å få kjenneskap allerede under ankeforberedelsen til blant annet hva som er gitt av opplysninger til andre interessenter.
Hva kravet til individualisering angår, bemerkes at verken ankemotparten eller SR-Eiendom AS syns å ha motsatt seg fremleggelse på det grunnlag at de dokumenter eller opplysninger som kreves fremlagt, er utilstrekkelig individualisert. SR-Eiendom AS har i svarbrev 11 desember 1997, gjengitt i lagmannsrettens kjennelse, anført at det man ønsker å unngå, er å måtte utlevere "interne saksnotater, påført saksmappens permomslag eller på løsark", og for øvrig at selskapet ønsker "å opprettholde tilliten til at fortrolig informasjon, det være seg mellom selger/megler såvel som megler/kjøper, forblir fortrolig".
Etter kjæremålsutvalgets oppfatning kan ingen av disse innvendinger føre til at fremleggelse nektes. SR-Eiendom AS har opptrådt som megler ved den eiendomshandel som er gjenstand for ankesaken, og den kjærende parts anførsel er at selgeren, ankemotparten, svikaktig har gitt uriktige opplysninger om eiendommens utleiemuligheter og at SR-Eiendom AS har medvirket til dette. Utvalget kan ikke se at SR-Eiendom AS kan påberope seg at opplysninger som måtte være meddelt selskapet av selgeren og som har relevans til det ansvarsgrunnlag som gjøres gjeldende, skal være "fortrolige" i forhold til kjøperen. Det samme må gjelde "interne saksnotater", i den utstrekning disse skulle inneholde slike opplysninger.
Kjæremålsutvalget finner ikke grunnlag for å avslå fremleggelseskravet fordi dokumentene ikke er tilstrekkelig individualisert. Den kjærende part har i kjæremålserklæringen fremholdt at det som konkret ønskes fremlagt dels er opplysninger om andre interessenter, og dels notater og opplysninger om eiendommen fra selgeren til SR-Eiendom AS. Skulle SR-Eiendom AS mene at saksmappen inneholder dokumenter som ikke gir slike opplysninger eller opplysninger som er undergitt taushetsplikt også i forhold til sakens parter, jf eiendomsmeglingsloven §5-1, kan spørsmålet om fremleggelse kreves avgjort av lagmannsretten, jf for øvrig tvistemålsloven §252 og Schei's kommentar til bestemmelsen, note 2 bind II side 125. Bare de taushetsbelagte opplysninger kan i tilfelle holdes tilbake inntil lagmannsretten har tatt stilling til fremleggelsesplikten.
Etter dette må kjæremålet tas til følge.
Spørsmålet om saksomkostninger i kjæremålssaken bør utstå i samsvar med tvistemålsloven §179 3. punktum.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
1. SR-Eiendom AS pålegges å fremlegge saksmappe for salget av Brislingveien 51 til Ruben Karlsen.
2. Avgjørelsen om saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg utsettes til den dom eller kjennelse som avslutter hele saken.