HR-1998-45-A - Rt-1998-1510

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1998-10-15
Publisert:	HR-1998-00045-A - Rt-1998-1510 (395-98)
Stikkord:	Pengekravsrett, Kjøpsrett, Forsikringsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Gulating lagmannsrett LG-1996-00373 - Høyesterett HR-1998-00045 A, nr 149/1997
Parter:	Clas-Erik Stomberg og Benthe Stomberg (Advokat Hans Olav Lindal) mot 1. Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen 2. Storebrand Skadeforsikring AS (Advokat Bjørn Kvernberg - til prøve)
Forfatter:	Aarbakke, Pedersen, Oftedal Broch, Tjomsland, Bugge
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992), Grunnloven (1814) §97, Kjøpsloven (1907) §42, Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, Avtaleloven (1918) §30, §33, Forsikringsavtaleloven (1930) §21, §30, §4, §5, §8, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, Kjøpsloven (1988) §38, Forsikringsavtaleloven (1989) §21-1, §21-2, §4-14, §5, Avhendingslova (1992) §3-7, §4-12, §4-19, §8-1

Dommer Aarbakke: Saken gjelder spørsmålet om skade av ekte hussopp på en solgt boligeiendom gir kjøperne rett til hevning eller om de må nøye seg med prisavslag. Videre gjelder saken spørsmålet om selgerne under sin villaforsikring har rett til dekning av sitt tap ved å ha misligholdt kjøpekontrakten.

Clas-Erik og Benthe Stomberg kjøpte våren 1985 halvparten av en horisontalt delt tomannsbolig i Niels Juels gate 51, gnr 58 bnr 929 i Stavanger, som lå i sameie med to eiere. Boligen var bygget i 1917 og senere ombygget og seksjonert med hensyn til boarealet. Den leiligheten Stombergs kjøpte, var seksjon 1, som var første etasje og hadde en boligflate på 90 kvadratmeter. Bruken av kjelleren var regulert særskilt.I forbindelse med utskifting av blant annet en altandør i Stombergs leilighet våren 1986 ble det oppdaget råteskade i en bjelke i etasjeskillet mellom kjelleren og Stombergs leilighet. For å utbedre skaden ble det lagt en ny impregnert bjelke ved siden av den som var råteskadet. To andre bjelker ble skiftet ut. Deretter ble det lagt ny isolasjon i kjellertaket, tettet med plast og spikret opp himlingsplater.

I januar 1988 ble Stombergs leilighet lagt ut for salg gjennom megler. Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen kjøpte leiligheten 8 juni 1988 for 740.000 kroner og dekket megleromkostningene. De flyttet inn 27 juni samme år. I kjøpekontrakten var i et punkt 6 om "Eventuelle feil eller mangler - reguleringer" inntatt følgende bestemmelser:

"Kjøper har besiktiget eiendommen, og overtar denne uten ansvar for selger for eventuelle feil og mangler som ikke er påberopt pr. overtakelsesdato.

Dog er selger ansvarlig for skjulte feil og mangler - eller for andre forhold som han har - eller burde hatt - kjennskap til, og som han måtte forstå var av betydning for kjøpers beslutning om kjøp av eiendommen."

Våren 1994 ble det oppdaget soppskade i leiligheten og i kjelleren. Skaden ble undersøkt av Mycoteam AS, som i rapport 29 juni 1994 uttalte at det var større skader etter angrep av ekte hussopp (serpula lacrymans) i kjelleren og i Bjelland og Kolbjørnsens leilighet, opp mot etasjeskillet mot leiligheten i annen etasje. Hussoppangrepets fulle omfang ble ikke klarlagt.

Ved stevning til Stavanger byrett 25 april 1995 gikk Bjelland og Kolbjørnsen til søksmål mot selgerne, med krav prinsipalt om hevning av kjøpet, subsidiært om prisavslag/ erstatning.

Selgerne hadde hatt en villa superforsikring - som er en utvidet villaforsikring (særvilkår D 70) - hos Storebrand Skadeforsikring AS. Etter de særlige forsikringsvilkårene i §4 dekket denne forsikringen blant annet "skade ved ekte hussopp og andre treødeleggende sopper, og råte". Da Storebrand nektet å erstatte soppskaden, gikk Stombergs ved prosesskrift 11 september 1995 til regressøksmål mot selskapet, med påstand om fastsettelsesdom for at selskapet hadde plikt til å dekke det som selgerne måtte bli dømt til å betale i søksmålet fra kjøperne.

Stavanger byrett, med fagkyndige meddommere, avsa 17 november 1995 dom med slik domsslutning:

"I saken mellom Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen mot Claes Erik og Bente Stomberg:

1. Claes Erik og Bente Stomberg tilpliktes, mot Hans Kolbjørnsen og Lise Bjellands utflytting og overskjøting av eiendommen Niels Juelsgt. 51 i Stavanger, å tilbakebetale kjøpesummen stor kr 740000,- - kronersjuhundreogførtitusen - med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra 04.05.1995 til betaling skjer.

2. Claes Erik og Bente Stomberg tilpliktes innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse å betale til Hans Kolbjørnsen og Lise Bjelland kr 38805,- - kronertrettiåttetusenåttehundreogfem - med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra 04.05.1995 til betaling skjer.

3. Claes Erik og Bente Stomberg tilpliktes innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Hans Kolbjørnsen og Lise Bjelland v/advokat Bjørn Kvernberg med kr 58910,- - kronerfemtiåttetusennihundreogti - .

I saken mellom Claes Erik og Bente Stomberg mot UNI Storebrand Skadeforsikring AS.

1. UNI Storebrand Skadeforsikring AS frifinnes.

2. Innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse tilpliktes Claes Erik og Bente Stomberg å betale til UNI Storebrand Skadeforsikring AS v/advokat Truls Nygård kr 61393,- - kronersekstientusentrehundrenittitre - ."

Etter anke fra Clas-Erik og Benthe Stomberg avsa Gulating lagmannsrett, med fagkyndige meddommere, 23 desember 1996 dom med slik domsslutning:

"I saka mellom seljarane og kjøparane:

1. Stavanger byrett sin domslutning punkt 1 vert stadfesta.

2. Clas-Erik Stomberg og Bente Stomberg betalar - in solidum - i skadebot til Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen kr 32105,- - kronertrettetotuseneithundreogfem - .

3. Clas-Erik Stomberg og Bente Stomberg betalar - in solidum - i sakskostnader til Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen kr 130100,- - kronereithundreogtrettitusen eithundre 00/100 - for lagmannsretten og kr 87910,- - kroneråttisjutusenni hundreogti 00/100 - for byretten.

I saka mellom seljarane og trygdelaget:

4. Stavanger byrett sin dom vert stadfesta.

5. Clas-Erik Stomberg og Bente Stomberg betalar - in solidum - til Storebrand Skadeforsikring A/S i sakskostnader for lagmannsretten kr 100168,- - kronereithundretuseneithundreogsekstiåtte 00/100 - tillagt 12 % rente årleg frå forfall og kr 61393,- - kronersekstieintusentrehundreognittitre - tillagt 12 % årleg rente 4. 12. 1995 som sakskostnader for byretten.

I båe sakene.

6. Fristen for oppfylling under punkta 2, 3 og 5 vert sett til 2 - to - veker frå tilseiing av domen."

Tvisten mellom selgerne og kjøperne ble av byretten og lagmannsretten avgjort på grunnlag av de ulovfestede rettsregler for kontraktsbrudd ved salg av fast eiendom som gjaldt før avhendingslova 3 juli 1992 nr 93 trådte i kraft, jf avhendingslova §8-1 (2) og kgl res 18 september 1992 nr 676. Begge instanser fant at den solgte eiendommen hadde en mangel som representerte kontraktsbrudd, og at kontraktsbruddet var vesentlig og ga kjøperne rett til å heve kjøpekontrakten. Videre fant begge instanser at selgerne hadde handlet erstatningsbetingende, men de kom til forskjellige resultater med hensyn til erstatningsutmålingen.

Tvisten mellom selgerne og Storebrand ble av byretten og lagmannsretten avgjort på grunnlag av forsikringsavtaleloven 6 juni 1930 nr 20, som gjaldt frem til 1 juli 1990, da den ble avløst av forsikringsavtaleloven 16 juni 1989 nr 69, jf dennes §21-1 og §21-2 jf §21-3 og kgl res 15 desember 1989 nr 1241. Begge instanser fant at kravet mot Storebrand vedrørende soppskaden var fremsatt for sent i henhold til forsikringsvilkårene, jf forsikringsavtaleloven 1930 §30. Byretten fant også at forsikringsavtalen ikke var bindende for selskapet etter første fornyelse etter våren 1986, på grunn av svikt i forsikringstakernes opplysningsplikt, jf forsikringsavtaleloven 1930 §5, og at erstatningskravet for perioden 1985-86 var bortfalt på grunn av unnlatelse av å melde skaden, jf forsikringsavtaleloven 1930 §21. Lagmannsrettens dom i forsikringssaken ble avsagt under dissens, idet én dommer stemte for å tilkjenne erstatning til dekning av omkostningene med å utbedre de skader som var oppstått frem til superforsikringen opphørte ved salget i 1988.

Clas-Erik og Benthe Stomberg har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett, både i forholdet til Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen og i forholdet til Storebrand. Anken gjaldt bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen har erklært aksessorisk motanke vedrørende erstatningsutmålingen.

Ved kjennelse 5 november 1997 henviste Høyesteretts kjæremålsutvalg til Høyesterett anken i kjøpssaken "forsåvidt angår rettsanvendelsen - spørsmålet om heving eller utmåling av prisavslag/erstatning, jf ankeerklæringen punkt 3.3 og de ankende parters prosesskrift av 16 juli 1997". For øvrig ble anken nektet fremmet. Den aksessoriske motanken vedrørende erstatningsutmålingen ble henvist.

Forsikringssaken står i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.

Til bruk for Høyesterett er det ved bevisopptak opptatt forklaringer fra de ankende parter og ett vitne. Disse forklarte seg også for lagmannsretten. Det er fremlagt en del nye dokumenter.

I kjøpssaken har de ankende parter, Clas-Erik og Benthe Stomberg, anført i hovedsak:

Ankeprøvningen er begrenset til valget mellom hevning og prisavslag som rettsfølge av kontraktsbruddet. Kjæremålsutvalgets henvisningskjennelse må imidlertid tolkes slik at Høyesterett kan behandle også bevisspørsmål som knytter seg spesielt til dette valget.

Rettsfølgen av kontraktsbruddet må begrenses til et prisavslag, som er den vanlige misligholdsbeføyelse ved mangler ved salg av fast eiendom. At utbedringsomkostningene vil utgjøre et betydelig beløp, utelukker ikke prisavslag. Prisavslag vil vareta kjøpernes interesse på en god måte, det vil gjenopprette balansen i kontraktsforholdet og være et rimelig kompromiss med selgernes interesse.

Selv om det følger av de rettskraftige deler av lagmannsrettens dom at selgerne har begått kontraktsbrudd ved ikke å opplyse om råteskaden, kan de ikke lastes for at kjøperne ikke fikk kjennskap til hussoppskaden. Selgerne hadde ingen kunnskap om soppskaden. De stolte på at råteskaden var fagmessig og fullstendig utbedret av bygningsmannen som deltok i utbedringen våren 1986. For øvrig ville en nærmere undersøkelse av råteskaden ikke ha avdekket soppangrepet, med mindre den ble utført av eksperter. Angrep av ekte hussopp er ikke vanlig i Stavanger, og var ingen nærliggende risiko, som kjøperne var opptatt av.

Skaden kan utbedres, og de vesentligste kvaliteter som kjøperne la vekt på da de kjøpte leiligheten, er i behold. Dette gjelder beliggenheten, nærheten til byens sentrum, omgivelsene, nærmiljøet og også bygningens arkitektur, planløsning, utseende og innredning.

Et vesentlig argument mot hevning er tidsmomentet. Hussoppskaden ble oppdaget seks år etter salget. Selgerne har forlengst og i god tro innrettet seg på at det ikke vil komme noen reklamasjon. I rettspraksis er det ingen eksempler på hevning av kontrakt om salg av fast eiendom etter så lang tid som seks år. Det har betydning at nyere kontraktslovgivning har innført korte frister for å påberope mangler overhodet. Det er særlig vist til avhendingslova §4-19 (2), som setter en frist på fem år, og til begrunnelsen for fristen i lovforarbeidene, jf Ot.prp.nr.66 (1990-91) side 41.

Oppgjøret etter en hevning vil reise kompliserte spørsmål. Kjøperne har ikke oppfylt sin plikt til å begrense skaden og tapet og til å dra omsorg for eiendommen. Kjøperne burde tidligere ha gjennomført undersøkelse som ville ha avdekket hussoppangrepet og kartlagt dets omfang. Iallfall burde kjøperne ha vært mer aktive etter at skaden var avdekket. Skadeomfanget og utbedringsomkostningene på reklamasjonstiden lar seg ikke fastslå nå, idet skaden har utviklet seg videre.

Subsidiært gjør selgerne gjeldende at det ved et hevningsoppgjør må tas hensyn til kjøpernes fordel ved bruken av leiligheten, som må fastsettes etter leieverdi. Dette vil minst tilsvare renten på kjøpernes krav om tilbakebetaling av kjøpesummen. Videre må kjøperne ha risikoen for verdiforringelsen på leiligheten i tiden etter reklamasjonen i 1994.

Prisavslaget må utmåles etter skadens omfang da skaden senest burde ha vært oppdaget av kjøperne. Oppdagelsen burde ha skjedd lenge før 1994. Iallfall må dette være det seneste tidspunktet, slik at det må sees bort fra videreutvikling av skaden etter 1994. Kjøperne har forsømt å få takst over utbedringsomkostningene i 1994 og må bære en risiko for den usikkerhet som gjør seg gjeldende. Utgangspunktet for skjønnet må være kjøpernes egne anslag på 100.000 kroner som fremkom kort etter at hussoppskaden var avdekket i 1994. Når lagmannsretten etter befaring antyder mer enn 300.000 kroner, må det etter 1994 ha skjedd en sterk videreutvikling av skaden, og denne må det sees bort fra.

Til den aksessoriske motanken, som forutsetter at hevningskravet fører frem, gjør selgerne gjeldende at det ikke foreligger noe erstatningsgrunnlag, subsidiært at lagmannsrettens erstatningsutmåling må bli stående.

I forsikringssaken har de ankende parter, Clas-Erik Stomberg og Benthe Stomberg, i hovedsak anført:

Det må legges til grunn at villa superforsikringen ble gyldig tegnet i 1985 med virkning fra 1 mars dette år. Utmålingen av forsikringserstatningen foreligger ikke for Høyesterett, som bare skal ta standpunkt til om selgerne har et krav mot Storebrand.

Forsikringstakerne bestrider at kravet er fremsatt for sent. Lagmannsretten har tatt feil både i bevisbedømmelsen og i rettsanvendelsen når den er kommet til at meldefristen begynte å løpe i 1986. Råteskaden og hussoppskaden er ikke én og samme skade, men to forskjellige skader. Kunnskap om hussoppskaden fikk forsikringstakerne først ved kjøpernes reklamasjon i august 1994. En uaktsomhet utløser ikke meldeplikten.

Videre bestrider forsikringstakerne at fornyelsen av forsikringen i 1986 er ugyldig på grunn av svikt i forsikringtakernes opplysningsplikt overfor selskapet. Forsikringstakerne forsømte ingen opplysningsplikt ved ikke å melde fra om råteskaden i 1986. Storebrand foretok selv undersøkelser av eiendommen, og selskapets undersøkelsesansvar må gå foran forsikringstakernes generelle opplysningsplikt.

Under enhver omstendighet er selskapets sviksinnsigelse fremsatt for sent i henhold til forsikringsavtaleloven 1989 §4-14, som må komme til anvendelse, jf forsikringsavtaleloven 1989 §21-3. Innsigelsen ble fremsatt først i tilsvaret til byretten 26 september 1995, selv om de relevante opplysninger var kjent for selskapet i februar samme året.

Endelig bestrider selgerne at de har forsømt sin plikt til å melde fra om inntrådt skade. Råteskaden som ble oppdaget i 1986, reparerte eierne selv uten å kreve erstatning under forsikringen. Hussoppskaden må også i denne henseende anses som en annen skade. Unnlatelsen tok ikke sikte på å oppnå en forsikringsavtale eller en bedre forsikringsavtale.

De ankende parter har i de to sakene nedlagt slike påstander:

"I tvisten Bente og Clas-Erik Stomberg - Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen:

1. Bente og Clas-Erik Stomberg tilpliktes in solidum å betale prisavslag til Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen utmålt etter rettens skjønn.

2. Hver part bærer sine saksomkostninger for byretten og lagmannsretten. Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen tilpliktes in solidum å betale Bente og Clas-Erik Stombergs saksomkostninger for Høyesterett innen 14 dager etter avgjørelsens forkynnelse med tillegg av 12% rente p a fra forfall til betaling skjer.

3. For kravet reist ved aksessorisk motanke frifinnes Bente og Clas-Erik Stomberg, og Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen tilpliktes in solidum å betale Bente og Clas-Erik Stombergs saksomkostninger for Høyesterett innen 14 dager etter avgjørelsens forkynnelse med tillegg av 12% rente p a fra forfall til betaling skjer.

I tvisten Bente og Clas-Erik Stomberg - Storebrand Skadeforsikring AS:

1. Storebrand Skadeforsikring AS har erstatningsplikt overfor Bente og Clas-Erik Stomberg i henhold til forsikringsavtalen.

2. Storebrand Skadeforsikring AS tilpliktes å betale Bente og Clas-Erik Stombergs saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett innen 14 dager etter avgjørelsens forkynnelse med tillegg av 12% rente p a fra forfall til betaling skjer."

Ankemotpartene i kjøpssaken, Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen, har i hovedsak anført:

Kjøperne henholder seg til lagmannsrettens dom, som er riktig. Selgernes kontraktsbrudd er vesentlig og må gi rett til å heve kjøpekontrakten.

Objektivt sett foreligger en vesentlig mangel. Råteskaden som ble oppdaget i 1986 og hussoppangrepet må anses som en og samme skade, som har rammet bygningen i en kontinuerlig prosess, som går langt tilbake i tid. Selgerne hadde fått utført drenering rundt bygningen, noe som viser at de var klar over at det forelå et fuktproblem, som har særlig betydning for soppangrep. Det vil koste mer enn 300.000 kroner å utbedre skaden. Et hussoppangrep er dessuten en særlig alvorlig mangel, som påfører en eiendom et kjøpelyte for lang tid, selv om skaden blir utbedret.

Det sentrale er likevel at det foreligger en fortielse om råteskaden, som fremstår som svikaktig eller iallfall sterkt klanderverdig. Selgerne svarte unnvikende og tildekkende på kjøpernes spørsmål om platene i himlingen i kjelleren. Handlemåten hadde til formål å få i stand salg, og kjøperne føler seg sveket og lurt.

Vanskeligheter i forbindelse med restitusjonsoppgjøret kan ikke tillegges betydning. Soppangrepet er selgernes risiko. Det kunne ikke forventes at kjøperne satte i gang utbedringsarbeider etter at hevningskravet er tatt til følge av byretten og lagmannsretten. Selgerne har dessuten ikke vist vilje til å delta i arbeidet med å begrense og utbedre skaden, selv etter at byrettsdommen fastslo hevningsrett. Kjøperne har ikke ved sin bruk påført eiendommen noe verdifall, men de går ved å heve selv glipp av en verdioppbygging. De har ikke hatt noen nytte av eiendommen som kan oppveie deres krav på renter av kjøpesummen når denne tilbakebetales for sent.

I tillegg til hevning krever kjøperne erstatning. Byrettens erstatningsutmåling må legges til grunn. Denne omfatter omkostninger til megler og til undersøkelse av eiendommen.

Subsidiært gjøres det gjeldende at et prisavslag må være et forholdsmessig avslag i kjøpesummen. Etter lagmannsrettens anslag må avslaget være mer enn 300.000 kroner. Til dette kommer 25.000 kroner som kjøperne må regne med å måtte betale til sameierens forsikringsselskap for utbedringer av soppskaden dette har latt foreta.

Ankemotparten i forsikringssaken, Storebrand Skadeforsikring AS, har i hovedsak anført:

Erstatningskravet er fremsatt for sent, slik lagmannsretten har lagt til grunn. Råteskaden og hussoppskaden er én og samme skade i forsikringsvilkårenes forstand, idet begge er utslag av én og samme biologiske prosess. Forsikringstakerne fikk kunnskap om skaden i 1986, slik at fristen begynte å løpe da.

Subsidiært gjøres det gjeldende at forsikringsavtalen er ugyldig fra fornyelsen i 1986, idet forsikringstakerne handlet uredelig ved ikke å gi opplysninger om råteskaden som da var oppdaget, jf forsikringsavtaleloven 1930 §5 jf §4. Hadde forsikringstakerne sagt fra om råteskaden, ville selskapet ha undersøkt skaden og ikke fornyet forsikringen. Ugyldigheten rammer en vesentlig del av selskapets ansvar etter forsikringsavtalen.

Subsidiært gjøres det videre gjeldende at selskapets ansvar for perioden 1985-86 må falle bort eller begrenses fordi forsikringstakeren ikke meldte fra om skaden i tide, jf forsikringsavtaleloven 1930 §21.

Anførselen om at selskapet har reklamert for sent, er ny for Høyesterett og må settes ut av betraktning. Under enhver omstendighet kan den ikke føre frem. Forsikringsavtaleloven 1989 §4-14 kan ikke gis anvendelse på et forsikringstilfelle som var inntrådt før loven trådte i kraft. Overgangsbestemmelsen i forsikringsavtaleloven 1989 §21-3 forstått slik som anført av de ankende parter, er ikke forenlig med Grunnloven §97. Etter forsikringsavtaleloven 1930 §8 var det ingen reklamasjonsfrist ved svik.

Ankemotpartene i kjøpssaken og i forsikringssaken har ved sin felles prosessfullmektig nedlagt slike påstander:

I saken mellom Clas Erik og Bente Stomberg mot Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen:

Ankesaken:

1. Clas-Erik Stomberg og Bente Stomberg tilpliktes, mot Hans Kolbjørnsen og Lise Bjellands utflytting og overskjøting av eiendommen Niels Juelsgt. 51 seksjon nr 1 - gnr 58 bnr 929, i Stavanger, å tilbakebetale kjøpesummen stor kr 740000,- - kronersyvhundreogførtitusen - med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra 04.05.1995 til betaling skjer.

2. Lagmannsrettens dom punkt 3 stadfestes.

3. Clas Erik og Bente Stomberg betaler in solidum saksomkostninger for Høyesterett.

Aksessorisk motanke:

1. Stavanger byretts domslutning pkt. 2 stadfestes.

2. Clas-Erik Stomberg og Bente Stomberg dømmes in solidum til å betale saksomkostninger for Høyesterett.

I saken mellom Clas Erik og Bente Stomberg mot Storebrand Skadeforsikring AS:

1. Gulating lagmannsretts domslutning punkt 4 og 5 stadfestes.

2. Clas-Erik Stomberg og Bente Stomberg betaler in solidum sakskostnader for Høyesterett."

Jeg er kommet til andre resultater enn lagmannsretten, idet jeg finner at virkningen av selgernes kontraktsbrudd overfor kjøperne bør være et prisavslag, og at selgerne har et erstatningskrav overfor forsikringsselskapet.

Jeg behandler først kjøpssaken.

Salget av leiligheten reguleres ikke av avhendingslova, som har "verknad for avtaler som kjem i stand etter at ho tek til å gjelde", dvs 1 januar 1993, jf avhendingslova §8-1 (2) og kgl res 18 september 1992 nr 676. Tvisten må løses etter ulovfestet eldre rett om mislighold av kontrakter om eiendomskjøp. Jeg finner likevel at det bør ses hen til enkelte av avhendingslovas bestemmelser, som langt på vei lovfester alminnelige rettsgrunnsetninger vedrørende slikt mislighold.

Som utgangspunkt for min vurdering av saken er det nødvendig å presisere det saksforhold som er fastslått med endelig virkning av lagmannsretten, delvis ved henvisning til fremstillingen i byrettens dom.

Lagmannsretten har lagt til grunn at tomannsboligen, som selveierleiligheten er en del av, ved reklamasjonen i 1994 var angrepet av ekte hussopp, som hadde gjort skade flere steder i bygningen. Det var både skader etter angrep som var avsluttet og som kunne være 15 år eller eldre, og skader etter nyere, aktive angrep. Økningen i aktiviteten i angrepene mellom to undersøkelser i 1994 og 1996 var imidlertid ikke stor.

I kjelleren er det et stort sammenhengende hussoppangrep. Dette er et eldre angrep, som er forsøkt utbedret. Utbedringen ble foretatt i 1986, etter at det i forbindelse med utskiftning av vinduer og altandør i første etasje - den leiligheten som er tvistegjenstand - var påvist råte i en gulvbjelke. Lagmannsretten har funnet bevist at selgeren, trolig sammen med den andre sameieren, selv hadde styringen og utførte arbeidet med utbedringen. Det ble skiftet noe av en sville som lå på en skillevegg i kjelleren under bjelkene. Videre ble deler av himlingen i kjelleren, som var av panel, tatt ned. Det ble lagt opp en ny bjelke ved siden av den det først var påvist råte i, skiftet to andre bjelker, foretatt isolering med plast og spikret opp nye himlingsplater der panelet var revet. De nye bjelkene er trykkimpregnerte. En ansatt i et byggmesterfirma, som hadde i oppdrag å skifte vinduer og ytterdører i bygningen, hjalp til med å legge opp nye bjelker.

Et annet hussoppangrep strekker seg vertikalt fra vaskerommet i kjelleren opp til taket i leiligheten i første etasje. Den horisontale utbredelsen av dette angrepet er ikke fastslått, og lagmannsretten har ikke tatt standpunkt til når angrepet oppsto.

I leiligheten i første etasje var det dessuten i 1994 hussoppangrep i en vindusramme og i verandadøren.

Den annen sameiers forsikringsselskap har iverksatt tiltak for 50.000 kroner, som har begrenset soppangrepet.

Lagmannsretten har lagt til grunn at selgerne ved salget i 1988 ikke kjente til at det forelå angrep av ekte hussopp, og at de heller ikke burde ha forstått at det var tale om et slikt angrep. Selgerne visste at det var råteskader i bjelkelaget mellom kjelleren og første etasje, og at skadene var søkt utbedret som nevnt foran. Selgerne ga ikke opplysninger om råteskadene til kjøperne og heller ikke om at bjelker i etasjeskillet var skiftet eller forsterket. På direkte spørsmål fra kjøperne under befaringen omtalte selgerne himlingsplatene i kjelleren på en måte som kunne tildekke realiteten. Lagmannsretten har lagt til grunn at kjøperne ville ha tillagt korrekte opplysninger om skaden og om utbedringen av den, betydning i forbindelse med kjøpet, og at selgerne måtte skjønne dette.

Av den rettskraftige del av lagmannsrettens dom følger at det foreligger et kontraktsbrudd fra selgernes side. Eiendommen hadde en mangel som selgerne hadde plikt til å opplyse om, jf kjøpekontrakten punkt 6, som er gjengitt foran. Av dette følger at kjøperne iallfall har rett til et prisavslag. Hovedspørsmålet for Høyesterett er om ankemotpartene også har rett til å heve kjøpekontrakten.

Svaret beror etter alminnelige kontraktsrettslige regler på om kontraktsbruddet etter en helhetsvurdering må betegnes som vesentlig. Vesentlig er kontraktsbruddet hvis det har gitt kjøperne en rimelig grunn for - etter at kjøpekontrakten er gjennomført fra begge sider - å si seg løst fra kontrakten, slik at de gjensidige ytelser skal tilbakeføres. Ved helhetsvurderingen må det etter min mening legges vekt på om et prisavslag, som alternativ til hevning, vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet og også gi en adekvat reaksjon mot det kontraktsbruddet som foreligger.

Utgangspunktet og det sentrale moment i vurderingen er det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse - dvs den objektive mangelen ved eiendommen, og da både mangelens karakter og mangelens omfang.

Angrep av ekte hussopp (serpula lacrymans) er i sin karakter en alvorlig mangel ved en bygning. Den ekte hussoppen er særlig skadelig ved at den er agressiv, stiller mindre krav til fuktighet og temperatur enn andre vanlige hussopper, og ved at den kan bre seg gjennom murverk. Men mangelens karakter er ikke alene avgjørende for hevningsspørsmålet. Det er i rettspraksis en rekke eksempler på at angrep av ekte hussopp bare har ledet til prisavslag.

Hussoppangrepets omfang må bestemmes ut fra forholdene i 1994, da mangelen kom for en dag. Riktignok er det i prinsippet forholdene på det tidspunkt kjøperne overtok leiligheten som skal legges til grunn, dvs forholdene i juni 1988. Men i og med at hussoppangrepet var i gang allerede da, og at det i perioden 1988-94 var under fortsatt, kontinuerlig utvikling, må selgerne ha risikoen også for merskader som følge av soppangrepet frem til 1994, da det ble oppdaget og reklamasjon fant sted.

Hussoppangrepets omfang i 1994 er ikke nærmere klarlagt av lagmannsretten. Lagmannsrettens fremstilling, som jeg har gjengitt foran, viser imidlertid at omfanget også da var betydelig. Likevel mener jeg at omfanget, sett i sammenheng med skadens karakter, ikke alene kan være tilstrekkelig til å begrunne hevning slik denne saken for øvrig ligger an. At omkosningene til å utbedre mangelen vil representere et betydelig beløp - noe jeg kommer tilbake til - ser jeg heller ikke som avgjørende i seg selv.

Ved sin vurdering av kontraktsbruddet har lagmannsretten lagt særlig vekt på at selgerne ved kontraktsslutningen unnlot å gi kjøperne opplysninger om de råteskadene som var søkt utbedret, jf avhendingslova §3-7. Ut fra lagmannsrettens fremstilling av saksforholdet må det imidlertid, som nevnt, legges til grunn at selgerne verken kjente til eller burde ha forstått at det var et hussoppangrep i eiendommen. Det selgerne kjente til og unnlot å opplyse om, var en råteskade. Dette er noe annet enn en hussoppskade. Unnlatelsen av å gi opplysninger om råteskaden kan derfor etter min mening ikke tillegges den avgjørende betydning ved vurderingen av kontraktsbruddet som lagmannsretten har tillagt det.

Et sentralt moment i helhetsvurderingen i denne saken er tidsforløpet - det gikk hele seks år mellom kjøpet og reklamasjonen. I forbindelse med tidsmomentet peker jeg på at avhendingslova §4-19 (2) og (3) for kontrakter som er inngått etter 1992, fastsetter en alminnelig sistefrist på fem år for å kunne gjøre gjeldende krav på grunnlag av kontraktsbrudd, med mindre "seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru". Om betydningen av tidsmomentet viser jeg også til uttalelser i Ot.prp.nr.66 (1990-91) Om lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) side 42 i tilknytning til forslaget om en absolutt femårstrist: "... Departementet vil her peike på at for fast eigedom sin del vil ofte vesentlege manglar fyrst kome for dagen lenge etter at eigedomen er teken over. Det vil i slike tilfelle kunne framstå som urimeleg om kjøparen ikkje skal kunne gjere misleghaldsrettar gjeldande berre fordi det er gått t d meir enn to år (slik hovudregelen er etter lausøyrekjøpslova) sidan han tok over eigedomen. Rett nok kan dette synest som ein lang frist sett frå seljarens side. Den relative fristen vil likevel føre til at seljaren ofte kan føle seg ganske trygg også før det er gått heile fem år. Men etter fem år bør det av omsyn til seljaren vere mogeleg å verte heilt trygg. ..."

På bakgrunn av det lange tidsforløp vi står overfor i denne saken, er jeg kommet til at det kontraktsbrudd som foreligger og de bebreidelser som kan rettes mot selgerne, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til å begrunne hevningskravet. De øvrige forhold som er anført av kjøperne, kan heller ikke være avgjørende. Disse kan det tas tilstrekkelig hensyn til innen rammen av et prisavslag.

Selv om jeg har funnet løsningen noe tvilsom, er jeg blitt stående ved at hevningskravet ikke kan føre frem.

Det neste spørsmålet blir så hvorledes prisavslaget skal beregnes.

I eldre rettspraksis om kontraktsbrudd ved salg av fast eiendom, er prisavslag blitt beregnet på forskjellige måter, som jeg ikke finner grunn til å gå inn på. Jeg finner det nemlig naturlig å ta utgangspunkt i en analogi fra de alminnelige kjøpslover av 1907 §42 og av 1988 §38 og dessuten fra avhendingslova §4-12. Alle disse bestemmelsene foreskriver at et prisavslag skal være forholdsmessig, dvs at prisen - salgssummen - skal reduseres etter forholdet mellom salgsgjenstandens verdi uten mangelen og salgsgjenstandens verdi med mangelen. Med verdi menes i denne sammenheng omsetningsverdi. Et forholdsmessig prisavslag lar seg imidlertid ikke beregne ut fra de opplysninger som foreligger.

I et slikt tilfelle er det naturlig å falle tilbake på prinsippet i avhendingslova §4-12 (2), om at prisavslaget i utgangspunktet skal fastsettes etter omkostningene med å få utbedret mangelen. Heller ikke på dette punkt er saken godt opplyst for Høyesterett. Prisavslaget må derfor fastsettes ved et skjønn, som nødvendigvis må være usikkert.

Jeg nevner at Mycoteam AS, som har avgitt to sakkyndige uttalelser i saken, i hovedtrekk har skissert det arbeidet som må gjøres for å utbedre hussoppskaden: Samtlige bjelker under første etasje må undersøkes, og de soppangrepene undersøkelsen måtte avdekke, må følges vertikalt og horisontalt frem til nærmeste spikerslag. Alt angrepet materiale må fjernes, og det må foretas kapping med en sikkerhetssone på ca 50 cm fra synlig angrep. Materialer som er lagt inn i murverk, må fjernes med én meters sikkerhetssone fra synlig angrep. Alt nytt treverk må være trykkimpregnert. Angrepet teglstensmur må krasses og hullbores for kjemikaliebehandling med én meters sikkerhetssone fra synlig angrep. Bygningen må fuktsikres bedre. Det er altså tale om et betydelig og formentlig til dels komplisert arbeid, som vil koste en god del.

I sin drøftelse av hevningsspørsmålet har lagmannsretten kort bemerket at det til utbedring vil være tale om et beløp i overkant av 600.000 kroner for hele eiendommen, dvs i overkant av 300.000 kroner for kjøpernes andel. Anslaget gjelder situasjonen i 1996, men det synes ikke å ha vært forutsatt noen vesentlig utvikling i hussoppskadene mellom 1994 og 1996. Jeg peker her på at lagmannsretten var satt med fagkyndige meddommere, som begge var byggmestre.

Byretten har i sin drøftelse av hevningsspørsmålet antydet at utbedringsomkostningene vil utgjøre "et betydelig beløp, mest sannsynlig flere hundre tusen kroner". I tillegg har byretten pekt på at avdekkingen av hussoppangrep har "medført at leiligheten har fått redusert markedsverdi, selv om det foretas utbedring så langt det lar seg gjøre".

Det må gjøres fradrag for standardforbedring i forbindelse med utbedringen av skaden, jf blant annet uttalelser i Rt-1935-669. På den annen side må de postene som lagmannsretten tilkjente erstatning for, trekkes inn i prisavslaget. Dette er det - under forutsetning av at hevningskravet ikke fører frem - enighet om mellom partene. Erstatningspostene utgjør 32.000 kroner. Jeg tar også hensyn til omkostninger som trolig vil påløpe for kjøperne mens utbedring av soppskaden pågår, og dessuten på usikkerheten knyttet til det kjøpelyte som iallfall i en del år fremover vil hefte ved eiendommen.

Jeg er kommet til at prisavslaget bør settes til 330.000 kroner.

Kjøperne har rett til forsinkelsesrenter av prisavslagsbeløpet. Forsinkelsesrenten begynte å løpe en måned etter at stevningen ble tatt ut, jf forsinkelsesrenteloven §2 første ledd. Lagmannsretten har tilkjent forsinkelsesrente fra 4 mai 1995, som formentlig er dagen for forkynnelse av stevningen. Den riktige dagen må imidlertid være 25 mai 1995, idet stevningen ble tatt ut 25 april dette året.

Når det gjelder saksomkostninger, finner jeg at omkostningene for byretten og lagmannsretten, etter det resultat ankesaken i Høyesterett får, må avgjøres etter tvistemålsloven §174. Selgerne bør i medhold av §174 annet ledd pålegges å dekke halvparten av kjøpernes saksomkostninger for disse instanser. Beløpet fastsettes til 109.005 kroner. Av dette er 82.500 kroner godtgjørelse for arbeid. Også for Høyesterett må saksomkostningsspørsmålet etter utfallet av ankesaken avgjøres etter tvistemålsloven §174 jf §180 annet ledd. Jeg finner at saksomkostninger for Høyesterett ikke bør tilkjennes.

Jeg behandler så forsikringssaken.

Som de tidligere instanser legger jeg til grunn at forsikringen reguleres av forsikrings vilkårene fra 1985 og senere fornyelsesår, og av forsikringsavtaleloven 1930. Spørsmålet om Storebrand har fremmet sine innsigelser mot erstatningskravet i tide, er det ikke nødvendig for meg å gå inn på, idet jeg finner at forsikringsselskapets innsigelser vedrørende realiteten ikke kan føre frem.

Forsikringen var i kraft fra 1 mars 1985 frem til salget av leiligheten i juni 1988, etter årlige fornyelser. Hvorledes forsikringserstatningen skal beregnes, ligger som nevnt utenfor ankesaken. Spørsmålet som foreligger til avgjørelse, er bare om selgerne har et krav mot forsikringsselskapet.

Den mest vidtrekkende innsigelsen fra Storebrands side er at erstatningskravet er fremsatt for sent. Det rettslige grunnlag for innsigelsen er punkt 5 første ledd i de generelle forsikringsvilkårene, som lyder:

"Er ikke krav fremsatt innen seks måneder regnet fra den dag den som fremsetter kravet fikk kjennskap til de omstendigheter som begrunner det, er selskapet fri for ansvar."

Forsikringsvilkårenes bestemmelse om meldefrist ligger innen de rammer som er angitt i forsikringsavtaleloven 1930 §30 annet ledd, og er således gyldig.

Kravet fra selgerne overfor Storebrand må anses fremsatt i brev 13 januar 1995, som er vedlagt kopi av brev 25 august 1994 fra kjøperne med krav om hevning m v på grunn av mangel. Spørsmålet er om selgerne før de mottok brevet fra kjøperne - eller mer nøyaktig før medio juli 1994 - hadde kunnskap om de omstendigheter som begrunner erstatnings kravet, dvs hussoppskaden. Uaktsomhet vedrørende dette er ikke tilstrekkelig.

Det selgerne hadde kunnskap om før 25 august 1994, var råteskaden som ble oppdaget og utbedret i 1986. De hadde ikke kunnskap om at bygningen var angrepet av ekte hussopp. Avgjørende blir da om den hussoppskaden som ble oppdaget i 1994, må regnes som den samme skade som den råteskaden selgerne fikk kunnskap om i 1986, eller om hussoppskaden må regnes som en annen skade.

Etter særvilkårene for villa superforsikring §4a nr 3 dekket forsikringen "skade ved ekte hussopp og andre treødeleggende sopper, og råte". Både råteskaden og hussoppskaden dekkes altså av forsikringen. Utformingen av forsikringsvilkårene på dette punkt gir imidlertid ikke svar på vårt spørsmål. Jeg er - som lagmannsrettens mindretall - kommet til at det er tale om to forskjellige skader. Avgjørende er - slik jeg ser det - at et angrep av hussopp er en skade av en helt annen karakter enn den råteskaden selgerne reparerte i 1986. Utviklingsprosessene er forskjellige, og det er ved hussoppskade nødvendig med langt mer omfattende utbedringsarbeider enn ved råteskade. Når selgerne ikke hadde kjennskap til at boligen var angrepet av hussopp, kan jeg ikke se at de mistet sitt forsikringskrav i anledning av denne skaden fordi de ikke i 1986 meldte fra om råteskaden. Jeg er således ikke enig med lagmannsrettens flertall i at det var tale om en og samme skade og at "seljarane må bera risikoen for at dei feilvurderte omfanget og årsaka".

Det blir da nødvendig for meg å ta standpunkt til Storebrands innsigelse om at forsikringsavtalen i tiden etter fornyelsen i 1986 er ugyldig i henhold til forsikringsavtaleloven 1930 §5 jf §4 jf avtaleloven §30 og §33. Innsigelsen er begrunnet med at selgerne, da forsikringen ble fornyet i 1986, unnlot å opplyse om omstendigheter som de burde forstå kunne være av betydning for forsikringsselskapet. De opplysninger det er spørsmål om, er opplysninger om den råteskaden som ble oppdaget våren 1986 og som ble utbedret på den måten jeg har gjort rede for foran.

Jeg er, som nevnt, kommet til at den skaden som ble oppdaget og utbedret i 1986, var en annen skade enn skaden ved det hussoppangrepet erstatningskravet gjelder. Stombergs valgte å utbedre råteskaden selv uten å melde skaden til forsikringsselskapet, hva de heller ikke hadde noen plikt til ut fra sin vurdering av skadens karakter. Det er etter mitt syn ikke grunnlag for å bygge på at forsikringstakerne burde forstå at opplysninger om råteskaden kunne være av betydning for forsikringsselskapets fornyelse av forsikringen.

Storebrand har også gjort gjeldende at selgerne har tapt sitt erstatningskrav helt eller delvis ved at de ikke fremsatte kravet uten ugrunnet opphold etter at forsikringstilfellet var inntrådt, jf forsikringsavtaleloven 1930 §21.

Også i forhold til denne bestemmelsen må hussoppskaden etter min mening anses som et annet forsikringstilfelle enn den råteskaden som ble oppdaget i 1986. Forsikringstilfellet kan ikke anses inntrådt før i 1994, og under denne forutsetningen er kravet fremsatt i tide.

Anken har ført frem, og de ankende parter i forsikringssaken må tilkjennes saksomkostninger for alle instanser, jf tvistemålsloven §180 annet ledd jf §172 første ledd. I samsvar med oppgaven fastsettes saksomkostningene til 217.460 kroner. Av dette er 146.000 kroner godtgjørelse for arbeid.

Jeg stemmer for denne dom:

I kjøpssaken:

1. Clas-Erik Stomberg og Benthe Stomberg dømmes én for begge og begge for én til å betale til Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen i fellesskap 330.000 - trehundreogtrettitusen - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra 25 mai 1995 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Clas-Erik Stomberg og Benthe Stomberg én for begge og begge for én til Lise Bjelland og Hans Kolbjørnsen i fellesskap 109.005 - etthundreognitusenogfem - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra oppfyllelsesfristens utløp til betaling skjer.

3. Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

I forsikringssaken:

1. Storebrand Skadeforsikring AS er erstatningspliktig overfor Clas-Erik Stomberg og Benthe Stomberg i henhold til forsikringsavtalen.

2. I saksomkostninger for byretten, lagmannsretten og Høyesterett betaler Storebrand Skadeforsikring AS til Clas-Erik Stomberg og Benthe Stomberg i fellesskap 217.460 - tohundreogsyttentusenfirehundreogseksti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Kst dommer Pedersen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Oftedal Broch: Likeså.

Dommer Tjomsland: Likeså.

Dommer Bugge: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne dom: