Rt-1935-669

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1935-08-27
Publisert:	Rt-1935-669
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 8 B s. aa.
Parter:	A/s Bertilia (advokat Finn Arnesen) mot Direktør Reidar Otto (advokat Henning Bødtker).
Forfatter:	Rivertz, Bonnevie, Bade, Næss, professor Arnholm, overrettsdommer Borch,, Backer
Lovhenvisninger:

Dommer Rivertz: Angaaende nærværende saks gjenstand og nærmere omstendigheter henviser jeg til dom avsagt 19 desember 1932 av Oslo byrett med bygningskyndige domsmenn. Ved dommen blev direktør Reidar Otto dømt til at betale til A/S Bertilia 4000 kroner med 5 pct. aarlig rente derav fra 10 desember 1931 til betaling skjer, men forøvrig frikjent. Saksomkostninger blev ikke tilkjent.

Dommen er av begge parter paaanket til Høiesterett.

A/S Bertilia har som hovedankende part angrepet dommen som feilaktig i dens helhet og særlig: 1. Fordi den erstatning av kr. 4000, som direktor Otto blev dømt til at betale i anledning av, at det ved salget blev fortiet, at der i 1928 var foretatt reparasjoner for hussopp er ganske tilstrekkelig til at opveie det lidte tap. 2. Fordi retten ikke har funnet det bevist, at den i 1931 opdagede soppskade var til stede allerede paa salgets tid. 3. Fordi retten ikke har ansett det som en erstatningsmedførende fortielse eller uagtsomhet, at det ved salget ikke blev oplyst, at der paa salgstiden blev foretatt reparasjoner - for hussopp, andre treødeleggende sopparter eller «raate» av bjelker i kjelleren under hjørnebutikken. 4. Fordi retten har antatt at det forhold at 3 fjellrygger gikk inn i gaardens grunnmur og

Side:670

førte vann inn i huset og at dreneringssystemet var tilstoppet, ikke var annet enn hvad en kjøper av en eldre leiegaard maatte være forberedt paa og ikke at anse som «skjulte feil i rettslig henseende».

Med samtykke av motparten har A/S Bertilia med tatt under ankesaken nogen efter byrettsdommen opdagede forekomster av sopp i kjelleren i den under saken omhandlede gaard.

Selskapets paastand for Høiesterett er saalydende: At direktør Reidar Otto tilpliktes at betale til A/S Bertilia erstatning, subsidiært prisavslag, hvorved blir at ta i betraktning a) selskapets reparasjonsutgifter m. m. vedrørende Incognito terrasse i, med kr. 20.581,74 og b) den verdiforringelse Høiesterett finner denne eiendom har lidt i handel og vandel som følge av de forskjellige i saken omhandlede soppforekomster, alt med 5 pct. rente fra 19 desember 1931 til betaling skjer. At direktør Reidar Otto tilpliktes at betale sakens omkostninger for byretten og Høiesterett.»

Direktør Otto har erklært motanke og paastaatt sig frifunnet og tilkjent saksomkostninger for byretten og Høiesterett, idet han hevder at byretten har tatt feil, naar den har funnet at han eller hans fullmektig har handlet uaktsomt ved at fortie at der i 1928 hadde vært reparasjon av en soppskade i gulvet under melkebutikken til Colbjørnsens gate.

Der er for Høiesterett fremlagt en rekke nye sakkyndige erklæringer, fra professor Printz, innehaverne av Hussopp-Bureauet E Brænne og P. Løberg, ingeniør Einar Borch, murmester Gustav B. Kielland, murmester Eilif Iversen og murmester Rudolf Singer, likesom der er avholdt flere bevisoptagelser ved Oslo byrett.

Jeg er kommet til samme resultat som byretten og tiltreder ogsaa i det vesentlige dens begrunnelse forsavidt angaar de spørsmaal som forelaa for den. Jeg er saaledes enig med byretten i at der ikke foreligger et avgjørende og bindende bevis for at den i 1931 opdagede ekte hussopp i kjelleren under hjørnebutikken var til stede paa salgstiden. Det kan ikke ansees utelukket at dette soppangrep skyldes vanntilsig fra den av byretten beskrevne nedløpsrenne, som efter hvad der for Høiesterett er oplyst hadde en lekkasje ut for det sted hvor soppangrepet antas at ha hatt sitt utgangspunkt. Hvad angaar de øvrige sopparter som forefantes i bjelkelaget under hjørnebutikken - poria og coniophora - er det visstnok mulig og vel ogsaa sannsynlig at de skriver sig fra tiden før salget og ikke er blitt helt fjernet ved den av byggmester Østreng i 1929 foretatte reparasjon. Dette var imidlertid som byretten anfører ingen skjult feil, da det var synbart selv ved en overfladisk besiktigelse, at her var foretatt reparasjon av raatne bjelker. Det bemerkes i denne forbindelse at advokat Busch som vidne har medgitt, at overrettssakfører Voss hadde oplyst ham om at en bjelke i kjelleren under hjørnebutikken var blitt reparert.

Angaaende de nye soppforekomster som er medtatt under ankesaken, foreligger følgende oplysninger: I en kjellerbod

Side:671

under hovedinngangen fra Incognito Terrasse blev i mars 1934 paavist merulius lacrymans i skilleveggene mot de tilstøtende kjellerboder. Rummet under hovedinngangen var først blitt utgravet vinteren 1931-1932. Under denne utgravning var man ikke blitt opmerksom paa sopp i veggene. Men saavel professor Printz og murmester Singer som innehaverne av Hussoppbyraaet har efter undersøkelse av soppskaden erklært at denne sopp maa være eldre enn gaardens salg vaaren 1929. Den antas av Printz og Singer at hitrøre fra to gamle stokker, som fantes et spadestikk under jordgulvet og nu var helt opraatnet og befengt med hussopp (merulius). Om den forefunne sopp i kjellerboden uttaler Printz og Singer at den nu paa grunn av mangel paa trevirke til sin videre ernæring nærmest var inntraadt i et slags hvilestadium, men at den, under eventuelt inntredende gunstige forhold, paany temmelig raskt vilde kunne blusse op igjen. Kulturforsøk hadde ogsaa vist at den ennu var levende og utviklingsdyktig. P. Løberg, medinnehaver av Hussoppbyraaet, mener at soppen ikke hadde betingelser for at utvikle sig, den hadde stagnert for lenge siden, men vilde utvilsomt ved kulturforsøk kunne faaes til at spire, og anbringelse av fuktig ved op til muren vilde kunne bringe soppen inne i muren til at vokse ut. Professor Printz uttaler videre, at soppen neppe hadde vokset siden der var gravet ut under hovedinngangen.

Efter de saaledes foreliggende oplysninger og sakkyndige uttalelser maa jeg gaa ut fra at den her omhandlede soppskade enten først er opstaatt efter utgravningsarbeidet i 1931-1932 eller hitrører fra en langt tidligere tid og paa salgs tiden maatte ansees som resultat av et forlengst avsluttet soppangrep, som først ved utgravningen vilde kunne medføre risiko for ytterligere skade. Men herfor kan selgeren efter min mening ikke gjøres ansvarlig.

Det blev i den ene av de to kjellerboder som støter til den oven omhandlede, ogsaa paavist levedyktig og i full utvikling værende merulius lacrymans i veggen mot gaten og i det panel som adskiller boden fra kjelleren paa den side som er lengst borte fra hovedinngangen. Om denne sopp, som jeg gaar ut fra ikke staar i forbindelse med den som blev funnet under hovedinngangen, uttaler P. Løberg at den var nogen aar gammel, men han tør ikke uttale noget bestemt om dens alder. Jeg kan derfor ikke anse det bevist at den har vært til stede paa salgstiden.

Det samme gjelder den soppskade som likeledes i 1934 blev opdaget i bjelkelaget under innkjørselsporten fra Colbjørnsensgate. Her fantes de to nærmest gaten liggende bjelker helt opraatnet, og paa den ene av disse mener Hus-sopp-byraaet at ha funnet et inntørret mindre fruktlegemene av merulius lacrymans, men bjelken inneholdt nu ikke lenger næring for sopp og i den tilstøtende mur kunde ikke finnes noget av den. Enn videre mener Hus-sopp-byraaet at ha konstatert tilstedeværelsen av hussopp i den nærmest gaardsrummet liggende bjelke

Side:672

og de deler av plankedekket som har ligget direkte paa bjelken. Printz og Singer, som ogsaa har undersøkt saavel portgulvet som mur og bjelker, har derimot ikke funnet ekte hussopp, men en sterk utvikling av poria. Jeg tør under disse omstendigheter ikke anse det bevist at der her har forekommet merulius lacrymans. At der i bjelkelaget i en port med tregulv, hvortil der var uhindret adgang for fuktighet av forskjellig slags, kunde finnes raatne bjelker, maatte kjøperen efter min mening være forberedt paa, likesom jeg heller ikke kan anse det utelykket, at skaden kan være opstaatt i løpet av de 5 aar fra salget til den blev opdaget, uaktet Hus-sopp-byraaet betegner det som utvilsomt at skaden er eldre enn sommeren 1929.

Endelig har professor Printz vaaren 1934 i en del prøver uttatt av -en kjellerbod som i 1928 blev reparert - efter skade forvoldt ved ekte hussopp, paavist levedyktige spirer av saadan. Herom uttaler Printz i en erklæring av 9 mai 1934: «Ved den almindelige mikroskopiske undersøkelse kunde der i disse prøver ikke umiddelbart konstateres hussopp. Endel av materialet blev dog for sikkerhets skyld innpodet paa sterilt kunstig næringsubstrat hvor det lenge saa ut til at resultatet likeledes skulde bli negativt. For kort tid siden vokste der imidlertid fra tre forskjellige av disse prøver frem en soppart som senere har bredt sig meget og som viser sig at være den ekte hussopp - merulius lacrymans. Det er saaledes her konstatert at der i veggene i Otto's gamle bod ennu finnes levende, spiringsdyktige kim av den ekte hussopp. Efter den forholdsvis langvarige inkubasjon synes soppspirene her at ha vært til stede i en nærmest latent tilstand - muligens som sporer - hvorfra soppen imidlertid under eventuelt inntredende gunstige forhold naar som helst vil kunne utvikle sig videre.»

Printz har videre oplyst at han fikk dyrket op hussopp ved at gi den gunstigst mulige forhold. Han mener at saa lenge den befant sig i en tom kjellerbod kunde den ikke foranledige nogen skade, men hvis der blev satt inn en trekasse paa vedkommende sted, kunde soppen komme til at spire. Kjelleren var saa fukttig at dette kunde bli tilfelle.

Jeg antar ikke at denne eksperimentelle paavisning av spirer, hvorav ekte hussopp under optimale forhold kunde utvikle sig, danner bevis for at den i 1929 under helseraadets tilsyn foretatte og av dette godkjente soppreparasjon ikke har vært fullstendig.

Efter hvad jeg saaledes har anført finner jeg ikke at A/S Bertilia kan bygge noget krav paa at gaarden paa salgstiden har vært befengt med sopp som en kjøper av en eldre bygaard ikke maa være forberedt paa. Men paa den annen side er jeg enig med byretten i at den omstendighet at en gaard for kort tid siden har vært angrepet av den farlige hussopp, er av vesentlig betydning for en liebhaber paa grunn av den risiko som der vil være for ytterligere soppangrep, og at selgeren maa ha plikt til at gi oplysning herom. Det er paa det rene at overrettssakfører Voss var blitt underrettet om at der i 1928 var

Side:673

foretatt soppreparasjon i kjelleren under melkebutikken. Visstnok antar jeg at han ikke har vært bekjent med at denne gjaldt skade forvoldt ved ekte hussopp, men i mangel av positiv visshet om det motsatte hadde det vært hans plikt at underrette kjøperen om en soppforekomst, som kunde ha gitt ham opfordring til at anstille nærmere undersøkelser. For undlatelsen herav maa hans mandant være erstatningspliktig, selv om man forutsetter at undlatelsen alene skyldes en forglemmelse eller en uopmerksomhet fra Voss' side.

Ved fastsettelsen av erstatningens størrelse maa det tas i betraktning at kjøperen var bekjent med at gaarden var opført paa grunnmur, som delvis bestod av mursten, og at kjellerne bare hadde jordgulv. Herom inneholder allerede Vaumunds takst oplysning. Videre var han bekjent med at den tidligere eier hadde misligholdt pantegjelden, og at gaarden en tid hadde vært tatt til brukelig pant og var blitt solgt ved tvangsauksjon til direktør Otto, som bare en kort tid hadde vært eier og ikke ønsket at beholde gaarden. Under disse omstendigheter maatte kjøperen være forberedt paa baade at gaarden var mindre vel vedlikeholdt og at kjelleren frembød risiko for soppangrep. Den ytterligere risiko som konstateringen av en tidligere soppskade betegnet, kan derfor ikke tillegges samme betydning som hvis det hadde dreiet sig om en i alle henseender første klasses gaard. De forholdsvis store omkostninger som A/S Bertilia har hatt med at bringe gaarden i stand og som forøvrig for en stor del betegner forbedringer som maa antas at ha forøket gaardens verdi, kan ikke danne nogen maalestokk for størrelsen av kjøperens risiko. Jeg finner, alle forhold tatt i betraktning, ikke tilstrekkelig grunn til at fravike den ansettelse av erstatningen som er foretatt av den sakkyndige byrett, idet jeg forstaar dens bemerkning om at kjøperen burde ha hatt for øie at gaarden var disponert for sopp, derhen at retten har avgitt sitt skjønn ut fra lignende betraktninger som de jeg har anført.

Da efter mitt resultat hverken hovedanken eller motanken fører frem, finner jeg ikke grunn til at tilkjenne nogen av partene saksomkostninger for Høiesterett, og jeg stemmer derfor for saadan

domsslutnig:

Byrettens dom stadfestes. Saksomkostninger for Høiesterett tilkjenner ikke. Opfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Hoiesteretts dom.

Dommer Bonnevie: Jeg er enig med forstvoterende i at A/S Bertilias anke ikke for nogen del kan gis medhold, og jeg kan i det vesentlige tiltre førstvoterendes grunner forsaavidt.

Derimot er jeg kommet til et annet resultat enn førstvoterende med hensyn til motanken fra direktør Otto. I motsetning til byretten kan jeg for mitt vedkommende ikke finne at direktør Otto eller hans representant under salgsforhandlingene, o.r.sakfører Voss har gjort sig skyldig i en saadan forsømmelse av sin oplysningsplikt at et erstatningskrav fra

Side:674

kjøperens side derved er tilstrekkelig begrunnet. Byretten har her henvist til Stangs: Innledning til Formueretten, side 458-461, som svarer til side 599-602 i utgaven av 1935. Jeg er for mitt vedkommende i alt vesentlig enig i de av Stang paa nevnte sted fremholdte betraktninger, men jeg innser ikke at det av Stang anførte kan tas til inntekt for byrettens løsning av det her i aken foreliggende spørsmaal. Ved min bedømmelse av o.r.sakf. Voss' forhold under salgsforhandlingene i juni 1929 maa jeg paa grunnlag av det foreliggende bevisstoff gaa ut fra at Voss ikke paa nogen maate var sig bevisst at han overfor kjøperen tilbakeholdt nogen oplysning av betydning med hensyn til gaardens forfatning. Jeg finner ikke at kunne tilsidesette o.r.sakf. Voss' vidneprov om at han ikke hadde kjennskap til at den av Bjerke sommeren 1928 utførte reparasjon av kjelleren under melkebutikken gjaldt en skade forvoldt av den farlige «ekte» hussopp merulius lacrymans. Jeg fremhever at Bjerkes' reparasjon av denne soppskade fant sted sommeren 1928, og altsaa mange maaneder før direktør Otto tok eiendommen til brukelighet. O.r.sakfører Voss hadde altsaa ikke hatt nogen befatning med denne reparasjon. Det var først i januar 1929 at Voss fikk se det regnskap fra den tidligere bestyrer av gaarden som inneholdt oplysning om dette reparasjonsarbeide. Det er visstnok saa at den omstendighet at arbeidet var betegnet i regnskapet med ordet «soppreparasjon» kunde gitt Voss god grunn til at undersøke nærmere om arten av denne soppskade. Paa dette tidspunkt, altsaa i januar 1929, var det spørsmaal blitt aktuelt om direktør Otta burde beskytte sin pantobligasjon, og ved bedømmelsen herav maatte det være av betydning for direktør Otto at være helt orientert med hensyn til tidligere soppskade i gaarden og spesielt at faa paa det rene om det hadde vært noget angrep av den ekte hussopp, merulius lacrymans. At o.r.sakfører Voss i januar 1929 ikke la nogen vekt paa denne soppreparasjon kan til en viss grad forklares derved at han stolte saa fullstendig paa en takst som den spesielt bygningskyndige ingeniør Vaumund hadde avgitt i september 1928, atsaa efter soppreparasjonen. Dette kan dog ikke efter min mening helt undskylde o.r.sakfører Voss' undlatelse av i januar 1929 at innhente fullstendige oplysninger, for eksempel ved at forhøre sig nærmere hos Bjerke om hvad slags sopp det dreiet sig om.

Men denne uaktsomhet som muligens kunde ha begrunnet ansvar for Voss overfor hans klient direktør Otto, fordi Otto ikke blev tilstrekkelig advart mot at ta risikoen ved at beskytte sitt pantekrav, kan efter min mening ikke uten videre danne grunnlag for det krav fra A/S Bertilias side som her er tvistens gjenstand. For at A/S Bertilias krav skulde kunne bygges paa uaktsomhet fra Voss' side, maatte det saavidt jeg kan skjønne foreligge et uaktsomt forhold utvist av Voss under salgsforhandlingene mellem Voss og advokat Busch i juni 1929. Men det staar for mig som lite tvilsomt at hvad man enn mener om Voss' optreden i januar - lenge før forhandlingene med

Side:675

advokat Busch - saa har man intet holdepunkt for at bedømme Voss' optreden under salgsforhandlingene i juni som innebærende ny og selvstendig uaktsomhet. I januar handlet Voss mer eller mindre uaktsomt i forhold til direktør Otto ved at undlate at skaffe sig full beskjed om soppskadens art. Hadde han dengang i januar utvist større aktsomhet og skaffet sig fullstendig beskjed, da vilde dette ved en refleksvirkning kommet den senere kjøper til gode, idet Voss i saa tilfelle i forhandlingene i juni vilde ha sittet inne med en viden om soppskadens art som vilde medført plikt for ham til at oplyse kjøperen herom. Men all den stund Voss - efter min bedømmelse av beviset i saa henseende - ikke under forhandlingene i juni satt inne med nogen kunnskap om at reparasjonen i 1928 gjaldt den farlige hussopp merulius lacrymans, og efter hvad jeg maa anta i det hele tatt ikke tilla denne skade nogen betydning, finner jeg for mitt vedkommende ikke at kunne betegne Voss' forhold under forhandlingene i juni som en uaktsom tilsidesettelse av selgerens oplysningsplikt. Efter dette blir det ikke strengt nødvendig for mig at gaa inn paa spørsmaalet om hvilken følge det maatte tillegges om Voss i juni hadde uaktsomt tilsidesatt sin oplysningsplikt. Jeg vil dog bemerke at jeg finner det ialfall meget tvilsomt om en slik uaktsomhet her vilde berettige A/S Bertilia til et erstatningsbeløp som det av byretten tilkjente. Forutsetningen for et slikt erstatningskrav bygget paa uaktsomhet under salgsforhandlingene, maatte saavidt jeg kan innse være at det var sannsynliggjort at salget vilde kommet i stand for en lavere pris hvis selgeren, her representert ved o.r.sakfører Voss, hadde meddelt fullstendige oplysninger med hensyn til reparasjonene av 1928. Men det forekommer mig slett ikke at være særlig sannsynlig at salgsforhandlingene vilde resultert i salg for lavere kjøpesum under slike forutsetninger. Jeg er derfor tilbøielig til at mene at Bertilias krav pa erstatning ikke burde føre frem selv om man ansaa Voss for at ha handlet uaktsomt under salgsforhandlingene saaledes som av førstvoterende anført, idet jeg altsaa ikke anser tap paa grunn av dette forhold tilstrekkelig sannsynliggjort. A/S Bertilia kunde formentlig krevet handelen omgjort hvis fortielsen eller rettere den uaktsomme undlatelse av at gi oplysning om reparasjonen av 1928 ansaaes for at maatte tillegges vesentlig betydning. Men noget krav paa omgjørelse av handelen er i det hele tatt ikke reist fra Bertilias side.

Jeg stemmer efter det an førte for at direktør Otto helt frifinnes, men da jeg efter konferansen vet at min mening ikke deles av rettens flertall, former jeg ikke konklusjon.

Dommer Bade: Jeg er kommet til et annet resultat enn de tidligere voterende. Ved en rekke høiesterettsdommer er det fastslaatt at soppskade som en skjult feil gir kjøperen av en gaard krav paa prisavslag saafremt ikke særlige omstendigheter utelukker saadant krav, kfr. bl.a. dom i Rt-1933-1218 og Rt-1934-92. Og at soppskade har vært til stede paa salgstiden paa flere steder i heromhandlede gaard maa jeg efter

Side:676

sakens bevisligheter gaa ut fra. Hvad for det første angaar kjelleren under hjornebutikken er det paa det rene at omtrent alle bjelker maatte utskiftes og erstattes med nye da de ved undersøkelsen i 1931 viste sig at være helt raatne, likesom nytt gulv maatte legges i butikken. Det er visstnok saa at merulius lacrymans alene kunde konstateres paa enden av fasadebjelken mot Incognito Terrasse, saa det ikke er sikkert om skaden skriver sig fra den nevnte soppart. Men det er efter de sakkyndiges uttalelser ikke grunn til tvil om at det ialfall er en eller annen poria-art som helt eller delvis har foraarsaket skaden, likesom ogsaa coniophora synes at ha medvirket. Om en sopp av poria-arten ikke er fullt saa farlig som merulius lacrymans fordi poriasoppen ikke har dens evne til at trenge igjennem mur, saa er dog ogsaa den treødeleggende efter hvad de sakkyndige som har uttalt sig i saken er enige om. Det dreier sig saaledes her ikke om almindelig tørraate. Det er stor sannsynlighet for at den i 1931 i heromhandlede kjeller opdagede merulius lacrymans allerede var til stede paa salgstiden, men jeg tør ikke anse det tilstrekkelig godtgjort. Derimot kan det efter de sakkyndiges uttalelser ikke være tvilsomt at skaden i øvrig paa bjelkene allerede forelaa dengang. Denne skade maa efter min mening betegnes som en skjult feil, saaledes som forholdene her laa an. Murmester Singer sier saaledes: «Skaden kunde ved nøiaktig undersøkelse naturligvis finnes, men min opfatning gaar bestemt i den retning, at skaden var overordentlig vanskelig at opdage, og var kun at finne ved en meget nøiaktig og meget besværlig undersøkelse.» Kjøperen synes ikke i nærværende tilfelle at ha hatt særlig grunn til frykt for at det kunde være sopp til stede. I saa henseende skal pekes paa at selgerens representant overrettssakfører Voss under salgs forhandlingene med kjøperens representant, advokat Busch hadde forelagt ham ingeniør Vaumunds besiktigelse av 29 september 1928 som gikk ut paa at gaarden var almindelig bra bygget. Gaarden kunde visstnok ikke betegnes som en første klasses gaard, men som anført av professor Printz hadde kjøperen ikke mere grunn til her at nære spesiell mistanke angaaende sopp enn overfor hvilken som helst annen Oslogaard av samme type. Jeg skal ogsaa peke paa at gaarden laa i vestkantens beste strøk og var ikke mere enn ca. 30 aar gammel. Videre skal nevnes at Voss likeledes under salgsforhandlingene viste Busch to skrivelser fra tømmermester Østreng av 23 og 30 mai 1929, hvor denne efter gjennemgaaelse av bygningen spesifiserer en rekke arbeider som burde foretas med gaarden, men intet herav gir nogen som helst antydning av at soppskade skulde kunne befryktes. Busch har under sin bevisoptagelse anført at det «stod for ham som Voss ved en leilighet hadde sagt at en bjelke i nevnte kjeller var blitt reparert,» men dette maa antas at være sagt mere en passant uten at hverken Voss eller Busch har lagt vekt derpaa. Busch anfører saaledes senere i samme sesjon at hvis Voss hadde sagt at det var raatne

Side:677

bjelker i kjelleren, vilde han ha latt gaarden besiktige av en fagmann. Det skal i denne forbindelse anføres at den reparasjon som tømmermester Østreng hadde foretatt i nevnte gaard i 1929 ansaa Østreng ikke selv som nogen soppreparasjon, og kun som en bagatellaffære. Samme opfatning synes ogsaa Voss at ha hatt. Jeg mener derfor at advokat Busch ikke kunde være forberedt paa at der i kjelleren var en saa betydelig raattenskap forvoldt ved soppangrep som her, et angrep som professor Printz betegner som værende «av temmelig aggressiv art,» selv om skaden ikke skyldes den farlige hussopp, merulius lacrymans. Det kan derfor ikke diskulpere selgeren under de foreliggende omstendigheter at kjøperen ikke lot anstille sakkyndig undersøkelse før kjøpet. Busch stolte, sier han, fullt ut paa den besiktigelse som nylig var foretatt av ingeniør Vaumund, en besiktigelse som ogsaa selgeren synes at ha hatt tillit til.

De nye soppforekomster. Singer og Printz uttaler vedrørende den soppskade som blev funnet i de to av førstvoterende omhandlede kjellerboder, at den var foraarsaket av merulius lacrymans. De anser det som helt sikkert at soppen dersteds var til stede allerede paa salgstiden i 1929. Likeledes uttaler Hus-sopp-byraaets innehavere om denne sopp i skrivelse av 19 april 1934 at man i hvert fall maa kunne gaa ut fra at soppen var til stede ved gaardens salg i 1929. Jeg bygger da ogsaa herpaa. At soppen dersteds maa ansees som en skjult feil er utvilsomt, idet det først var ved utgravning av kjelleren at man blev opmerksom paa den. Det er kanskje saa at soppen ingen skade kunde ha gjort om forholdet var blitt urørt, men selgeren kan dog ikke bli fri sitt ansvar for heromhandlede skjulte feil av den grunn da kjøperen selvfølgelig var berettiget til den utgravning som fant sted i anledning av kloakken. Og da tilstedeværelsen av merulius lacrymans inneholder et faremoment, fordi soppen kan vaakne til liv ved fuktighet, var det nødvendig for eieren at foreta reparasjonsarbeider i anledning herav. Med hensyn - til de prøver som blev uttatt i den kjellerbod hvor reparasjon blev foretatt i 1928 for soppskade forvoldt ved merulius lacrymans, har professor Printz som det fremgaar av det av førstvoterende refererte fra hans erklæring av 9 mai 1934 konstatert at det i boden «ennu» finnes levende kim av den ekte hussopp som naar som helst kunde utvikle sig videre. Soppen frembyr saaledes fremdeles fare der. Jeg forstaar Printz derhen at han mener at denne sopp har sin forbindelse med den sopp, hvorfor reparasjon blev foretatt i 1928 og gaar ogsaa ut herfra, idet der intet er antydet om at det senere enn 1928 skulde ha funnet sted noget nytt soppangrep i samme bod.

Hvad endelig angaar den i 1934 funne soppskade i bjelkelaget under porten til Colbjørnsensgate, kan jeg ikke finne bevis for at skaden skyldes sopp som var der allerede før salgstiden. Hus-sopp-kontorets ene innehaver, Løberg, har sagt at skaden kan være 5 aar gammel, men tør ikke uttale sig mere

Side:678

bestemt herom. Jeg er derfor enig med førstvoterende i at ansvar ikke kan overføres selgeren for sistnevnte soppskade.

Som det fremgaar av det av mig anførte mener jeg at det er ført fyldestgjørende bevis for at sopp av en farlig soppart fantes paa salgstiden paa flere steder i gaarden. Høiesterett har i flere dommer, se saaledes Rt-1926-791 og Rt-1926-826. og Rt-1933-1218 bygget paa erstatningsansvar ogsaa for soppskade, som skriver sig fra annen farlig sopp en den saakalte ekte hussopp, merulius lacrymans. Overensstemmende med den av mig før nevnte sikre rettspraksis finner jeg derfor at selgeren her maa være ansvarlig for utgifter til de arbeider som har vært nødvendige for at rette paa den av soppen forvoldte skade og fjerne soppen, da det her maa sies at gjelde en skjult feil. Det kan være haardt for en selger flere aar efter avsluttet handel at skulle kjennes ansvarlig for slike reparasjonsutgifter, naar han intet har kjent til soppen, men handelens gjenstand gaarden har faktisk vært beheftet med en mangel av betydning som det vilde være ubillig skulde gaa ut over kjøperen, naar han intet er at legge til last ved handelens avslutning, og dette mener jeg efter det av mig før paaviste ikke her er tilfelle. Det er dog unødvendig for mig at inngaa paa hvilket beløp A/S Bertilia skulde tilkomme i anledning av nødvendige reparasjonsutgifter, da jeg er i minoritet i dette punkt.

Jeg er med førstvoterende enig i at nevnte aksjeselskap tilkjennes erstatning for kjøpelyte. Det staar for mig som lite tvilsomt at overrettssakfører Voss har tilsidesatt sin oplysningsplikt, naar han under salgs forhandlingene i juni 1929 intet nevnte om den i 1928 stedfunne soppreparasjon. Denne hadde jo foregaatt forholdsvis kort tid før salgsforhandlingen og dreier sig om ca. 1000 kroner, saaledes et ganske stort belop. Det maa være klart at dette var et faktisk forhold som det var av megen interesse for en kjøper at bli bekjent med. En saadan soppskade vil selvom den er reparert, være et risikomoment for en kjøper, og det er derfor grunn til at anta at dette vilde ha influert paa kjøpsprisen.

Jeg gaar med førstvoterende ut fra at den manglende underretning fra Voss' side alene skyldes - uaktsomt forhold, men delte medfører like fullt erstatningsplikt for hans mandant selgeren. Jeg finner at kjøpelyten bør settes til et høiere beløp enn det av førstvoterende nevnte, 4000 kroner. Jeg tar herved ogsaa hensyn til at gaarden efter det av mig anførte maa ansees som befengt av sopp paa flere steder i salgstiden, og da vil dette influere paa gaardens salgsverdi i lengere tid.

Da jeg er i minoritet naar jeg stemmer for en større godtgjørelse for kjøpelyten enn 4000 kroner, er det unødvendig for mig at treffe bestemmelse om hvilken ytterligere godtgjorelse skulde være passende for denne lyte.

Med hensyn til de 3 fjellrygger er jeg enig med byretten. Saksomkostninger finner jeg efter det resultat, hvortil jeg er kommet bør tilsvares av direktør Otto. Jeg former ingen konklusjon.

Side:679

Dommer Næss: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med annenvoterende, herr dommer Bonnevie.

Ekstraordinær dommer, professor Arnholm: Jeg er i det vesentlige og resultatet enig med førstvoterende, herr dommer Rivertz. I anledning av annenvoterendes bemerkninger skal jeg tilføie:

Det staar for mig som klart at en selger under de forhold som her foreligger, vilde ha plikt til at varsle kjøperen om soppreparasjonen i 1928 dersom selge ren paa salgstiden var opmerksom paa den. I det foreliggende tilfelle er det paa det rene at selgerens representant i januar 1929 har faatt meddelelse om soppreparasjonen og faatt denne meddelelse paa en slik maate at han har reflektert over den. Han oplyser selv at han paa den skrivelse hvori soppskaden var nevnt har tilføiet «Fru Weidemanns leilighet: Sopp i badet. Fra helseraadet.» Har selgeren ikke undersøkt om soppen var «ekte» hussopp (merulius lacrymans) eller har han senere slaatt sig til ro med at soppen har referert sig til et annet forhold enn den foretatte reparasjon i kjelleren, maa det bli hans sak naar det viser sig at han har tatt feil, idet oplysningene faktisk gjaldt et angrep av den farlige hussopp, hvad forøvrig oplysningene nærmest skulde lede tanken hen paa. Selgerens oplysningsplikt med hensyn til soppangrepet i 1928 var etablert ved de oplysninger han hadde mottatt. Jeg kan ikke se at denne plikt senere er falt bort. Plikten blev ikke opfylt under salgsforhandlingene med A/S Bertilia. Men følgen av dette maa bli erstatningsansvar for selgeren.

Med hensyn til erstatningens størrelse skal jeg bare pointere at det erstatningsbetingende ikke ligger i at A/S Bertilia er bragt til at kjøpe denne eiendom, men i at selskapet er bragt til at kjøpe den for en høiere pris enn om det hadde vært oplyst at gaarden i 1928 hadde vært angrepet- av sopp. Det staar for mig som klart at den risiko som dette innebærer vilde betinge en mindre pris for eiendommen i handel og vandel. Det er denne mindreverdi som skal erstattes. Og erstatningen maa nødvendigvis ansettes skjønnsmessig. Jeg skal i saa henseende bare nevne det forhold, at direktør Otto før han overtok eiendommen hadde tilbudt sin pantobligasjon prioritet bak 142.000 kroner til den foranstaaende panthaver Laumb for 20.000 kroner, et tilbud som Laumb med sitt kjennskap til gaarden avslo, mens direktør Otto ved salget til A/S Bertilia opnaadde en pris av 170.000 kroner. Jeg er imidlertid enig med førstvoterende i at der ut fra de hensyn som han har- fremholdt ikke er grunn til at fravike den sakkyndige byretts skjønn over skadens størrelse.

Ekstraordinær dommer, overrettsdommer Borch: I det vesentlige og resultatet enig med annenvoterende, herr dommer Bonnevie.

Dommer Backer: Jeg er i det vesentlige, og resultatet enig med førstvoterende og kan ogsaa i det vesentlige tiltre det av professor Arnholm fremholdte.

Side:680

Av byrettens dom:

Ved kjøpekontrakt av 13 juni 1929 solgte direktør Reidar Otto til et startendes aksjeselskep, representert av direktør Sverre J. A. Hougen ved advokat Chr. B. Busch. leiegaarden Incognito Terrasse 1 i Oslo for kr. 170.000,-. Gaarden, der er en hjørnegaard ligger dels til Incognito Terasse, dels til Colbjørnsens gate. Salget formidledes paa selgerens vegne av o. r.sakfører Johan Ejnar Voss, der i begynnelsen av juni 1929 hadde avertert eiendommen tilsalgs. Av ham fikk Busch overlevert en opgave over den som han sendte til direktør Haugen der paa den tid opholdt sig i Vichy, Frankrike. Den 7 juni 1929 telegraferte Haugen til Busch «Aksepterer Incognito. Forbehold besiktigelse». - - - Imidlertid fikk Busch av Voss overlevert en takst, som ingeniør E. Vaumund hadde avgitt over eiendommen den 28 september 1928. Denne takst inneholdt en beskrivelse av eiendommen, der bl.a. inneholdt, at bygningen, der var opført i 1897, var almindelig bra bygget, var fundamentert paa fjell, og at den var almindelig vedlikeholdt. Paa grunn av denne takst og da Busch som medlem av husleienevnden fra tidligere hadde kjennskap til eiendommens leiligheter, saa han bare flyktig paa ei endommen og avsluttet kjøpet uten aa la den besiktige av nogen bygnings-sakkyndig. Den 11 juni 1929 sendte han Haugen en avskrift av taksten. Busch overtok gaarden paa kjøperens vegne den 1 juli 1929 og har senere bestyrt den. Direktør Otto hadde til beskyttelse av sine pantobligasjoner kjøpt eiendommen ved tvangsauksjon den 3 mai 1929, hvorfor der den 7 august 1929 blev utstedt auksjonsskjøte til A/s Bertilia. Høsten 1931 fant direktør Haugen, som var blitt foruroliget ved en avisartikkel om sopp, at eiendommen burde underkastes sakkyndig besiktigelse. Busch tilkalte derfor murmester J. R. Singer, som ved besiktigelse den 28 november 1931 fant raatne bjelker i taket i en kjellerbod under gaardens hjørnebutikk, saint tydelig tegn efter en reparasjon for opstivning og utbedring av bjelkelaget. I samme bod fant han ogsaa frisk forekomst av ekte hussopp, merulius lacrymans i «sydvestre hjørne mot Incognito Terrasse» dvs den del av kjelleren der ligger lengst fra Colbjørnsens gate). Denne sopp hadde sitt utspring i en raatten bjelke nærmest facadeveggen og hadde satt sig fast i den murede mellemvegg mellem denne bod og den tilstøtende kjellerbod. I sistnevnte bod fantes frisk merulius lacrymans paa mellemveggen, i fasadeveggen samt i bjelkelaget. Soppens utstrekning paa facadeveggen (murvegg) var i førstnevnte bod ca. 1,50 og i sistnevnte bod ca. 1.80 a 2 meter, regnet fra mellemveggen. Soppforekomsten blev utførlig undersøkt av murmester Singer, statsmykolog Ivar Jørstad og professor ved Landbrukshøiskolen, dr. Henrik Printz. Disse har redegjort herfor i flere erklæringer, ved talt av dem som vidner i nærværende sak: Skrivelse av 14 november 1931 fra Singer og Jørstad, skrivelse av 15 januar 1932 fra Jørstad, skrivelser av 23 januar og 24 februar 1932 fra Printz. Det er bare paa det ovennevnte sted, at der blev funnet frisk levende sopp. - Saadan er ikke funnet i det raatne bjelkelag i den øvrige del av hjørneboden, hvor særlig de i murveggen direkte oplagte ender av bjelkene var ødelagt av sopp, som antas aa ha vært av arten Coniophora, den almindelige kjellersopp, som ofte er en forløper for merulius lacrymans, samt sannsynligvis ogsaa av Poriaarter. I prøve av det soppdestruerte tre konstatertes rester av sopphyfer i treets indre, men det lykkedes ikke ved kulturforsøk at paavise

Side:681

spiringsdyktig kim av nogen treødeleggende sopp i disse bjelker. Heller ikke i kjelleren forøvrig er der forefunnet levende sopp; men ved undersøkelse hos bygningsmyndighetene bragte man i erfaring, at der tidligere var foretatt reparasjoner andre steder i kjelleren, nemlig i 1910-1911 i den del. der støter til nabogaarden Incognito Terasse nr. 3's have, og sommeren 1928 i en melkebutikk (delikatesseforretning) ved siden av porten mot Colbjørnsens gate. Videre viste det sig ved de undersøkelser, som nu foretokes, at der utenfor bygningens grunnmur i Colbjørnsens gate var en grunnmur (av graasten) som sprang frem 50 cm. foran sokkelen, og at der i Colbjørnsens gate var 3 fjellrygger, der ikke var bortsprengt, men gikk inn i grunnmuren. Derhos viste dreneringssystemet sig aa være delvis tilstoppet.

«Bertilia» krever erstattet utlegg til soppreparasjon - utført av hjørnebutikken - kr. 3874.82 til anlegg av areal m.v. kr. 12.413,09, tap av leie av hjørnebutikken kr. 350,00 og godtgjørelse til butikkens innehaver kr. 1.272.00, tilsammen kr. 17.909,91 samt for arbeider, der bør utføres kr. 6.681,00 tilsammen kr. 24.590,91. Derhos kreves erstatning eller prisavslag for kjøpelyte. - - -

Sakens nærmere faktiske sammenheng er følgende: For aa skaffe saksøkte en leilighet overtok hans far, teaterdirektør Otto, der nu er død, i -924 en pantobligasjon, stor kr. 30.000 i ovennevnte eiendom. Obligasjonen hadde prioritet efter 1ste prioritets obligasjon, stor kr. 70.000, til Oslo overformynderi samt efter 3 obligasjoner paa tilsammen kr. 72.000. Den var altsaa prioritert efter pantobligasjoner paa tilsammen kr. 142.000. Paa grunn av misligholdelse av pantheftelsene tok eieren av ovennevnte 3 obligasjoner, Laumb & Co. A/s, den 31 mai 1928 gaarden til brukelig pant ved o.r.sakfører Hougner. Der opstod derfor det spørsmaal om Otto skulde beskytte sin obligasjon, som nu angivelig var tilrest kr. 26.000. Overrettssakfører Voss, der i en aarrekke hadde vært familien Ottos sakfører, fikk Vaumund til aa taksere gaarden. Denne fant at pant innenfor kr. 170.000 burde beskyttes, se hans ovennevnte takst av 28 september 1928. Voss tilbød først Laumb & Co. A/s Ottos obligasjon med en rabatt paa kr. 6000, men tilbudet blev avslaatt. Senere rekvirerte Laumb & Co. A/s tvangsauksjon over eiendommen. Otto ved Voss innløste derfor Laumbs obligasjoner mot transport paa disse og paa tiltredelsesforretningen, og kjøpte derpaa den 3 mai 1929 gaarden for kr. 142.000, paa den av Laumb rekvirerte auksjon. Otto hadde saaledes bare eiet gaarden 1 maaned og 10 dage da han solgte den ved ovennevnte kjøpekontrakt av 13 juni 1929. Laumb fikk, da gaarden blev tatt til brukelig pant, klage fra en av leieboerne, fru Weidemann, over hennes bad. Gulvet der var raattent, blev tatt op, og nytt gulv blev støpt. Videre var der noget galt med kjelleren under melkebutikken. I dennes side værelse, der benyttes som kjøkken, var der 3 huller i gulvet. Disse var bare blitt lappet med linoleum og blikkplater. Butikkens innehaver, fru Astrid Hannevig, har som vidne oplyst, at der helt siden 1925 hadde vært daarlig luft i kjøkkenet, saa hun blev kvalm, og at hun skjønte, at lukten skrev sig fra sopp. - Laumb fikk murmester Chr. O. Bierke til aa reparere hos fru Hannevig, hvor bl.a. gulvet i kjøkkenet og bjelkelaget blev tatt op og endel av facademuren blev tatt ut. Bierke har som 5te vidne forklart si herom. Han sier, at skaden var foraarsaket av den almindelige farlige

Side:682

hussopp, der ogsaa hadde gaatt inn i muren under butikkdøren. Bjerkes regning for denne reparasjon var paa kr. 966.15 Denne tekst innledes med: «An soppreparasjon ifølge anmeldelse», se avskrift av kvittert regning. datert 11 august 1928. Denne og anlre utgifter, som blev betalt av Laumb & Co. A/s som brukspanthaver, fikk han refundert av Voss. Den hos o.r.sakfører Hougner dengang ansatte stud. jur., nu eiendomsmegler. Amundsen, der bestyrte gaarden for Laumb, har forklart, at han av Laumb fikk til ekspedisjon en skrivelse fra Voss til Laumb, 12 januar 1929, som han besvarte i en udatert skrivelse som han var nede med hos Voss den 28 januar 1929. Herunder hadde han med sig utgiftsbilag for gaarden og en skrivebok, hvori disse var innført. I skrivelsen er uttrykkelig nevnt, at Laumbs utlegg paa kr. 7.408.15 ogsaa omfattet en soppreparasjon, der maatte foretas. Skriveboken inneholder flg. post: «11 august 1928. Betalt utført soppreparasjon av Chr. O. Bierke i delikatesseforretningen» kr. 966.65. Amundsen prover, at han ogsaa nevnte dette for Voss under sin gjennemgaaelse med denne av utgiftspostene. Videre oplyser han at Voss ikke dengang bestemte sig for at utløse Laumb, hvilket først skjedde den 25 mars 1929, da opgjør fant sted. Om denne soppreparasjon nevnte Voss intet til Busch under salgsforhandlingene. Heller ikke nevnte Voss under disse noget om en reparasjon, som han selv lot tømmermester Østreng utføre i kjelderen under hjørnebutikken. Dennes innehaver hadde sagt til Voss at der var noget galt med bjelkene, hvorfor Voss bad Østreng om aa undersøke bjelkene. Østreng har som vidne forklart, at han ikke saa sopp i kjelleren, og alene fant det paakrevet aa stive op de daarlige bjelker, hvilket han gjorde. Han oplyser, at en mann utførte dette arbeide i 74 timer, og at det var ferdig den 26 juni 1929): altsaa like før advokat Busch overtok gaarden. Dette reparasjonsarbeide omtalte Voss som sagt ikke for Busch, der heller ikke saa det, idet han overhodet ikke var inne i de forskjellige kjellerboder, dengang kjøpet blev avsluttet. Busch blev først bekjent med dette, da der høsten 1931 som nevnt blev opdaget levende sopp i det ene hjørne av denne kjellerbod. Under en telefonkonferanse som Busch da hadde med Østreng, uttalte denne augivelig at det var en soppskade han hadde reparert, men rettet det senere under samtalen til at det var raate som han hadde reparert. Dette har Busch og hans kontordame, frk. Astrid Berg, der paahørte telefonsamtalen, forklart. Foruten arbeidet i denne kjellerbod hadde Voss truffet avtale med Østreng om utførelse av annet arbeide i gaarden. Ved kjøpekontraktens avslutning paatok Busch sig aa ordne med disse arbeider og betale dem. idet selgeren bare skulde delta med kr. 1400 i deres kostende. Dette er omhandlet i skrivelse av 13 juni 1929 fra Voss til advokat Busch. som har flg. slutningpassus: «I tillegg til post 2 meddeles at undertegnede eller direktør Otto ikke har beordret annet arbeide utført i gaarden ved byggmester Østreng enn gaardsfacadens oppusning, det omhandlede blikkenslagerarbeide samt snekkerarbeidet paa vinduer og dører til gaardsfacaden». I denne skrivelse nevnes saaledes intet om det ovennevnte arbeide i kjellerboden, som Voss lot tømmermester Østreng utføre, og som paa den tid ennu ikke var utført eller avsluttet. -

A/S Bertilia gjør gjeldende at selgeren her har vært i ond tro og gjort sig skyldig i civilrettslig svig. Baade Otto og Voss har hatt kjennskap til at der hadde vært sopp i gaarden, men har undlatt sa gi advokat Busch

Side:683

oplysning herom. Ikke bare soppreparasjonen av 1928 blev fortiet, men ogsaa den som Voss selv lot utføre i juni 1929. Ved salget nevnte Voss intet om tømmermester Østrengs arbeide i kjellerboden, som fremdeles paagikk, men kun det annet arbeide, som han hadde overdratt Østreng. Og i skrivelsen av 13 juni 1929 sier Voss uttrykkelig, at han ikke hadde beordret Østreng til aa utføre annet arbeide enn det i skrivelsen nevnte. Det maa videre antas at Voss har villet forebygge, at Busch lot gaarden besiktige av en bygningssakkyndig, og at han for aa hindre dette har gitt Busch ingeniør Vaumunds takst. Under disse omstendigheter kan det ikke bebreides Busch at denne undlot aa foreta saadan besiktigelse og ogsaa undlot selv aa besiktige den nærmere. En kjøper av fast eiendom har ingen plikt til paa forhaand aa la den besiktige av sakkyndig. Undlatelsen herav avskjærer ham ikke fra at paaberope sig skjulte feil, der har vært tilstede paa salgstiden. Han har heller ingen plikt til aa la gaarden undersøke efter at den er kjøpt. Da soppen opdagedes foretokes straks undersøkelse ved paalitelige menn. Den da forefundne friske merulius lacrymans maa antas aa ha levet inne i facadebjelken paa salgstiden og er senere blusset op. Bjelken var helt raatten, da man opdaget soppen. Hvad den øvrige soppskade i hjørnekjelleren angaar, hevder «Bertilia», at ogsaa andre sopparter enn merulius lacrymans har betydning, og at det ikke kreves, at kjøperen beviser, at soppen har vært effektiv paa salgstiden. Videre anføres, at den i 1928 foretatte reparasjon i melkebutikken gir særlig grunn til frykt, fordi det maa antas, at brukspanthaveren har villet foreta minst mulig, og at reparasjonen derfor ikke har vært tilstrekkelig omfattende. Denne soppskade maa derhos antas aa staa i forbinnelse med den gamle soppskade fra 1910, omhandlet i anmeldelse til bygningschefen av 6 august 1910. Alle 3 soppskader staar i forbinnelse med hinannen og skyldes den fuktighet, som de 3 fjellrygger førte inn i muren.

«Bertilia» hevder, at det ved det fremlagte materiale har opfylt sin bevisbyrde for de paastaatte skjulte feil paa salgstiden. Bevisbyrden er derfor gaatt over paa direktør Otto, som maa bevise, at der ikke ved salget var sopp i bygningen, men dette er ikke bevist. Det konstaterte betyr ogsaa en kjøpelyte, «Bertilia» henviser herom til skrivelse av 13 juli 1932, fra murmesterne L. J. Gundersen og Arthur Nordli, der ansetter kjøpelyten ved sopp til kr. 22.000.

Saksøkte prosessfullmektig tilbakeviser med indignasjon de mot direktør Otto og overrettssakfører Voss fremsatte beskyldninger for ond tro og svig. Den første har ikke hatt kjennskap til, at der har vært sopp i gaarden, og Voss har ikke festet sig ved den soppreparasjon som var besørget utført av Laumb. Hvis man vil anse hans forhold som uaktsomt, opveies dette av den uaktsomhet advokat Busch har utvist ved hverken selv at undersøke gaarden rør kjøpet eller la den besiktige av sakkyndig, og det tiltross ror sin mandants ordre herom i telegrammet. Heller ikke anstillet Busch ellers undersøkelser. Videre hevdes, at det hadde vært Buschs plikt aa undersøke gaarden efter kjøpet. Da dette er undlatt. er reklamasjonen for sent fremsatt. Saksøkte bestrider dels at de av «Bertilla» paaberopte mangler er feil, dels at de var skjulte eller var tilstede ved salget. Det er «Bertilia», der ha den fulle bevisbyrde herfor. og den er ikke opfylt. Skader der var utbedret paa salgstiden, kan ikke

Side:684

berettige kjøperen til aa fremkomme med noget krav, naar der ikke senere har vist sig noget galt paa vedkommende sted. - - -

Partene har paaberopt sig en rekke domme i denne materie: Rt-1913-737, Rt-1925-525, Rt-1926-795 og Rt-1926-823, Rt-1928-1041, Rt-1930-257, Rt-1930-341 og Rt-1930-1339. Videre er dokumentert Høiesterettsdom 10 november 1931 i sak: Skaugen - Næs. og Oslo byretts dom av 20 februar 1932 vedkommende en soppskade i Hultfeldtsgate 11. I saken er derhos paaberopt et foredrag av professor Printz. avholdt i Oslo gaardeierforening den 20 oktober 1929 «Om hussoppene og deres biologi», inntatt i «Særtrykk av «Murmesteren» nr. 11 og 12 for 1929, og i nr. 1 for 1930.

Retten har under hovedforhandlingen besiktiget melkebutikken og hjørnebutikken samt vært nede i kjelleren, der har jordgulv og murstensmure. Disse er gjennemgaaende mindre gode, i hvilken forbindelse man henviser til murmester Singers vidneprov om, at isolasjonen paa enkelte steder er daarlig. Videre henvises til hans prov om, at det til sikring av gaarden mot nye soppangrep er paakrevet at foreta drenering samt at kulte og støpe gulvene, cfr. hans anbud paa dette arbeide 13 februar 1932. kr. 6731. Adgangen til kjellerboden under hjørnebutikken er gjennem en lem i dennes gulv og gjennem en liten aapning i veggen til den tilstøtende bod dvs paa den motsatte side av den bod, hvor der i november 1931 blev funnet merulius). Hjørneboden er meget lav, visstnok ca. 1.30 m. Singer oplyste, at gulvet blev senket 20 cm. under den av ham foretagne reparasjon. Boden er ganske mørk og har manglet ventilasjon. Den har vært benyttet av butikken til lagerplass for tomkasser og kander og visstnok ogsaa til lagring av poteter. Singer paaviste i denne og den tilstøtende bod, hvor man hadde funnet den friske forekomst av merulius, soppens utstrekning paa begge sider av melleinveggen. Singer har paa dette sted, altsaa i begge boder, fjernet den angrepne del av den gamle murstensmur og muret ny mur. Hele hjørnebutikkens gulv og bjelkelag er fjernet. I stedet er støpt betongulv. Ogsaa i det værelse ved siden av butikken, der ligger over den ene bod, er der foretatt reparasjon, som er omhandlet i Singers skrivelse til advokat Busch av 22 mars 1932. Det er hele denne soppreparasjon, der har kostet kr. 3874.82. I anledning av at det var nødvendig eller tilraadelig at støpe nytt gulv i butikken, er det, at innehaveren av samme, kjøpmann Flydal, har faatt en godtgjørelse av kr. 1272, likesom det opførte tap av husleie kr. 350, refererer sig hertil.

Retten besiktiget likeledes kjellerboden under melkebutikken. Hverken i butikken eller i boden var der nu tegn til sopp. Murmester Bjerke redegjorde herunder for det av ham utførte arbeide. Uvendig besiktiget retten den nederste del av en nedløpsrenne paa fasaden mot Incognito Terrasse. Som det fremgaar av Singers og Jørstads tidligere nevnte skrivelse av 14 november 1931 maa vann fra denne renne antas at ha trengt ned mellem granittrennen, i hvilken nedløpsrennen munder ut, og murveggen. Det blev ogsaa oplyst at baksiden paa den uederste del av nedløprennen hvilken del er av jern, og nu var fornyet, har vært istykker, saa vann ogsaa ad den vei kan ha vært kommet inn i murveggen. Hvor lenge rennen har vært istykker er ikke oplyst. Endelig besiktiget retten en del av de av Singer fjernede trematerialer, der henlaa paa gaardsplassen, og som har vært angrepet av merulius. - - -

Side:685

Retten skal bemerke: Vaumunds takst av 28 september har en stor mangel, idet den intet nærmere inneholder om kjellerens beskaffeahet, der, som det fremgaar av det ovenfor anførte, har vært mindre tilfredsstillende. Den inneholder intet om, at han har vært inne i de forskjellige kjellerboder. Imidlertid maa det antas, at o.r.sakfører Voss har stolt paa denne takst, idet han i henhold til denne fant direktør Ottos pantobligasjon beskyttelsesverdig og derfor ikke bare overtok Laumb & Co.'s pantobligasjoner, men endog tilraadet Otto aa kjøpe gaarden paa auksjonen. Det er da ikke tilstrekkelig føie til at anta, at han har levert advokat Busch avskrift av Vaumunds takst tor at hindre en fagmessig besiktigelse av gaarden. Det er imidlertid forstaaelig, at direktør Haugen og hans prosessfullmektig har opfattet forholdet saaledes som av denne fremholdt, paa grunn av Voss's fortielser. Voss har benektet, at han overhodet har kjent til, at der hadde vært sopp i gaarden, og har benektet bl.a. at han av brukspanthaverens bestyrer blev gjort bekjent med, at reparasjonen i 1928 skyldtes sopp, skjønt han baade mundtlig og skriftlig efter det foreliggende maa antas at ha faatt oplysning herom. Det er ogsaa paafallende, at tømmermester Østrengs reparasjon i kjellerboden blev holdt helt utenfor avtalen av 13 juni 1929 og overhodet ikke blev nevnt for Busch. Voss hadde allerede i 1928 henvendt sig til byggmester Østreng angaaende kjelleren under hjørnebutikken og av ham faatt oplyst, at 2 bjelker var «omtrent avraatnet inntil muren:. (og at et par andre var mindre beskadiget), se Østrengs skrivelse til Voss av 10 desember 1928. Da imidlertid omkostningene ved den foreslaatte (lettvindte) reparasjon bare blev opgitt til ca. kr. 150, kan der være grunn til at anta, at Voss har lagt mindre vekt paa denne skade.

Det som det imidlertid i første rekke kommer an paa, er, om gaarden paa salgstiden hadde «skjulte feil». Som saadanne nevner post 2 a og b i Bertilias paastand at 3 fjellrygger gikk inn i grunnmuren og førte vann inn i huset, og at dreneringssystemet var tilstoppet og derfor ikke funksjonerte. At dette har vært tilfelle, er ikke bestridt. Dette er imidlertid ikke annet enn hvad en kjøper maa være forberedt paa ved en eldre leiegaard. Disse ting kan derfor ikke ansees for «skjulte feil» i rettslig henseende. At der utenfor bygningens murstensmur er en grunnmur, der springer frem 50 cm. foran sokkelen (paastandens punkt 2 c). kan overhodet ikke ansees som en feil: som noget, der skader bygningen.

Ad: Soppreparasjonene: Den eldste soppreparasjon finner retten helt bør settes ut av betraktning, da man ikke har sikker oplysning om soppens art og da der er hengaatt saa lang tid, utenat der paa vedkommende sted senere har vist sig noget mistenkelig. Der er ikke grunn til at anta at de 2 senere soppskader har nogen forbindelse med denne. Hvad den annen soppskade angaar, der blev reparert i 1928 har der likeledes ikke senere vist sig noget mistenkelig paa dette sted. Der er saaledes ikke her konstatert tilstedeværelse av nogen fysisk feil paa salgstiden. Imidlertid maa man efter det foreliggende regne med - efr. Bjerkes prov - at merulius lacrymans her har vært paa ferde. Selvom imidlertid soppskaden tilsynelatende er utbedret, kunde man ikke paa salgstiden være sikker paa, og heller ikke nu kan man være helt sikker paa, at soppfaren her er borte. I praksis bør man regne med minst 6 aar efter en reparasjon, før et hus kan ansees befriet for sopp, uttaler statsfysikus Diesen,

Side:686

professor dr. Printz og - murmester Nordlie i den sak, der omhandles i høiesterettsdom av 18 november 1930. Rt-1930-1339. Og i det tidligere nevnte foredrag uttaler prof. Printz om merulius lacrymans: «Hvad selve myceliet angaar, saa har dette sikkert en saa at si ubegrenset levetid. saalenge det har adgang til aa vokse inn i nye og friske materialer». (Myceliet er soppens ernæringsorgan og altsaa det farlige). - Tiltross for at soppskaden i 1928 blev utbedret, var der saaledes paa salgstiden fremdeles en salgs- eller kjøpelyte ved gaarden, cfr. høiesterettsdom Rt-1930-257 (hvor minoriteten tar standpunkt til et saadant spørsmaal). Der var fremdeles en risiko tilstede, og denne risiko hadde en liebhaber saa meget større grunn til at ta i betraktning, som reparasjonen var bekostet av en brukspanthaver, der var engstelig for at gjøre for meget paa grunn av, at han bare hadde pantet til brukelighet - cfr. 9de vidne Hougners prov om, at Bjerke hadde ordre om at gjøre arbeidet billigst mulig. - Det er selvsagt at dette var egnet til at inngyde liebhabere betenkeligheter og derfor var noget, som maatte trykke prisen ned. Helst sannsynlig har den fundne soppskade ogsaa spillet en rolle for Laumb, da denne avslog at kjøpe Ottos pantobligasjon tiltross for, at den blev tilbudt han med en ikke ubetydelig rabatt. - Det maatte her være Voss's plikt at oplyse Busch om denne soppskade, selvom den var utbedret. Voss visste at Busch intet kjennskap hadde til dette. Voss hadde videre levert Busch avskrift av en sakkyndig besiktigelse (taksten), der intet inneholdt om det soppangrep, som gaarden hadde vært utsatt for, en besiktigelse, avgitt av en mann, som Voss prover nød almindelig tillid, noget han antagelig ogsaa har ladt Busch forstaa, cfr. Busch's prov om hvad han skrev til Haugen om taksten. Formentlig har Voss ogsas visst, at Busch's mandant ikke kjøpte gaarden paa spekulasjon, men som pengeanbringelse. Under saadanne omstendigheter maa en selger ha oplysningsplikt overfor kjøperen m.h.t. en kort før salget reparert soppskade. se om oplysningsplikten Stangs: Norsk Formuerett (1911), side 458 - 61. Se ogsaa Høiesterettsdom. Rt-1921-267 (aksjekjøp). Voss har derfor handlet uaktsomt ved at fortie noget, der kunde ha avgjørende betydning for, hvorvidt Busch's mandant i det hele tatt vilde reflektere paa gaarden, og iallfall ha betydning for den pris, som han vilde by for den. Denne pliktstridige fortielse mas derfor ha den følge, at Otto maa erstatte det tap, som denne lyte ved gaarden representerte. Det er ikke paastaatt, at kjøperen burde ha kjent til denne reparasjon tidligere ???c: at han med hensyn til denne har reklamert for sent. Ved avgjørelsen av erstatningens størrelse blir der at hensyn til, at gaarden paa grunn av kjellerens almindelige beskaffenhet, var disponert for sopp, noget en kjøper burde ha for øie. Erstatningen for den omhandlede lyte fastsetter retten derfor til kr. 4000.

Ad: Den i 1931 fundne soppskade. Retten skal først behandle funnet av merulius lacrymans. I skrivelse av 14 november 1931 uttaler Singer og Jørstad bare, at den er av «nyere dato». I sitt vidneprov uttaler Jørstad, at den var frisk. Av den utvikling han kunde se, var der ingenting. som tydet paa, at den var gammel. Efterat Jørstad derpaa var foreholdt, hvad Printz har oplyst om soppens utbredelse: 1,5 m. paa den ene side og ca. 1.80 à 2 m. paa den annen side, uttaler han at den da meget godt kunde være yngre enn 2 aar. - Prof. Printz uttaler i skrivelse av 23 januar 1932, at dette soppangrep er temmelig lokalt, «og ganske sikkert ikke særlig gammelt». I skrivelse av 24 februar 1932 uttaler Printz: Ut fra erfaringer

Side:687

m.h.t. denne sopparts veksthastighet og utbredelsesevne under omtrent tilsvarende forhold kan jeg uttale, at dette soppangrep ikke behøver at være over et par aar gammelt . Hermed er dog selvfølgelig ikke sagt, at oprinnelsen ikke kan ligge lenger tilbake i tiden, men under bensyntagen til soppens virulens og forholdene forøvrig er der paa den annen side heller ingen grunn til at anta, at den kan være særlig meget eldre». Printz's første besiktigelse av soppskaden fant sted 19 desember 1931. cfr. hans skrivelse av 23 januar 1932. Under sin vidneforklaring uttaler han, at han ikke tror, at soppen er yngre enn 2 aar, og at han regner de 2 aar fra «han opdaget den».

Efter disse særlig sakkyndige vidners uttalelser og det forøvrig i saken foreliggende, foreligger der ikke noget avgjørende og bindende bevis for, at denne sopp var tilstede paa salgstiden i juni 1929; men paa den annen side er det heller ikke utelukket at den kan ha vært tilstede paa det tidspunkt. Der kan i saa henseende henvises til, hvad de sakkyndige vidner har oplyst om soppens biologi. Om det enn maa ansees som usikkert, om soppen var tilstede i juni 1929. antar retten dog ikke, at tvilen her bør gaa ut over selgeren, direktør Otto. Visstnok undlot advokat Busch at foreta en sakkyndig besiktigelse paa grunn av den takst, han fikk av Voss, men denne uttalte dengang intet om, at det var unødvendig for Busch at foreta besiktigelse. Det er derfor paa eget eventyr, at kjøperen her har undlatt at undersøke gaarden eller at forhøre sig om den f.eks. hos leieboerne. «Bertilia» kan derfor ikke gis medhold i at bevisbyrden er gaat over paa selgeren, direktør Otto, ???c: at denne har bevisbyrden for, at denne sopp ikke var tilstede ved salget. Retten kommer saaledes til det resultat, at «Bertilia» ikke kan gjøre noget krav gjeldende mot direktør Otto i anledning av den i november 1931 forefundne merulius lacrymans.

Ad: De raatne bjelker i hjørnekjelleren. Det var en synlig ting, at disse hadde vært reparert. At dette skyltes deres raatne beskaffenhet, maatte være lett at forstaa. Der foreligger derfor ikke her nogen skjult feil. - - -