HR-1999-290-K - Rt-1999-858
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1999-05-28 |
| Publisert: | HR-1999-00290-K - Rt-1999-858 (203-99) |
| Stikkord: | Husleierett, Avtalerett, Tvangsfravikelse fra leilighet |
| Sammendrag: | Saken gjaldt spørsmål om tvangsfravikelse fra leilighet. Spørsmålet var om tvangsfullbyrdelsen var "avsluttet" da klagen ble fremsatt og om det forelå en omgåelse av oppsigelsesvernet i Husleieloven (1939) § 38 første ledd som var urimelig etter Avtaleloven (1918) § 36. |
| Saksgang: | Bergen namsrett 26.01.1999 - Gulating lagmannsrett LG-1999-358 - Høyesterett HR-1999-00290K, j.nr. 149/1999 |
| Parter: | Bergen kommune (kommuneadvokaten i Bergen v/advokat Karstein Rye) mot A (advokat Asgeir Thomassen) |
| Forfatter: | Gjølstad, Matningsdal, Skoghøy |
| Lovhenvisninger: | Avtaleloven (1918) §36, Husleieloven (1939) §38, §10, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §5-16, §13-11, §13-2, §2-12, §3-3, §4-18, Tvistemålsloven (1915) §180, §404, §54, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §49 |
Saken gjelder tvangsfravikelse av leilighet.
A leide for perioden 01.09.95 - 01.10.98 en leilighet i Seimsvegen 79 i Indre Arna av Bergen kommune. Leiekontraktens punkt 6.2 inneholder klausul om tvungen fravikelse dersom boligen ikke fraflyttes ved leietidens utløp, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 første ledd punkt b. Etter å ha overholdt varslingsplikten etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-18 jf. husleieloven §10, begjærte kommunen tvangsfravikelse fra leiligheten. Namsmannen tok begjæringen til følge og utførte tvangsforretningen den 6. januar 1999. A var ikke til stede, men det ble skiftet lås slik at hans tilgang til leiligheten ble avskåret. Han fikk frist på 14 dager med å avhente sine eiendeler.
Den 19. januar 1999 påklaget A namsmannens avgjørelse og ba om at klagen ble gitt oppsettende virkning. Namsmannen besluttet å gi klagen oppsettende virkning.
Bergen namsrett avsa den 26. januar 1999 kjennelse med slik slutning:
"Klagen forkastes."
A påkjærte namsrettens kjennelse til Gulating lagmannsrett som den 24. mars 1999 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Begjæring om tvangsfravikelse av kjærende parts bolig i Seimsvegen 79, Indre Arna, tas ikke til følge.
2. I saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett betaler Bergen bolig og byfornyelse til A ved advokat Asgeir Thomassen, kr 8710, - kroneråttetusensjuhundreogti innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen."
Bergen kommune har påkjært kjennelsen til Høyesteretts kjæremålsutvalg på grunnlag av feil i lagmannsrettens lovanvendelse og saksbehandling. Det anføres at A ikke har klagerett etter tvangsfullbyrdelsesloven §5-16 når tvangsfravikelsen er gjennomført. Namsmannens beslutning om at løsøret skulle oppbevares på eiendommen med 14 dagers frist for avhenting har ikke betydning for om tvangsforretningen skal anses gjenomført eller ikke, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §13-11 annet ledd 2. punktum.
Det anføres videre at lagmannsrettens tolking av Høyesteretts kjæremålsutvalgs avgjørelser i Rt-1979-1346 og Rt-1986-317 er uriktig og i strid med lovgivers valg både i nåværende og tidligere tvangsfullbyrdelseslov. Dersom klageretten skulle være i behold, vil det bero på en konkret vurdering om A har rettslig interesse i å få overprøvd tvangsfravikelsen, jf. tvistemålsloven §54. Han hentet møblene 16. februar 1999, og leiligheten ble tilbudt en annen leietaker 16. mars 1999. Den nye leietakeren har akseptert tilbudet. A vil imidlertid bli tilbudt en annen bolig, fordi kommunen uansett må gi ham et midlertidig boligtilbud og fordi lagmannsretten har gitt ham medhold. Det anføres at det er en saksbehandlingsfeil å legge til grunn at leietaker kan flytte tilbake til leiligheten dersom han gis medhold i klagesaken.
Videre anføres det at selv om det ikke skulle kunne utelukkes at tidsbestemte leiekontrakter kan settes til side etter avtaleloven §36, må lovgivers valg slik det kommer til uttrykk i husleieloven §38 annet ledd, hensyntas. Man er i alle fall ikke innenfor kjerneområdet til avtaleloven §36, som heller ikke er anvendelig når det gjelder utøvelse av offentlig myndighet. Det er nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt: Klagen avvises.
Subsidiært: Namsrettens kjennelse stadfestes.
Atter subsidiært: Lagmannsrettens kjennelse oppheves."
A har tatt til motmæle og anfører at lagmannsrettens kjennelse er korrekt. Kommunens tilbud om ny bolig synes å være en erkjennelse av at hans leieavtale skulle ha vært forlenget og ikke blitt brakt til opphør ved fravikelse, etter som de boligsosiale kriteriene har vært til stede hele tiden.
Leieavtalen på 3 år og 1 måned var en klar omgåelse av hans oppsigelsesvern og kan ikke gjøres gjeldende overfor ham. Skulle leieforholdet bringes til opphør, måtte det skje ved oppsigelse. I alle fall var det grovt urimelig å gjøre tidsbegrensningen i leieavtalen gjeldende overfor ham, jf. avtaleloven §36. Det vises til kommunens særlige ansvar for svakstilte på boligmarkedet, også i forhold til vurderingen av om leieavtalens tidsbegrensning er omgåelse av oppsigelsesvernet. Fortsatt har ingen flyttet inn i leiligheten, og han vil kreve å gjenoppta leieforholdet i Seimsvegen 79. Det er nedlagt slik påstand:
"1. Gulating lagmannsretts kjennelse av 24.03.99 stadfestes.
2. A tilkjennes saksomkostninger for alle retter."
Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at kjæremålet er et videre kjæremål hvor utvalgets kompetanse er begrenset til å prøve lagmannsrettens saksbehandling og generelle lovtolking, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §2-12 jf. tvistemålsloven §404 første ledd nr. 2 og 3.
Tvangsfullbyrdelsesloven §5-16 fastsetter at namsmannens avgjørelse og handlemåte under tvangsfullbyrdelsen kan påklages "i den grad fullbyrdelsen ikke er avsluttet". Lagmannsretten kom til at fullbyrdelsen måtte anses avsluttet og uttaler i denne forbindelse:
"Som utgangspunkt vil fullbyrdelse som gjelder tvangsfravikelse av bolig være avsluttet når forretningen er gjennomført f.eks. ved at en leietaker er fjernet fra boligen. Dersom leietakeren ikke er til stede når forretningen utføres, vil fullbyrdelsen likevel måtte sees som avsluttet når det f.eks. blir skiftet lås slik at leietakeren ikke lenger har mulighet til å benytte leiligheten ved lovlig adkomst. Etter lovens ordlyd skulle klageretten over fravikelsesforretningen være avskåret i en situasjon som skissert foran."
Lagmannsretten kom likevel til at klageretten var i behold. Under henvisning til Rt-1979-1346 og Rt-1986-317 uttales det at Høyesteretts kjæremålsutvalg "tålig klart har etablert en generell regel hvoretter adgangen til å overprøve en fravikelsesavgjørelse vil kunne være i behold også etter gjennomføringen. Hvorvidt så er tilfelle eller ikke, vil bero på en konkret vurdering i den enkelte sak hvor det avgjørende vil være om den som angriper avgjørelsen finnes å ha rettslig interesse i å få spørsmålet prøvet av en overordnet instans."
Etter kjæremålsutvalgets oppfatning må klagerett være betinget av at klagen blir fremsatt før fullbyrdelsen er avsluttet. De to avgjørelsene lagmannsretten viser til, gjelder tilfeller hvor kjæremålene var erklært før kjæremålsfristen var utløpt, men hvor utkastelse hadde skjedd da kjæremålet kom til behandling. Avgjørelsene viser at selv om det er anvendt kjæremål innenfor kjæremålsfristen, kan den rettslige interesse i å få kjæremålet behandlet senere falle bort etter en konkret vurdering. Tilsvarende må gjelde om en klage er fremsatt i rett tid.
I vår sak ble klagen fremsatt 19. januar 1999. A var da blitt avskåret fra å bo i leiligheten, men han hadde fått en frist på 14 dager til å fjerne innboet. I denne situasjonen kan tvangsfullbyrdelsen ikke anses "avsluttet" da klagen ble fremsatt. Klagen var med andre ord fremsatt før klageretten opphørte.
Utvalget viser i denne sammenheng til at også den tidligere tvangsfullbyrdelsesloven §49 første ledd avskar klageretten når fullbyrdelsen var "avsluttet". I Ot.prp.nr.65 (1990-91) uttales det at bestemmelsen i §5-16 tilsvarer denne bestemmelsen. For tvangsfravikelse av fast eiendom var det i teorien forutsatt at klageretten opphørte når både saksøkte og hans gods var fjernet fra eiendommen, jf. Skeie: Den norske civilprosess, Tredje bind, annen utgave, Rt-1940-194. Dette standpunktet hadde også en viss støtte i forarbeidene ved at Civilproceslovkommissionen på side 114 uttaler at namsrettens kompetanse skulle omfatte innvendinger som ble fremsatt under fullbyrdingen, men klageretten måtte opphøre når fullbyrdingen var "helt" avsluttet. Løsningen har også støtte i Rt-1995-1378 hvor det ble lagt til grunn at en kjennelse om tvangsfravikelse ikke kunne begrenses til at saksøkte skulle fjernes fra eiendommen, mens innboet kunne bli stående. Hensynet til saksøkeren tilsier heller ikke at klageretten må opphøre straks saksøkte er utestengt fra leiligheten. Det er først når saksøktes innbo er fjernet at det vil være aktuelt å la en ny leieboer flytte inn.
Etter dette har lagmannsretten lagt til grunn en for streng tolking av vilkåret om at tvangsfullbyrdelsen ikke må være avsluttet for at klage skal kunne fremsettes. Da lagmannsretten likevel har kommet til at klageretten var i behold, har dette imidlertid ikke hatt noen betydning for resultatet. Kjæremålet over lovtolkingen kan således ikke føre frem.
Det er anført at det representerer en saksbehandlingsfeil at lagmannsretten som ledd i vurderingen av As rettslige interesse ikke kom inn på betydningen av at han fjernet innboet 16. februar og at det 16. mars ble inngått leieavtale med ny leieboer. Det er ikke påvist at lagmannsretten fikk opplysninger om dette. På denne bakgrunn er det ingen saksbehandlingsfeil at lagmannsretten ikke drøftet forholdet.
Med hensyn til sakens realitet uttaler lagmannsretten at den er enig i at når leieavtalen gjelder for 3 år og 1 måned, kan A ikke kreve avtalen overprøvd etter husleieloven §38 annet ledd. Deretter uttaler lagmannsretten at den "finner likevel at kjærende part har adgang til å trekke inn i vurderingen spørsmålet om hvorvidt leiekontrakten representerer en tilsidesettelse av det lovbestemte oppsigelsesvern i husleieloven §38 første ledd. Alternativt vil kontrakten kunne prøves i forhold til avtaleloven §36."
Den videre drøftelsen gjelder spørsmålet om det foreligger slik omgåelse - og herunder berøres også avtaleloven §36. Da kjæremålsutvalget er avskåret fra å prøve lagmannsrettens bevisbedømmelse og konkrete lovanvendelse, blir spørsmålet om lagmannsretten har basert sin behandling på en uriktig lovtolking.
Kjæremålsutvalget har kommet til at dette ikke er tilfellet. For så vidt gjelder anvendelsen av avtaleloven §36 viser utvalget til Rt-1991-147 hvor Høyesterett uttaler at det ikke er tvilsomt at avtaleloven §36 kan anvendes på husleielovens område.
Det beror heller ikke på noen uriktig lovtolking når lagmannsretten uttaler at husleieloven §38 annet ledd ikke avskjærer domstolene fra å prøve om det foreligger en omgåelse av oppsigelsesvernet i husleieloven §38 første ledd. Utvalget finner det tilstrekkelig å vise til Wyller: Boligrett side 175 med videre henvisninger.
Kjæremålet blir etter dette å forkaste.
Kjæremålet har vært forgjeves, og Bergen kommune må pålegges å erstatte A omkostningene ved kjæremålet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §3-3 jf. tvistemålsloven §180. Omkostningene settes skjønnsmessig til kr 3 000.
Kjennelsen er enstemmig.
S L U T N I N G :
1. Kjæremålet forkastes.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Bergen kommune til A 3.000 - tretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.