HR-2001-1395 - Rt-2002-553

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	2002-05-03
Publisert:	HR-2001-01395 - Rt-2002-553 (121-2002)
Stikkord:	Ekspropriasjon, Ekspropriasjonsvederlag
Sammendrag:	Saken gjaldt anke over et overskjønn der erstatning ble fastsatt etter Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) § 6 for Stavanger kommunes erverv av deler av et regulert friområde. Kommunen hadde tidligere inngått avtale om bruksrett til arealene mot vederlag. Spørsmålet i saken var om dette kontraktsforholdet kunne tillegges betydning ved erstatningsfastsettelsen. Stavanger kommune hadde i 1975 inngått avtale med grunneierne rundt Store Stokkavann om rett for kommunen til å opparbeide en turvei rundt vannet. Avtalen skulle gjelde for 10 år, med ensidig rett for kommunen til forlengelse. Avtalen ble forlenget for 10 år i 1986, og vederlaget ble satt til kr 100.000 totalt. Ved utløpet av forlengelsesavtalen gikk kommunen til ekspropriasjon overfor de grunneiere som kommunen ikke oppnådde avtale med om kjøp av nødvendig areal for turveien. Stavanger skjønnsrett for bygningssaker fastsatte erstatningen til kr 20 per m2 for en rekke grunneiere. Gulating lagmannsrett avsa overskjønn etter bruksverdialternativet i Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) § 6, og uttalte blant annet at "leieinntektene fra kommunen representerer en rettslig relevant avkastning ved påregnelig utnyttelse av eiendommen, idet bakgrunnen for og formålet med ekspropriasjonen innebærer et konkret tap som bør være ekspropriasjonserstatningsrettslig vernet". Erstatningene beløp seg til fra kr 238 til kr 281 per m2. Det var ikke anført fra grunneiernes side at kommunen hadde plikt til å fornye leiekontrakten. Høyesterett opphevet overskjønnet på grunn av uriktig rettsanvendelse. I et tilfelle som dette, der kommunen var eneste aktuelle leietaker, kunne det bare gis erstatning for inntekter fra kontrakter som var inngått, og for den perioden grunneieren hadde krav på de inntekter som fulgte av kontraktene. Høyesterett pekte på at forholdet hadde mye til felles med leietakers situasjon ved mer eller mindre sterke forventninger om fortsatt leie, jf. Rt-1970-174.
Saksgang:	Stavanger skjønnsrett for bygningssaker 1/98 B - Gulating lagmannsrett LG-2000-1819 - Høyesterett HR-2001-01395, sivil sak, anke
Parter:	Stavanger kommune (kommuneadvokat Tor Plahte) mot Asbjørn Grødem, Johannes Eskeland, Kjellfrid Diis Kleppe, Kirsten Helen Sunde Sægrov (advokat Erik Mauritzen)
Forfatter:	Gussgard, Kst dommer Zimmer, Skoghøy, Gjølstad, Dolva
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §6, §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54b, Plan- og bygningsloven (1985) §35

Dommer Gussgard: Saken gjelder anke over et overskjønn der erstatning ble fastsatt etter vederlagsloven §6 for Stavanger kommunes erverv av deler av et regulert friområde. Kommunen hadde tidligere inngått avtale om bruksrett til arealene mot vederlag. Spørsmålet i saken er om dette kontraktsforholdet kan tillegges betydning ved erstatningsfastsettelsen.

Avtale om bruksrett for opparbeidelse av en turvei rundt Store Stokkavann ble inngått i 1975 mellom Stavanger kommune og eierne av grunnen rundt vannet. Avtalen skulle gjelde for 10 år med ensidig adgang for kommunen til forlengelse. Reguleringsplan for området ble stadfestet av fylkesmannen 28. november 1977. De arealer saken gjelder, er regulert til friområde. I 1986 ble avtalen, med en del endringer, forlenget for nye 10 år. Det årlige vederlaget, som også omfattet ulempeerstatning, ble hevet fra 55.000 til 100.000 kroner. Beløpet skulle indeksreguleres etter konsumprisindeksen. Grunneierne skulle foreta fordelingen seg imellom.

Ved utløpet av 1986-avtalen innledet kommunen forhandlinger om kjøp av turveiarealet, men ikke alle grunneiere var villige til å selge til den pris kommunen tilbød. Formannskapet besluttet 20. juni 1996 i

Side:554

medhold av plan- og bygningsloven §35 nr. 1 å ekspropriere nødvendig grunn og rettigheter til veien. Vedtaket ble påklaget til fylkesmannen i Rogaland, men klagen førte ikke frem.

Stavanger skjønnsrett for bygningssaker avhjemlet 2. november 1999 skjønn vedrørende erstatning til en rekke grunneiere. For avståelse av de grunnarealer denne ankesaken gjelder, ble erstatningen satt til kr 20 per m2. Retten la til grunn at avtalen med kommunen ikke ga grunneierne krav på en tidsubegrenset leieavkastning, og fant ikke grunnlag for å tilkjenne erstatning basert på avkastningsverdien av avtalen med kommunen.

Asbjørn Grødem, Johannes Eskeland, Kjellfrid Diis Kleppe og Kirsten Helen Sunde Sægrov begjærte overskjønn. Gulating lagmannsrett avhjemlet overskjønn 7. september 2001. Erstatningen ble basert på en neddiskontert fremtidsverdi av leiekontrakten fra 1986, med en diskonteringsfaktor på 5%, og utgjorde henholdsvis kr 281, kr 263, kr 238 og kr 275 per m2. Overskjønnet har slik slutning:

«1. Erstatning for grunnavståelsen fastsettes slik:

Asbjørn Grødem kr 364.828,- - kronertrehundreogsekstifiretusenåttehundreogtjueåtte -

Johannes Eskeland kr 715.697,- - kronersyvhundreogfemtentusensekshundreognittisyv -

Kjellfrid Diis Kleppe kr 378.786,- - kronertrehundreogsøttiåttetusensyvhundreogåttiseks -

Kirsten Helen Sunde Sægrov kr 149.738,- - kroneretthundreogførtinitusensyvhundreogtrettiåtte -

Hertil kommer 12% p.a. rente fra 01.01.2000 og til betaling skjer.

2. Stavanger kommune plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet å betale til Asbjørn Grødem, Johannes Eskeland, Kjellfrid Diis Kleppe og Kirsten Helen Sunde Sægrov, kr 47.444 - kronerførtisyvtusenfirehundreogførtifire - i saksomkostninger for lagmannsretten.»

Om saksforholdet for øvrig viser jeg til skjønnene.

Stavanger kommune har anket til Høyesterett over rettsanvendelsen i overskjønnet.

Den ankende part - Stavanger kommune - har i korte trekk anført:

Lagmannsretten har lagt til grunn at det bare er kommunen som har interesse av å leie de arealene saken gjelder, og at utgangspunktet er at det ved verdsettelsen skal ses bort fra den særlige interesse kommunen har i å erverve arealene. Retten har vist til vederlagsloven §5 første ledd om at salgsverdi skal fastsettes ut fra det «vanlege kjøparar» ville gi for eiendommen ved frivillig salg, en begrensning lagmannsretten har antatt også må innfortolkes i lovens §6 om verdsettelse etter bruksverdi. Så langt er kommunen enig med lagmannsretten.

Derimot er det feil når lagmannsretten deretter, ut fra de konkrete forhold i saken, er kommet til at avkastningen i form av den leie kommunen har betalt, bør danne grunnlag for erstatningsfastsettelsen. Kommunen hadde ingen plikt til å fortsette leieforholdet. Selv om dette hadde vart i 20 år og ville ha fortsatt dersom kommunen ikke hadde benyttet sin adgang til ekspropriasjon, er det en uriktig anvendelse av vederlagsloven §6 å ta utgangspunkt i den pris kommunen har betalt for

Side:555

bruksretten. Erstatningen kan ikke fastsettes ut fra en pris retten antar at grunneierne ville oppnå i forhandlinger med kommunen, dersom ekspropriasjon ikke var besluttet. En slik beregning innebærer bruk av forhandlingsmaksimen, som ikke lenger gjelder, verken ved erstatningsfastsettelse etter lovens §5 eller §6. For å underbygge sitt syn på forhandlingsmaksimen har kommunen vist til lovforarbeider og rettspraksis.

Stavanger kommune har nedlagt slik påstand:

«Gulating lagmannsretts overskjønn oppheves og hjemvises til ny behandling.»

Ankemotpartene - Asbjørn Grødem mfl. - har i korte trekk anført:

Lagmannsretten har funnet at den avtalte leiesummen reflekterer en omforenet og balansert verdifastsettelse. Det er ikke bare kommunens antatte betalingsvilje som har vært avgjørende. Den erstatning grunneierne er tilkjent, er ansett som en rimelig og riktig pris, og etter ankemotpartenes syn er det ingen feil ved lagmannsrettens rettsanvendelse.

Denne saken ligger annerledes an enn de tilfellene som har vært oppe for Høyesterett i forbindelse med forhandlingsmaksimen. Lagmannsretten har ikke vurdert hva kommunen ville være villig til å betale for arealene, men har tatt utgangspunkt i en leie som kommunen har betalt gjennom svært lang tid, samtidig som det er lagt til grunn at avtalen ville bestått i flere 10-år fremover, dersom ekspropriasjonsalternativet ikke var tatt i bruk. Forhandlingsmaksimen er egentlig uinteressant for saksforholdet.

Lagmannsretten har lagt til grunn at vederlaget skal beregnes ut fra den aktuelle avkastning, noe som ikke kan anses i strid med vederlagsloven §6. Det er ikke ekspropriasjonen som utløser verdien. Det er foretatt en vurdering av den sannsynlige fremtidige bruk. Leiekontrakten representerer et formuesgode som er knyttet til grunnen. Grunneierne hadde en berettiget forventning om at rettsforholdet mellom partene var løst for all fremtid ved leiekontrakten, som ga kommunen en ensidig rett til forlengelse, bare med en viss prisjustering.

Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:

«1. Gulating Lagmannsretts avgjørelse stadfestes.

2. Stavanger kommune tilpliktes å betale sakens omkostninger for Høyesterett.»

Mitt syn på saken

Jeg finner at anken over rettsanvendelsen må føre frem.

Saken gjelder erverv av grunn til en gangvei som Stavanger kommune har opparbeidet i et regulert friområde rundt Store Stokkavann, på grunnlag av en leieavtale med grunneierne inngått i 1975. Avtalen gjaldt for 10 år av gangen, med ensidig rett for kommunen til forlengelse. Etter utløpet av forlengelsesavtalen fra 1986 besluttet kommunen å ekspropriere arealene. Det er uenighet mellom partene om kommunen rent faktisk har opptrådt slik at avtalen må anses forlenget på nytt. Lagmannsretten synes ikke å ha tatt standpunkt til dette.

Side:556

Lagmannsretten har fastsatt erstatningen etter bruksverdialternativet i vederlagsloven §6, og har lagt til grunn at «leieinntektene fra kommunen representerer en rettslig relevant avkastning ved påregnelig utnyttelse av eiendommen, idet bakgrunnen for og formålet med ekspropriasjonen innebærer et konkret tap som bør være ekspropriasjonserstatningsrettslig vernet». Retten har begrunnet sitt syn slik:

«Lagmannsretten er for så vidt enig med kommunen i at arealet til turveien rundt Store Stokkavann ikke lar seg leie ut til det regulerte formål, friluftsområde, til andre enn kommunen for den aktuelle pris. I utgangspunktet skal ses bort fra den særlige interesse kommunen i denne sammenheng har. Ved erstatningsutmåling etter salgsverdi skal det ses bort fra særinteresser hos eksproprianten, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §5 første ledd, hvor grunnlaget for vederlaget skal være det vanlige kjøpere ville gi for arealet ved frivillig salg. Det er antatt at det samme prinsipp også bør gjelde ved erstatningsfastsettelse på grunnlag av bruksverdien, jf. lovens §6.

Når lagmannsretten likevel er kommet til at leieavkastningen bør brukes som grunnlag for erstatningsfastsettelsen, skyldes det varigheten av leieforholdet og at det utvilsomt ville ha fortsatt i flere 10-år fremover dersom kommunen ikke hadde benyttet ekspropriasjonsalternativet. Det fremgår direkte av begrunnelsen for ekspropriasjonsvedtaket at turveien «åpenbart er kommet for å bli», men at forlengelse av leieavtalen ble vurdert å være for kostbar for Stavanger kommune.»

Jeg er enig med lagmannsretten i at det ved erstatningsfastsettelse etter vederlagsloven §6 ikke skal tas hensyn til særinteresser hos eksproprianten som kunne gi en høyere pris enn den som følger av en vurdering av bruksverdien for grunneieren selv eller brukere i markedet generelt. At erstatningen verken etter §5 eller §6 skal fastsettes til det eksproprianten ut fra sitt særlige behov kunne tenkes å ville gi for eiendommen - forhandlingsmaksimen - er ikke direkte kommet til uttrykk i vederlagsloven, men er sikker rett. Jeg viser som eksempel til Rt-1999-458.

Jeg kan imidlertid ikke følge lagmannsretten når den her anser varigheten av leieforholdet og grunneiernes forventning om fortsatt bortleie til kommunen som avgjørende ved erstatningsfastsettelsen.

Ved fastsettelse av bruksverdien for grunneier må det som utgangspunkt også gis erstatning for inntekter fra fremtidige kontrakter. I dette tilfellet er imidlertid eksproprianten eneste aktuelle leietaker. I slike tilfeller kan det bare gis erstatning for inntekter fra kontrakter som er inngått, og for den periode grunneieren har krav på at de står ved lag. Problemstillingen har mye til felles med leietakers stilling ved ekspropriasjon. Denne er behandlet av Høyesterett i en rekke dommer, blant annet i Rt-1970-174 der tidligere rettspraksis er gjennomgått, og der det er gitt uttrykk for at en mer eller mindre sterk forventning om fornyelse av leieforholdet ikke er erstatningsrettslig vernet ved ekspropriasjon. For å oppnå vern, måtte en fortsettelse av leieforholdet ha en «klar rettslig forankring i selve kontraktssituasjonen». Jeg kan ikke se at senere lovgivning eller rettspraksis har medført noen endring i dette.

Lagmannsretten har ikke angitt at grunneiernes forventning har noen rettslig forankring. Det er uomtvistet at kommunen ikke hadde plikt til å

Side:557

forlenge kontrakten. Lagmannsrettens erstatningsfastsettelse beror dermed på en uriktig anvendelse av vederlagsloven §6.

Overskjønnet må etter dette oppheves og hjemvises til fortsatt behandling.

Etter skjønnsloven §54b første ledd, jf. §54 første ledd, må kommunen erstatte ankemotpartene deres saksomkostninger. Disse er oppgitt til kr 90.842 med tillegg av merverdiavgift kr 21.802, samlet kr 112.644. Kravet tas til følge.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens overskjønn oppheves, og saken hjemvises til lagmannsretten til fortsatt behandling.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Stavanger kommune til Asbjørn Grødem, Johannes Eskeland, Kjellfrid Diis Kleppe og Kirsten Helen Sunde Sægrov i fellesskap 112.644 - etthundreogtolvtusensekshundreogførtifire - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Kst. dommer Zimmer: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Skoghøy: Likeså.

Dommer Gjølstad: Likeså.

Dommer Dolva: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne

D O M :

1. Lagmannsrettens overskjønn oppheves, og saken hjemvises til lagmannsretten til fortsatt behandling.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Stavanger kommune til Asbjørn Grødem, Johannes Eskeland, Kjellfrid Diis Kleppe og Kirsten Helen Sunde Sægrov i fellesskap 112.644 - etthundreogtolvtusensekshundreogførtifire - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.