HR-2002-84-K - Rt-2002-123

Instans:	Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse
Dato:	2002-01-28
Publisert:	HR-2002-00084-K - Rt-2002-123 (25-2002)
Stikkord:	Sivilprosess, Tvangsfullbyrdelse, Midlertidig forføyning
Sammendrag:	Saken gjaldt begjæring om midlertidig forføyning med krav om overskjøting av en leiegård.
Saksgang:	Oslo namsrett Nr 01-00268 D - Borgarting lagmannsrett LB-2001-839 K/04 - Høyesterett HR-2002-00084, sivil sak, kjæremål
Parter:	Aristo Prosjekt AS (advokat Ole G. Klevan) mot Borettslaget HaakonTveters vei 8 (advokat Knut Sannem)
Forfatter:	Aasland, Skoghøy, Utgård
Lovhenvisninger:	Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §15-2, §15-7, Tvistemålsloven (1915) §164, §180, §404, Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder (1977) §1, §2, §3

Saken gjelder begjæring om midlertidig forføyning med krav om overskjøting av en leiegård.

Aristo Prosjekt AS (heretter stort sett kalt Aristo) kjøpte i november 1998 eiendommen Haakon Tveters vei 8 fra Haakon Tveters vei 8 DA. Ved bystyrets vedtak 17. mars 1999 besluttet Oslo kommune å benytte forkjøpsretten etter lov av 29. april 1977 nr. 34 (leiegårdsloven) §2 og §3 til fordel for eiendommens beboere, som hadde stiftet Borettslaget Haakon Tveters vei 8 (heretter stort sett kalt borettslaget). Borettslaget fikk overskjøtet eiendommen 20. mars 2000 i samsvar med bystyrets vedtak. Etter at vedtaket ble påklaget av Aristo, omgjorde Kommunal- og regionaldepartementet forkjøpsvedtaket. Departementet fant at eiendommen ikke var en leiegård i leiegårdslovens forstand, og det forelå dermed ingen forkjøpsrett. Borettslaget har ved stevning av 7. november 2000 reist søksmål mot staten v/Kommunal- og regionaldepartementet om gyldigheten av omgjøringsvedtaket. Etter det opplyste er hovedforhandling berammet til 11. mars 2002.

Aristo fremsatte 6. februar 2001 begjæring om midlertidig forføyning overfor Borettslaget Haakon Tveters vei 8, med krav om at borettslaget var pliktig til å overskjøte eiendommen til Aristo.

Oslo namsrett behandlet begjæringen etter tvangsfullbyrdelsesloven §15-7 tredje ledd, og avsa 8. februar 2001 kjennelse uten å forelegge saken for saksøkte, med slik slutning:

«1. Begjæringen forkastes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Aristo påkjærte kjennelsen til Borgarting lagmannsrett, som 28. november 2001 avsa kjennelse med slik slutning:

«1. Kjæremålet forkastes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Aristo Prosjekt AS har i rett tid påkjært kjennelsen videre til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet retter seg mot lagmannsrettens saksbehandling og lovtolkning. Aristo anfører at lagmannsretten i sin kjennelse har introdusert en ny tolkning av leiegårdsloven §1, og at dette representerer en saksbehandlingsfeil når partene ikke har uttalt seg om denne tolkningen. Videre anføres at lagmannsrettens tolkning av leiegårdsloven §1 er feil. Etter lagmannsrettens syn er det uklart om garasjeanlegget som ligger under bakkeplan i leiegården skal medregnes ved arealfordelingen som skal foretas etter leiegårdsloven §1. Aristo er enig med lagmannsretten i at garasjeanlegget ikke er å regne som «innredet til beboelse». Aristo mener imidlertid det er klart at et slikt garasjeanlegg skal regnes som «bruksareal», slik at det skal medregnes ved arealfordelingen, og viser til at forarbeidene til bestemmelsen forutsetter at begrepet skal tolkes likt med tilsvarende begrep i NS 3940 pkt. 6.4. Det vises videre til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven av 22. januar 1997 nr. 33 og veiledning til forskriften utgitt av Miljøverndepartementet. Anvendelse av lovens tidligere ordlyd, hvor begrepet «leieareal» ble brukt, ville ledet til samme utfall. Det pekes på at med den tolkningen Aristo legger til grunn, vil kommunen ikke ha hjemmel til å utøve forkjøpsrett etter leiegårdsloven §2 og §3. Og selv om lagmannsrettens antydede tolkning legges til grunn, vil bruksarealet innredet til beboelse ikke overstige 50% av det totale bruksareal, og det vil heller ikke da foreligge hjemmel for forkjøpsretten. Videre anføres det at ved vurderingen av om det foreligger sikringsgrunn etter tvangsfullbyrdelsesloven §15-2, har lagmannsretten lagt til grunn uriktig forståelse av grunnleggende rettsprinsipper i forbindelse med eiendomsrettens overgang. Dette må likestilles med uriktig tolkning av «lovforskrift». Lagmannsretten har uriktig lagt til grunn at borettslaget har blitt eier av eiendommen. Det foreligger et dobbeltsalg, og det er da den suksessor som har den materielle rett på sin side som er blitt eier av eiendommen. Dessuten er kjennelsesgrunnene uklare for så vidt gjelder behandlingen av eiendomsrettens overgang, noe som er en saksbehandlingsfeil. Lagmannsretten har også begått saksbehandlingsfeil ved ikke å vurdere det tap Aristo blir påført. Det vises til at det foreligger sikringsgrunn hvis Aristo ikke kan gjøre borettslaget ansvarlig for sitt betydelige tap. Frem til rettskraftig dom vil Aristo lide et svært betydelig tap som følge av flere års manglende leiebetaling, dårlig utnyttelse av eiendommens næringspotensiale, manglende utnyttelse av ubebygd tomt og manglende håndtering av løpende leieforhold.

Aristo Prosjekt AS har nedlagt slik påstand:

«1. Lagmannsrettens kjennelse oppheves.

2. Aristo Prosjekt AS tilkjennes saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg.»

Borettslaget Haakon Tveters vei 8 viser til at lagmannsrettens tolkning av leiegårdsloven §1 har vært fremme i prosesskrift datert 5. april 2001 fra borettslagets advokat, og partene har dermed uttalt seg om dette tolkningsalternativet. Kjæremålsmotparten er ikke enig med lagmannsretten i at forarbeidene peker i retning av at garasjer ikke faller inn under «bruksareal innredet til beboelse» etter leiegårdsloven §1. Men bestemmelsen kan praktiseres slik at garasjeplassene fordeles i henhold til gjeldende parkeringsnormer ved bygging. Som et annet alternativ kan garasjeanleggene fordeles som øvrige fellesareal, noe som innebærer en 50/50 fordeling på bolig og næring. Kjæremålsmotparten er uenig med den kjærende part i at en fordeling etter den løsning lagmannsretten skisserer, medfører at næringsdelen blir større enn boligdelen. Den kjærende parts arealberegninger bestrides. Dessuten må areal som inngår i NS 3940 pkt. 3.1., slik som fellesareal, boder, vaskerom m.m., medregnes i boligdelen. Borettslaget anfører videre at «bruksareal innredet til beboelse» etter leiegårdsloven §1 må språklig forstås som å gjelde alle arealer innenfor bruksarealet som er tiltenkt bruk for beboerne. Lovens formål og reelle hensyn tilsier at det kan være naturlig å holde garasjene utenfor ved fordeling. Det vises til at den kjærende parts syn på tolkningen av leiegårdsloven §1 vil lede til ganske åpenbar urimelighet. Garasjene var i første rekke tiltenkt beboerne, og det vil være urimelig dersom nettopp disse garasjene vil være de arealer som er utslagsgivende for at det ikke foreligger forkjøpsrett. Når det gjelder krav til sikringsgrunn etter tvangsfullbyrdelsesloven §15-2, er borettslaget enig i lagmannsrettens begrunnelse. Borettslaget er den reelle eier av eiendommen. Borettslaget var ikke i ond tro ved hjemmelsoverføringen; det forelå på det tidspunkt et endelig forvaltningsvedtak som ikke var rettslig angrepet. Det er heller ikke riktig som den kjærende part hevder, at borettslaget var klar over at Aristo ville bestride rettmessigheten av forkjøpsvedtaket på tidspunktet for betaling av kjøpesummen.

Borettslaget Haakon Tveters vei 8 har nedlagt slik påstand:

«1. Kjæremålet forkastes.

2. Kjæremålsmotparten tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett.»

Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker:

Kjæremålet er et videre kjæremål hvor kjæremålsutvalgets kompetanse er begrenset til å prøve lagmannsrettens saksbehandling og generelle lovtolkning, jf. tvistemålsloven §404 første ledd nr. 2 og 3.

Kjæremålsutvalget har kommet til at kjæremålet ikke kan føre frem.

Lagmannsretten har funnet det «tvilsomt om det er tilstrekkelig sannsynliggjort at kommunen ikke hadde forkjøpsrett til eiendommen», men ikke tatt endelig standpunkt til dette. Når lagmannsretten ikke har tatt begjæringen om midlertidig forføyning til følge, er det begrunnet med at kravet til sikringsgrunn ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort.

Ved vurderingen av om kravet til sikringsgrunn er oppfylt, har lagmannsretten lagt til grunn at siden begjæringen om midlertidig forføyning går ut på en foregrepet fullbyrdelse av hovedkravet, må spørsmålet om begjæringen kan tas til følge, avgjøres på grunnlag av tvangsfullbyrdelsesloven §15-2 første ledd bokstav b. Dette beror på en riktig lovtolking, jf. Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse 23. januar 2002 i sak 2001/1590 (HR-2001-1590-K).

Etter §15-2 første ledd bokstav b første alternativ er det et vilkår for midlertidig forføyning at det «finnes nødvendig å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe». Det andre alternativ i bestemmelsen - at midlertidig forføyning er nødvendig for å «hindre voldsomheter som saksøktes adferd gir grunn til å frykte for» - er ikke aktuelt her.

Spørsmålet om det foreligger en slik sikringsgrunn som angitt i §15-2 første ledd bokstav b første alternativ, beror på en sammensatt vurdering av hvor stort behov saksøkeren har for midlertidig forføyning, hvilken betydning forføyningen har for saksøkte, hvor inngripende forføyningen vil være, m.v.

Som begrunnelse for at Aristo Prosjekt AS ikke har sannsynliggjort at det foreligger sikringsgrunn, har lagmannsretten uttalt:

«Lagmannsretten er enig med namsretten i at det ikke foreligger noen grunn til å frykte at borettslaget skal foreta disposisjoner som det er nødvendig å sikre Aristo mot at medfører godtroerverv fra tredje mann. Det vises til det namsretten har anført om dette. Det kan heller ikke sees å være fare for andre disposisjoner som reduserer verdien av eiendommen for Aristo, selv om borettslaget blir sittende med eiendommen i den tid det tar å få en rettslig avklaring av spørsmålet på ordinær måte. I praksis vil det nå si gjennom det søksmål borettslaget har anlagt mot staten. Den oppsigelse og utkastelse borettslaget har foretatt av gårdens vaktmester kan ikke sees å være en disposisjon som innebærer en vesentlig skade eller ulempe for Aristo.

Det som for lagmannsrettens fremstår som noe tvilsomt, er betydningen av at borettslaget forvalter eiendommen etter andre prinsipper enn Aristo ville ha gjort om det hadde hatt disposisjonen over eiendommen. Det er fra Aristos side pekt på at det oppstår tap for selskapet ved at det har et totalkonsept for utviklingen av eiendommen som vil innbringe betydelige merinntekter. Dette gjelder så vel med hensyn til den utleie som foretas og regulering av den ubebygde tomt. Lagmannsretten kan ikke se at dette er et tap som Aristo uten videre kan gjøre borettslaget ansvarlig for. Det er ikke noe som tyder på at borettslagets forvaltning av eiendommen er uforsvarlig. Borettslaget er nå den reelle eier av eiendommen, og har finansiert ervervet av den. Aristo har ingen annen tilknytning til den enn forventningen om at forkjøpsvedtaket rettmessig kunne omgjøres og at selskapet dermed har rett til å overta den i overensstemmelse med den opprinnelige kjøpekontrakt. Som foran nevnt fremstår dette spørsmålet som tvilsomt for lagmannsretten.

Lagmannsretten er på denne bakgrunn kommet til at det ikke foreligger forhold som faller inn under slik «vesentlig skade eller ulempe» som en midlertidig forføyning etter tvangsfullbyrdelsesloven §15-2b) skal sikre mot. I denne forbindelse peker lagmannsretten også på at dersom omgjøringen av forkjøpsvedtaket var uriktig, vil det oppstå en svært uheldig situasjon om begjæringen blir tatt til følge, idet det atter må foretas en reversering av kjøpet dersom borettslaget krever det.»

Kjæremålsutvalget kan ikke se at den vurdering lagmannsretten har foretatt, bygger på noen uriktig lovtolkning. Lagmannsretten har gjengitt §15-2 første ledd bokstav b første alternativ korrekt. De momenter lagmannsretten legger vekt på, er relevante. Ved vurderingen har lagmannsretten blant annet trukket frem det tap Aristo vil lide ved ikke å kunne disponere eiendommen. Det at lagmannsretten sier at den ikke kan se at borettslaget uten videre kan gjøres ansvarlig for dette, kan ikke forstås slik at lagmannsretten ikke har tillagt tapet vekt. Etter kjæremålsutvalgets syn er også begrunnelsen tilstrekkelig. Av kravet i tvistemålsloven §164 første ledd om at kjennelser skal ha «grunde», følger at de viktigste momenter ved vurderingen av om det foreligger sikringsgrunn, må nevnes. Det har lagmannsretten gjort. Lagmannsrettens bevisbedømmelse og konkrete avveining av de hensyn som gjør seg gjeldende, kan utvalget ikke prøve.

Den kjærende part har anført at lagmannsrettens uttalelse om at det nå er borettslaget som er «den reelle eier av eiendommen», bygger på en «uriktig forståelse av grunnleggende rettsprinsipper i forbindelse med eiendomsrettens overgang». Spørsmålet om eiendomsrettens overgang reguleres av ulovfestede materielle rettsregler. Slike regler faller utenfor begrepet lovforskrift i tvistemålsloven §404 første ledd nr. 3, jf. Rt-2001-136.

Kjæremålet må etter dette forkastes.

Spørsmålet om forståelsen av leiegårdsloven §1 finner utvalget ikke grunn til å gå inn på.

Kjæremålet har vært forgjeves. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd må Aristo Prosjekt AS pålegges å betale saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg. Disse fastsettes til 10 000 kroner inklusive merverdiavgift.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Kjæremålet forkastes.

2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Aristo Prosjekt AS til Borettslaget Haakon Tveters vei 8 10.000 - titusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.