HR-2006-1096-U - Rt-2006-785
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2006-06-20 |
| Publisert: | HR-2006-01096-U - Rt-2006-785 |
| Stikkord: | Tingsrett, Oppløsning av sameie, Forkjøpsrett |
| Sammendrag: | Saken gjaldt spørsmål om en sameier har forkjøpsrett etter at tingrettens stadfestelse av bud ved salg av sameietingen etter sameigelova § 15 jf. tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11, er blitt rettskraftig. |
| Saksgang: | Sandefjort tingrett - Agder lagmannsrett - Høyesterett HR-2006-01096-U, (sak nr. 2006/886), sivil sak, kjæremål |
| Parter: | Per Robert Jentsch (advokat Ole Revhaug) mot Arild Just Christensen (advokat Gunnar Hallenstvedt) |
| Forfatter: | Coward, Bruzelius, Stabel |
| Lovhenvisninger: | Forskrift til sameigeloven § 15 fjerde ledd (1966) §8, §9, Tvistemålsloven (1915) §404, Sameigelova (1965) §11, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3 |
(1) Saken gjelder spørsmål om en sameier har forkjøpsrett etter at tingrettens stadfestelse av bud
ved salg av sameietingen etter sameigelova § 15 jf. tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11, er
blitt rettskraftig.
(2) Kate Emely Christensen og Per Robert Jentsch eide gnr. 111 bnr. 4, 7, 389 og 474 i Sandefjord kommune i sameie. Christensen begjærte 4. november 2004 oppløsning av sameiet etter sameigelova §15 og at eiendommen skulle selges etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Jentsch motsatte seg ikke oppløsning og salg, og Sandefjord tingrett besluttet 22. desember 2004 at sameiet skulle oppløses, og at eiendommen skulle selges etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven ved medhjelpersalg.
(3) Den 31. august 2005 fremsatte Arne Just Christensen, som er sønn av Kate Emely Christensen, et bud på 1,1 mill. kroner for eiendommen. I brev til tingretten av 7. september 2005 begjærte medhjelper budet stadfestet og fremla utkast til fordelingskjennelse. Kopi ble sendt til partene, kjente rettighetshavere og budgiveren med to ukers frist for innsigelser. Da det ikke innkom innsigelser mot budet, stadfestet Sandefjord tingrett budet fra Arild Just Christensen og fordelte kjøpesummen i kjennelser av 23. september 2005. Kjennelsene ble ikke påanket innen ankefristen.
(4) I brev av 22. november 2005 til Sandefjord tingrett opplyste Jentsch at han ville benytte seg av sin forkjøpsrett etter sameigelova § 11 og tiltre høyeste bud på 1,1 mill. kroner. Både Kate Emely og Arne Just Christensen motsatte seg dette. Sandefjord tingrett avsa 26. januar 2006 kjennelse hvor Jentsch’ krav om å overta eiendommene ikke ble tatt til følge.
(5) Etter kjæremål fra Jentsch avsa Agder lagmannsrett 6. april 2006 kjennelse hvor tingrettens avgjørelse ble stadfestet.
(6) Per Robert Jentsch har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse. Han har i det vesentlige anført:
(7) Lagmannsretten har tolket sameigelova § 15 og tvangsfullbyrdelsesloven § 11-23 feil når den er kommet til at sistnevnte bestemmelse ikke kommer til anvendelse ved oppløsningssalg etter sameigelova § 15. I paragrafens annet ledd heter det at en sameier ”[u]nder elles like vilkår har (...) førerett til å få sitt bod godteke”. Dette må innebære at sameieren har rett til å tre inn i det høyeste budet som er gitt av en utenforstående. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende løper derfor fra det tidspunkt stadfestelseskjennelsen er rettskraftig avgjort i tråd med tvangsfullbyrdelsesloven § 11-23. Riktignok kom Høyesteretts kjæremålsutvalg til et annet resultat i Rt-1987-882, men den saken gjaldt salg etter tvangsauksjon, og tilfellet falt derfor inn under ordlyden i § 15 og den tilhørende forskrift. Etter at tvangsfullbyrdelsesloven av 1992 innførte salg gjennom medhjelper som vanlig salgsmåte, har det oppstått tvil om hvordan sameiers forkjøpsrett skal utøves. Verken loven eller forskriften løser spørsmålet. Professor Ernst Nordtveit har imidlertid i en artikkel i Tidsskrift for rettsvitenskap 1992 side 705 argumentert for at tvangsfullbyrdelsesloven § 11-23 kommer til anvendelse ved oppløsningssalg.
(8) Per Robert Jentsch har nedlagt slik påstand:
- ”1. Per Robert Jentsch har krav på å overta eiendommen gnr. 111, bnr. 4, 7, 389 og 474 i Sandefjord kommune i medhold av forkjøpsrett.
- 2. Arild Just Christensen plikter å betale sakens omkostninger, til sammen kr. 35 320,- inklusive salær, merverdiavgift, samt gebyr for Agder lagmannsrett og Høyesterett tillagt lovens rente fra forfall og frem til betaling skjer.”
(9) Arild Just Christensen har tatt til motmæle, og har i det vesentlig gjort gjeldende:
(10) Tingrettens og lagmannsrettens rettsanvendelse og resultat er riktig. Etter sameigelova § 15 er sameierne gitt fortrinnsrett til å få sine bud stadfestet. Dette forutsetter imidlertid at sameier ikke bare gir bud, men gir like høyt bud som en annen budgiver. Når Jentsch ikke har inngitt et like høyt bud, kan han ikke etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig, gjøre forkjøpsrett gjeldende. Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse i Rt-1987-882 må her være avgjørende, idet det i lovtekst ikke fremgår noe som tilsier at den rettsregel som der er lagt til grunn, ikke fortsatt skal gjelde etter vedtakelsen av tvangsfullbyrdelsesloven av 1992. Dette er også lagt til grunn i kommentarutgaven til tvangsfullbyrdelsesloven.
(11) Arild Just Christensen har nedlagt slik påstand:
- ”1. Agder lagmannsretts kjennelse av 06.04.2006 stadfestes.
- 2. Per Robert Jentsch tilpliktes å betale saksomkostninger til Arild Just Christensen med tillegg av lovens morarente fra forfall og til betaling skjer.”
(12) Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at lagmannsrettens avgjørelse er truffet etter kjæremål, og at utvalgets kompetanse da er begrenset etter bestemmelsene i tvistemålsloven § 404 første ledd. Kjæremålet gjelder lagmannsrettens lovtolking og lovanvendelse. Kjæremålsutvalget kan prøve lagmannsrettens generelle lovforståelse.
(13) Saken gjelder forkjøpsrett i forbindelse med oppløsning av et sameie. Slik oppløsning skjer ved salg ”gjennom namsmyndighetene etter reglane i tvangsfullbyrdelseslova så langt dei høver”, jf. sameigelova § 15 annet ledd første punktum. Etter bestemmelsen i annet ledd annet punktum har en sameier fortrinnsrett til under ellers like vilkår å få sitt bud godtatt.
(14) Det er med hjemmel i sameigelova § 15 fjerde ledd fastsatt forskrift om ”oppløysing og fullføring av krav om oppløysing”, jf. forskrift 25. mai 1996 nr. 8701. Tvangsfullbyrdelsesloven av 1992 åpner for medhjelpersalg som prinsipal salgsmåte ved tvangssalg. Slikt salg skjer etter forskriften §§ 8 og 9 om ”anna oppløysingssal (underhandssal)” . I § 9 heter det: ”Har to eller fleire gitt like bod i oppløysningssal (underhandssal) etter § 8, gjeld reglane i §§ 5 og 7 om gjennomføring av føreretten til sameigarane i auksjonssal og om ansvar for auksjonssummen så langt dei høver.”
(15) Jenstsch fremsatte ikke et like høyt tilbud som kjæremålsmotparten, og tapte da sin forkjøpsrett etter sameigelova § 15. Loven har også en bestemmelse om forkjøpsrett i § 11, som gjelder forkjøpsrett ved salg av sameieandel. Denne gir ikke forkjøpsrett ved oppløsningssalg, og danner heller ikke grunnlag for en forkjøpsrett etter at et oppløsningssalg er blitt rettskraftig.
(16) Jentsch har imidlertid gjort gjeldende at lagmannsretten har tolket tvangsfullbyrdelsesloven § 11-23 feil når den har kommet til at denne bestemmelse ikke gir ham en forkjøpsrett ved oppløsningssalg etter sameigelova § 15. Kjæremålsutvalget oppfatter dette slik at det skulle gjelde en forkjøpsrett i tillegg til den som følger av sameigelova § 15 annet ledd annet punktum.
(17) Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-23 kan en forkjøpsrett først gjøres gjeldende når et tvangssalg er gjennomført. Slik utvalget ser det, forutsetter imidlertid bestemmelsen at vedkommende har en forkjøpsrett etter annen lovgivning eller avtale. Bestemmelsen konstituerer således ikke noen egen forkjøpsrett. Lagmannsretten har etter utvalgets syn riktig lagt til grunn at ”tvangsfullbyrdelsesloven § 11-23 ikke kommer til anvendelse i den foreliggende sak”.
(18) Ved oppløsningssalg etter sameigelova § 15 annet ledd første punktum får reglene i tvangsfullbyrdelsesloven anvendelse ”så langt dei høver”. Før vedtakelsen av tvangsfullbyrdelsesloven i 1992 hadde henvisningen denne ordlyd: ”skal han seljast etter føresegnene om tvangsauksjon eller anna tvangssal så langt dei høver”. I forarbeidene til endringen av bestemmelsen i 1992 fremgår at ordlyden ble endret ”slik at det klart fremgår at tingen skal selges ved namsmyndighetene etter tvangsfullbyrdingslovens regler så langt de passer”, se Ot.prp. nr. 65 (1990-91) side 327. Slik utvalget ser det, innebærer ikke henvisningen til tvangsfullbyrdelseslovens regler om tvangssalg at det ved oppløsningssalg etter sameigelova § 15 skulle åpnes for en forkjøpsrett ut over den som allerede følger av denne loven. En slik utvidelse av forkjøpsrettsadgangen måtte ha vært nærmere kommentert i lovforarbeidene, særlig i lys av kjæremålsutvalgets kjennelse i Rt-1987-882 på side 885.
(19) Kjæremålet blir etter dette å forkaste.
(20) Kjæremålsmotparten har påstått seg tilkjent saksomkostninger, med tillegg av eventuelle forsinkelsesrente. Påstanden tas til følge, og beløpet settes til 7 500 kroner inklusive merverdiavgift.
(21) Kjennelsen er enstemmig.
S L U T N I N G :
Kjæremålet forkastes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Per Robert Jentsch til Arild Just Christensen 7 500 - sjutusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.